房地產(chǎn)-REITs周報：中證REITs指數(shù)擴容深圳將打造亞太區(qū)REITs中心

本報告由中信建投證券股份有限公司在中華人民共和國(僅為本報告目的，不包括香港、澳門、臺灣)提供，在遵守適用的法律法規(guī)情況下，本報告亦可能由中信建投(國際)證券有限公司在香港提供。同時請參閱最后一頁的重要聲明。2022/1/72022/2/72022/3/72022/4/72022/5/72022/6/72022/7/72022/8/72022/9/72022/10/72022/1/72022/2/72022/3/72022/4/72022/5/72022/6/72022/7/72022/8/72022/9/72022/10/72022/11/72022/12/7竺勁inbjcsccomcnSAC編號:s1440519120002SFC編號:BPU491證券研究報告·行業(yè)動態(tài)REITs周報(3.11-3.17)：中證REITs指數(shù)擴容，深圳將打造亞太區(qū)REITs中心核心觀點本周REITs市場先漲后跌，中證REITs(收盤)指數(shù)納入更多產(chǎn)權(quán)類REITs成份券，帶動REITs指數(shù)上行，市場交易量及換手率均有所提升。深圳市提出深化REITs試點，打造亞太區(qū)REITs中心，推動REITs擴募，年初至今多地陸續(xù)推出REITs支持政策，預計將能夠有效推動地方申報REITs的積極性，但由于項目成熟度等問題，目前REITs上新速度仍待提升。兩只新能源REITs在周內(nèi)完成募集，募集首日均獲得近300億元公眾投資者認購，配售比例偏低。行業(yè)動態(tài)信息3月15日，深圳市人民政府發(fā)布《關(guān)于深圳市2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2023年計劃草案的報告》，提出深化基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點，打造亞太區(qū)REITs中心，推動紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT完成全國首批擴募。2)3月17日，哈爾濱市國資委召開“提能力轉(zhuǎn)作風抓落實推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”學習班，以加快企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，促進有效投資，并推動項目落地。REITs指數(shù)及交易量均有所回升。1)本周REITs指數(shù)上漲0.2%，收于1039.72，中證REITs指數(shù)納入更多產(chǎn)權(quán)類REITs推動指數(shù)上行。周內(nèi)加權(quán)日均換手率約為0.97%，較上周增加0.07個百分點，全周交易量約為3.72億份，較上周上漲6.1個百分點；2)周內(nèi)產(chǎn)權(quán)類REIT上漲0.3%，特許經(jīng)營權(quán)類REIT下跌0.4%；3)1.4%；華夏中國交建REIT跌幅最大，周內(nèi)下跌1.0%。兩只新能源REITs完成認購，中證REITs指數(shù)擴容。1)周內(nèi)中信建投國家電投新能源REIT及中航京能光伏REIT均提前結(jié)束募集；中信建投國家電投新能源REIT網(wǎng)下投資者認購數(shù)量為118.27億份，配售比例為1.18%；公眾投資者認購數(shù)量為30.01億份，配售比例為2.00%；中航京能光伏REIT網(wǎng)下投資者認購數(shù)量為54.09億份，配售比例為0.82%；公眾投資者認購數(shù)量為流REIT開通上海證券交易所基金通平臺業(yè)務(wù)并由中信證券在基金通平臺提供做市服務(wù)。3)中證REITs指數(shù)擴容，于3月13日風險提示：1、審批及發(fā)行進展不及預期的風險2、疫情超預期影響REITs項目經(jīng)營；3、政策出臺不及預期的風險。市市場表現(xiàn)%%-7%-17%-27% 房地產(chǎn)上證指數(shù)相關(guān)研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明1本周重要政策/新聞 2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明2本周重要政策/新聞/政策民政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年計劃草案的報告》深化基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點，打造亞太區(qū)REITs中心，推動紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT完成全國首批擴募。委“提能力轉(zhuǎn)作風抓落發(fā)良性互動理論支撐、奠定扎實基礎(chǔ)。資料來源：Wind，政府官網(wǎng)，中信建投頁的重要聲明3本周市場表現(xiàn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明4名稱本周累計漲跌幅發(fā)行至今累計漲跌幅(03.17市值)預計年化息率(03.17市值)03月13日周一漲跌幅03月14日周二漲跌幅03月15日周三漲跌幅03月16日周四漲跌幅03月17日周五漲跌幅本周收盤價走勢本周交易量A.產(chǎn)權(quán)類0.3%25.5%3.8%0.8%-0.2%-0.3%0.0%A1產(chǎn)業(yè)園區(qū)0.4%25.2%3.5%0.6%0.0%-0.3%0.0%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)0.8%3.7%0.3%0.6%0.0%-0.3%博時蛇口產(chǎn)園0.5%28.0%3.3%-0.7%0.0%-0.5%0.2%華安張江光大38.6%3.0%2.0%-0.3%-0.2%0.0%0.0%建信中關(guān)村REIT0.0%28.3%3.4%0.0%0.2%0.3%-0.2%-0.3%華夏合肥高新0.4%3.5%0.8%0.0%-0.4%0.0%國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT0.8%33.4%3.5%0.5%0.4%國泰君安東久新經(jīng)濟REIT29.0%3.8%0.0%0.2%華夏和達高科REIT-0.9%3.8%0.0%-0.2%-0.6%0.0%A2倉儲物流0.4%28.0%3.5%-0.7%-0.2%-0.3%紅土鹽田港REIT0.4%33.4%3.5%-0.2%-0.3%-0.3%0.0%中金普洛斯REIT0.7%30.0%3.5%-1.0%-0.2%-0.3%嘉實京東倉儲物EIT-0.7%3.5%0.0%-0.4%-0.3%A3能源0.4%37.8%6.5%0.6%-0.3%-0.2%鵬華深圳能源0.4%37.8%6.5%0.6%-0.3%-0.2%A4保租房-0.3%3.5%0.3%-0.2%-0.3%0.0%中金廈門安居0.0%3.6%0.2%華夏北京保障房3.4%0.2%-0.2%紅土深圳安居-0.3%3.4%-0.9%-0.2%-0.5%華夏基金華潤有巢REIT-0.9%3.6%-0.3%-0.6%-0.2%-0.6%0.7%B.特許經(jīng)營權(quán)類-0.4%-3.7%.0%0.0%0.0%-0.2%-0.2%B1生態(tài)環(huán)保-0.4%8.2%0.3%0.2%-0.7%富國首創(chuàng)水務(wù)-0.2%.4%0.5%0.2%0.0%-0.9%0.0%中航首鋼綠能-0.7%9.2%0.3%-0.2%-0.5%-0.2%B2高速公路-0.4%-5.3%.0%0.0%-0.2%-0.2%平安廣州廣河0.3%6.3%0.2%0.2%-0.2%華夏越秀高速-0.3%.2%6.0%0.0%0.0%-0.2%0.0%浙商滬杭甬REIT-0.2%.2%0.0%0.2%-0.2%華夏中國交建-1.0%-11.3%5.0%-0.2%-0.4%-0.3%國金中國鐵建-0.6%8.6%-0.2%-0.2%-0.2%0.0%0.0%華泰江蘇交控-0.2%.3%0.0%0.0%0.0%中金安徽交控-0.4%-4.3%8.5%0.0%-0.2%0.0%0.0%-0.2%注1：分類計算使用REITs發(fā)行規(guī)模作為權(quán)數(shù)加權(quán)平均。房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明5本周重要公告名稱態(tài)主要內(nèi)容物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金開通上海證券交易所基金額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的公告日起開通上海證券交易物物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金新增上海證券交易所臺做市商的公告電投新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公眾投資者發(fā)前結(jié)束募集的公告電投新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公眾投資者發(fā)前結(jié)束募集的公告電投新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金認購申請確認資基金認購申請%；公眾投資者認購基金份額數(shù)量。封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金認購申請確認比例結(jié)果的資基金認購申請。--REIT、廈門安居REIT、深圳安居REIT、T資料來源：REITs公告，中信建投頁的重要聲明6兩會期間，深交所總經(jīng)理沙雁提議修改基金法，以進一步提升REITs治理效能，并為簡化REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提供法律支持，從而進一步降低產(chǎn)品管理成本及促進存量資產(chǎn)盤活。目前全球REITs市場上主流的組織架構(gòu)為公司型及契約型，美國及日本多采用公司型架構(gòu)，公司型REITs在法律形式上以公司形態(tài)存在，REITs份額即為上市流通的公司股票；香港及新加坡多采用契約型REITs，契約型REITs以信托或基金為法律載體，其主要通過發(fā)行信托或基金份額來募集資金，REITs為上市主體，份額持有人、托管人、管理人通過簽署契約形式。Ts資料來源：香港證券交易所，中信建投我國《公司法》對公司設(shè)立、股份轉(zhuǎn)讓及利潤分配等方面有嚴格的規(guī)定及限制，對公司型REITs的運作構(gòu)成一定限制；《證券法》對公司上市有嚴格規(guī)定，且要求資產(chǎn)支持證券只能面向不超200人的合規(guī)投資者發(fā)行，因此REITs作為公司上市或向公眾發(fā)行ABS均不符合法律要求；而《基金法》中規(guī)定，公募基金財產(chǎn)應(yīng)當投資上市交易的股票、債券、國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)規(guī)定的其他證券及其衍生品種，即未明確授權(quán)公募基金直接投資頁的重要聲明7于項目公司股權(quán)，故公募基金無法直接通過項目公司實現(xiàn)對底層資產(chǎn)的控制。為避免法律爭議及利用公募基金的稅收優(yōu)惠政策，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的架構(gòu)，即以公募基金為載體，通過投資資產(chǎn)支持專項計劃持有項目公司100%股權(quán)?！肮蓟?資產(chǎn)支持證券”的架構(gòu)下參與主體較多，同時征收基金管理人管理費及專項計劃管理人管理費，可能會提高REITs的管理成本基金管理人管理費專項計劃管理人管理費%*基金凈值/基金凈值/基金規(guī)模%*基金凈值/基基金凈值/基金規(guī)模%*基金凈值/基規(guī)模+可供*專項計劃設(shè)立模資料來源：招募說明書、季度報告、中信建投本周在審項目情況22-12-302/12/13投資基金原始權(quán)益人京能國際能源發(fā)展(北京)有限公司,聯(lián)合光伏(常州)投資集團有限公司基礎(chǔ)設(shè)施項目類型資產(chǎn)項目、晶泰光伏項目目標募集規(guī)模(億元)1存續(xù)期20年權(quán)類入管理人房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明8/9/29/9/29/9/29/9/29/9/2923/3/1022/3/1022/12/723/3/1022/3/10光大園封閉式證券投資基金證券投資基金基金式基礎(chǔ)資基金產(chǎn)業(yè)園封閉資基金原始權(quán)益人上海張江(集團)有限電路發(fā)有限公司中國控股有限公司環(huán)份有限港物流司技園有限公司基礎(chǔ)設(shè)施項目類型區(qū)物流物流區(qū)資產(chǎn)青島前灣港國際物流普洛斯(重慶)城市配送物流水處理經(jīng)營PPP項目園項目明高新園區(qū)招商科技企業(yè)加期項目的部分基礎(chǔ)資產(chǎn)估值(億元)存續(xù)期40年50年生效日日效日至50年區(qū)物流物流區(qū)入來源務(wù)費管理人管理有限公司司管理有限公司本周主要招標信息益人日有限公司日資料來源：啟信寶，公司公告，中信建投房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明9風險分析1、審批及發(fā)行進展不及預期的風險：REITs審批及發(fā)行受項目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使REITs審批發(fā)行放緩。2、疫情超預期影響REITs項目經(jīng)營：2022年疫情反復及相應(yīng)管控措施對高速公路及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目經(jīng)營造成較s3、政策出臺不及預期的風險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺不及預期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)房地產(chǎn)報告頁的重要聲明理竺勁：房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學國家發(fā)展研究院金融學碩士，專注于房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè)研究，10年證券從業(yè)經(jīng)驗。連續(xù)三年(2018-2020)榮獲最佳行業(yè)金牛分析師獎(房地產(chǎn)行業(yè))，獲得2020年新財富最佳分析師(房地產(chǎn)行業(yè))入圍獎，2020年機構(gòu)投資者·財新資本市場分析師成就獎(房地產(chǎn)行業(yè))大陸區(qū)入圍獎，2020年賣方分析師水晶球獎(房地產(chǎn)行業(yè))第5名。吳鈺潔wuyujie@頁的重要聲明說明報告中投資建議涉及的評級標準為報告發(fā)布日后6月內(nèi)公司股價(或行業(yè)指數(shù))相對同期相關(guān)證券市香港市場以恒生指數(shù)作為基準；美國市場以標普指數(shù)為基準。級10-10%之間i論不受任何第三方的授意或影響。(ii)本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的體說明本報告由中信建投證券股份有限公司及/或其附屬機構(gòu)(以下合稱“中信建投”)制作，由中信建投證券股份有限公司在中華人民共和國(僅為本報告目的，不包括香港、澳門、臺灣)提供。中信建投證券股份有限公司具有中國證監(jiān)會許可的投資咨詢業(yè)務(wù)資格，予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格證書編號已披露在報告首頁。在遵守適用的法律法規(guī)情況下，本報告亦可能由中信建投(國際)證券有限公司在香港提供。本報告作者所持香港證監(jiān)會牌照的投客戶。、評估和預測僅反映本報告出具日該分析師的判斷，該等觀點、評估和預測可能在不發(fā)出通知的情況下有所變更，亦有可能因使用不同假設(shè)和標準或者采用不同分析方法而與中信建投其他部門、人員口頭或書面表達的意見不同或相反。本報告所引證券或其他金融工具的過往業(yè)績不代表其未來表現(xiàn)。報告中所含任