房產(chǎn)中介演示文稿張

房產(chǎn)中介演示文稿張第1頁/共30頁2廉潔從業(yè)之刑事法律風險1、偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體印章罪行為人明知自己無權(quán)制作上述單位的印章，但為了某種目的而進行偽造。犯本罪的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利。

2、偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪

犯本罪的，處3年以下有期徒刑、拘役管制或者剝奪政治權(quán)利;情節(jié)嚴重的，處3年以上l0年以下有期徒刑。

第2頁/共30頁3廉潔從業(yè)之刑事法律風險3、職務(wù)侵占罪（刑法第271條）指公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財務(wù)非法占為己有，數(shù)額較大的行為。注：“利用職務(wù)上的便利”，即經(jīng)手、管理財物，或利用自己主管、管理、經(jīng)手單位財物的便利條件。犯本罪的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產(chǎn)。注：“數(shù)額較大”是指數(shù)額在五千元至一萬元以上的，應予追訴；“數(shù)額巨大”是指數(shù)額在十萬元以上的。注：非公司人員與公司人員勾結(jié)的，應以本罪共犯論處。第3頁/共30頁4廉潔從業(yè)之刑事法律風險4、挪用資金罪（刑法第384條）指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，挪用本單位資金歸個人使用或者借貸給他人，數(shù)額較大、超過三個月未歸還的，或者雖然未超過三個月，但數(shù)額較大、進行營利活動的，或者進行非法活動的行為。注：“利用職務(wù)上的便利”是指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用其所享有的主管、管理或者經(jīng)手本單位資金的職權(quán)。注：行為人只要實施上述其中一種行為，即可構(gòu)成本罪。犯本罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；資金數(shù)額巨大或者數(shù)額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑。注：挪用金額在一萬元至三萬元以上，超過三個月未還的；挪用金額在一萬元至三萬元以上，進行營利活動的；挪用金額在五千元至二萬元以上，進行非法活動的；應當追訴。第4頁/共30頁5廉潔從業(yè)之刑事法律風險5、非國家工作人員受賄罪（刑法第163條）

指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物或者非法收受他人財物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的行為。注：“財物”既包括金錢和實物，也包括可以用金錢計算數(shù)額的財產(chǎn)性利益，如提供房屋裝修、消費代金卡、旅游費用等。注：主動索取和被動收受他人財物，均構(gòu)成本罪。犯本罪的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產(chǎn)。注：“數(shù)額較大”是指數(shù)額在五千元以上；“數(shù)額巨大”是指數(shù)額在十萬元以上。注：為他人謀取的利益是否已經(jīng)實現(xiàn)，不影響本罪的成立。第5頁/共30頁6經(jīng)營從業(yè)之刑事法律風險非法經(jīng)營罪（刑法225條）損害商業(yè)信譽、商品聲譽罪（刑法221條）侵犯商業(yè)秘密罪（刑法219條）串通投標罪（刑法223條）合同詐騙罪（刑法224條）集資詐騙罪（刑法192條）虛假廣告罪（刑法222條）提供虛假證明文件罪（刑法229條）虛報注冊資本罪（刑法158條）虛假出資、抽逃出資罪（刑法159條）第6頁/共30頁7授課目的：

站在房產(chǎn)中介公司的角度1、提示風險：

A、人；B、物；C、證件；D合同；E、過程；2、避免糾紛：

A、提高收益；B、降低成本；C、促進交易；第7頁/共30頁8房產(chǎn)交易中，誰有風險？1、不懂交易規(guī)則的人；

2、遇到失信者的人；

3、背負太多責任的人；

4、一味追求利益的人；

5、被騙子盯上的人；切實預見，防范風險，以不變應萬變。第8頁/共30頁9房產(chǎn)買賣交易涉及主體1、賣方（產(chǎn)權(quán)登記人）；2、買方（新產(chǎn)權(quán)登記人）；3、其他權(quán)利人：共有人、抵押權(quán)人、承租人、債權(quán)人、同住人、繼承人、代理人、公司股東、國有資產(chǎn)管理人；4、房產(chǎn)、土地、拆遷、財稅、公安等行政管理部門；5、銀行（賣、買各方貸款銀行）；6、開發(fā)商；7、物業(yè)公司；8、供水、供電、供氣、有線電視、電話、寬帶部門。第9頁/共30頁10不安全的交易主體1、交易人未到場，即假冒簽名；2、代理人授權(quán)過期、越權(quán)或無公證文書；3、共有權(quán)人簽約時未表態(tài)；4、未成年人簽署合同；5、法定監(jiān)護人代未成年子女簽約，且未出示證件；6、炒家從中牟利，交易雙方不直接交易；7、繼承人繼承權(quán)存在爭議；第10頁/共30頁11房產(chǎn)交易涉及法律關(guān)系1、買賣關(guān)系；2、借貸關(guān)系；3、抵押關(guān)系；4、承租關(guān)系；5、居間（代理）關(guān)系；6、債權(quán)讓與關(guān)系；7、其他民事法律關(guān)系（如婚姻、繼承、贈予、監(jiān)護權(quán)等）第11頁/共30頁12證件防偽：1、身份證件：《身份證》、《軍官證》、《駕駛證》、其他證明；2、委托文書：《公證委托書》、無公證《委托書》；3、權(quán)屬證書：《房屋所有權(quán)證》、《共有權(quán)證》、《他項權(quán)證》；4、待證憑證：《備案證明》、《受理單》、《查詢單》；5、證明文書：《收入證明》、《收款收據(jù)》、合同書等。第12頁/共30頁13識別措施：1、眼看：印刷質(zhì)量、水印、字體字號等；2、手摸：鋼印、紙質(zhì)、紋路等；3、工具：驗鈔機、放大鏡等；4、復核：證對人、證對證、必要的查詢少不了；5、復印：資料復印留底，要求提供人簽名確認；

始終質(zhì)疑，處處留心！第13頁/共30頁14虛假證件的后果：1、交易主體虛假：2、證明事實虛假：第14頁/共30頁15標的房產(chǎn)風險:1、存在違法建筑及改擴建部分；2、過戶中被查封或被劃入拆遷范圍；3、抵押房產(chǎn)交易，未書面告知抵押事實的；4、是否取得《房產(chǎn)證》的風險；5、原證與新證面積有誤差；6、權(quán)屬存在爭議的；7、其他法定的禁止情形；第15頁/共30頁16房產(chǎn)買賣合同約定問題:1、雙方簽訂真假合同后發(fā)生爭議；2、價格及計價方式約定不明確；3、付款方式不準確或風險不平衡；4、各項稅、費及中介費負擔不明確；5、驗收標準和期限的約定；6、附屬設(shè)施物品約定不明確；7、房產(chǎn)部分設(shè)施受損或交付標準不明確；8、各方履行義務(wù)期限、方式不明確；9、違約處理方式不明確或不公平；10、對承租人續(xù)租權(quán)的侵害；第16頁/共30頁17當事人悔約表現(xiàn):1、悔約，拒絕繼續(xù)履行，單方要求終止；2、拖延，遲遲不配合履行合同義務(wù)；3、變掛，在履約過程中不斷提出新的條件；A、猜疑，假想對方可能違約而暫不履行；B、指責，將利益矛盾擴大至人身攻擊；第17頁/共30頁18履行合同違約問題:一、賣方義務(wù)與違約1、賣方不配合辦證；2、賣方不配合辦理物業(yè)水電等接交手續(xù)；3、房產(chǎn)更名后水電、物業(yè)費拖欠問題；4、原房主不配合遷出戶口；5、產(chǎn)權(quán)人更改名稱，與原檔案不一致，或身份證更改后與舊件不符；第18頁/共30頁19

二、買方義務(wù)與違約:1、買方拖欠購房余款；2、買方貸款不到位，致使付款困難；第19頁/共30頁20三、雙方違約1、一方反悔拒不履約；2、一方借口拖延履行相關(guān)義務(wù)；3、合同未簽訂已付定金，一方拒不履行；4、房產(chǎn)交接、驗收、戶口等受阻；5、一方證件遺失或銀行放貸受阻；6、提供虛假證件；第20頁/共30頁21四、外因干擾不順利

1、公房原單位（第三人）干擾過戶或入??；2、原承租人反悔，主張購房優(yōu)先權(quán)或拒不遷出；3、開發(fā)商借合同更名之際修改合同內(nèi)容或增加更名費，新買受人拒絕接受；4、房產(chǎn)證已完全過戶，但土地使用權(quán)暫無法變更；5、出售房產(chǎn)原存在不吉利事件，令新業(yè)主難以承受；6、抵押權(quán)人、承租人、同住人異議；第21頁/共30頁22房產(chǎn)中介公司的地位1、買或賣方的受托人；2、買賣的居間代理人；3、賣方還貸的墊資人；4、房款代轉(zhuǎn)人；5、信息發(fā)布人；第22頁/共30頁23

五、中介公司的原因1、違約責任：期限、事項、費用2、過錯責任：盡職、忠實、誠信第23頁/共30頁24居間與委托、行紀合同的區(qū)別一居間人：僅為委托人報告訂約機會，或為訂約媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系；受托人：可以代委托人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容；行紀人：以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利和義務(wù)。第24頁/共30頁25居間與委托、行紀合同的區(qū)別二居間合同為有償合同，但居間人只有在有居間結(jié)果時，才得請求報酬，并且在為訂約媒介居間時可從委托人和其相對人雙方取得報酬；委托合同原則上為無償合同，有償合同受托人只能向委托人一方收取報酬，向其相對人收取報酬的行為是嚴重違反忠實義務(wù)的行為；行紀合同為有償合同，行紀人只能從委托人一方取得報酬。第25頁/共30頁26委托人在看樓記錄上簽名，是否可認定居間合同成立？要素：《看樓記錄》具備《合同法》規(guī)定的基本內(nèi)容，應認定《居間合同》成立；請參閱《合同法》第12條。如何禁止私下交易？私下交易行為應承擔的責任？要求：禁止私下交易的約定，應當與違約責任條款一并出現(xiàn)。根據(jù)當事人意思自治和合同嚴守的原則，單方違反合同的，應依照雙方的約定處理。限制私下交易的約定，應具備一定的時間限定，通常認定以3-6個月為限較為合理。但雙方的約定，不能限制第三人的權(quán)益。第26頁/共30頁27由居間人參與的三方合同，與由交易雙方簽訂的二方合同，之間的效力如何認定？要素：應分清合同中的不同法律關(guān)系，按照合同嚴守的原則，根據(jù)合同相對性原理判斷合同中的約定，是否符合公平、合理的原則。三方合同中往往混雜了居間合同關(guān)系與買賣合同關(guān)系，容易造成認識上的混亂。