淺論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控

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一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點

物業(yè)管理企業(yè)的工作就是按照物業(yè)服務(wù)合同的商定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地舉行修理、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間簇擁、時光延續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點。空間簇擁是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地簇擁，由于其管理的是一個個自立的物業(yè)小區(qū)，這些管理對象可能在一個地區(qū)，也可能延長至全國。時光延續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時光延續(xù)，要24小時為業(yè)主提供服務(wù)，有人形象地稱之為“招手即停”，即隨時要提供物業(yè)管理服務(wù)。內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜，既有物的管理，又有人的服務(wù)，有人形象地稱之為“包治百病”，即在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)是“上管天，下管地，中間管空氣”，這話一點不假。因為物業(yè)管理的這些特點，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也展現(xiàn)出如下特點：

1.點多。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本、管理成本、經(jīng)營成本。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程中發(fā)生的成本，如維護小區(qū)治安、舉行消防檢查，保障小區(qū)安寧、寧靜等過程中發(fā)生的成本。管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地舉行修理、養(yǎng)護、管理所發(fā)生的成本，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的修理等。經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟過程中所發(fā)生的成本，如經(jīng)營小區(qū)會所、經(jīng)營公共設(shè)施等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每個部門、每個單位、每個環(huán)節(jié)、每個崗位、每個個人都是一個成本形成點。2.面廣。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了進展，為了取得規(guī)模效益，總是不斷地爭地盤、搶市場，規(guī)模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業(yè)的分布面也越來越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣。

3.線長。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長。物業(yè)管理企業(yè)因為其工作從空間上要延長到所管物業(yè)的每個角落，從時光上要延長到所管物業(yè)的每個時點，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多，從而使大部分成本發(fā)生點和相應(yīng)成本監(jiān)控點之間相隔較長，從而形成較長的成本監(jiān)控線。

4.管難。因為物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn)犯難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標準、難統(tǒng)一核算。由于不同物業(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點不一、業(yè)主的要求不一、收費模式不一、收費標準不一，不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境、社會環(huán)境也差異很大，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式、統(tǒng)一的成本管理標準和統(tǒng)一的核算要求管理全部管理處（項目中心）。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

1.成本管理起點的滯后性。即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗收以后。事實上，物業(yè)管理成本的凹凸很大程度上取決于物業(yè)自身的特點，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計特點、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天因素在很大程度上打算了物業(yè)管理成本的凹凸。因此，物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點應(yīng)當(dāng)是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段，而不是物業(yè)接管驗收以后。盡管現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請物業(yè)管理企業(yè)舉行前期介入，但介入的重點是對物業(yè)的功能舉行評估，而很少對成本舉行評估，即是對成本舉行評估，也主要是物業(yè)自身的建筑成本，而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本。成本管理起點的滯后性，嚴峻影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本。

2.成本管理體制的兩難性。物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制存在“一管就死，一放就亂”的兩難挑選。以前大部分物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是“統(tǒng)一管理，分級核算”，采取財務(wù)一支筆，會計所有集中在公司總部，下屬管理處（項目中心）只設(shè)出納，以強化總部對下屬管理處（項目中心）的成本管理。但因物業(yè)管理公司的下屬管理處（項目中心）處于簇擁狀態(tài)，且分布面較廣，這樣對管理處（項目中心）的日常管理帶來一定影響，特殊是一些大的物業(yè)管理公司，由于下屬管處（項目中心）每發(fā)生一筆費用都要到總部各職能部門及公司領(lǐng)導(dǎo)哪里去報批，效率較低。實行這一管理體制，也增強了相應(yīng)的監(jiān)管成本，實質(zhì)上也很難真正監(jiān)管到位。于是一些物業(yè)管理企業(yè)試試將成本管理權(quán)下放，但一放，在成本管理中就浮現(xiàn)了混亂現(xiàn)象。因此，管理體制的不順，影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本管理。3.成本管理思路的片面性?，F(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本，一降低成本就是裁員減人、削減工作時光，削減費用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴峻不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的進展，也不適應(yīng)物業(yè)管理市場自身的進展。成本管理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本管理的深度、廣度都嚴峻不夠。在管理深度上，往往只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)省，而沒有利用成本與技術(shù)的有機結(jié)合、成本與業(yè)主需要的有機結(jié)合、成本與服務(wù)質(zhì)量的最佳匹配，實現(xiàn)成本的深度控制。在管理廣度上，往往只側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部成本要素的控制，而忽略了企業(yè)外部影響成本變化因素的控制。

4.成本管理辦法的局限性。物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的成本管理辦法包括標準成本法、責(zé)任成本法等，都是傳統(tǒng)的成本管理辦法。這些辦法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用，但在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，特殊是在強調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下，這樣的成本管理辦法有其局限性。標準成本、責(zé)任成本實際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想，即按照企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)濟效益的要求，預(yù)先制定成本控制的標準和目標，核算后對產(chǎn)生的實際成本和標準成本之間的差異舉行分析、評價、考核，以確保經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)?？梢姡@種辦法立足的是企業(yè)內(nèi)部，核算的是企業(yè)內(nèi)部的耗費，成本管理的目標是以盡可能少的價值犧牲換取利潤最大化。這樣的辦法忽視了市場的競爭、忽視了業(yè)主的需求、忽視了行業(yè)的進展，不利于企業(yè)的長遠進展。

5.成本管理主體的單一性。在現(xiàn)代大企業(yè)中，成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年、有著豐盛閱歷的成本規(guī)劃師。他們在企業(yè)工作多年，認識本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項流程，對市場中同行業(yè)的成本趨勢比較敏感，視野比較開闊，也較簡單發(fā)覺降低成本的途徑。但在物業(yè)管理企業(yè)，成本控制的主體是財務(wù)人員，他們既要從事日常的會計工作，又要舉行成本規(guī)劃和管控工作。而事實上，財務(wù)人員往往缺乏對物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)流程實質(zhì)的熟悉，對成本控制往往只限于對部門上報費用的監(jiān)控，這樣就很難真正起到對成本的監(jiān)控作用。三、完美物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策

（一）運用價值工程

價值工程又稱價值分析，是指利用集體才智和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)舉行功能分析，使目標以最低的總成本，牢靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的須要功能，從而提升產(chǎn)品或服務(wù)的價值。價值工程的核心思想是利用對選定討論對象的功能及費用分析，提升對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表述如下：價值=功能/成本。提升價值的基本途徑有五種，即：

1.提升功能，降低成本，大幅度提升價值；

2.功能不變，降低成本，提升價值；

3.功能有所提升，成本不變，

提升價值；

4.功能略有下降，成本大幅度降低，提升價值；

5.提升功能，適當(dāng)提升成本，大幅度提升功能，從而提升價值。

（二）追蹤作業(yè)成本

追蹤作業(yè)成本就是控制作業(yè)成本。目前，物業(yè)管理企業(yè)的成本控制普通都是容易地控制單位或部門成本。就是以責(zé)任會計控制、標準成本制度等為核心，依據(jù)組織機構(gòu)的職能、權(quán)限、目標和任務(wù)來劃分責(zé)任中心，形成縱橫交叉的責(zé)任控制系統(tǒng)。橫的方面建立按職能部門劃分的責(zé)任費用中心，縱的方面建立總部、管理處（項目中心）二級責(zé)任中心。這種控制辦法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門但又具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性的費用的歸屬，簡單造成不同責(zé)任中心為了本部門或本單位的利益而傷害企業(yè)整體利益，成本控制難以達到全局的最優(yōu)。作業(yè)成本控制是著眼于成本動因，依照資源耗費的因果關(guān)系舉行成本分析。從成本計算的角度看，它是以作業(yè)為核算對象，而不是以為管理處（項目中心）為核算對象。這樣就能從整體上控制作業(yè)或工作成本?？刂谱鳂I(yè)成本有助于物業(yè)管理企業(yè)樹立“以業(yè)主為中心”的管理思想，并轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)成本管理只注意成本本身水平凹凸的情況，使物業(yè)管理企業(yè)著眼于成本效益水平的凹凸，以資源的消耗是否對業(yè)主發(fā)生價值增值作為評價成本管理水平的標準，而不再以成本本身水平凹凸為標準。（三）完美細節(jié)管理

細節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低成本，就必需完美細節(jié)管理。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本展現(xiàn)出“點多、面廣、線長”的特點。這些特點除了要求我們規(guī)范和完美物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細節(jié)，要將成本管理的重點鎖定在管理和服務(wù)中的每一個細節(jié)。關(guān)注細節(jié)就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地摳，一厘一厘地省。物業(yè)管理企業(yè)的每個崗位、每個成本發(fā)生點都要制訂耗費標準，要責(zé)任到人，日常消耗和所發(fā)生的費用要分離建立臺賬，每月底由專人計算匯總，舉行量化考核。要利用多種形式、實行多種途徑讓員工懂得控制成本細節(jié)的技巧和辦法。讓人人動腦筋、個個想方法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。

（四）降低組織成本組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在成本控制中所忽視的。組織成本可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩部分。其中靜態(tài)部分就是一個組織本身結(jié)構(gòu)所打算的成本；而動態(tài)部分則是指一個組織在運作過程中，因為機制不同導(dǎo)致組織效率不同，從而引起成本不同。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：

1.要完美組織結(jié)構(gòu)，也就是完美組織的硬件部分。一個物業(yè)管理處（項目中心）內(nèi)部組織機構(gòu)如何設(shè)置，對物業(yè)管理成本的發(fā)生影響很大?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處（項目中心）內(nèi)部的組織機構(gòu)基本趨同，多少年來也沒有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理成本，首先要降低組織成本。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個物業(yè)管理項目后，要對項目的特點、業(yè)主的需求舉行認真分析，然后有針對性地舉行組織設(shè)計，做到力求合理。盡力杜絕物業(yè)管理處（項目）組織結(jié)構(gòu)上的先天不足。同時，也要按照市場的變化、業(yè)主需求的變化不斷調(diào)節(jié)組織結(jié)構(gòu)。

2.要完美運作機制，也就是完美組織的軟件部分。一個物業(yè)管理處（項目）內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置后，管理處根據(jù)什么樣的程序和流程舉行運作才干達到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)要仔細討論的。如：要完美決策機制、和業(yè)主的交流機制、日常服務(wù)機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。此外，還要完美現(xiàn)有會計制度的成本科目設(shè)置和歸集工作制度，實現(xiàn)會計核算、全面預(yù)算、成本控制的有效結(jié)合。（五）提高科技含量

首先，應(yīng)提高物業(yè)管理服務(wù)手段的科技含量，包括配備高科技的設(shè)施設(shè)備，以提高管理服務(wù)效率，降低服務(wù)成本。第二，要運用先進的管理辦法，包括在物業(yè)管理和服務(wù)過程對人、才、物的調(diào)度，對管理和服務(wù)過程的組織運用系統(tǒng)工程、運籌學(xué)、目標管理、全面質(zhì)量管理、價值工程等現(xiàn)代化管理辦法，以降低管理和服務(wù)成本。第三，提高物業(yè)管理企業(yè)成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術(shù)，逐步解決成本管理中成本預(yù)測、成本分析、成本評估等工作。通過會計核算電腦化和網(wǎng)絡(luò)化的優(yōu)勢，按照責(zé)任會計核算的要求，通過數(shù)據(jù)庫建立成本信息庫等。第四，提升人員素養(yǎng)，建立精通管理睬計、善于成本控制的員工隊伍。人員素養(yǎng)的凹凸是打算成本控制工作成敗的一個關(guān)鍵因素。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要注意引進高素養(yǎng)、高學(xué)問層次的人才，另一方面要立足現(xiàn)有些員工隊伍，利用培訓(xùn)等手段大力提升員工的業(yè)務(wù)素養(yǎng)。要堅定拋棄物業(yè)管理誰都可以干，物業(yè)管理成本誰都可以搞的思想。

（六）發(fā)揮集中優(yōu)勢

發(fā)揮集中優(yōu)勢，就是物業(yè)管理企業(yè)在成本