五、房地產(chǎn)投資分析

第五章房地投資分析本章主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析三、房地產(chǎn)投資外在效應分析四、房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇五、房地產(chǎn)投資不確定性分析六、房地產(chǎn)投資風險分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資構(gòu)成房地產(chǎn)投資的構(gòu)成：房地產(chǎn)投資主體的構(gòu)成和房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成。（主體和資金）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資構(gòu)成1、房地產(chǎn)投資主體的構(gòu)成投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者，即直接投資者。（1）、政府（特殊主體）（2）、企業(yè)（主要主體）（3）、個人（從事房地產(chǎn)買賣）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資構(gòu)成2、房地產(chǎn)投資資金構(gòu)成（1）、企業(yè)自有資金（不底于投資總額的30%）（2）、信貸資金（按期還本付息）（3）、集資（4）、利用外資（5）、財政資金（6）、預售收入（7）、承包商墊資承包第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資方式包括資金投入方式和投資開發(fā)對象兩種第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資方式1、房地產(chǎn)的資金投入方式（1）、房地產(chǎn)投資信托（收益型、按揭型、混合型）（2）、房地產(chǎn)辛迪加（3）、房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款證券化（4）、直接購置房地產(chǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資方式2、房地產(chǎn)投資開發(fā)的對象（1）、未開發(fā)的土地（2）、住宅（3）、辦公樓宇（4）、商場、酒樓、旅店（5）、工業(yè)廠房和倉儲性物業(yè)（6）、休閑性物業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述三、房地產(chǎn)投資的特征1、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性（1）、土地開發(fā)的高成本性（2）、房屋建筑的高價值性（3）、房地產(chǎn)經(jīng)濟動作中交易費用高3、房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性4、房地產(chǎn)投資的高風險性5、房地產(chǎn)投資的強環(huán)境約束性6、房地產(chǎn)投資的低流動性第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析1、房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義主要是指現(xiàn)在和未來影響房地產(chǎn)投資的風險和收益的政策、制度和行為的環(huán)境。（是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析分為六大類：政治、經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會文化、自然地理又可以分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析（1）、硬環(huán)境要素基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套、商務設(shè)施、商務設(shè)施、其他因素第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析（2）、軟環(huán)境要素社會文化環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法制環(huán)境、金融環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析評估1、房地產(chǎn)投資環(huán)境的評估方式（1）、專家實地論證（2）、問卷調(diào)查評價（3）、咨詢機構(gòu)評估第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析評估2、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析方法冷熱對比法等級尺度法道氏評估法多因素與關(guān)鍵因素評價法相似度法綜合評價法層次分析法灰色系統(tǒng)理論等第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析一、房地產(chǎn)投資外在效應分析概述1、外在效應含義指由于某種經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的沒有被市場承認的對不參與同一經(jīng)濟活動的其他人造成的影響稱為經(jīng)濟的外在效應（外在經(jīng)濟效應）第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析一、房地產(chǎn)投資外在效應分析概述2、房地產(chǎn)投資外在效應分析的內(nèi)涵目的是使項目與社會相互適應，相互協(xié)調(diào)，避免投資的社會風險，保證項目順利實施，以提高投資效益；采取措施增加項目的外在效益，減少或消除項目的外在成本，以維護社會穩(wěn)定，促進社會進步與發(fā)展，從而使項目投資決策建立在可行的科學分析的基礎(chǔ)之上，促使項目順利實現(xiàn)，并促進社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展道路。第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析一、房地產(chǎn)投資外在效應分析概述3、房地產(chǎn)投資外在效應分析的特征（1）、外在效應分析定量難（2）、外在效應分析具有多面性第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析一、房地產(chǎn)投資外在效應分析概述4、房地產(chǎn)投資外在效應分析的原則（1）、客觀性原則（2）、可比性原則（3）、統(tǒng)籌兼顧，從全局出發(fā)原則（4）、定性與定量分析相結(jié)合第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析一、房地產(chǎn)投資外在效應分析概述5、房地產(chǎn)投資外在效應分析的內(nèi)容（1）、投資機會研究階段的外在效應分析（2）、可行性分析階段的外在效應分析（3）、經(jīng)營階段的外在效應分析（4）、定性與定量分析相結(jié)合第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析一、房地產(chǎn)投資外在效應分析概述6、房地產(chǎn)投資外在效應分析的程序（1）、籌備與計劃（2）、確定項目目標與分析范圍（3）、選擇分析指標（4）、調(diào)查預測，確定分析基準（5）、制定備選方案（6）、進行分析評價（7）、選出最優(yōu)方案（8）、專家論證（9）、評價總結(jié)，編制“項目外在效應分析報告”第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析二、房地產(chǎn)投資外在效應分析方法1、定量分析法（1）、生態(tài)經(jīng)濟損失的估算方法（2）、文物古跡經(jīng)濟損失的估算方法（3）、水污染經(jīng)濟損失的估算方法（4）、噪音污染經(jīng)濟損失的估算方法第三節(jié)房地產(chǎn)投資外在效應分析二、房地產(chǎn)投資外在效應分析方法2、定性分析法運用邏輯推理，采用文字描述，說明事物的性質(zhì)。第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇一、房地產(chǎn)投資方案比選概述1、房地產(chǎn)項目投資方案的類型獨立方案、互斥方案、混合方案第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇一、房地產(chǎn)投資方案比選概述2、投資方案比選的必要性（1）、投資方案比選是實現(xiàn)資源合理配置的有效途徑（2）、投資方案比選是實惠投資決策科學化和民主化的重要手段（3）、投資方案比選是尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)決策的必然選擇第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標常用的分析指標有凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益、差額內(nèi)部收益等。第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標1、靜態(tài)指標（1）、差額投資收益（追加投資效果系數(shù)）：增加投資所帶來的年成本節(jié)約額之效率。

公式看書本P101

第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標1、靜態(tài)指標（2）、差額投資回收期：利用差額分析法，考慮投資額不等的兩種方案收益和投資差額的投資回收期，即用兩種方案收益差額將投資差額收回所需的期限。

公式看書本P101

第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標2、動態(tài)指標（1）、凈現(xiàn)值率：是凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，記作NPVR。單位投資現(xiàn)值獲得的凈現(xiàn)值，表示單位投資除獲得符合設(shè)定折現(xiàn)要求的凈收益外，還可獲得的超額凈收益。凈現(xiàn)值率可理解為單位原始投資的凈現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。

NPVR=項目的凈現(xiàn)值/原始投資的現(xiàn)值合計

第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標2、動態(tài)指標（2）、差額投資內(nèi)部收益率：在計算出兩個原始投資額不相等的投資項目的差量現(xiàn)金凈流量的基礎(chǔ)上，計算出差額內(nèi)含報酬率，并據(jù)以判斷這兩個投資項目優(yōu)劣的方法。當差額內(nèi)含報酬率指標大于或等于基準收益率或設(shè)定貼現(xiàn)率時，原始投資額大的項目較優(yōu)，反之則投資少的項目為優(yōu)。此法適用于原始投資不相同但項目計算期相同的多個互斥方案的比較決策，不能用于項目計算期不同的方案的比較決策。第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標2、動態(tài)指標（3）、總費用現(xiàn)值：以社會折現(xiàn)率、基準收益率分別計算各方案的費用現(xiàn)值（PC），并進行比較，以費用現(xiàn)值較低的方案為優(yōu)。此法一般用于計算期相同項目之間的比較。公式見P102第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇二、房地產(chǎn)投資方案比選的指標2、動態(tài)指標（4）、等額年費用（AC）：通過計算各方案等額年費用來進行方案比較和選擇的一種方法。將項目計算期內(nèi)所有的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，稱為等額年費用。選擇等額年費用最小的方案作為最優(yōu)方案。公式見P102第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇三、房地產(chǎn)投資方案比選的比選1、獨立方案的比選獨立方案的采用與否，取決于自身的經(jīng)濟性，主要看爭現(xiàn)值、凈年值或內(nèi)部收益指標的評價指標。多個獨立方案與單一方案的評價方法是相同的。評價指標有：NPV，IRR，NAV等。凡通過絕對效果檢驗標準（NPV≥0，IRR≥0，NAV≥i0）的方案，是可以接受的，否則應予拒絕。第四節(jié)房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇三、房地產(chǎn)投資方案比選的比選2、互斥方案的比選對多個互斥方案進行比選時，只能選取其中一個?；コ夥桨傅臎Q策、評價包含兩方面的內(nèi)容（1）、各方案自身的經(jīng)濟效果—絕對效果檢驗；（2）、考察哪個方案相對最優(yōu)—相對經(jīng)濟效果檢驗。主要經(jīng)濟效果評價指標有凈現(xiàn)值、凈年值、費用現(xiàn)值、費用年值和內(nèi)部收益率指標。第五節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析一、房地產(chǎn)投資不確定分析的含義主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率?？蛇M行不確定性分析的因素主要有租售價格、銷售進度、出租率、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建安工程、融資比例和融資成本等。第五節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析二、敏感性分析1、敏感性分析的概念（1）、單因素敏感性分析（2）、多因素敏感性分析第五節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析二、敏感性分析2、敏感性分析的步驟

第五節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析三、臨界點分析（1）、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率（2）、最高土地取得價格（3）、最高工程費用

第五節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析四、概率分析1、概率分析的概念（風險分析）2、概率分析的步驟3、概率分析的方法（1）期望值法（凈現(xiàn)值=∑KiPi,凈現(xiàn)值的期望值/E（NPV）=∑NPViPi）：計算開發(fā)項目的凈現(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率；（2）蒙特卡羅模擬法：對變量值概率分布進行隨機抽樣，并計算相應的評價指標，經(jīng)過多次重復，從而得到評價指標的概率分布。

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析一、房地產(chǎn)投資風險的含義指由于投資房地產(chǎn)而造成的損失的可能性。包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。表現(xiàn)形式（1）高價買進房地產(chǎn)，低價賣出。（2）賣出的價低于預期（3）投資的資金沒有按期回收或不能回收（4）在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析二、房地產(chǎn)投資風險分類1、房地產(chǎn)投資風險的粗分類（1）、按風險性質(zhì)劃分：靜態(tài)風險、動態(tài)風險（2）、按產(chǎn)生原因劃分：自然風險、社會風險和經(jīng)營風險（3）按風險承擔主體劃分：投資風險、生產(chǎn)風險和銷售風險（4）、按風險經(jīng)濟強度劃分：高度經(jīng)濟風險、中度經(jīng)濟風險和低度經(jīng)濟風險。

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析二、房地產(chǎn)投資風險分類2、房地產(chǎn)投資風險的細分類（1）、總體性風險：市場風險、利益風險、購買力風險（2）、個性風險：經(jīng)營風險、業(yè)務風險、財務風險、信用風險、流動性風險、預測和決策風險（3）意外性風險通常把主要風險歸結(jié)為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險、變現(xiàn)風險和不可抗力風險。

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析三、房地產(chǎn)投資風險的特征（1）、客觀性（2）、不確定性（3）、潛在性（4）、損益雙重性（5）、可測性（6）、相關(guān)性

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析四、房地產(chǎn)投資風險的處置1、風險自留：承擔風險、自保風險2、風險轉(zhuǎn)移3、風險組合4、風險預防5、風險回避

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析五、房地產(chǎn)投資風險的防范策略1、保險策略2、投資分散策略：投資種類分散、區(qū)域分散、時間分散3、融資策略4、聯(lián)合策略

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題下列對方案經(jīng)濟關(guān)系的描述中，描述互補型的方案是()

A.在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一個方案的取舍都會導致其他方案現(xiàn)金流量的變化

B.在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件(如受資金、勞動力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實施

C.在一組方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

D.若干備選方案中，選擇其中一個方案，則其他方案就必然被淘汰

答案C:本題考查房地產(chǎn)投資項目方案的類型

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題2.某房地產(chǎn)開發(fā)商有4個壽命期為5年的互斥投資方案，基準收益率為10%根據(jù)下表的數(shù)據(jù)，應用凈現(xiàn)值率比較法比選，應該選擇()A.甲B.乙C.丙D.丁

答案A:凈現(xiàn)值指數(shù)（NPVI）或凈現(xiàn)值率（NPVR——NetPresentValueRate）凈現(xiàn)值=-220+40（P/A，10%，5）+150（P/F,10%,5），其他方案也這樣算，比較取最大值（P--現(xiàn)值；A--年金；F--終值）

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題3.已知有A.B.C三個獨立投資方案，其壽命期相同，各方案的投資額及評價指標見下表若資金受到限制只能籌措到6000萬元資金，則最佳的組合方案是A.A＋B

B.A＋C

C.B＋C

D.A＋B＋C

答案C:

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題4.在進行計算期相同的互斥方案比選中時，在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用()進行方案比選

A.凈現(xiàn)值法

B.凈現(xiàn)值率法

C.凈現(xiàn)值法和凈現(xiàn)值率法

D.以上都不對

答案B:本題考查凈現(xiàn)值率比較法的概念理解

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題5.某房地產(chǎn)開發(fā)商有4個計算期不同的互斥投資方案，基準收益率為10%其現(xiàn)金流量見下表，應用年值法比選，應該選擇()

A.甲B.乙C.丙D.丁

答案D:[解析]：評價準則：對單方案，NAV≥0，可行；多方案比選時，NAV越大的方案相對越優(yōu)。說明：NAV與NPV的評價是等效的，但在處理某些問題時（如壽命期不同的多方案比選），用NAV就簡便得多。甲方案：A=-220(A/P，10%，3)+100其他方案改相關(guān)數(shù)據(jù)計算，取大值

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題6.

下列不是房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素的為（）。

A.土地取得成本

B.租售價格

C.資本化率

D.開發(fā)周期

答案c

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題7.()是指將投資方案在計算期的收入及支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的方法

A.凈現(xiàn)值率法

B.年值法

C.現(xiàn)值法

D.差額收益率法

B第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題8.在對多個壽命期不等的互斥方案進行比選時，()是最為簡便的方法

A.凈現(xiàn)值法

B.最小公倍數(shù)法

C.研究期法

D.凈年值法

D第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題9.

（）是影響財務評價結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

A.融資成本

B.空置率

C.投資收益率

D.經(jīng)營成本

C第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題10.下列關(guān)于敏感性分析的說法中，錯誤的是（）。

A.可分為單因素和多因素敏感性分析

B.通常僅進行單因素敏感性分析

C.敏感性分析中，評價指標對某種因素的敏感程度可以表示該因素按一定比例變化時使評價指標值的變化程度

D.盈虧平衡分析屬于敏感性分析的一種類型

D盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個不同的概念第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題11.

下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風險的含義的敘述，錯誤的是（）。

A.風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合

B.用來描述偏離的參數(shù)可以是偏離的方向和大小，也可以是發(fā)生偏離的可能性

C.房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性

D.房地產(chǎn)投資風險僅存在風險損失

D房地產(chǎn)投資風險不僅存在風險損失，還存在風險報酬。第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題12.

按（），可分為局部風險和整體風險。

A.風險承擔者

B.風險的影響范圍

C.風險所涉及的范圍

D.是否有獲利機會

B按風險的影響范圍，可分為局部風險和整體風險。第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題13.

（）是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。

A.市場供求風險

B.變現(xiàn)風險

C.機會成本風險（比較風險）

D.收益現(xiàn)金流風險

D第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題14.

房地產(chǎn)投資風險識別的主要方法不包括（）。

A.問卷調(diào)查法

B.專家調(diào)查法

C.實驗法

D.情景分析法

C第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題15.

某房地產(chǎn)商對其開發(fā)的商業(yè)樓在未來2年租出90%的可能性進行預測，共聘請5位專家參與預測，他們的主觀估計值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握程度是（）。

A.60%

B.77.6%

C.78.3%

D.82.5%

B.

P=（65%+78%+80%+90%+75%）/5=77.6%

第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題16.

為了減少主觀性，選擇的專家應達到一定數(shù)量，一般應在（）位左右。

A.10～20

B.20～30

C.30～50

D.50以上

A為了減少主觀性，選擇的專家應達到一定數(shù)量，一般應在10～20位左右。第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題17.

以下不屬于最常用的風險防范策略的是（）。

A.保險策略

B.聯(lián)合策略

C.融資策略

D.競爭策略

D本題考查最常用的風險防范策略。第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題19.

風險薦在的基本形式是（）。

A.不確定性

B.損益雙重性

C.可測性

D.潛在性

D第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題20.

在下述方法中，可用于進行不確定性分析方法的是（）。

A.盈虧平衡分析

B.凈現(xiàn)值分析

C.敏感性分析

D.風險分析

E.財務分析

ACD第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題21.

不確定性分析的意義有（）。

A.有助于投資決策的科學化

B.有助于加強項目的風險管理

C.能夠避免決策失誤帶來的損失

D.有助于加強項目的風險控制

E.有助于明確收益最大化目標

ABD本題考查不確定性分析的意義，C項正確的應該是在一定程度上能夠避免決策失誤帶來的損失，不是一定能夠避免決策失誤帶來的損失。第六節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析

—習題22.

在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用（）。

A.