濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析

濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析支持我們長期持續(xù)的發(fā)展。城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些發(fā)展機會。①濟南以前的土地市場管理很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于以前不規(guī)范——規(guī)范的過程之中。②2001年全年累計出讓土地面積為萬平方米(2360畝)。2002年供應(yīng)量基本和2001年持平。全年不超過十宗。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。2003年10月土地出讓首次成功拍40萬。④土地收購整理中心的收購是實際收購，由國土資源局下屬的土地儲備中心從土地方方面收購?fù)恋兀ㄟ^銀行貸款或政府財政支出付給土地方地款，然后經(jīng)過整理，將三通一平的土地交與國土資源局，在經(jīng)過該局的土地評估中心對該地塊評估(按基準地價上下浮動15%+土地出讓金+土地整理費用+相關(guān)稅費)，交與該局⑤總體感覺濟南市地價水平和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價格高，西、北地區(qū)價格較低。⑥目前市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地很少。一環(huán)內(nèi)除舊城改造外，基本上沒有可開發(fā)用地；一環(huán)與二環(huán)之間也沒有很多的開發(fā)用地，即使有些看起來象閑置土地也大多有主。⑦目前濟南市正在規(guī)劃城市新區(qū)建設(shè)，在城市的西南方向，大概規(guī)模為30平方公里，但由于該區(qū)域涉及張莊軍用機場的搬遷問題，兩、三年內(nèi)進展不會很順利。⑧由于濟南市整體規(guī)劃尚未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)凍結(jié)全部的土地審批，今年上半年不會有供地計劃。預(yù)計2003年的土地供應(yīng)量不會很2、濟南市目前土地獲取方式：①通過土地儲備中心的公開出讓(招標，拍賣，現(xiàn)在濟南還未推行掛牌)。該方式是當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T對外聲稱的土地出讓的唯一方式。(但事實并非如此)②參與舊城改造，土地可以通過或撥的方式取得。但濟南市政府并沒有固定的優(yōu)惠政策和條文，需要一事一議。③與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)或項目轉(zhuǎn)讓。據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商介紹，現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商手中尚有大量的土地(幾年前圈地的結(jié)果)?？梢耘c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作或項目轉(zhuǎn)讓取得土地，購得土地及相應(yīng)規(guī)劃。轉(zhuǎn)讓手續(xù)可由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商辦理。但仍要向土地局交納出讓金和契稅。④工業(yè)企業(yè)搬遷。即“騰籠換業(yè)”政策。與企業(yè)方協(xié)商，也符合政府將中心市區(qū)的大型企業(yè)外遷的政策，對廠方給與相應(yīng)的補償，以滿足廠方搬遷及新建廠方的要求，并以此獲得較好位置的土地。⑤參與政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以獲取一些平衡用地。⑥非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。(即當(dāng)?shù)刂鞴懿块T提到的省長工程或市長工程)陽光100即屬于此種方式。3、濟南市土地價格及相關(guān)收費：①土地基準地價及出讓金：土土地級別/平方米商業(yè)用地一級465423453362則上需付清全部地款方可取得土地使用證，可以分期付較多，資質(zhì)水平參差不齊，但是以山東省和濟南市建工有企業(yè)具有較多的施工經(jīng)驗，比較健全的管理機省、市建委、建工局下屬的單位中脫離出來的國有中介企業(yè)比較理想，但還是不能滿足我們對中介咨詢的水平要求。不利。的結(jié)構(gòu)形式以多層、小高層為主，結(jié)構(gòu)形式多樣，總體進，基本上能夠做到三明采光、動靜分離、干濕分離，能面需要，符合住宅設(shè)計的發(fā)展方向，但是在房型的細部構(gòu)總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。室內(nèi)配電不足不能滿度都比較低，基本作，沒有特色和品位?；窘ㄖ问奖容^見下表濟濟南鋁合金窗、塑鋼窗環(huán)境較好一般水平與天津相當(dāng)接近，現(xiàn)將濟南市主要建筑結(jié)構(gòu)形式的構(gòu)形式(元/㎡)多層磚混750住宅高層(20層以下)框架1350商住樓多層磚混或框架954學(xué)生公寓多層磚混1132多層框架1910高層框剪2693賓館酒店高層框剪3957濟南市與天津市手續(xù)辦理對比編號12345678節(jié)業(yè)劃求式施工圖審查費人防面積：元/平米多層：總建筑面積的2%米散裝水泥專項基金：元/平米：元/平米1~9層：總建筑面積的2%9地土新建十層(含十層)米)按照首層占地面預(yù)證作程程拆遷，費用多層)，80元/平米(高收按照水表口徑實際工程程程綠化工按照規(guī)劃局批復(fù)的指標確定綠化面積程園林局不參與市場的平均價格水平，具備一定的指導(dǎo)和參考價目(11萬㎡)為參照物，將天津市與濟南市的房地產(chǎn)項目成本對比表項目、配套費(一)前期費天津濟南差市指市指值標標(元備注(元/(元//㎡)㎡)㎡)照太陽城地價水平計算城標準估算市水平估算城標準估算平估算(二)配套設(shè)施費攤費平估算平估算按濟南市項目平均造價水平計算城標準計算濟南市地質(zhì)情況比較復(fù)雜同按濟南市質(zhì)量監(jiān)督站收費方法估算按濟南市招標辦收費方法估算修費計敏感成本因素的影響預(yù)測：通過上表可看出在我們的開發(fā)過程中對工程造價影響最大的是土地成本，土地成本的不明確性和高價性也證明了土地成本是開發(fā)過程中對工程造價的影響最為敏感的因素，如果以我們在天津所作的項目作為參照物的話，我們基本上可以做出以下的推程直接成本控制指標為界[(平米地價+246)×+1687×11]÷11≦2726元2、濟南房地產(chǎn)市場開工量增長較快，但銷售量變化不大，市場需求有待挖掘和釋放4、外來開發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展5、樓盤定位主觀經(jīng)驗性強，產(chǎn)品開發(fā)簡單，樓盤同質(zhì)化嚴重，競爭日趨激烈7、市場結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，向合理價位的中檔住宅傾斜出明顯的增勢。(3)、由于市場需求比較平穩(wěn),導(dǎo)致商品房空置面積隨著竣工面積的不同而變化。2500元/平米以下2002年商品房空置面積突破40萬平米，空置量增大，造成這種現(xiàn)象的原因主要是市場樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，從空置房的總體情況看，主要有兩種：一種是處在市二環(huán)以內(nèi)，因昂貴地價導(dǎo)致高價的商品房，此種房子的價位大多在3800元/平米；另一種空置房則是地處偏遠、交通不便、配套極差的低質(zhì)房，這種房子價位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照舊無人問津。3、濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析濟南市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著從總體看，目前濟南房地產(chǎn)市場東部、南部為熱點地區(qū)，西部、北部發(fā)展欠缺。這種區(qū)域發(fā)展不均衡由來已久，在購房這心目中已經(jīng)形成一定的思維定勢。自然環(huán)境的因素：南部地區(qū)是濟南的風(fēng)景名勝地區(qū)，有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢；人文環(huán)境的因素：東部地區(qū)是傳統(tǒng)的科技、文教中心區(qū)，文化氛圍濃厚；市政、生活配套：西、北部地區(qū)屬傳統(tǒng)經(jīng)濟,濟較落后,城市功能配套設(shè)施相對滯后。(1)濟南目前房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局濟南市的項目分布基本形成低、中、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局南部：高檔住宅東部：中高檔住宅西、北部：低檔住宅為主按照項目的價格檔次，將項目基本分為三個檔次集中區(qū)域：城市西部、北部(槐蔭區(qū)、天橋區(qū))。境較差，居民素質(zhì)不高，造成房價偏低。但自展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度比較項目，人文環(huán)境較好，經(jīng)濟比較發(fā)達，集中了一些費能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，成為造成底下水系破壞，政府開始限制空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價格高，住宅(2)濟南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異將被逐漸弱化。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟南市將著重。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這些地區(qū)房北部區(qū)域必將會有相當(dāng)大的改觀。(1)濟南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類A背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢在于大持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實際操作經(jīng)驗。如果能將這類開發(fā)商可以在市場中穩(wěn)占一席之地。它們的典型代多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，依靠項目贏得市民的認業(yè)經(jīng)驗、產(chǎn)品信譽度、樓盤知名度。它們的典型代表企地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進的產(chǎn)品、全新的營(2)外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究濟體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實力。規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入知名業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，提高了項目智能化的標準，豐富了包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場的期、銷售現(xiàn)場的控制以及對銷售(1)項目規(guī)模上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積不齊，反映出市場的不成熟。隨著市場的發(fā)(2)建筑形式盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅在整較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價格合理，產(chǎn)(3)面積區(qū)間分布(4)戶型分析要求南北向，少數(shù)項目設(shè)計有東西向住宅，如陽光(三)陽面臥室設(shè)計普遍存在。(5)裝修標準等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)品。少紀花園、數(shù)碼港等，但市場反應(yīng)效果并不很理(6)園林規(guī)劃盤(如陽光舜城)在園林設(shè)計方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)(7)配套設(shè)施等。它一般與項目的規(guī)模有關(guān)，大型項目的配對于便民生活設(shè)施，如24小時便利店、社區(qū)教育設(shè)施(幼兒園)、小型診所等也都(8)物業(yè)管理進入濟南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業(yè)了一定的分析。(1)市場需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內(nèi)不會有明顯的增長大政策，同時，市場中品質(zhì)較(2)整體價格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限付(3)東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費的熱點地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導(dǎo)而厚的文化底蘊和良好的的態(tài)勢：北部在環(huán)境改善的前提下緩開發(fā)而持續(xù)走俏。由于歷史原因、基礎(chǔ)設(shè)施等積習(xí)已久的原(4)市場競爭激烈，進一步向成熟階段發(fā)展場的成長異地品牌開發(fā)商等逐漸涌現(xiàn)，濟南的力度較好但占房屋總量比重交大的省級房改房并沒有上市交易(占50%)，房屋的面體現(xiàn)出政府各項制度的執(zhí)行力度不夠?；》恐贫雀母镞M一步開放和搞活住房二級市場搞活住房三級市場放在政府工作和經(jīng)濟發(fā)展的突押貸款，組合貸款等針對二手房的信貸品種，為搞“一站式”服務(wù)構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、公證等單位均不斷規(guī)者現(xiàn)已切實感受到了二手房交易已購住房的入市資格，加快了房屋交易、流通速內(nèi)，房管部門會同房產(chǎn)中介、金融機構(gòu)、評估的有關(guān)各者進入大廳即可享受到“一站式”的服務(wù)，此外二手房資料、簽字、評估、公證、抵押、過戶手續(xù)均由公司代辦(大部分公司只收買賣中介費，其他費用不收)，加上提供擔(dān)保，房屋辦完抵押登濟南二手房交易分為以下幾個部分：私產(chǎn)房、商品房(現(xiàn)房)、商品房(期房)、房套房屋中以買賣方式的有5000套左右)二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價碑再老百姓中間非常差(重要是個體中介)，在濟南流行一句話“三年不開張，開張5在房管局，(七經(jīng)路83號)有20多家個人中介公司在此設(shè)點(主要是窗口和信息采集站的形式)，稍微正規(guī)的公司濟南有三家，其市場形式中介以個體為主，所以基本處于非常原始的狀態(tài)，沒有臺，沒有企業(yè)標示，沒有統(tǒng)一的工裝，沒有先進的帶胸卡上崗。理軟件，人員層次較底，文化程度和素質(zhì)不管理形式極為簡單，大部分中介機構(gòu)為個體經(jīng)營，有公司的一個傳遞總公司下設(shè)的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息交。識。識商品房代理介公司代賣房源，均不押賣方任何房屋權(quán)屬證明文件，只以收費標準不統(tǒng)一，這一點和石家莊有很房貸款都是通過“置業(yè)擔(dān)保公司”辦理，中介公司并不辦理，只費只收取房屋買賣中介費?！爸脴I(yè)擔(dān)保公司”辦理貸款收費也不統(tǒng)一，有的收取貸款額千分之七，有的收取定數(shù)。并且擔(dān)保公司已同銀行建立了業(yè)務(wù)渠道，互相有利潤關(guān)系。(銀行以向擔(dān)保公司公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑?、二手?附圖)簽定收購合租賃登記房屋信息，簽定相關(guān)文件，只收取200元看房費(不退)，直到租成為不獨立核算，所有盈利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括(人員工資、廣告費、房租等)。分別為：王官莊居住區(qū)(西部)二七新村(南部)工人新村(北部)玉函小區(qū)(南部)甸柳小區(qū)(東部)、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二七新場存量來看省的要求比較嚴格要有本市人做擔(dān)保，這就挫傷的流動人口先進的計算機，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括(辦公桌、接待臺、談判桌、復(fù)印打印機、等)，我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對手沒我們的資金實力遠遠優(yōu)于對手，這使我們能實現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對手萬萬的共享，標準化的操作流程，連鎖現(xiàn)。有良好教育高素質(zhì)人才儲備，有經(jīng)過系統(tǒng)領(lǐng)市場最根本的核心競爭力，也是我們企業(yè)可持營理念，充分信任和尊重每一個人，科學(xué)機會，學(xué)習(xí)更多的東西。天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打造出人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場宣傳推廣的能力，有連手相比有明顯的優(yōu)勢，如果進軍濟南物，但目前濟南的政策貫徹的力度不夠，市場環(huán)市，房屋的加速放量還需要一個過成，所以現(xiàn)階場一旦放量可立即激活三級市場，