建筑物區(qū)分所有權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系

建筑物區(qū)分所有權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系第1頁/共31頁

建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對(duì)于建筑物的有獨(dú)立用途的部分的單獨(dú)所有和對(duì)共用的部分的共同所有?！段餀?quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第2頁/共31頁建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。第3頁/共31頁“業(yè)主”不等于“房主”幾十年來一直住在鄉(xiāng)下的老劉今年喜事不斷，兒子在城里混得有出息后給他老人家在某小區(qū)買了一幢樓房，住慣了鄉(xiāng)下大瓦房的老劉如今也過了一把“業(yè)主癮”。前幾天，老劉到小區(qū)的植物園散步，恰巧遇到了業(yè)主委員會(huì)的李大媽，兩個(gè)人便攀談了起來。李大媽問老劉：“怎么樣，在城里還住得慣嗎？當(dāng)上業(yè)主的感覺如何啊？”老劉一時(shí)摸不著頭腦了，忙問道：“啥叫業(yè)主啊？難道和俺鄉(xiāng)下的房主不一樣嗎？”第4頁/共31頁《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡?頁/共31頁第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡?頁/共31頁第七十九條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有?！钡?頁/共31頁除了對(duì)道路、綠地、車位等公共設(shè)施享有共有權(quán)外，業(yè)主還享有一些政治權(quán)利，如《物權(quán)法》第七十五條所規(guī)定的“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”的權(quán)利及七十六條規(guī)定的七項(xiàng)共同權(quán)利等。第8頁/共31頁我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第9頁/共31頁底層住戶可以拒交電梯運(yùn)行維修費(fèi)嗎？吳女士去年購(gòu)買了電梯公寓底層的一套住房，房子交通便利，采光、通風(fēng)、供暖等方面都很滿意，可是當(dāng)小區(qū)物業(yè)管理公司來收費(fèi)時(shí)，吳女士就高興不起來了，因?yàn)槲飿I(yè)管理人員要求吳女士與其他住戶攤電梯運(yùn)行和維護(hù)的各項(xiàng)費(fèi)用。吳女士以收費(fèi)不合理為由拒絕交納電梯維修費(fèi)用，她認(rèn)為自己住底層，根本用不著電梯上下樓，電梯對(duì)其而言形同虛設(shè)，物業(yè)公司無權(quán)要求不用電梯的住戶交電梯費(fèi)。但是物業(yè)管理公司認(rèn)為電梯屬于公共設(shè)施，只要在這居住就要分?jǐn)傎M(fèi)用而不論其是否使用。雙方發(fā)生激烈的爭(zhēng)吵，最后不歡而散。第10頁/共31頁《物權(quán)法》第八十條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”第11頁/共31頁買了“二手房”，沒有停車位怎么辦？嚴(yán)先生通過中介公司購(gòu)買了一套位于市中心的樓房，相關(guān)手續(xù)辦好了，房子也重新進(jìn)行了裝修，嚴(yán)先生一家高高興興的搬了進(jìn)去，但是等到嚴(yán)先生把車開到自家樓前的時(shí)候，卻被另一戶居民趕走了，找到物業(yè)公司詢問才知道，由于小區(qū)的車位處于飽和狀態(tài)，小區(qū)居民已經(jīng)把地上的車位“瓜分”干凈，而原來的房主又沒有私家車，當(dāng)然也沒有遺留下車位。物業(yè)公司建議嚴(yán)先生購(gòu)買地下車庫(kù)，可是一個(gè)車庫(kù)12萬元，自己的車還不到5萬元，購(gòu)買車庫(kù)太浪費(fèi)了。嚴(yán)先生只好把車停在公司，每天做公交車上下班。第12頁/共31頁《物權(quán)法》第七十二條第二款和第七十四條第三款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”第13頁/共31頁小區(qū)車位、車庫(kù)到底歸誰所有？幸福山莊作為一個(gè)新建的高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商在銷售住宅時(shí)承諾；花園庭院，人性化立體空間布局規(guī)劃，附贈(zèng)多個(gè)免費(fèi)車位，但張先生入住后卻發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)，與開發(fā)商理論時(shí)，他們卻說由于私家車的增多，小區(qū)的車位設(shè)計(jì)一時(shí)不能滿足要求，只能出租。實(shí)際上開發(fā)商以8萬元的單價(jià)對(duì)外賣掉了其中1/3的車位，其余車位以每月200元的租金租給了小區(qū)居民?？墒菑埾壬涣俗饨疬€沒過兩個(gè)月，物業(yè)公司又發(fā)出通知，由于車位緊張，每月租金提高到600元，如果不租也可以買，價(jià)位在6萬-9萬元之間。為了自己的愛車，張先生每天下班在小區(qū)內(nèi)打“游擊戰(zhàn)”尋找車位，為此還與鄰居鬧了不少糾紛。對(duì)此，張先生一臉的無奈。第14頁/共31頁《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

第15頁/共31頁小區(qū)內(nèi)商業(yè)廣告由誰獲利？季先生在市區(qū)買了一套臨街的頂樓房子，今年元旦，他無意間發(fā)現(xiàn)，自己所住的樓頂上豎起了一塊巨型商業(yè)廣告牌，季先生當(dāng)時(shí)并不在意。前兩天，他和幾位朋友在一起吃飯聊天，朋友開玩笑說，你頭頂上做了一個(gè)這么大的廣告，賺了不少錢吧。言者無心，聽者有意，季先生隨后便找了個(gè)機(jī)會(huì)順便問起小區(qū)物業(yè)，在自己的樓頂上做廣告，自己是否應(yīng)該有所收益。小區(qū)物業(yè)答復(fù)得很干脆，這是物業(yè)自己的事，和住戶無關(guān)。季先生當(dāng)時(shí)也就沒再說什么，但過后想想還是有點(diǎn)疑惑，“屋頂做商業(yè)廣告，的確和住戶無關(guān)嗎？”第16頁/共31頁《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第17頁/共31頁遇到鄰居“住改商”業(yè)主是否有權(quán)說“不”？退休后的鄭大媽為安度晚年，在某小區(qū)買了一套位于二樓的住房，可沒過幾天舒服日子，叫人堵心的事就來了。先是隔壁的住戶把房子出租，變成了一家經(jīng)營(yíng)音像制品的商店，每天播放著震耳的音樂，令她心煩意躁。接著，樓下又開了一個(gè)餐廳，來來往往的客人絡(luò)繹不絕，不僅油煙熏人，而且蟑螂、老鼠滿地爬。面對(duì)如此的居住環(huán)境，鄭大媽整日愁眉苦臉，為了維持鄰里關(guān)系，她不想和鄰居吵架，但又實(shí)在受不了這樣的居住環(huán)境，只好和老伴搬到女兒家住。第18頁/共31頁《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！钡?9頁/共31頁

不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系的概念法律為調(diào)和相鄰不動(dòng)產(chǎn)之利用，而就其所有人及利用人間所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二、處理相鄰關(guān)系的原則與法律適用第20頁/共31頁1、不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。2、法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。第21頁/共31頁三、相鄰關(guān)系的具體類型

1、鄰地利用關(guān)系（1）鄰地通行權(quán)（2）管線鋪設(shè)關(guān)系（3）建造建筑物等利用權(quán)第22頁/共31頁莊稼地能否通行？老王和老孫是同村村民。最近兩家為了土地問題鬧起了糾紛。事情起因是這樣的：兩家所承包的土地相鄰。老王承包的這塊地，因三面是別人的，一面是河，進(jìn)出無路，所以，他只能跟著孫家干活，否則就要出問題。比如孫家耕完地后，老王去耕自己的地，就要開拖拉機(jī)從孫家地上軋過，使孫家得重新耕一次。而莊稼長(zhǎng)出來后，由于老王經(jīng)常行走，使孫家一壟地莊稼受到嚴(yán)重破壞。為此，老孫幾次找老王讓他注意，時(shí)間長(zhǎng)了，兩家便因此傷了和氣，以至于老孫不讓老王再通過自己的土地。老孫找到村委會(huì)解決，希望問題能夠得到妥善解決。第23頁/共31頁評(píng)述：老孫禁止老王通過自家地的做法是不正確的。對(duì)于因此受到的損失，可根據(jù)《物權(quán)法》第九十二條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”之規(guī)定，要求老王賠償自己的損失。第24頁/共31頁

例題1：甲、乙使用的土地相互比鄰，甲如果不經(jīng)過乙的土地，就無法到達(dá)共用道路。甲在自己土地上有一個(gè)車庫(kù)，內(nèi)有甲的重型卡車一輛，也需進(jìn)出乙的土地，并須在乙的土地上修建相適應(yīng)的道路。以下表述，哪些是正確的（）？

A、基于相鄰關(guān)系，甲無須征得乙的同意，即可步行通過乙的土地至公共道路。

B、基于相鄰關(guān)系，甲無須征得乙的同意，即可在乙的土地上修筑車用道路，并開車通行。

C、甲只有征得乙的同意，才能在乙的土地上修筑車用道路，并開車通行。

D、甲與乙之間可達(dá)成修路、通行協(xié)議，但須辦理登記手續(xù)。在沒有登記的時(shí)候，僅對(duì)乙有約束力。第25頁/共31頁例題2：甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（）

A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

B、甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑第26頁/共31頁例題3：甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定:乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的?（）A、甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定B、丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償C、若丁建高樓。丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任D、甲、乙之間約定因房屋和上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力第27頁/共31頁2、用水和排水關(guān)系

我國(guó)《物權(quán)法》第86條第二款規(guī)定：對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。據(jù)此：（1）用水關(guān)系（2）排水關(guān)系①自然排水

②人工排水第28頁/共31頁3、相鄰采光、通風(fēng)關(guān)系《物權(quán)法》規(guī)定：建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨害相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第29頁