度假養(yǎng)老時(shí)代的規(guī)劃轉(zhuǎn)型

老齡時(shí)代遭遇度假時(shí)代，催生度假型養(yǎng)老度假時(shí)代下，以休閑式養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、第二居所式養(yǎng)老為重要形式的度假型養(yǎng)老將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老的主流形態(tài)。據(jù)此，綠維創(chuàng)景站在專業(yè)度假的視角，通過(guò)整合養(yǎng)老、地產(chǎn)、旅游三大模塊，提出“度假型養(yǎng)老”模式概念。一、度假型養(yǎng)老模式的概念度假型養(yǎng)老模式在傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了突破性變革——讓配套成為“主套”、讓配套自我造血、讓消費(fèi)拓展延伸、讓商業(yè)模式優(yōu)化、讓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)減少，進(jìn)而形成一個(gè)崇高生活空間、一個(gè)高端生活區(qū)、一個(gè)文化聚集區(qū)、一個(gè)局部的商業(yè)聚集區(qū)?？偨Y(jié)起來(lái)就是“2+X+Y”模式。度假養(yǎng)老的“2+X+Y”模式“2”指的是養(yǎng)老核心產(chǎn)品和度假核心產(chǎn)品，重要是適合中老年消費(fèi)者的主題地產(chǎn)和核心的軟件服務(wù)體系如藍(lán)卡等;“X”是度假配套，如主題餐飲街區(qū)、主題商業(yè)街區(qū)、主題論壇等;“Y”是養(yǎng)老配套，如老年大學(xué)等。度假型養(yǎng)老模式迎合了養(yǎng)老時(shí)代的個(gè)性化需求和度假時(shí)代的高端時(shí)尚需求，是著眼當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的種種難題而量身定制的一攬子戰(zhàn)略框架，為政府、市場(chǎng)、開發(fā)商的養(yǎng)老開發(fā)提供了更有市場(chǎng)意義的綜合化解決方案。二、度假型養(yǎng)老模式的五個(gè)意義一個(gè)平臺(tái)——搭建高端養(yǎng)老群體的生活平臺(tái)。以專業(yè)的視角讓傳統(tǒng)的養(yǎng)老社區(qū)的配套成為“主套”、讓配套自我造血、讓消費(fèi)拓展延伸、讓商業(yè)模式優(yōu)化、讓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)減少，進(jìn)而形成一個(gè)崇高生活空間、一個(gè)高端生活區(qū)、一個(gè)文化聚集區(qū)、一個(gè)局部的商業(yè)聚集區(qū)。一個(gè)市場(chǎng)——度假型養(yǎng)老成為高端度假區(qū)的又一重要機(jī)會(huì)市場(chǎng)。度假型養(yǎng)老概念既不是一個(gè)單純的旅游概念，又不是一個(gè)單純的養(yǎng)老概念，同時(shí)也不是一個(gè)純粹的地產(chǎn)概念。這個(gè)概念最大的價(jià)值就是在旅游、養(yǎng)老、地產(chǎn)三個(gè)市場(chǎng)客戶群中，成功的聚合并切分出了一部分高端市場(chǎng)，既迎合了政策導(dǎo)向，又滿足了養(yǎng)老市場(chǎng)，同時(shí)又兼顧了開發(fā)商的利益。所以成為高端度假區(qū)可以輕松切入的一個(gè)賺錢模塊。一個(gè)“港”——度假型養(yǎng)老社區(qū)成為都市人快、忙、亂生活中“離塵不離城”的“避風(fēng)港”。在第四代養(yǎng)老模式中，養(yǎng)老無(wú)法成為公司主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的核心營(yíng)銷概念，站在公司開發(fā)角度，“養(yǎng)老”的全稱應(yīng)當(dāng)是“養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”，應(yīng)當(dāng)是“養(yǎng)老、養(yǎng)生、養(yǎng)心”的三維組合，應(yīng)當(dāng)是相對(duì)外向型的產(chǎn)業(yè)綜合體，一句話總結(jié)就是在喧囂的都市中營(yíng)造出一個(gè)“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的高端生態(tài)循環(huán)型社區(qū)。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院就是以經(jīng)典的創(chuàng)意和專業(yè)的視角“在都市中做度假區(qū)”，使度假型養(yǎng)老社區(qū)成為都市人的“避風(fēng)港”。一道曙光——度假型養(yǎng)老模式讓“鬼城”迎來(lái)新曙光。鬼城的問(wèn)題各不相同，但關(guān)鍵因素大同小異——無(wú)差異、無(wú)配套、無(wú)新營(yíng)銷模式、無(wú)視社會(huì)中更廣泛的養(yǎng)老需求、無(wú)(活力)產(chǎn)業(yè)鏈。度假型養(yǎng)老最大的價(jià)值就是給鬼城提供了一個(gè)“活力產(chǎn)業(yè)鏈”和更多的“活力人群”，從而讓鬼城集聚人氣，形成商氣，帶動(dòng)地氣。一扇門——度假型養(yǎng)老模式為地產(chǎn)銷售啟動(dòng)此外一扇“阿里巴巴”之門。度假型養(yǎng)老模式不僅僅是相對(duì)高端和相對(duì)時(shí)尚的多種業(yè)態(tài)組合，更是讓傳統(tǒng)的城市地產(chǎn)開始向功能化、綜合化、時(shí)尚化、藝術(shù)化、國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)化的“都市旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。通過(guò)創(chuàng)新的金融業(yè)態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)智能化技術(shù)導(dǎo)入、主題景觀、主題文化、主題商業(yè)、主題俱樂(lè)部、主題養(yǎng)生、主題論壇等模塊的植入和再造，對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)賦予了更多的主題功能。度假型養(yǎng)老的三大選址條件老齡化時(shí)代與度假時(shí)代的來(lái)臨，催生了度假型養(yǎng)老模式。然而，并不是每個(gè)區(qū)域都適合做度假型養(yǎng)老項(xiàng)目，綠維創(chuàng)景總結(jié)出三個(gè)選址條件——?dú)夂驐l件、外部條件和養(yǎng)生條件。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目具有了上述三項(xiàng)中的至少二項(xiàng)，便有發(fā)展度假型養(yǎng)老項(xiàng)目的基礎(chǔ)。一、氣候條件當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域每年的標(biāo)準(zhǔn)溫度(22.4℃-22.8℃)和標(biāo)準(zhǔn)濕度(標(biāo)準(zhǔn)濕度環(huán)境是45%～65%)天數(shù)超過(guò)200天時(shí)，這個(gè)區(qū)域就適合發(fā)展度假型養(yǎng)老項(xiàng)目。催生度假型養(yǎng)老的氣候重要有避暑氣候、避寒氣候、生態(tài)氣候三大類。避暑氣候重要針對(duì)的是因“火爐”而催生的養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)，科學(xué)上用出現(xiàn)35℃以上高溫日的多少來(lái)衡量一個(gè)城市的炎熱限度，一年中最高氣溫超過(guò)35℃的日子達(dá)20天以上，并且出現(xiàn)過(guò)40℃以上的高溫天氣，這樣的城市被稱為“火爐”?！盎馉t”的周邊區(qū)域可以借此打造以避暑為主題的度假型養(yǎng)老項(xiàng)目。如以成都為重點(diǎn)市場(chǎng)的青城山區(qū)域、以重慶為重點(diǎn)市場(chǎng)的黔北區(qū)域、以武漢為重點(diǎn)市場(chǎng)的鄂西區(qū)域、以長(zhǎng)沙為重點(diǎn)市場(chǎng)的湘西區(qū)域、以南昌為重點(diǎn)市場(chǎng)的大廬山區(qū)域，都具有打造度假型養(yǎng)老項(xiàng)目的基本條件。避寒氣候重要針對(duì)的是東北區(qū)域的度假化養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，典型代表有海南等。生態(tài)氣候重要指的是有良好微氣候的區(qū)域，比如以海南、云南為代表的區(qū)域和大連、煙臺(tái)等黃金海岸城市。以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，顯然海南、云南比蒙古草原的優(yōu)勢(shì)更大。但養(yǎng)老是剛性需求，當(dāng)氣候條件相對(duì)較弱的時(shí)候，必須要有其他強(qiáng)有力的條件填補(bǔ)。二、外部條件重要指的是本項(xiàng)目所在區(qū)域的外部硬件，重要涉及區(qū)域的交通、經(jīng)濟(jì)狀況、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)三個(gè)大項(xiàng)。度假型養(yǎng)老的重要功能之一是養(yǎng)老，目的客群決定了交通條件成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也決定了氣候條件上佳的城市城郊，度假型養(yǎng)老項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)更大。目前占據(jù)市場(chǎng)主流的養(yǎng)生養(yǎng)老開發(fā)主體是公司，市場(chǎng)化的作用決定了此類項(xiàng)目的消費(fèi)主體是中高端消費(fèi)群，所以經(jīng)濟(jì)水平是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵要素之一。項(xiàng)目所在區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)決定了項(xiàng)目發(fā)展的潛力，海南比山西當(dāng)然更適合打造度假型養(yǎng)老項(xiàng)目。三、養(yǎng)生條件傳統(tǒng)的“3S”仍然是度假型養(yǎng)老的第一選擇：陽(yáng)光(Sun)、大海(Sea)、沙灘(Sand)。但同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)浪潮過(guò)后，傳統(tǒng)的“3S”開始加入“3N”元素：Nature(自然)+Nostalgia(懷戀)+Nirvana(天堂)，從而帶給消費(fèi)者與眾不同的養(yǎng)生體驗(yàn)。進(jìn)入21世紀(jì)，“3C”法則開始逐漸占據(jù)上風(fēng)：Country(鄉(xiāng)村)+Culture(文化)+Concinnity(雅致)，由此帶來(lái)的變化就是云南和文化類等非沿海的養(yǎng)生養(yǎng)老板塊的興起，比如青城山等。總結(jié)養(yǎng)生要素，其實(shí)關(guān)鍵的就是二個(gè)：Nature(自然)和Culture(文化)。自然層面--山、水(大海和溫泉)、空氣、陽(yáng)光四大要素俱全且上佳的區(qū)域是最適合打造度假型養(yǎng)老項(xiàng)目的區(qū)域。文化層面--對(duì)于養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的文化比如宗教類更有引爆意義。度假型養(yǎng)老項(xiàng)目六大規(guī)劃要點(diǎn)度假型養(yǎng)老無(wú)論是面向的市場(chǎng)，還是其發(fā)展架構(gòu)，與傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式都有著很大不同。養(yǎng)老、度假、旅游三者之間如何實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接？度假型養(yǎng)老該設(shè)計(jì)什么產(chǎn)品，如何進(jìn)行配套？我們總結(jié)出度假型養(yǎng)老項(xiàng)目的六大規(guī)劃要點(diǎn)。度假養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)一個(gè)本質(zhì)：養(yǎng)生養(yǎng)老度假綜合體度假型養(yǎng)老是以生態(tài)資源為基礎(chǔ)、以養(yǎng)生養(yǎng)老為主線、以休閑度假功能為主導(dǎo)、以綜合開發(fā)為手段、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心、以高品質(zhì)服務(wù)為保障的養(yǎng)生綜合體。生態(tài)資源是度假型養(yǎng)老項(xiàng)目打造的前提，泛資源如何轉(zhuǎn)化成具有吸引力的產(chǎn)品是其核心指向。養(yǎng)生養(yǎng)老是度假養(yǎng)老項(xiàng)目的主線宗旨，僅僅做養(yǎng)老不利于商業(yè)模式的優(yōu)化，由養(yǎng)老衍生養(yǎng)生、由養(yǎng)生延伸至養(yǎng)心，才干更廣泛地吸納消費(fèi)群。休閑度假功能是主導(dǎo)，融合觀光、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能，并不是各功能的簡(jiǎn)樸大糅合，而是側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。綜合開發(fā)是手段，涉及土地的綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展、功能的綜合配置、配套的綜合建設(shè)、目的的綜合打造。以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，包含兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊：養(yǎng)老地產(chǎn)和度假地產(chǎn)。重要分為度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)(商街)、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，以及其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)等。以高品質(zhì)的服務(wù)為保障，指的是度假型養(yǎng)老項(xiàng)目必須擁有超越一般景區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)(涉及旅游服務(wù)與公共服務(wù))作為保障。二個(gè)結(jié)構(gòu)：度假和養(yǎng)老度假和養(yǎng)老兩個(gè)結(jié)構(gòu)板塊既互相獨(dú)立，又彼此交融。度假型養(yǎng)老項(xiàng)目把傳統(tǒng)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的休閑板塊進(jìn)行了專業(yè)化的系統(tǒng)升級(jí)，使其不僅成為養(yǎng)老板塊的必要配套，并且成為可以獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的賺錢模塊，養(yǎng)老社區(qū)和外界溝通的最重要途徑，以及保證養(yǎng)老社區(qū)活力的源泉。三個(gè)主題：養(yǎng)老、養(yǎng)生、養(yǎng)心對(duì)于第四代養(yǎng)老模式中市場(chǎng)化主導(dǎo)的養(yǎng)老項(xiàng)目，鎖定的目的客戶群相對(duì)高端。這樣的高端消費(fèi)群體不僅有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更需要一個(gè)相對(duì)高端的養(yǎng)生和養(yǎng)心平臺(tái)來(lái)與之相配。養(yǎng)生就是度假板塊，涉及膳食養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、中藥養(yǎng)生等；養(yǎng)心指的是滿足高端消費(fèi)群的精神需求，比如宗教和國(guó)學(xué)等。度假型養(yǎng)老的三個(gè)主題四大配套：養(yǎng)老專項(xiàng)配套、面對(duì)中高端游客的度假配套、面對(duì)大眾的旅游配套、面對(duì)家庭型的休閑配套養(yǎng)老專項(xiàng)配套重要指的是五心——居住中心、服務(wù)管理中心、健康護(hù)理中心、文化教育中心如老年大學(xué)等、商業(yè)娛樂(lè)中心。面對(duì)中高端游客的度假配套重要指的是會(huì)所集群——主題會(huì)所區(qū)、主題娛樂(lè)區(qū)、主題會(huì)議區(qū)、主題療養(yǎng)區(qū)。面對(duì)大眾的旅游配套重要指的是主題景觀區(qū)(標(biāo)志性景觀)、特色購(gòu)物區(qū)(風(fēng)情街)。面對(duì)家庭型的休閑配套重要指的是家庭休閑莊園、家庭農(nóng)莊和科普教育等。五大產(chǎn)品：養(yǎng)老公寓、度假住宅、休閑街區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)療會(huì)所六大植入：文化植入、金融產(chǎn)品植入、互聯(lián)網(wǎng)智能化技術(shù)植入、環(huán)保技術(shù)植入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入(如藍(lán)卡)、會(huì)員模式導(dǎo)入(會(huì)所經(jīng)濟(jì))文化植入是度假型養(yǎng)老項(xiàng)目取得突破的關(guān)鍵，這里的文化不僅指的是傳統(tǒng)的孝文化和長(zhǎng)壽文化，更重要的是地區(qū)文化，同樣也指時(shí)尚的休閑文化。金融產(chǎn)品植入指的是對(duì)于較大面積的養(yǎng)老綜合體而言，導(dǎo)入金融產(chǎn)品，才干讓產(chǎn)業(yè)鏈更加富有活力。智能化技術(shù)指的是ICT系統(tǒng)：云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、通訊網(wǎng)、人工智能……打造高效的智能辦公中心，成就智慧社區(qū)。環(huán)保技術(shù)的植入重要指的是注意可再生能源的運(yùn)用；使用環(huán)保建材;百葉遮陽(yáng)措施、中水運(yùn)用等細(xì)部設(shè)計(jì)；注意垃圾排放的回收運(yùn)用；太陽(yáng)能、風(fēng)能、地?zé)岬刃履茉吹倪\(yùn)用。健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入，除了藍(lán)卡等外在技術(shù)和資源的嫁接運(yùn)用，同時(shí)對(duì)服務(wù)養(yǎng)老模塊的健康管理中心和青春修復(fù)中心如羊胎素等技術(shù)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化哺育。會(huì)員模式導(dǎo)入指的是營(yíng)銷層面?？偨Y(jié)除上述的規(guī)劃基本原則外，在養(yǎng)老板塊的細(xì)節(jié)上，還應(yīng)時(shí)刻追蹤國(guó)際先進(jìn)科技，提高服務(wù)水平。在老年公寓的設(shè)計(jì)上，考慮相應(yīng)老齡化的事項(xiàng)，如從空間(消除室內(nèi)高差)、裝置(設(shè)立扶手、地面防滑)、設(shè)備(緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全熱電源)、管理員或生活援助顧問(wèn)等方面相應(yīng)老年人平常生活能力日益減少的特點(diǎn)，保證入住者平常生活的安全性，做到緊急時(shí)刻可以立即采用措施。度假型養(yǎng)老五大投資路線圖度假型養(yǎng)老是各地產(chǎn)開發(fā)商心儀的“藍(lán)海”，然而在沒(méi)有任何成功模式的前提下，哪些地帶是值得投資的區(qū)域？根據(jù)度假型養(yǎng)老的三個(gè)選址條件—?dú)夂驐l件、外部條件和養(yǎng)生條件，我們總結(jié)出了度假型養(yǎng)老的五大投資線路圖。一、避暑類度假型養(yǎng)老線路圖重要針對(duì)長(zhǎng)江沿岸各個(gè)“火爐”的避暑需求而圈定的度假型養(yǎng)老區(qū)域。自西向東重要涉及以成都為重點(diǎn)市場(chǎng)的青城山板塊、以重慶為重點(diǎn)市場(chǎng)的黔北板塊、以長(zhǎng)沙為重點(diǎn)市場(chǎng)的湘西板塊、以武漢為重點(diǎn)市場(chǎng)的鄂西板塊、以南昌為重點(diǎn)市場(chǎng)的廬山板塊、以南京為重點(diǎn)市場(chǎng)的皖南板塊。避暑類度假型養(yǎng)老線路圖二、避寒類度假型養(yǎng)老線路圖針對(duì)東北區(qū)域的避寒需求而圈定的度假型養(yǎng)老區(qū)域，重要指的是海南海岸線區(qū)域。避寒類度假型養(yǎng)老線路圖三、生態(tài)類度假型養(yǎng)老線路圖具有良好微氣候的區(qū)域，重要指的是云南和黔西區(qū)域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養(yǎng)生養(yǎng)老的好地方，和云南毗鄰的黔西區(qū)域如黔西南和安順也適合發(fā)展度假型養(yǎng)老項(xiàng)目。生態(tài)類度假型養(yǎng)老線路圖四、城郊類度假型養(yǎng)老線路圖城郊重要指的是那些適合養(yǎng)生養(yǎng)老的城市郊區(qū)，國(guó)家最新評(píng)估的中國(guó)十大養(yǎng)老城市重要有——成都、昆明、上海、大連、?？?、蘇州、青島、煙臺(tái)、珠海、廈門。這些城市由于有著優(yōu)良的醫(yī)療服務(wù)配套和相對(duì)優(yōu)良的區(qū)域生態(tài)環(huán)境，所以在這些城市的郊區(qū)適合打造度假型養(yǎng)老項(xiàng)目。五、康療類度假型養(yǎng)老線路圖重要是指依托特色養(yǎng)生資源打造的度假型養(yǎng)老項(xiàng)目，最具代表性的特色資源是溫泉。中國(guó)已知的溫泉點(diǎn)約2400多處，臺(tái)灣、廣東、福建、浙江、云南、西藏、海南等地溫泉較多，2023年中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)牽頭