《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試試題

#/62006年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與經(jīng)管》考試試卷一、單項(xiàng)選擇（共35題，每題1分。每題得本選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（A獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益A獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B獲取房地產(chǎn)未來收益C直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動C直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動2、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動2、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等）體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（）的重視體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（）的重視A各異性B適應(yīng)性C相互影響性D專業(yè)經(jīng)管依賴A各異性B適應(yīng)性C相互影響性D專業(yè)經(jīng)管依賴3、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）特征的表達(dá)中，不正確的是（A有專業(yè)投資經(jīng)管者負(fù)責(zé)經(jīng)營經(jīng)管B收入現(xiàn)金流的主要部分配給了股東C分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D投資流動性好4、假設(shè)銀行一年期存款利率為C分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D投資流動性好4、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%5、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（A城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B人口數(shù)量也結(jié)構(gòu)C土地資源狀況D建筑技術(shù)進(jìn)步6、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為口房地產(chǎn)平均價格口房地產(chǎn)中位數(shù)價格口房地產(chǎn)價格指數(shù)口房地產(chǎn)同質(zhì)價格7、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上是（）波動的趨勢。A7、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上是（）波動的趨勢。A向下B平穩(wěn)C不穩(wěn)定D向上）階段A租金增長率上升B新增供給小余新增需求）階段A租金增長率上升B新增供給小余新增需求C新開工工程增加D租金增長率下降8、在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（）的工作A投資機(jī)會選擇于決策分析階段B前期工作階段C建設(shè)階段D租售階段10、房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工許可證由（）的工作A投資機(jī)會選擇于決策分析階段B前期工作階段C建設(shè)階段D租售階段10、房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取A施工單位B建設(shè)單位C監(jiān)理單位D設(shè)計單位9、將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（11、某開發(fā)商開發(fā)的為業(yè)質(zhì)量也市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）A隨行就市定價法 B價值定價法TOC\o"1-5"\h\zC應(yīng)戰(zhàn)定價法D挑戰(zhàn)定價法12、對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（ ）A服務(wù)市場B合格有效市場 C有效市場D潛在市場13、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值， 使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是（ ）A簡單平均法B移動平均法C加權(quán)移動平均法 D指數(shù)平滑法14企業(yè)同時向幾個細(xì)節(jié)分市場銷售一種產(chǎn)品是，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是（ ）模式A單一市場集中化 B產(chǎn)品專業(yè)化C市場專業(yè)化D全面覆蓋15、銀行為某家庭提供年利率為 6%、按月等額償還的 10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為 2000元，則該家庭在第 5年最后一個月的還款額中的本金額中的本金額是 （）元A1428.74B1847.55C2279.87D2291.2716、銀行為某家庭提供了年利率為 6%、按月等比遞增償還、期限為 20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增值率為 0.2%，首期償還額為 1600元，則該家庭在第 6年最后一個月地還款額為（ ）元A1843.86B1847.55C2279.87D2291.2717、某家庭欲購買總價為 25萬元的一套住宅。該家庭月收入為 6000元，準(zhǔn)備用月收入地30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 6%。則該家庭的首付款額是（ ）元A34000.00B83265.38C87867.78D91022.1218、某家庭申請了 25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為 6%。該家庭在按月等額償還 4年后，于第 5年初一次償還了本金 6萬元，則從第 5年開始該家提的月還款額減少了（ ）元A994.37B1016.81C1255.16D1387.2419、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是 （）A與財務(wù)報表中的成本完全不一樣 B應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C與財務(wù)報表中的成本一樣 D是對工程未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算20、某房地產(chǎn)開發(fā)工程采用 20%的折現(xiàn)率計算出地工程凈現(xiàn)值為 16萬元，該工程地財務(wù)內(nèi)部收益率（ ）A小于20%B滿足目標(biāo)收益率要求 C大于20%D不滿足目標(biāo)收益率要求21、某商業(yè)店鋪地購買價格為 60萬元，其中 40萬為借貸資金，余額由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為 24000元、投資者權(quán)益增加值為 2200元、店鋪市場價值增長率為 2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪地投資回報率為（ ）A17%B12.0%C13.1%D19.1%22、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積 2萬口，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為 3000元/口，預(yù)測銷售價格為 8000元/口，則該工程實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ ）A1.4B1.5C1.6D1.823、房地產(chǎn)工程盈虧平衡分析中，不包括（ ）分析A最低租售價格 B最低租售量C最低利潤水平 D最高土地取得價格24、房地產(chǎn)工程風(fēng)險分析中不能勇于風(fēng)險估計與評價的方法是（ ）A專家打分法B三項(xiàng)預(yù)測值發(fā)C解讀法D蒙特卡洛模擬法25、對房地產(chǎn)投資工程進(jìn)行風(fēng)險分析時主要是針對可判斷其（ ）的風(fēng)險因素A變動可能性 B影響重要性C發(fā)生經(jīng)常性 D類型歸屬性TOC\o"1-5"\h\z26、投資機(jī)會研究中的主要內(nèi)容由地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動力狀況、 （）等A規(guī)劃設(shè)計方案 B投資估算C資源條件D投資權(quán)益27、在房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括（ ）A建筑安裝工程費(fèi) B公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C土地費(fèi)用D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開法工程財務(wù)報表中基本報表的是（ ）A資本金現(xiàn)金流量表 B資本來源與運(yùn)用表C損益表D投資計劃與資金籌措表29、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（ ）A經(jīng)管費(fèi)B銷售費(fèi)用C其他費(fèi)用D前期費(fèi)用30、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工程的（ ）分析A財務(wù)盈利能力 B清償能力C資金平衡情況 D營運(yùn)能力31、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為 2000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)費(fèi)為每月 150元，從當(dāng)期我國商業(yè)銀行風(fēng)險經(jīng)管的角度來看， 該家庭的月均收入應(yīng)不低于 （）元A3583B3909C4300D477832、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險A信用B經(jīng)管C法律D操作33、新設(shè)工程法人的資本金籌措渠道，不包括（ ）資金A政府政策性B資產(chǎn)變現(xiàn)C企業(yè)入股D個人入股范圍34、下列費(fèi)用中不屬于物業(yè)經(jīng)管企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是（ ）A保險費(fèi)B房產(chǎn)稅C法律費(fèi)D貸款利息35、某受益性物業(yè)的潛在毛租金收入為 20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為 20%，所有用戶都能按時繳納租金， 物業(yè)的其他收入為 2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為 （）萬元A16B18C20D22二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的得 2分；錯選或多選地，不得分；少選且選擇TOC\o"1-5"\h\z正確的，每題選項(xiàng)得 0.5分）1、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）A買地―2、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（ ）A導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值下降 B導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值上升C加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān) D抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求3、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要是（ ）A加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 B調(diào)整銀行貸款利率C調(diào)整公共住房政策 D調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程4、在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場，”這種劃分所采用的市場細(xì)分規(guī)范有 （）A按存量增量細(xì)分 B按交易形式細(xì)分C按目標(biāo)市場細(xì)分 D按房地產(chǎn)用途細(xì)分E按地域細(xì)分5、開發(fā)商向城市規(guī)劃經(jīng)管部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有（A建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B選址規(guī)劃意見通知書C工程設(shè)計方案的總平面圖 D城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)E1/2000或1/500的地形圖TOC\o"1-5"\h\z6、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（ ）A隨機(jī)型競爭者 B兇猛型競爭者C選擇型競爭者 D從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者7、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（ ）A等于銀行存款利率 B等于銀行貸款利率C是投資這所要求的最低利率 D是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表8、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（ ）A資金時間價值是資金的增值特性使然 B利率是資金時間價值的一種標(biāo)志C從消費(fèi)者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償D即使資金存在時間價值，也可以對不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較E資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素等TOC\o"1-5"\h\z9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營承辦主要包括（ ）A土地轉(zhuǎn)讓成本 B經(jīng)營經(jīng)管費(fèi)用C配套設(shè)施銷售成本 D商品房銷售成本E現(xiàn)金報酬率10、下列經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資工程盈利性指標(biāo)的有（ ）A投資回收期B借款償還期C利息備付率D財務(wù)凈現(xiàn)值E現(xiàn)金報酬率11利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資工程風(fēng)險分析時，下列表述中正確的是（ ）A工程凈現(xiàn)值期望值大于零，則工程可行 B凈現(xiàn)值規(guī)范差能準(zhǔn)確說明工程風(fēng)險的大小C凈現(xiàn)值規(guī)范差越小， 工程的相對風(fēng)險就越小 D凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大， 工程所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E凈現(xiàn)值期望值相同時，規(guī)范差小的方案為由12、在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程策劃方案時，與工程收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（ ）A基準(zhǔn)為收益率 B目標(biāo)收益率C出租率或空置率 D毛租金收入E運(yùn)營成本13、房地產(chǎn)開發(fā)工程策劃的主要工作內(nèi)容有（ ）A開發(fā)內(nèi)同和規(guī)模的分析與選擇B評價方案構(gòu)造C區(qū)位分析與選擇D開發(fā)時機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇14、對零售商業(yè)務(wù)也進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（A建筑規(guī)模B經(jīng)營商品的特點(diǎn)C商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D周圍環(huán)境E服務(wù)人口的收入水平15、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（A發(fā)行企業(yè)債券B向銀行借入信用貸款C房地產(chǎn)開發(fā)貸款D在公開市場上發(fā)行股票E土地儲備貸款三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“口”表示正確，用“口”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、基本建設(shè)投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。2、房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。3、房低產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系直接決定了房低產(chǎn)租金的水平。4、房低產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。它往往關(guān)系到一個工程的成敗。5、工程財務(wù)評價是房低產(chǎn)投資決策分析中重要的工作，它往往關(guān)系到一個工程的成敗。6、一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。7、在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸7、在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸“0”點(diǎn)所在表示的只能是資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時點(diǎn)。 （）8、機(jī)會成本和沉沒成本不僅運(yùn)用仔投資分析中，也出現(xiàn)在企業(yè)財務(wù)會計的記錄中。9、估算房地產(chǎn)開發(fā)工程的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可以據(jù)評估時點(diǎn)的價格水平進(jìn)行估算。（）10、在房地產(chǎn)開發(fā)工程地前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素（11、房地產(chǎn)投資工程盈虧平衡分析中，11、房地產(chǎn)投資工程盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)工程達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示工程風(fēng)險程度（12、對房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行獨(dú)立的財務(wù)評價時，資產(chǎn)負(fù)債表是必需編制的基本報表。13、功能定位的目的，是為市場體共有較高性能的產(chǎn)品。所希望獲得的報酬是工程投資所形14、債務(wù)融資地資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是工程投資所形成的可分配利潤（四、計算題15、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費(fèi)用（四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，需按公式計算的， 要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程地， 不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。算的， 要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程地， 不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。700700元，最多能以月總收入請在答題紙上做答）1、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價的 30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能夠買住房的最高總價是多少？若第5年末銀行貸款利率上調(diào)9%,為保持原月償還額不變，則：（2）該 家提需在6年初一次性提