順天大廈項目可行性研究報告可研報告

順天大廈項目可行性研究報告順天大廈項目可行性研究報告PAGEPAGE5目錄總論 4項目概況 4項目建設的必要性 4可行性研究報告編制依據(jù) 5主要技術(shù)經(jīng)濟指標與研究結(jié)論 6項目選址及建設條件 7項目所處區(qū)域 7項目建設地點 9建設條件 11市場分析 12沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 12沈陽市寫字樓市場分類研究 13項目影響因素分析 14項目STWO分析 17營銷方案設計 22項目名稱及產(chǎn)品定位 22目標客戶 23管理方案設計 25定價策略 26銷售安排 27項目建設方案 29建筑設計方案 29結(jié)構(gòu)設計方案 32公用設施方案 33專篇設計 386.1 消防 386.2 節(jié)能 416.3 防雷 426.4 智能配套方案 43環(huán)境影響評價 46項目建設與運營對環(huán)境的影響 46環(huán)境保護措施 49環(huán)境保護措施實施評價 51項目組織機構(gòu)與進度計劃 52組織機構(gòu)與人力資源 52項目招投標管理 52項目實施進度安排 54投資估算與資金籌措 57投資估算的依據(jù)及說明 57總投資估算 58資金籌措方案 59經(jīng)濟效益分析 61項目銷售計劃 61盈利能力分析 62清償能力分析 63不確定分析 63風險分析及對策 66政策風險 66市場風險 66經(jīng)營管理風險 67財務風險 68結(jié)論與建議 7012.1 結(jié)論 7012.2 建議 701 總論項目概況項目情況項目名稱：順天大廈項目地址：沈陽市大東區(qū)總建筑面積：1916011369平方米，商鋪約為50912660建筑高度：15層（含地下一層）建設單位情況建設單位：沈陽市宏建房屋開發(fā)有限公司法人代表：王立祥資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級公司地址：遼寧省沈陽市沈河區(qū)彩塔街11號項目建設的必要性實踐大東區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的需要在沈陽市大東區(qū)“十一五”經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中指出：結(jié)合市府大路沿線餐1規(guī)劃發(fā)展具有商務休閑、金融中介、特色餐飲、購物娛樂、汽車品牌貿(mào)易為特色的1號線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項目的實施實現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設要求協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設計制造、生物制藥、儀器儀表和其他機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主，而經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本項目的建設對于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。實現(xiàn)大東區(qū)“一帶三圈”規(guī)劃目標的需要3個站位，大東區(qū)將推出500~700米的3個經(jīng)濟圈。本項目處于滂江站，依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)，商業(yè)較發(fā)達、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點發(fā)展以行政辦公、拉動和提升城市居民的生活消費水平和消費能級?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)[2002]15中國電力出版社《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版2006，中國計劃出版社《沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要》《沈陽市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年》國家、遼寧省及沈陽市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件《大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃2010年》房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額沈陽市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書其他有關(guān)依據(jù)資料項目批復文件主要技術(shù)經(jīng)濟指標與研究結(jié)論表1.1 順天大廈項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號一項目建筑類指標單位1總建筑面積19160㎡2占地面積6105.3㎡二投資類1項目投入總資金10175.08萬元1.1土地取得費用3064.86萬元1.2前期費用210.76萬元1.3城市基礎設施配套費283.57萬元1.4建筑安裝工程費4897.30萬元1.5園區(qū)配套費574.80萬元1.6管理費用135.47萬元1.7銷售費用220.60萬元1.8財務費用434.15萬元1.9預備費353.57萬元2資金籌措10175.08萬元2.1項目資本金4000.00萬元2.2銀行借款5194.54萬元2.3銷售收入投入964.91萬元三財務類1凈現(xiàn)值（稅后ic=8%）669.15萬元2內(nèi)部收益率（稅后）14.84%%3靜態(tài)投資回收期（稅后）1.91年4借款償還期1.79年“順天大廈”項目經(jīng)測算，預計總投資為10175.08萬元，預計總銷售收入為13787.685萬元，經(jīng)計算，該項目的盈利水平較高、償債能力較強，而且銷售收入及建設投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項目可行，值得投資。順天大廈項目可行性研究報告2 項目選址及建設條件項目所處區(qū)域沈陽市概況沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，150公里的范圍內(nèi)，分布著鋼鐵基地鞍ft7座百萬人口以上的大型工商業(yè)城市，構(gòu)成了經(jīng)濟聯(lián)系特別緊密、市場容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個購買力極強的產(chǎn)品銷售市場。沈陽市是中國交通最發(fā)達的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。以沈陽為中心，至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東高速公路網(wǎng)已經(jīng)建成。距營口港200400140多個國家和地區(qū)的港口通航。連接ft6條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅20公里。沈陽東站坐落在區(qū)內(nèi)，101條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡。圖2.1沈陽市在遼寧省的位置7順天大廈項目可行性研究報告順天大廈項目可行性研究報告PAGEPAGE13大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽市東部，是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。面積51.18平方公里，人口63萬，是沈陽市內(nèi)面積最大的城區(qū)。一、交通條件大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐，已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡。公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結(jié)ft海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地6條鐵路干線匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。海運：從沈陽出發(fā)，2小時可達營口港，4小時可達大連港，可與世界140多個國家和地區(qū)的港口通航。空運：沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25分鐘可抵桃仙國際機場。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開70羅斯、日本、韓國等國家。1/3在大東區(qū)內(nèi)。二、基礎設施區(qū)內(nèi)基礎設施完善、發(fā)達。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。三、居住條件大東區(qū)是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務設施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。四、工業(yè)基礎大東區(qū)是當前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等。大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。是全國最大的機械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場份額達50%以上，航空發(fā)動機占全國60%以上。500等工業(yè)用基礎設施完備，有相當豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內(nèi)有一所大學、兩個國家級研究所以及眾多的工業(yè)企業(yè)，培養(yǎng)和儲備了大量專業(yè)技術(shù)人才，以及一支專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)精湛的產(chǎn)業(yè)工人大軍。五、人才資源407000多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員11是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。項目建設地點項目位置南：航空西路西：傍江街北：107項目位置項目位置圖2.2項目在沈陽市大東區(qū)的位置周邊配套設施提高了項目的宜居性項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽市重點初中107有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀聯(lián)華”大型商業(yè)賣場；西南面5.23地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。即將建成地鐵提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿椖康貕K處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。沈陽發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間根據(jù)沈陽市的發(fā)展戰(zhàn)略，中捷友誼廠、礦ft機械廠都將搬遷至鐵西新區(qū)，這就為地鐵滂江站提供了廣闊的空間。在這里將建設義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品將通過這里發(fā)往東北各地。同時，在地鐵滂江站東部將建設大型的商場、星級的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。建設條件自然環(huán)境條件大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風氣候區(qū)的北緣，屬19511981年累計，市內(nèi)區(qū)最高氣溫13.72.67.9℃，極端最高氣溫32.3-24.7734.51055.3毫米1953年445毫米1965年92.8天，日最大215.4毫米（1973821日104月下旬，210155夏季時間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風，秋季晴朗。工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力1.2無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎?；A設施條件燃氣等多條市政管線已相繼敷設至本地段，完全能夠滿足本項目的建設開發(fā)、使用經(jīng)營需要。類別電力給水類別電力給水電訊燃氣容量或管線直徑10KV6KV惠天熱電Φ1500供熱管線沈陽東部水廠（李巴彥）供水管線可滿足1000中繼線Φ800的中壓和Φ500低壓管線備注可滿足二級符合要求3 市場分析沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀隨著國家振興東北的提出，沈陽是東北地區(qū)的經(jīng)濟中心，物資集散地，作為對城市的經(jīng)濟活動反應敏感的寫字樓市場近幾年有了很大的發(fā)展。沈陽市建設現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，如總統(tǒng)大廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際等；市府廣場周邊，如方圓大廈、新基火炬大廈、沈陽財富中心等；三好街及青年大街一帶，如華新國際大廈、中潤國際、百腦匯資訊廣場等。也開始出現(xiàn)了一些至少在價格上可以與發(fā)達城市高檔寫字樓物業(yè)相當?shù)捻椖?，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個沈陽市場上的頂級寫字樓，年租金己達到1400元/1560元/1200的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。從同價位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務中心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對成熟的寫字樓市場的較大差距。當然這是與沈陽的經(jīng)濟發(fā)展水平相對應的。寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚至沈陽市寫字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。當然這與沈陽作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟背景聯(lián)系在一起。但是沈陽作為東北的經(jīng)濟中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，沈陽寫字樓市場有很大的發(fā)展?jié)摿?。隨著對沈陽經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進一步完善，會有越來越多的外地資本進入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會進入沈陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。沈陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當然相應的價格也存在較大的差異。這樣的差異由于沈陽寫字樓市場上存在的寫字樓既有近幾年上市的引進較先進設計理念的高檔次寫字樓物業(yè)，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫字樓。相應的寫字樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達城市市場也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務配套上投入更大成本的動機。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)。實際上，在實地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。如房地產(chǎn)大廈(金廈廣場)的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè)(仲量聯(lián)行為合作方)，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓項目均由世鴻的鴻運物業(yè)接管。實際上沈陽市寫字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。隨著更專業(yè)的寫字樓開發(fā)商進入沈陽市寫字樓市場，更多符合現(xiàn)代商務活動要求的寫字樓也要求相應的高水平的物業(yè)管理，將會有更多的專業(yè)的寫字樓物業(yè)管理公司出現(xiàn)。沈陽市寫字樓市場分類研究酒店連體項目此類項目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時將部分物業(yè)作為商務目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒店的寫字樓項目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項目。開發(fā)商持有項目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項目，比較具有代表性的是建筑面積7.3萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣場)，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。項目影響因素分析由于寫字樓市場的影響因素眾多而復雜，因此有必要對其進行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個地區(qū)、一個國家乃至全球。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。一、行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費水平等因子。二、經(jīng)濟因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵、水泥、運輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟因素中，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。三、社會因素社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機等。四、人口因素人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。五、心理因素房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價值的形成則是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價值的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時尚、攀比心理、價值觀念等因子。六、國際因素房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。一、商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務客流量的大小，進而影響其價值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費水平、人口數(shù)量等。二、商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。三、交通條件交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城(包括交通時間)，明顯影響人們的出行，從公交線路數(shù)、道路通達程度等。個別因素個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。一、資源因素資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎設施狀況等。二、交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。順天大廈項目可行性研究報告STWO分析STWO分析簡介SWOT是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength，競爭劣勢（weaknes(opportunity和威脅threat部環(huán)境有機結(jié)合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s、w是內(nèi)部因素，o、t即組織的強項和弱項）即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。SWOT分析的步驟：1、羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。2、優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。3、對SO、ST、WO、WT策略進行甄別和選擇，確定項目目前應該采取的具體戰(zhàn)略與策略。優(yōu)勢

圖3.1SWOT分析步驟項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五17順天大廈項目可行性研究報告順天大廈項目可行性研究報告PAGEPAGE32號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。一、地理位置優(yōu)越“順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游，“依繁華存在，享都市寧靜”。二、綠化與景觀“順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。三、成熟的環(huán)境配套“順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎設施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。四、市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個將建設大型的商場、星級賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里五、項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，先進的建筑技術(shù)，低能耗的功能設計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。劣勢一、沒有形成規(guī)模效應項目建筑面積不足2萬平方米，規(guī)模較小。二、臨時停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。三、商住氛圍不明顯目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。四、公交線路較少大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對商住有一定影響。機會一、地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α绊樚齑髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。二、項目順應建筑潮流“順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。三、項目適應辦公居住需求SOHO的建筑。四、提出“整合型商務樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。寫字樓的硬件標準、生活空間的靈活配置、行政商務資了項目的整合優(yōu)勢。威脅一、周邊有類似銷售項目項目對面是正在銷售中的商務公寓（東逸花園商務公寓。二、商住樓有集中趨勢全市的行政辦公樓盤、商務公寓樓盤項目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。三、缺乏商務氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務氛圍，寫字樓、商務公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務廣場宇的優(yōu)勢。四、商業(yè)貸款政策調(diào)整項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。SWOT的綜合分析通過以上SWOT分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導得當，這些影響不至于成為本項目的硬傷。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全可以成功的。表3.1 SWOT綜合分析表競爭優(yōu)勢（strength）略（參間3.3.2）機會 SO戰(zhàn)略(opportunity)略 1、項目應盡快動工，以趕在2009年前（3.3.4）全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰；2、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳

競爭劣勢（weakness）略（參間3.3.3）WO戰(zhàn)略1、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理；2品碑的統(tǒng)一招商、管理等；3、把握機會做好宣傳，提高影響，突給予的寫字樓的租售壓力。威脅（threat）

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WT戰(zhàn)略略 1、營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度（參間3.3.5）促進租售及資金回籠；2、做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進度進行；3、盡量提升使用價值；4、為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預算，不段修正項目管理的細部。

1、注意品質(zhì)，保證達到甲級寫字樓的標準；2、密切關(guān)注寫字樓市場的供需、價格等情況；3、保證資金鏈的連續(xù)性；4、注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風險。綜合以上分析，可以得到SWOT綜合分析表。從市場消化能力來看，銷售、租賃都會有一定的空間。但從資金回籠的角度看，則應利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求?！绊樚齑髲B”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風險。同時要特別關(guān)注地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。營銷方案設計項目名稱及產(chǎn)品定位項目名稱理念整體建筑群命名為“順天大廈?！绊樚臁比∽浴睹献?離婁上會存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。項目開發(fā)主題“順應天意、聯(lián)合創(chuàng)利”?！绊樚齑髲B”定位為“整合型商住樓”，提倡“資源共享，商住空間、SOHO一族”的理念。項目的結(jié)構(gòu)形式，同時加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。在整體設計上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。定位闡述該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。勢，買家對這方面的利益承諾應有一定的信心。場觀望心理的唯一出路。這里，針對兩種的心理：有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營思路（整合型商務樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。綜上所述，本定位的目標是結(jié)合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。目標客戶客戶類型分類一、初創(chuàng)業(yè)者有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當?shù)奈?。二、一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。投資分析思規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。三、中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務三方面上。四、跨國公司或大型公司代表處實力強大，在當?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投資益，往往選擇前者。五、風險投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。分迎合目標客戶需求?？蛻魧傩苑治鲆?、行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。A公司、印刷公司、公關(guān)活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓教育機構(gòu)、圖書機構(gòu)、家具設計公司、雜志社等；B類──貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C處（辦事處、中介服務公司、顧問公司、環(huán)保類公司。D類──服務行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)；E類──電子商務公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡公司；F類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學組織等；G類──裝修公司、裝飾公司及其他。二、職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務型公司。三、文化/年齡歲為輔。四、收入水平公司每月純利潤在5萬?-80萬之間，其中以10-15萬元居多。五、購房情況以上1-3三是價位低（包括首付/月供/物業(yè)費，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/空調(diào)，第五技術(shù)指標（使用率/層高）及物業(yè)管理。以上五個因素實際的比例相差甚微，可以作為同層面同時考慮的五大因素。六、區(qū)域分布工作區(qū)域在大東區(qū)將占到50%左右，沈河區(qū)占30%左右，其他城區(qū)20%。七、支付能力10-30206000-1主。八、購房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。管理方案設計商住功能配套設立24小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：負責發(fā)展商公司的行政事務；負責駐廈機構(gòu)行政辦公代理業(yè)務；負責大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；負責共享高值辦公設備的使用和管理；負責大廈整體形象的展示等。24小時全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。一、整體樓宇的營銷推廣面對“順天大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務的代租、聯(lián)絡、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。二、駐廈業(yè)主的整體前臺服務“順天大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導服務，報刊、雜志訂閱服務；客戶電信設備代辦、代裝服務；成批發(fā)放商業(yè)信函服務；信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務；個人行李搬運、寄存服務；出租汽車預約服務；提供旅游活動安排業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務；提供公司、家庭“保姆”服務；設立方便業(yè)主的物業(yè)報修點。三、樓宇的設施設備管理“順天大廈”公共設備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設備設施的維修。四、樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設備（控器等，對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進行嚴格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。五、清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務。共享管理一、設備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設備，如：文件服務器、復印機、投影儀、攝像機、電視機；二、辦公場所共享會議室、接待室、演示室、茶水間；三、部門共享秘書、接待員、外勤、行政（24小時輪班；四、單元生活獨立滿足現(xiàn)代都市生活方式對公務和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。定價策略定價原則應以支持實現(xiàn)高速銷售目標為確定銷售價格的前提；以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段；以入市形成較好的人氣為基準，建立逐步上揚的價格體系；確保各類物業(yè)的相對均衡出貨；空間。價格定位通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格：6150元/平方米；12500元/平方米；層差相對減?。?0-80元/平方米5800元/平6000-6200元/平方米控制，在銷售形勢看6500元/平方米；戶型設計方案確定后再做定案。價格定位說明5800元/1個月的客群成交、市場摸底試探，200元/6000元/平方米；經(jīng)過兩三個月的6500元/6800元/銷售安排把握入市時機市場上公建立項的商務廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買商務廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為先期納入計劃就會盡早地批復用以決策。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源。辦公、商鋪聯(lián)動銷售的優(yōu)勢，起到相互促進的作用。盡量縮短工期200611235上市的黃金季。把握銷售黃金周在上市推廣一個月后，對銷售情況進行分析，把握五一國際勞動節(jié)放假長達10天的假期，爭取積累更多的準客戶。項目建設方案建筑設計方案建筑面積和內(nèi)容一、建筑面積0912，660平方米。二、建筑高度共14層。三、建筑群組成包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場、主建筑戶外停車場及院落。十四層主體樓規(guī)劃為：1-14商務公寓，地下一層為停車場。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過設于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進入各個功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務?？傮w規(guī)劃設計一、總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要。在總平面的布置上，主入設在西面，臨滂江街。塔樓后退大街一段距離，減輕對城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。二、道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設計根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設計在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。道路等級明確區(qū)分，標識性強。三、功能分區(qū)設計廣場以入場的入口將整個建筑分為三個部分，利用了道路、水景、樹木以及草地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。四、景觀與視覺設計園區(qū)在西主入口的前方設計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。建設標準一、大堂裝修/門柱柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料。大堂入口處設自動旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設安全門。二、電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達地下一層，地下一層設通往地下車庫的出入口。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務樓標準層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。三、樓道/樓梯間公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂；標準層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；四、清水房交房標準地面水泥找平，預留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預留客戶自裝。五、精裝房交房標準（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級開關(guān)（品牌；（品牌玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌、高檔櫥柜、排油煙機。外觀形象一、外立面風格現(xiàn)代風格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個單元外立面保證整體風格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨特性，從而達到相互獨立而又整體協(xié)調(diào)的效果。二、外立面色系以冷色調(diào)通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達到穩(wěn)重、高檔的效果。三、外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條。四、靜音設計選用低噪音設備，并采用減震基礎，在各類機房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。樓層功能設計一、商務樓層規(guī)劃4.2（二層3.15臨航空街；地下停車場入口設于主樓東端。每層商務樓層面積約為889平方米，標準層使用率在為70％以上。二、室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設置公寓層每個獨立單元預留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風換氣管道及上下水管道，寫字間層設置公用衛(wèi)生間；公寓層每個獨立單元劃分出廚房區(qū)域，不設管道煤氣；每層防火通道前廳，設立為樓層的公共吸煙區(qū)。三、主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設立物業(yè)辦公室、設備間。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設三個獨立入口，電梯直接可從地下一層直達頂層。結(jié)構(gòu)設計方案設計依據(jù)一、自然條件0.55KN/㎡0.50KN/㎡土壤標準凍結(jié)深度（自天然地面下）1.20m7度，設計基本加速度為0.1g7度設計。B類體型系數(shù)Us=1.3二、主要活荷載取值（標準值）：辦公室2.0KN/㎡2.0KN/㎡2.5KN/㎡2.0KN/㎡0.5KN/三、國家規(guī)范、規(guī)程1）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001)2）建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001)3）建筑地基基礎設計規(guī)范(GB50007-2002)4）混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范(GB50010-2002)5）砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范(GB50003-2001)本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級為三級。結(jié)構(gòu)設計電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序，Satwe。技術(shù)措施一、抗震要求即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則筋，對L0/h<4度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。二、基礎選型根據(jù)地勘報告，基礎采用地下箱型基礎。三、主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土：C25～C30Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）HRB400Mpa新Ⅲ級鋼(推薦使用)焊條：E43型E50型鋼板及型鋼：A3填充墻：多孔磚。公用設施方案給水排水一、編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設計規(guī)范。二、生活給水在地下室設生活及消防儲水池以及消防生活泵房，設高低區(qū)消火栓泵各兩臺（一用一備，自動噴灑泵兩臺（一用一備，高中低區(qū)生活泵各兩臺（每區(qū)一用一備以生活及消防的需要。用水量標準及用水量公寓：200L/人?d，小時變化系數(shù)：2.2；商業(yè)網(wǎng)點：15L/㎡?營業(yè)面積，小時變化系數(shù)：15；綠化用水：2.0L/㎡，灑水時間按8小時計；道路、廣場用水：25L/810%計；給水系統(tǒng)均采用微機變頻調(diào)整供水。高層公寓：給水分為高、中、低三個區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過0.35MPa，超壓部分設減壓閥。三、生活排水園區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的90%計算。園區(qū)內(nèi)各個建筑的生活污水經(jīng)過化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。各建筑內(nèi)均設專用排水通氣管。115min高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。供熱一、編制依據(jù)建設單位提供的控規(guī)指標；暖通專業(yè)提供的熱負荷；《高層民用建筑設計防火規(guī)范》、《鍋爐房設計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。二、編制內(nèi)容在地下一層設供熱換熱站，供本區(qū)及停車場用熱，熱水溫度為60/50℃。三、公寓本建筑公寓為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內(nèi)，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設置冷熱型熱計量表?？梢苑謶艨刂?，分戶計量收費。四、地下車庫地下車庫設置機械送風（兼火災補風）系統(tǒng)；同時設置機械排風（兼火災排煙）系統(tǒng)。地下車庫排風（排煙）6次/h5次/h計算送風（補風）2/31/3。五、地下設備用房設置機械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。設備用房機械送、排風系統(tǒng)。按4次/h換氣計算風量。供電一、編制說明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護接地系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。二、用電指標高層：15KW/戶三、電源120KV66KV市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。四、變電所的設置原因，變電所應設在地下車庫，不宜設在高層地下室，網(wǎng)點的供電是引自其地下變電所。五、設備選型10KVHXGNGGD型開關(guān)柜、柜內(nèi)開關(guān)采用框架、朔殼系列斷路器。六、負荷級別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機、加壓風機、消防中心設備及應急照明裝置等負荷為一級負荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負荷為二級負荷；公寓的照明及高層建筑的普通動力設備和照明裝置等負荷為三級負荷。各級負荷的配電措施均滿足《民用建筑電氣設計規(guī)范》等相關(guān)電氣專業(yè)設計規(guī)范。對于特別重要負荷則增設柴油發(fā)電機組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。七、電氣照明系統(tǒng)網(wǎng)點照明：300-500LX高效節(jié)能熒光燈動力機房：100LX工廠燈變電所：150LX高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX白熾燈或節(jié)能熒光燈電訊一、設計依據(jù)沈陽市規(guī)劃局《沈陽住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標準。二、總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。引入市有線電視干線，通過通信綜合管道引至各需求之單體建筑。規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿PVC通信綜合管道路由內(nèi)。三、系統(tǒng)設置高層公寓設置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。并視實采取多表遠傳計量和控制技術(shù)。園區(qū)內(nèi)設置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。煤氣一、編制依據(jù)建設單位提供的煤氣性質(zhì)建設單位提供的控規(guī)二、編制內(nèi)容建設單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為7000-8000kcal/m3。三、公寓本工程公寓用氣為每單元設一引入管；每戶設一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設減壓閥，經(jīng)計算公寓用氣量為275m3/h。四、外網(wǎng)區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設枝狀布置。低壓煤氣總用氣量385m3/h，總管徑DN2501，414m3/h，總管徑DN300管，室內(nèi)采用鍍鋅水煤氣輸送鋼管。專篇設計消防總平面消防一、區(qū)域位置及概況項目位于大東區(qū)傍江街東側(cè)，園區(qū)地勢平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周圍街路和車行道的寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。二、消防車道在總平面布置中，依據(jù)沈陽規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設計消防通道，高層建筑的底邊至少有一個長邊或周邊長度的1/4且不小于一個長邊長度落地，滿足撲救面的要求。三、人員疏散在主入口處均留有相應面積的集散廣場，保證人員的及時疏散。建筑消防一、編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場設計規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。二、建筑分類和耐火等級本工程公寓為一類高層，耐火等級為一級。地下公共停車場屬于II類停車場，停車場耐火等級為一級。三、建筑功能及防火防煙分區(qū)2，000㎡。本工程高層建筑與網(wǎng)點之間設有防火墻等防火分隔設施。四、建筑疏散通道、安全出口及防火門設置本工程地下室設有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有關(guān)規(guī)范的要求。2211外的安全出口。消防控制室、消防水泵房設有直通室外的安全出口。所有設在防火1.2h的甲級防火門或設加密噴淋的防火卷簾（火門。公寓按防火規(guī)范要求設置防火分區(qū)。500500毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。3．消防給排水一、室外消防給水本項目室外消防用水按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道150m1火用水量為101/S（本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為301/S考慮。二、消火栓給水系統(tǒng)消火栓給水系統(tǒng)設于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)。三、高層住宅用水量標準：室內(nèi)201/S；室外150/S?；馂难永m(xù)時間2小時。四、供水系統(tǒng)18m30.5Mpa防電梯前室設消火栓；頂層設試驗及檢查用消火栓。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。五、自動噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設于地下停車場等。六、地下停車場設計標準：按中危險II級設計，噴水強度81/Min?㎡；作用面積160㎡，火災延續(xù)時間1小時，流量231/S。供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設溫式報警閥三組。系統(tǒng)由灑水噴頭，水流指示器，報警閥組，壓力開關(guān)，末端試水裝置等組成。采用直立型噴頭。當梁、通風管道、1.2m防水泵結(jié)合器兩組。七、滅火器配置3A/20㎡/A裝。八、消防排水消防電梯的井底設潛水排污泵，排水量大于101/A，排水井容量大于2㎡。暖通防火系統(tǒng)送風（兼補風）系統(tǒng)，排風（兼排煙）系統(tǒng)，出機房總管設防火閥，風道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按60m3/㎡?h計算排煙量，地下車庫排煙按6次/h計算排煙量，按5次/h計算補風量。樓梯及合用前室，設置機械加壓送風系統(tǒng)。電氣消防一、火災自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)組成由火災報警控制器，聯(lián)動控制器、消防專用電話機箱、消防廣播機柜及感煙探測器，感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報警探測器等組成。園區(qū)采用消防控制中心報警系統(tǒng)，在物業(yè)管理中心設置消防控制中心。該系統(tǒng)采用總線制報警、總線制聯(lián)動方式，對于直接參與滅火的消防泵、噴灑泵、加壓水泵等重要設備在消防中心設置直接手動控制按鈕。二、探測器的設置地下車庫、電氣配電室等位置設置感煙、感溫探測器，并在主要出入口設置手動報警銨鈕。三、聯(lián)動功能當火災時感煙探測器、感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、水充批示器、壓力開關(guān)動作向消防中心報警，經(jīng)自動識別確認后，聯(lián)動系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設程序指令：火災時，在消防中心手動、自動啟動消防泵、噴灑泵滅火。排煙機、送風機自動啟動以保證人員疏散。應急疏散指示標志燈自動點燃。加壓風機自動開啟保證人員疏散安全。自動迫降電梯至首層，供消防人員待用。自動降落放火卷簾以防火情蔓延。當煤氣泄露時報警探測器報警，聯(lián)動關(guān)閉煤氣閥。按《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》設置消防電話。節(jié)能建筑標準（JGJ26-95，居住建筑節(jié)能50%30%，在外墻、屋頂、窗等圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強窗氣密性，以利達到節(jié)能指標要求。照明節(jié)能措施在本工程中所有光源主要采用高效節(jié)能熒光燈，金屬鹵化物燈等新型光源。在滿足顯色性要求的基礎上采用高效光源。根據(jù)視覺工作需要，精選照度水平。根據(jù)燈具光學特性，選用無眩光的高效燈具。0.9以上。生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務辦公模式。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的生活和辦公方式。在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。在大廈的屋頂花園，而郁郁蔥蔥的屋頂就像一部“天然空調(diào)”，在夏季可使室內(nèi)溫度降低3℃左右。建材節(jié)能措施環(huán)境的光污染，降低熱輻射通過量，使大廈保溫節(jié)能。用水設備均選用國家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。設計節(jié)能措施合理的開間設計，享受自然采光大廈近方型的平面設計，核心筒居中，便于合理利用空間，適當?shù)拈_間和進深令任何辦公空間都會享受到自然采光和別樣風景。采暖節(jié)能措施建筑采用低溫熱水地面輻射采暖系統(tǒng)。防雷防雷級別的確定高層按二級防雷措施設施。防雷措施在建筑物女兒墻上用Φ鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。為防側(cè)擊雷在30米以上每三層設一圈均壓環(huán)，所有外露的金屬構(gòu)件、金屬門窗必須與此同時均壓環(huán)焊接。為防感應過電壓，所有進出建筑物的金屬管道，電纜的保護管均做總等電位聯(lián)結(jié)。在衛(wèi)生間或有淋浴池的地方設局部等電位聯(lián)結(jié)。保護接地系統(tǒng)TN-STN-C-S系統(tǒng)。接地措施本工程采用綜合接地系統(tǒng)，保護接地與防雷接地共用接地裝置，接地電阻要求小于1歐姆，如實測不能滿足剽地，需打輔助接地極，直至滿足要求為止。負荷計量公寓、網(wǎng)點采用集中電表箱分戶計量，其它公用建筑在自維變電所采取高壓端計量。所有電表數(shù)據(jù)均遠傳至物業(yè)管理中心。智能配套方案OA辦公自動化一、綜合布線系統(tǒng)（POS）5需要隨時增改信息點的位置及數(shù)量。二、通訊系統(tǒng)引入集團用戶網(wǎng)，具備公眾網(wǎng)和小交換機所具備的一切業(yè)務功能，實現(xiàn)全面的電信解決方案。大廈設無線電通訊防屏蔽系統(tǒng)，實現(xiàn)整個大樓通訊無盲區(qū)。VOD理、商務等方面的服務。三、大廈內(nèi)引入市話線路向用戶提供市話、國內(nèi)長途、國際長途。四、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)大廈東西兩側(cè)至少設兩個弱電豎井，網(wǎng)絡運營商（如中國聯(lián)通、網(wǎng)通等）提供網(wǎng)絡服務，實現(xiàn)寬帶入戶。智能化網(wǎng)絡100兆入樓，10兆桌面。五、電訊及弱電系統(tǒng)大廈內(nèi)設電話程控站，提供充足的數(shù)據(jù)接口，綜合布線系統(tǒng)由客戶根據(jù)實際需要布置及安裝。BA樓宇綜合布控一、供暖系統(tǒng)城市供暖體系，暖氣供暖。二、供電系統(tǒng)采用高低壓雙路供電系統(tǒng)，自動互投，具備自動發(fā)動機。三、照明系統(tǒng)各層正常照明采用環(huán)網(wǎng)供電方式供電至各層照明總箱。各層走廊、前室等公共場所設應急照明。在各層走道及出入口設誘導燈和安全出口指示燈（疏散指示燈大廈一層設建筑物立面效果泛光照明燈。24小時設不間斷的夜景照明系統(tǒng)。四、電視廣播系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)；大廈設廣播前端室，供大廈播放背景音樂及消防緊急廣播；大堂、每層樓道設高檔音響系統(tǒng)。五、給水系統(tǒng)大廈供水系統(tǒng)由自動變頻水泵供水，行政衛(wèi)生間24小時熱水。六、遠程抄表系統(tǒng)每戶消耗的電、水可遠程傳輸?shù)匠碇行?。SA保安綜合布控一、電視監(jiān)控系統(tǒng)大廈設安全防范中心，內(nèi)設監(jiān)控主機及相關(guān)設備，實行24小時監(jiān)控，大廈各出入口、車庫、走道、電梯轎箱等安置攝像機，設置攝像自動切換監(jiān)控處，采用多畫面分割器，可以更多地顯示、記錄、回放圖像；裝設中央閉路電視，由專業(yè)人員24小時監(jiān)察及保安巡視。二、IC卡控制停車管理及可視對講系統(tǒng)。FA消防報警布控大廈內(nèi)各公共部分（大堂、走廊、電梯廳等）及商住樓部分均設有噴淋及煙感設備，大廈內(nèi)設置消防龍頭，消防梯、安全疏散通道，并保證中控室實施電腦在線監(jiān)控。一、自動消防系統(tǒng)大廈消防報警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災自動報警控制系統(tǒng)，在各樓層辦公室、電梯前室、機房等處設置類比智能煙感探測器；大面積公共區(qū)域設置智能煙感控測器，各層公共走道設置帶電插孔的手動報警器；地下車庫、設備用房等處感溫探測器。二、消防用電（24小時不停電消防水泵、消防噴灑水泵、消防穩(wěn)壓水泵、正壓送風機、排煙風機等消防設備為多線控制，其他消防設備為總線控制，并通過控測總線返回信號、煙感、自動噴淋系統(tǒng)。PA停車管理布控停車場管理系統(tǒng)停車管理采用自動化系統(tǒng)，用于停車場的車況的監(jiān)測，車輛的服務管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)測。綜合管理系統(tǒng)大廈采用國際化先進的樓宇設備管理，將傳統(tǒng)分離的樓宇（B、消防（F保安SA、停車場（P、辦公自動化（O）等各個子系統(tǒng)進行綜合管理。環(huán)境影響評價項目建設與運營對環(huán)境的影響環(huán)境影響范圍與影響因素本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。就社會環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關(guān)系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。根據(jù)本項目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。對于本項目而言，需要從空氣環(huán)境、聲環(huán)境、水環(huán)境和固體廢棄物四個方面加以具體分析。環(huán)境項目空氣環(huán)境聲環(huán)境水環(huán)境環(huán)境項目空氣環(huán)境聲環(huán)境水環(huán)境固體廢棄物工程活動影響因子工程階段建設期運營期施工作業(yè)揚塵■施工作業(yè)日常工作施工作業(yè)施工機械噪聲設備噪聲施工排水建材垃圾○■●▲▲□▲▲日常工作生活垃圾、綜合垃圾▲○為中等正影響、△為輕度正影響●為輕度負影響由上表可以看出，項目的建設對環(huán)境的影響主要是建設期的揚塵、噪聲和建材垃圾。對空氣環(huán)境影響的分析和評價一、空氣環(huán)境質(zhì)量標準空氣環(huán)境質(zhì)量評價執(zhí)行GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》的二級標準。表7.2 環(huán)境空氣質(zhì)量標準（二級標準）污染物濃度限值（mg/m3）年平均日平均1小時平均TSP0.200.30—SO20.060.150.50CO—4.0010.00NO20.040.080.12二、空氣環(huán)境的影響本項目建設期的主要空氣污染來自于土建工程施工引起的揚塵污染。拆遷、場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸?shù)冉ㄖ┕ば袨榈膿P塵產(chǎn)生40001.2噸，工程運輸車30米范圍內(nèi)空氣產(chǎn)生影響，并且成線性污染，路邊的10毫克/本項目建設期空氣質(zhì)量的重要因素。而本項目投入使用后會產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運營期會產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。環(huán)境噪音的影響分析和評價一、噪聲環(huán)境質(zhì)量標準項目屬于商業(yè)為主的建筑，其施工期噪音應遵循GB12523－90市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》1類標準。施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間單位施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間單位夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555dB(A)打樁各種打樁機等85禁止施工dB(A)結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等7055dB(A)裝修吊車、升降機等6555dB(A)類別1噪聲限值（dB）晝間55類別1噪聲限值（dB）晝間55夜間45二、噪聲影響分析本項目的環(huán)境噪聲影響評價包括施工期和運營期兩部分評價內(nèi)容。項目施工期噪聲污染來源于推土機、挖掘機、打樁機、空壓機、攪拌機、風鎬、振搗機、電鋸等施工機械產(chǎn)生的機械噪聲，施工機械的噪聲特點是持續(xù)時間長，強度高，其瞬時噪聲值可達89-120分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達到嚴重負影響程度。本項目投入使用后，經(jīng)過建筑墻體隔音及綠化帶消音之后，對外部影響較輕；此外還有空調(diào)、供排水系統(tǒng)設備運轉(zhuǎn)產(chǎn)生的噪聲，該部份噪音規(guī)模不大，加之綠化帶的消音作用，其影響程度較輕。對水環(huán)境的影響分析和評價一、水環(huán)境質(zhì)量標準本項目對水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為實驗用水和日常工作中的污水排放，根據(jù)沈陽市污水排放使用有關(guān)標準，項目廢水排放濃度限值執(zhí)行GB8978-1996《污水綜合排放標準》的一級標準。污染物上限（mg/L）懸浮物100污染物上限（mg/L）懸浮物100化學需氧物60動植物油20元素磷0.1二、對水環(huán)境的影響分析水環(huán)境的影響主要通過對建筑范圍內(nèi)地面水域及功能、工程的施工方案、生活服務區(qū)的位置及規(guī)模、本項目地表適流方位及現(xiàn)有水污染排放源的調(diào)查，取樣測試有害成分含量，決定排出污水是否處理，并提出處理措施或建議。在本項目施工期間，主要發(fā)生施工排水和生活排水，由于項目所在地沒有臨近的水源和流經(jīng)的地面水域，且該區(qū)域施工排水設施比較完善，故而施工期污水對環(huán)境的影響程度較輕。在運營期間，主要污染源是生活污水排放和綜合排水，集中處理后會大大降低對環(huán)境的影響。固體廢棄物對環(huán)境的影響分析和評價在項目建設期，固體廢棄物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。在項目運營期，固體廢棄物主要是生活垃圾。這些固體廢棄物如果處理不當，將對周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響，需要通過采取合理的規(guī)劃和有效的措施加以控制。環(huán)境保護措施針對本項目的建設期和運營期將對環(huán)境可能產(chǎn)生的影響，制定以下措施加以控制?？諝猸h(huán)境保護措施一、建設期：根據(jù)沈陽市房屋開發(fā)和建設施工環(huán)境保護管理的有關(guān)規(guī)定，建設施工期間采取如下?lián)P塵防治措施：1.8建筑垃圾的堆放不超出場地圍檔范圍，施工場地不堆放生活垃圾；嚴禁高空拋撒建筑垃圾；建筑材料運輸過程中進行遮蓋，防止撒漏，盡可能減少運輸中產(chǎn)生的揚塵。二、運營期：有特殊要求的項目要配備通風櫥、超凈工作臺；放射性廢氣排放時應確保不污染周圍空氣，否則應做凈化處理。水環(huán)境保護措施一、建設期：揚塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時進行簡易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。二、運營期：在水資源保護方面，一方面是做到雨污分流，雨水通過管線排至污水管中；另一方面是所有生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)，輸送至污水處理廠。聲環(huán)境保護措施一、建設期：本建設項目的施工是露天施工，具有流動性和間歇性較強的特點，施工過程中優(yōu)先采用低噪聲機械設備，嚴禁使用明顯老化或擬淘汰的設備，同時，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較強的設備采取局部吸聲、隔聲降噪措施，建設臨時隔聲屏障以達到降噪（GB12523-90）中規(guī)定標準，將施工噪音對學校正常的教學活動產(chǎn)生的干擾降至最低。二、運營期：通風、空調(diào)系統(tǒng)制冷機設備選用低噪聲設備，對電機、水泵、風機等設備采取隔聲、吸聲、減振降噪措施，對噪聲較大環(huán)節(jié)建設隔聲機房。在運營期，將按時組織設備維護保養(yǎng)，檢查噪音源，將設備噪音控制在最低水平。固體廢棄物控制措施一、建設期：在項目建設期，及時處理和清運建筑垃圾和生活垃圾，防止污染地下水源；嚴禁焚燒有毒有害物質(zhì)污染空氣；設立達標衛(wèi)生設施，污水經(jīng)處理后方可排放。二、運營期：無毒廢物按垃圾處理；能夠自然降解的有毒廢物，集中深埋處理；不能自然降解的有毒廢物，集中到焚化爐焚燒處理；放射性固體廢物，先集中在專用的廢物桶內(nèi)，再根據(jù)具體情況采用放置、焚化等方法處理。環(huán)境保護設施與投資根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目的建設嚴格做到“三同時”，將環(huán)境保護措施的費用列入工程概算。一、環(huán)境保護設施在室外配套工程建設中，結(jié)合規(guī)劃，重點規(guī)劃設計并建設環(huán)保設施，如化糞池、雨污管井、生活垃圾收集點等等。同時，將綠化與噪音消除、凈化空氣等環(huán)保措施結(jié)合起來，通過生態(tài)的方式消除噪音，達到凈化空氣、提高空氣質(zhì)量的目的。綠化景觀規(guī)劃主要是結(jié)合周圍景觀設計，在建筑物兩側(cè)布置廣場和綠地，樹木栽植注意多樣性及高低、疏密合理搭配。二、環(huán)境保護投資此外，項目投資估算中都有專項資金投資于環(huán)保配套工程，在室外配套工程費98.00施投資費用等，這些方面都可以降低項目建設對環(huán)境的影響。環(huán)境保護措施實施評價(GB3095-1996)(GB8978-1996)(GB16297-1996)區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096-93)等國家相關(guān)標準來指導建設工作和日常運營。項目建設期污染屬短期行為，待施工結(jié)束后即可消除。在此期間，將采取有效措施，盡量減輕揚塵的產(chǎn)生，采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)，在隔離體上輔以吸聲各項污染經(jīng)采取適當措施治理后，均可達到相關(guān)的排放標準要求。由于項目屬于非生產(chǎn)性項目，除一般的生活污水和生活垃圾外，其他化學試驗物和廢棄物都會集中管理和處理，不產(chǎn)生其他嚴重的環(huán)境污染源。通過采取環(huán)境保護措施，完全能達到國家環(huán)境保護法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。因此，從社會、經(jīng)濟、環(huán)境等方面綜合衡量，通過落實各項污染防治措施，可以最大程度地避免對周邊環(huán)境的負面影響，并可以保證較好的環(huán)境質(zhì)量，從環(huán)境保護的角度分析，該項目建設是可行的。項目組織機構(gòu)與進度計劃組織機構(gòu)與人力資源組織機構(gòu)本項目是既有項目法人項目，因此，項目組織機構(gòu)不需重新設立，只需在公司成立本項目管理部，負責本項目實施的組織和管理。為了加強對本建設項目的管理，確保工程質(zhì)量、工期和控制造價，應按項目管理模式組織工程建設?？紤]到國家對建設工程有專門的法律規(guī)定，由公司履行項目法人職責，全面負責基礎設施項目的規(guī)劃、籌資、建設管理、協(xié)調(diào)和決策，具體負責工程項目的規(guī)劃、設計、招標、施工的組織管理和辦理各種建設手續(xù)。選調(diào)有經(jīng)驗和管理能力強的技術(shù)人員承擔項目的管理工作，保證工程項目在質(zhì)量、進度和造價三個方面按預定目標建成投入使用。項目管理人力資源配置本項目人力資源配備的主要任務是在項目管理部內(nèi)配備土建、電氣、水暖、造價等方面的專業(yè)技術(shù)人員從事工程項目管理；項目運行后實行物業(yè)管理。項目招投標管理招標原則與建設程序一、招投標管理原則本著“公開、公正、公平”的招標原則，貫徹執(zhí)行《建筑法》、《招標投標法》、《合同法》和《建設工程質(zhì)量管理條例據(jù)沈陽市的有關(guān)規(guī)定在市交易中心報建、發(fā)布信息、開標、評標，通過競爭擇優(yōu)選擇承包單位。對建設項目實行工程監(jiān)理制，委托監(jiān)理單位對施工階段進行全過程質(zhì)量控制、進度控制和造價控制，確保建筑物安全可靠。全面實行合同管理制，通過加強合同管理，確保工程按照設計文件、規(guī)范標準和合同文件有序順利的進行。二、工程建設組織程序編制本項目申請報告報送主管部門核準；進行建筑方案設計、辦理工程規(guī)劃審批手續(xù)；算，報主管部門審批；進行工程報建和施工招標，辦理施工許可；組織工程全面施工；組織工程竣工驗收，交付使用。招標實施一、招標方式本項目實行公開招標。招標組織形式擬采用委托招標方式，委托具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)代理招標。二、招標范圍本項目的招標范圍建議為：勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料的采技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。三、招標程序申請招標、準備招標、發(fā)布招標廣告、進行資格預審、確定招標人名單、發(fā)售審查標書、技術(shù)答疑、評標比較、評標報告、定標、發(fā)出中標通知書、商談合同、通知未中標人。本項目招投標的具體要求詳見表招標組織形式勘察委托招標招標組織形式勘察委托招標自行招標招標方式公開招標√√√邀請招標不采用招標方式招標范圍全部招標√√√部分招標設計建筑工程安裝工程√√√監(jiān)理監(jiān)理主要設備主要材料√√√√√√√√√審批部門核準意見說明：審批部門蓋章年 月 勘察設計設備勘察設計設備招標組織形式委托 自行招標 招標招標方式公開 邀請招標 招標不采用招標方式招標范圍全部 部分招標 招標招標投標單位資質(zhì)要求擬劃分標段√√√甲級√√√甲級√√√甲級√√√甲級√√√甲級√√√一級情況說明：項目單位蓋章：年 月 日項目實施進度安排建設工期經(jīng)過論證，本項目總的周期約為18個月（包括項目的立項申請。自2007112009510200811項目實施進度安排根據(jù)建設程序的要求，結(jié)合本項目的特點和工程量以及對項目的使用要求。確定本項目實施進度安排如下：表8.3 項目進度計劃表序號工作名稱持續(xù)時間開始時間結(jié)束時間1立項申請與審批15工作日2007年12月3日2007年12月21日2初步設計及審批40工作日2007年12月10日2008年2月1日3施工圖設計與審查40工作日2008年1月7日2008年2月29日4施工招投標35工作日2008年1月28日2008年3月14日5平整場地15工作日2008年3月10日2008年3月28日6主體施工工程132工作日2008年4月1日2008年10月1日7裝修與設備安裝工程55工作日2008年8月11日2008年10月24日8室外配套工程40工作日?2008年9月22日2008年11月14日9竣工驗收交付使用20工作日2008年11月17日2008年12月12日10項目銷售與運營375工作日2008年4月25日2009年10月1日順天大廈項目可行性研究報告表8.4項目進度計劃圖56順天大廈項目可行性研究報告順天大廈項目可行性研究報告PAGEPAGE57投資估算與資金籌措投資估算的依據(jù)及說明土地費用6105.3土地過程所支付的費用包括土地使用權(quán)出讓金、動遷及安置補助費、契稅及其他費用，按照目前沈陽市土地出讓的基本制度及公司實際投入情況，可確定此項費用約5020元/平方米。城市基礎設施配套費20031331999932002442003296（建委）148元/平方米（40元/平方米的人防易地建設費。前期費用順天大廈項目的主要前期工作費用，包括政府收費、社會費用等兩大部分，其中政府收費包括工程定額編制測定費、建設工程質(zhì)量監(jiān)督費、規(guī)劃服務費、衛(wèi)生設施審查費等；社會費用包括勘察規(guī)劃設計費、工程監(jiān)理費和建筑工程保險費等，大約為每平方米建筑面積110元。建筑安裝工程及裝修費00三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2003]206號，結(jié)合沈陽