房地產(chǎn)策劃資料大全(中)

策劃人的21條軍規(guī)

第一條軍規(guī)：銷量是檢驗(yàn)策劃成效的唯獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)。

衡量策劃人的好壞標(biāo)準(zhǔn)只有一條，就是提升多少銷售業(yè)績，策劃人地威嚴(yán)就是提升的銷售業(yè)績，其他一切

是空談。

第二條軍規(guī)：策劃團(tuán)隊(duì)至高無上。

策劃人信奉團(tuán)隊(duì)合作的力量，彼此尊重，互相鼓勵(lì)，共同迎接挑戰(zhàn)，為共同的成就而深感榮耀。策劃人尊

重英雄，但反對(duì)個(gè)人英雄主義，策劃人相信，如果一個(gè)企業(yè)或團(tuán)隊(duì)需要*一位英雄才能成功，這個(gè)企業(yè)或團(tuán)

隊(duì)已時(shí)刻活在危險(xiǎn)之中，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)是策劃企業(yè)、單個(gè)策劃人生存和永續(xù)發(fā)展的最佳資源

第三條軍規(guī)：策劃職業(yè)不是僅次于總統(tǒng)的職業(yè)，而是等同*女

策劃是開發(fā)身體大腦的職業(yè)。

第四條軍規(guī)：策劃人的角色是扮演專家和顧問的角色，是幫助企業(yè)解決問題。

策劃人應(yīng)該有?種心態(tài)，就是隨時(shí)隨地是在“幫助”企業(yè)，幫助媒體的心態(tài)。

第五條軍規(guī)：策劃業(yè)界沒有大師，任何人面對(duì)新項(xiàng)目一切都是從頭開始

策劃人尊重權(quán)威，但不崇尚權(quán)威，策劃人認(rèn)為：權(quán)威只能代表某些方面或者某些經(jīng)歷曾經(jīng)比策劃人優(yōu)秀，

而環(huán)境是變幻莫測(cè)的，老標(biāo)準(zhǔn)和老方法不一定管用。

第六條軍規(guī)：策劃人只做創(chuàng)造資源的事，不做消耗資源的事！

策劃人的使命是創(chuàng)造文化、創(chuàng)造生活、產(chǎn)生社會(huì)文化價(jià)值；對(duì)社會(huì)而言，策劃人是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)者！對(duì)企業(yè)

而言，策劃人是企業(yè)的運(yùn)營顧問。為社會(huì)、為客戶創(chuàng)造資源是策劃人生存與發(fā)展的基礎(chǔ)，消耗貨源只能導(dǎo)

致策劃人成為被剔除的一群！

第七條軍規(guī)：先做人，后做事；做實(shí)在人，干專業(yè)事

策劃人要有高度的責(zé)任心，誠信、科學(xué)地對(duì)待工作；勤奮工作、專業(yè)的精神使策劃人贏得勝利。

第八條軍規(guī)：每天都是新的開始，策劃人以超越自我，超越企業(yè)及客戶的期望為榮

策劃人尊重每一位曾為策劃人企業(yè)過關(guān)斬將的策劃元?jiǎng)祝磳?duì)有人躺在功勞簿上不思進(jìn)取

策劃人尊重每一位為企業(yè)贏得利益的策劃功臣，但反對(duì)有人投機(jī)取巧，鼠目寸光，策劃人堅(jiān)持：沒有一種

利益值得以犧牲策劃人的信譽(yù)為代價(jià)。

第九條軍規(guī)：點(diǎn)子時(shí)代已經(jīng)過去，單點(diǎn)不能實(shí)現(xiàn)整體突破。

第十條軍規(guī)：策劃之后需落地，執(zhí)行力大于策劃力，三分策劃，七分執(zhí)行

第十一條軍規(guī)：策劃人不崇拜英雄，以打倒英雄為己任，應(yīng)低調(diào)做人，高調(diào)做事

低調(diào)做人，可以在你周圍保持健康的空氣，不要言必稱大師，那是虛弱的表現(xiàn)，策劃人應(yīng)高調(diào)做事，

才可以贏得支持和聲譽(yù)。

第十二條軍規(guī);原創(chuàng)第一

原創(chuàng)決定性的、連續(xù)性的市場(chǎng)第一拉動(dòng)力！

策劃人價(jià)值在于原創(chuàng)，策劃人是把激情與嚴(yán)謹(jǐn)集於一身的人。策劃人不排斥仿照，但策劃人拒絕抄襲，策

劃人期望有靈魂的想象和有執(zhí)行力的創(chuàng)意。

第十三條軍規(guī)別把自己太當(dāng)回事，要把事當(dāng)回事！團(tuán)隊(duì)屬于客戶、尊重從尊重工作開始

只有具有共同價(jià)值觀，相互依靠、相互信任、相互支持、相互尊重、相互需要的人，才構(gòu)成團(tuán)隊(duì)！項(xiàng)目團(tuán)

隊(duì)就是屬于客戶的團(tuán)隊(duì)，他們?cè)谌魏螘r(shí)候都以客戶的利益為最高利益。只有這樣他們才能創(chuàng)作出為客戶實(shí)

現(xiàn)利益的作品。也只有這樣，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)才能在為客戶服務(wù)期間主動(dòng)發(fā)覺客戶的需求，主動(dòng)提供專業(yè)服務(wù)。

他們會(huì)很自豪的說：我正服務(wù)于我的客戶！

團(tuán)隊(duì)成員在團(tuán)隊(duì)是否獲得大家的尊重取決于他是否足夠尊重自己的每一項(xiàng)工作。策劃人沒有只是簡單應(yīng)對(duì)

的工作，沒有自己不中意的出品。策劃應(yīng)人常說：別把自己太當(dāng)回事，要把事當(dāng)回事！

第十四條軍規(guī)沒有狀態(tài)就不要工作，有所為，有所不為、能力決定空間

策劃人應(yīng)深知自身、企業(yè)的發(fā)展來自客戶信任的不斷積存。因此強(qiáng)調(diào)對(duì)客戶的每一項(xiàng)工作負(fù)責(zé)。不因人廢

事，堅(jiān)持自己應(yīng)有的專業(yè)原則與專業(yè)態(tài)度，是做好客戶托付的每個(gè)項(xiàng)目的前提。在策劃人只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

做自己比別人做得更好的事！

團(tuán)隊(duì)的能力有多少，未來的空間就有多大！因此，策劃人的團(tuán)隊(duì)杜絕任何不良工作習(xí)慣，要求每個(gè)團(tuán)隊(duì)工

作成員在投入工作前充分激活自己的思維，使自己在工作中始終都保持最佳的工作狀態(tài)。否則一個(gè)環(huán)節(jié)的

工作質(zhì)量會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的能力有多大就在公司承擔(dān)多少責(zé)任、獲得多少資源和利益！沒有狀態(tài)

就不要工作！

第十五條軍規(guī)實(shí)操最重要，專業(yè)只是解決問題的工具、事實(shí)的一半是真相

一切的專業(yè)都只是解決問題的工具，策劃人創(chuàng)造的是客戶所托付課題的解決方案，絕不能只是展現(xiàn)專業(yè)的

文本。因此，策劃人為客戶提供具有科學(xué)性與可執(zhí)行性的專業(yè)方案，不唯專業(yè)而專業(yè)！專業(yè)一定強(qiáng)調(diào)客觀

的研究，在繁復(fù)的事實(shí)背后尋找事物存在和發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律?！笆聦?shí)的一半是真相！”是策劃人始終不一

的責(zé)任和信條。而專業(yè)的出品就是對(duì)社會(huì)資源整合后的，符合事物發(fā)展的客觀規(guī)律和必然趨勢(shì)的行為策略。

因此，策劃人交給客戶的是實(shí)效性方案而不是漂亮的方案！方案的實(shí)際操作性最重要。

第十六條軍規(guī)一分錢的項(xiàng)目和一百萬的項(xiàng)目一樣做！

對(duì)于策劃人而言，不管項(xiàng)目的經(jīng)營狀況如何，策劃人職責(zé)就是盡團(tuán)隊(duì)的能力提供最優(yōu)化的方案與服務(wù)。因

此，從專業(yè)角度而言，一分錢的項(xiàng)目和一百萬的項(xiàng)目一樣做！

第十七條軍規(guī)：做足一百分是本分

一百分是完美的表現(xiàn)，追求顧客中意，追求完美服務(wù)，是策劃人的工作標(biāo)準(zhǔn)。不要以為這是高要求，如果

你能實(shí)現(xiàn)一百分，不過是剛剛完成了任務(wù)而已。

第十八條軍規(guī)關(guān)注策劃的每一個(gè)細(xì)節(jié)，好的結(jié)果來自過程的完美

任何?件工作的成績都來自完美的工作過程。因此，策劃人崇尚簡單治理，在工作中關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)

工作過程的關(guān)鍵點(diǎn)控制，強(qiáng)調(diào)良好的工作環(huán)境，進(jìn)取的工作氛圍，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)平臺(tái)，有良好的工作間去創(chuàng)

造性地工作。

第十九條軍規(guī)：簡單、簡單、再簡單

不要太夸張，不要虛張聲勢(shì)，更不要節(jié)外生枝。尋找捷徑是策劃人的首要方法。同樣的一件策劃案，如果

你能完成得比別人更簡單，就是好樣的

第二十條軍規(guī)：策劃就是算帳的過程，省錢、省錢、再省錢

第二十一條軍規(guī)：與時(shí)俱進(jìn)，要么上去，要么就出去

永遠(yuǎn)保持進(jìn)取，保持開放心態(tài)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)中的一切都與學(xué)習(xí)、進(jìn)取、開放心態(tài)相關(guān)，所以生存的第一要訣

就是學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)再學(xué)習(xí)，進(jìn)取進(jìn)取再進(jìn)取，開放開放再開放。懶于學(xué)習(xí)、沒有開放心態(tài)和與時(shí)俱進(jìn)觀念的人，

實(shí)際是在挑選落后，也就是在挑選離開策劃業(yè)。

如何進(jìn)行房地產(chǎn)系列廣告策劃

現(xiàn)結(jié)合具體廣告?zhèn)€案綜述如下，僅供同行參考。

報(bào)紙系列廣告策劃之一：形式與形象

系列廣告既為系列，就需要有一個(gè)統(tǒng)一的表現(xiàn)形式，以實(shí)現(xiàn)系列廣告的成效，否則，廣告前后無法形

成連貫性，從而影響廣告成效的發(fā)揮。就形式與形象的表現(xiàn)而言，主要通過以下幾方面來實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然，在

不同的廣告策劃中，由于策劃環(huán)境的不同，會(huì)有一定的差異。

1、廣告整體形象統(tǒng)一

對(duì)于廣告整體形象統(tǒng)一，往往可以通過廣告Ck統(tǒng)一的發(fā)布版式、統(tǒng)一的發(fā)布版面和統(tǒng)一的風(fēng)格來

實(shí)現(xiàn)，特別需要內(nèi)容核心形象的統(tǒng)一。這種個(gè)案如西部電子開盤的系列廣告，在4月2日至6日的三則廣

告中都有充分的表現(xiàn)。

2、系列廣告的提示性

對(duì)于系列廣告的提示性，這是開發(fā)商為、了讓受眾更好地接受系列廣告的信息，所采取的一種手段，

比如在金色時(shí)代”金色時(shí)代商住公寓系列廣告之XX篇”、西部電子”請(qǐng)注意4月3日、5日、6日、8日的西

安晚報(bào)”等等。

當(dāng)然，關(guān)于系列廣告的提示方法，還有多種多樣，比如今天廣告突出醒目地提出一個(gè)懸念，在其下用

小字標(biāo)識(shí)"敬請(qǐng)留意明日廣告"等。當(dāng)然也有廣告不明確說明，而寓系列于策劃之中。

3、系列廣告的綱與目

對(duì)于系列廣告的綱與口，主要表現(xiàn)為廣告主題的明確闡述與分題的反復(fù)訴求。系列廣告的標(biāo)題制作往

往為雙行或更多，表現(xiàn)在形式上，就是統(tǒng)一一個(gè)綱（系列廣告主題，若表現(xiàn)方式不完全統(tǒng)一，需意義一致），

張揚(yáng)一個(gè)目（廣告分述子題）。

比如紫薇系列廣告陽光行動(dòng)之一”全景陽光，與您共享-紫薇城市花園開創(chuàng)戶型設(shè)計(jì)新理念，二期鄭重

推出“全景陽光"戶型"（3.22《西安晚報(bào)》），陽光行動(dòng)之二"生活的陽光，生態(tài)的紫薇-紫薇城市花園開創(chuàng)戶

型設(shè)計(jì)新理念，鄭重推出"全景陽光"戶型"（4.5《西安晚報(bào)》）。

4、系列廣告的溝通性

對(duì)于系列廣告的溝通性，就是您的廣告首尾要相互連貫，或并列，或遞進(jìn)，或倒置等，您的廣告要在

充分宣揚(yáng)主題的同時(shí):要與受眾充分溝通，比如您的提醒，廣告的照管等。

報(bào)紙系列廣告策劃之二：內(nèi)容與個(gè)性

系列廣告的內(nèi)容對(duì)于決定系列廣告的質(zhì)量具有質(zhì)的決定作用。僅有形式的完美，只能是吸引受眾關(guān)注

您的樓盤，而對(duì)銷售不會(huì)有太大的促進(jìn)作用。對(duì)于系列廣告的內(nèi)容，應(yīng)充分與樓盤個(gè)性結(jié)合，從某種意義

上講，系列廣告同單一廣告的策劃一樣，必須有自己"特殊的銷售主張"（另?說法是，系列廣告可以不必

過分強(qiáng)調(diào)”特殊的銷售主張"，有待商榷，此處略），同時(shí)還需要注意競(jìng)爭廣告的表現(xiàn)。

1、內(nèi)容主題要統(tǒng)一

系列廣告中各篇廣告的策劃必須服從于一個(gè)統(tǒng)一的主題，這個(gè)主題同時(shí)是樓盤的一個(gè)有力賣點(diǎn)，即”

特殊的銷售主張”。比如紫薇系列廣告陽光行動(dòng)系列，主要突出的是“全景陽光"戶型，以此為主題，通過系

列廣告讓受眾充分了解"全景陽光"戶型的各個(gè)側(cè)面，從而達(dá)到宣傳目的。

2、各篇廣告要"獨(dú)立"

系列廣告各篇獨(dú)立主要是要在統(tǒng)一的主題之一，要充分表現(xiàn)分題的個(gè)性特點(diǎn)，以讓市民對(duì)該樓盤特點(diǎn)

有深入、透徹的了解。

比如，對(duì)于一座樓盤不同的銷售對(duì)象（依據(jù)市場(chǎng)定位），可以就樓盤的同一賣點(diǎn)對(duì)各個(gè)銷售群體進(jìn)行

差異化訴求，從而獲取更多的銷售機(jī)會(huì)。

對(duì)于同一項(xiàng)目不同樓盤的相繼開盤，系列關(guān)高可以借助先前開盤及銷售的情勢(shì)，"遞進(jìn)式“訴求新開盤

的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。

對(duì)于同一樓盤的各種優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，可以分而道之，此時(shí)的主題需要有一個(gè)比較理想、虛擬化的表述，以

能充分表述各優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。

3、各篇廣告要“照管"

系列廣告之所以能發(fā)揮比單一廣告更大的威力，就在于它的系列性，這種系列性不僅需要通過有意的

提示來表現(xiàn)，更需要通過精心的“層次設(shè)計(jì)”來發(fā)揮系列廣告的“引力作用"，即充分吸引受眾的關(guān)注，從而達(dá)

到目的。

對(duì)于照管，最便利的方法是通過高密度的廣告投放，來實(shí)現(xiàn)系列，此種方式耗費(fèi)大，極易造成浪費(fèi)，

計(jì)策劃的要求較高。開發(fā)商如果需要通過此種方式來實(shí)現(xiàn)系列，其廣告最好與銷售促進(jìn)或公關(guān)結(jié)合，其對(duì)

于銷售的成效才會(huì)大大增強(qiáng)。

最為人注意的“照管”方式是懸念，此種方式通過與促銷結(jié)合，其成效極佳，而且開銷相對(duì)較少。開發(fā)

商運(yùn)用此種方式，需要精心策劃，懸念應(yīng)從受眾，特別是目標(biāo)銷售群體的心理作為切入點(diǎn)，以此作“餌”，

方能將目標(biāo)對(duì)象"步步誘近"，從而實(shí)現(xiàn)廣告目標(biāo)。

另一照管的方式是生活故事法。此種方式在西安房地產(chǎn)界運(yùn)用不多，在外地某些城市有一定的表現(xiàn)。

在其它消費(fèi)領(lǐng)域，生活故事法運(yùn)用如同"家常便飯'

4、廣告賣點(diǎn)要突出

系列廣告主題是賣點(diǎn)，各分題也同樣是一個(gè)賣點(diǎn)。強(qiáng)點(diǎn)突出賣點(diǎn)，主要是從便于受眾懂得并接受信息

的角度出發(fā)。由于系列廣告常常不象策劃者所想的那樣，專心關(guān)注系列廣告，受眾收到的或許只是某一期

樓盤的某一個(gè)訊息，所以必須強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)。特別是對(duì)于一些系列廣告間隔太長的廣告計(jì)劃而言。

以上就系列廣告的大致表現(xiàn)情形進(jìn)行了簡單介紹，在具體的操作時(shí)，由于面臨的策劃環(huán)境不同，常常

會(huì)表現(xiàn)出差異。最終的關(guān)鍵是在于營銷計(jì)劃制定者的靈活把握與精心計(jì)劃。

目錄

第一部分房地產(chǎn)戶型策劃................................................................................................................................................5

戶型需要策劃..........................................................................................5

戶型簡史..............................................................................................5

好戶型的標(biāo)準(zhǔn).........................................................................................

立體戶型面面觀...................................................................................7

大戶型？小戶型？.................................................................................8

面積多大才合適？.................................................................................9

戶型之首一一客廳................................................................................10

主臥............................................................................................11

廚房............................................................................................11

洗手間的問題....................................................................................12

陽臺(tái)............................................................................................14

戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì)....................................................................................15

第二部分售樓書該說點(diǎn)啥...............................................................................17

第三部分關(guān)注購房中的感性行為.........................................................................19

第二部分關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)摸索................................................................21

一、成本+競(jìng)爭？消費(fèi)者+競(jìng)爭？...................................................................21

二、金子？銀子？................................................................................22

三、開盤：高開低走？低開高走？..................................................................22

尾盤：降價(jià)清貨？精細(xì)營銷？......................................................................23

“低開高走”的實(shí)際操作問題......................................................................25

第一部分房地產(chǎn)戶型策劃

可以說，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)口成敗極為關(guān)鍵的因素。那么什么樣的戶型

類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來的生活需

求呢？在此我們對(duì)涉及戶型的一些問題作些探討，期望我們的研究心得能給您一定的幫助。

戶型需要策劃

表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖

等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。

其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒服性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)

者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)第一是市場(chǎng)問題，

其次才是技術(shù)問題。

世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶型。而要讓戶型能恰

到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在需求，不僅需要研究這?部分消費(fèi)者的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)

特點(diǎn)，而且需要充分考量項(xiàng)目所處的地理特點(diǎn)、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造

等一系列因素，讓戶型定位切合項(xiàng)目整體定位。而這一切，明顯不是設(shè)計(jì)所能解決的問題而只能是項(xiàng)目策

劃人的工作，設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開展工

作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。

戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：

1、戶型類別配置。想吸引所有消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所有消費(fèi)者都吸引不到。因此戶型策劃的首要

工作即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平

面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、

四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？

2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場(chǎng)實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間

消費(fèi)者對(duì)戶型面積的要求存在龐大差異。香港人通常將70nf做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過

100就是同一城市，不同類別的消費(fèi)者對(duì)面積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在100m‘左右，有

的期望三房能做到130itf以上甚至170m!；有的喜愛70m*的二房，有的中意二房超過90itf……那么具體

到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，明顯需要精心策劃。

3、戶型類別分布。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目中都見過一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，

其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、

或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價(jià)

最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離

這一點(diǎn)，收成的就可能是積壓或低價(jià)低利潤。

4、戶型功能配置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽臺(tái)？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？

要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問題也應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的高度

來注視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。

戶型簡史

時(shí)間的流轉(zhuǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住

觀念我們對(duì)“戶型”的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷史。

坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上房，東住兒女，西廂是灶堂

柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這就是

咱中國老百姓最理想的“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別，基本設(shè)計(jì)

思路概無二致。

這樣的“戶型”自然是好——寬闊舒服，功能分區(qū)明確。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太

低，而且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。

這樣的“戶型”現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。

解放了，日子好像是好過些了，不識(shí)時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街

頭要房住。國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)覺自己銀子實(shí)在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓,

小平房，公用廚房公共廁所，先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型”，說什么也住

著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么看，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰還來不及，誰想那么多。

轉(zhuǎn)眼是80年代，改革開放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善，琢磨起住房問題自

然就順理成章。大伙很快就發(fā)覺這大走道的筒子樓實(shí)在不是好“戶型”，都期望能弄個(gè)“成套房”。是啊，

有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成年子女?dāng)D在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔(dān)憂別人眼

饞吃得艱苦一點(diǎn)別人也不會(huì)知道、有自家的廁所不用排隊(duì)再冷的冬天起來也無大礙、還有個(gè)小陽臺(tái)讓人種

點(diǎn)花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實(shí)在太美了！

可很快人們又發(fā)覺還是不對(duì)勁：廳里實(shí)在太小，放個(gè)大彩電看著耀眼，放在房里吧父母兒女來看又不

方便；還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更小；洗衣機(jī)想就近水龍頭

放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人的生活裸露無遺。于是人們盼望能住上客廳、

廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。

這樣的房子還是有人不中意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛勞一天晚上想好好泡個(gè)澡也不

方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳

里怎么也沒絲兒風(fēng)？想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué)習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫妻倆想瘋狂一

回也怕影響孩子父母……很快，在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通

風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來了。

有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。

有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。

有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型.

好戶型的標(biāo)準(zhǔn)

挑選一種戶型，挑選一個(gè)生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會(huì)帶來對(duì)戶型的不同懂得,

而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更換的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，

就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒服享受的戶型;

是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境和諧且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；

是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。

一套好的戶型，第一必須是每一個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”的

顯現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實(shí)用面積，也符合中國人的消費(fèi)心理。

一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開：

1,動(dòng)靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有動(dòng)氣、

有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室明顯需要最大程度的寧靜，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人

能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。

2,公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的

方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室

（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。

3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為

了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬闊、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)

生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開.

一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。

如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的

“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。

廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，影響一家

人的食欲。

衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁育細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)

透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。

臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。

?套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保輝煌的陽光能照射房間，如有不便之處，則

第一滿足的應(yīng)是客廳與主臥。

當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的

也是安排客廳與主臥朝向景觀。

好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。

好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便修

理檢查，還節(jié)省材料。

立體戶型面面觀

目前市場(chǎng)上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復(fù)式）和錯(cuò)層式。

所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層面，而且這兩個(gè)樓層面的豎直投影面一樣是重合的，兩個(gè)

樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢住宅內(nèi)的“502”號(hào)房和“602”號(hào)房

通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）。

很明顯，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強(qiáng)，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘成效遠(yuǎn)非平面

戶型和錯(cuò)層式所能比擬。

一樣說來，復(fù)式住宅的入戶門均設(shè)在低層，這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)閺娜藗兊木幼⌒睦韥砜?，進(jìn)門應(yīng)該

是第一層，若再往下走則有進(jìn)地下室的感覺。所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會(huì)客廳、商務(wù)間、餐廳、廚

房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆?dòng)不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室；而上層則宜設(shè)置對(duì)隱秘性要求

較高的主人臥室、次臥室、家庭起居室等，復(fù)式上層并非是一樣客人可以進(jìn)入的。

復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米，否則不僅行走不方便,

家具也難以搬上去。樓梯的位置安排也頗有講究，一樣設(shè)于廳堂的角落，以避免占用過多的空間。在下層，

樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺(tái)面積。

顯而易見，復(fù)式住宅面積一樣都很大，動(dòng)輒200nf以上，而且其單價(jià)通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的

平面住宅要高，因而其總價(jià)非同小可，不是一樣人所能承擔(dān)。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來的如影視

劇里西方“資產(chǎn)階級(jí)”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動(dòng)！

而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個(gè)完全不同的平面，而是通過

將同一層面中的部分抬高一米半米，從而有效地實(shí)現(xiàn)日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、

學(xué)習(xí)，都可在不同的功能層面上進(jìn)行，較好地滿足了人們對(duì)現(xiàn)代家居的需求。

錯(cuò)層式戶型的帶給人們錯(cuò)落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩，既增

加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來在各地特別是上海大行其道

大受歡迎。今年以來一些地方又先后推出了不少三錯(cuò)層戶型：進(jìn)門的第一層面為公共活動(dòng)區(qū)，南面是大開

間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級(jí)樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房兒童房或客房，

連續(xù)向里上幾級(jí)樓梯是第三區(qū)即主人活動(dòng)區(qū)，同樣是大受歡迎甚至顯現(xiàn)搶購。

1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯(cuò)層式：

進(jìn)門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動(dòng)空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動(dòng)

空間。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領(lǐng)先30年”，而且“使用面積大于建筑面積”，憑借這一創(chuàng)新戶型，

很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出80%以上，不少眼光獨(dú)到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！

大戶型？小戶型？

由于生活方式、居住觀念、消費(fèi)者所屬社會(huì)階層、房價(jià)差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對(duì)

大戶型、小戶型的懂得大不相同。

香港有“千豪宅”的說法，1000平方吹多大？90多平方米而已。在深圳、廣州、上海，一樣認(rèn)為

130平方米以上為大戶型。而在北方的大部分城市，好像只有170平方米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅二

從內(nèi)部空間設(shè)計(jì)角度來看，戶型面積越小，難度越大。因?yàn)橐獡钢且稽c(diǎn)點(diǎn)空間的確很難做出新穎別

致的花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單，一樣就

是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等“五大件”，功能分區(qū)也不盡完美。而大面積戶型就讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮的余地就較

大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝

間、更衣室、主臥觀景陽臺(tái)等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、

復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。

值得特別一提的是，小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問題。一樣說來，在小戶型的買家中，結(jié)婚未久的年輕

人是絕對(duì)主力。這些消費(fèi)者的小孩還很小或即將產(chǎn)生，而在目前國內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，又需要夫婦兩人

都上班工作，他們正是最需要聘請(qǐng)保姆家庭！但目前市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)際情形是只有三房以上大戶型才帶保姆房，

而二房戶型帶保姆房的則為數(shù)寥寥。消費(fèi)者挑選小戶型的很大原因是由于其總價(jià)較低、月供輕松，那么增

加一間保姆房所帶來的壓力，目標(biāo)消費(fèi)者能否承擔(dān)？期望大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研公

司能對(duì)此做一番深入研究。

從整棟樓或整個(gè)項(xiàng)目的來說，大小戶型的配置比例也是一個(gè)必須仔細(xì)研究、謹(jǐn)慎對(duì)待的問題。戶型單

一則由于客源供給面狹窄，抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素養(yǎng)面的

同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢。正因?yàn)槿绱?，因而采取此一戶型配置需要精確、深入的

前期市場(chǎng)研究，但一旦定位準(zhǔn)確，其收益也非同一樣。而一些項(xiàng)目由于對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者界定不清或期望將所

有類別消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，于是從3、40nf的單身公寓到二房、三房、四房直至200nf以上的復(fù)式一應(yīng)俱全。

看起來不同需求的客戶均能得到滿足，實(shí)際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺一一開奔騰

的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔騰進(jìn)進(jìn)出出心里也別扭。因此大、小戶型相互比例配

置合適，戶型既有層次又有相對(duì)同一性，既錯(cuò)落有致又充實(shí)豐富，則客戶挑選余地大，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性也好。

究竟是多少的比例才恰當(dāng)，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對(duì)市場(chǎng)的深入了解才能得出。

戶型的配置決定了項(xiàng)目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進(jìn)行土地價(jià)值分析判定：景觀豐富、交通

便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點(diǎn)又無特別缺點(diǎn)的，則以中等戶型為主；

而地塊較差時(shí)則應(yīng)以總價(jià)較低的中、小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積

公寓甚至酒店式公寓。

面積多大才合適？

在所有涉及戶型的問題中，最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心的當(dāng)屬以下兩點(diǎn)：各戶型類別在項(xiàng)目

中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因?yàn)榍罢邔Q定項(xiàng)目主要賣給誰，而后者則將決定項(xiàng)目是否真正

能滿足這些人。

不同的消費(fèi)對(duì)象有著截然不同的需求，那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標(biāo)消費(fèi)者心意

的呢？我們認(rèn)為，必須從以下三個(gè)方面綜合權(quán)衡。

消費(fèi)者對(duì)應(yīng)性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在30歲以

下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動(dòng)因主要是工作時(shí)間不長，積蓄不多而又期望擁有一片自己的小天

地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)五臟俱全，但對(duì)每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字

號(hào)的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應(yīng)超過50mL否則就失去了過渡房的本意。二房二廳、三房二

廳所面對(duì)的則是最復(fù)雜的消費(fèi)群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為富裕，

因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當(dāng)然更期望購買房間

較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級(jí)白領(lǐng)，雖然購買力強(qiáng)勁但較為實(shí)用主義，認(rèn)為布局合理、

面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70m‘還是100m1?三房是做100還是130m1?需要我們精確區(qū)分

目標(biāo)消費(fèi)者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對(duì)應(yīng)。四房以上或150itf以上的房子，其面積敏銳度

相對(duì)較差，但也只有深入分析口標(biāo)消費(fèi)者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。

舒服性。房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫

馨、親切、舒服的家居空間。舒服性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進(jìn)深

及面積。

房子越大則舒服度越高被不少人認(rèn)為是理所當(dāng)然，事實(shí)并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里擺設(shè)的是

沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小

讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以4.5米為宜最

大不應(yīng)超過5米最小不應(yīng)小于3.5米。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動(dòng)出

發(fā)的辯證關(guān)系。

除人的視角、人的活動(dòng)外，舒服性還應(yīng)考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)家具

電器、又無助于人的活動(dòng)、亦不能增加藝術(shù)樂趣，則只能增加購買費(fèi)用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時(shí)間與難度，

舒服性自然也就大打折扣。

地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型面積有著不同的要求，其實(shí)是舒服性的延伸。

這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問題。比如大連人大多認(rèn)為二房二廳應(yīng)該有個(gè)90nf甚至100m!,而在深

圳，恐怕就很少有人能懂得90肝以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費(fèi)。多數(shù)深圳人眼里的三

房應(yīng)該在105-115nf之間，而大連人則明顯認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。

戶型之首一客廳

毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因?yàn)樗沁M(jìn)入一個(gè)家庭給人的第一視野、是一

家大小盡享天倫之樂時(shí)最主要的活動(dòng)空間、是迎賓會(huì)客的最重要場(chǎng)所。因此我們說客廳是戶型之首，在設(shè)

計(jì)中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。

在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。

上一篇文章我們提到，視總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在3.8—5米之間，過大或過窄都與人們的家居

生活規(guī)律有沖突。而在通常情形下，進(jìn)深與開間之比不宜超過1.5,否則也將在因過于狹長影響使用。

陽臺(tái)幾乎是一套房子里唯獨(dú)可以與外界自然環(huán)境交流、對(duì)話的空間，是最開揚(yáng)、通暢的地方，我們認(rèn)

為必須與客廳一脈相連。陽臺(tái)還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享

受，因而從這個(gè)角度看，也應(yīng)與客廳相連。陽臺(tái)必須與客廳相連還有一個(gè)重要原因：它是我們晾曬衣服的

地方，因此只能是與公共空間相通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。

如果在向陽面設(shè)置了陽臺(tái)，在背陰面能否設(shè)置次陽臺(tái)或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？

雖然不是必需，至少值得考慮！

在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當(dāng)屬客廳設(shè)計(jì)中最難決定、需要反復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費(fèi)

心血的之處。因?yàn)殚T越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)

朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之

間的走道如何安排？不設(shè)過道又如何？……這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的

方案，而只能通過對(duì)目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查拜訪來了解客戶的真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情形統(tǒng)籌

安排。

客廳與餐廳的連接也是個(gè)問題。我們?cè)谀戏娇吹蕉鄶?shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場(chǎng)，好象多數(shù)都是有

隔斷甚至錯(cuò)開。連通會(huì)使整個(gè)廳顯得開闊、通透一些；錯(cuò)開或隔斷則功能分區(qū)更清楚細(xì)致一些、小餐廳的

氣氛要雅致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也將打點(diǎn)折扣。

玄關(guān)在客廳里的顯現(xiàn)時(shí)間較晚，是相伴著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而

進(jìn)入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。但其真實(shí)價(jià)值、其存在的必要性仍為許多消費(fèi)者懷疑，因

而設(shè)置與否也需謹(jǐn)慎調(diào)查。

關(guān)于客廳，我們?cè)谶@里更想提請(qǐng)發(fā)展商注意的是隨著對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分后消費(fèi)者個(gè)性化需

求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計(jì)思路？

對(duì)于時(shí)尚、前衛(wèi)、崇尚個(gè)性、反對(duì)拘謹(jǐn)、喜愛離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不期望客廳仍舊

只是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯(cuò)落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的

工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計(jì)階段的房子，

在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時(shí)，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。

客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？

凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不摸索、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。

主臥

我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，

但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的顯現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計(jì)思想中革命性的突破之一。

主臥的顯現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強(qiáng)的獨(dú)立性，減少了家居活動(dòng)時(shí)成員之間的相互

交叉干擾，增加了生活樂趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。

主臥的顯現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志

之一，而獨(dú)立、舒服、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。

主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下：

衛(wèi)生間：我們?cè)诖筮B仍能看到有些項(xiàng)目的三房仍只有一個(gè)衛(wèi)生間，這明顯是沒有較好地懂得消費(fèi)者的

需求。主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備一

在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)口總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。

位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了一

一盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時(shí)，我們又能在不少平

面戶型的項(xiàng)目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對(duì)著客廳，整個(gè)就是自相矛盾。更有甚者，有一個(gè)

項(xiàng)目的主臥竟然直接面對(duì)餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確

定主臥位置時(shí)必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對(duì)最佳景觀朝向。

面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒服是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過

大一是造成浪費(fèi)（購買款、治理費(fèi)），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。以我們的

調(diào)查，目前深圳等地消費(fèi)者普遍期望的主臥面積在18平方米左右，北方消費(fèi)者的需求相對(duì)大些，平均值在

2530平方米左右。

窗戶：客戶的功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法

和太陽光所帶給我們的暖和、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清新宜人，它也不能

代替輕巧、和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等杰出，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢

爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺(tái)、大窗、凸窗（或日飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的

主流。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對(duì)景觀的兩堵墻都設(shè)計(jì)為透亮玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運(yùn)用。

輔助功能：在目前的住宅市場(chǎng)中，不少設(shè)計(jì)師在處理大面積戶型時(shí)，常簡單地將每一個(gè)房間按比例放

大就算了事，其實(shí)這是一種非常嚴(yán)重的浪費(fèi)，我們認(rèn)為可行的方法應(yīng)該是將功能進(jìn)一步細(xì)分，如在主臥中

就可考慮設(shè)置獨(dú)立的衣帽間、獨(dú)立的梳妝間，可以考慮設(shè)置背景音樂系統(tǒng)等。

廚房

我們關(guān)于廚房的想法可集中歸結(jié)為三個(gè)方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒服度；廚房設(shè)

計(jì)的創(chuàng)新性想法。

位置：南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢、期望廳里有“串堂風(fēng)”；北方冬天漫長，所

以北方的房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方的消費(fèi)者在廚房的位置上有著明顯不同的需求：南方

的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。但不管南方北方，我們認(rèn)為只要是平面

戶型，在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一：1、廚房是家居生活中最主要的污染

源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ?、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎

著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門；2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工

成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。其他如廚房門直對(duì)客廳、衛(wèi)生

間門開向廚房、穿過廚房進(jìn)入衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)都不太符合人居習(xí)慣。

舒服度：事實(shí)上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機(jī)一起進(jìn)入普通中國人家庭后，就已經(jīng)使廚房從大

汗淋漓、油煙滾滾的戰(zhàn)場(chǎng)開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺(tái)轉(zhuǎn)變，從而大大提高了家庭主婦主男們工作的

舒服度。以我們的觀察，無論南北方，目前多數(shù)廚房的面積在6—7平方米左右，但我們認(rèn)為，在“冰箱入

樹”已是大勢(shì)所趨、微波爐、洗碗機(jī)、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹飪中煎、炸、煮、蒸、煲分工日

益明細(xì)的今天，廚房的面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著人們生活節(jié)奏的加快，我們還應(yīng)該在深入研究國人烹飪

習(xí)慣的基礎(chǔ)上將廚房設(shè)計(jì)得更科學(xué)、更合理，更符合人們的廚房作'業(yè)的流程：在洗、切、炒的流程中，L

型廚房比“一字型”更能減少步伐移動(dòng)、節(jié)省時(shí).間、提高效率，降低勞動(dòng)強(qiáng)度；整體廚房由于能使物品各

歸其位，不僅能提高空間利用效率、減少死角，而且更方便清潔，改善衛(wèi)生狀況；我們還認(rèn)為，現(xiàn)在己經(jīng)

到了將廚房功能細(xì)分為清洗加工區(qū)和烹飪區(qū)的時(shí)候，如此一來既可最大程度地降低油煙污染，又可使揀菜、

洗菜、切菜在更為寬松閑適的空間進(jìn)行，不僅大大提高了舒服度，對(duì)鼓勵(lì)“另一半”幫忙、打下手也大有

好處，可為平淡的居家生活增加許多樂趣。

創(chuàng)新：在此我們想提出兩點(diǎn)創(chuàng)新性想法，一是在200平方米以上的戶型中設(shè)立單獨(dú)的早餐室，二是設(shè)

置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。早餐室在歐美國家十分普遍，隨著生活形狀的改變和人

們餐飲習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，在部分大戶型中不妨一試。在我們見過的一些例子中，從抽排油煙機(jī)的技術(shù)角度來看，

將廚房完全敞開一點(diǎn)問題沒有，而開放式廚房的好處不言自明一一不僅極大地拓寬了工作面積，而且能一

邊擇菜洗菜切菜一邊聽音樂、看電視，任務(wù)較重時(shí)更可發(fā)動(dòng)全家人一起動(dòng)手幫忙，真正讓炒菜成為一種生

活的輕松甚至一種享受。

洗手間的問題

中國菜肴之香、之精美文明遐邇，與此同時(shí)中國的廁所之臭、之簡單也“享譽(yù)全球”。這種只重“進(jìn)口”

而對(duì)“出口”漠不關(guān)心的現(xiàn)象好像為中國傳統(tǒng)文化中所獨(dú)有。

長久以來，廁所在中國另有一別稱一一“茅房”，由此可見其在戶型中的地位低下、不受重視。就是解

放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也還有相當(dāng)多沒有單獨(dú)的廁所。因此自80年代隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)改

善居住條件日益關(guān)注以來，我們經(jīng)歷了追求每戶有獨(dú)立洗手間、有坐式抽水馬桶、增加實(shí)用面積、追求二

個(gè)甚至三個(gè)以上洗手間等幾個(gè)階段。但受傳統(tǒng)文化根深蒂固的影響，目前的洗手間設(shè)計(jì)中仍存在諸多亟待

解決的問題：

(1)仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕，讓細(xì)菌們大量繁育、

活得悠閑。

(2)空間面積絕對(duì)不足，一些發(fā)展同將其作為輔助功能，面積壓縮得很小，在一些小戶型中其面積仍

在4平方米以下。

(3)設(shè)備水平極低，用于配置洗衣機(jī)、熱水器、電吹風(fēng)、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒

有。

(4)標(biāo)準(zhǔn)化程度低，施工質(zhì)量差。管線配置雜亂無章，影響美觀和使用，下水道容易堵塞。

(5)缺乏從用戶出發(fā)、為用戶著想的理念而只圖設(shè)計(jì)簡單、施工方便——洗手間是管線集中的地方，

長期以來都以明管配置，為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。

(6)穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設(shè)計(jì)仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳

的更比比皆是。

(7)重?cái)?shù)量不重質(zhì)量。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段討論的重點(diǎn)經(jīng)常是設(shè)計(jì)幾個(gè)洗手間，而基本不討論洗手間的具

體設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

(8)重面積不重功能布局。在廣告中、在現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的介紹中，一樣都會(huì)突出強(qiáng)調(diào)洗手間的面積，

幾乎沒有人在意不同特點(diǎn)消費(fèi)者對(duì)洗手間功能分布的差異化要求.

(9)重裝修標(biāo)準(zhǔn)不重基本功能配套.裝修標(biāo)準(zhǔn)在時(shí)下的洗手間設(shè)計(jì)中已是討論的重點(diǎn)之一，但發(fā)展商、

設(shè)計(jì)人員、營銷人員好像都有意無意地忽略了洗手間功能設(shè)施的研究。

(10)重主臥洗手間不重公共洗手間?；蛟S是由于買家主要使用的是主臥，因而從營銷的角度，主臥

洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動(dòng)，而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡，關(guān)心者甚少。事實(shí)上

從使用角度看，利用率更高的還是公共洗手間，并沒有理由對(duì)其漠然視之。

(11)重大戶型洗手間設(shè)計(jì)不重小戶型洗手間設(shè)計(jì)。這實(shí)在有南轅北轍的嫌疑：購買大戶型者多為實(shí)

力派人士，一樣都將重新設(shè)計(jì)裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時(shí)間相對(duì)較緊，

因而更期望發(fā)展商仔細(xì)琢磨能提供能一次到位的設(shè)計(jì)和裝修。

(12)我們?cè)诖筮B還看到過座便器正對(duì)洗手間門的戶型，這是永遠(yuǎn)不能原諒的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。

上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是，顯現(xiàn)這些問題的其根源在于發(fā)展商和設(shè)計(jì)人員

仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的避難地，而沒有想到其應(yīng)該是業(yè)主重要的享

受區(qū)。

事實(shí)上，現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間，這組空間環(huán)繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動(dòng)而展開。(目前深圳

地產(chǎn)界對(duì)洗衣機(jī)是否應(yīng)進(jìn)入洗手間存在爭議，擁護(hù)者認(rèn)為洗衣與其他活動(dòng)一樣屬于“水性”活動(dòng)，理應(yīng)集

中，順手將換洗衣物擲入洗衣機(jī)也實(shí)在方便，另外從接、排水管道的設(shè)置利用考慮，也應(yīng)進(jìn)入洗手間；反

對(duì)者認(rèn)為洗衣機(jī)與洗手間功能難以和諧，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達(dá)晾曬陽臺(tái)也有諸多不便(即

使有干衣功能)，洗衣機(jī)應(yīng)設(shè)于晾衣陽臺(tái)鄰近。)拋開洗衣機(jī)問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項(xiàng)功

能，使用面積不應(yīng)少于6平方米，否則必然顯現(xiàn)空間局促、功能混雜，為業(yè)主帶來使用中的互相干擾和不

便。由于不同購房目的及需求差異，目前消費(fèi)者期望的洗手間面積集中于6——7平方米和10——12平方

米兩個(gè)區(qū)間，發(fā)展商因根據(jù)項(xiàng)目定位作恰當(dāng)挑選。

洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易顯現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細(xì)菌病毒的地方，因而

其采光通風(fēng)特別重要。盡管可以人工排風(fēng)、盡管可以用電發(fā)光，但無論從能源利用角度還是人們對(duì)自然風(fēng)、

太陽光天然的靠近感，洗手間都應(yīng)該做到寬闊明亮，通風(fēng)順暢，如能引入西曬，就更理想了。另外無論是

何種建筑形狀無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。

根據(jù)新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》征求意見稿提議，80平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計(jì)兩個(gè)洗手間，因此主臥

是否應(yīng)設(shè)計(jì)洗手間的問題已無需討論，需強(qiáng)調(diào)的是主臥洗手間的面積應(yīng)大于公共洗手間。

公共洗手間通常不是業(yè)主裝修的重點(diǎn)，因此由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理，但應(yīng)注意地面、浴具、

衛(wèi)具、墻壁、天花板及其他用具應(yīng)和諧色彩、保持干凈、清新的感覺。

冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必將成為北方地區(qū)生活的主流，因此浴缸在洗

手間里不可或缺，特別是主臥洗手間。在一次對(duì)年輕人“理想生活”的調(diào)查中，不少人就挑選了“泡在三

角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，認(rèn)為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。

三角形浴缸比長方形浴缸更節(jié)省空間，這也值得發(fā)展商注意。

長方形洗手間的寬度不能太窄，否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。而影響用

具布局的主要因素是開門方向，因此推拉門是值得考慮的設(shè)計(jì)。

為安全起見，管道煤氣和燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡可能設(shè)計(jì)在洗手間之外。最近深圳即有一樓盤將燃?xì)鉄崴?/p>

統(tǒng)一安排在陽臺(tái)上，大受客戶歡迎，估量類似概念將迅速得到普及。

只要真正心存“以人為本”的想法，真正想讓洗手間成為業(yè)主的享受空間，您也一定還能發(fā)覺許多改

善洗手間設(shè)計(jì)的方式方法。

陽臺(tái)

在一套住宅里，陽臺(tái)應(yīng)該是最具浪漫情調(diào)的地方，因?yàn)檫@里有廣角度的視界可看青山綠水、生氣滿園、

可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風(fēng)兒帶來春夏的涼快；有充足的陽光暖和冬天。這是別的空間所

無法比擬的開揚(yáng)、舒暢、心緒飛揚(yáng)。但在以前室內(nèi)是緊巴巴的面積、室外是水泥沙土地面的居住條件下，

陽臺(tái)也就被不少人家封閉起來，并被改造成一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流的天性。

近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對(duì)住宅產(chǎn)品功能、品味需求的不斷高升，不僅陽臺(tái)的基本面

貌、基本功能得到復(fù)原，而且得到很大的發(fā)展，在設(shè)計(jì)上不斷出新出彩。

雙陽臺(tái)：目前在設(shè)計(jì)雙陽臺(tái)時(shí)，有兩種不同的思路。一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，將兩個(gè)陽臺(tái)分置于廳（客廳+

餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。

內(nèi)陽臺(tái)：即將陽臺(tái)整體納入室內(nèi)，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽臺(tái)的一種升級(jí)。

內(nèi)陽臺(tái)的好處是可以免除風(fēng)沙灰塵的侵?jǐn)_（只要我們的城市仍處于高速擴(kuò)張的階段仍是大工地，只要生態(tài)

環(huán)境沒有根本性轉(zhuǎn)變，風(fēng)沙灰塵侵?jǐn)_就會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)成為影響我們生活質(zhì)量重要因素），另外如能以大幅

的落地玻璃代替墻體，不僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊，往客廳一站，外面的世界近在眼前，

好像與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感覺。內(nèi)陽臺(tái)特別適合北方地區(qū)，北京現(xiàn)代城是這方面

的典型代表。

觀景陽臺(tái)：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園……

優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價(jià)值，面對(duì)某一特別景觀的“觀景陽臺(tái)”

也就應(yīng)運(yùn)而生。觀景陽臺(tái)不僅強(qiáng)調(diào)人看景，而且應(yīng)做到陽臺(tái)與景觀的交流、對(duì)話，陽臺(tái)融入景觀，因而不

僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。

景觀陽臺(tái)：陽臺(tái)是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺(tái)自身也成為一種景觀，

是建筑設(shè)計(jì)必要的追求。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時(shí)代用紅磚

砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡單的陽臺(tái)。代表著古今中外各種不同建筑風(fēng)格的建筑符號(hào)都被或貼切或

生硬地運(yùn)用到陽臺(tái)上來了，陽臺(tái)造型也一改過去千篇一律的長方形而顯現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、

L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實(shí)使陽臺(tái)“成為了都市里

一道亮麗的風(fēng)景”。

特別功能陽臺(tái)：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設(shè)計(jì)師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、

室內(nèi)空間的利用率及視覺清新等角度出發(fā)，還在背陽面特別設(shè)置一個(gè)3、4平方米的小陽臺(tái)，主要用于安置

空調(diào)主機(jī)、燃?xì)鉄崴鞯?，深受住戶歡迎。

戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì)

拉拉雜雜說了這么許多，目的有二：期望發(fā)展商能通過科學(xué)的、人性化的戶型設(shè)計(jì)更快更好地實(shí)現(xiàn)市

場(chǎng)目標(biāo)，期望消費(fèi)者能得到真正契合自己需要的心水戶型。

市場(chǎng)是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設(shè)計(jì)需要不斷調(diào)整創(chuàng)新：市場(chǎng)變化是漸進(jìn)的，有規(guī)律可循的，因此

所有調(diào)整創(chuàng)新都必須緊扣市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

1、住宅戶型日益多樣性

除了面積大小的多檔次外，為不同家庭結(jié)構(gòu)、不同消費(fèi)階段而設(shè)計(jì)的戶型應(yīng)有區(qū)別：服務(wù)于“核心家

庭”的戶型應(yīng)該精致小巧，服務(wù)于“兩代居”家庭的戶型應(yīng)該文雅浪漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應(yīng)

該溫馨親切。

以“錯(cuò)層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點(diǎn)，但錯(cuò)層的堅(jiān)固性、抗震能力如何尚有疑問。

在結(jié)構(gòu)上，大開間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等適應(yīng)性開放式住宅是大勢(shì)所趨。

2,擴(kuò)大住宅的適應(yīng)性和挑選性

最新模式是“兩次設(shè)計(jì)”，即第一次由建筑師設(shè)計(jì)帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)的框架住

宅，第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習(xí)慣和各時(shí)期不同的生活需要參與設(shè)計(jì)，主要內(nèi)容為室內(nèi)裝修與

選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品，如輕質(zhì)隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進(jìn)行靈活空間分隔。

3、改善廚房、衛(wèi)生間功能質(zhì)量

廚房、衛(wèi)生間面積小、設(shè)計(jì)粗糙、設(shè)備簡單是目前住宅的普遍性問題。從發(fā)展趨勢(shì)來看，在小面積的

住宅中，提倡餐廚式（DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用，可充分利用空間，改善廚

房環(huán)境，增加家庭團(tuán)圓的氣氛。而在大面積住宅中，開放性廚房應(yīng)該前景看好。

戶型設(shè)計(jì)中極重要的一條原則是清污分離。主要指用水和非用水空間的分離，提倡用水空間的相對(duì)集

中。目前，衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道發(fā)展到了給水、排水、熱水、煤氣、通風(fēng)管道和暖氣管道六種

設(shè)備管線，隨著節(jié)水需要，還可能增設(shè)中水管道。因此應(yīng)盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，

力爭讓住戶自己能不費(fèi)力且安全地接上水、排水等，并順應(yīng)家庭使用衛(wèi)生潔具功能（如按摩浴缸、家庭桑

拿浴器、凈身盆），廚房設(shè)備如洗碗機(jī)、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。

4、最大限度利用面積空間

目前在一些地區(qū)，為了實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)，有單純將住宅面積放大的問題，我們認(rèn)為并不可取，一是增加

面積必然增加購房者的負(fù)擔(dān)，二是浪費(fèi)土地資源。理想的做法應(yīng)是通過精心設(shè)計(jì)爭取更高更多有用空間，

如立體化，如在墻體上為家具預(yù)留嵌入式空間等，從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精

心構(gòu)思，巧妙利用空間。

5、通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水

從節(jié)能途徑來看，設(shè)計(jì)不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱環(huán)節(jié)。結(jié)合改善

居住環(huán)境條件，解決隔熱、保溫順自然通風(fēng)的問題。具體技術(shù)上可以采用節(jié)水型設(shè)備和利用太陽能技術(shù)，

如節(jié)水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節(jié)電照明燈具等。

在戶型處理過程中即縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨勢(shì)。

第二部分售樓書該說點(diǎn)啥

相信每一位到過深圳考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都會(huì)為他們售樓書設(shè)計(jì)之精致、印刷制作之精美、內(nèi)容之細(xì)致豐

富、派發(fā)之爽快大方而贊頌。他們?yōu)槭裁匆敲创蟮某杀敬鷥r(jià)來制作售樓書呢？他們的售樓書又都說了

些啥呢？不知可有人認(rèn)真地摸索過？

我們可能還得從房地產(chǎn)廣告媒體說起。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)廣告費(fèi)中通常70%以上都用在了媒介發(fā)布上，因此挑選適當(dāng)?shù)拿浇閷?duì)廣告總體成效至關(guān)

重要。但廣告媒介有報(bào)紙、雜志、電視、廣播、戶外、交通物、電影院、直接函件、報(bào)紙夾頁、POP等數(shù)

十種之多，如何才能在這些復(fù)雜多樣的媒體中選出最高效的組合呢？唯獨(dú)的辦法就是深入研究產(chǎn)品特點(diǎn)、

消費(fèi)者接觸習(xí)慣及消費(fèi)者心理特點(diǎn)。

對(duì)于消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是昂貴，是需要投入資金的浩大，因此現(xiàn)場(chǎng)考察外，通常還需

多方收集信息資料、對(duì)相近的兒個(gè)樓盤反復(fù)比較；對(duì)發(fā)展商來說，房地產(chǎn)銷售最大的好處是客戶的本地性

強(qiáng)、“作業(yè)面”窄、最大的壓力是時(shí)間緊迫，幾千萬上億元資金的投入必須在一年甚至短短幾個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)回

籠，因此不僅需要壓迫性的高強(qiáng)度廣告攻勢(shì)，更需要廣告媒體能將樓盤優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)如孔雀開屏一樣充分展

現(xiàn)，迅速激發(fā)消費(fèi)者的購買熱情。這也正是報(bào)紙成為房地產(chǎn)首選廣告媒體的原因：報(bào)紙可圖文兼顧、信息

容量大、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面大、接受廣泛、可信度高，同時(shí)報(bào)紙每日均有出版，易于發(fā)展系列性廣告，便于

隨時(shí)修正廣告策略，報(bào)紙還有一大特色是方便攜帶、便于儲(chǔ)存。對(duì)發(fā)展商來說，報(bào)紙廣告能將信息較為有

效地向最廣泛的目標(biāo)受眾傳播；對(duì)消費(fèi)者來說，報(bào)紙集中了多個(gè)樓盤的詳細(xì)資料，是進(jìn)行對(duì)比性挑選的理

想資料庫。

但報(bào)紙廣告也有其不可避免的缺點(diǎn)；受《廣告法》限制，部分廣告手法廣告內(nèi)容不能表現(xiàn)；受版面及

創(chuàng)意限制，圖文信息量仍有不足；印刷質(zhì)量較差，細(xì)節(jié)表現(xiàn)能力弱；傳閱率較低等等。

分析到此我們可以發(fā)覺，售樓書是補(bǔ)償報(bào)紙廣告缺陷的最佳媒體！盡管它只能在售樓處派發(fā)，有一定

被動(dòng)性，但它印刷精美引人入勝；它不是大眾媒體，約束相對(duì)較小，創(chuàng)意空間大表現(xiàn)手法豐富；它幾乎沒

有版面限制對(duì)樓盤可作最全面詳細(xì)的介紹；它獨(dú)立印刷無需高昂的發(fā)布費(fèi)；它獨(dú)立成冊(cè)不會(huì)被其他廣告信

息干擾；它制作精良易攜帶便于儲(chǔ)存……

如果說印刷媒體是地產(chǎn)廣告的最佳媒體，那么報(bào)紙+售樓書就堪稱是珠聯(lián)璧合、相得益彰的最佳組合。

弄清了售樓書不僅僅是“產(chǎn)品說明書”而且是重要的廣告媒體，我們就不難懂得深圳地產(chǎn)商對(duì)售樓書

的重視，而售樓書該說些啥自然也就清楚明白了：

樓盤概況：占地面積、建筑面積、公共建筑面積、商業(yè)建筑面積、建筑覆蓋率、容積率、綠化率、物

業(yè)座數(shù)、層數(shù)、層高、車位數(shù)、物業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展商、投資商、建筑商、物業(yè)治理人……

位置交通：樓盤所處具體位置圖、交通路線圖及位置、交通情形文字詳細(xì)介紹。

周邊環(huán)境：自然環(huán)境介紹、人文環(huán)境介紹、景觀介紹。

生活配套設(shè)施：介紹周邊學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、超市、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、郵政電

信……

規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括樓盤規(guī)劃人、規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)、樓盤建筑設(shè)計(jì)者、設(shè)計(jì)理念、建筑特色、環(huán)藝綠

化風(fēng)格特色等介紹。隨著近年人們對(duì)生活品位日漸高層次的追求，消費(fèi)者日益重視建筑內(nèi)、外部空間的處

理、建筑風(fēng)格、建筑外立面特點(diǎn)，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)是售樓書介紹的重點(diǎn)部分。

戶型介紹：由于生活方便與否、舒服與否與戶型有著絕大的關(guān)系，因此戶型是影響消費(fèi)者購買決定的

重大因素，應(yīng)以靈活多樣的方式將戶型特色、戶型優(yōu)點(diǎn)盡情展現(xiàn)。

會(huì)所介紹：作為全新生