上市房企房地產項目全案整合策劃推廣方案大量附圖

目錄第一部分、項目研究背景第二部分、市場概況了解第三部分、區(qū)域市場分析第四部分、地塊SWOT分析第五部分、價格定位第六部分、產品定位第七部分、產品規(guī)劃建議第八部分、營銷推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷售及合作方式建議第一部分、項目研究背景為準確市場定位，我們對xx項目進行了前期的市場調研。根據該項調研性質，我們采用實地考察與相關人員訪談相結合的方式，依托北京商品住宅市場（主要為西部市場）相關的背景信息實施整個調查過程并形成結論，以期達到如下目標：了解北京市地產市場的整體狀況及變動趨勢；了解北京市住宅市場產品設計的發(fā)展趨勢；了解各個區(qū)域市場的分布現狀及客戶群體構成情況；掌握xx項目所處地塊的基本特征；掌握xx項目周邊房產市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；明確xx項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在；誘掌握目標消費辮群體及業(yè)內專喘業(yè)人士對項目疫的初步認知；纖明擔確賢x策x贏項目構建優(yōu)勢島的市場機會及忠企業(yè)機會；帆提舍出對x扇x扁項目的市場定適位（包括項目冊定位、目標客擋戶定位等）的秒若干思路；程1炸0屬、提援出竄x榆x徑項目在后期產緣品包裝設計中糕的若干思路和暑建議；肌1藝1莊、提芝出詢x回x恒項目營銷建議都積推廣思路；妻第二部分、市瘡場概況了解事一、整體情況嬸分析柏1姿、北京住宅市尤場趨向成熟凡北京房地產穩(wěn)接步發(fā)展，為我臭市經濟社會發(fā)配展做出了重要固貢豎獻擋,200庭3挨年，我市房地圖產投資完獨成兵1202.論5嫂億元，紫比聯(lián)200鐘2認年增筆長謠18.9霸%鐘，低于全國增誠長水平芽（栗29.7鉛%憂）予；柳粘開復畜工習907語0途萬平方米，同娛比增蠅長取20.8橡%榮，其中住忽宅日635監(jiān)3科萬平方米，同疤比增青長燕17.7天%雨；被漁當年竣工面穿積灶259早4盾萬平方米，同瘋比增掏長鉛8.8飄%恨，其中住筐宅獻208貴1圣萬平方米，同可比增簡長然8芹%址。守賽房地產開發(fā)投份資快速增長，床成為固定資產胖投資增長的主沃導力紹量就協(xié)a姨、面整體上保持持劑續(xù)、穩(wěn)定增惹長軍200黨3巾年，全市完成蘭房地產開發(fā)投禾資命1202.學5勾億元，比上年圓增汽長黑21.5涼%揚，高于同期全稻社會固定資產新投資增長率。吼b裳、鹽占全社會固定位資產投資的比隸重過路半董200噴3江年，全市房地缸產開發(fā)投資占授全社會固定資定產的比重拜為籌55.7討%胃，比上年增湊加峰1.露2聽個百分點御。俱盡房地產市場日撤趨成食熟蜂討a俱、坡商品住宅成為風住宅供應的主頃渠道，個人購洪房成為商品住你宅消費主黑體肉乘。土200奔0懶年個人購房達淚到撕86.0始%長，觸200演1重和秧200統(tǒng)2好年更是高塵達仇93.1火%愚和壞97.益1究％壯。濃跳b溝、商品房空置耳面積趨于合理牧，空置率不斷馬下破降弓叨。沸199漲9比年以來，我市撒商品房空置總未量雖有所增加棒，但空置率逐澡年下降，泛由勁199秒9灑年的侍22.8炭%斧下降向到村200螺3轟年上半年剖的帖14.3倚%陵，樹200關3怒年底略有回升功（掃22.2僵%夢）。紗商品住宅價格廣近五年呈下降仿趨勢，目前平讓均銷售價格低婆于深圳和上墳海右199曲8才年以前北京市冬商品住宅價格臟一直在全國位性居前列鏡。埋199脹7導年達章到侮547扭8爸元歐/緒平方米的歷史推最高點，比全碰國商品住宅平葉均價格賊高斗368鐮8緩元，比上海市檔商品住宅價格喘高救258覆7贏元，比深圳市鹿商品住宅價格棟高真7傅0鐮元距。雨199槽8謝年以來保持了畢平穩(wěn)回落狀態(tài)素。洽200澆3努年商品房住宅您價格回落屈到原445除6圾元吸/榨平方米。同期斤上海商品房住覽宅銷售價格漁為蜘498著9鼻元學/印平方米隔。殲姑2乒、市場供應狀膊況分析象—撿—川供應量持續(xù)放慘大莫據統(tǒng)計，常從撲200恭3廣年年底到今年伙的古1肢、目2秋、咳3黎月份，北京新罷樓盤集中放量由，堪稱一天一查個新盤，數量襲竟超過以往同胡一時期的三倍管。別丸200娘3胞年風1彼2果月全市共沈有搬2旗6蟻個新盤入市，懶總規(guī)模灘為肆51慚0診萬平方米，較盛上月增珍長兼170鬼%妨，其中住宅項臉目僚為撐1賊5冊個。在去鎖年傷1害2允月中旬以后到灰今候年膝3謙月初開始推出沸、還沒有拿到搭預售許可證的賢新盤約液有據2康0湯多個左右逢，如遠洋新干硬線、遠洋新天壤地、湯泉逸墅罵、經濟適用住功房百子襯灣毯1鄙號艱；月CB鳴D恭總部公寓；風榜林綠洲三蟲期縮—葛—太風林西奧中心針、旋上東三角洲、召水色時光、鳳憲凰城二期、萬裳科星園四期、剖國裹興靠.氏觀湖國際、北抽京新寬界倦—臉—情柏陽景園、觀喊筑公寓、溫卻鍍誠.繭空間、本家潤剝園、駿城、上晨城、陽光星期嘴八、保利欣苑幕、灣御墅臨風等愿。匙醋——張今年投放市場洗樓盤特點登今年的新樓盤牛無論在規(guī)劃設迷計、戶型園林銅還是科技含量擾、服務品質上職都比以往的新晝盤更勝一籌，下在產品創(chuàng)新、尋人性化設計等暮方面可以說用狂了不少心思。犯在客戶需求的分引導下，打降著銹“委舒適、健壽康羽”貞旗幟的項目日避漸增多，板樓翠成為驕市場主流衛(wèi)。從目前已審計批的項目來看今，未吧來生1控至幸2允年內，北京將古有染500磚0拖至才700崇0煮套新增高檔別贏墅進入市場聲。稻疫新樓盤主要有真以下特點：鬧中小規(guī)模為主森。雖然有三百夫多萬平方米的傍萬象新天、上慰百萬平方米的鳴遠洋山水等大嘴規(guī)模的社區(qū)，爆但總的來看倘，磚3蛛0究萬以下的中小冤規(guī)模項僵目在數量上仍最然占主流感?？s緒增痰加洞“唐文化附加魄值患”域。許多項目都竹開始關注社區(qū)驅文化。如將腸于百3耳月份疑開盤的萬科青字青家園用法國齡成人哲理童話晉《小王子》作閱為推廣主題來抗寄托客戶對青愿青生活、萬科涂生活的珍準視；春節(jié)后開困盤的依蓮軒二而期軌“沿格治調槍”階從砌log鳴o鏟到售樓人員的辯著裝、售樓處剃的布置以及樓枝盤的外立面、升社區(qū)規(guī)劃、目育標客戶群的設灰定都圍繞擁著碗“喬文化地伴產販”卵做文章壺。群料板樓為主、健麗康舒適的設計犧理念居主流。獵新項目中，板五式、板塔結合括、新式塔樓將越充斥樓市。國鐮興、觀和瀾培國際、駿城、俯百子灣一號、逃陽光星期八、露保利欣苑、等伶項目都為板式已住宅丘。亞黎200譽4珠年的經濟適用胖住房將更加符鑰合百姓要求。呈經濟適用房和錢中低價位商品博住宅的建設無賤疑仍將是政府翁的重點工作和度百姓關注的熱純點之一。北京勾經濟適用房的趙建設步伐將加隔快，未來三年爐經濟適用房竣淺工面積每年將緣達到三百萬平爛方米架。球本經濟型別墅受降寵。受城市市冶政設施逐漸完闊善等利好因素牧的推動，城市存邊緣區(qū)域乃至繪郊區(qū)的住宅市很場升溫日益明吩顯，相應的住滅宅價格也將加閱速上漲。衡—篇—辛價格結構合理顯，保持平穩(wěn)。兆北京今年第一濾季度的新樓盤厭價格并沒有出唉現此前業(yè)內人杰士所預計的上神漲的趨勢，普暈通住宅的平均向價格奏為箱503抵4剃元誠/域平方米，價格塞平穩(wěn)，大體上浸與去年相當?，F慶紀萍第一季度新開學盤的房地產項嗓目班有史4便0貌個，與去年一頓季度相比，數劃量減少木了馳1漸4拿個。在價格上進，單價嘉以預400挖0吃元遣/桶平方至米麻―錫600逼0挨元置/臟平方米的項目銹居多，占到了纖總新盤數量竹的按1/鋸4揪。這一情況說透明了目前北京蟻商品房中的住肚宅依舊是保持屢一個比較適中歐的價格。應此外，單罵價日400控0莖元介/抗平方米以下的恢項目戲有延9塊個，其籌中引8蘭個項目分布在階五環(huán)以外，主聰要為經濟適用懲房和普通住宅傘，這也表明位掏置目前依舊是船影響房地產價摧格最主要的因幟素。支200贏4腸年新盤價格對鳴比圖弓2錄、市場需求狀絹況分析鼠—劉—滅住宅需求分析嘗，北京還有很季大需求空證間晶顯抽勉a純、調查顯示本蕩市居民需求取永向偏好置業(yè)，辱外埠人士看好退北京初。籮勁惜首b鄰、從需求規(guī)模省測算扎，幼201宴0斷年前每年它有雪2律0掉萬套住房需求激。有關資料表征明，三口之家垮住房建筑面積鎮(zhèn)在坑8蕩0尖－煤10梢0旋平方米這個區(qū)獅間是比較經濟誦、適用的一個摩套型。西方有招些發(fā)達國家的尖套型，平均超親過顏了要10還0泊平方米，但不氏繼續(xù)往上升，橋相反的還退回綁來，退洗到陰8讓0貍－抓10牧0末平方米牙。妙豐弟滋(草從蹄199東0欠年硬到晨200贈3腿年，全市人均忍住房使用面積以年均遞增鴉率挨4.4浸%柜。按此測算區(qū)，鏈200達5與年人均住房使美用面積遵為堡20.3羨8怖平方米，若平少均家庭腸人口連為疏2.7睡7核人爪(200起1尸年戶籍平均家穿庭人壁口蝦)退，則戶均住房搜使用面積慮為里56.4遮5已平方米，折算鬧成建筑面朋積撐76.6村1欣平方米睛；幻201殲0遞年人均住房使軋用面積跳為岡25.2童8焦平方米，戶均膀住房使用面積施為隔70.0兼3巨平方米，折算高成建筑面翼積宏93.1夢4上平方米。這也襲就是說，影到迷201盲0希年前后，北京胡家庭住房平均擾面積將提高到鑼一個比較穩(wěn)定繞的合理水平量。槳)隆旗錫199遭0腸－咽200楚2跟年北京市常住望非農業(yè)人口年挽均增移長順12.5胞6跟萬人。以此增傲長率進行推算聲并考慮到加快鵝城鎮(zhèn)化進程的擴需求，適到程201少0吐年全市常住非錫農業(yè)人口將奶達評93此0客萬人包。迷篩繭懼c垃、據以上因素攔測算推斷銷，槍200本4枯－竹201共0喂年全市住房年攔均竣工規(guī)模?？志嗽诳?00員0課萬平方米左右翠，知約糕2藝0苗萬套紗。刑靠考慮未統(tǒng)來免1櫻0例年是我市建設孤現代化國際城鉆市的關鍵時期容，居民收入水羽平穩(wěn)步提高，熱以及舉研辦送200深8爭年奧運會、城儲區(qū)危舊房改造閉、綠化隔離地級區(qū)建設、城市滑邊緣集團和衛(wèi)枯星城開發(fā)、城喂市基礎設施建疑設等因素的綜鷹合影響，可以躍得出：今后一剛段時期住房的幻供給與需求都祥處于比較旺盛蠶的階段。住房歲發(fā)展的基本目綿標建議：人均夠住房使用面積周年均增摔長迎4術%信，息200瘋5迎年達懷到乘2鼻0餡平方米揀，神201見0暗年達榜到極2白5樸平方米略。怪201呆0株年后，隨著居安民住房需求滿欄足程度的逐步汗實現，住房的雅增量需求將趨報于緩和，住房窄市場供給格局內將由增量發(fā)展活型轉向存量調飾整型疤。托侮—刻—宰住宅需求基本沿特征分析，二撇居、三居更適縱合市民需摘求困雪綜合有關貪機構組織的各動種市場調查，荒現階段城市居痰民住宅需求的嫩基本特征有溝：擇哨授丟a困、面積及居室狡需求?，F階潑段娛90癢%靜以上的購房居洞民對住宅建筑普面積的需求池為濃6紛0縱－緣15揪0持平方米，其中凝大部分居民的價需求又呆在游8聯(lián)0忘－踢10穩(wěn)0浸平方米之間每。蜘牧悠倡b澤、住房價格承陰受能力妻。屬70時%快以上的居民認繪為商品住宅的貴合適價格給應嫌300助0掠－逐500雷0旬元昆/涼平方幣米懲(乘建筑面繪積襲)前。鞋總府恒c可、購房方式及躲付款方式求。疲60剛%抓以上的購房者錄希望用以舊換為新或押舊換新唯的方式購房被，飄60醬%辱以上購房者愿氏意采用分期付恰款或按揭方式獻購房。在按揭煮類型上棵，陸“繼5種成壤1客0適年駱”瘡或歉“什7殘成靜2么0晶年而”罩是大多數購房特者的選擇。產3叢、市場前景預連測懸—庭—滴從宏觀經濟環(huán)墓境看，今司后熟5扭－積1檔0籌年以至更長時行期，北京經濟激保持一個較高輕增長速度是完內全有條件和可憲能的水。輕碰攔梨a姐、從居民消費墓能力分析，目所前北京人擱均生GD層P辭已伴達撕380聚0慣美元，忌到蠟200匹8菊年會有較大增依長，對于拉動瘡房地產消費和姻投資會起到積捐極作用相。幸病其埋b傲、從居民家庭萌消費性支出結服構分析，改善膽居住條件的消仔費比重將有比惰較大的增長?；治沂熊娒裣M近的恩格爾系數逼由京199艘2劑年意的柄52.76怖%掀下降錄到屋200吩3誓年柄的懶31.7展%搖。竊槳房地產會繼續(xù)盟穩(wěn)步健康發(fā)展大，價格不會出西現大的波動民。禮狗亂島c蒼、鼓勵賣舊房俘，買新房。因避舊房周邊環(huán)境附、舊房結構的策局限和新房供尋給的影響，舊猴房會逐年降價麥（判200烈4簽年政府開始發(fā)更布指導價），勺而新房因狗為絨200瞇8撈年奧運會效應駝將會漲價尤。橋隔仍宅d佳、城區(qū)功能疊等加，交通擁堵殿，使市區(qū)生活牙和工作成本上帖升，選擇居所盼可向市區(qū)周邊古有快速路、軌螺道交通的地區(qū)緩和邊緣集團轉狼移，今后政策福會優(yōu)先完善這嫂些區(qū)域的基礎顛設施股。燥繳療段e忌、南城人口密扎度小，道路暢蒸通，房價低，卻可選擇。隨著果政府基礎設施恰的完善、投資福項目的增加，知南城房升值空喚間較大。盼二、產品發(fā)展端設計趨勢——規(guī)劃長總體規(guī)劃注重英利用自然、地茂理、文化、交碗通、社會等大奪環(huán)境資源，并譜使小區(qū)與城市耕空間、用地環(huán)漲境有良好的協(xié)渡調響。失距小區(qū)整體布局壓注重陽光、空秧氣、綠地等生扶態(tài)環(huán)境。有賞削心悅目的樓房論空間，每戶都僅能享受的精致恩庭院，人車分丘流的安全通道艦，富有文化內普涵的供人們交廉往、休閑、健般身的活動場所蝕。哪——房型攏科學、合理地苦設計和分配住遠宅戶型，力求侄戶戶有良好的滔朝向，景觀及晚通風的環(huán)境，雄降低樓電梯服駱務數，盡量減評少戶間干擾。兼戶型大小符合斬國家制定的居灑住標準要求，佳以多元化的戶月型適應消費者授日益增長的個枯性化住房需求揪，并能以靈活炎的戶型結構適渴應消費者家庭敵階段性改炒變所導致的布遼局調整，使住菠房具有較長使鞏用期爬。征澤合理安排戶內甜的廚房、衛(wèi)生劣間、洗衣間、裕貯藏室、工人賢房、服務性陽裕臺等功能性空呈間，并能妥善科解決電氣供應先、油煙排放、想空氣調節(jié)、垃渡圾收集、處理蘆等問題守。酸——園林名有分層次的綠么化體系。結合絞自身及周邊的州自然環(huán)境，既呆有外圍大區(qū)域考的綠色景觀，喪又有小區(qū)內的足綠色庭院，以旺及戶內的生態(tài)快性陽臺與庭院侍。第——配套養(yǎng)有更加完善的欠生活配套設施客體系。小區(qū)內連有超市、菜場探、美容美發(fā)等噴生活配套設施羅，有會所、學蔑校、書店、網萬吧等文體、教蟻育性配套設施晚，還要有醫(yī)療鍬、保健等健康框保護設施說。晚科有節(jié)能環(huán)保的嶄設施體系。盡執(zhí)可能利用現代寧化科技安裝環(huán)劉保、節(jié)能設備彼，減少噪音、柿塵埃、污水等惑對環(huán)境的污染兄，凈化居住環(huán)駕境鮮。均——智能化邊有良好的智能健化體系?？赏ㄔ佭^計算機系統(tǒng)皺與寬帶網絡對軋安全、通訊、哄視聽、資訊等柜方面進行全方慰位的物業(yè)管理汗，使住戶的生鏈活更加現代化絕。矛——建筑外觀宴有與消費者消殊費觀念相匹配擾的清新、明快則，富有時代感糞的建筑外觀及暮風貌。煩三、區(qū)位差異喊分析說明：吳鑒于本項目地弦處西四環(huán)沿線筐，不同的區(qū)位外會存在相當大勇的差異性，我躍們對北京東、恰南、西、北四陰環(huán)沿線住宅市蛋場作比較分析襲?！鞑康貐^(qū)憲供應量逐年減守少犧西北四環(huán)沿線嶼的整體價格呈裕現出集體上揚晃之勢，同時也廣伴隨著產品的牽進一步升級換碼代。胡在席200銳4芬年中，以湯泉學藝墅為代表的疾一批高品質樓磁盤使本來已經漲火熱的西北四境環(huán)沿線價格全洋線上漲，價格盞漲幅糖較往200目3朵年同期上漲魚了酒2窄%辰。治思與其他熱點區(qū)返域不同，西北凱四環(huán)沿線咐的然“單價格上梁漲莫”瓜并沒有伴隨著檔供應量大幅增技長，相叼比儀200敗3兄年同期呈現出統(tǒng)下降趨勢，這橫也基本符合西盼北四環(huán)沿線價極格漲跌的基本伏規(guī)清律漫—遲供應量與價格借的上漲呈現出位反比態(tài)勢精。章輸200介1弟—絕—堅200稍2予年是西北四環(huán)聲沿線供應量最撞大的一年，區(qū)奪域總供應量超筑過了猜近險20緊0辮萬平方米，區(qū)訊域平均價格宴為型700劇0預元庭/遼平方米，瞧從與200狗3驕年開始，西北艇四環(huán)的供應量捉開始下降，平嗽均的區(qū)域均價苦開始上揚，除柿了世紀城的價中格一直保持相帳對穩(wěn)定之外，塞上河村等其他司樓盤都經歷了茅不同程度的價量格上漲。蛾市場需求上升閑價格將大幅上諸揚美土地存量的進些一步減少，更急是堅定了該區(qū)妻域房價培在蔬200鏟4傘年必定上漲的舞判斷，另外西竿部地區(qū)存在的旺大量軍隊、機易關的住房補貼甚的落實也大大呆擴充了西部市困場的承接力，淚市場需求上升裙已經成為不可做逆轉的趨勢翅。陽兇西北部地擁區(qū)房價高企有媽兩大因素，一良是香山、玉泉蛾山、頤和園風盼景板塊樓盤逾的發(fā)受都市人追澆捧。二是萬柳涼地區(qū)收官項出目房—獵—寶萬城，因容積膊率低底至蘋0.鄉(xiāng)8巡，年中開盤預暗計房價將突破潤萬柳現有房價嬸。另外，興建紐中的五棵松奧暢林匹克花園也聾成為了該區(qū)鴨域秩“炸價格上離漲達”貓的另一大利好烈。位于緊臨西敬奧中心的紫金嶺長安，預計四炭月份上市亮相附，從目前認購講形勢看，預計嚇開盤后房價最飾終會升丙至步900最0飼至搬1000吳0蜜元?？傊郏S200押4久年的西北四環(huán)獄沿線房價的大副幅上揚將成為受必然抵。護——東部地區(qū)幕東四環(huán)適合做什高檔住宅依東四環(huán)早已被最指定為迎賓國答道，兩邊是綠例化隔離帶，做碎項目在自然環(huán)釣境上又有先天邪優(yōu)勢；與朝陽衰公園、紅領巾憲公園近在咫尺鼠，同時又時與扛CB攻D悲相隔不遠，東佳四環(huán)是一個極僑適合做高檔居潛住項目的區(qū)域輩。襖秀北池京五20鑒7殲萬輛汽車和日博益嚴峻的交通鵲問題似乎幫了抽東四環(huán)項目的帶忙?？梢哉f，見生活成本礦讓榨CB系D摸白領選擇東四漁環(huán)。東區(qū)目前筒已經占到全品市庸60訓%喜以上的開復工置面積。朝陽區(qū)紗將臺、東風、羊平房、東壩和聲常營五個鄉(xiāng)即薄將推展出煉300朋0嗽萬平米及共它1勵2煤個大盤。它們冬大致分布在東卻四環(huán)、朝陽北多路和朝通邊緣氧區(qū)域。朝陽北奸路為中檔，均死價不低五于蹤400文0定元；東壩等邊取緣區(qū)域價格遇在償300返0日元以上；而東修四環(huán)邊高檔樓忍盤價格最高，竟均價不低認于伴800賊0付元。這種價格咱輻射狀分布說岸明了東四環(huán)在衰東部區(qū)域的龍世頭位置。累需求量日益猛翼增騰從需求看，首煮先是傳媒東遷企。描到歐200漿8姓年之前，中央逮電視臺和北京棍電視臺陸續(xù)東號遷。北京電視予臺制片人仲文微透露，單位貨勾幣分房最多耀到防9主0駛萬，而北京電緒視臺在編爛的哨380給0世人，中央電視糧臺將澡近腔1偵萬人，這么多線人必須在東區(qū)晶解決房子的問偷題，因為他們炕和醫(yī)生一樣，釀要隨時準備到池崗，基于此，名有人提出讓了團1捉5滲分鐘的生活法致則逃，尼“肺這是生存與生彩活的必須橡。五”——北部地區(qū)滋城北熱銷的樓魂盤產品類型，懇主要為低密度蟲住宅產品，而碼不是集合住宅艘城北樓盤供應俯大都集中在北溉四環(huán)以外，北耳五環(huán)沿線甚至沙到北六環(huán)沿線憶。無論是林溪歲別墅、納帕溪偵谷，還是益寬偽hous深e惡、玫瑰園，這棉些城北的項目自都是在五環(huán)以鍵外的低密度住西宅項目，這主象要是因為北京全的城北建設速辭度一直領先于蛋其它區(qū)域蘇。剛鴨城北開發(fā)得快六，建設都在幾羞年前就已基本破完成，目前可粱開發(fā)的地塊大飄都集中在北五莖環(huán)以外，而這得些區(qū)域離城區(qū)眾較遠、土地成來本較低，適合懂開發(fā)低層低密橫度住宅。而城桌北上風上水的墻優(yōu)勢也吸引了蓬北京有錢人到柄這個區(qū)域購置扮產業(yè)，城北正齊在成為以自住圾為特色的、經等濟型別墅或獨劣立住宅較多的犬區(qū)域遇。垂斷北四環(huán)沿線項廢目居住類物業(yè)閥少，商務類物亭業(yè)多斜沿線在售的項版目中只有千鶴償家園是住宅類簡物業(yè)，其它如賞俊峰華亭、銀泰谷大廈等都為舅商務類物業(yè)。摧這點顯示隨著法城市交通的發(fā)救展，城市建設撈的推進，四環(huán)惰這樣的交通主銜干道沿線已經撥越來越不適合撞居住物業(yè)的分晨布，商務物業(yè)山的吸引力則越榜來越大。這個專特點應引起正搖在開發(fā)建設的箱西四環(huán)、南四樓環(huán)的注意，西湯四環(huán)、南四環(huán)貢的規(guī)劃建設應尸該借鑒北四環(huán)扁的經驗蒙。沈始城北目前正在淹蓄勢調整皺從北四環(huán)沿線尿分布的樓盤廣旗告還不難看出池，從近幾年的凳供應量看，城油北的房地產供減應似乎沒有城也東、城西甚至近城南大，而城棄北擁堵的交通愛也是大家公認郊的，妹但搶200邁8筋年的奧運會、修五環(huán)路的免收臣費、立湯路的宿改造，加初上炊“尊上風上翻水蠻”蕉的優(yōu)勢，城北綠正蘋在規(guī)“羞蓄勢調防整縮”衫，無論是票寬武hous床e穴、林溪別墅這綢樣的郊區(qū)低密舍度住宅，還是意俊峰華亭、銀青谷大廈這樣的桌商務物業(yè)，城疑北的房地產項封目正在自信而脖又耐心地等待懷北京買房人的愛選擇?！喜康貐^(qū)僑交通優(yōu)勢成為碌南城項目最大捏優(yōu)勢姓長期以來港，北京城南一收直是房地產發(fā)菠展的薄弱環(huán)節(jié)觸，南三環(huán)相對維北三環(huán)房價平循均要低鍛100校0頌—端200宰0悲元／平方米，尾即使這樣，南躲城住宅仍不被以看好，隨著城顏市和對外交通聰的改變，南城稠已成為北京交替通狀況最好的統(tǒng)區(qū)位，而且道改路交通的改善首，同時帶來市鉛政條件的改善康。厚而且四環(huán)路的球周邊將建設北袍京的環(huán)城綠化治帶，這對于越淚來越注重環(huán)境猜的買房人而言疤無疑更具吸引嫩力。強南四環(huán)的練開通一下拉近怎了南城物業(yè)項燙目與買房人的說心理距離，以偽往南三環(huán)周邊偷對于很多買房繩人來說還是很鍋遠，但現在四痕環(huán)開通了，城另市向外拓展，磨無疑會對南城守物業(yè)項目產生欣利好影響。換以位于南四環(huán)州西段的怡海花盟園為例，以往梳的一些客戶對波項目的各方面仆都比較滿意，埋但最終使他們歌打退堂鼓的是疏覺得太遠了。卸四環(huán)開通以后禽，買房人似乎市已沒有了遠的核感覺，而現在應的買房人范圍橋也不僅限于南盞城的老住戶。授因為南城的項捉目在價位上有林優(yōu)勢，因此四穗環(huán)開通短期內陳就產生了利好劉因素。真南城的高品質共項目的不斷推告出，加上南城村本身的價位優(yōu)想勢，交通優(yōu)勢障才會更加明顯逐道路的改善將賭使周邊項目受榴益，但不會對揀項目銷售產生誓決定性影響，霜房地產競爭進飾入散戶時代以墻來，品質將成暑為占領市場的禁關鍵，例如觀吃筑、風格與林航兩個品質，價典格非常適中的殿低密度住宅柳。剖其實，隨著南且城的高品質項舌目的不斷推出列，加上南城本畝身的價位優(yōu)勢發(fā)，交通優(yōu)勢才頌會更加明顯。呀第三部分、區(qū)逃域市場分析怠一、區(qū)域環(huán)境噴簡介膝本純文中所指區(qū)域血包括西四環(huán)北蹤路和西四環(huán)中瞧路北段，北起怠藍靛廠路，南揀至太平路，東立鄰京密引水渠揚以及它的延長凈線，西到玉泉喚路的南北延伸家線。妻本項目地處西斧四環(huán)，棒西四環(huán)因其優(yōu)吵越的人工生態(tài)簽景觀，隨著北漂京市城市規(guī)劃含的確定，確定祖了郵“咸兩軸－兩帶－腔多中籮心奔”圈的城市空間布碧局，而西四環(huán)里正好是其中的王一帶，即自然只生態(tài)帶。隨著漁百米綠化帶的惰建成，四環(huán)地跪區(qū)的風景越來夏越優(yōu)美。雖然雞是人工景觀，私但依托西山優(yōu)辜美的自然原生以態(tài)景觀，加上毛四周高校林立誕、交通便捷，緊也算賣是屯“缺上風上岡水落”壇的風水寶地。漆在此置業(yè)的那者些有一定經濟遣實力，但還無蝕力在原生態(tài)自被然景區(qū)進行置狗業(yè)的中產階級丸或收入較高的誦知識階層有很惑大的誘惑力，推不僅可以享受課優(yōu)美環(huán)境，而柱且上下班方便纖，還可享受優(yōu)瀉質的教育文化誰環(huán)境。蜻二、區(qū)域樓市弄分析后西部區(qū)域房產翼開發(fā)節(jié)五大價格提升臭因凍素盈姻1灰、蝴景觀優(yōu)勢，西蟻區(qū)樓盤的獨享限資像源盲撐西北四環(huán)的賣神點是自然及人磁文景觀非常優(yōu)各越。京城西北刻部是香山、頤銳和園等眾多名宇勝風景的聚集榜地，不僅山清談水秀，而且文呆化氣息濃厚?；j其得天獨厚、胃不可再生、獨澆一無二的自然色、文化環(huán)境對市于追求生活質豈量及文化品味文的富有階層及甩知識階層具有捏巨大的吸引力惑。對于這部分永人群來說，在奏風景優(yōu)美的原俗生態(tài)景區(qū)置業(yè)犬不僅意味著好業(yè)的生活環(huán)境，塘而且意味著經艱濟實力或文化蜻品味。己2移、注路網成熟，毗快鄰交通干道成避為利劑好毛頭煌廢西北四環(huán)距中埋關村商務區(qū)、攪學院路高校區(qū)邪車程不假足另2玻0閱分鐘，可經杏鎖石路順利進入翅動物園、西直脅門商圈，還可丙經四環(huán)路順利拜進暴入記CB塞D相中央商務區(qū)、躬公主墳商業(yè)區(qū)癢等。這些都能疼很好地滿足人皆們工作、生活甜、購物的需求院。此外，此地櫻公共交通發(fā)達國，香山、頤和殼園等景區(qū)有許末多公交路線直寒達市區(qū)各地，也四環(huán)路上更有前四通八達的公啦交路網為居民煮出行提供更多等便利。便捷的裁交通使西北四絮環(huán)及西山新盤具的價值更加突晨出飽。藥咱3旦、乒產品創(chuàng)新，性暖價比閃高衫延凳周今年北京西北越四環(huán)新盤的產哄品性價比得到匹很大提升。如婆誠品建筑、觀橋瀾國際花園、親綠波漫板、湯責泉逸墅。以位洽于四季青橋板鹽塊的湯泉逸墅現作為四季青板激塊中熱得發(fā)燙慶的項目，除了折規(guī)劃、產品方侵面是四季青板辨塊中獨一無二炒的稀缺產品以偵外，在形象包假裝和宣傳推廣臺等方面也引起爸了業(yè)界和消費斷者的強烈關注閑。除了區(qū)域共痰享的景觀優(yōu)勢園外，湯泉逸墅蜓不惜工本引入熔天然地熱溫泉濕，并建造了大閑型溫泉泳池、卡溫泉廣場。四嫩季溫泉水景韻壺致獨具，環(huán)繞艱社區(qū)蜿蜒流動拼，成為北京西堆部罕有的養(yǎng)生斜溫泉社區(qū)。嘴4買、西四環(huán)開發(fā)愈用地減少，樓賠價漸漲，銷售詠前景看常好嚴劇西北四環(huán)香新盤的價格比蝶城區(qū)其它區(qū)域垮新盤的價格高些出不少，由于亮存在以上諸多詳利好因素及國走家經濟發(fā)展?jié)u六漸步入新一輪虜經濟高增長期紡、土地政策進潮一步收緊、高憲收入人群漸漸侍增多、西部規(guī)低劃適宜居住的某原因，西四環(huán)鄰土地供應量逐牽年減少，受供坊求關系的影響盾，投資西四環(huán)絹房地產無疑能棵夠保值、增值則，是個最好的瞧選擇，所以西內四環(huán)及西山新嶺盤的銷售前景筆非?？春庙殹Ｆ虏桦S著我國鉛經濟的持續(xù)發(fā)披展，高收入的高私營企業(yè)主、遼國家企事業(yè)單寬位中高級管理歷人員、外企或桌私企的高級管么理人員、海歸犯人士、高收入兄自由職業(yè)者越奶來越多，這些弊人的共同特點肆是追求自然、恐健康、文化、滋舒適的高品質懲生活。為此，苗他們愿意、也潛有能力支付較圈高房款在自然陪及人文、文化鍛環(huán)境較好的西扁北四環(huán)置業(yè)。劈此外，西北部尚地區(qū)還聚集著艘各大部委、機織關、軍隊，各濟大高校及科研應機構，這些單肌位的職工收入踏較高，可能會稀因為喜歡西北流部環(huán)境，或上級下班方便等原義因選擇在西北秩四環(huán)置業(yè)色。仇裳5葛、基“佳西奧運中宗心草”最催動北京西區(qū)未樓市曾“敲西奧運中蛛心吊”甚的形成，必然榜帶動北京整體亭的產業(yè)格局、酷投資環(huán)境的再氧優(yōu)化，因此哄，熔“部西奧運中偶心摸”摟的興建必將成食為北京城市規(guī)掀劃發(fā)展的領軍伏者，最終墓將脖“突綠色奧運、科灶技奧運、人文伙奧見運臥”殼的宗旨貫徹于畫北京西部地區(qū)叛的整體發(fā)展，圍并輻射于奧運越會前后，使該姐區(qū)域得到徹底醒的升級，從而草帶動全北京的楚城市平衡發(fā)展仗。槳區(qū)域房產開發(fā)吧的特點而1棍、本區(qū)域項目曾都一般樓為主格注重文化與品場質的營造。設本區(qū)域商品住斯宅在建筑類型弦上多以板樓（川９－１４層）擇為主，伴有少乒量塔樓項目（踢本區(qū)域限高３內０－４５米不毯等）。本區(qū)域尖住宅大多是在勵純粹住宅品質吃上做文章，相龜對于其他區(qū)域與更多了一些生擾活的味道。由柔于本區(qū)域得天欲獨厚的區(qū)域特別征優(yōu)勢，各開葵發(fā)商從產品創(chuàng)沒新上尋找突破埋口，盡量提高繁產品性價比已治經成為一種時擱尚。宏2胡、本區(qū)域項目村產品三居室主辰打。疾本區(qū)域住宅多斬數項目容積率場在２．６以下標，更有魯藝１陪．２和酈城的臟１．２６。在仗硬件系統(tǒng)方面然，幾個高端住必宅產品項目已烈經把通訊系統(tǒng)棍、電梯系統(tǒng)、炸智能化系統(tǒng)匹師配到了極致。醫(yī)在戶型方面，固本區(qū)域與其它輝區(qū)域相比戶型袖明顯偏大，二普居平均約１２米０平方米，三販居平均面積超浪過１５０平方忍米，更有總面目積超過５００疼平方米的平層斜、復式、ＴＯ搏ＷＮＨＯＵＳ都Ｅ癢。他招3計、林本區(qū)域項目供最應量保持平穩(wěn)谷本區(qū)域在售樓交盤大約有１５撕個，其中規(guī)模畜在百萬以上項谷目有３個。２羊００１年各項禁目累加的供應革面積是９７萬累平方米，２０烏０２年預計在恒８０萬平方米擊。由于一些項折目分幾期推出案，據統(tǒng)計在售擇樓盤的未來供搜應量為３５０屑萬平方米，在朱未來３年內將憤會逐步釋放。休另外，西四環(huán)勉外還有很多地墾塊尚處于前期網運作階段，預疼計在未來一、猴二年內上市留。稼樸4車、本楚區(qū)域客戶諒群毫急素質高這由于本區(qū)域具蹄有獨特的自然梢環(huán)境、人文環(huán)充境，另一方面販，本區(qū)域住宅董產品較高的價牽格和大面積戶鉆型而形成的高拿總價，決定了淋本區(qū)域的主要饑客戶構成多為間一些成功人士璃，包括文化人賞、學者、留學歐歸國人士、私蓬人企業(yè)主、中衫關村ＩＴ精英屑、自由職業(yè)人狂，另外還匯集奏一些三資企業(yè)迎白領和其它較澡高收入人群。臂這類人群的突曬出特點是對自派然景觀有特殊伐的偏好，在生野活上有相當的俊品位。殺三、周邊競爭降項目市場調研耀分析卻本次調查的目柴的側重于識別誓有關樓盤相關降的指標，并以多此界定不同市夠場層次的特征雙，從而慢為灑x尺x囑制定營銷方案裝和銷售代理方部案提供更可靠剖的評估和決策究基準。式通捕過革8罷個代表性樓盤畏了解北京西部渴市場的總體特叼征；群通過暢銷樓盤賢所反映出被市噴場接受的有效貌的產品及價午格施沫億通過該區(qū)位的床樓盤反映出該輔區(qū)位的需求特已征；徑位置及配套分頭析：慕項目名稱洪位予材須置納交錯妨披通桌謀姜狀魚昂挽況行周豆翠臭邊盛逮侄配胡姥穗套羅誠品建筑個四季青橋書東南角炎西臨西四環(huán)，疊北接萬柳、中呢關村，東達紫秘竹橋糕公交線珍路滴:扮陽兇73速3費、難42位5珠、次12沫1能、弄905喉等馳臨近周邊商業(yè)蔥設施、教育機舒構、醫(yī)療機構小相對匱乏究綠腦波扛·豆漫板躁阜成路八里耕莊東北角設項目絮緊鄰偽昆玉河散，距阜成路社僅蠶30殺0糧米雀公交線桂路晴:72計4匹、鼻4芳0飛、淘94換1遼、約41票4軍、糟61銳2殿、級74冬6迷等槍華普超市、超澤市發(fā)超市；紫扎竹院小學、首叔師大、辭北筐京我2記1用世紀試驗學校懇；解放軍總醫(yī)羊院、腫瘤醫(yī)院遍；中行、建行乳、工商銀行；恐萬壽路郵局、排恩濟莊郵局殺等輩世紀門城立3聯(lián)期之海淀區(qū)恢藍靛廠尾東到昆玉河，櫻西到西四環(huán)北栗路，南到板井句路，北到藍靛擔廠路艙公交線刊路番:閥屢木71蟲4真、繳36步0渾、盯83祥1辨、運奧通做10瘡4模等趁6臟8據萬平米分兩期敞建設的大辜型暴shoppi我ngmal唇l堡—警—店金源時代購物萍中心。丑觀瀾國際花園無海淀紫竹橋西被昆玉河畔霸項目約緊鄰改昆玉河普，尸距三環(huán)路損僅擺200寸0級米沙公交線棄路涉:33瑞4霞、屈80藝4搶、熟34槽7酸、盼61周2毛、瞎81箏2匪等府臨近周邊商業(yè)柱設施、教育機雄構、醫(yī)療機構買相對匱乏舊北京印象面海淀區(qū)遷阜成路吳西四環(huán)與阜成青路交叉口、定該慧立交橋的東什北角先公交線拋路曉:72剖4窩、幅4堵0博、拖94狐1榜、遲41欺4聽、攀61字2狐、是74歉6尸等精華普超市、超難市發(fā)超市；紫乒竹院小學、首劈師大、籍北蛛京肯2拜1唉世紀試驗學校深；解放軍總醫(yī)怨院、腫瘤醫(yī)院拿；中行、建行獵、工商銀行；牢萬壽路郵局、觀恩濟莊郵局友樂府江南漿半壁店永定路婆一號拴緊鄰西四環(huán)，置永定路、田村疏路交匯處。壽公交線盒路什:價好33赴6蝕、艦74系6第、蘿33臨4筑、季85激0跟、暈37蹦0楊等鬼臨近周邊商業(yè)承設施、教育機緒構、醫(yī)療機構兔齊全酸湯泉逸墅摟四季青橋漁南斥30伙0肅米路西山緊臨西四環(huán)四乎季青立交橋揭公交線盈路汪:臉80扯4躲、戶83僅1筒、咐97373紛3拌、院90芬5圖等輩金四季購物中敢心、百安居、濱歐尚、普爾斯脾馬特超市；壞教育機構、醫(yī)席療機構相對匱壤乏哨酈城荒西四環(huán)北路四遍季青橋畔茶緊臨西四環(huán)四品季青立交橋滋公交線比路嫂:怖80籠4缺、嘴83東1食、潔97373待3顛、緊90妖5狗等消金四季購物中巖心、百安居、貢歐尚、普爾斯戚馬特超市；誤教育機構、醫(yī)俊療機構相對匱股乏殺本案柏海淀區(qū)洗八里莊撿西四環(huán)與阜成崗路交叉口、定農慧立交橋的東橫北角裳公交線輸路籃:72蛙4顆、朋4遇0罵、落94孫1崖、榨41柿4望、隸61靜2焰、暗74銅6拿等煤華普超市、超轟市發(fā)超市；紫皇竹院小學、首告師大、述北姨京持2邁1成世紀試驗學校粘；解放軍總醫(yī)仗院、腫瘤醫(yī)院皂；中行、禍建行、工商銀補行；冬萬壽路郵局、炊恩濟莊郵局分析：旨本地區(qū)多數項曉目位處膨三飾—銷四環(huán)之間或緊畢鄰四環(huán)，特從區(qū)域大環(huán)境踏上揭講碎,長本地區(qū)終經過幾年的市漠政建設，以三掩環(huán)、四環(huán)、板價井路、遠大路寄為主的交通干攝線使西北部形渡成了縱橫交錯姿、便利、流暢折、完善的交通葬網絡。初區(qū)域內及其周郊邊中小學、幼五兒園、商場、雙超市、銀行等嚷一應俱全，為仗本區(qū)域食的居民提供了掛完善的配套生淚活設施；清華副、北大為首的窯代表著我國最涼高的教育水平奉的教育文化區(qū)零，革頤和園、圓明攻園等皇家園林鋒為代表的旅游誠文化區(qū)，以及煤中關村科技文太化區(qū)一脈相傳從，從而形成了中獨一無二的文劉化氛圍；中關位村企業(yè)的人員車也大多選擇在殖這里居住寺。辰勺本案所處的位忌置是定慧寺地膚區(qū)以及八里莊凡地區(qū)的交匯處壓，正是這個地眾區(qū)的核心地段粗。從交通的便植利性上講，本醫(yī)案處于懂橫跨西三環(huán)、紫西四環(huán)的二大牙城市快速主干館道之間的地段章，并輔以阜石農路，結合成四冷通八達的交通離網絡，出行便自利。應以此為痛基礎構筑一個獸引導客戶的區(qū)盆域價值認知構娃架。巴另外，息十幾條公交線洲路四通八達，睛可快捷迅速的席到達市內各個共地區(qū)。損憑借這些配優(yōu)越鏈的自然條件減以及硬件配套匆設施恨，壽本案應充分發(fā)敘揮所處位置的比地段優(yōu)勢，作舅為的一個推廣煎工作中的一個路宣傳重點。勵本案叛從配套設施上蓋來講，殘所處的位置周朋邊臨近的華普敞超市、超市發(fā)虎超市；紫竹院憤小學、首師大蜜、打北毯京嘗2紐1寄世紀試驗學校足；解放軍總醫(yī)減院、腫瘤醫(yī)院勿；中行、建行姨、工商銀行；騰萬壽路郵局、顯恩濟莊郵局才等僑商業(yè)設施、教姨育機構、醫(yī)療準機構齊全，作賭為居住地非常序理想。圾可以兼?zhèn)渖鲜鲎詢蓚€地區(qū)的地憤段配套優(yōu)勢，框今后為本案的援業(yè)主提供全面撇的服務。薯2慮.客整體規(guī)劃分析彈：窗項目名稱框占地面積寨建筑面積造容積率康建津棒筑攤錦設毒鬼計憤根特膀犯色器誠品建筑危5930英0拘㎡扛14800誠0首㎡盞2.3墓低密度板式小偉高層，半圍合蝦布局坦,晃36推0奧度環(huán)景設計矩綠薦波糕·叛漫板見3700折0目㎡映3700臘0但㎡急2.02御建筑形式抬為蠅7弓層純電梯板樓獲，層眼高喚2.9明5稠米，使用率達進到痛88帳%柱。吉世紀弓城假3品期造120000保0魄㎡境248旅000描0必㎡粱1.7蛛板塔結合，乘分為十個園區(qū)粗。每個園區(qū)內碌都擁有各自相鎮(zhèn)對獨立的園林之綠化和生活配戚套勉，示復雜的錯板設漂計，增加了采度光、通風面；柏東高西低的樓宋群，漸進式布沾局助觀瀾國際花園熱8100揉0符㎡酒20000恩0謠㎡臟2.06忍項目榴由特5蔥棟弧形板樓及沫一座現代化會酬所組成，容積拉率英僅榨2.0羽6固，久月牙弧形板樓性在弧形板樓與飄昆玉河之間，畜百米綠化帶之湯上的最佳觀景蟲位置架起正的貴百米長橋腦北京印象攜4980帝0鎖㎡朽17000獨0飲㎡我4.0很由德國著名建缸筑師奧猴托豐?字施泰德醬勒瘦(OTT索O鹽?冰STEIDL擁E)阻設計。猴融入北京傳統(tǒng)兵的四合院建筑衣特點，圍合犧式滑“米之毫”王字型的建筑布責局冬。這外立面由紅、葬黃、藍、灰明嗚快的體塊色彩綱形成有機的序喝列變化，輔以頭欄板、窗棱等枝強烈的黑白對意比鼻樂府江南本11000纖0泄㎡通30000節(jié)0燕㎡剩1.6兇徽派風格。逼建筑外觀現代輔簡約，融入中計國建筑元素賄。鄙湯泉逸墅嚴7000均0躬㎡刺9000導0景㎡桌1.28克湯泉逸墅新古扛典主義建筑風靜格，全石材外肌掛。四、六層情帶電梯，戶戶抱朝陽遙望西山帥。社區(qū)內人車鎖分流，全部地壽下車位，電梯草直達。震酈城脅103000頓0紫㎡賴8727皮0煉0笑㎡覺1.26靜超現實主義建因筑設計大師六胳角鬼丈建筑設塊計箱。陷從山的輪廓獲縱得靈感，從高笨爾夫的坡地連養(yǎng)接地緣狐。躬由云樓、山樓吵、點塔孝、某聯(lián)排別墅、獨劍立別墅組成。趴本案翻2832盲6如㎡待11455拆2料㎡濱2.63顫圍合情式蠻,骨（其他待定）擇整體規(guī)劃分析曠：饅建筑面積除世足紀城的建筑面死積歷為煤24槍8新萬平米，酈城英為策87.2露7站萬平米外，區(qū)啦域內的項目規(guī)市模多惱在臂10-2戀0款萬平米左右，鬧而這兩個項目寺其規(guī)模是則是汗作為其自身的腿一大賣點。可替以看出，規(guī)模摩大的項目是以宜勢取勝，而較界小的項目則以甩品質取勝，所瘦以建筑面積的境大小并不是決傳定銷售情況的昨主導因素。段建筑設計上本大區(qū)域的項目自趨身都有獨到之峰處，但騎酈城述、態(tài)北京印象由于媽在建筑風格上濱過于另類，立逗面表現手法差睡強人意，對銷姜售造配成了不利的局梨面。所以本案恰設計上在突出鄭自身風格的同致時一定要注意援區(qū)域內客戶群炕的接受力，以鋪免對今后的銷株售造成尷尬的證局面。警本區(qū)域項目的嚷容積率都比較表適中，除北京哭印象由于地塊監(jiān)因素以及采用滑圍合式的建筑偶形式的原因，庫則容積率較高某，達到陰了致4.刃0然?；旧隙及冈趽?.罷0佛左右。品本案從建筑面洗積上來看比較妥適中，但由于絨所處位置的緣蹦故，決定了容萍積率相對較高練，這些都是由報于地塊和設計機上的因素，所矛以本案應從自糾身品質，包括肥立面，材質等于方面上尋求突翅破口來彌補弱?；@些因素。滅3好.押園林景觀設計跑及綠化率分析籮：荒項目名稱羊景墨材觀因溉設浸瘦計發(fā)菜特山哪色掘綠化率喝誠品建筑扮日本搶TA考M過地域環(huán)境研究宗所的國際級大摔師秋山寬設計據誠品建筑的園畜林拘，小特色噴泉設計優(yōu)：聲控泉、霧束噴泉、凹凸泉禁、跳泉等許多止特色的噴泉工45%照綠居波癢·誘漫板宏980隙0壁平方米綠化庭陸院杠：多個具有主左體特色的景觀府園林蹄43%盯世紀里城緒3紡期紗工字洲型俗40暈5滑畝綠化帶，主掛體笨為鷹9駱洞套2捎7搭桿高爾夫練習些場孟。循古典文化加庭披院式園林為主被題的綠化帶旁，沉以運動為主題疏的綠化帶。以妙文化為主題的壩綠化帶宏35%猜觀瀾國際花園笛社區(qū)內紐噴泉主題園林財、壘噴泉水景廣場帽的主體景觀非64%苗北京印象優(yōu)“蟻洲私家花恐園鼓—詳院落綠崇化宴—忍小區(qū)綠介化巷—哭城市綠法化鑼”咐層層迭進，突鮮出了局部與整例體、水景的布集置暮作為名重點諒。鼻漁60%野樂府江南慨景觀遠達與西馬山相映滅，漢5.之3怕萬平米兄江南風格鈔中式園林母，門內庭外園渾然疊一體灘65%衫湯泉逸墅竭6400叢0偏平米立體園林映，胖湯景園、泉景賣園、逸景園、沖墅景園各具特烤色蓬30%足酈城賠園林設計主要山以周邊綠化為臨依托。社區(qū)內舞采用分層次綠提化，用樹木、塌草坪、花圃自答然的銜接劃分軌區(qū)域，地面草樹坪地上花卉灌濕木，空中高大嫂古樹屹立的自師然狀態(tài)立體綠錄化亂35%煮景觀設計特色議分析：淡本區(qū)域的項目產都根據自身所唐處的位置及環(huán)唉境不同，配合幸建筑風格很好享的規(guī)劃了自己掛的園林風格，如例如：樂府江鋼南的徽派建筑吃風格，搭配訓5.下3慶萬平米盞江南風格提中式園林刺的設計，使建尤筑與園林眠渾然一體陳；謊觀瀾國際花園網是以昆玉河為呀景觀畢輔以觀景長橋將以及特色噴泉凳來突出親水的爸主題，弄作為本案來講希，在園林的設簽計上應配合自蠅身規(guī)劃以及整對體的建筑風格間，即能對項目蛙的銷售起到推靜進作用又兼顧殲實用性。睛4.膨暖樓宇配套設施引分析：挺項目名稱絹樓握良宇婚點配木僑套保狐設皆飯施求裝修標準太誠品建筑舟日本東芝傭（毅TOSHIB怒A晉）牌電梯

勵周界防范系統(tǒng)奮、可視對講系梯統(tǒng)、保安監(jiān)控超系統(tǒng)、緊急呼倉叫及門禁系統(tǒng)援、浙家庭安防系統(tǒng)持、停車場管理大系統(tǒng)本精裝修偵綠唐波蔬·磨漫板姻智能化系統(tǒng)：乳周界防范系統(tǒng)瞞、可視對講系坊統(tǒng)、保安監(jiān)控炭系統(tǒng)、緊急呼珍叫及門禁系統(tǒng)睜、家庭安防系財統(tǒng)，廚房設煤奸氣泄漏瓦斯報打警器、停車場四管理系統(tǒng)隊毛坯編世紀廚城群3椒期票日本島日立取牌電梯幕周界防范系統(tǒng)召、可視對講系澆統(tǒng)、保安監(jiān)控溉系統(tǒng)、緊急呼催叫及門禁系統(tǒng)牛、家庭安防系犯統(tǒng)結、內停車場管理系黎統(tǒng)凈毛坯葵觀瀾國際花園百廣州日立變頻奔調速電梯艷可視對講系統(tǒng)杯、保安監(jiān)控系撤統(tǒng)、緊急呼叫州及門禁系統(tǒng)、銷家庭安防系統(tǒng)僵、吊停車場管理系阿統(tǒng)祝毛坯淹北京印象揀周界報警系統(tǒng)昨、周界監(jiān)視系勸統(tǒng)、停車場管摟理系統(tǒng)、可視帝對講系統(tǒng)、緊掀急呼叫及門禁篇系統(tǒng)獸精裝修瞇樂府江南制周界報警系統(tǒng)份、周界監(jiān)視系潮統(tǒng)、停車場管煉理系統(tǒng)、可視構對講系統(tǒng)、緊域急呼叫及門禁吼系統(tǒng)零精裝修殿湯泉逸墅螞周界報警系統(tǒng)僚、周界監(jiān)視系扶統(tǒng)、停車場管喚理系統(tǒng)、可視架對講系統(tǒng)、緊羅急呼叫及門禁委系統(tǒng)隆精裝修猴酈城堡周界報警系統(tǒng)矩、周界監(jiān)視系廟統(tǒng)、停車場管帖理系統(tǒng)、可視坡對講系統(tǒng)、緊當急呼叫及門禁斤系統(tǒng)灰毛坯是樓宇設施分析衡：疏從以上表格可蔽以看出，社區(qū)信的智能化已成黎為每個項目必跳不可少的基礎枕設施，完善的戶智能化不僅可的以方便小區(qū)業(yè)劇主的日常生活跪、為物業(yè)管理甜創(chuàng)造便利性還朵可以為項目增菌加賣點，本案蠟的占地不是很忌大，非常適合毅建設成為智能皇化住宅小區(qū)，抓使本案成為本躺區(qū)域具有顯著乎特色的住宅小共區(qū)。話5.蔽現戶型及銷售率須分析：具項目名稱圖規(guī)劃玉套數蕩居斥北室燙室面疲豎積（㎡）練銷旦街畜售蹲倡顏率尋一居羊兩居湯三居固四居啞誠品建筑斃652島58.5澇9阻～良78.51弟106.9腰9迫～監(jiān)117.24銳131.2港6銅～登226.05減168.5奏1鏈～干254.58禽85%啞綠母波前·濾漫板蝕232拉110.3閘1曾～夾125.31忍134.7羽7膏～困160.52胳177.63葡90%似世紀揪城搜3錘期雪127.4孔4?！A127.68縫128.9幼9殺～紅213.3迎151.8儲6憤～仰222.56壤83%磚觀瀾國際花園呢896考89.9昌2湖～沈113.13暗165.0循8后～辜133.78角216.06機65%囑北京印象史800鼻63.方7田～室86.59漸108.8岔9日～桿129.43暮139.9痛3富～架183.1妖95%廟樂府江南杠1565嘴115.0膽3艷～調132.11事130.1趟2粗～熔142.82撐90%姜湯泉逸墅燭358飽12殺6露～驟135兄13呀2捎～廈308撇15訊3猴～挨327哥99%步酈城脖4781與47.1革2鋤～償58.54精108.2念2堡～擋129.79喬152.6塔7駁～網184.31添225.0斃4廁～井340.8訓65%肝本爪桂單案挽618冤5禿0六～仰70結6沾0奧～坑90扶10痕0弊～流140譜14觸0邁～開165號配比濕17%錢16%未66%己1%戶型分析：浩本案一居面積句在干50枯—邀70蘋㎡之間被，區(qū)域內項傾目遺5勿個有一居室戶葡型，面積多數臭在途47玉—佳86也㎡之間籍，而且銷售狀您況都比較理想回，但同樣在項腹目中所占的比批例都不是很大分。對于一居室炊來講，作遼為議47-86螺㎡漂比較朝適中，堵也是現在市場居上站一居杏室的谷主流面積毅。所以看來，志本案的一居室值在比較迎合大創(chuàng)環(huán)境的需求性更以及區(qū)域市場撐的稀缺性的前薄提下銷售，會尾在短時間內被辭市場消化。卻區(qū)域市場的兩趁居面積有兩個嘆集中點濤，旋108襖和開12坡7植㎡胖。本案的兩居享面積忍在尼6海0久～賄9召0書㎡左右，和區(qū)艦域市場的面積套差藥在益2事0延～噸3朱0辰㎡左右。但從花銷售角度來看艇，兩居的面積泳大小與區(qū)域沒剝有直接關聯(lián)，使而且同一區(qū)域狡面積相差也比纖較大，不會對底銷售造成影響蓄，而差異點則衡充分體現了區(qū)偏域環(huán)境共享下這的各項目個性蕩，本項目的二票居室屬于實用魯性，在銷售上訊于其他項目有懸所區(qū)別。當8粱個項目中，三棟居的面積跨度位比較大，但主貫要都伶在用13勤0邊㎡左右。三居收室面積從方12錘8建—哲22右6柴㎡，面積跨度宜達萍98紀㎡，相當于普秋通一～脂二價居室的面積。雕由于它是市場纖主力戶型，基乎本上每個項目渠都以三居來體編現自身的特點佳和優(yōu)勢，鉆從我公司對這搶些項目的調查普中了解到，三它居在本區(qū)域的刮銷售情況普遍厚比較理想。本敗案的三居面積種在瑞10緞0孝～懼14狡0秀㎡，作為比重聰最大的戶型，妹從面積上來講惱屬于到位型產哲品。慢由于四居的面燙積大，總價高明，市場需求有娃限，使之逐漸煤演變成為一種邀身份的象征。懷區(qū)域內四居也洋具有以上的特綱點，面積多女在卡151情-曾340納㎡之間栗，其整體市場系訴求基本一致驚，品質差異不匯大，對于每個逢項目來講所占勾比重都比較少鉤，對于此類戶仇型市場需求相輩對較少的本地該區(qū)，四居室整告體供應量較少駛，只有迷湯泉逸墅扁此類戶型的比也重較大，主要脆同其產品的市廚場定位有關。革本案的四居只枝占總套數罵的響1酷%第，對于銷售僅上來講不是主疫要問題，但可第以此來增加產榨品的豐富性，墨滿足不同層次坦要求的客戶。偷6鬧．價格分析：孤項目所在地區(qū)擊的項目銷售均切價集中諸在較6200-8祖30霸0券元鄙/陰平方米，世紀帝城的均價最低聯(lián)為稠620莖0生元半/存平方米。高端玉物業(yè)如觀瀾國雀際花園、湯泉染逸墅、誠品建晝筑的銷售價格利在響680坦0博—版830哥0濤元旬/取平方米，其中城，湯泉逸墅、災誠品建筑的均定價最高，同時兄達到賴了省830狀0旺元咱/觀平方米。區(qū)域焰內的市場均價靜為敏717舊8嚴元擇/惜平方米。嘩市場存量分析解：鉤本區(qū)域的銷售窗率平均菌為意84堆%幕，該地區(qū)開盤拾的項目現在基壯本成為現房，反大部分項目都睜已基本進入銷仍售尾期，在銷波的項目銷售進喚度也保持平穩(wěn)敵水平，根據各貢個項目的銷售胞情況得出本地媽區(qū)的存量約槍為松84.銹9曲萬平方米。另赴外，位于五棵火松附近的紫金悔長安于今年開曾始推廣，市場誠的供應沙量寧4蔥8化萬平米，對本浙案具有相當的裁威脅，值得關柏注。本地區(qū)近呈兩年的項目銷裁售都比較理想資，因此市場潛媽力巨大。月平洪均銷售速度采在各30-4墳0話套左右，其中泉誠品建筑、綠識波典·威漫板、湯泉逸致墅、北京印象嘉到目前為止已繞經即將結案。佩尤其是象北京厭印象、誠品建慘筑、湯泉逸墅趁等開盤較早的披現房項目都只遭剩很少的現房作在售。督四、客戶群分能析藥本表數據分析慮來源于公司代仙理西部項目客包戶資料鎮(zhèn)里所瓣得齊（一）客戶類艦別細分恩1嚼、撤職業(yè)特豬征分效任孟械取從愧怕角隊2吳、輔腦家庭構成由行業(yè)井所占比例寶工業(yè)行業(yè)把22.4%田 壁商業(yè)獸 虧14.4%勝房地產業(yè)與12.2%孫文化行業(yè)相11.1%塵信息行業(yè)畜6.6%府金融行業(yè)悼5.5%斯醫(yī)療行業(yè)斃5.2%蠶其它炸22.6%車被調查者中三塞口之家比例最霞多占威46%礦，三口之家是葵購房的主力軍弦，三口以上的穗大家庭和二口繩之家亦是購房截的中堅力量，民值得注意的是辰獨身家庭也占棗了漂13.5%嘗的比例，所以題應考慮各類客找戶的不同需求潮，有針對性按熔比例地設計各庸種戶型，考慮姐房屋面積大小窄。癥（二）、主導井客戶群分析沾貍1襲、丸3骨0肢至余4抄5負歲的中青年人諸占據了絕對的椅主力孝，智他們便中貴7幅5它％的買家目前友已經擁有商品麻房或其他形式梅的自有住宅，挑他們在年輕時陣購置的商品房暑或房改房已經顫到了更新?lián)Q代瓜的時候，因此年其購房行為多返為二次以上置脾業(yè)，此外也有水很多目前租住披公寓的人，大宜多數是外企或嚷合資企業(yè)的高珠級職員。拿2景、薪在對職業(yè)性質侍和職務的調查犯中發(fā)現抄這表明，外企妻、合資性質的羨企業(yè)薪金水平送和姥住房立福利體系領先罩于其他性質的駛企業(yè)，同時也造證實了民營、另私營、合作經糖營企業(yè)對于拉輩動國民經濟的潛增長所起到的歌促進作用在與女日俱增，大有央與外資企業(yè)一東爭高低的氣勢皮。貫柔3稱、眨年總收入是與反購買能力最為敢緊密相關的因藝素之一。調查鄰中發(fā)現，能夠錘購買業(yè)單價緊在有700斗0散元決/豆平方米乳左右桶的購房者，其碎家庭年收入大她多集中悉于詳2幟0垂萬元以上品（見下表）杏可以說是國家綿住房拘金融轟政策的大力支輩持和老百姓住仰房消費意識的初轉變，使得越叮來越多的人有課想法、有能力鑼購買勇中高番檔商品房先。宿奸4緞、綢在被調查的購皺買人群中露，私車擁有量銷為健100漆%襯，擁有數量如盡下圖：叫這與北京市政票府鼓勵個人購鞋車的政策作用積密切相關，高寧檔社區(qū)的車位貨是否充足也成核為衡量社區(qū)品搜質的標準之一戶，車位與住宅到按蟲1漢：寧1講的比例建設恐庸怕有不足之嫌育。血5散、催在對概二次及多次置痕業(yè)塘決策時間的選貌擇視:喚在宏觀經濟形乳式趨好的情況觸下，人們對北園京房地產市場佛的預期前景抱勁樂觀態(tài)度，消報費信心十足，鎖同時房地產的謊大額投資、市山場秩序的有待興規(guī)范和一次置口業(yè)的經歷也使靈大多數買家會帥慎之又慎，三墻思而后行。堂6糟、工程進度對沾客戶購房的影罩響膚購買現房是澡現今備買家最理想的凡選擇，相信隨裕著市場運作機面制、銷售管理嬌辦法的完善，們期房銷售將被您市場淘汰，現鍛房、準現房銷贏售將成為房地銷產市場的主流仙行為妄。犬如7晃、誕鄰里素質慕的重要性存作為一個高尚防社區(qū)，鄰里的灣素質也是衡量壩該社區(qū)檔次的彈重要指標之一莊。在這個層面囑的住房消費中繳，鄰里素質的朋高低血被大多數人看漢做是一錦大踐要素錫。艦（三）主導客腳戶群購房動機妖分析拍言1侵、頁購房目的忌55魔%垂的被調查者為塑二次置業(yè)，目鬼的為居住，其辭中棗30%強的被調查者為另改善居住條件瞎二次購房。購月房用作投資、災商住比例明顯雜提高。父2青、魯購房關注因素殊客戶關注因素浸所占比例疏價格屆17%筐位置頂16%枯交通魂10%舟物業(yè)管理拐10%惕戶型封9%約社區(qū)環(huán)境繪12%目配套設施屯11%拴小區(qū)規(guī)模及發(fā)遍展趨勢雖6%憤房屋質量壘9勢%液被調查者購房繩時首要關注因我素為價格，其嘆次為位置、交稅通、物業(yè)管理呈及社區(qū)環(huán)境。介因此開發(fā)商在站開發(fā)新項目時蝴，提高其性能音價格比，注重仗社區(qū)品質，配攪有服務良好的月物業(yè)管理公司聚，以贏得客戶塊。令（四鷹）棉圓主導客戶群購初房偏好1、購買面積模建筑面積（㎡吊）津所占比例密50-70罩15%倆70-100段15%純100-13論0辰20%渾130-15仁0居35%壯150-18姑0鐮10%詢180性以上迷5%民被調查者抗有焰35庭%飼購房時首選左130回—斷150脆㎡亂的住宅，止20%屬的被調查者選墻擇泊100析—酒130杠㎡盾的住宅，說明故多數購房者對坊居室面積的選閘擇趨于理性，掩并不盲目追求驟越大越好。有依15%君的被調查者選建擇誤50勵—副70醋㎡歇的住宅，一部境分是作投資用白，另一部分是才作為年輕人的端過渡用房。濫2列、目標客戶購釋房最在意的功坑能區(qū)用3您、目標客戶認魯為客廳的主要夾功能樂4春、目標客戶認慧為滿意的主臥艙室面積褲6養(yǎng)、目標客戶心呢目中衛(wèi)浴的意哲義前7嬸、棗院目標客戶使用閃浴缸的程度俱8嗓、目標客戶對男主臥浴室的空叢間規(guī)劃映9四、目標客戶對蹤主臥浴室面積拘需求交1趕0揪、襖辜目標客戶對廚犬房的面積需求童1瓜1罷、目標客戶對抹餐廳的面積需閘求溜1弟2奉、目標客戶陽借臺的用途徑1為3伐目標客戶希望曬窗臺的高度是拜1顏4宏目標客戶認為蘇最佳的采暖方愛式但1哲5亞目標客戶希望格小區(qū)的會所功磚能利運動設備及空湯間、社交活動渡、兒童教育中材心隱33%艷運動設備及空桂間、社交活動別、生活機構販27%對運動設備及空茂間、餐飲、生靜活機構猛21%裹其胖貝約他舅19%倍1留6碌目標客戶的園箏林景觀風格的這偏愛丈1拌7騰、目標客戶購偽買西部房產最桌重視菠在對購房影響鞠因素的調查中稿發(fā)現，有庫交通勢環(huán)境、戶型設尺計、配套設施裝、教育條件和勾等因素起著決霞定性作用，而純其中尤以訂大環(huán)境筋對買房人的影商響最大，被選呆率達到咸了壺34岔.5樹％。城市人口冷密度的加大和頃污染的加劇，毯擁堵的交通，扯使得舒適、清塵新的生活環(huán)境餃來之不易，這欄也是目前市場保上位于送西四環(huán)沿線擴俏銷的原因之妄一。欠第四部分、地渴塊蛇SWO族T著分析俊一、地塊環(huán)境陰調研食1晴、項目土地性懸質調查過位置：馬“也x游x到”蒙位于西四環(huán)定依慧北立交橋的雜東北角，周邊完生活配套齊全祖，各大醫(yī)院、艇各種特色餐廳辯、四通八達的芹公共交通線路擔、輻射往北的佳高等學府等等抽，匯成豐富的鏡社區(qū)生活。名2背、地塊周邊環(huán)君境調查音1伍）地塊周圍景姨觀決:A、自然景觀匹位于京城西北牌部，該區(qū)自古暖群山環(huán)抱，形股成了百年不衰羨的上風上水特抹征。同時明清筑期間就建造了剝大量的園林，廊皇家的三山五盾園坐落于此，帥昆玉河和永定眠河也流經這里廊。風景秀麗的透西區(qū)早已成為糠北京名副其實葉的純“縮綠恨谷囑”往和投“爹氧捉吧造”扛。辰B約、人文、歷史去景觀府本項目法周邊云集各大歷部委、國家機謎關，還擁有中仆關村、學院路歌一帶濃郁的知慌識氛圍和科技址氛圍，具有良境好的生活氣息攔，成為品質絕那佳的生活居住油區(qū)域。值另外隨著法國防歐尚超市、世瑞紀金源酒店等價配套的相繼建肅成使用，生活拌的便利性將會俱愈發(fā)凸顯。劇3昏．地塊交通條盛件調查宏1纖）地塊周邊的壟市政路網及其籌公共交通起始按線路的現狀襲主要的交通主志干道字南北干道：西程四環(huán)主輔路避往北可達中關垃村核心區(qū)，往忌南可到西澳中密心長安街地區(qū)縱。替東西干道：阜童石路，八里莊害路納阜石路西通石劇景山，東到航壁天橋和阜成門濟地區(qū)。咽小區(qū)南側八里黨莊路可同四環(huán)隱和恩濟里大社沿區(qū)。絲小區(qū)北側將開壟通一條規(guī)劃市摘政路。般主要的公共交硬通及其路線公交路線：歪121哨奪阜成貪門累—京西黃縫莊料傅濃56置聰菜戶緞營劍—陵定慧寺橋彼804鴿惜花鄉(xiāng)駕共校升—帖姜莊偶湖袋禁33剖6戲印阜成孔門逐—染大峪逗701脆幼南湖丸渠托—頭玉海園南迫口南男850疾班北七家無村晉—遣古城西街富921核過東雁湖筐—戴大樣峪無泛拐98撐1達偉蓮花角池算—躺上岸種植園辱孔敬小秤1薪2趨路型屠過塔極院差—宅南辛蹄莊影壩甲扯小膝2鹽5呢路朽度總中海雅園小蠅區(qū)扒—沸河灘漢礙賺小論1堂5泰路渡術包中海雅異園撒—銅銀建公近司紫967垃樹蠻北崗框子毒—壘鴻益駕校起746貌點阜成當門柄—挎高厲井吸偵悅603恭樹草橋欣底園勿—范玉泉路北口未850盟蜻南七巴家有—撥張儀曠村低蘿8弦54屠禍宣頤家成園糟—鍛香山東路缸368猶農左安旅路飄—喉定慧困橋老什6胖17兵影廣安聚門著—蔥玉泉路掙846壓則翠福雁園競—掩定慧記橋兆為9犁82資佛西客光站狼—鳳西北旺瞞809腥碰岳各莊西稠站雙—懇北苑輕軌餃站杠851提賓千張儀飲村荒—鴨南七家驟遙偏運筍通島113黑疤吳欲莊些—杏萊廣悟營榴侵740言屠臂十八里促店棋—鏈十八里店遺977光滔妙胡春貢苑自—嫂馮村西蛋里觀顯糾舒運得通敵106關物北宮俗門戲—賭半壁店憶步姐運困通漆202燙仍趙公口長途量站掏—縮定慧塘寺廟環(huán)運性通妙102寇生趙公口長途路站顫—棗錦繡大地市場蠟601盼憑金五星百侮貨陳—給定慧律寺畏藥94擋1貧北苑家標園中—往恩濟西街北康恩專顛線綠禁視恩濟西蛾街變—啞康家通溝總75攔9懸亮良鄉(xiāng)鴻順蓬園頁—秋頤和園南門鮮733撕依嘉年園匪—畫香時山結鬧詠73詳5尊錦繡大地市鐘場露—耐郁金香花園膽905雙駱長豐睜園廚—失頤和園南晌門更嚴41獸4鬼恩濟西詢街桐—碎翠林小區(qū)富748炭測育新小甜區(qū)轎—云曉月苑小區(qū)躲項目對外交通侮狀況侵本項目處于交部通樞紐地段，爛向北距離即香山公園佩，隱八大處公園購大約迎有尿2康0在分鐘的車程，緞距蘇中關村科技園傭區(qū)也只赴有游1夕0面分鐘的車程，枕到蛛香格里拉飯店敏大僅約放1育0勞分鐘的車程。深4搶．周邊市政配鳳套設施調查周遍現有商業(yè)1：餐飲巾黎昌海鮮大酒稈樓釀譜磨金悅海鮮大酒組樓漢解俯湘鄂情飲食廣攜場曉無名缸居冬犧準九頭忌鳥茶網守天外天烤便鴨緊互淺郭林家常潑菜苦束稿麥當勞、肯德膀基2：超市脂金四季購物中評心由北京國圖厘物流有限公司泰運作，集購物鈴、餐飲娛樂、籍健身文化休閑燙、金融服務等降多業(yè)態(tài)組合的借現代化大型綜謹合商業(yè)服務設掩施。該中心占秤地面內積在6.雨8拜公頃，建筑面英積竿13.禿2揀萬平方米。建炒筑物主體結構顧分為地下一層友、地上三層、盈局部四層，可剪經營面趨積紡1逢0甘萬平方米以上血，地上地下設肝置需130志0醬個停車位（養(yǎng)約意120止0止平方米），項孟目評估總市值淚約逮1福0倡億元人民幣，戶被列為海淀區(qū)吵重點工程。廟旺市百利：茄旺市百利位于惑世紀城內。潤天福超市：頑天福超市紫竹冒店潛該海淀區(qū)北洼旗路臥3敏1且號繞沖燕莎望京購伐物環(huán)鏡旅大成順天府倉墾儲釣殲租華潤超蒜市狗院扁翠微大雀廈饅剛毒城鄉(xiāng)華懋商鬼廈木不菊華聯(lián)商廈周遍現有社區(qū)絮北京印拋象穩(wěn)礎遣亮甲店小糠區(qū)蹤豎害永家東里小憑區(qū)世廢舌亮麗舉園殲謠熟定慧北里小盜區(qū)乎葛恩濟里小腫區(qū)贈蝦皆國賓嘉匙園辰添酸恩濟榆莊驗三、醫(yī)療機構阻解放軍醫(yī)院、聯(lián)海軍總醫(yī)院、秤空軍總醫(yī)院、陰武警總醫(yī)院、悔中西醫(yī)綜合醫(yī)以院、軍事醫(yī)學牢科學院、中國曬人民解放蟻軍淚30延4鐮醫(yī)院四、文化教育咱北京二十一世皆紀實驗學校雙敢語幼兒償園囑拜吩海淀區(qū)六一小浪學朋麻亦北京市海淀區(qū)昨實驗小學儉北京二十一世爸紀實驗學究校夕產勸師范大學附屬裁中畢學夠鷹色環(huán)育英中學須理工大學附中泰分括校絨慎束井首都師范大余學潔校狐蝦幻北京工商大學等五、郵政、電表信、其他直萬壽路郵靈局屆血算菠馬神廟郵醫(yī)局巴駕賤蒼五棵松電話局蓄北京電信五棵慶松營業(yè)抱廳李喇羊集美家具窮城斃費妹跡攝影器材城敢名仕園保齡球莫館材庸茶曙光花園處的姑有工商銀行、福農業(yè)銀行蟲中國農業(yè)銀行極石景山支行西桐四環(huán)分理梳處渴黎猴志中國建設銀行駕恩濟花園儲蓄癢所作中國銀行恩濟返儲蓄雞所培頓悼中國工商銀行階恩濟莊儲蓄沃所潮玩死北京市商業(yè)銀銹行阜裕支行刮二衰、鐮SWO免T博分析鉆1虧、地塊地產因惡子分析濤所謂地產因子槽，指的是一個唯建筑地塊所具滔備的適宜建造敏某種建筑的條鴉件和質素，一械個地塊之地產永因子決定了該督地塊適宜建造蘿的建筑功能和瀉檔次，是其未壟來建筑價值之咸核心因素之一追。傾通過對本項目解地塊之環(huán)境考賴察，可以看出江，該地塊具有妹以下特色：看地塊位于上風狂上水的西四環(huán)誘內，是市內尤劃其是西北部地匙區(qū)居住的優(yōu)質勞地塊；攔地塊毗鄰西四渣環(huán)，交通路網醋發(fā)達，市政設宵施完善的優(yōu)勢哄較為突出；拿地塊北邊規(guī)劃真為大型綠化帶邊，綠化環(huán)境優(yōu)耍勢；慰地塊周朽邊計1失公里半徑內市誠政配套齊全，況商業(yè)設施、教群育機構、金融輝機構、醫(yī)療機妻構齊全旅；搜地塊東、南、鋤西三側被住宅強樓包圍，會使式部分樓體產生駁遮擋，可能使勇部分客戶產生泊排斥感；幟以上，就是本群項目地塊作為擱住宅用地所具艘有的地產因子界。伍2運、地抓塊需SWO平T蔽分析勢項目優(yōu)勢分析朽（惑Streng吼t師h禁）透黎考察本項目之夜地產因子，可甲以看出其具有口以下優(yōu)勢：劉本項目由浙江肥新湖地產北京揚中冠房地產開漸發(fā)公司開發(fā)建債設礦，艱“沖新湖地須產時”獻是以整個新湖木集團作為支撐蕩，壞浙江警新湖集團麾下姨現有鏡近繼2烘0臉家房地產開發(fā)哭公司，品牌的坦實力十分雄厚高。共開伴發(fā)哥2灣0烏多個房地產項調目，分布浙江憶、安徽、上海穗、江蘇、山東撫、遼寧等七個柜?。ㄊ校?，開些發(fā)的總每量貍50綠0樓余萬平方米；稅其中規(guī)模較大沸的項目有：上款海新湖明珠城遼、杭州新湖香螺格里拉別墅、始溫州瑞安外灘射工程等等。眾袋多房地產項目蹈所形成的整體迅規(guī)模疑為形“以新湖房霜產做”駐品牌提供了扎這實的基銜礎鵝豈。贏“嬌新湖房廳產讓”憲的開發(fā)思路是仰：瘦“酬建房產、建環(huán)耽境、建文化、夕建精烤神貞”她。舉該項目位于本萬市上風上水最魔適宜居住的區(qū)盆域內，可以本冊區(qū)域獨特的人膀文背景，市場耐前景看好；癢得天獨厚的區(qū)矛域環(huán)境肺，本區(qū)域貧獨特的自然環(huán)記境資源尤其是繁水景資源凸顯胡地塊的優(yōu)勢，刻與其他地區(qū)樓鳴盤形成市場區(qū)置隔；懂周邊北京印象星、湯泉逸墅、幸誠品建筑等高鏈檔項目眾多，詢所以本案適合插營造一個具較納高品質的生活憤社區(qū)；茄本項目周邊八故里莊地區(qū)以及退定慧寺地區(qū)生衡活配套設施齊肌全，學校、商費場、超市、銀跌行、餐飲、公死園、政府機構至、集貿市場一男應俱全，可迎夾合謙“孝生活便利，居唱家安否靜置”響的客戶心理。堡本案三面都是縫住宅小區(qū)，只稠有北側臨路，芽與周邊住宅渾爪然一體，又相敞對獨立，從而夜形成了一種鬧亂中取靜，即方淚便又分離的若爹即若離的意境他。恰項目位于西三息、四環(huán)之間毗喚鄰主要交通干宵道，公共交通嬸發(fā)達，出行便倒利；師項目弱勢分析爺（改Weakne芒ss哀）續(xù)蓄駱當然，在看到頑本項目的優(yōu)勢逗同時，我們必郵須正視本項目慰存在的一些弱粗點表：架梨部分建筑規(guī)劃扔采用東西向坐盛標，造成部分銀戶型無正向所叨帶來的銷售難表度；頂北側市政路的熔建設，將會造杯成大量的灰塵哈及噪音污染，那將使業(yè)主居住嘆受到影響，從嘆而影響銷售。餓目前距本案距貌離較近的休閑迅娛樂生活配套虹設施比較匱斧乏胳.網所處位置相對隸靠內，視覺上咸的沖擊不明顯限由于本項目為將公司所開發(fā)第們一個項目，實術戰(zhàn)經驗、品牌橡號召力均較為伙薄弱。頂周邊在銷項目家規(guī)模、品質與棟本項目存在較襖大競爭力。謹上述弱勢點都聰為暫時性的，陶只要規(guī)避得當張，可以進行有計效的弱化改善倉。銹項目市場機會掘分析禮（什Opport艱unit然y嬌）飼地區(qū)宏觀市場插整體向好，土哥地供應量具有司明顯的稀缺性顫，有效需求大倡；偽本區(qū)域購買力枕持續(xù)升溫，周放邊項目銷售都膀已過半，并持疲續(xù)熱銷。綿區(qū)域市場現時賺機會雕京西地區(qū)區(qū)域脂內環(huán)境質素宵區(qū)域內市政工陰程的逐步完善役項目市場威脅微分析門（脾Threa望t憲）父項目周邊樓盤命的競爭威脅是牙顯而易見的，短尤其是規(guī)模較版大的世紀城項宏目，其今后的爛市場供給量將患對本項目形成披直接威脅；愛各個項目都有挨自身顯著的特飯點，項目的推污廣主題明確，懼尤其是一些品夾質較高的重點袋競爭對手的推煙廣主題更是風飼格迥異、各有王千秋，推廣主玉題鮮明、有特欺色，并且在區(qū)富域市場內都具淺有了一定的知句名度；對區(qū)域茶市場的有效客當戶群體有巨大趴的吸引力。物位于五棵松地吉區(qū)的紫金長安返也于近期開盤立，總建筑面積步在嗓4椒8豬萬平米，目前湊推廣準備工作晴均已啟動或在感執(zhí)行中，未來和區(qū)域內市場競侮爭將不容樂觀喜。宅近期樂府江南退、酈城、觀瀾殲國際花園、世倍紀城都會加大幅項目的宣傳力通度，此四處總趨供應量約舒在晴8錘0冰萬平米左右，倒因此，以上的揮變化因素將直式接對本案的銷蝴售產生影響。偏從目前地區(qū)的齒發(fā)展以及地產秤商對此區(qū)域的難高期望值來看辭，此區(qū)域的供低給量還將進一決步的增長，其晶中大部分項目子都以板樓為主廁，競爭程度還黎將趨于激烈。射第五部分、價牧格定位濟一、開發(fā)成本箭核算猶1逮、項目成本計箭算條件說明：慈社區(qū)總占地面酸積顧2832衣6秒平米，總建筑旬面玉積檢11455毫2蕉平米，容積渴率桶2.6外3栽，可銷售面忌積馬7194緒2棄平米。察2削、項目成本核叫算丑項目名稱挺全部項目合計黎味單位鏡建安標準丸建安造價怨占地面積諒28326.盲00成浩平方米塘編車建筑用地面積以縱白平方米斜黎家總建筑面積落114552鬼診平方米腐雕271714悶000.00協(xié)考地上建筑面積縱75996英脹平方米愿味156046寫000.00圍衡住宅盞71942蛾蒙平方米淹2000.0色0挑143884桐000.00呼境配套公建脈4054隊尾平方米該3000.0訂0紐121620加00.00既地下建筑面積龜38556讓怠平方米不3000.0蟲0日115668萄000.00塊忽容積率禾2.63槍慣廊乘添項目名稱史計費標準及計難算方法渠測算基數走單位概單價棉金額（萬元）歌一、土地成本詢酸塌王聲464084射00.00繡土地出讓金巧住宅腹71942均季600.00龍00露431652贈00.00跑港配套公建舉4054涂貞800.00合00狂324320虜0.00營二、前期工程噸費劉源攏醒183.39般00源186483桑20.30掘1果、臨時水、電堪、路及場地平薦整費哭建安概算小*0.災8疲％拉271714明000.00皆階絲0.008嶺217371繡2.00崗2蜂、可行性、方淋案咨詢、規(guī)劃座設計費弱地上建因面泰×旁5檢元駱/紅平米延75996謝疊5.0000鴿叢379980文.00般3拖、測量、勘察址、設計費俯建安概算賊*2.5%惱271714伐000.00驢活虛0.0250烏不679285棕0.00朽4布、執(zhí)照費逝建安概住算箏×已0.1%哄271714停000.00滲槍托0.0010謎舉271714雅.00有5糊、標底編制費阻建安概給算嗓×偽0.3%跌271714擦000.00杠勾子0.0030隱償815142練.00懇6犁、預算審查費恒建安概墓算攀×獅0.1%當271714語000.00龍犬范0.0010研側271714妖.00戴7獸、招投標費摟建安概尊算咳×鑒0.07%和271714河000.00設旨咽0.0007至仙190199遇.80艘8若、質量監(jiān)督費尤建安概早算呀×心0.25%痛271714賭000.00口騎帳0.0025皂屆679285殘.00奪9糠、工程監(jiān)理費勤建安概蠢算芳×房2%閉271714箏000.00吳飯悄0.0200江驅543428送0.00鼓1槍0遲、粘土磚費忙地上建貢面薄×產1扯4鞠元獸/欣平方米言75996牧偉14.000漏0均106394記4.00揪1勁1挨、竣工圖費椅測量、勘察、植設計獎費登×寨7咱0摘％彈×1李0誠％鐘679285隊0.00律追0.0700襲縫475499矩.50響1獄2催、檔案保證金向1毯0遠萬元媽什船陳100000看.00厲三、基礎設施悅費計氧齒騰321.14逮00晉351372撲16.00帽慈1嫩、紅線內偉建安概宇算放×爽8灰％諒271714擱000.00虛玻觀0.0800被巧217371直20.00缺駱饞紅線外薦建安概嬸算睬×架8甘％唱156046勤000.00語臉灰0.0800帶智124836悼80.00翼毅2墻、環(huán)境設計與春綠化或建筑面介積邀×泳8狡元歐/患平方米番114552櫻.00碌鑒8.0000翻竊916416斜.00忘四、房屋建安尋工程及