房貸利息如何計算

/房貸利息如何計算(一）目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款;2、個人住房商業(yè)性貸款；3、個人住房組合貸款。１、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時,應(yīng)該首選住房公積金低息貸款.住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半),而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率,也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。2、個人住房商業(yè)性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。３、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-２9萬元，如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理.組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。個人住房委托貸款(公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業(yè)性貸款)利息負(fù)擔(dān)最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房,以自有資金支付首付款3０％，即15萬元，其余３５萬元申請１５年貸款。夫婦二人月收入為60００元,月公積金繳存比例為2０％（企業(yè)與個人各負(fù)擔(dān)一半)，現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1／３,月還款額多出1０％，總額多出近5萬元，可不是個小數(shù)目。如此看來,自然應(yīng)該選擇個人住房委托貸款,但是不行,這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬元，就是按1０倍的較低倍率計算他們也可申請４０萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的.因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款.那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎?說起來他們每月還款２781.45元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額最多可以達(dá)到總收入的20％,即1２０0元/月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（2781.45-120０)１581．45元／月，和他們６０00元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款,那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入５０％左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的.建議購房者在確定購房預(yù)算時不妨仔細(xì)算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款.辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：(一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關(guān)資料。（二)市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后,借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險。（三)貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)。特別提醒:購房時，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為15０0元,商業(yè)貸款還款額為１0００元,在還款方式上可選擇“余額沖貸法"，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息(共計2５00元)，余額１2500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金,因為商業(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法,每月等額還貸金額保持2500元不變,那么提取的公積金1５００0元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款２50０元。余額不足時,借款人應(yīng)及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實際進(jìn)行選擇。如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款,如：個人住房按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當(dāng)時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額,且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息.申請銀行個人住房貸款工作流程：（一)買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。（二)支付30%以上的房款.（三)去房管部門辦理預(yù)售登記。（四）辦完預(yù)售登記后,買方持契約正本,填寫借款申請及借款合同。兩種還貸方式利息天壤之別一般的購房人只知道貸款必須償還利息,可是，采用不同的還貸方法,利息卻有天壤之別。貸款額在４0萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大,在此摘錄一篇供您參閱。市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2００0元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事——他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2．5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知?！霸诤灪贤臅r候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里,指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！焙炏逻@份貸款合同后,劉先生自己測算了一下,利息總額高達(dá)１7.6萬多元。要不是親戚提醒,劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法,根本就沒有自己考慮的余地.他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法,那么自己3０萬元、２０年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15．2萬元,比現(xiàn)在要少2。49萬元。銀行普遍主薦“等額法”為了探明究竟，連日來,記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價為80萬元的商品房，首付３0％，公積金貸款１2萬元，余下的４4萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，３０年還清。一位工作人員熱情地接待了記者.她首先給記者介紹了本息還款法（等額法）,通過測算，“月還款額"一項顯示為２３72。78元;記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”（遞減法).每個月的還款額都不同,從3000元左右逐漸遞減到1000多元。究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到3０年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了."“哪一種更方便呢？”“當(dāng)然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了.第二種遞減法每個月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！彪S后,記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行,大多數(shù)都以介紹“本息還款法"即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個人的不同情況選擇還款方式,但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。銀行傾向性在于息差導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差.”“兩種方法的利息差距大著哪!"該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計算,得出的結(jié)果令人震驚———同樣是4４萬元、3０年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為４1.4萬多元，而遞減法為29.７萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！該人士稱,同樣一筆貸款業(yè)務(wù),對于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣,一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便"的理由,記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩.雖然每個月的還款額都不同,但是具體數(shù)額并不需要人力測算,銀行的計算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了.而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為300０元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時間也只有一年零兩個月。大多數(shù)時間的還款額集中在20００多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受,何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)1１多萬元,值得大多數(shù)購房人重新考慮。銀行稱沒占到便宜昨日,建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱,兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少,而實際上兩者的計算原理是一回事.“不存在銀行占便宜。首先,兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的。”建行江蘇省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌介紹說，1998年５月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法.不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。“簡單地看,兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說,并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?！睋?jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少.而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多,所以利息也會相應(yīng)增加。針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀,昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)?！翱赡芪覀兊牟糠止衩嫒藛T會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進(jìn)行解釋和宣傳,客戶來了就照老辦法給辦了。"一些銀行表示,今后在辦理住房貸款前,“要將話說在前面”,讓客戶自主選擇。消協(xié)稱購房人有知情權(quán)南京市消費者協(xié)會秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán).銀行作為向消費者提供服務(wù)的經(jīng)營者,有義務(wù)在服務(wù)場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容,即兩種不同的還款方式.另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊,否則,就是侵害了《消法》賦予消費者的權(quán)利。我國《消法》第八條、第九條規(guī)定,“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利”;“消費者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式,自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務(wù)";“消費者在自主選擇商品或服務(wù)時，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！睂O建和認(rèn)為,如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下,擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定,對消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害.原因在雙方信息不對稱貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費者不知"的根本原因究竟是什么？受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對稱,是首要原因.在市場經(jīng)濟(jì)條件下,這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家,人民銀行的規(guī)定也只是面對銀行而設(shè)的，普通人無從得知,所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。陳廣華律師也認(rèn)為,在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位.銀行占有了大量消費者不具備的信息,而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導(dǎo).(記者/王海燕鄭春平）兩種還貸方式比較1、計算方法不同。等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法"。３、還款前幾年的利息、本金比例不一樣.“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達(dá)9０%左右)，“本金還款法"的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。4、還款前后期的壓力不一樣.因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多.房貸利息如何計算（二）朋友,你貸款買房了嗎？你貸款買房時,是不是只看他們用計算器算，而一點沒關(guān)心你的貸款方式和還款方式？如果是,你就一定遭遇了售房者和銀行的忽悠，你將可能多付上萬,甚至上十萬的利息。不信你就看一看。貸款計算公式：貸款公式主要有兩種,它們分別叫做等額本息貸款計算公式和等額本金貸款計算公式。這兩個公式的最大不同：在于計算利息的方式不同。前者采用的是復(fù)合方式計算利息（即本金和利息都要產(chǎn)生利息），后者采用簡單方式計算利息（即只有本金產(chǎn)生利息).這樣,在其它貸款條件相同的情況下，等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息。另外,等額本息貸款計算出的每期還款金額都相等;而等額本金貸款計算出的每期還款金額則不同，從還款前期后期，金額逐漸減少.1、等額本息貸款計算公式：每月還款金額（簡稱每月本息)=貸款本金X月利率×[（1+月利率）^還款月數(shù)]［（1+月利率）^還款月數(shù)]－１2、等額本金貸款計算公式：每月還款金額（簡稱每月本息）=(貸款本金/還款月數(shù)）+(本金－已歸還本金累計額)X每月利率等額本息貸款與等額本金貸款比較關(guān)鍵字:等額本息貸款，等額本金貸款,貸款比較,提前還款國內(nèi)銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款。但在20０3年6月份的時候,突然有媒體揭秘，說銀行還有一種等額本金的貸款方式?jīng)]有告訴消費者.并算了一筆帳，買一套房子貸款4０萬元30年，前者比后者要多出利息10萬元之巨.消費者一片抱怨.于是有媒體總結(jié)如下:銀行方在乎信貸額度開發(fā)商希望早收放貸購房者的利益誰計較還款方式不能挑貸款銀行不能選按揭律師不算帳你的利益誰知道等額本息貸款與等額本金貸款相比，在正常還款情況下,等額本金貸款的確能節(jié)省很多利息。但為什么在國外,采用等額本息貸款的借款人能比等額本金貸款節(jié)省更多的利息呢？當(dāng)您了解了貸款后,您會發(fā)現(xiàn)目前國內(nèi)有成千上萬的借款人每年都無謂地多支付著成千上萬的利息。下面,我來深入地分析這兩種貸款，從而可以得出一個結(jié)論,等額本息貸款通過調(diào)整還款方式，可以在節(jié)省利息和節(jié)省時間方面，比等額本金貸款更好。兩種貸款的利息計算方式下面我們先來分析一下這兩種貸款在傳統(tǒng)的還款方式下的區(qū)別。在計算利息方面，等額本息貸款為什么與等額本金貸款有那么大的差別?原因在于兩者計算利息的方式不同：等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額）一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外,它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻,它只對剩余的本金(貸款余額）計息,也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算,而只有本金才作利息計算。因此,在傳統(tǒng)還款方式下,貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以,如果借款人無法調(diào)整（或選擇)還款方式的話,貸款周期越長的借款人,越應(yīng)該選擇等額本金貸款。兩種貸款的每期還款特點,讓我們繼續(xù)分析這兩種貸款的區(qū)別。雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重,后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點"，它的每期還款金額都相同.借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是,等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。下面兩張截圖來自于"貸款分析師”軟件,展示了兩種貸款的每期還款特點。等額本息貸款還款表（部分）:每期還款額相同等額本金貸款還款表(部分）：每期還款額不同下面的分析,將能夠進(jìn)一步揭示出貸款的奧妙。兩種還款的比較前面介紹了兩種貸款方式各自的特點，我用表格歸納如下.等額本息貸款等額本金貸款計息方式簡單利率計息復(fù)合利率計息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕)每期還款本金前期輕,后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國內(nèi)流行度主流弱流（?）國際流行度主流弱弱流操作靈活程度強(qiáng)弱計算難度高難較難評價可以造出最好的還款方案,也可以造出最糟糕的方案。選它沒錯，但可能不會是最好注意上表中，等額本息貸款的流行度和操作靈活度都超過了等額本金貸款。由于等額本息貸款占有主導(dǎo)地位，所以許多數(shù)學(xué)家對其進(jìn)行了深入的研究，并發(fā)現(xiàn)等額本息貸款中，除了利率以外，還款方式和貸款周期對利息的影響也非常大。超越等額本金貸款之一：雙周加速還款歸功于計算機(jī)的普及以及軟件工程師的努力，現(xiàn)在的老百姓可以象貸款精算師一樣，輕易地掌握貸款的各種計算方法，細(xì)致地對貸款方案作分析比較，深入地了解貸款方法的多樣性.這使得借款人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況,靈活地采用一些還款方式,來減少利息、縮短貸款期限，減輕貸款利率變化所帶來的壓力。等額本息貸款中的雙周加速還款就能用來減少利息、縮短貸款期限，達(dá)到與等額本金貸款相同的效力。下面我用一個簡單例子來說明.假設(shè)您貸款30年5０萬元，分別采用等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款、等額本息貸款的雙周加速還款、等額本金貸款三種方式計算。貸款年利率為6.39%.下面我用貸款分析師軟件（個人版)的二張截圖來說明它們的差別.等額本息貸款截圖：標(biāo)準(zhǔn)的月還款（用等額本息貸款計算器計算)等額本金貸款截圖(用等額本金貸款計算器計算)等額本息貸款截圖：雙周加速還款（用等額本息貸款計算器計算）房產(chǎn)論雙周加速還款與等額本金貸款的對比根據(jù)上面三張截圖制作出下表,以便各位比較。等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款(參照)等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金５０萬50萬50萬貸款年利率6.39%6．３9％6。39％貸款周期３０年30年24年1個月支付頻率每月支付一次每月支付一次每兩周支付一次每月支付金額￥3，124.２6（月）￥2，723.8４（月平均值)￥3，１2４。26(4周）利息累計￥62４，７33。6￥480,５81.25￥483，１00.2７還款期數(shù)36０期3６0期62９期節(jié)省利息—-—￥144，152。３５￥141，633。3３節(jié)省天數(shù)—-—0天2，135天每年需多還款--－每年還款不等￥3，124．２6貸款成本率12４.95％96。125％96.62％以等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月還款為參照,從上表中可以看出，等額本息貸款中的雙周加速還款方式像等額本金貸款一樣，也能大量的節(jié)省利息。雙周加速還款雖然比等額本金貸款多付2500元的利息,但貸款周期卻比等額本金貸款縮短了將近6年。等額本息貸款中的雙周加速還款看起來還不錯,但在美國，選擇它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人選擇的是等額本息貸款中的額外還款方法。它比雙周還款方法操作起來更方便、更靈活、更省錢。超越等額本金貸款之二：額外還款在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時間的基本方法,也是最有效的方法.它主要有兩種方式，一是上面介紹的加速還款，另一種是這里介紹的額外還款。而額外還款則更簡單、靈活，在國外,它是借款人的主要還款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期還款中,多付上一筆同樣金額的還款。因為這種方法比較靈活,所以，如果借款人為了達(dá)到自己的財務(wù)目標(biāo)，就需要經(jīng)過幾次試算來決定自己的額外還款時間、頻率和金額.在這里,為了說明這種還款方法可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息，假設(shè)借款人有這樣一筆貸款，30年貸款周期50萬元，每月還款一次，貸款年利率為6．12％,經(jīng)過幾次試算后發(fā)現(xiàn)，在正常還款表的每年最后一期還款中，多付上一筆3，3６0元的還款，則貸款合計利息就剛好開始少于等額本金貸款的合計利息。等額本息貸款之額外還款表（部分）新＂R額外還款與等額本金貸款之比較上圖是兩種貸款的比較，顯示了等額本息貸款加額外還款可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息。我們可以用３，360元額外還款作為一個閥值來調(diào)整節(jié)省利息的多少：比該閥值越大，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越多；比該閥值越小，則比等額本金貸款節(jié)省的利息越少;當(dāng)?shù)扔谠撻y值時，則比等額本金貸款節(jié)省利息151．46元，節(jié)省貸款時間5年1０個月（2129天）。所以如果借款人選擇了等額本息貸款