利津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研草案

利津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研草案第一部分第一部分利津縣概況房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和生活保障縣總?cè)丝?98807人，其中非農(nóng)業(yè)人口71290人。2013年統(tǒng)計(jì)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入25871元，元。部分：宏觀經(jīng)濟(jì)情況第二產(chǎn)業(yè)增加值1116473萬元；第三產(chǎn)業(yè)增加值644537萬元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例0。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)主要為畜產(chǎn)品屠宰、加工、運(yùn)銷，糧棉加工、田大慶油田所在地。數(shù)為102.4.第三部分利津縣房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析土地編號(hào)地位置(㎡)途規(guī)劃指標(biāo)要求容積率建筑密度綠化率證金(萬限(年)元)度(萬元)備注元)鹽窩鎮(zhèn)商2014-02鹽義路831.320.8-1.2≥35%≥10%4030130業(yè)用地利六路2014-0332014-03劃文昌路以西住宅用地1.1-1.550242602426別墅區(qū)占據(jù)高端市場(chǎng)屋售價(jià)利津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分兩個(gè)價(jià)格區(qū)間利津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分兩個(gè)價(jià)格區(qū)間(1)普通商品房(多層、小高層)：3800-4500元/平方米(均價(jià))(2)別墅：7300-8500元/平方米(均價(jià))及市場(chǎng)狀況分析菜園安置房二期建設(shè)項(xiàng)目、新合張灘安置房建設(shè)項(xiàng)目等。通過項(xiàng)目的實(shí)施，將(1)市場(chǎng)產(chǎn)品分析金橋花園、銀座花園、藍(lán)水假期等。部分項(xiàng)目詳情(規(guī)模超過5萬平方米)稱積(均470000㎡西部新區(qū)實(shí)際銷售12萬平方(6年)100-154.6多層、小高層3860元/㎡270000㎡利一路與大橋路之間90-1503800元/㎡220000㎡樓100-154.6小高層、多層3900元/㎡62870㎡津二路東津生態(tài)園南146165小高層面積區(qū)小高層、多層(404規(guī)劃城南一路以北，津五路西側(cè)220-290別墅(200戶)7500元/㎡陳莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府東臨127138別墅多層小高層當(dāng)3400元/㎡多層期戶數(shù)240戶3650元/㎡小高多層510戶2500元/㎡利津縣鹽窩鎮(zhèn)劉村津瀚熙瑞豪庭海通鳳凰郡56795.5㎡仁和家園300000㎡90000㎡120-150(1)、項(xiàng)目去化速度對(duì)比西湖春天、金橋花園、海通鳳凰郡等位邊緣的項(xiàng)目消化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，恰恰相反的是中心位置的小盤銷售速度快，根據(jù)調(diào)研位于中心位置的項(xiàng)目的銷售(2)、地理位置的特殊性(利津縣西聯(lián)濱州市、東接?xùn)|營(yíng)市；會(huì)分流一部分客戶)影響著利津縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的去化速度。(3)、市面上真正的好房子幾乎為零，由于開發(fā)商的承諾兌現(xiàn)力度不夠，導(dǎo)致幾個(gè)大型社區(qū)的對(duì)外口碑都很差。從而使得利津市場(chǎng)上缺少人們向往但有缺少(4)市場(chǎng)需求飽和度從對(duì)利津縣的房地產(chǎn)調(diào)研可知，全部項(xiàng)目的放量非常有限，房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摲康禺a(chǎn)的營(yíng)銷策略大致有以下幾種類型：2、房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)---產(chǎn)品定位(產(chǎn)品決定需求品質(zhì)決定價(jià)格)。(1)．核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實(shí)體，也(2)．形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計(jì)，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。(3)．延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項(xiàng)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異(質(zhì)量、功能)、形象差異(名牌、大公司)、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)而使市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)化為真正的購(gòu)買行動(dòng)。(1)、從品牌上分析，通過走訪調(diào)研許多項(xiàng)目，開發(fā)商的前期承諾都無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)的口碑由高到低最后使得客戶喪失信(2)、利津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的三種定位錯(cuò)誤：1．定位過低：定位如果過低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。(市場(chǎng)上