2016年四川宣漢國瑞恒泰金域華府住宅項目營銷策劃案-渠道推廣包裝

金域華府營銷策劃案宣漢縣2016-10-7目錄Content1項目分析23市場分析營銷策劃思路市場分析宣漢縣宏觀市場分析宣漢縣房地產(chǎn)市場分析12宣漢縣房地產(chǎn)市場小結(jié)31.1宣漢縣宏觀市場分析--區(qū)位分析達州市宣漢縣宣漢位于達州市東部偏西，東北與城口接壤，東鄰開縣，南連開江，西接達州市城區(qū)。幅員4271平方公里，轄54個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、492個村、74個社區(qū)，人口130萬，常住人口城鎮(zhèn)化率36.81％，縣城常住人口約15萬。是國家扶貧開發(fā)工作重點縣、全國革命老區(qū)縣和全省擴權(quán)強縣試點縣。1.1宣漢縣宏觀市場分析--經(jīng)濟分析經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)同比增長率固定資產(chǎn)投資232.03億元13.8%社零總額103.52億元13.5%旅游總收入16.1億元20.78％社會金融存款余額274.25億元20.4%城鎮(zhèn)人均可支配收入20648元8.6%農(nóng)村人均可支配收入7480元9.8%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)24.7：46.2：29.1宣漢縣2015年主要經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟概況：宣漢縣目前以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的發(fā)展進一步加快城市發(fā)展進程，居民收入水平略高于同類型縣城，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化調(diào)整，全縣經(jīng)濟呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)，社會事業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢。1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--數(shù)據(jù)住宅施工面積73.30萬平方米，下降23.5%；其中，住宅竣工面積18.62萬平方米，下降6.9%。全年商品房銷售面積30.62萬平方米，同比下降47.4％，商品房銷售額17.86億元，下降23.8％。住宅施工面積95.82萬平方米，增長10.9%；其中，住宅竣工面積19.99萬平方米，增長85.3%。全年商品房銷售面積58.25萬平方米，增長217.3％；商品房銷售額23.44億元，同比增長124.1％。全年房屋建筑施工面積152.3萬平方米，下降36.5%；其中，住宅竣工面積99.5萬平方米，下降30.3%。全年房屋建筑施工面積230萬平方米，增長8.4%；其中，住宅竣工面積143萬平方米，增長20%。2015年2014年2013年2012年結(jié)合宣漢縣發(fā)展過程，我們認為區(qū)域地產(chǎn)投資從2012年大幅增長漲，隨著新城區(qū)逐步規(guī)劃建設(shè)，2014-2015年達到峰值，區(qū)域整體呈穩(wěn)步上升，逐漸調(diào)整趨勢。由于優(yōu)質(zhì)土地資源相對缺乏，我們預(yù)計后期數(shù)據(jù)上可能呈短期下降形態(tài)。1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--需求分析我們通過渠道收集了1268名購房需求客戶資料，隨機抽選其中500組，通過電話訪談進行需求了解，有效客戶477組。如下：客戶來源餅狀圖購房需求示意圖1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--需求分析自住投資剛性需求67.2%改善性需求32.8%通過分析，由于宣漢是縣城，距離達州較近，住宅的投資功能被大大削弱，主要以自住為主。宣漢縣仍是以剛需為主的市場，剛需客群構(gòu)成主要以本縣轄下鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主（外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房、城區(qū)工作安家置業(yè)）。由于老城區(qū)居住環(huán)境相對較差，同時江口區(qū)域大面積棚改，改善性住房需求也比較明顯。1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--樓盤分布現(xiàn)狀宣漢縣樓盤分布圖城市之心聚城峰華鑫世紀(jì)公園城龍城一號億聯(lián)建材城（商業(yè)項目）本案新城區(qū)老城區(qū)現(xiàn)階段宣漢縣除個別獨棟小項目仍有少量房源在售外，主要樓盤項目基本售完，市場處于空白期。巴人廣場1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--代表樓盤展示聚城峰華（1、2、3期）占地面積約300畝總建面積60萬方總戶數(shù)5000容積率2.7戶型區(qū)間70-104平方米戶型類型緊湊型為主核心賣點實力大盤、學(xué)區(qū)房、20萬方商業(yè)配套價格走勢2012-2014年，5200元/平方米2014-2016年，4800元/平方米鑫世紀(jì)·公園城占地面積約230畝總建面積40萬方總戶數(shù)3266容積率4.0戶型區(qū)間80-110平方米戶型類型舒適型為主核心賣點大盤、社區(qū)配套，主推居住品質(zhì)價格走勢2012-2014年，5000元/平方米2014-2016年，4600元/平方米宏帆巴人廣場（參考，不具代表性）占地面積約40畝總建面積約17萬方總戶數(shù)800容積率5.9戶型區(qū)間70-120平方米戶型類型舒適型為主核心賣點地段、品牌、商業(yè)配套價格走勢2013-2014年，5800元/平方米2015年，5500元/平方米1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--代表樓盤展示龍城1號占地面積約90畝總建面積約25萬方總戶數(shù)1706容積率3.0戶型區(qū)間68-120平方米戶型類型緊湊型為主核心賣點地段、學(xué)區(qū)、商業(yè)配套價格走勢2015年，5200元/平方米2016年，4600元/平方米1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--樓盤特征通過對區(qū)域內(nèi)代表性樓盤進行簡單對比分析，我們認為

區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目具有以下特征：

大盤興起。自新區(qū)開建以來，由于土地資源豐富，以聚城峰華為主要代表的新城區(qū)房地產(chǎn)項目體量大，注重品質(zhì)及配套，大幅提升縣城購房群體消費觀念。

仍以緊湊型戶型為主，但舒適型戶型同樣具有較大的市場空間。城市化進程與江口區(qū)域棚改，催生大量需求。

房價較高。宣漢縣是典型的縣窮人不窮，貧富差距極大。一方面縣城消費水平較高；另一方面反映了住房需求旺盛。

購房消費日趨理性。新區(qū)規(guī)劃剛好處于全國性的購房潮背景下，但經(jīng)過2015年的過渡，政府及消費者對房地產(chǎn)的發(fā)展回歸理性，區(qū)域市場進入調(diào)整期。1.2宣漢縣房地產(chǎn)市場分析--城市發(fā)展方向至達州石嶺大道棚改區(qū)南岸新區(qū)次級發(fā)展區(qū)域

規(guī)劃快速通道主要發(fā)展區(qū)域（基本成型）潛力發(fā)展區(qū)域本案宣漢縣發(fā)展分析圖受縣域地形限制，宣漢縣城市發(fā)展方向為縣城西進（達州方向）考慮到城市結(jié)構(gòu)及規(guī)劃，后期縣城西北部及南部發(fā)展更具潛力。硬件條件東部優(yōu)于南部。1.3宣漢縣房地產(chǎn)市場小結(jié)

隨著宣達快速通道的規(guī)劃建設(shè)，宣漢縣被譽為達州后花園，自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢持續(xù)放大。工業(yè)發(fā)展強效推動城市發(fā)展，縣域居民收入水平明顯提高，具備一定的消費能力，人口基數(shù)龐大，從整體上具備良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境。受城區(qū)地形因素限制，現(xiàn)階段內(nèi)城區(qū)建設(shè)主要為整體向西部擴展，現(xiàn)已經(jīng)基本建設(shè)成型，后期發(fā)展方向以新城區(qū)北部及南部為主。新城南部已規(guī)劃新區(qū)，但由于城市配套缺乏，本案所處的新城區(qū)北部短期內(nèi)發(fā)展占優(yōu)。目前縣城各大樓盤基本售罄，房地產(chǎn)基本處于空白期，建議項目及早啟動入市，把握時機，創(chuàng)造價值。項目分析

項目SWOT分析項目定位分析12項目分析結(jié)論32.1項目SWOT分析--區(qū)位展示本案汽車站新址至達州石嶺大道新宣中金豉廣場億聯(lián)建材城第二中學(xué)巴人廣場婦幼保健院實驗小學(xué)巴人大道至高速入口、清溪鎮(zhèn)由圖可知，項目毗鄰宣漢縣核心干道，交通配套優(yōu)良，同時巴人廣場與億聯(lián)建材城均為縣城核心類商業(yè)，商業(yè)配套突出，但由于偏離前期城市發(fā)展方向，其它市政、教育配套相對缺乏，并且距離殯儀館較近，可能影響客戶心理，因此，項目在營銷策略上建議考慮附加賣點，進一步放大項目優(yōu)勢。殯儀館2.1項目SWOT分析項目毗鄰宣漢縣核心交通要道，交通便利；項目占地面積較大，具備打造品質(zhì)社會的基礎(chǔ)條件；周邊發(fā)展基本成熟，生活配套齊全，優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套；開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富。位于城區(qū)邊緣，目前外部環(huán)境及居住氛圍相對較差；市政、教育配套相對較差，發(fā)展需要時間。本案曾爛尾，形象及項目認可度受損；項目距離殯儀館較近，且項目前道路為必經(jīng)之路。現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)可售房源不足，時機占優(yōu)；新車站搬遷至項目附近，提高項目區(qū)域熱度；目前城區(qū)發(fā)展不均衡，本區(qū)域發(fā)展勢在必行，相對于南岸新區(qū)而言，優(yōu)勢極為明顯；政策的不確定性；新城區(qū)周邊土地資源豐富，突然放量的威脅。S-優(yōu)勢：體量、交通、區(qū)位W-劣勢：教育配套、外部環(huán)境O-機會：市場空檔、發(fā)展?jié)摿-威脅：政策2.1項目SWOT分析--戰(zhàn)略應(yīng)對S-優(yōu)勢W-劣勢O-機會T-威脅ST戰(zhàn)略：及早入市，避免由土地放量引發(fā)的客戶觀望情緒，增加去化難度。SW戰(zhàn)略：現(xiàn)場包裝及推廣上突出項目品質(zhì)，突出交通優(yōu)勢與商業(yè)氛圍，銷售說辭以項目居住品質(zhì)、實力開發(fā)商為主，引導(dǎo)規(guī)避殯儀館及其它市政配套欠缺等劣勢。WO戰(zhàn)略：加快項目工程進度，銷售說辭上突出新車站規(guī)劃與相對南岸新區(qū)的優(yōu)勢對比，突出本案是現(xiàn)階段最具性價比的項目。WT戰(zhàn)略：著重項目社區(qū)氛圍營造，考慮景觀先行原則，推廣、活動配合，重塑項目形象。SO戰(zhàn)略：放大時間機會優(yōu)勢，強勢推廣，通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、戶型迅速占領(lǐng)市場OT戰(zhàn)略：說辭上突出宣漢縣下一階段主要發(fā)展南岸區(qū)域，但該區(qū)域需要較長的發(fā)展時間，從政策、銀行等方面引導(dǎo)客戶，現(xiàn)階段本案性價更高。2.1項目SWOT分析--小結(jié)

通過項目SWOT分析，我們認為項目地塊在區(qū)位上具有一定的優(yōu)勢，但配套上相對缺乏（除商業(yè)配套），就目前宣漢縣市場現(xiàn)狀，時間機會優(yōu)勢明顯放大，我們建議抓住時間機會切入市場，快速啟動項目，打入市場空檔期。工程與推廣同步進行，以開發(fā)商品牌及實力為突破口，注重營造工地現(xiàn)場及售樓部火熱氛圍，改善項目口碑形象。在策略上以“快”為核心，快推快打，利用合理的價格體系快速打開并鎖定市場，根據(jù)時間節(jié)點快速調(diào)整銷售策略，以產(chǎn)品為導(dǎo)向，精準(zhǔn)定位客戶群體進行差異化營銷，實現(xiàn)項目快速清盤，回籠資金。2.2項目定位--形象定位城市屬性、區(qū)域資源價值規(guī)模訴求及放心產(chǎn)品的價值闡釋實施方向根據(jù)項目規(guī)模及規(guī)劃形態(tài)，結(jié)合所處區(qū)域特征，我們將項目打造成：宣漢縣城北五優(yōu)品質(zhì)社區(qū)2.2項目定位--市場定位結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，綜合考慮購房客戶消費特征，我們建議以“居家、品質(zhì)”為核心，引導(dǎo)概念——宣漢縣人居榜樣生活（城北）建筑形態(tài)、超大中庭、人車分流、圍合住區(qū)、商業(yè)配套、星級服務(wù)、交通便捷、酒店式入戶大堂、跨界生活、下沉式廣場……2023/4/2以家庭人文情感歸屬切入晨練時光早餐時光童趣時光購物時光運動時光休閑時光從產(chǎn)品到功能，多方位滿足客戶需求2.2項目定位--客群定位年齡結(jié)構(gòu)市場成交客戶年齡集中在30—50歲之間家庭結(jié)構(gòu)主要以三至四口之家為主家庭收入家庭年收入6—10萬的社會中低收入階層鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶、首次置業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生和公務(wù)員等企事業(yè)單位人群；首次置業(yè)的城區(qū)剛需客戶群體；當(dāng)?shù)夭疬w客戶群。城區(qū)二次置業(yè)換房者；工礦企業(yè)員工；個體經(jīng)營戶。拓展客戶外部大客戶資源、企事業(yè)單位團購客戶置業(yè)目的剛需客戶為主，改善客戶占比上升生活特征就近消費，希望有較好的品質(zhì)核心購買因素性價比、地段、品牌、品質(zhì)項目客群特征：核心客戶

楊先生檔案：區(qū)域熟悉教育配套要有點品質(zhì)：進城了，有面子戶型：最好三個房間、采光好有陽臺，有小區(qū)的剛性需求型客戶年齡：39歲家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂小孩年齡：5歲居住小區(qū)：租賃屋居住現(xiàn)狀：農(nóng)村房（鄉(xiāng)鎮(zhèn)上）客戶職業(yè)：建筑工人購房原因：考慮娃兒讀書購房需求：建面80㎡兩/三房客戶語錄：“買套房子，為娃兒讀書考慮，常年在外打工，積累點錢，買套房子，有三房最好，買套房子也不容易……”2.2項目定位--客群展示購房關(guān)注外因：購房關(guān)注項目本體：區(qū)域發(fā)展?jié)摿煌ū憬荻刃詢r比戶型功能、尺寸客戶年齡：27歲家庭結(jié)構(gòu)：情侶2人小孩年齡：無居住區(qū)域：宣漢城區(qū)居住現(xiàn)狀：與父母同住客戶職業(yè)：企業(yè)一般職員購房原因：婚房購房需求：建面約85㎡3房客戶語錄：“之所以想在這邊買房一是這里，發(fā)展有潛力，二是換個大點的房子，當(dāng)是為婚房做準(zhǔn)備吧?！眲傂孕枨笮?.2項目定位--客群展示陳先生檔案：購房關(guān)注外因：購房關(guān)注項目本體：2.2項目定位--客群展示口碑、美譽度區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ貕K周邊環(huán)境內(nèi)部環(huán)境、景觀打造配套：如健身、老人小孩活動區(qū)物管服務(wù)品質(zhì)改善型客戶年齡：33歲家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂小孩年齡：5歲居住區(qū)域：宣漢城區(qū)居住現(xiàn)狀：建面約70㎡兩房客戶職業(yè)：私營業(yè)主購房原因：差換好購房需求：建面100-120㎡三/四房客戶語錄：“現(xiàn)在就是想改善生活品質(zhì)，老人小孩住著也舒服，最重要的是小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境一定要好，安靜、不要太吵”龔女士檔案：購房關(guān)注外因：購房關(guān)注項目本體：區(qū)域發(fā)展?jié)摿煌ū憬荻刃詢r比戶型功能、尺寸功能改善型客戶年齡：36歲家庭結(jié)構(gòu)：三口之家小孩年齡：8歲居住區(qū)域：宣漢城區(qū)居住現(xiàn)狀：建面60㎡兩房客戶職業(yè)：企事業(yè)單位員工購房原因：小換大/差換好購房需求：建面90㎡左右三房客戶語錄：“我之前買的房子才60幾個平方，現(xiàn)在就想換個三房，孩子也需要換個更好的環(huán)境，離娃兒讀書的地方較近，出入方便。2.2項目定位--客群展示朱先生檔案：購房關(guān)注外因：購房關(guān)注項目本體：核心價值點為入市時機的把握2.3項目分析結(jié)論快準(zhǔn)以“快”為項目運作核心思路把握市場真空期優(yōu)勢快速形成項目市場口碑快速去化精準(zhǔn)定位節(jié)點控制產(chǎn)品以產(chǎn)品引導(dǎo)策略策略切入銷售保價保量項目營銷策略

項目整體營銷思路項目推廣策略12項目其它建議33.1項目整體營銷思路--核心思路核心思路：把握市場空白期，快速啟動、快推快打“快”貫穿整個項目的運作過程，是為了占據(jù)市場先機，避免威脅因素產(chǎn)生變化；“快”是手段，但具體實現(xiàn)需要多方面共同支撐，實現(xiàn)項目整體的快速去化；“快”是在縱觀全局的基礎(chǔ)上，以產(chǎn)品與市場雙導(dǎo)向，快速調(diào)整營銷策略。3.1項目整體營銷思路--住宅營銷節(jié)奏設(shè)想5月2月10月12月次年清盤工程啟動，售樓部開放蓄客工作內(nèi)容：售樓部重新裝修，人員招聘培訓(xùn)、物料準(zhǔn)備、現(xiàn)場包裝營造氛圍。同步形象推廣啟動。活動支持，啟動認籌根據(jù)工程進度，加大推廣力度，啟動渠道拓客，多管齊下，鎖定客戶。盛大開盤，返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)場活動起勢，把握客戶愛占小便宜心理，通過優(yōu)惠、禮品等手段，集中解籌，回籠資金。新品加推，主攻改善型客戶項目持續(xù)去化，定期舉行各類促銷活動，進一步強化項目品質(zhì)形象，啟動老帶新活動，加速去化。春節(jié)多方配合，春節(jié)前開盤123保價戰(zhàn)術(shù)保量戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)1：打造有訴求的產(chǎn)品戰(zhàn)術(shù)2：活動支持，產(chǎn)品導(dǎo)向。戰(zhàn)術(shù)1：形象突破、推廣支持；戰(zhàn)術(shù)2：活動支持、炒熱項目；戰(zhàn)術(shù)2：節(jié)點控制，市場導(dǎo)向。如何實現(xiàn)“保量保價”在“快”的基礎(chǔ)上全局把控快速調(diào)整3.1項目整體營銷思路--戰(zhàn)術(shù)分析1、把握入市把握入市時機，工程、銷售配合，由市場引導(dǎo)產(chǎn)品推售節(jié)奏。3.1項目整體營銷思路--戰(zhàn)術(shù)解析保量是項目順利運營的基礎(chǔ)，也是“保價”的基礎(chǔ)。實現(xiàn)“保量保價”，需要注意各因素的平衡。2、建立在市場基礎(chǔ)上的合理價格策略，并附加產(chǎn)品賣點，打造項目高性價比的產(chǎn)品形象；3、強力有效的推廣策略與活動執(zhí)行配合，營造項目熱銷氛圍；3.1項目整體營銷思路--入市時間建議根據(jù)宣漢縣市場情況，結(jié)合本案核心優(yōu)勢，我們建議：10月中下旬工程開建，同時售樓部開放。抓好春節(jié)階段核心節(jié)點，實現(xiàn)開門“一炮走紅”。前期工作配合：人員招聘、項目培訓(xùn)、現(xiàn)場包裝、氛圍營造、物料準(zhǔn)備3.1項目整體營銷思路--推盤思路考慮到縣城的特殊性（有效節(jié)點相對較少），我們充分注重節(jié)點、客群、產(chǎn)品、價值空間四者之間的關(guān)系，做出針對性調(diào)整。不再以樓棟為單位進行推售，通過節(jié)點控制，以產(chǎn)品性質(zhì)為單位（只分剛需與改善型房源），精準(zhǔn)定位客戶群體，實現(xiàn)整體均衡去化。如春節(jié)期間，購房客戶以外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房者為主，針對性推售剛需性產(chǎn)品。實現(xiàn)保量與資金回籠。正常銷售階段，購房群體以改善型客戶為主，主力推售改善型房源，通過節(jié)點活動配合，實現(xiàn)利潤提升。旺季淡季3.1項目整體營銷思路--價格策略結(jié)合項目以快制勝的核心思路，我們建議：以剛需房源實現(xiàn)熱銷效應(yīng)，乘火爆之勢去化價值房源，實現(xiàn)利潤進一步增長。中價蓄客、低開高走價格建議根據(jù)目前宣漢縣房地產(chǎn)主力價格，結(jié)合同類型項目售價區(qū)間及去化情況，我們建議本案售價區(qū)間：剛需型住宅：4600—4800元/平方米改善型住宅：4800—5000元/平方米3.2項目推廣策劃--推廣策略應(yīng)大勢、改形象、塑品質(zhì)重現(xiàn)場重活動重噱頭節(jié)點性戶外推廣拔高調(diào)性主動攔截由于項目爛尾導(dǎo)致形象、口碑嚴(yán)重受損，項目前期必須要大氣魄高效整體推廣，徹底改善項目爛尾印象，重新塑造項目新形象。經(jīng)仔細研討，建議從以下幾個方面進行。3.2項目推廣策劃--推廣思路通過分析后，我們對本案的推廣思路很明確——活動造勢圈層營銷陌拜拓客

抓住縣城客戶群核心特征——愛湊熱鬧、愛占小便宜心理，項目銷售前期利用階段節(jié)點推出現(xiàn)場活動，營造現(xiàn)場火熱氛圍，樹立實力開發(fā)商品牌，塑造項目品質(zhì)。精準(zhǔn)定位客戶群體，結(jié)合圈層營銷，針地性進行陌生拜訪，拓寬客戶來源渠道，保利利潤，加速項目去化。由大到小，從形象到產(chǎn)品逐步遞進NO.2階段讓客戶定VIP尊崇即將開啟NO.1階段讓客戶知西外中心，兩梯兩戶/純板式NO.3階段讓客戶買快速開盤，強勢去化形象推廣期+蓄客期10月—12月認購鎖客次年1月--開盤前春節(jié)前開盤春節(jié)后力推改善型以10月份項目動工為前提3.2項目推廣策劃--推廣目的建立項目形象，明確市場定位，轉(zhuǎn)化為銷售力3.2項目推廣策劃--媒體渠道選擇媒體針對客群建議時間推薦星級電視大眾群體長效電臺廣播、房產(chǎn)網(wǎng)大眾群體不建議站臺城區(qū)流動人口長效城區(qū)高炮城區(qū)人口項目去化50%以前，選擇繁華路段戶外高炮（主要道路）大眾群體項目開盤前長途汽車座套返鄉(xiāng)置業(yè)人群不建議鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群項目去化70%以前渠道（代理、業(yè)務(wù)員+DM單體系）城區(qū)流動人口、鄉(xiāng)鎮(zhèn)擺展活動項目去化50%以前微信公眾號意向客群、購房客戶長效3.2項目推廣策劃--媒體選擇通過媒體分析，結(jié)合宣漢縣縣城屬性及特征，我們建議：開盤前平銷期清盤期現(xiàn)場包裝、公交站臺、城區(qū)高炮、干道高炮、DM單、圈層拓客體系鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告現(xiàn)場包裝、公交站臺、城區(qū)高炮、微信平臺、DM單+圈層拓客體系、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告現(xiàn)場包裝、公交站臺、微信平臺、DM單3.2項目推廣策劃--推廣活動計劃11月12月2月10月銷售中心開放住宅開盤推廣展開營銷階段線上推廣活動鋪排線下拓展售房部VIP認購活動+收取誠意金售樓部開放活動（亮相活動、到訪有禮）項目開盤活動城區(qū)大牌+公交站臺+戶外高炮＋鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體＋現(xiàn)場項目形象出街+賣場亮相產(chǎn)品信息+價格優(yōu)惠信息+項目開盤信息深挖縣城目標(biāo)客群+滲透周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶形象導(dǎo)入期產(chǎn)品導(dǎo)入與蓄客期開盤期圈層活動持續(xù)進行（大客戶、種子客戶、企事業(yè)單位等）收取誠意金VIP辦卡1月產(chǎn)品信息+售樓部活動信息釋放持續(xù)曖場活動圣誕活動、元旦活動周末嘉年華活動3.2項目推廣策劃--城區(qū)渠道組合看房車免費接送行銷專職派單電梯框架(高端社區(qū))城區(qū)大牌3.2項目推廣策劃--團購計劃大客戶、公司客戶、事業(yè)單位客戶、行政單位客戶利用前期蓄客和線下拓展客戶，以送優(yōu)惠、給權(quán)益的方式進行圈定；周邊企事業(yè)單位、資源客戶開始，逐步展開；首批單位：公務(wù)員系統(tǒng)、商會、主要企事業(yè)單位，大型企業(yè)、物流園、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的大企業(yè)。盤點客戶鎖定大客戶單位選準(zhǔn)客戶單位切入點重點培養(yǎng)客戶/單位核心人員3.2項目推廣策劃--亮相活動建議鑒于項目的特殊情況，建