2023-2025年地產養(yǎng)老產業(yè)現狀與市場前景分析報告

BUSSNESS2023-2025年地產養(yǎng)老產業(yè)現狀與市場前景分析報告目01地產養(yǎng)老行業(yè)綜述02地產養(yǎng)老行業(yè)環(huán)境03地產養(yǎng)老行業(yè)現狀04行業(yè)制約因素及發(fā)展建議錄05行業(yè)發(fā)展趨勢①地產養(yǎng)老行業(yè)綜述行業(yè)定義、行業(yè)發(fā)展歷程、行業(yè)產業(yè)鏈定義養(yǎng)老地產，從建筑設計、園林規(guī)劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發(fā)接近于高端住宅產品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設計。養(yǎng)老地產實現了品質地產和優(yōu)良健管家服務的有機結合，從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產主要的產品形態(tài)包括:保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產視做商業(yè)地產項目長期經營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產項目。中國的社會養(yǎng)老服務體系主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三大部分。2011年2月，民政部在發(fā)布的《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》中提出建設以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系，由此衍生出養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種養(yǎng)老地產類型。②地產養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展環(huán)境政治環(huán)境、經濟環(huán)境、社會環(huán)境行業(yè)主要政策《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)》明確中國社會養(yǎng)老服務體系由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三個有機部分組成，對三者涵蓋的服務范圍和眼務對象做出詳細表述。從資金投入、規(guī)范運營、人才培養(yǎng)、科技運用等方面提出了保障措施?！吨袊淆g事業(yè)發(fā)展十二五”規(guī)劃》提出建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務網絡基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數達30張,重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務，大力發(fā)展社區(qū)照料服務，統(tǒng)籌發(fā)展機構養(yǎng)老服務。推動建設老年友好型城市和老年宜居社區(qū)?！蛾P于加強養(yǎng)老服務設施規(guī)劃建設工作的通知》要求合理確定養(yǎng)老服務設施類型、布局和規(guī)模，嚴格執(zhí)行工程建設標準和土地使用標準。對于單體建設的養(yǎng)老服務設施，將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續(xù)并設置國有建設用地使用權。在城市規(guī)劃中，按要求配套建設養(yǎng)老服務設施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設?！娥B(yǎng)老服務設施用地指導意見》合理界定專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地為養(yǎng)老服務設施用地。確定養(yǎng)老服務設施用地的土地用途為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，以出讓方式供應的，使用權出讓年限最高不超過50年。營利性養(yǎng)老服務設施用地以租賃、出讓等方式供應，原則上以租賃為主。建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租。這一指導用地指導意見為養(yǎng)老地產的土地供應環(huán)節(jié)明晰了管理標準和具體政策，保障了養(yǎng)老地產的用地供應。行業(yè)主要政策政策文件1政策文件2政策文件3政策文件4《關于加強養(yǎng)老服務設施規(guī)劃建設工作的通知》要求合理確定養(yǎng)老服務設施類型、布局和規(guī)模，嚴格執(zhí)行工程建設標準和土地使用標準。對于單體建設的養(yǎng)老服務設施，將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續(xù)并設置國有建設用地使用權。在城市規(guī)劃中，按要求配套建設養(yǎng)老服務設施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設?！渡鐣B(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)》明確中國社會養(yǎng)老服務體系由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三個有機部分組成，對三者涵蓋的服務范圍和眼務對象做出詳細表述。從資金投入、規(guī)范運營、人才培養(yǎng)、科技運用等方面提出了保障措施?！吨袊淆g事業(yè)發(fā)展十二五”規(guī)劃》提出建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的養(yǎng)老服務體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務網絡基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數達30張,重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務，大力發(fā)展社區(qū)照料服務，統(tǒng)籌發(fā)展機構養(yǎng)老服務。推動建設老年友好型城市和老年宜居社區(qū)?！娥B(yǎng)老服務設施用地指導意見》合理界定專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地為養(yǎng)老服務設施用地。確定養(yǎng)老服務設施用地的土地用途為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，以出讓方式供應的，使用權出讓年限最高不超過50年。營利性養(yǎng)老服務設施用地以租賃、出讓等方式供應，原則上以租賃為主。建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租。這一指導用地指導意見為養(yǎng)老地產的土地供應環(huán)節(jié)明晰了管理標準和具體政策，保障了養(yǎng)老地產的用地供應。行業(yè)經濟環(huán)境88%從2010年開始，我國人口老齡化速度已進入加速階段(法國完成老齡化進程共花115年，美國花了75年，中國只花了35年)，到2017年，全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達4億，占總人口比重達17.3%;到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到55億左右，占總人口比重提升到17.8%左右;2050年60歲以上老年人口規(guī)模將達到8億人，所占比重為25.6%。:經濟環(huán)境行業(yè)社會環(huán)境96%88%2021年中國養(yǎng)老產業(yè)融資總共18起，共有6家養(yǎng)老服務機構獲得融資，獲投企業(yè)涉及旅居養(yǎng)老、醫(yī)療健康、養(yǎng)老服務、智慧養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結合、養(yǎng)老機構和老年文娛七個細分領域。18起投資案例中，涉及老年文娛的有6起，占比為33%，涉及智慧養(yǎng)老的有4起，占比21%，涉及養(yǎng)老機構的有3起，占比16.7%。社會環(huán)境1中國民政部數據顯示，2017年全中國有養(yǎng)老服務機構和設施15.5萬個，同比增長10.7%，注冊登記的養(yǎng)老服務機構達9萬個。隨著養(yǎng)老服務機構和設施的增加，每千名老人擁有的床位數整體趨于上升，但增長速度逐漸下滑。社會環(huán)境2行業(yè)社會環(huán)境行業(yè)發(fā)展社會環(huán)境截至2018年年底，我國60周歲及以上人口達到24949萬人（約49億人），占總人口的17.9%；其中65周歲及以上人口16658萬人（約67億人），占總人口的19%。我國從1999年進入人口老齡化社會到2018年，老年人口凈增近2億。2017年新增老年人口首次超過1000萬，2018年新增800多萬。雖然2018年新增老年人口數量有所回落，但新增數字依舊龐大，說明我國老齡化程度仍在快速提升，養(yǎng)老壓力不減。在此處添加內容關鍵詞在此處添加內容③行業(yè)現狀分析行業(yè)現狀分析目前我國養(yǎng)老產業(yè)存在諸多挑戰(zhàn)，從養(yǎng)老機構床位數缺口較大，到老年醫(yī)護資源緊張，再到社會適老設施建設、居家養(yǎng)老設施不健全。應對老齡化社會的到來，國內養(yǎng)老產業(yè)尚需在諸多方面進行改善。與此同時，隨著養(yǎng)老需求總量增長，加之第一批中產階級退休在即，將推高中高端養(yǎng)老消費需求，可以預見，我國養(yǎng)老產業(yè)潛在市場需求可觀。行業(yè)現狀分析行業(yè)市場分析2014年至2018年，中國養(yǎng)老地產行業(yè)的市場規(guī)模從9萬億元增長至6.5億元，年復合增長率為7.3%。據預測，中國養(yǎng)老地產行業(yè)在2023年將達到10.4萬億元，2019年至2023年間將維持10.0%的年復合增長率行業(yè)市場分析這些信息用以識別和界定市場營銷機會和問題，產生、改進和評價營銷活動，監(jiān)控營銷績效，增進對營銷過程的理解。市場與企業(yè)之間的“共諧”。行業(yè)現狀分析根據預測，2050年我國老年人口將達到8億;2014年至2050年間，老年人口消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP比重將從8%左右增長到33%左右。成為全球第一養(yǎng)老產業(yè)大國。行業(yè)現狀分析行業(yè)現狀分析目前養(yǎng)老服務基礎設施供應不足中國民政部數據顯示，2017年全中國有養(yǎng)老服務機構和設施15.5萬個，同比增長10.7%，注冊登記的養(yǎng)老服務機構達中國養(yǎng)老服務模式相對傳統(tǒng)中國的養(yǎng)老產業(yè)剛起步不久，尚未探索出真正成熟的模式，也不存在以養(yǎng)老產業(yè)為主業(yè)的上市公司，養(yǎng)老產業(yè)作為一個涉及面較廣的新興市場，有待進一步開發(fā)。目前中國的養(yǎng)老服務模式主要分為傳統(tǒng)的家庭、機構和社區(qū)養(yǎng)老三種。行業(yè)現狀分析到2020年，老年人口將增加到55億人左右，高齡老年人將增加到2,900萬人左右。高齡老年人口2010年到2020年的年復合增長率為7%，低于老年人口總數在此期間5.3%的年復合增長率，中國老年人口結構將保持相對年輕化。與高齡老年人相比，低齡老年人身體健康狀況、收入水平較好，對居家和生活品質要求高，對養(yǎng)老地產的消費能力較強，有利于養(yǎng)老地產的發(fā)展。通過保持養(yǎng)老服務的品質，養(yǎng)老地產運營商可以實現穩(wěn)定的長期現金流入和地產項目升值，驅動養(yǎng)老地產的發(fā)展更加完善。養(yǎng)老社區(qū)設施配備更加完善，一般配有醫(yī)護中心、文化休閑中心、活動中心等。不僅老年人和準備養(yǎng)老人群，普通購房者也更傾向于購買生活便利、設施完善的居住社區(qū)。受到市場歡迎的養(yǎng)老社區(qū)，可以吸引更多的企業(yè)進入市場，加速養(yǎng)老地產的發(fā)展。中國老齡化程度持續(xù)加深，2018年65歲及以上老年人口占總人口19%，2014年到2018年的年復合增長率達到9%。依托養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種類型的養(yǎng)老地產，老年人在需求不同的各個階段可以享受有針對性的養(yǎng)老服務。老年人口的增加是驅動養(yǎng)老地產發(fā)展的首要動力?！丁笆濉眹依淆g事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》提出養(yǎng)老地產附加的養(yǎng)老服務為運營商帶來了多種盈利模式與普通地產項目相比老齡化加深④行業(yè)制約因素及發(fā)展建議行業(yè)制約因素地產養(yǎng)老行業(yè)屬于領域中發(fā)展最快的細分領域之一，隨著地產養(yǎng)老的市場環(huán)境日趨成熟，行業(yè)競爭日趨激烈，行業(yè)存在一下下痛點：對于養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，國家支持性政策少，僅在2016年9月，全國老齡辦聯合多部門公布的《關于推進老年宜居環(huán)境建設的指導意見》中提出支持適老住宅建設，對老少同居的新社區(qū)提供相應政策扶持。中國政府從2011年起密集推出養(yǎng)老相關政策，其中社會養(yǎng)老服務體系建設政策是主要內容，考慮中國老年人居家養(yǎng)老的偏好、實際支付能力、養(yǎng)老服務機構的供應情況，政策主要對居家社區(qū)型養(yǎng)老的養(yǎng)老驛站大力扶持。而具體到對養(yǎng)老社區(qū)的土地建設支持和資金費用扶持相關政策較少，沒有針對養(yǎng)老社區(qū)的專項土地供應和大規(guī)模資金補助，對養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展產生了一定的限制。養(yǎng)老社區(qū)國家支持性政策少老年公寓面臨供給和需求不匹配形成的“剪刀差”，結構性矛盾阻礙老年公寓快速發(fā)展。中國老年人口對老年公寓的需求呈現“橄欖形”，高端和低端需求少，對醫(yī)療護理和生活照料等中端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”，收益高的高端項目和政府保障型的低端項目多，性價比高、普通老年人需要的中端項目少。老年公寓需結構不平衡養(yǎng)老驛站養(yǎng)老費用自付對于養(yǎng)老驛站，中國老年人養(yǎng)老以自付為主，老年人收入有限，購買服務意愿不強，而中國還未建立全面的政府養(yǎng)老支付體系，養(yǎng)老驛站主要依靠政府補助維持運營，難以實現盈利，無法吸引大量的社會資本進入，發(fā)展受到限制。行業(yè)發(fā)展策略盈利模式尚未成熟中國有許多類型的養(yǎng)老地產產品，盈利模式也呈現出豐富多彩的局面，這種情況一般都是購買土地，建房和賣房的常規(guī)。與普通房地產相比，養(yǎng)老地產只是增加了醫(yī)療服務和其他特點，差異不大。因此，養(yǎng)老地產的盈利模式尚處于探索階段，以養(yǎng)老地產為主體的服務支撐體系、金融運作和增值服務體系等盈利模式尚未形成。養(yǎng)老房地產融資成本高，投資額較大，經營成本較高養(yǎng)老地產價格較高，是城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)的前提。數據顯示，京津冀銷售類養(yǎng)老地產價格最高，已超過2萬元/平方米，長三角、珠三角、川渝平均售價也在1萬元/平方米以上。養(yǎng)老地產項目空置率較高4大養(yǎng)老地產集群地中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產項目空置率最高，達到47.50%;京津冀、長三角空置率也超過40%，珠三角最低也有36.87%。而一般養(yǎng)老院入住率要達到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國內養(yǎng)老產業(yè)還處于早期階段;5行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢行業(yè)競爭格局1配套設施完善、品牌實力雄厚、地理位置優(yōu)越的養(yǎng)老社區(qū)項目去化率較快，平均在1-2年左右，且在成功運營下，非售賣產權的項目還可以通過運營增加項目價值，提高后期出售價格。而配套設施一般、地理位置偏僻的養(yǎng)老社區(qū)與一般地產項目相比沒有競爭優(yōu)勢，去化率慢，市場反應平淡，與地產行業(yè)整體情況相關性大。競爭格局1市場格局行業(yè)競爭格局2中國養(yǎng)老地產具有代表性的項目有:萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、上?？禈蛴H和源、匯晨養(yǎng)老公寓。優(yōu)質的養(yǎng)老社區(qū)項目銷售情況好，而老年公寓整體入住率不到50%，居家社區(qū)養(yǎng)老項目盈利艱難，半成以上處理虧損狀態(tài)競爭格局2競爭格局是指市場經營主體進入市場的一種狀態(tài)，主要表現為市場經營主體全部到位和所有市場經濟經營主體之間公平競爭。競爭格局行業(yè)發(fā)展趨勢04030201醫(yī)養(yǎng)結合醫(yī)療需求是老年人養(yǎng)老的主要需求之一，將醫(yī)療和養(yǎng)老結合是未來養(yǎng)老地產發(fā)展的主要方向。養(yǎng)老服務和醫(yī)療服務割裂，養(yǎng)老服務機構“只養(yǎng)老不醫(yī)護”，醫(yī)療機構“只治病不養(yǎng)老”，老年人難以同時獲得生活照料和醫(yī)療護理。而老年人身體健康狀況差，慢性病患病率高，需要經常進行醫(yī)療診治，頻繁出入醫(yī)院和養(yǎng)老機構造成養(yǎng)老生活不便。醫(yī)療和養(yǎng)老的結合，可以使老年人在熟悉的居住環(huán)境中獲得醫(yī)療服務，方便老年人接受診治和護理，加快身體健康恢復。智能化發(fā)展智能化養(yǎng)老服務有助于提升養(yǎng)老服務機構的服務品質和效率，并降低對養(yǎng)老人才的需求，推動養(yǎng)老地產規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展。中國養(yǎng)老人才缺乏，養(yǎng)老服務勞動力市場門檻低、專業(yè)素養(yǎng)不高，對醫(yī)護、心理等高級養(yǎng)老需求認知少。同時中國勞動力整體供應下降，勞動力成本上升，制約養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。養(yǎng)老服務智能化發(fā)展可以有效解決部分服務人才缺陷，有助