海南房地產(chǎn)基礎知識

海南房地產(chǎn)基礎知識

海南森諾裝飾工程有限公司

層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層

的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層

高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板

面之間的距離。

地產(chǎn)

地產(chǎn)指土地財產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟形態(tài)，即在一定

土地所有制關系下作為財產(chǎn)的土地。

住宅的套型和戶型

“套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。

通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大

小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生

活的居住空間類型。

對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規(guī)

定。根據(jù)1987年7月頒布的《城鎮(zhèn)住宅設計規(guī)

范》，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面

積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少

于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45

平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設計標準。但隨

著住房商品化的房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育，除了安

居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住

宅套型標準正趨市場化。

需要提到的是，在新的住宅設計規(guī)范未實行之

前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”

一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，

住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一

室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平

方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住

宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室

半戶、三室戶、多室戶等。

本票

又稱《期票》，指發(fā)票人本人在約定的時間，山

自己作為付款人向持票人無條件支付一定金額

的票據(jù)。在本票關系中，只有發(fā)票人和持票人雙

力出租土地使用權抵押己將土地使用權出租的

土地使用權人，向依法以其出租的土地使用權用

于抵押。但應將租賃情況告訴抵押權人，并書面

通知承租人。該土地上的建筑物、其他附著物所

有權隨之抵押。

什么是露臺

露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結

構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積

一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺

個人抵押貸款

長期以來，我國一直實行“低收入、低消費水平”

的政策。，雖然，近幾年我國城鎮(zhèn)居民收入水平

有較大程度的提高，但遠未達到依靠家庭積蓄購

房的地步。

從銀行貸款情況來看，據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)

據(jù)，到1997年年底，全國住房抵押貸款余額僅

為170億元，占銀行資產(chǎn)的比例小到可以忽略不

計。同時，“有房無人住，有人無房住”的矛盾

十分尖銳。

發(fā)放個人住房貸款，可以解決居民改善住房要求

和當前支付能力不足的矛盾，變將來消費為當前

消費，將潛在、遠期需求變?yōu)楝F(xiàn)實需求，提前改

善住房條件。目前個人購房的最大難題是高房價

與低收入的矛盾，按目前的工資水平計算，若只

靠每月的存款去“攢”出一套房子，一般家庭至

少需要20年以上的時間。消費需求是經(jīng)濟增長

的拉動力，貸款支持居民購房，擴大住房消費有

效需求，將成為經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟快速增長的

持續(xù)動力。根據(jù)世界銀行1994年的一次研究，

每增加100億元住房建設將創(chuàng)造170億元?220

億元的需求，每銷售100億元的住房，將帶動

130億元?150億元的其他商品銷售：但近兩年

來，我國在宏觀調(diào)控取得重大成就的同時，經(jīng)濟

已顯現(xiàn)出消費無熱點。有效需求不足的種種跡

象，任其下去，將有可能放緩經(jīng)濟增長速度。因

此，大力開展個人住房抵押貸款，逐步將住房貸

款由主要支持商品住宅的開發(fā)建設轉變?yōu)橹饕?/p>

扶持商品住宅的消費及配套服務，逐年擴大住房

消費貸款在信貸中的比例，將大大刺激住宅消費

需求。商品住宅的有效需求增大，叉會降低銀行

貸款風險，空置商品房得以盤活，消化，資金貸

放?；厥樟夹匝h(huán)就可形成。

經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

通常指適用沿海開放城市政策的城市中劃定的

有明確地域界限、用于經(jīng)濟技術開發(fā)、限在生產(chǎn)

性、科技性利用外資上大體比照經(jīng)濟特區(qū)規(guī)定執(zhí)

行的區(qū)域。

框架結構住宅

框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁

柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、

蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住

宅。

什么是躍層住宅

躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)

系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、

衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、

衛(wèi)生間等。

復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅

（普通住宅層高通常為2.7米）高，可在局部掏出

夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其

目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住

宅的利用率。

什么是居間中保

二手房中介市場為保證買賣雙方合法權益、保證

房屋交易正常進行的中間擔保業(yè)務。

具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的

資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權手續(xù)

和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其

所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。

目前已有多家房產(chǎn)市場推出此業(yè)務。

什么是軟裝潢

就居室而言，除了固定的、不能移動的裝飾物，

如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動

的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈

具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放

置位置等均應與設計并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美

觀。

經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，

是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的

普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性

是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能

夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在

住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，

而不是降低建筑標準。這類住宅因減免了工程報

建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全

部，削減了大市政配套等費用的50%,并且優(yōu)

先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并

且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為

3%,故又稱為經(jīng)濟實用房。

什么是商住住宅

商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種

延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多

硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在

居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住

住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進

行社會活動的人群。

磚混住宅

磚混結構住宅中的“磚。指的是一種統(tǒng)一尺寸

的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空

心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水

按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、

過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承

重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗

震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。

按揭與抵押的區(qū)別

按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否

發(fā)生了所有權的轉移。其區(qū)別主要如下：

1.按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)

生所有權轉移，抵押則不變更所有關系，因此二

者當事人的法律地位及享有的權益不同。按揭受

益人經(jīng)所有權轉讓成為了所有權人，享有擔保物

的所有權。抵押則不發(fā)生所有權轉移，抵押人仍

保留擔保物的所有權，抵押權人是非所有權人，

只享有抵押權，即對抵押物的支配權。在按揭訴

訟中，按揭受益人以所有權人的身份和名義參加

訴訟，而抵押訴訟中，抵押權人的身份只是抵押

權人。

2.目的及運作上的差異：按揭和抵押擔保

的基本目的在于保證債務的履行。但二者在目的

和運作上仍有區(qū)別：

1.按揭人按揭的目的在于最大限度地減少

風險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的

目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭

受益人是所有權人，較之抵押權人享有更多權

益。

2.在借款目的上，按揭人的目標指向和按

揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房

屋產(chǎn)權；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵

押物，而是為了其他的目的的借款。

3.運作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應當憑土

地使用權證書、房屋所有權證書辦理。其基本程

序：在抵押人先取得產(chǎn)權證的前提下，辦理他項

產(chǎn)權證，以產(chǎn)權證抵押而持有他項產(chǎn)權證。按揭

則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權證的情況下進行的。

一般是先辦理他項產(chǎn)權證作為抵押擔保，產(chǎn)權在

付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉給按揭受益

人，所有權證由按揭人持有。

4.抵押和按揭牽扯的當事人不同：抵押一

般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權人，一般不

再需要擔保人是單純的“指物借錢”；按揭是在

按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權時進

行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實現(xiàn)

錢、物、權分離狀態(tài)下的動作。因此，原業(yè)主或

所有者往往要作為擔保人，使按揭有三個當事人

“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。

成本法

成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以

用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、

利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成

本法是把委托評估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的

開發(fā)費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗

用資金量，減去房屋使用多年的折舊費，得出委

托評估房地產(chǎn)尚可使用年限的現(xiàn)在評估價值。成

本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較

法進行房產(chǎn)評估。

地政

政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管

理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。

房屋抵押

指抵押人（債務人或第三人）以自己的房屋作為

抵押物價權人，在債務人到期不履行債務時，債

權人有權依法律規(guī)定將抵押的房屋折價或以變

賣該抵押房屋的價款而優(yōu)先受價。房屋預售

（炒樓花）即出售房屋期貸。

什么是收益法

收益法是委托評估房地產(chǎn)將未來預期出租收益

減去所有費用和稅收后的純收益，再除以資本比

率求得評估現(xiàn)價，收益法重視對未來得收益，是

估測的，資本比率是設定的。

什么是現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證大產(chǎn)權

證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應

簽訂《商品房買賣合同》。

關于五證

房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃

許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程

開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許

可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委

員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地

使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源

和房屋管理局核發(fā)。

一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關，

其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下

《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”

就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃

許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國

有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可

證》和《開工證》是拿不到《預售許可證》的。

開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目

在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的

批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的

資格。

根據(jù)北京市商品房交易的相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商

只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的

《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前

看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內(nèi)，提

防開發(fā)商“偷梁換柱”。

解困房

指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困

難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶

住房問題的住房。

住宅小區(qū)

住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及

自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿

越的完整居住地段。一般設置一整套可滿足居民

日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。

安居房

安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建

設的住房。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金

建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居

住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價格

低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

一級市場

房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場，市場

主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一

級市場購得住房的產(chǎn)權，使住房的產(chǎn)權首先從法

律上達到確認。

二級市場

二級市場是指住房私有權出售、出租等交易市

場。市場的主體是住房產(chǎn)權的所有者和住房消費

者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)

出租市場。嚴格講，歸于房地產(chǎn)二級市場的概念

之內(nèi)。

什么是三級市場？

三級市場可概括為公房使用權市場，其主要內(nèi)容

包括公房使用權買賣、公房私租和公房轉租市

場。其中公房使用權買賣三級市場中的主要內(nèi)容

相對于已購公房，北京市的承租公房占絕對多

數(shù)。由于公房使用權價格遠低于產(chǎn)權價，因此它

被看作是促進一、二級市場的生力軍。目前，三

級市場尚未打開。

產(chǎn)權調(diào)換

產(chǎn)權調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被

拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被

拆除后仍然保留相應房屋的產(chǎn)權。產(chǎn)權調(diào)換的補

償標準，按照產(chǎn)權人被拆除房屋的建筑面積計

舁。

綠色裝飾

所謂家庭綠化裝飾是指在居室內(nèi)設計具有調(diào)節(jié)

人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其

特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的

身心健康，增添現(xiàn)代人的審美情趣。

什么是房屋所有權

房地產(chǎn)在司法實踐上又稱不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)一般

是指土地以及其定著物（主要是房屋）。這里僅

就房屋所有權進行表述。

購房者都知道購買房地產(chǎn)中有產(chǎn)權證，而辦理下

產(chǎn)權證又意味著對該房產(chǎn)擁有所有權，那么在法

律上對所有權又有何規(guī)定呢？從嚴格的意義上

講，財產(chǎn)所有權是財產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍

內(nèi)對屬于他的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分

的權利。房產(chǎn)所有權屬于直接管理購房者購買的

房產(chǎn)并具有排他性權利該權利表現(xiàn)以下幾點：

1.房產(chǎn)所有權是絕對權，這又區(qū)別于購房者同

房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的房產(chǎn)買賣合同所產(chǎn)生的債

權。簡單地說，購房者同房地產(chǎn)開發(fā)商有簽訂合

同所產(chǎn)生的權利與義務的關系，是要由合同的一

方為一定的行為才能實現(xiàn)的權利，例如：購房者

向房地產(chǎn)開發(fā)商支付房款，購房者不能通過自己

的行為取得該房產(chǎn)，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商依約向

購房者交付房產(chǎn)，這樣購房者才能實現(xiàn)自己擁有

該房產(chǎn)的權利。而房地產(chǎn)所有權則可由房產(chǎn)所有

人直接作為即刻實現(xiàn)的權利，而不用其他相對人

為一定的行為才能實現(xiàn)權利，例如：房產(chǎn)所有人

使用其所擁有的房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)所有權是排他性的權利，房地產(chǎn)所有權

是所有權人排除他人對于其所擁有的房產(chǎn)的干

涉，并且在一個物上只能有一個所有權存在，而

不能同時并存兩個或兩個以上的所有權。也就是

說，房產(chǎn)所有人對其所擁有的房產(chǎn)擁有獨立處置

權利，所有人一旦擁有該房產(chǎn)，如非由所有人作

出意思表示那么所有人可對抗其他對該房產(chǎn)主

張權利的其他人。

3.房產(chǎn)所有權是一種相對最全面的權利，房產(chǎn)

所有人有對其所擁有的房地產(chǎn)物業(yè)進行一般、全

面的支配的最全面的權利，所有權人不僅包括對

房產(chǎn)的占有、使用、收益，而且包括對該房產(chǎn)的

最終處分權。房產(chǎn)所有權對于其他對房產(chǎn)權例如

抵押權、質(zhì)權、留置權這些權利僅是對房產(chǎn)的占

有、使用、收益某一特定權利享有直接管理權利,

房產(chǎn)所有人可以依自己的意愿在法律規(guī)定的范

圍內(nèi)享有最大的最全面的權利。

4.房產(chǎn)的所有權是永久性的，購房者向房地產(chǎn)

開發(fā)商支付全部房價款，并領取國家統(tǒng)一頒發(fā)的

房產(chǎn)證后，房產(chǎn)所有者將永久擁有該房產(chǎn)，直到

該房產(chǎn)滅失。

什么叫綠化隔離帶

按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公

里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區(qū)和

10個城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣

區(qū)要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平

方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100

多萬平方公里。

花園式住宅

花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別

go一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房

或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能

完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖

供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也

都有較高的標準，一般為高收入者購買。

住宅的輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住

戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)

生間、廁所、起居室、貯藏室等。

一次性買斷價

買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬

房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買

方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得

隨意變更.

基價

經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商

品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向

差價后而得出.

土地收益金

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條

例》由政府指定機關對交易房地產(chǎn)收取的部分國

有土地收益。

微利房

微利房即廉價房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用

于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商

品房

公有住宅

公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。

它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）

以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,

在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有

權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主

要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出

售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租、出

售。

戶室比

“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總

戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體

現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占

住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或

一室戶）占25%,中套（二室戶）占47%,大

套（三室或四室戶）占28%。

炒地皮

對到手土地使用權的轉售。以法定最低投入進行

開發(fā)為前提。涉外房地產(chǎn)經(jīng)營中外合資、合作及

外商獨資經(jīng)營企業(yè)在我中國占有、使用或經(jīng)營房

地產(chǎn)。曬地皮一般是指：土地投機商對某地段土

地預期地價呈上漲定勢的評估無疑的前提下，買

下地皮（即土的使用權、即土地使用權）到地價

到達預期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高

利潤的行為。后者為短期倒賣

什么是灰空間

“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提

出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡

空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口

的柱廊、檐下等。

“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場、

綠地等.

商品房

商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包

括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長

期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商

品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、

稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、

質(zhì)量、材料差價等組成。

有償合同

指合同當事人因取得權利（包括利益）需償付一

定代價的合同。其主要特點是，當事人一方履行

義務的同時，有要求對方為一定行為的權利。

什么是“樓花”

“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)

（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋

看成建設完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設

而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此

進一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”

等。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”

為預購房屋。

絕賣

指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標

的物所有權發(fā)生轉移。一般指典當期滿不贖，逾

期10或30年的成絕賣。對有絕賣條件的典當關

系，雙方同意回贖的，允許回贖。

戶地圖

又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權證和土地

使用權證的附圖。

什么是成本法

成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以

用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、

利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成

本法是把委托評估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的

開發(fā)費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗

用資金量，減去房屋使用多年的折舊費，得出委

托評估房地產(chǎn)尚可使用年限的現(xiàn)在評估價值。成

本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較

法進行房產(chǎn)評估。

基準地價

指由政府組織的評估機構根據(jù)土地不同的區(qū)位、

使用性質(zhì)、容積率、級差收和供求狀況等因至少

而確定的地價，是土地使用權出讓價格的依據(jù)

作價補償

作價補償，是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償

被拆遷人因拆除房屋而造成的經(jīng)濟損失。作價補

償?shù)臉藴剩凑毡徊疬w房屋建筑面積的重置價格

結合成新計算，即以重新建造被拆遷房屋的造

價，結合該房屋的新舊程度核算出該房屋的價

值，并以此作為補償?shù)臉藴省?/p>

什么是市場租金

市場租金又稱協(xié)議租金，是根據(jù)市場供求關系和

自愿原則，由租賃雙方協(xié)商議定的租金。市場租

金隨供求關系的變化而上下浮動。

什么是以舊換新

以舊換新業(yè)務是產(chǎn)權置換的一種形式，是指居民

以自身原有產(chǎn)權房作價，并補交原房作價與商品

房售價差額后，可置換商品房，原房歸開辦此業(yè)

務的開發(fā)商或中介公司所有。值得一提的是，雙

方辦理完物業(yè)交割后，共同到市房地產(chǎn)交易主管

部門辦理買賣立契過戶手續(xù)，原房與置換商品房

的買賣立契并案辦理。

不動產(chǎn)拍賣

指將特定土地的使用權及土地之上的建筑物、附

著物所有權以公開兢價或公開標底的招標方式，

遵照公平、公正、公開原則進行轉讓

什么是商品房轉預售

商品房轉預售，是指商品房預售后，預購人將其

預購的尚未竣工的商品房再行進行轉讓的行為，

俗稱“炒樓花”。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)

管理法》第45條規(guī)定，預售商品房再行轉讓的

問題，由國務院規(guī)定，表明這一問題至今尚無明

確的法律規(guī)定。

房屋買賣契約公證

指由公證機關對房屋買賣契約的真實性和合法

性予以證明。

房地產(chǎn)交易手續(xù)

進行房地產(chǎn)交易必須經(jīng)過的程序，通常包括：交

易雙方向房地產(chǎn)交易管理機關提出申請、出讓方

交驗擁有相應權利的訂件、雙方按規(guī)定簽訂契約

協(xié)商確定交易價格及有關事項、交易管理機關勘

察評估交易價的公平性，監(jiān)定交易契約、交納契

稅和手續(xù)費、辦理新的房地產(chǎn)權利證件。房地

產(chǎn)經(jīng)紀人指代客進行房地產(chǎn)交易并以此取得用

金的中間人。

土地使用權出租

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓和轉讓暫行條

例》規(guī)定，是指土地使用權者作為出租人將土地

使用權隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租

人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行

為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件

投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。

什么是自然、舒適居住小區(qū)

建設部中外園林建設總公司北京設計分公司設

計師檀馨認為：@什么是好環(huán)境？自然、舒適、

改變居住區(qū)小氣候！

理想家園“金鼎獎”評委訪談（二）：日前，由

國家住宅與居住環(huán)境工程技術研究中心、北京市

城市規(guī)劃學會住宅與居住區(qū)規(guī)劃學術委員會和

本報聯(lián)合組辦的首屆北京理想家園“金鼎獎”拉

開帷幕，報名與推薦活動已全面展開。我們將對

本次活動的評委進行系列訪談，請他們從戶型、

環(huán)境、銷售、科技含量等不同側面分析什么是理

想的好房子。

重視環(huán)境是今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的良好趨勢，

開發(fā)商把環(huán)境當做了賣點，老百姓也發(fā)現(xiàn),樓座、

戶型挑來挑去都差不多，各小區(qū)的環(huán)境卻是千差

萬別的。

好環(huán)境應該是住戶喜歡的

什么是好環(huán)境,住在這里的人最有發(fā)言權。第一,

環(huán)境要美，讓住戶愿意到這個環(huán)境里來；第二，

住戶進到環(huán)境中要感覺很舒適；第三，環(huán)境要滿

足各年齡人的需要：小孩子想騎車，大孩子想玩

滑板，老人想下棋，他們都能在環(huán)境中找到適合

的地方；第四，環(huán)境要讓住戶有歸屬感、自豪感,

即環(huán)境要有特色、有個性。從這些方面來講，做

環(huán)境之前要考慮誰在這兒住，這些人什么特點，

他們要求什么，因為環(huán)境首先是為住戶服務的。

生態(tài)必須是環(huán)境的第一要素

真正的園林，應該是為改變局部小氣候、改變環(huán)

境質(zhì)量而設計。院子里草多了，樹多了，濕度大,

空氣好，就能令住戶心情好、身體好。

城市已經(jīng)遠離了自然，在城市規(guī)劃圖上，黃的、

紫的、紅的全是建筑用地，只有很少的一些綠色。

如果連這些綠色也沒了，我們完全在鋼筋水泥中

待著，二氧化碳、毒氣堆積，惡劣的氣候?qū)⑹刮?/p>

們的生存受到威脅。所以，國家規(guī)定，小區(qū)綠化

率不能低于30%,這30%是要建花園的，是要

造氧、吸塵、降溫的，你又把綠地搞成鋪裝、建

成混凝土的構筑物，去追求純藝術、純文化，這

將會帶來整個大環(huán)境的損失，具體到住戶來說，

二氧化碳、有毒氣體會比別的小區(qū)多，溫度比人

家高好幾度。

所以，對環(huán)境的評價，不是看它的華麗或者獨出

心裁，而是首先要看它是否改變了生態(tài)環(huán)境，這

是第一標準。

環(huán)境應擺脫形式回歸自然

環(huán)境設計不能擺樣子，比如歐陸風情。其實歐洲

先進的環(huán)境很多，我到過歐洲居住區(qū)很多次，從

沒有見過國內(nèi)所謂的歐陸風情，越高尚的住宅越

樸素，也就是樹林、草地、花卉。人家講究的是

花卉、植物的配置，對生物的理解、對自然的追

求，但咱們卻在追求人家的歷史，把人家皇家園

林的柱頭啊、維納斯啊搬過來了。其實，美國總

統(tǒng)的院子里有什么？就是花、樹、白白的凳子、

網(wǎng)球場，中國皇帝也喜歡住大花園，而不是住在

疙疙瘩瘩的構筑物里。

當然，原來咱們太窮，房前屋后什么都沒有，現(xiàn)

在從簡到繁，環(huán)境越復雜、越華麗越好，到一定

程度，必然又從繁到簡，這是一個發(fā)展過程。所

謂的“簡力就是自然的環(huán)境。沒有什么潮流能

夠永存，只有大自然是永存的。

環(huán)境設計者必須具備專業(yè)知識

環(huán)境是一個很專業(yè)的領域，不是誰都能來做的。

現(xiàn)在環(huán)境熱，搞建筑的、工藝美術的、雕塑的、

農(nóng)業(yè)的、林業(yè)的都來搞環(huán)境，好的方面是給這個

行業(yè)注入了活力，壞的方面是設計者缺乏專業(yè)知

識，造成干什么行吆喝什么，比如做雕塑的就熱

衷于在小區(qū)里做大雕塑，雕塑大了廣場就得大，

路就得寬，路都寬了，樹就種不下了，這樣就根

本不是居住區(qū)的環(huán)境了。再比如，既然環(huán)境應以

生態(tài)為主，設計者要知道樹木、花草的習性，懂

得營造小氣候，不具備生態(tài)知識根本不行。

環(huán)境空間尺度要合理

環(huán)境必須能讓住戶參與，所以要有小廣場、小亭

子。但場地是為人服務的，必須適合人的尺度，

不能把住宅區(qū)的環(huán)境設計成公園、大游樂場。環(huán)

境中場地尺度不合理，有設計的問題也有開發(fā)商

的問題。那些認為廣場越大、越氣派越能顯示開

發(fā)商氣魄的觀點，根本就沒有考慮到住戶的需

要。2000萬的工程用1000萬做個廣場，擱天安

門邊上會比較合適，但決不是家的感覺。

不能一味地批判“環(huán)境時尚”

當然，對不同風格的園林也不能一概持批判態(tài)

度，環(huán)境和穿衣服一樣，是有時尚感的，不能一

刀切，比如南非做出來荷蘭的庭園，到現(xiàn)在成為

著名文物景觀，有什么不好？世界文化人類共

享，大家既然沒有見過歐洲的，就給他做個歐洲

的開開眼界，也沒什么不好的，住戶還會因此產(chǎn)

生自豪感。事物都有一個發(fā)展的過程，等以后人

們的眼光提高了，文明程度增強了，自然的、生

態(tài)的環(huán)境，自然會成為新的時尚。

城市公共建筑用地

按照城市建設總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建

筑建設劃定的用地

挖頂

通常指承租房屋的住戶在搬家退租時，將不易拆

除的裝修及不便帶走的家具等作價的抵級新的

承租房使用。

土地使用權的轉讓

土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出

售、交換和贈與

土地附屬物

地上構筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎設施，

房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于

土地附屬物之內(nèi)。

代物清償

亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權人

同意的情況下，債務人用他種給付代替原定的給

付以清償債務的行為。

土地使用權期滿的法律后果

土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、

其他附著物所有權由國家無現(xiàn)取得。土地使用權

期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期。

土地使用權出讓年限

土地使用權出讓的最高年限是：

一、居住用地七十年；

二、工業(yè)用地五十年；

三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地

五十年；

四、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；

五、綜合或者其他人用地五十年。但土地

使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新劍訂合

同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地

使用權。

起步價

某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步

價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價

高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)

廣告中常表為“XX義元/平方米起售”。較低

的起步價容易引起消費者的注意.

預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語;

預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應

按有批準權限部問核定的價格為準

均價

將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位

建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價

一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層

物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元/平

方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失

為引人矚目的營銷策略。

房地市場價

指房產(chǎn)及土地使用權在房地產(chǎn)交易市場成交的

價格。房地市場價的形成方式有協(xié)議、拍賣、招

標。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門代表政府，

按規(guī)定，對房地產(chǎn)交易活動及后果的審查和確

認。

土地買賣

土地買賣人將土地所有權轉移給土地買受人，并

依約向后者索取一定價金的法律行為。

過渡房

通常指暫住房及暫時作某一活動的房屋。

飛地

又稱《插花地》，指土地所有權人或使用權人的

土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

土地檔案

記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地

法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記

錄。

住宅的公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，

正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、

電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出

售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分

攤問題，計算方法在下面單獨介紹。

典屋回贖時效期限

指出典人回贖出典屋的有效期限。該期限按最高

人民法院1984年通過的為10年或30年。

房產(chǎn)稅、買契稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房產(chǎn)原值或房

產(chǎn)租金向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。

買契稅指因房產(chǎn)買賣，國家向承受人征收的一種

契稅。

躍層復式如何區(qū)別，面積怎么算？

躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)

系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、

衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、

衛(wèi)生間等。

生地

生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀茫?/p>

但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。

熟地

熟地指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢,

可供直接建設的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。

公寓式住宅

公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅

而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是

高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用

的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、

廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之

內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期

租用。

塑綱門窗的種類

推拉窗：

分左右、上下推拉兩種。推拉窗有不占室內(nèi)

空間的優(yōu)點，價格經(jīng)濟、密封性好，采用高檔滑

軌，開啟靈活，窗扇受力狀態(tài)好,，但通風面積

首一定影響。

翻轉平開窗：

是國外應用廣泛的窗型，其技術含量較高。它通

過轉動持手選擇門窗的關閉，向內(nèi)手開及頂部向

內(nèi)上懸，從而達到密封、通風及防盜的目的，其

五金件多為國外進口，價格相對較高。

平開窗：

最傳統(tǒng)的窗型之一，應用范圍最廣，分內(nèi)開、外

開兩種O內(nèi)開啟便于擦窗,但開時占據(jù)室內(nèi)空間,

若制作或安裝不當，雨天會向內(nèi)滲水。向外開的

窗扇，防水性能好，開啟時不占室內(nèi)空間，但遇

大風大雨易損壞，對五金件強度要求較高。平開

窗的最大特點是密封性好，窗扇能全部打開，便

于通風，結構簡單。缺點是五金件成本高，價格

較貴。

射窗：

射窗結構與平開窗相似，只是錢鏈（合頁）安裝

的位置不同，安裝在窗扇頂部。射窗教適合廚房、

衛(wèi)生間等小窗戶。

住宅自有化

所謂住宅自有化，是指城市居民個人所有并由

自己及家庭居住的住宅，是一種住宅私人所有的

形式。

房屋狀況

指房屋的數(shù)量，結構，層數(shù)，用途，產(chǎn)權以及建

成年代等狀況。指房屋的數(shù)量，結構，層數(shù)，用

途，產(chǎn)權以及建成年代等狀況。

房屋的建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外

圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包

括使用面積和公共面積二個部份。

房屋的公共面積

房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可

使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、

設備層或技術層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、

內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、

突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機

良箋

什么是置換交易？

置換交易是指居民之間以自身原有房屋進行交

換的一種業(yè)務，一般是通過中介來完成，并由中

介代辦置換手續(xù)。

置換雙方辦理完物業(yè)交割后，一起到市房地產(chǎn)交

易主管部門辦理買賣立契過戶手續(xù)，原房與置換

房的買賣立契并案辦理。

房地產(chǎn)管理平面圖

指房地產(chǎn)管理部門繪制的所轄區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)權，

產(chǎn)籍管理專用圖。

圖式、地號

圖式又稱地圖圖式，圖例符號，指在測繪工作中

統(tǒng)一使用的一種表現(xiàn)地球表面地物，地貌的符號

系列。

地號是房管部門根據(jù)本地情況按門牌，院落，產(chǎn)

權以圖幅為單位標定的順序號。

房齡結構

房齡指房屋落成以后至今的使用年齡。房齡結構

指不同房齡的房屋在某一管區(qū)內(nèi)房屋總數(shù)中各

自所占的比例。

地形圖

指按一定比例尺繪制的反映地貌，水系，植被，

建筑物和居民點等地面要素的圖

單元式住宅

單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為

幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所

采用。

單元式住宅的基本特點：

(1)每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，

一般為2—4戶,大進深的每層可服務于5—8戶,

住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。

(2)戶內(nèi)生活設施完善，即減少了住戶之間的

相互干擾，又能適應多種氣候條件。

(3)建筑面積較小，可以標準化生產(chǎn)，造價經(jīng)

濟合理。

(4)仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走

道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善

人際關系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會

所接受，并推廣到世界絕大多數(shù)國家和地區(qū)。

房屋基本造價

通常指房屋建造成本，包含六個方面：

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接

供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是

要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。

地房產(chǎn)所有證

簡稱土地證，是土地改革時由人民政府頒發(fā)的土

地和房屋所有權證書。

房屋產(chǎn)權證件

指能直接或間接證明房屋所有權歸屬的一切文

件（狹義的房屋產(chǎn)權證件僅指《房屋所有權證》,

即契證）。能證明房屋所有權的文件有建筑許可

證，契約（合同），契證。

典契、典權、典物、典期

典契是典當契約的簡稱，指房屋等不動產(chǎn)進行典

當時出典人與承典人之間簽訂的書面契約。

典權指承典人對典物行使使用和收益的權利。典

權的標的物，一般僅限于房屋等不動產(chǎn)，我國法

律規(guī)定禁止土地典當。

典物指典權的標的物。

典期指典當關系存續(xù)的時間。典契上未注明典期

的并不是無限期的典當關系，群眾習慣用年為期

限。

外產(chǎn)

指外國政府，企業(yè)，廠商，社會團體，國際性機

構及外國僑民等在中華人民共和國境內(nèi)擁有所

有權的房屋。

僑匯房屋

指解放后華僑，歸僑，僑眷，港澳臺同胞，中國

血統(tǒng)外籍人及他們在我國境內(nèi)的親友，用僑匯購

建的房屋。

華僑房產(chǎn)

指僑居國外的中國公民在國內(nèi)的房產(chǎn)。

軍產(chǎn)

指中國人民解放軍部隊的房產(chǎn)，是全民所有制公

有房產(chǎn)的一部分。

公私合營產(chǎn)

指公私合營企業(yè)的房產(chǎn)。

公證

公證作為我國一項重要的司法制度和一種預防

性法律制度，既能預防糾紛，又能減少訴訟。由

于眾多消費者缺少一定的住房買賣知識，缺乏有

關法律法規(guī)知識，若不慎購買了沒有交易資格和

非法產(chǎn)權的房產(chǎn)，如城市聯(lián)建房、農(nóng)村合建房、

非法開發(fā)房等，從此陷入一系列剪不斷、理還亂

的麻煩與糾紛中。再找律師、打官司，經(jīng)濟上蒙

受巨大損失，精神上承受巨大壓力，浪費了大量

的人力和財力。為了避免意想不到的麻煩，真正

能夠安居樂業(yè)，業(yè)內(nèi)有關人士建議，購房者在買

房時應該考慮主動辦理商品房合同公證。購房者

提出公證申請后，公證機關將依照有關法律法

規(guī),從房屋買賣雙方的主體資格、合同的真實性、

合法性進行全面、細致的審查，最后以公證形式

確認合同的真實、合法、有效。一旦當事人因與

公證有關的事項而陷入糾紛時，則公證書將以它

所特有的法律效力而發(fā)揮作用，維護當事人的合

法權益。

什么是房屋置換

房屋置換是不同房屋間差價交換或等價交換的

房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置

換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且，在

房屋置換中包含有實物與實物間的交換，即房屋

置換是“貨幣與實物”和“實物與實物”兩方面

內(nèi)容的交換方式。通過房屋置換，可以減輕您的

付款壓力，房屋置換通過您原有的房屋價值的一

部分資金、單位補貼一部分資金、個人儲蓄拿出

一部分資金、銀行借貸一部分資金的方式，提高

您改善住房條件的能力。一次置換成功，相當于

兩種交易概念，即賣掉您的住房，再賣進一套您

需要的住房。因此，房屋置換可以解釋為買賣雙

向服務，房屋置換的成功，必須是您原有的房子

有下家接受，同時您看中另一套房屋。

什么是買房尾款？

所謂買房尾款，是指購房者采取一次性付款或分

期付款的方式支付房價款時，約定交房時間或條

件，待時間達到或條件達成時，購房者再支付剩

余的房價款，一般比例為總房價款的5%至

10%O

國有房產(chǎn)

指所有權屬于國家所有（全民所有）的房屋。

綠化率

是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建

設用地面積之比。目前北京市規(guī)定的新建小區(qū)綠

化率應在30%以上。

健康住宅

所謂“健康住宅'自然是指使居住者在身體上、

精神上、社會上處于良好狀態(tài)的住宅”。具體來

說，應具有以下一些標準：

L引起過敏癥的化學物質(zhì)的濃度很低，盡

可能不使用容易散發(fā)出化學物質(zhì)的膠合板、墻體

裝修材料。

2.設有性能良好的換氣設備，能將室內(nèi)污染物

質(zhì)排至室外，特別是對高氣密性、高隔熱性住宅

來說，必須采用具有風管的中央換氣系統(tǒng)，進行

定時換氣。

3.在廚房灶具或吸煙處，要設置排氣設備。

4.起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應

全年保持在17℃—27℃之間。

5.室內(nèi)的濕度全年保持在40%—70%之間。

6.二氧化碳濃度要低于1000PPM。

7.懸浮粉塵濃度要低于0?15mg/平方米。

8.噪聲級要小于50分貝。

9.一天的日照要確保在3小時以上。

10.設有足夠亮度的照明設備。

11.住宅具有足夠的抗自然災害能力。

12.具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。

13.住宅要便于護理老齡者和殘疾人。

14.因建筑材料中含有害揮發(fā)性有機物質(zhì)，所以

在住宅竣工后，要隔一段時間（至少兩個星期）

才能入住，在此期間要進行通風換氣。

步行社區(qū)

即社區(qū)內(nèi)所有汽車直接進入地下車庫，樓內(nèi)電梯

直通地下，人們從設在車庫內(nèi)的電梯入口直達住

所，從而保證社區(qū)無汽車通行，完全是人們漫步

休閑、孩子們玩耍嬉戲的安全庭院。

什么是二手房

二手房是指已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房

屋所有權的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通,

買房人具有完全處置權利的房屋。

二手房是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的“俗稱'房

改房上市交易僅是其中的一種形式，凡經(jīng)過一手

買賣之后再行上市的交易行為，均可稱為“二手

房”。

個人住房組合貸款

個人住房組合貸款：是指向繳存公積金的購房借

款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房

商業(yè)性貸款的一種貸款方式。

掛式燃氣采暖爐

一種全新的采暖供熱方式，由傳統(tǒng)的集中供暖改

為一家一戶的自成體系、自主調(diào)節(jié)。從社區(qū)環(huán)境

上看，它以綠色、環(huán)保、節(jié)能的特點，對傳統(tǒng)集

中供暖方式的一次革命。

壁掛式采暖爐采用普通天然氣加熱，點火方式一

般為電子脈沖，內(nèi)有兩套系統(tǒng)，既可提供采暖，

又能提供生活熱水。

會所

會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜

合性康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條

件：康體設施應該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)

球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身

房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等

餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室

等其他服務設施。

地產(chǎn)產(chǎn)權

房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土

地的使用權，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享

有占用、使用、收益和處分的權利。

什么是容積率與建筑密度？

建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部

建筑與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計

算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除

外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所

有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

什么是基礎設施配套建設費？

基礎設施配套建設費是指政府用于城市基礎設

施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，

主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設的配套

等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水

處理等。

什么是基準地價？

基準地價是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的不同用途、所在區(qū)位

及市政府基礎設施、土地開發(fā)情況、以及對土地

實際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟效益，按照一

定的條件和方法測算出來的一定時期內(nèi)的城鎮(zhèn)

土地的平均水平價格?；鶞实貎r由土地出讓金、

基礎設施配套建設費、土地開發(fā)及其它費用等構

成。

什么是綠色建材？

對于家居建材來講，綠色消費就是人們需要低醛

甲揮發(fā)量的木地板和涂料，需要無石棉建筑品，

需要無毒無污染的其他材料。我們今天所倡導的

綠色消費觀念，就是要人們不僅要購買產(chǎn)品的使

用價值，還要購買環(huán)境價值，要把個人的消費和

身心健康、居室環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域生態(tài)環(huán)境、全球

環(huán)境問題都聯(lián)系起來，使人類向著更加符合自身

需要的方向發(fā)展。

什么是房屋轉租？

房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再行出

租的行為。承租人在租賃期間內(nèi),經(jīng)出租人同意,

可以將承租的房屋部分或全部轉租給其他人，并

從中獲取收益。

什么是房屋財產(chǎn)保險？

根據(jù)我國現(xiàn)行的《財產(chǎn)保險合同條例》中的規(guī)定,

房屋財產(chǎn)保險是指以房屋及其附屬設備為保險

標的物的保險。房屋財產(chǎn)保險分別屬于企業(yè)財產(chǎn)

保險和家庭財產(chǎn)保險兩個保險種類之中，它是由

房屋所有人或其它利害關系人向保險公司預付

一定數(shù)額的保險費，并簽訂房屋保險合同，在保

險合同規(guī)定的期限內(nèi)，一旦發(fā)生某些事故和意

外，房屋的功能、質(zhì)量和附屬設備受到損壞，保

險公司按規(guī)定的標準，承擔賠償經(jīng)濟損失的責

任。

什么是房產(chǎn)公證

房產(chǎn)公證是指公證機關根據(jù)當事人的申請，依法

證明與房產(chǎn)有關的法律行為、有法律意義的事實

和文書的真實性、合法性的活動。房產(chǎn)公證是一

項常見的公證業(yè)務，內(nèi)容十分廣泛，主要包括房

產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同公證、房產(chǎn)抵押

合同公證、商品房預售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、

房產(chǎn)贈予公證、房產(chǎn)轉讓、協(xié)議公證、房產(chǎn)互換

協(xié)議公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷（補償、

安置）協(xié)議公證、確認房屋產(chǎn)權公證、涉及房產(chǎn)

委托書公證等。

個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款為政策性住房公積金發(fā)放

的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在

本市城鎮(zhèn)購買、建造、翻建、大修自住住房時，

以其所擁有的產(chǎn)權住房為抵押物，作為償還貸款

的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。住房

公積金制度的建立，大大推動了我國城鎮(zhèn)住房制

度改革的進程。為進一步推動住房商品化、社會

化的進程，今后住房公積金發(fā)放的主要對象要由

住房開發(fā)公司轉向普通居民。正是在這種背景

下，《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委

托貸款辦法》開始實施。只要是住房公積金交存

人或匯交單位的離退休職工，需要在本市購買自

住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房資

金管理中心申請住房擔保委托貸款。

房間為什么做吊頂

房間或室內(nèi)走廊做吊頂，最初是為了隱藏各種

管線和控制房間凈高.隨著吊頂材料的多樣化，

吊頂?shù)淖饔靡灿兴黾?，比如隔聲、保溫、隔?/p>

等。從裝飾角度講，吊頂作為房間其中的一個面,

可以通過改變高度和造型為房間分區(qū)，還可以改

變常規(guī)的懸掛式照明方式，做出反光燈槽嵌入光

源,再配以各種線腳,加強房間頂棚的裝飾效果。

多層住宅、高層住宅

多層住宅指層數(shù)較多的樓房住宅。

高層住宅指十層以上的樓房住宅。

房地產(chǎn)分戶地形圖

指按產(chǎn)權，所有權的不同反映房屋類別，分戶界

址，平面位置并標示地號，街巷，道路，門牌，

院落和地面形狀，設施的圖。

毛地

毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地O

勞動力安置費

常指因國家建設，征用集體土地或者使用國有土

地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費

用。

典當關系消失

典但關系不復存在的客觀現(xiàn)象。

什么是期房？

所謂期房，是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證

開始到取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，在這一期間

內(nèi)的商品房即為期房。消費者在這一階段購買商

品房時，應簽訂《商品房預售合同》。

期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房

地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買

期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地

產(chǎn)項目。

SOHO（家庭辦公）

SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約,

因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最

另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日

本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是”

SmallOfficeHomeOfficen的縮寫，意為小型

的、家庭的辦公室。

在中國，在現(xiàn)代城沒有講SOHO（家庭辦公）這

個故事之前，這個概念還從未作為一個建筑形式

出現(xiàn)過，因此，SOHO現(xiàn)代城是北京第一家得到

正式認可的SOHO（家庭辦公）型建筑。在北

京，被稱為SOHO一族的自由職業(yè)者和居家辦

公者也越來越多，比如記者、作家、經(jīng)紀人、攝

影師、計算機編程員等，還有一些正在起步和發(fā)

展階段的公司和一些規(guī)模不大的公司，如廣告公

司、設計工作室、律師、建筑師、會計師事務所、

外國住京辦事處等，在網(wǎng)絡信息時代，他們的行

為方式確定了他們需要自由的工作時間，自在的

做事方法，而隨著電子網(wǎng)絡對人們生活的進一步

侵占，是應他們的需要而問世的：花買一套房子

的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。

公房

指國家所有的房產(chǎn)。分直管公房（房管機關直接

管理的公房）和自管公房（全民所有制的機關團

體和企事業(yè)單位自行管理的公房）O

房屋公有權

國家和集體所有制單位對其房屋享有占有，使

用，收益和處分的權利。

公產(chǎn)房

指全民所有制和集體所有制等組織所擁有的房

產(chǎn)。

絕賣

指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標

的物所有權發(fā)生轉移。一般指典當期滿不贖，逾

期10或30年的成絕賣。對有絕賣條件的典當關

系，雙方同意回贖的，允許回贖。

房屋白契

房屋買賣，典當，贈與及交換時，當事人雙方所

訂立的契約。

遺產(chǎn)房屋分割

指遺屋共同繼承人分割遺屋。共同繼承的遺屋是

共同繼承人的共有關系，一經(jīng)分割便成為個人獨

有。

房產(chǎn)共有人優(yōu)先購買權

指按份房產(chǎn)共有人欲將房產(chǎn)出賣時，在同等情況

下房產(chǎn)其他共有人享有優(yōu)先購買該房產(chǎn)的權利。

共同共有房產(chǎn)

指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份

額地享有平等的所有權。

私房分割

指多個公民共有的房產(chǎn)分割成各自所有。私房共

有分按份共有和共同共有。

房屋中外合資產(chǎn)

指中華人民共和國政府，企業(yè)或其他經(jīng)濟組織與

外國政府，公司，廠商或個人等合資，合作建造,

購置的房產(chǎn)。

僑房

一般指華僑，僑眷，歸僑，歸國華僑學生的房地

產(chǎn)。

房屋他項權利

指由他項權利人與產(chǎn)權人用契約形式設定的權

利。如抵押權，典權，地役權，地上權等。

房屋有限產(chǎn)權

指房屋所有人不享有完整的所有權。這種有限產(chǎn)

權，主要是有限產(chǎn)權受到限制，即不允許自由轉

讓。

CBD什么樣？

CBD即CentralBusinessDistrct（中央商務區(qū)），

許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的CBD,如

紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)，現(xiàn)在,

北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望

路，南至通惠河，北至朝陽北路的區(qū)域內(nèi)。CBD

應具備以下特征：現(xiàn)代城市商務中心，匯聚世界

眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟、金融、商業(yè)高度集中，眾

多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善

便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。

什么是訂金

“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑

庭。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意

向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時

認購協(xié)議,通常的做法是在約定所選房號、面積、

房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在

此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即

取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權，在約定的時間

內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。

中空玻璃

目前越來越多的商品房采用塑鋼窗內(nèi)鑲中空玻

璃，中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代

門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層

甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻

璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）

狀態(tài)，故稱”中空玻璃、這種技術的運用使門窗

的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面

為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限

度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚

至為落地窗。

復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一

種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上

下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個

1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層

式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5?6米），

復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等,

上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁

柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式

住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特

別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足

了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目

的。

印花稅

印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，

包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)

生產(chǎn)權轉移時所書立的產(chǎn)權轉移書據(jù)，稅率為萬

分之五。

契稅

契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂

契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）

征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動征收

的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、

承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為

3%-5%o

個人住房擔保貸款

是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所

有權的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其

貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人

到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處

理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還

本息責任。

什么是歐式裝飾風格

歐式裝飾風格在不同歷史時期有不同的特征，它

先后受到羅馬式、哥特式、文藝復興式、巴洛克

式、洛可可式等藝術風格的影響。比如哥特式裝

飾多采用框架鑲板形式，常做尖頂裝飾，裝飾紋

樣采用旋渦形的曲線和植物型。而巴洛克式源自

法國，家具表面鑲嵌象牙和鍍金，具有流動感極

強的線條和繁復華麗的雕式。

SOLO

SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單

獨飛行；

SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO

是一種生活；

SOLO是市中心精準住宅。

在這個喧囂的城市里，有著越來越多行色匆匆的

年輕人。他們懷著青春和夢想在城市里奔忙。

他們有著和前代人不同的生活，他們需要一處能

夠負擔起的，真正屬于自己的容身之所。不需要

太大，不需要奢華，方便、舒適是最高的標準。

SOLO戶型新概念之定義

SOLO戶型是有別于目前市場上通常意義上的

戶型，他的定義是：

SOLO戶型就是個性化的尊重客戶生活方式的

的精準居住空間。他的戶型要素是：

1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的

青年人

2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調(diào)個性化界面

3?每套建筑面積在35平方米左右，

4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，

也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的

生活空間設定來源于居住者本身。

5.SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調(diào)

舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。

廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚

房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，

SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集

合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

6.SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，

同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者

個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24

小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自

助式健身房等等，

7,全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。

8,提供推托出租和包租業(yè)務。

9.外銷或內(nèi)銷外租

SOLO主張

青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁

有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺

惺的居住生活決裂

拒絕把青春寄放在別人的房子里

拒絕在別人的房子里洗澡

拒絕在別人的房子里做愛

拒絕在別人的房子里遭遇寂寞

拒絕泡吧歸來又去了別人的房子

拒絕加班歸來又去了別人的房子

拒絕旅游歸來又去了別人的房子

拒絕帶著一千種玩具搬家

拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重

的老狗

獨立獨立獨立自由自由自由并有一處精確

的空間全力支持它！

既然20歲就能擁有自己的小豪邸，何必等

到40歲再享受生活

VS

VS是英文VILLASTYLE的縮寫，意思

是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映

了樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。VS戶型概念將為白領、私

企老板等提供一個“別墅式”的居住環(huán)境，這些

戶型由三層組成，面積在150平方米左右。

什么是酒店式公寓

酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒

店式的服務,公寓式的管理”，市場定位很高。酒

店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類

型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，

具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒

店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不

遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公

寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳

統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家

庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至

如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更

多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公

寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。

與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別

酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在

于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，

由于擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理

公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁

有私家產(chǎn)權的酒店。

酒店式公寓

目前，許多項目都宣傳自己提供酒店式服

務，但提供酒店式服務與“酒店式公寓”并非一

個概念。綜合多位業(yè)內(nèi)專家的解釋，酒店式公寓

是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置

一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)、聘請專

業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并

由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公

寓，其大多會被用做投資使用。

開盤

一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時

間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時，可以交納

預付款，正式簽約并辦理貸款等相關手續(xù)，也有

些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。

抵債房

“抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債

務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由

債權人上市出售的房屋，并不包括開發(fā)商抵押給

銀行的抵債房。

地產(chǎn)價格泡沫

地產(chǎn)價格泡沫如果土地價格成倍、甚至幾十倍地

飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。日本的地產(chǎn)價格暴

漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，

在上世紀80年代的10年間上漲了5倍,地價市

值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總

值的4倍,土地單價為美國的100倍。1991年

以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過

來。

認購

一般也稱作內(nèi)部認購。是指項目在尚未完全取得

銷售手續(xù)之前的預訂銷售方式。一般只交納較少

的定金，不能簽訂正式的銷售合同。

混合型REITs

混合型房地產(chǎn)投資信托REITs既擁有物業(yè)，又

提供信貸。

房地產(chǎn)投資信托

簡而言之,房地產(chǎn)投資信托(REIT)就是一家致力

于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地

產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠

房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交

納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構成、收

入來源和收益分配均要符合一定的要求。對

REIT