房地產(chǎn)營銷策略

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七星佳園項(xiàng)目營銷計(jì)劃報(bào)告第一部分項(xiàng)目研究背景

為確鑿市場定位，我們對(duì)七星佳園項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用是實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托黃驊港商品住宅市場相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，一起達(dá)到如下目標(biāo)：（1）了解黃驊港地產(chǎn)市場的整體狀況及變動(dòng)趨勢；（2）了解黃驊港住宅市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢（3）了解市場的分布狀況及客戶群體構(gòu)成狀況（4）把握七星佳園項(xiàng)目所處的地塊基本特征

（5）把握七星佳園項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場的走勢及主要競爭對(duì)手樓盤的基本狀況（6）明確七星佳園項(xiàng)目與周邊主要競爭對(duì)手樓盤以及其余快去的優(yōu)勢、劣勢所在（7）把握目標(biāo)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)（8）明確七星佳園項(xiàng)目構(gòu)建有事的市場機(jī)遇及企業(yè)機(jī)遇

（9）提出七星佳園項(xiàng)目的市場定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位等）的若干思路（10）提出七星佳園項(xiàng)目在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)中的若干思路（11）提出七星佳園項(xiàng)目的項(xiàng)目營銷及推廣思路

其次部分市場狀況分析

目前黃驊港開發(fā)區(qū)人口近3萬人，至2023年發(fā)展到20萬人。隨著人口的增加，黃驊港開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要；黃驊港開發(fā)區(qū)處于城市開發(fā)初期，未來土地供應(yīng)量大，可開發(fā)土地的規(guī)模和條件都比較有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內(nèi)道路平整，未來兩年房地產(chǎn)將成為“城市發(fā)展〞帶動(dòng)的“競爭產(chǎn)業(yè)〞；主要的住宅房地產(chǎn)開發(fā)集中在海防路以西，土地的未來升值潛力要優(yōu)于海防路東側(cè)地塊，項(xiàng)目的可操性很大。1．黃驊港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征：（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投資客群信心充足

（3）企事業(yè)單位集資樓占據(jù)市場一定份額（4）商品房市場初現(xiàn)、圈地待建特征明晰（5）黃驊港開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快2．市場狀況分析港口房地產(chǎn)市場尚不成熟，政府對(duì)當(dāng)?shù)刈≌l(fā)展的重視程度不高，意將生活住宅中心設(shè)在中捷及黃驊市區(qū)。港口已不再審批住宅用地。3．市場供應(yīng)狀況分析（1）供應(yīng)量持續(xù)放大（2）今年投放市場樓盤特點(diǎn)

集資房、福利房、商品房持續(xù)建設(shè)，以高層為主，（3）價(jià)格持續(xù)走高。4．市場需求狀況分析

（1）住宅需求分析，隨著港口的不斷發(fā)展，港口市場還有很大發(fā)展空間（2）住宅基本特征分析，二居及小三居更適合市民需求5．市場前景預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策性方面看，今后5~10年以至更長時(shí)期，港口經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持高速增長。第三部分區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介

海興縣柒元倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目、七星佳園商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目是海興縣人民政府招商引資，實(shí)施海興臨港開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是集酒店、商業(yè)街、居住、臨港倉儲(chǔ)物流等項(xiàng)目于一體的綜合性建筑群體。

項(xiàng)目用地位于渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)屬海興縣臨港開發(fā)區(qū)，周邊交通四通八達(dá)，北臨石黃高速2公里，距渤海新區(qū)1公里，距在建中的凈水湖公園0.8公里；南至沿海高速(環(huán)城高速)出口處1.5公里；東至沿海馬路0.3公里；西面與入海河相距0.5公里；二、區(qū)域樓市分析

項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無在建樓盤三、周邊競爭項(xiàng)目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場層次的特征，從而為七星佳園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。1、位置及配套分析項(xiàng)目名稱位置交通狀況周邊配套

金龍渤海新城海員俱樂部南公交直達(dá)

試驗(yàn)小學(xué)、港口中學(xué)、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂部海天雅居海員俱樂部南公交直達(dá)

試驗(yàn)小學(xué)、港口中學(xué)、港

口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂部本案

海防路新村大橋南公交暫無

周邊無建成項(xiàng)目，醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施相對(duì)匱乏

分析：金龍與海天雅居地處已建設(shè)成型規(guī)劃區(qū)內(nèi)，交通便利，鄰近中小學(xué)校，體量較大，占據(jù)相當(dāng)大的銷售優(yōu)勢，特別渤海新城項(xiàng)目更是港口市場價(jià)格操控者。2、整體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設(shè)計(jì)金龍渤海新城1993012284411.33

小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居1000001000001.8高層建筑為主，圍

合式布局，借助金龍景觀，無自主特色本58圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析：

3、園林景觀設(shè)計(jì)及綠化率分析項(xiàng)目名稱景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)綠化率

金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設(shè)計(jì)大片綠地，風(fēng)景幽美35%海天雅居臺(tái)地式景觀44%本案

商務(wù)區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上

4、樓宇配套設(shè)施分析

項(xiàng)目名稱樓宇配套設(shè)施裝修金龍渤海新城普通樓宇對(duì)講毛坯房海天雅居可視樓宇對(duì)講毛坯房本案可視樓宇對(duì)講毛坯房

樓宇設(shè)施分析：

5、戶型及銷售率分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居室面積/m2

銷售率一居二居三居四居金龍渤海新城56-61m276m2-86

98m2~136

0海天雅居85-881200本案080-97104-136000

6、價(jià)格分析

目前，金龍渤海新城待開盤價(jià)位為：3600元左右海天雅居開盤價(jià)位為：3500左右建議本小區(qū)定價(jià)不超過3000市場存量分析：項(xiàng)目名稱存量金龍渤海新城

現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)

期房為4棟高層19-22層海天雅居4棟高層

四、客戶群分析1、客戶類別細(xì)分（1）職業(yè)特征

類國有的私營控股大型企業(yè)職工及個(gè)體投資經(jīng)營者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低（2）家庭構(gòu)成

剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主2、主導(dǎo)客戶群分析（1）年齡以25—45歲中青年為主

（2）大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。

（3）私有車擁有量呈逐年上漲趨勢，但外來企業(yè)職工多以班車為主。（4）因認(rèn)同當(dāng)?shù)匕l(fā)展?jié)摿?，且港口房租較高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)幾屢屢置業(yè)較為普遍（5）工程進(jìn)度的速度對(duì)置業(yè)熱心有直接的影響

（6）鄰里素質(zhì)的高低對(duì)中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響

（7）國家新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)投資者有一定影響，但對(duì)港口影響不大

（8）當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)地塊歸屬問題較為關(guān)注，認(rèn)為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠(yuǎn)3、主導(dǎo)客戶群購房動(dòng)機(jī)分析（1）購房目的婚房、居住、投資

（2）購房關(guān)注因素A項(xiàng)目體量B鄰里素質(zhì)C安全程度D房屋面積E生活便利程度F地塊歸屬問題G價(jià)位問題J政策變動(dòng)

4、主導(dǎo)客戶群購房偏好（1）購買面積：90~110m2

（2）目標(biāo)客戶最在意的功能區(qū)：寢室、客廳（3）目標(biāo)客戶認(rèn)為客廳的主要功能：休閑、待客（4）目標(biāo)客戶認(rèn)為最滿意的主臥面積：10~12m2

（5）目標(biāo)客戶心目中衛(wèi)浴的意義：洗漱、便利、洗澡（6）目標(biāo)客戶使用浴缸的程度：低（7）目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的空間規(guī)劃：便池、洗臉池、可有熱水器（8）目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的面積需求：4m2（9）目標(biāo)客戶對(duì)廚房的面積需求：5~6m2

（10）目標(biāo)客戶對(duì)餐廳的面積需求：無明顯需求（11）目標(biāo)客戶認(rèn)為最正確的采暖方式：地?zé)峁┡?2）目標(biāo)客戶希望小區(qū)的會(huì)所功能：消遣休閑（13）目標(biāo)客戶對(duì)園林景觀風(fēng)格的偏愛：綠化率高

（14）目標(biāo)客戶購買房產(chǎn)最重視的因素：價(jià)位、面積、實(shí)用性第四部分地塊SWOT分析

一、地塊環(huán)境調(diào)研1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

本地塊坐落于海興縣城海防馬路西側(cè)，高壓走廊北側(cè)，屬倉儲(chǔ)用地2、地塊周邊環(huán)境調(diào)查（1）自然景觀（2）人文歷史景觀3、地塊交通條件調(diào)查（1）主要交通干道：海防路，307國道，三號(hào)路、一號(hào)路

（2）主要的公共交通及其線路：暫無公交線路，計(jì)劃安排班車

（3）項(xiàng)目對(duì)外交通狀況：石黃高速石（家莊）-黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達(dá)黃驊港的疏運(yùn)大通道。307國道（黃驊港-銀川）直通黃驊、滄州

神（府東勝煤田）—黃（驊港）鐵路，全長860公里，國家1級(jí)干線，橫跨內(nèi)蒙、陜西、XX、XX四省區(qū)。

滄黃鐵路（滄州—黃驊港），全長91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。海防馬路南可達(dá)山東、江浙，北可至天津，通過秦皇島與東北三省相連。津汕（天津—廣東汕尾）高速馬路在黃驊市與黃驊港開發(fā)區(qū)之間穿過。邯黃鐵路邯鄲—黃驊港鐵路正在建設(shè)中。4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊現(xiàn)有商業(yè)：

（1）餐飲2.5公里（2）超市2.5公里（3）醫(yī)療機(jī)構(gòu)3.5公里（4）文化教育4公里（5）郵政、電信、銀行3.5公里二、SWOT分析（1）優(yōu)勢S1.絕版多層設(shè)計(jì)S2.價(jià)位優(yōu)勢S3.政府政策優(yōu)勢S4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中小戶型為主

S5.地處未來商貿(mào)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮骃5.緊鄰凈水湖公園（2）劣勢

W1.由于地塊關(guān)系，處于海興地塊位置偏W2.產(chǎn)權(quán)問題W3.孩子上學(xué)問題

W4.周邊發(fā)展較慢配套不齊全W5.交通不便（3）機(jī)遇

O1.80-110平米戶型產(chǎn)品市場緊俏

O2.根據(jù)國家政策多層為市場空缺，直接競品項(xiàng)目較少O3.價(jià)格的優(yōu)勢占領(lǐng)市場O4.城市建設(shè)的發(fā)展（4）挑戰(zhàn)

T1.市場政策影響，樓市觀望氣氛濃重

T2.新的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市走向不明T3.項(xiàng)目地理位置對(duì)未來市場形成巨大的潛在要挾T4.近期開盤樓盤形成直線競爭第五部分價(jià)格定位

一、開發(fā)成本核算

1、項(xiàng)目成本計(jì)算條件說明

社區(qū)總占地面積m2，總建筑面積m2，容積率，可銷售面積m22、項(xiàng)目成本核算名稱數(shù)量/m2建安標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）

建安造價(jià)/元

占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0

項(xiàng)目名稱

計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）測算基數(shù)金額/元

一、土地成本

二、前期工程費(fèi)

1、臨時(shí)水、電、路及場地平整費(fèi)建安計(jì)算30.8%2、可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面35元/m23、測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算32.5%4、執(zhí)照費(fèi)建安概算30.1%5、標(biāo)底編制費(fèi)建安概算30.3%6、預(yù)算審查費(fèi)建安概算30.1%7、招投標(biāo)費(fèi)建安概算30.07%8、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)建安概算30.25%9、工程監(jiān)理費(fèi)建安概算32%10、黏土磚費(fèi)地上建面314元/m2

11、竣工圖費(fèi)測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)370%310%12、檔案保證金10萬元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1、紅線內(nèi)建安面積38%紅線外建安面積38%2、環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積38元/m2

四、房屋建安