購(gòu)房合同范文能否更名以及如何更名

第頁(yè)共頁(yè)購(gòu)房合同范文能否更名以及如何更名購(gòu)房合同范文能否更名以及如何更名。問(wèn)：劉先生說(shuō)自己與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說(shuō)好今年底交房，如今想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，是否可行？答：這要有個(gè)前提，劉先生的兒子必須領(lǐng)到身份證。在這個(gè)前提下再分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費(fèi)。第二種情況是已經(jīng)登記過(guò)，這就費(fèi)事些了，假如該商品房未開(kāi)工驗(yàn)收，那么可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未開(kāi)工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。假如該商品房已經(jīng)開(kāi)工驗(yàn)收，那么無(wú)法進(jìn)展更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在劉先生兒子的名下，這本質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。人們常說(shuō)的“合同改名字”，嚴(yán)格來(lái)講是不標(biāo)準(zhǔn)的。建議購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，不妨在合同上同時(shí)寫上自己和兒子的名字，產(chǎn)權(quán)人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。因此到最后兒子就是第一繼承人，產(chǎn)權(quán)可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時(shí)作為惟一繼承人的兒子必須到時(shí)去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨(dú)名字的產(chǎn)權(quán)證。也可以按份共有，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明各自所占的份額，可防止在產(chǎn)權(quán)繼承時(shí)交納全額的稅費(fèi)。購(gòu)房合同能否更名以及如何更名_合同范本問(wèn)：劉先生說(shuō)自己與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說(shuō)好今年底交房，如今想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，是否可行？答：這要有個(gè)前提，劉先生的兒子必須領(lǐng)到身份證。在這個(gè)前提下再分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費(fèi)。第二種情況是已經(jīng)登記過(guò)，這就費(fèi)事些了，假如該商品房未開(kāi)工驗(yàn)收，那么可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未開(kāi)工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。假如該商品房已經(jīng)開(kāi)工驗(yàn)收，那么無(wú)法進(jìn)展更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在劉先生兒子的名下，這本質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。人們常說(shuō)的“合同改名字”，嚴(yán)格來(lái)講是不標(biāo)準(zhǔn)的。建議購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，不妨在合同上同時(shí)寫上自己和兒子的名字，產(chǎn)權(quán)人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。因此到最后兒子就是第一繼承人，產(chǎn)權(quán)可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時(shí)作為惟一繼承人的兒子必須到時(shí)去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨(dú)名字的產(chǎn)權(quán)證。也可以按份共有，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明各自所占的份額，可防止在產(chǎn)權(quán)繼承時(shí)交納全額的稅費(fèi)。購(gòu)房合同范本：購(gòu)房合同能否更名及如何更名這篇購(gòu)房合同范本：購(gòu)房合同能否更名及如何更名是由合同范本網(wǎng)整理提供的，請(qǐng)！購(gòu)房合同范本：購(gòu)房合同能否更名及如何更名問(wèn)：劉先生說(shuō)自己與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說(shuō)好今年底交房，如今想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，是否可行？答：這要有個(gè)前提，劉先生的兒子必須領(lǐng)到身份證。在這個(gè)前提下再分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費(fèi)。第二種情況是已經(jīng)登記過(guò)，這就費(fèi)事些了，假如該商品房未開(kāi)工驗(yàn)收，那么可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未開(kāi)工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。假如該商品房已經(jīng)開(kāi)工驗(yàn)收，那么無(wú)法進(jìn)展更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在劉先生兒子的名下，這本質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。人們常說(shuō)的“合同改名字”，嚴(yán)格來(lái)講是不標(biāo)準(zhǔn)的。建議購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，不妨在合同上同時(shí)寫上自己和兒子的名字，產(chǎn)權(quán)人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。因此到最后兒子就是第一繼承人，產(chǎn)權(quán)可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時(shí)作為惟一繼承人的兒子必須到時(shí)去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨(dú)名字的產(chǎn)權(quán)證。也可以按份共有，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明各自所占的份額，可防止在產(chǎn)權(quán)繼承時(shí)交納全額的稅費(fèi)。如何簽訂購(gòu)房合同范文這篇如何簽訂購(gòu)房合同范文是由合同范本網(wǎng)整理提供，請(qǐng)！如何簽訂購(gòu)房合同范文目前，大家簽訂商品房買賣合同時(shí)，使用建立部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。1、認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，假如在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)置該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。第一種情況的認(rèn)購(gòu)書，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書在法律上是無(wú)效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書，假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購(gòu)書肯定是無(wú)效的；假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購(gòu)書的地位將和開(kāi)發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購(gòu)書，需要看認(rèn)購(gòu)書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書，就必然沒(méi)有法律效力。但是假如認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。在商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)?、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)展咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)展修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。假如開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3、售樓廣告問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能根據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問(wèn)題。不過(guò)為了防止不必要的費(fèi)事，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。4、樣板房問(wèn)題。目前在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理方法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)展選擇)。5、質(zhì)量問(wèn)題。有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房開(kāi)工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門組織的開(kāi)工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成局部，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。商品房開(kāi)工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因此不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且開(kāi)工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。根據(jù)《法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下情況下，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。《法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承當(dāng)?？傊?，你在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同。購(gòu)房合同:如何簽訂購(gòu)房合同目前，大家簽訂商品房買賣合同時(shí)，使用建立部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。1、認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，假如在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)置該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。第一種情況的認(rèn)購(gòu)書，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書在法律上是無(wú)效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書，假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購(gòu)書肯定是無(wú)效的；假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購(gòu)書的地位將和開(kāi)發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購(gòu)書，需要看認(rèn)購(gòu)書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書，就必然沒(méi)有法律效力。但是假如認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。在商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)?、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)展咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)展修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。假如開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3、售樓廣告問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能根據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問(wèn)題。不過(guò)為了防止不必要的費(fèi)事，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。4、樣板房問(wèn)題。目前在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求