商業(yè)街建設(shè)的營銷戰(zhàn)略分析

商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)分析市場消費需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費者開始注重包括產(chǎn)品因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們越來越以一種“機會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單位時間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里，顧客對商品價值的評價日益轉(zhuǎn)化成為一種對“時間價值”甚至“生命價值”的考慮了。為了順應(yīng)這種消費潮流，自然而難以在我國這樣的發(fā)展中國家達(dá)到普及水平。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因為判斷一種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地區(qū)是否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M者的生活方式種的人都必須要前往的地方。第四，中央商業(yè)土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民物”(onestepshopping)將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當(dāng)我們注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具國未來經(jīng)濟(jì)的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。而這又是商業(yè)街迅猛順應(yīng)著這種新的消費潮流，1999~2000年，商業(yè)街與購物中心(shoppingmall)迅心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)結(jié)構(gòu)是共同的，都是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營造一是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機組合為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于國情決定的，一是因為中國轎車沒有發(fā)展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有一家購物中心的郊區(qū)購物；二是因為中國人骨子里有一股濃民族工商業(yè)神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購買的差異，使得商業(yè)街市場定位的成功與否并不以決策消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位(一)消費者群體目標(biāo)對象的選擇內(nèi)有消費意愿的消費者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消行細(xì)分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者分析消費者主體，應(yīng)就近購買；而當(dāng)購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)業(yè)街其消費者主體的界定應(yīng)有所不同，對消費者進(jìn)行細(xì)分有利于市場定位(二)商業(yè)街市場定位所應(yīng)考慮的消費者因素購買欲望并且有支付能力，同時能夠者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已增長越快，市場規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為活的日益提高，性別、年齡的不同在消費同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購買力、消費心理及消費層次人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化高的消費者對文化消費等發(fā)展資料的市場需求相對較大，而文化程度構(gòu)成較低的即使收入水平與知識分子階層相當(dāng)，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。的收入，是影響消費構(gòu)成和消費水平的重要因素，因，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的一個璧合形成獨特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩收表明：達(dá)到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應(yīng)的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業(yè)街，“商”是“商業(yè)”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根到底是一個商。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營小業(yè)主足，市場機制在其中扮演主要角色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，機制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對主體，政府的職商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽τ谡麠l商業(yè)(二)管理模式上要不斷創(chuàng)新商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊，受政府相關(guān)職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費維持正常管理子，我國住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的(三)各種類型商業(yè)街側(cè)重點應(yīng)各有不同色的功能，因此在建設(shè)、改造過程中最忌諱的就是對文化地區(qū)商業(yè)街作為一個社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無限的親和力取做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成(四)業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建