河園片區(qū)改造項目情況

工作內容崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃項目概況中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院2008.04工作內容編制過程2000-2002年，崗廈河園片區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級政府的重點工作之一，福田區(qū)舊改辦開始進行近2年的城中村改造調研、策劃等前期工作；2003-2004年，區(qū)舊改辦委托中國城市規(guī)劃設計研究深圳分院（以下簡稱中規(guī)院）開展崗廈河園片區(qū)的改造規(guī)劃工作；2005年，規(guī)劃主管部門在《關于崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃意見的復函》（深規(guī)函[2005]126號）中明確了本片區(qū)的功能定位、容積率、功能比例和公共配套設施等規(guī)劃要求；2006年8月-2007年8月，經過崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃國際咨詢，美國SOM公司中標，并負責方案調整與深化；調整方案向市領導和規(guī)劃局領導及相關處室進行多次匯報，基本達成共識。2006年8-11月，由于城市發(fā)展形勢和市場條件等原規(guī)劃的重要前提發(fā)生變化，區(qū)舊改辦在市規(guī)劃主管部門的支持和組織下，再次由中規(guī)院結合新的規(guī)劃條件提出應對方案和對策，并基于新的規(guī)劃研究，在《關于提交福田崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃初步方案的函》（深規(guī)函[2006]1201號）；2007年11月-2008年3，根據深圳市相關規(guī)劃和政策要求以及《深圳市城中村（舊村）改造專項規(guī)劃編制技術規(guī)定》，尊重中標調整方案的規(guī)劃思路和特點，組織編制《崗廈河園片區(qū)改造專項規(guī)劃》。二相關規(guī)劃要求與改造意愿三規(guī)劃方案簡介四各處室意見一現(xiàn)狀概況一現(xiàn)狀概況1.區(qū)位條件崗廈河園片區(qū)北臨深南大道，位于CBD東北角，在CBD中占據十分重要的位置。一現(xiàn)狀概況2.規(guī)劃范圍改造范圍

用地面積22.06公頃規(guī)劃編制范圍用地面積40.13公頃已批改造用地紅線用地面積：16.19公頃3.用地權屬一現(xiàn)狀概況非農建設用地已出讓的國有用地未出讓的國有用地改造范圍

用地面積22.06公頃，其中非農建設用地16.74公頃。4.土地利用現(xiàn)狀一現(xiàn)狀概況

私宅用地：11.28ha

工業(yè)用地：5.03ha

待建設空地：4.0ha5.現(xiàn)狀建筑權屬一現(xiàn)狀概況分類建筑面積（萬平方米）比例％集體股份公司物業(yè)11.4821.90原村民私人物業(yè)39.9576.21其他組織物業(yè)0.991.89合計52.42100.00改造范圍內總人口6.84萬，其中：原村民1153人暫住人口6.68萬人二類居住人口0.04萬人8.交通條件一現(xiàn)狀概況主干道：深南大道

：雙向6車道金田路

：雙向6車道彩田路

：雙向6車道福華路

：雙向6車道次干道：福華三路

：雙向4車道道路系統(tǒng)8.交通條件一現(xiàn)狀概況公交走廊：金田路

，彩田路

，福華路公交系統(tǒng)8.交通條件一現(xiàn)狀概況公交系統(tǒng)地鐵一、四號線：崗廈站、會展中心站地鐵二號線：崗廈北站心區(qū)公交分擔率為全市最高水平，已達60%。規(guī)劃地鐵16號線地鐵16號線三規(guī)劃方案簡介四各處室意見一現(xiàn)狀概況二相關規(guī)劃要求與改造意愿《深圳市總體規(guī)劃（修編）（1996-2010）》《福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（1998-2010）》《深圳市福田01-01號片區(qū)[深圳市中心區(qū)]法定圖則》（2001）《深圳市城中村（舊村）改造規(guī)劃指引》（2006《深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005-2010）》《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（2004）《深圳市城中村（舊村）改造專項規(guī)劃編制技術規(guī)定》（試行，2006）《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》《關于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見》《深圳市福田城中村改造研究報告》（2005）《深圳市中心區(qū)詳細藍圖》《關于崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃意見的復函》（深規(guī)函[2005]126號）《關于提交福田崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃初步方案的函》（深規(guī)函[2006]1201號）

規(guī)劃依據二相關規(guī)劃與意愿1.法定圖則二相關規(guī)劃與意愿中心區(qū)城市設計要求深圳市中心區(qū)九宮格結構深圳市中心區(qū)綠地系統(tǒng)在空間結構上必須深入考慮與中心區(qū)的整體關系，尊重中心區(qū)沿中軸線不規(guī)則對稱、九宮格、雙龍起舞的空間結構以綠地系統(tǒng)的要求。

二相關規(guī)劃與意愿2.中心區(qū)詳細藍圖地下步行系統(tǒng)示意地面步行系統(tǒng)示意二層步行系統(tǒng)示意中心區(qū)步行系統(tǒng)要求二相關規(guī)劃與意愿2.中心區(qū)詳細藍圖一功能定位市中心區(qū)CBD的商務配套功能，主要性質包括:辦公、商業(yè)、旅館、住宅及其配套、休閑娛樂、交通樞紐等。二、容積率確定崗廈河園片區(qū)的容積率為4.5。三、功能比例用地面積15.16萬平方米（不含小學、市政道路），總建筑面積68.2萬平方米，其中住宅23萬平方米，其他功能比例根據最終方案確定。四、公共配套小學1所（用地標準13000平方米），幼兒園（用地標準2100平方米），公交首末站（用地標準1000平方米，允許與建筑結合設計不獨立占地），社區(qū)公園1個。二相關規(guī)劃與意愿3.2005年1月復函

a整體規(guī)劃：考慮用地布局的合理性與整體性，要求將B、C地塊納入本次規(guī)劃，統(tǒng)一考慮。二相關規(guī)劃與意愿4.2006年12月復函b功能定位：

市中心區(qū)CBD的商務配套功能，主要性質包括:辦公、商業(yè)、旅館、住宅及其配套、休閑娛樂、交通樞紐等。c容積率：計容積率面積14.89公頃，建議容積率按6.3-6.6控制，具體結合審批的詳細藍圖確定。

d功能比例：總建筑面積93.8-98.3萬平方米（不計小學建筑面積），嚴格控制住宅量在23萬平方米以下，鼓勵建設商務公寓，打造具有特色商業(yè)街區(qū)，在滿足辦公建筑不少于16萬平方米，酒店面積7-8萬平方米，商業(yè)面積不少于25萬平方米的要求下，辦公、商業(yè)和公寓建筑量可結合審批的詳細藍圖確定。e公共配套：18班小學1所（用地標準13000平方米），6班幼兒園1所（用地標準2100平方米），公交首末站（用地標準1000平方米，允許與建筑結合設計不獨立占地），110KV變電站1處，綠地、社區(qū)公園1處。

一現(xiàn)狀概況4.2006年12月復函一現(xiàn)狀概況福田區(qū)政府盡快推動崗廈河源片區(qū)改造項目，通過改造完善中心區(qū)的功能與結構，促進中心區(qū)與城市的可持續(xù)發(fā)展。福田中心區(qū)是深圳市重要的功能核心區(qū)，崗廈河園片區(qū)作為深圳市商務中心區(qū)的重要組成部分，對完善中心區(qū)功能和結構具有重要意義。為了集約化利用土地資源，從規(guī)模、效益和質量三方面促進中心區(qū)總部經濟與金融產業(yè)的進一步發(fā)展，在充分考慮本地區(qū)土地經濟價值、中心區(qū)的規(guī)劃建設特點、中心區(qū)交通和市政等基礎設施的承載力條件下,區(qū)政府部門建議研究提高片區(qū)開發(fā)強度的可行性和合理的功能比例：通過適當提高商業(yè)辦公建筑量，既有利于形成一定規(guī)模的商業(yè)辦公功能區(qū)，又有利于促進改造的順利推進。5.規(guī)劃意愿一現(xiàn)狀概況相關產權人(1)留出股份公司自建用地1公頃，該用地新建建筑不參與拆遷賠償。(2)規(guī)劃將中洲權屬用地調整至金田路東側，本地塊作為新開發(fā)用地，新建建筑不參與拆遷賠償。置換用地自建用地5.規(guī)劃意愿二相關規(guī)劃要求與改造意愿四各處室意見一現(xiàn)狀概況三規(guī)劃方案簡介三規(guī)劃方案簡介2.改造范圍與模式現(xiàn)狀改造改造范圍示意規(guī)劃改造范圍示意改造模式：整體拆除重建

改造范圍22.06ha2.改造范圍與模式改造范圍股份公司自建用地：1.0ha其他改造用地:15.19ha整合用地:0.35ha市政道路用地:5.52ha置換用地

0.63公頃三規(guī)劃方案簡介3.用地布局三規(guī)劃方案簡介規(guī)劃原則與理念（1）混合開發(fā)，合理確定各項目功能比例（2）形成完整的開放空間框架（3）促進形成多元化、高品質的居住社區(qū)（4）鼓勵開發(fā)地下空間（5）采用緊湊的發(fā)展模式、重視可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略居住用地3..36公頃，占改造范圍15%商業(yè)用地3..9公頃，占改造范圍17.8%商業(yè)辦公用地：7.14公頃，占改造范圍32.3%道路廣場用地5.7公頃，占改造范圍25.8%3.用地布局三規(guī)劃方案簡介混合開發(fā)1.用地布局三規(guī)劃方案簡介2.道路交通系統(tǒng)道路系統(tǒng)次干道：福華一路、民田路城市支路：中心一路、二路、三路、四路和五路三規(guī)劃方案簡介2.道路交通系統(tǒng)步行系統(tǒng)三規(guī)劃方案簡介3.公共設施幼小變電站社區(qū)文化與管理設施公交首末站18班小學1所，

6班幼兒園1所，公交首末站，

110KV變電站1處；

社區(qū)健康服務中心1處居住小區(qū)文化室1處社區(qū)服務站1處社區(qū)警務室1處郵政所1處公共廁所2處兩廂式垃圾轉運站1處衛(wèi)廁廁三規(guī)劃方案簡介4.城市設計注重與中心區(qū)的聯(lián)系雙龍起舞地標建筑三規(guī)劃方案簡介4.城市設計門戶建筑三規(guī)劃方案簡介4.城市設計多層次立體的開放空間系統(tǒng)三規(guī)劃方案簡介4.城市設計主要軸線：海田路中心廣場三規(guī)劃方案簡介

與城市中心區(qū)形成整體性空間，清晰而具有識別性的城市空間三規(guī)劃方案簡介5.地下空間系統(tǒng)鼓勵開發(fā)利用地下空間三規(guī)劃方案簡介6.建筑布局三規(guī)劃方案簡介7.規(guī)劃規(guī)模9.012.2512.04.76.35.26.46.61新建地塊用地面積（公頃）16．822拆除建筑面積（萬平方米）52.42其中私宅39.95集體物業(yè)11.48其他組織物業(yè)0.993規(guī)劃新建建筑面積（萬平方米）108.3其中住宅23商業(yè)22.64商務辦公24.72商務公寓36.66配套設施1.284新建地塊平均容積率6.44改造范圍毛容積率：4.56三規(guī)劃方案簡介按14.89計，容積率為7.237.規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃建筑量調整方案2006年復函要求住宅2323商業(yè)22.64>25商務辦公24.72>16商務公寓36.66根據規(guī)劃具體確定其他（含幼兒園、小學等配套設施）1.28根據規(guī)劃具體確定合計108.398.71改造范圍毛容積率：4.56三規(guī)劃方案簡介

單位：萬平方米比原函增加9.39萬平方米，主要增加了商業(yè)辦公（比原函增加8.72萬）一期：住宅、集中商業(yè)、配套設施二期“商業(yè)辦公、商務公寓

一次性整體拆除的基礎上，分期分批地進行建設。政府主導、市場運作、股份公司與開發(fā)商合作開發(fā)。三規(guī)劃方案簡介8.分期建設指引三規(guī)劃方案9.影響評價完善中心區(qū)結構崗廈河園片區(qū)內的舊村是中心區(qū)范圍內唯一的城中村，因此本次改造對于完善中心區(qū)功能和空間結構具有重大意義。完善地區(qū)道路交通系統(tǒng)完善地區(qū)路網結構，充分利用片區(qū)的公交和軌道資源，結合交通專項研究與專項規(guī)劃，在路口形式、燈控、地塊出入口、人流引導、人車分流等方面提出具體詳細的要求，以支持片區(qū)高強度開發(fā)完善配套設施，改善居住環(huán)境通過改造增設了小學、托幼、社區(qū)文化與管理設施、公交首末站等公共配套設施，并且通過合理的建筑布局，盡可能多地為整個街區(qū)提供公共開放空間，有效地改善了街區(qū)的居住環(huán)境。公共配套設施和市政設施可滿足開發(fā)規(guī)模要求重要景觀界面通過本次改造，完全消除了深南大道、金田路、福華路三條城市干道沿線的舊村景觀日照間距校合為了驗證地塊開發(fā)在日照方面的影響，根據各項控制指標對建筑布局進行了意向性設計。三規(guī)劃方案簡介二相關規(guī)劃要求與改造意愿一現(xiàn)狀概況四各處室意見四、各處室意見1.關于交通（1）加強對地鐵站本片區(qū)功能的聯(lián)系的研究，如地鐵站與地下交通、人行交通及公共廣場的聯(lián)系，在臨近地塊控制上應有強制性地鐵配套設施的內容。（2）加強中心區(qū)路網密度和步行路網密度（3）加強與周邊已建設用地微循環(huán)路網的分析。（4）海田路斷面形勢調整后，相接道路通行能力有所降低，需要進一步研究如何盡可能提高道路的通行效率(5)建議調整C-C和D-D道路斷面，適當增加人行道寬度。（5）中心二路錯位問題，建議結合實際情況，盡可能協(xié)