保利發(fā)展經(jīng)營分析報告二

保利發(fā)展經(jīng)營分析報告2022年7月1、管理層順利完成換屆，整裝再出發(fā)管理團隊順利換屆，核心管理團隊扎根公司多年，堅持戰(zhàn)略引領(lǐng)，保障公司戰(zhàn)略的貫徹實施。2021年7月292021年8月17日，公司公告聘任周東利先生為公司總經(jīng)理，同時提名為第六屆董事會董事候選人；擬聘任王一夫先生為公司財務(wù)總監(jiān)?？偛繉用鎻娀I(lǐng)與賦能，進一步整合地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)條線，聚焦業(yè)務(wù)協(xié)同，加強相關(guān)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，組建產(chǎn)業(yè)管理中心。中臺層面實施集約化管理，成立華東、華南兩大共享中心。區(qū)域?qū)用娲罱ū馄?、高效的兩級管理管理架?gòu)，先后成立江南、蘇通、粵中三大平臺公司，覆蓋無錫、常州、蘇州、南通、中山、珠海等城市，對應(yīng)市場銷售超6000節(jié)點管控從而實現(xiàn)運營效率的不斷提升。圖：保利發(fā)展管理層順利完成換屆資料來源：公司公告、市場研究部公司通過股權(quán)激勵與項目跟投相結(jié)合的長效激勵機制，吸引、保留和激勵核心人才，增進核心骨干團隊的凝聚力、向心力。公司分別在20122016年實施了股權(quán)激勵政策。表：保利發(fā)展分別在2012年和2016年實施了股權(quán)激勵政策批次通過時間期權(quán)數(shù)量萬份)激勵對象

/股）公司部分董事、高級管理人員及對公第一期2012/04/2655679.97司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)發(fā)展有直接影響的管理骨干和技術(shù)骨干，共178人公司部分董事、高級管理人員及對公第二期2016/08/1212978.30188.72司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)發(fā)展有直接影響的管理骨干和技術(shù)骨干，激勵對象共682人4/30資料來源：公司公告、市場研究部第二期較第一期來看，無論是在期權(quán)數(shù)量還是覆蓋范圍上均有所擴大，對增強核心骨干團隊凝聚力、向心力有重要意義。2017年底，公司啟動房地產(chǎn)項目跟投機制，進一步完善約束、激勵機制，提高公司運營效率，保障股東合法權(quán)益。表：保利發(fā)展第二期股權(quán)激勵覆蓋范圍有所擴大第一個行權(quán)期期（2018年9月日2020年6月24日)第二個行權(quán)期（2019年9月2日2021年7月8日)2020年9月日-2022年1月21日)合計行權(quán)占第二行權(quán)占第二行權(quán)占第二行權(quán)占第二姓名職務(wù)期股票期權(quán)期股票期權(quán)期股票期權(quán)行權(quán)數(shù)量行權(quán)數(shù)量行權(quán)數(shù)量激勵計劃已激勵計劃已激勵計劃已（萬股）（萬股）（萬股）授予期權(quán)總授予期權(quán)總授予期權(quán)總行權(quán)數(shù)量（萬股）期股票期權(quán)激勵計劃已授予期權(quán)總量的比例量的比例量的比例量的比例張萬順董事18.220.15%18.220.15%18.770.16%55.210.46%劉平董事、總經(jīng)理18.220.15%18.220.15%15.010.13%51.450.43%陳冬桔副總經(jīng)理18.210.15%18.220.15%36.430.30%王健副總經(jīng)理18.220.15%18.220.15%胡在新副總經(jīng)理吳章焰副總經(jīng)理張偉副總經(jīng)理18.220.15%18.220.15%0.10%47.700.40%周東利副總經(jīng)理18.220.15%18.220.15%18.770.16%55.210.46%劉文生副總經(jīng)理13.2513.650.12%26.900.23%劉潁川13.650.12%13.650.12%黃海董事會秘書18.220.15%18.220.15%18.770.16%55.210.46%潘志華副總經(jīng)理13.2513.650.12%26.900.23%127.531.08%135.821.12%123.531.06%386.883.26%其他激勵對象小計3,742.5431.58%3612.8330.59%3445.9929.06%10801.3691.23%總計3870.0732.65%3748.6531.70%3569.5230.12%94.49%資料來源：公司公告、市場研究部實際控制人與管理層積極增持，彰顯對公司未來發(fā)展的信心。2021年8月4日公司公告保利集團增持共計50萬股，約占公司總股本的0.0042%。且基于對公司未來發(fā)展的信心及長期投資價值的認可，保利集團擬在未來6個月內(nèi)繼續(xù)通過上海證券交易所交易系統(tǒng)增持公司股份，累計增持比例不低于0.0042%、不超過公司總股本2021年8月4日起6個月內(nèi)增持公司股份，合計增持金額不低于人民幣800萬元、不超過人民幣1500萬元，增持價格不超過15.06元股。截至2021年末，公司董276000告期內(nèi)分別增持55000股，47000股，均為二級市場增持公司股票。表：保利發(fā)展管理層積極增持姓名職務(wù)本次增持數(shù)量（股）增持金額（萬元）增持后持股比例（%）劉平董事長276,000300.620.06425/30姓名職務(wù)本次增持數(shù)量（股）增持金額（萬元）增持后持股比例（%）周東利董事、總經(jīng)理70,10079.970.0052

胡在新董事55,00059.730.0074

孔峻峰監(jiān)事會主席33,40050.070.0003

張偉副總經(jīng)理46,50053.740.0044

黃海董事會秘書45,00050.400.0092原紀委書記、原王全良47,40051.430.0004監(jiān)事會主席潘志華副總經(jīng)理33,60050.100.0025劉文生副總經(jīng)理40,0000.0046張艷華副總經(jīng)理32,50050.150.0003劉穎川副總經(jīng)理35,00051.500.0014合計714,500858.810.0999資料來源：公司公告、市場研究部2、住宅開發(fā)：大局觀與執(zhí)行力并重，領(lǐng)先核心城市群市場2.1、堅定住宅開發(fā)主業(yè)，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升保利發(fā)展2006年上市之初的銷售尚不足百億，2012成為全國第二家銷售金額突破1000億的房企；截至2021年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售金額5349億。2006年，公司年銷售金額規(guī)模擴大6531.9%123萬方提升至3333萬方，擴大27倍，復(fù)合增速24.6%。而同期全國房地產(chǎn)銷售金額與銷售面積的復(fù)合增速分別為15.5%、。公司充分把握住了我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展帶來的市場機會，銷售增速表現(xiàn)絕大多數(shù)年份均優(yōu)于行業(yè)，實現(xiàn)了經(jīng)營規(guī)模的跨越式發(fā)展。圖：保利發(fā)展2021年實現(xiàn)銷售金額5349億圖：保利發(fā)展2021年實現(xiàn)銷售面積3333萬方銷售金額（億元）同比銷售面積（萬方）同比6,000.005,000.004,000.003,000.002,000.001,000.000.00120%4,000.00120%112%104%104%100%3,500.00100%96%3,000.0080%60%40%20%78%80%2,500.0062%60%2,000.0053%40%39%47%1,500.0029%31%31%39%40%23%36%31%18%14%1,000.0013%9%23%20%0%20%9%13%-6%14%-2%500.0011%9%6%0.00-20%數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部6/30圖：保利發(fā)展銷售面積增速長期領(lǐng)先行業(yè)圖：保利發(fā)展銷售金額增速長期領(lǐng)先行業(yè)全國商品房銷售面積同比增速全國商品房銷售金額同比增速保利銷售面積同比增速保利銷售金額同比增速1.201.201.001.000.800.800.600.600.400.400.200.200.000.00(0.20)(0.20)(0.40)(0.40)數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部面對過去房地產(chǎn)行業(yè)相對高頻的周期波動，公司始終堅持以住宅開發(fā)為主的戰(zhàn)2018強調(diào)形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局，通過三者的協(xié)同發(fā)展，打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。2.2、大局觀超前，深耕核心城市群成績斐然保利發(fā)展起步于廣州，年推出了第一個樓盤——海珠區(qū)保利紅棉花園，體量超過1999“年6保利發(fā)展深度經(jīng)營的第一個市場就是一線城市廣州，公司天生具有高能級城市的基因。早期在廣州市場多年的經(jīng)營經(jīng)驗讓保利發(fā)展對高能級城市的長期市場機會2002州之時便制定了“三個為主，兩個結(jié)合”的戰(zhàn)略，提出“以房地產(chǎn)為主業(yè)，拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè)；以省會及中心城市為主，逐步向二三線城市輻射；以住宅開發(fā)為主，全國商品房市場均蓬勃發(fā)展，高能級城市市場機會相較低能級城市并無明顯優(yōu)勢，公司戰(zhàn)略具有前瞻性。在2013年，保利發(fā)展進一步提出“3+2+X”城市群布局，布局以北京、上海、廣州為核心的環(huán)渤海、長三角、珠三角城市群，以成都、重在核心城市群，保利發(fā)展具有超過10年的先發(fā)優(yōu)勢。7/30圖：保利發(fā)展戰(zhàn)略從始至終定位核心城市群資料來源：公司年報、市場研究部產(chǎn)品品質(zhì)在高能級市場的競爭中尤為重要，為了保持自身產(chǎn)品體系長期的競爭2016，2020年升級為全生命周期居住系統(tǒng)顏、精、智、康”為核心價值的五維度美學(xué)價值新產(chǎn)品體系：和美精裝、和趣景觀兩大體系。保利發(fā)展通過對標全球領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)品特點、未來趨勢及競爭差異化特征，不斷升級迭代產(chǎn)品體系。長期的深耕經(jīng)驗也讓公司更加了解市場需求，針對高能級城市年輕人口持續(xù)流入的長期趨勢，保利發(fā)展精準定位剛性需求與改善需求，在保持產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，產(chǎn)品打造以144平米以下的中小戶型為主。目前公司形成“康居、善居、逸居、尊居”四大產(chǎn)品系，滿足不同層次人群的需求。圖：保利發(fā)展搭建全生命周期居住系統(tǒng)產(chǎn)品體系資料來源：公司官網(wǎng)、市場研究部8/30表：保利發(fā)展四大產(chǎn)品系滿足不同層次人群的需求產(chǎn)品系列產(chǎn)品特性產(chǎn)品定位典型項目康居居住群落，主打時尚簡約、溫馨居家概念剛需保利花園、保利百合花園、保利春天里以優(yōu)越居住為理念，打造都市生活多元化成熟居住模式，善居有品質(zhì)的人居氛圍和歸屬感，剛需/首改突出項目個性和生活情調(diào)航城逸居智富階層創(chuàng)造極致享受的生活體驗，打造超脫喧囂浮華、超凡脫俗的人居氛圍首改/再改保利中央公館、保利香檳國際、保利大都會尊居士心靈追求的居住空間終改保利“天”字系列資料來源：公司官網(wǎng)、市場研究部依靠豐富的市場經(jīng)驗與持續(xù)迭代的產(chǎn)品體系，保利發(fā)展在核心城市群市場競爭力持續(xù)提升。根據(jù)2021年年報，公司在38個核心城市銷售貢獻達78%。珠三角、長三角兩大優(yōu)勢區(qū)域簽約銷售合計超過280053%百億城市2020年增加23400合計實現(xiàn)銷售規(guī)模超920億，杭州首次突破億，南京、北京超200億，東莞、上海、鄭州、武漢等超億。隨著銷售城市能級的提升，公司的銷售均價進一步提升至16049元平，同比增長8.8%。圖：保利發(fā)展2021年銷售過百億城市達17個圖：保利發(fā)展核心區(qū)域銷售占比保持高位18.0016.0014.0012.0010.009銷售過百億城市數(shù)（個）38核心城市銷售占比長三角與珠三角占比170.90150.80130.700.60120.508.000.406.000.300.204.000.102.000.000.00數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部9/30圖：2021年保利發(fā)展銷售均價有所提升銷售均價（元/平方米）18,000.0016,000.0014,000.0012,000.0010,000.008,000.006,000.004,000.002,000.001314113790146351478814750160490.00數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部2021200州、長沙、成都銷售面積超過萬方；在武漢、杭州、青島、南京、太原、重慶等18個城市超過萬方；累計實現(xiàn)50萬方以上銷售面積城市達到22個，較2020年增加5圖：2021年保利發(fā)展22個城市的銷售面積超過萬平方米銷售面積（平方米）2,500,000.002,000,000.001,500,000.001,000,000.00500,000.000.00佛山廣州長沙成都武漢杭州青島南京太原天津重慶鄭州東莞大連江合門肥西泉莆蘭清福安州田州遠州數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部注：公司單城市銷售面積計算不包含公司未披露明細項目從公司近5年城市銷售面積內(nèi)部排名變化上看，也可以體現(xiàn)公司進一步提升城武漢、青島依舊保持了較高且穩(wěn)定的銷售規(guī)模，在杭州、南京、長沙、天津、鄭州等強二線城市的銷售面積提升趨勢明顯。10/表：保利發(fā)展深耕城市能級持續(xù)提升1234567891011121314151617181920資料來源：公司年報、市場研究部2.3、拿地強度靈活調(diào)整，受益供給側(cè)改革，市場份額有望進一步提升相較于銷售規(guī)模的穩(wěn)步增長，保利發(fā)展投資端的調(diào)整更為靈活。公司在2015-2017地金額銷售金額分別為43%58%89%538萬平，后公司又以現(xiàn)金方式收購保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)，進一步擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。公司2017年單年新增項目個，對應(yīng)拿地金額2765億，總新增容積率面積452088%和128%2018年后隨著行業(yè)長效機制持續(xù)推進，中央對“房住不炒”的態(tài)度進一步強調(diào)，房企金融監(jiān)管也更加審慎，公司主動調(diào)整2021年出現(xiàn)了較1452722185721%15%，但考慮行業(yè)處于特殊時期，保利發(fā)展拿地體量仍然非?？捎^。相較靈活調(diào)整的投資力度，公司拿地權(quán)益比例維持相對穩(wěn)定，長期保持在60%80%之間，這也是源于公司較強的項目運營能力。/30圖：2021年保利發(fā)展拿地金額同比下降圖：2021年保利發(fā)展拿地面積同比下降拿地金額（億元）同比拿地面積（萬方）同比3,000.00150%5,000.004,500.002,500.00100%4,000.003,500.002,000.0050%3,000.001,500.002,500.002,000.001,000.00500.001,500.00-50%1,000.00500.000.00-100%0.00120%100%80%60%40%20%-20%-40%-60%數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部圖：保利發(fā)展拿地權(quán)益比例長期高于60%拿地權(quán)益比例0.800.750.7076%73%72%70%70%71%72%0.650.600.550.5065%65%63%61%數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部流入潛力的重點城市群。盡管已經(jīng)實現(xiàn)全國化布局，但公司在重點一、二線城市的拿地面積占比長期保持在60%以上。2021年公司重點補充銷售貢獻高的優(yōu)質(zhì)區(qū)域貨202154%2020年提升72021年16821比下降，新增項目利潤率預(yù)計有所回升。12/圖：保利發(fā)展在一、二線城市拿地面積占比長期保持在60%以上一線城市二線城市三四線城市1.000.900.800.700.600.500.400.300.200.100.003%8%8%6%6%54%55%61%65%63%37%34%40%31%30%數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部盡管拿地以高能級城市為主，但公司投資保持定力，嚴控項目成本保障利潤率水平。雖然行業(yè)大的周期影響在所難免，但公司也盡量做到不在市場過熱時盲目追高，盡可能在市場相對低點拿地。圖：保利發(fā)展2021年拿地均價有所下降銷售均價（元/平方米）拿地均價（元/平方米）拿地均價/銷售均價18,000.0060%16,000.0014,000.0050%12,000.0040%10,000.008,000.0030%6,000.004,000.002,000.0020%10%0.00數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部圖：保利發(fā)展拿地節(jié)奏靈活調(diào)整，規(guī)避市場高點保利地產(chǎn):新增土地總地價（億元）100大中城市:住宅類用地成交土地溢價率（）700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00100.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部13/受益供給側(cè)改革，市場份額有望進一步提升。本輪行業(yè)供給側(cè)改革仍在持續(xù)，作為穩(wěn)健經(jīng)營的龍頭央企，2021年下半年行業(yè)信用風(fēng)險暴露以來，保利發(fā)展在土地2021年62022年4展共獲取住宅用地及含住宅的綜合用地1256.2第一。圖：2021下半年以來，公司總拿地金額領(lǐng)先行業(yè)總拿地金額(億元)1,400.001,200.001,000.00800.00600.00400.00200.000.00保利發(fā)展中海地產(chǎn)華潤置地綠城中國建發(fā)房產(chǎn)碧桂園龍湖集團萬科中國鐵建招商蛇口濱江集團中國中鐵中國金茂武漢城建金地集團保利置業(yè)越秀地產(chǎn)首開股份大家房產(chǎn)深圳地鐵數(shù)據(jù)來源：中指研究院、市場研究部圖：2021下半年以來，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額僅次于中海地產(chǎn)總權(quán)益拿地金額(億元)1,200.001,000.00800.00600.00400.00200.000.00中海地產(chǎn)保利發(fā)展碧桂園綠城中國華潤置地建發(fā)房產(chǎn)萬科龍湖集團中國鐵建中國中鐵中國金茂濱江集團招商蛇口武漢城建保利置業(yè)金地集團深越南大圳秀通華地地城集鐵產(chǎn)建團數(shù)據(jù)來源：中指研究院、市場研究部分城市群看，公司在重點布局的幾大城市群均有所涉獵，且依舊保持著較高的2021年6年4群總拿地金額260億，位列第二；在長三角城市群總拿地億，位列第四；在粵閩浙城市群拿地億，位列第二；在京津冀城市群總拿地金額90億，位列第九，在長江中游城市群拿地億，位列第。14/表：保利發(fā)展在五大重點布局城市群依舊保持較高拿地力度數(shù)據(jù)來源：中指研究院、市場研究部值得注意的是，在本輪供給側(cè)改革過程中，除了保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科、龍湖集團等全國型龍頭房企以及濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等市場化區(qū)域型房企保持了拿地力度外，有更多帶有城投性質(zhì)的地方性國企拿地體量排到了前列。我們認為相較更加市場化的傳統(tǒng)房企，這類企業(yè)的項目周轉(zhuǎn)速度相對較慢，未來的拿地力度或較難長期保持。2.4、存量土儲充沛支持公司靈活調(diào)整拿地銷售節(jié)奏根據(jù)保利發(fā)展20212.19億平方1.320.87司2021年銷售面積3333萬平方米，剩余可售面積可至少滿足公司未來2年銷售需65.3%的剩余可售面積在300萬方以上；長沙、昆明、青島、東莞等6個城市可售面積在200萬方以上，公司布局的重點城市貨值依舊充沛。圖：截止2021年底，保利發(fā)展重點布局城市可售面積充沛可售面積（萬平方米）600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00武漢佛山廣州成都茂名汕尾長沙昆明青島東莞大連蘭州太原南昌北京長春清遠重慶江門沈陽石家莊福州揭鄭陽州南肇湘天泉京慶潭津州數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部依靠多年的城市群深耕經(jīng)驗，未來在土地市場競爭力預(yù)計持續(xù)提升，貨值將得到進一步補充。從更長的周期看，無論行業(yè)未來股權(quán)融資放開與否，公司都有望逐漸吸收本輪供給側(cè)改革退出的民營房企市場份額，獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展機會。15/3、展平臺3.1、多元業(yè)務(wù)有序發(fā)展，營收占比持續(xù)提升公司2016“一主兩翼”的戰(zhàn)略定位，前瞻性開展戰(zhàn)略布局；為迎合行業(yè)發(fā)展新趨勢與市場新特點，公司在2018“一主兩翼”戰(zhàn)略進一步升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、實現(xiàn)多業(yè)務(wù)的進一步協(xié)同，全面提升公司服務(wù)城市、居民的能力，真正踐行美好生活同行者的理念。圖：2018年保利發(fā)展戰(zhàn)略升級，目標打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺資料來源：公司年報、市場研究部隨著公司兩翼業(yè)務(wù)商業(yè)模式的逐步成熟，經(jīng)營管理能力的顯著提升，其營收體量持續(xù)增長。年公司兩翼業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入230.89億，同比高增39.83%，增2020年提升1.75%4.656.56理項目2428個。全年實現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元，同比增長34.2%。保利商業(yè)已開業(yè)購物中心35個，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市；開業(yè)面積247.5202120500043產(chǎn)金融方面，公司基金累計管理規(guī)模超1700億元。16/圖：2021年保利發(fā)展兩翼業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收230.89億圖：保利發(fā)展兩翼業(yè)務(wù)營收占比總體呈現(xiàn)上升趨勢其他業(yè)務(wù)占比兩翼業(yè)務(wù)占比住宅開發(fā)占比

兩翼業(yè)務(wù)收入（億元）同比250.00200.0070.0%60.0%50.0%1.000.980.960.94150.00

40.0%0.9230.0%100.000.9020.0%50.000.8810.0%0.000.0%0.86數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部3.2、綜合服務(wù)翼：完善人居產(chǎn)業(yè)鏈條，綁定核心城市群長期價值增長截至2021大業(yè)務(wù)板塊，其中建筑、物業(yè)、代理、資產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)營收規(guī)模已達百億量級。保利綜合服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞人居產(chǎn)業(yè)鏈與城市綜合開發(fā)展開，從客戶與社會需求出發(fā)，為人民美好生活提供一站式綜合解決方案。公司在進一步強化與主業(yè)協(xié)同的基礎(chǔ)上，以產(chǎn)業(yè)鏈價值挖掘與資產(chǎn)經(jīng)營為主線，持續(xù)優(yōu)化核心城市群產(chǎn)業(yè)布局和資源配置，未來有望實現(xiàn)與區(qū)域價值的長期綁定。表：保利發(fā)展綜合服務(wù)翼已覆蓋十大業(yè)務(wù)板塊綜合服務(wù)翼業(yè)務(wù)平臺業(yè)務(wù)范圍“保利建筑省重工建筑設(shè)計院有限公司務(wù)覆蓋工業(yè)與民用建筑、城市軌道交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保工程等領(lǐng)域保利物業(yè)保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司截至20214.656.56（06049.HK）同管理項目2428個。全年實現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元，同比增長34.2%經(jīng)紀業(yè)務(wù)保利地產(chǎn)投資顧問有限公司截至2021年，銷售代理業(yè)務(wù)覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個，代理銷售規(guī)模超2500億。保利商業(yè)保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限截至202135公司等38個城市；開業(yè)面積247.5萬平方米保利酒店保利酒店管理有限公司公司，截至2021年底已開業(yè)酒店、會議中心20個，客房數(shù)近5000間保利公寓保利公寓在營長租公寓項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市廣州市保利錦漢展覽有限公保利錦漢是中國最早加入UFI國際展覽業(yè)協(xié)會的成員之一，商務(wù)部第一批展覽業(yè)保利會展公司等多個行業(yè)領(lǐng)域積極發(fā)展業(yè)務(wù)，迅速發(fā)展成為中國首屈一指的會展行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)保利康養(yǎng)保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司、珠海和品健康科技有限公司17/綜合服務(wù)翼業(yè)務(wù)平臺業(yè)務(wù)范圍品配置服務(wù)保利教育保利和樂教育保利和樂教育旗下?lián)碛斜＠蜆吩缃讨行摹⒈＠蜆酚變簣@、保利和樂青少年宮、和樂華美國際學(xué)校等四大產(chǎn)品體系保利文旅化有限公司發(fā)展的重要載體。保利旅游是保利發(fā)展控股集團旗下的文化旅游產(chǎn)業(yè)專業(yè)平臺資料來源：公司官網(wǎng)、公司年報、市場研究部圖：保利發(fā)展持續(xù)完善人居產(chǎn)業(yè)鏈，綁定區(qū)域長期價值成長資料來源：公司官網(wǎng)、公司年報、市場研究部保利物業(yè)是公司綜合服務(wù)翼中的唯一上市平臺，2019年成功登陸港交所（6049.HK72.28%的股權(quán)。根據(jù)中指研究院2021年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)排行榜，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第五，在2021駐全國29個省、自治區(qū)與直轄市的個城市。2021年實現(xiàn)營業(yè)收入107.8+34.2%億元，同比+25.6%。截至2021年底，保利物業(yè)在管項目總面積約465.3百萬平方米，在管項目總數(shù)1786個，合同管理項目總面積約656.3百萬平方米。近年來市場化外拓能力不斷提升，第三方項目面積貢獻占比持續(xù)提升。18/圖：2021年保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元圖：2021年保利物業(yè)實現(xiàn)歸母凈利潤達8.46億元保利物業(yè)營業(yè)收入（億元）同比歸母凈利潤（億元）同比120.0045.0%9.0060%100.0080.0040.0%35.0%30.0%8.007.006.0050%40%60.0040.0020.000.0025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%5.004.003.002.001.000.0030%20%10%數(shù)據(jù)來源：保利物業(yè)年報、市場研究部數(shù)據(jù)來源：保利物業(yè)年報、市場研究部圖：保利物業(yè)在管規(guī)模與合約規(guī)模穩(wěn)健提升圖：保利物業(yè)第三方項目面積貢獻占比持續(xù)提升保利發(fā)展第三方在管規(guī)模（億平方米）合約規(guī)模（億平方米）7.00在管規(guī)模同比合約規(guī)模同比1.00120%0.906.005.004.003.00100%80%60%0.800.700.600.500.402.001.0040%20%0.300.200.100.000.00數(shù)據(jù)來源：保利物業(yè)年報、市場研究部數(shù)據(jù)來源：保利物業(yè)年報、市場研究部值得注意的是，保利物業(yè)已經(jīng)形成在高校及教研物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)、軌道及交通2021年公司在公共服務(wù)領(lǐng)域繼續(xù)保持高速的發(fā)展態(tài)勢，重點項目包括廣州市廣州塔景區(qū)號線、西南政法大學(xué)渝北校區(qū)、北京醫(yī)院、成都大學(xué)附屬醫(yī)院等。保利物業(yè)進一步幫助完善公司的人居產(chǎn)業(yè)鏈，卡位核心城市群產(chǎn)業(yè)資源，實現(xiàn)長期價值增長。19/圖：保利物業(yè)非居業(yè)態(tài)管理面積占比持續(xù)提升公共及其他物業(yè)商業(yè)及寫字樓住宅1.000.900.800.700.600.500.400.300.200.100.00數(shù)據(jù)來源：保利物業(yè)年報、市場研究部時2021開業(yè)購物中心35個，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市；開業(yè)面積247.54個自主酒店品牌：雅途、郡雅、悅雅、諾雅。截至2021年底已開業(yè)酒店、會議中心20個，客房數(shù)近5000間。保利公寓起步相對較晚，但目前也已覆蓋海、廣州、杭州、成都等核心城市，在營長租公寓項目43個。表：保利商業(yè)已形成三大產(chǎn)品系產(chǎn)品名稱定位項目示例365天的生活藝術(shù)館沉浸式都市歡聚目的地全方位社區(qū)消費服務(wù)資料來源：公司官網(wǎng)、公司公告、市場研究部20/表：保利酒店旗下?lián)碛?個自主酒店品牌產(chǎn)品名稱定位項目示例諾雅酒店，專為追求極致品質(zhì)的高端人士打造的奢華酒店品牌，融合大溪地黑珍珠般的獨特內(nèi)斂氣質(zhì)，主張低調(diào)、優(yōu)雅、自然而不失品位和品質(zhì)的生活雅途酒店，生活藝術(shù)五星酒店品牌，主張融合藝術(shù)、自然、生活的居住體驗，將藝術(shù)與生活的新品味融合于酒店功能中，為客人打造一所心曠神怡的世外桃源郡雅酒店，是保利酒店旗下的標準五星級酒店品牌，致力倡導(dǎo)新商旅文化生活理念，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、商務(wù)配套與獨具一格的體驗感，讓每一位商旅客人賓至如家悅雅酒店，時尚健康年輕的精品四星酒店品牌，為每位城市的潮流先行者，打造自我釋放的烏托邦，致力于成為革新時尚與健康旅居體驗的引領(lǐng)者資料來源：公司官網(wǎng)、公司公告、市場研究部根據(jù)公司2021億；持有寫字樓全年實現(xiàn)經(jīng)營收入億；持有購物中心全年實現(xiàn)經(jīng)營收入5.2億；持有展館全年實現(xiàn)經(jīng)營收入億，持有公寓全年實現(xiàn)經(jīng)營收入億，合計27.1億。表：保利發(fā)展自持類業(yè)態(tài)規(guī)模持續(xù)增長總建筑面積可供出租面積/客

經(jīng)營業(yè)態(tài)項目數(shù)量經(jīng)營收入（萬元）

（平方米）房數(shù)套)酒店16795,6434,32097,412寫字樓17669,447564,74292,497購物中心211,147,551723,79352,196展館1195,622144,50022,466公寓18121,8282,2996,447數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部3.3、不動產(chǎn)金融翼：規(guī)模持續(xù)擴張，協(xié)同賦能潛力較大截至20213務(wù)板塊，旗下公司包括信?；稹⒈＠Y本、太平保利，累計基金管理規(guī)模超1700億。具體來看，保利資本累計管理規(guī)模近億元，累計投資項目超130個，榮膺“20222001200億元，獲評中誠信國際AA+主體信用等級，得到客戶與合作伙伴廣泛認可，品牌價值逐步攀升，蟬聯(lián)“2022中國房地產(chǎn)基金綜合能力優(yōu)秀企業(yè)”榮譽。不動產(chǎn)金融翼以產(chǎn)融結(jié)合為經(jīng)營理念，產(chǎn)融協(xié)同賦能潛力較大。公司以產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)為基礎(chǔ)，繼續(xù)提升房地產(chǎn)基金管理規(guī)模和市場化程度，加強產(chǎn)業(yè)鏈投資及資本運作能力，推動產(chǎn)融結(jié)合，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)金融在探索布局新興戰(zhàn)略業(yè)務(wù)領(lǐng)域的引領(lǐng)作用。信?；饑@不動產(chǎn)投資和不動產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)投資布局，為投資者與合作伙伴提供差異化、精21/細化服務(wù)，滿足不同投資策略及資產(chǎn)配置需求。保利資本則以地產(chǎn)主業(yè)為依托，發(fā)展地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈母基金，向上投資地產(chǎn)供應(yīng)鏈，向下通過物業(yè)平臺賦能，廣泛發(fā)揮資源賦能優(yōu)勢，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群。公司戰(zhàn)略合作的中信證券、太平資產(chǎn)、太平人壽等金融機構(gòu)也將對公司的投資起到保駕護航的作用。圖：截止2021年末，保利發(fā)展不動產(chǎn)金融累計基金管理規(guī)模突破1700億基金管理規(guī)模（億元）同比增速（%）1,80050%

1,60045%40%1,40035%1,20030%1,000

25%

80020%60015%40010%2000數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部圖：保利發(fā)展金融機構(gòu)戰(zhàn)略合作，護航產(chǎn)業(yè)投資賦能資料來源：公司年報、市場研究部4、經(jīng)營表現(xiàn)：長期穩(wěn)健經(jīng)營模范，新時代優(yōu)勢更為顯著4.1、營收穩(wěn)健利潤承壓，已售未結(jié)保障收入增長2017現(xiàn)過小幅的下降，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)收入2850.2417.2%凈利潤273.885.4%2017年后行業(yè)新房銷售的持續(xù)限價與土地市場的激烈競2021年結(jié)算的毛利率26.78%過去過度依賴杠桿的民營企業(yè)在土地市場的競價能力將顯著下降，行業(yè)整體利潤率將觸底回升。22/圖：2021年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2850.48億圖：2021年保利發(fā)展實現(xiàn)歸母凈利潤273.88億營業(yè)總收入(億元）同比歸母凈利潤（億元）同比3,000.00120.0%350.00140.0%120.0%100.0%300.002,500.00100.0%80.0%250.002,000.0080.0%60.0%200.001,500.0060.0%40.0%150.0040.0%1,000.0020.0%100.0020.0%500.000.0%50.000.0%0.00-20.0%0.00-20.0%數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部圖：保利發(fā)展2021年結(jié)算利潤率水平下行圖：保利發(fā)展2021年結(jié)算毛利率高于同業(yè)毛利率%銷售毛利率%銷售凈利率%30.0040.0035.0030.0031.0534.9632.4832.5625.0020.0025.0020.0015.0010.0013.4515.0026.7810.005.0016.4715.9213.440.0013.05保利發(fā)展招商蛇口龍湖集團濱江集團中海萬科金地集團新城控股旭輝控股金科股份數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部截至2021年底，公司在手合同負債加預(yù)收賬款合計4168.692021年主營業(yè)務(wù)收入1.46倍，未來可結(jié)算收入增長空間依然充沛，或可對沖潛在的利潤率進一步下行。圖：保利發(fā)展2021年底已售未結(jié)資源依舊充沛合同負債預(yù)收賬款（億元）營業(yè)收入覆蓋倍數(shù)4,500.004,000.003,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.000.001.541.541.391.511.461.601.551.501.451.401.351.30數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部4.2、財務(wù)保持一貫穩(wěn)健，融資優(yōu)勢明顯23/作為標桿型頭部央企，保利發(fā)展保持了一貫穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格。公司杠桿率一直69%55%，現(xiàn)金短債比1.9，三道紅線指標穩(wěn)居綠檔。表：保利發(fā)展三道紅線指標全部維持綠檔三道紅線指標20172018201920202021剔預(yù)后資產(chǎn)負債率66%66%67%70%69%凈負債率86%81%57%57%55%現(xiàn)金短債比2.32.32.11.81.9數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部2021年公司發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，截至2021年底公司有息負債規(guī)模為3381.9億元，其中短期借款40.9億，一年內(nèi)到期的非流動負債605.7億，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)保持健康水平。2021年公司綜合融資成本進一步下行至4.46%，融資領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。圖：2021年保利發(fā)展綜合融資成本進一步下行圖：保利發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)保持健康有息負債（億元）綜合融資成本應(yīng)付債券長期借款一年內(nèi)到期的非流動負債短期債務(wù)4,000.004,000.005.20%

3,500.003,500.00

3,000.00

5.00%3,000.002,500.004.80%2,500.002,000.002,000.004.60%1,500.001,500.00

4.40%1,000.001,000.00500.004.20%500.000.000.004.00%數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部圖：保利發(fā)展綜合融資成本處于行業(yè)較低水平2021年綜合融資成本0.100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00中海地產(chǎn)華潤置地中國金茂萬科地產(chǎn)龍湖集團保利發(fā)展招商蛇口金地集團綠城中國美的置業(yè)濱江集團遠洋集團旭輝集團碧桂園綠地控股雅居樂融新正中信城榮梁集控集控團股團股數(shù)據(jù)來源：公司年報、市場研究部24/4.3、公司盈利能力有望見底回升通過復(fù)盤，我們可以發(fā)現(xiàn)公司上市至今ROE水平出現(xiàn)過三輪下行和兩輪上行。首先看三輪下行區(qū)間：年-2008年公司ROE水平從29.3%下滑至18.0%，通過拆解可以發(fā)現(xiàn)主要受權(quán)益乘數(shù)與利潤率下行影響，公司權(quán)益乘數(shù)由5.343.64，歸母凈利率由16.7%14.4%；2013年-2016年公司ROE水平從22.8%下降至15.5%2019年2021年公司水平從20.1%下降到14.6%0.25下降至0.22，歸母凈利率由9.6%。再看兩輪上行區(qū)間：2008-2013年公司ROE提升主要由杠桿驅(qū)動，期間公司從17.2%提升至22.8%，同期公司權(quán)益乘數(shù)由3.64提升至6.00；2016年-年，公司ROE提升同時受權(quán)益乘數(shù)與利潤率影響，期間公司ROE從15.5%恢復(fù)至20.1%5.42提升至6.768.0%提升至并不相同。圖：保利發(fā)展上市以來水平出現(xiàn)三輪下行與兩輪上行ROE%30.0028.0026.0024.0022.0020.0018.0016.0014.0012.0010.0029.322.821.721.620.120.119.118.018.018.617.217.216.515.915.514.6數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部圖：保利發(fā)展不同時期盈利水平受不同因素影響保利發(fā)展資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保利發(fā)展歸母凈利潤率保利發(fā)展權(quán)益乘數(shù)0.408.000.357.000.306.000.255.000.204.000.153.000.102.000.051.000.000.00數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部具體看最近三年公司25/2020年至今新冠疫情的反復(fù)對行業(yè)正常的銷售與施工產(chǎn)生持續(xù)的負面影響；其次重點城市限價政策疊加土地市場過度競爭也使得行業(yè)整體利潤率出現(xiàn)下行；三我們選擇A股12A商蛇口、金地集團、濱江集團、新城控股、金科股份、華僑城A、綠地控股、首開ROE水平明顯高于行業(yè)平均，并且擁有最高的歸母凈利率水平與第二低的權(quán)益乘數(shù)。表：保利發(fā)展在杠桿水平顯著低于行業(yè)的同時保持了較高的ROE排名%123456789101112平均22.9綠地控股0.389.6華僑城A5.9新城控股保利發(fā)展金地集團新城控股金地集團保利發(fā)展濱江集團金科股份濱江集團金地集團華發(fā)股份新城控股招商蛇口保利發(fā)展金地集團招商蛇口15.60.319.57.115.50.308.07.215.3萬科A0.247.57.60.236.5萬科A8.3招商蛇口華發(fā)股份新城控股萬科A9.8萬科A5.09.9金科股份首開股份金科股份中交地產(chǎn)招商蛇口金科股份首開股份7.10.201.616.2華發(fā)股份綠地控股綠地控股9.9華僑城A0.226.29.8保利發(fā)展濱江集團9.50.21華僑城A3.79.97.50.203.210.2綠地控股濱江集團中交地產(chǎn)華發(fā)股份華僑城A4.80.151.116.42.20.121.038.2首開股份中交地產(chǎn)首開股份中交地產(chǎn)5.2數(shù)據(jù)來源：Wind、市場研究部往后看，本輪行業(yè)供給側(cè)改革或?qū)@著緩解土地市場上的競爭，行業(yè)拿地利潤率有望見底回升；疫情得到有效控制，社會經(jīng)濟活動回歸正常后，行業(yè)銷售與投資預(yù)計將回復(fù)到正常水平；公司三道紅線指標長期達標，杠桿水平?jīng)]有進一步壓降