城市社區(qū)物業(yè)管理探討.doc

武漢生物工程學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文畢業(yè)論文題目名稱：系部名稱：班 級(jí)：學(xué) 號(hào)：學(xué)生姓名： 指導(dǎo)教師：日期一、城市社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵和發(fā)展意義3(一)物業(yè)管理的含義3（二）物業(yè)管理在我國(guó)的簡(jiǎn)要發(fā)展歷程3（三）城市社區(qū)物業(yè)管理的意義3（1）城市社區(qū)物業(yè)管理師構(gòu)建和諧社會(huì)的物質(zhì)基礎(chǔ)3（2）城市社區(qū)物業(yè)管理拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展3（3）提高人民生活水平，享受優(yōu)質(zhì)生活3二、社區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容4（一）常規(guī)性的公共服務(wù)4（二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)4（三）委托行的特約服務(wù)4三、我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題4（一）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平不高4（二）物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后4（三）收費(fèi)方面的問(wèn)題5四、城市物業(yè)管理問(wèn)題的解決方法5（一）明確物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5（二）搞好物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系5（三）培育物業(yè)管理市場(chǎng)，引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制，與時(shí)俱進(jìn)6（四）建立和完善城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制6參考文獻(xiàn)6致謝7摘要社會(huì)的高速發(fā)展必定伴隨著社區(qū)高質(zhì)量的建設(shè)，與此同時(shí)對(duì)城市社區(qū)管理的要求也更加苛刻嚴(yán)格。而這種快速的發(fā)展導(dǎo)致了城市社區(qū)管理中出現(xiàn)了極為不少漏洞，如城市社區(qū)管理體制跟國(guó)外的管理體制有差距，就業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，只注重形式服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重縮水等。城市社區(qū)的管理已經(jīng)成為社會(huì)極為重要的議題，合適的城市社區(qū)管理能夠提高人類的生活水平和生活意義。相反，如果城市社區(qū)管理的不合理會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不和諧。本文通過(guò)參考各種文獻(xiàn)以及采用分析法著重詳細(xì)的探討城市社區(qū)中物業(yè)管理的內(nèi)涵意義，內(nèi)容及其存在的問(wèn)題和解決方法等方面的內(nèi)容，深入的討論了城市社區(qū)管理，為營(yíng)造和諧美好的社會(huì)創(chuàng)造了條件。關(guān)鍵字 城市社區(qū) 物業(yè)管理 發(fā)展意義 問(wèn)題和對(duì)策一、城市社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵和發(fā)展意義城市社區(qū)是指多數(shù)人進(jìn)行商業(yè)及其他非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的社區(qū)，它是人類居住的基本形式之一，是我們生活中不可缺少的一個(gè)綜合基礎(chǔ)的群眾基礎(chǔ)機(jī)構(gòu)。和諧的社區(qū)建設(shè)是構(gòu)建和諧社會(huì)的切入點(diǎn)，受到人們的廣泛關(guān)注，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)著十分重要的地位。(一)物業(yè)管理的含義 所謂“物業(yè)”，就是“財(cái)產(chǎn)，資產(chǎn)，房地產(chǎn)”的意思，“物業(yè)”源自于英文“property”，從物業(yè)管理的角度講，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備，設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。而物業(yè)管理，按物業(yè)管理?xiàng)l例解釋說(shuō)明是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（二）物業(yè)管理在我國(guó)的簡(jiǎn)要發(fā)展歷程中國(guó)的物業(yè)管理萌芽于八十年代初。最早的物業(yè)管理開(kāi)始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988年深圳開(kāi)始住房制度的改革，房屋成為人們最大的財(cái)產(chǎn)，人們對(duì)于房產(chǎn)管理要求的提高，使得房管制度加速發(fā)展，物業(yè)管理也迅速發(fā)展。從那時(shí)起十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理發(fā)展迅速，可以說(shuō)是突飛猛進(jìn)，從小到大，從涉外的商品房乃至到整個(gè)市區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，一步步腳踏實(shí)地從借鑒他人，探索他人，推廣到自身的規(guī)范化。到1993年為止，在深圳具有專業(yè)能力的物業(yè)管理公司達(dá)到了87家，管理了將近63個(gè)住宅區(qū)，物業(yè)管理的人數(shù)也達(dá)到了2000人左右。物業(yè)管理從一開(kāi)始的毫無(wú)秩序衍變成現(xiàn)在的“企業(yè)化招標(biāo)化，一體化，社會(huì)化”的“三化一招標(biāo)”模式。從產(chǎn)生初期的無(wú)序，到后來(lái)迅速的發(fā)展，再到后來(lái)穩(wěn)定的發(fā)展，前后經(jīng)歷了將近的二十多年。2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過(guò)的物權(quán)法，在10月1日起正式實(shí)施。它的頒布對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行起到重要而深遠(yuǎn)的影響，解決了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長(zhǎng)期未解決的問(wèn)題，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)還不夠成熟，但也取得了比較好的成績(jī)。（三）城市社區(qū)物業(yè)管理的意義 （1）城市社區(qū)物業(yè)管理師構(gòu)建和諧社會(huì)的物質(zhì)基礎(chǔ)城市社區(qū)是社會(huì)的基本構(gòu)成要素，和諧的城市社區(qū)是和諧社會(huì)形成的重要因素，因此物業(yè)管理在這方面發(fā)揮了巨大的作用。物業(yè)管理是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，社會(huì)活動(dòng)，文化活動(dòng)以及各種活動(dòng)的微觀地理單位，能夠協(xié)助政府在教育、衛(wèi)生、文化、治安等工作上的完成。也能通過(guò)專業(yè)管理和業(yè)主自治自主管理相結(jié)合，建立良性互動(dòng)的雙向溝通機(jī)制，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感認(rèn)同感，構(gòu)建和諧鄰里。 （2）城市社區(qū)物業(yè)管理拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市社區(qū)物業(yè)管理以追求社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益為目的的。物業(yè)管理能促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。良好的城市物業(yè)管理具有品牌效應(yīng)，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的主要考慮的對(duì)象，成為房地產(chǎn)高效可持續(xù)發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理能夠擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房屋擁有70年的使用壽命，物業(yè)管理在其支出方面占有極大的比例，將近十四分之十三，.物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房的積極性，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來(lái)越多。 （3）提高人民生活水平，享受優(yōu)質(zhì)生活我國(guó)社會(huì)的高速發(fā)展產(chǎn)生在經(jīng)濟(jì)方面，人民生活水平得到了極大的提高，從建國(guó)初期的吃飯難發(fā)展成為吃飽難，吃好難，而到現(xiàn)在的小康社會(huì)，能吃飽能吃好。在這期間良好的城市物業(yè)管理發(fā)揮著巨大的作用，改善了人民的居住環(huán)境以及工作生活環(huán)境，相應(yīng)的也改善了市容市貌，使的人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)了人們精神狀態(tài)，人們會(huì)應(yīng)良好的城市社區(qū)物業(yè)管理而相處融洽。我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)，主要是為了人民生活水平的提高，所以城市社區(qū)物業(yè)管理的性質(zhì)也可以從根本上實(shí)現(xiàn)其重要的價(jià)值意義。二、社區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容城市物業(yè)管理的對(duì)象十分的廣泛，幾乎包括各類建筑，例如辦公樓，商業(yè)樓宇，工業(yè)產(chǎn)房，倉(cāng)庫(kù)，停車場(chǎng)。物業(yè)類型雖然不相同，但性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。其分為3大類，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)可根據(jù)自身的能力和業(yè)主和物業(yè)使用人的需求，確定第二第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容。（一）常規(guī)性的公共服務(wù)物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作是屬于常規(guī)性的公共服務(wù)，目的是確保物業(yè)的自身完好性和正常使用，確保人民正常的生活秩序和良好的環(huán)境。主要有七項(xiàng)內(nèi)容，分別為房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)房，屋建筑共用部位的維護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)，物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù)，物業(yè)檔案資料的管理。（二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要為日常生活類，體現(xiàn)在衣食住行等方面的家政、家務(wù)服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)類。還包括了文化教育衛(wèi)生體育類，中介服務(wù)類，社會(huì)福利類。（三）委托行的特約服務(wù)特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)科將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。委托性的特約服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。三、我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題（一）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平不高物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，專業(yè)物業(yè)管理人員少。另一方面是物業(yè)公司是微利行業(yè)，對(duì)員工進(jìn)行必要性的培訓(xùn)也變得較困難，從業(yè)人員的工資待遇也不高。于是導(dǎo)致物業(yè)管理人員構(gòu)成分化明顯，除了專業(yè)的物業(yè)管理者以外，更多的是缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)的人員在實(shí)施工作，他們專業(yè)技術(shù)水平較低，服務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足，不能滿足現(xiàn)代智能高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)要求，直接導(dǎo)致了物業(yè)工作的缺憾。有的政府領(lǐng)導(dǎo)重視城市改造和住宅區(qū)建設(shè)，忽視了小區(qū)商業(yè)等服務(wù)設(shè)施的配套，尤其是居民生活設(shè)施的建設(shè)，影響了居民生活質(zhì)量，而居民中多數(shù)將矛頭指向物業(yè)，從而引起糾紛。開(kāi)發(fā)商未盡其責(zé)，留下隱患建管不分，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理造成后患。開(kāi)發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過(guò)程中，為了最大限度地獲取利潤(rùn)，在房屋建設(shè)及其配套設(shè)施建設(shè)中常有違約行為，埋下了的禍根。（二）物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)難以在實(shí)際的操作過(guò)程中落實(shí)，原因主要是：重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例高估了業(yè)主的法治意識(shí)和主動(dòng)參與業(yè)主委員會(huì)實(shí)施民主管理的意愿，對(duì)物管區(qū)域業(yè)主的復(fù)雜性缺乏充分的分析和把握。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主的義務(wù)和要求不明確。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)監(jiān)管缺乏明確的法制規(guī)范。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系沒(méi)有明確界定。我國(guó)物業(yè)管理工作起步較晚，出現(xiàn)了范圍小，分散等問(wèn)題，在科技化程度等一些方面與其他發(fā)達(dá)國(guó)家也有著很大的差距。多數(shù)物業(yè)管理公司都是就地起步，根本達(dá)不到正常的規(guī)模。按照數(shù)據(jù)來(lái)看，70%以上的城市物業(yè)管理企業(yè)瀕臨破產(chǎn)或已經(jīng)破產(chǎn)，達(dá)不到盈利的狀態(tài)。部分城市物業(yè)管理企業(yè)不規(guī)范的行為，收費(fèi)與服務(wù)的不相符，服務(wù)不到位等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，極大的損害了業(yè)主的合法權(quán)益和利益。在有些小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會(huì)，也同時(shí)存在業(yè)主所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)。此時(shí)，如何劃分居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責(zé)，對(duì)于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)并存時(shí)的法律責(zé)任。國(guó)家有關(guān)部門(mén)和北京市政府最近幾年相應(yīng)頒布了一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，對(duì)許多問(wèn)題已經(jīng)有了明確的限制，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻有很大的距離。按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會(huì)之委托和聘用從事管理工作的，業(yè)主管理委員會(huì)有解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。實(shí)際上，許多物業(yè)管理公司并沒(méi)有受到業(yè)主管理委員會(huì)的委托開(kāi)展工作，業(yè)主管理委員會(huì)即使對(duì)物業(yè)管理不滿意也很難另?yè)Q物業(yè)管理公司。（三）收費(fèi)方面的問(wèn)題部分物業(yè)小區(qū)的業(yè)主反映繳納的物業(yè)費(fèi)較高，而享受的服務(wù)不足，物業(yè)公司服務(wù)不到位。確實(shí)有個(gè)別物業(yè)管理公司自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不與業(yè)主協(xié)商，不報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)的情況，也有只收費(fèi)不服務(wù)或少服務(wù)的物業(yè)公司，這是引起業(yè)主不滿而產(chǎn)生抵觸情緒的主要原因。另外，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)透明度不夠，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因。按北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法規(guī)定，管理公司賬目應(yīng)每6個(gè)月公開(kāi)一次，但真正能實(shí)行的小區(qū)很少。管理費(fèi)用的開(kāi)支往往是業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難是整個(gè)行業(yè)鐵定的事實(shí)。有的業(yè)主對(duì)按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)識(shí)不足，經(jīng)常拖欠，拒交、少交物業(yè)管理費(fèi)。還有的其他的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理到底是起什么作用的一概不知，產(chǎn)生那種認(rèn)為物業(yè)管理存不存在是一樣的，沒(méi)有城市社區(qū)物業(yè)的管理小區(qū)依舊能夠穩(wěn)定安。物業(yè)合同以外的特殊服務(wù)，物業(yè)公司如未及時(shí)解決，業(yè)主就拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主對(duì)小區(qū)存在的“住改非”違章建筑等現(xiàn)象認(rèn)為是物業(yè)公司管理不力，以物業(yè)公司“不作為”而拒絕交費(fèi)用，卻不知物業(yè)公司根本就沒(méi)有執(zhí)法權(quán)；在對(duì)小區(qū)共用設(shè)施（例如電梯等）的維修維護(hù)上，高層業(yè)主與低層業(yè)主之間也存在分歧，不少低層業(yè)主不愿繳納電梯維修費(fèi)；小區(qū)各業(yè)主間產(chǎn)生矛盾糾紛，物業(yè)管理人員進(jìn)行調(diào)解，結(jié)果致使一方乃至雙方產(chǎn)生對(duì)物業(yè)公司的偏見(jiàn)。業(yè)主的種種非理性維權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的收入銳減，同時(shí)加大了收費(fèi)成本，有的要通過(guò)訴訟才能收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供的管理和服務(wù)運(yùn)行成本隨之也大大增加。除了居民的觀念問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)承受能力外，一個(gè)最重要的原因是一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及雙方的權(quán)責(zé)不明確，認(rèn)為交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司什么都應(yīng)該做，稍不如意就拒交物業(yè)管理費(fèi)，一戶不交就會(huì)帶來(lái)消極連鎖反應(yīng)。因?yàn)闃I(yè)主想知道自己繳納的物業(yè)費(fèi)用到那里去了。四、城市物業(yè)管理問(wèn)題的解決方法（一）明確物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)指物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的程度準(zhǔn)則。物業(yè)服務(wù)合同中約定的不同服務(wù)項(xiàng)目，有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量如何，應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)進(jìn)行評(píng)判。任何標(biāo)準(zhǔn)的制定，其目的都是規(guī)范行為，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定也不例外。物業(yè)管理不像一般產(chǎn)品可以通過(guò)各種儀器檢測(cè)，因此標(biāo)準(zhǔn)制定有其自身的特殊性，必須符合實(shí)際要求，能夠推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。樹(shù)立一個(gè)“觀念”，達(dá)到三個(gè)“有利于”。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，但是跟賓館酒樓一類的服務(wù)性行業(yè)相比，其差異性體現(xiàn)不清楚，不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量差異體現(xiàn)在哪里也不清楚。三個(gè)有利于是指有利于業(yè)主利益的保護(hù)，有利于物業(yè)管理企業(yè)的保證，有利于國(guó)家利益的實(shí)現(xiàn)。（二）搞好物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系創(chuàng)建和諧的社區(qū)由于業(yè)主與物業(yè)間的矛盾日益加深，兩者的關(guān)系也成為了解決物業(yè)問(wèn)題的頭號(hào)難題。其實(shí)，物業(yè)管理如果在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作，便可以避免業(yè)主缺乏理性和缺業(yè)知識(shí)的責(zé)問(wèn)，所導(dǎo)致自身工作的力不從心。據(jù)了解，目前業(yè)主投訴較多的問(wèn)題之一，就是交了錢卻得不到等值的服務(wù)?，F(xiàn)在有關(guān)物業(yè)管理的糾紛或官司基本都是關(guān)于合同問(wèn)題的糾紛。因此，在這一問(wèn)題中，最重要的便是要嚴(yán)格合同規(guī)范管理，業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方都要增強(qiáng)合同意識(shí)，按合同約定，該承擔(dān)哪些責(zé)任，不承擔(dān)哪些責(zé)任，交了多少費(fèi)用，得到什么樣的服務(wù)，在合同中都要寫(xiě)清楚。如果相互之間一旦產(chǎn)生了矛盾和糾紛，就可通過(guò)法律途徑去解決。而以過(guò)往事件來(lái)看，無(wú)論是媒體報(bào)道還是政府施壓，很難又快又好地解決問(wèn)題。于是此時(shí)可以組建一個(gè)合法的第三方部門(mén)專門(mén)來(lái)處理此類問(wèn)題，例如：仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)等，同時(shí)此部門(mén)亦可分擔(dān)社區(qū)管理相關(guān)工作，共同進(jìn)行社區(qū)管理。（三）培育物業(yè)管理市場(chǎng)，引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制，與時(shí)俱進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必定需要物業(yè)管理，它能夠運(yùn)作和發(fā)展離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，而競(jìng)爭(zhēng)可以不斷提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能保持物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展。因此加速城市社區(qū)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成、建立項(xiàng)目招投標(biāo)制度，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程也會(huì)是解決物業(yè)問(wèn)題的一條重要途徑。同時(shí)，物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度的建立，能夠改善以前不怎么完善的格局，從而使開(kāi)發(fā)和管理分離，在使得物業(yè)公司不斷自我壯大，獨(dú)立成長(zhǎng)的同時(shí)，也可以解決開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的部分矛盾。專家表明目前我國(guó)的物業(yè)管理在經(jīng)過(guò)產(chǎn)生、發(fā)展第一次革命后，正在進(jìn)入重組和規(guī)范的第二次革命，最后的“洗牌”是高度的物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)化。物業(yè)管理引入我國(guó)雖然僅有十幾年時(shí)間，隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，和各類問(wèn)題的不斷改善，物業(yè)管理在我國(guó)城市管理中一定能發(fā)揮更大的作用。（四）建立和完善城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制相當(dāng)一部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)把服務(wù)合同沒(méi)有當(dāng)一回事，服務(wù)合同作為你服務(wù)的依據(jù)，業(yè)主規(guī)約都是屬于小區(qū)，小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度都是從里面弄出來(lái)的。業(yè)主履行規(guī)約備案，服務(wù)合同98過(guò)不了關(guān)，或者相當(dāng)一部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)都不填，在簽定合同的時(shí)候，把你服務(wù)合同用于哪些開(kāi)支，其中包括公共服務(wù)設(shè)備、常規(guī)服務(wù)這塊兒費(fèi)用怎么收都不說(shuō)清楚，你業(yè)主最后來(lái)問(wèn)的時(shí)候，反而沒(méi)有依據(jù)。所以在訂合同的時(shí)候，不要在合同上只寫(xiě)一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他的費(fèi)用沒(méi)有，就憑你自己在那說(shuō)，哪一層多少錢，水費(fèi)怎么收，垃圾費(fèi)怎么收，電費(fèi)怎么收，包括天然氣，有一些天然氣公司接氣的時(shí)候，是12塊錢人家來(lái)收的時(shí)候你有依據(jù)，但是如果你合同上什么也沒(méi)有，你怎么辦。包括停車的這塊兒怎么收費(fèi)你都沒(méi)有，包括你的會(huì)所所有權(quán)屬于誰(shuí)，經(jīng)營(yíng)怎么弄的，這個(gè)也沒(méi)有，你合同本身定位就是一塌糊涂，以后發(fā)現(xiàn)根本就沒(méi)有依據(jù)。大家可以根據(jù)物權(quán)法重新約定物業(yè)管理服務(wù)合同。參考文獻(xiàn) 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