容積率與建筑面積的關系

容積率與建筑面積的關系第1頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理案例分析小組總結概念介紹第2頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理容積率：又稱樓板面積，是衡量土地使用強度的一項指標，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。概念介紹容積率（R）=建筑密度（C）*層數(shù)（H）

由下公式可以分析：在一定的建筑密度下，容積率與地塊的平均層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與地塊建筑密度成正比。容積率可根據(jù)需要制定上下限，下限可保證開發(fā)商利益，上限可防止城市基礎設施超負荷運行及環(huán)境質量下降。第3頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理建筑密度：是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該快用地面積的比值。與容積率不同的是，它強調(diào)建筑基底面積。建筑密度應保持適當?shù)拿芏?，這一點是十分重要的，它能確保城市的每一個部分都能在一定條件下得到最多的日照和防火安全，以及最佳的土地利用強度。建筑密度過密照成街廓消失、空間緊缺，有的甚至損害歷史保護建筑。建筑面積=建筑基底面積之和/地塊總面積12第4頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理利益容積率建筑密度層數(shù)第5頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理1、容積率與產(chǎn)品類型建筑形態(tài)住宅小區(qū)容積率獨立別墅≤0.3雙拼別墅0.4—0.5聯(lián)排別墅0.6—0.8疊加別墅0.8—1.0（3—4層）花園洋房1.0—1.2（4—5層）多層1.2—2.0（6—7層）小高層1.6—2.2（8—11層）中高層2.2—2.8（12—18層）高層2.8—4.5（19—33層）不同的建筑形態(tài)存在不同的容積率，不同的容積率又會決定建筑的使用功能，決定不同的售價和盈利。案例分析第6頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項目名稱：世襲領地項目類型：獨棟別墅容積率：0.25別墅面積：300-800平方米第7頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項目名稱：榆海萬泉河畔項目類型：高層容積率：1.5別墅面積：60-150平方米第8頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項目名稱：舜地錦城項目類型：高層商鋪容積率：2.9綠化率：38%第9頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理2、容積率與建筑密度一般情況下：（1）低容積率可以保證低密度，所以目前各地政府都以容積率指標1.0作為判斷是否非普通住宅與普通住宅的標準之一。（2）高容積率難以保證低密度。從理論上說，高容積率只有當其為高層建筑時，才有可能實現(xiàn)低密度，可以稱為“高層低密度”，而高容積率如果做成低層建筑，則會出現(xiàn)“低層高密度”的現(xiàn)象.第10頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項目名稱：中信紅樹灣項目類型：30-40高層容積率：3.18特點：高層低密度第11頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項目名稱：萬科17英里項目類型：別墅小低層容積率：0.75特點：底層高密度第12頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理3、容積率與利潤關系一般情況下，容積率越低，其綠化率會越高，居住品質就會得到有效的提升，從而提高項目售價，實現(xiàn)利潤最大化。所以，容積率在一定程度上決定了建筑的總面積和單價。但是、隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，因而總利潤會隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數(shù)量的時候，產(chǎn)品的品質開始下降。在最適合容積率點上，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。第13頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理4、容積率與層數(shù)關系一般情況下，在建筑密度不變的前提下，容積率提高，層數(shù)增加，居住品質下降，售價也就會隨之降低。容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增加，在開始時，單方造價降低，當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等、單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。第14頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理5、建筑密度與層數(shù)關系一般情況下，在容積率不變的前提下，層數(shù)增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低，綠地面積增大，進而提高小區(qū)公共環(huán)境品質和開發(fā)價值。利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做出低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此方法主要運用于江景、湖景、海景等景觀項目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價值。第15頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項目名稱：南都逸天廣場項目類型：高層小高層容積率：1.73建筑密度：13.8%第16頁/共19頁城市住宅區(qū)規(guī)劃原理小組總結1、對于一個項目來說，僅僅通過容積率的一個簡單數(shù)字遠不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時候。2、在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，開發(fā)商通過設計、建筑策劃，市場研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應市場，并使土地價值最大化。4、不同的地塊，綜合考慮地形、市場、對象等因素，容積率和建筑密度的關系并非是確定的函數(shù)關系。但對于開發(fā)商而言，如果能站在消費者的角度去思考，能考慮社會效益與消費者效益，可能會實現(xiàn)更大的利