南寧某新區(qū)住宅項(xiàng)目可研報(bào)告

**新區(qū)189畝項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（住宅）摘要**新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計(jì)劃確定啟動(dòng)建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)**新區(qū)189畝的一地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)**新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積212000平方米，項(xiàng)目總投資38042萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為7578萬(wàn)元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。[關(guān)鍵字]**新區(qū)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目錄第一章前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2005年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、**新區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析寧四、歲**思新區(qū)消費(fèi)者調(diào)嶺查分析雷第四素章居判項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)穿點(diǎn)分析飄一、房地產(chǎn)投糠資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)戚營(yíng)機(jī)會(huì)形成模擋式宰二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鞏經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)腔三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)越經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)鎮(zhèn)第五堪章裳腹撓項(xiàng)目定位狠一、目標(biāo)市場(chǎng)奮定位二、產(chǎn)品定位爛第六作章瘡偶垂項(xiàng)目規(guī)劃、建省筑設(shè)計(jì)建議岸一、項(xiàng)目總體溉規(guī)劃建議蕉二、住宅建筑專(zhuān)設(shè)計(jì)建議午三、小區(qū)配套剛設(shè)施建議肆四、環(huán)境藝術(shù)顯設(shè)計(jì)建議旋第七鋸章別哈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)斑策略及投資估繁算逃一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往經(jīng)營(yíng)策略旨二、項(xiàng)目投資烘估算連三、項(xiàng)目實(shí)施戀進(jìn)度安排閉四、項(xiàng)目投資怒與籌資計(jì)劃鎖第八姿章曬涼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)疾狀況分析厲一、項(xiàng)目銷(xiāo)售殊計(jì)劃班二、項(xiàng)目銷(xiāo)售到收入估算妨三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)福成本估算錢(qián)四、項(xiàng)目利潤(rùn)杰估算融五、項(xiàng)目工現(xiàn)金流量、財(cái)摩務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)板務(wù)內(nèi)部收益率芒第九故章餐良項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)般風(fēng)險(xiǎn)分析鐵北急一、項(xiàng)目盈虧封平衡分析毀神您二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)膛經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)百及對(duì)策分析鴿第十浮章默鄉(xiāng)結(jié)論與建議第一章前言肯一、報(bào)告編制受目的西1扁、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)播發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)耽行詳細(xì)分析的陰基礎(chǔ)上，結(jié)合疼項(xiàng)目所處的區(qū)蔥位環(huán)境，對(duì)該錯(cuò)地塊的市場(chǎng)價(jià)材值進(jìn)行合理的狼評(píng)估。觀2獄、對(duì)項(xiàng)目的可猜行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)檔營(yíng)策劃提出初撞步意見(jiàn)，并對(duì)乞項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)媽計(jì)、建筑方案拳設(shè)計(jì)、環(huán)境藝宣術(shù)設(shè)計(jì)提出相仇應(yīng)的建議。臟3訓(xùn)、結(jié)合公司的要狀況和項(xiàng)目的階特點(diǎn)，探索項(xiàng)拾目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的叫可行方式。嶺4沙、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行習(xí)投資分析和風(fēng)馬險(xiǎn)分析。消5桂、對(duì)項(xiàng)目決策秧及其實(shí)施的優(yōu)醉化提出建議。飽二、報(bào)告編制事依據(jù)膊傅1尋、南寧市規(guī)劃怕局規(guī)劃方案；弦2儀、國(guó)家建設(shè)部胃及南寧市頒布洞的與房地產(chǎn)相盞關(guān)法律與政策蒙；遣3奮、南寧市房產(chǎn)龍局提供資料；找5管、現(xiàn)場(chǎng)勘察和備實(shí)地調(diào)研所得石資料。三、項(xiàng)目概況股項(xiàng)目地塊位于卷**閘新區(qū)南寧大橋支西面，總面積顛約找18師9通畝，其中架有教3刮0得畝為預(yù)留的辦境公用地，實(shí)際瘋開(kāi)發(fā)面積礦為檔15聚9脅畝，該地塊基活本較為平整，筍經(jīng)蒸警鎮(zhèn)文件批準(zhǔn)通過(guò)參，該地塊主要交用途為商住用充地，類(lèi)別代宵號(hào)繞齊乞展，容積率不大詢于日2.湯0近，產(chǎn)運(yùn)建筑密度不大揮于襯律，綠化率不小蕩于。建筑限高螺多層不超丹過(guò)紐系深（愉約膠亡才米左右，不含覺(jué)底層層高低2.罰2申米牽以下的自行車(chē)宰庫(kù)），允許建詞高層，高層住齒宅層數(shù)不超疊過(guò)遲惕鋒層（差約蹲固朱米左右）；縫本項(xiàng)目由成**于局與丈**葡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有畏限責(zé)任公司合璃作共同開(kāi)發(fā)，餓除吐3貞0樹(shù)畝作為預(yù)留的辭辦公建設(shè)用地呀外，剩余用地具面津積縮15今9蜂畝將用于開(kāi)發(fā)站建設(shè)中高檔次艷的住宅小區(qū)，揪并分為兩部分亡建設(shè)：其中額的陷9鑼9安畝用于開(kāi)發(fā)建映設(shè)區(qū)孝**距局定向開(kāi)發(fā)住承宅小區(qū)，余給下租6仇0溫畝用于開(kāi)發(fā)商它品房小區(qū)；建碑筑形式采用組恨合式：多私層距賄，小高層，并勇初步確定項(xiàng)目友主要技術(shù)指標(biāo)年如下：津①環(huán)總用地面積：凝10600提0廁平方米微，約笛合而159喇景畝。但②劃容積率盯：期2.0網(wǎng)③伐總建筑面積：速212000寇M抬2柴壇糞公建面積：膛5000M鷹2膽④堤建筑密度：（嘴暫無(wú)設(shè)計(jì)方案討無(wú)法計(jì)算出，焰建筑密陵度路=怖蠢建筑基底總面駁積龍÷冷建筑用地總面詢積）。喜⑤晃綠化率休：仰35%榜（以上數(shù)據(jù)是偵依據(jù)周邊物業(yè)與的指標(biāo)參考提溪出的，該方案掠僅為初步方案壟，在很多方面膏還有待于進(jìn)一依步優(yōu)化）汽本項(xiàng)目遵循社止區(qū)完整功能的沸要求，做出融閃住宅、教育、賓綜合社區(qū)服務(wù)粱為一體的規(guī)劃糖設(shè)想，區(qū)內(nèi)生柏活設(shè)施齊全，岔配套有幼兒園缺、便利店、商社業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)懶醫(yī)療保健中心脊、郵局、銀行違等設(shè)施，將是偉**剩**淺新區(qū)新崛起的最一個(gè)中等規(guī)模蕉小區(qū)。項(xiàng)目建狡設(shè)內(nèi)容：課1柏、多層公寓及把連排別墅培多層公寓的總車(chē)建筑面積約底7200紋0茂平方米屋，建筑樣式為碗框架結(jié)構(gòu)，采送用點(diǎn)式、條形壓排布，以六層斑為主，頂層坡槽形帶閣樓屋面井，部分設(shè)計(jì)成谷復(fù)式、躍層和號(hào)錯(cuò)層，戶型新砍穎、實(shí)用，大卸量采用外飄窗享、凸窗、大陽(yáng)輛臺(tái)，部分做成迎景觀陽(yáng)臺(tái)。宅疫前綠化結(jié)合組皆團(tuán)綠化、中心篩綠化，合圍庭浸院綠化景觀，貨力求達(dá)到結(jié)戶戶見(jiàn)綠，推耀窗見(jiàn)景的景觀六效果。看2桐、小高層公寓剪小高層公寓的冶總建筑面積約六12000萄0生平方米融。姥3葵、配套商業(yè)面吹積（包括車(chē)庫(kù)注）振建筑面積茅約葬1500餅0腔平方米掛4牲、公共生活設(shè)刊施斥總建筑面積約閥5000史平方米周，包括車(chē)庫(kù)、渡景觀綠化、社蓮區(qū)醫(yī)療等。5、物業(yè)管理待實(shí)行封閉式現(xiàn)喝代化物業(yè)管理腐。朽供電系統(tǒng)：途采用雙路供電辯，每戶獨(dú)立磁男卡電表，高級(jí)袖安全插座；刺通訊系統(tǒng)：閉每戶客廳及主春臥室分別設(shè)置匙電話插口及稱(chēng)INTERN陸ET友插口、寬帶網(wǎng)簽絡(luò)；紗電視系統(tǒng)：扶每戶客廳及主爺臥室分別設(shè)置援公用閉路電視幕及衛(wèi)星電視；維郵政系統(tǒng)：壩每戶設(shè)有信、仙報(bào)箱并實(shí)行專(zhuān)及遞服務(wù)；曬周界防護(hù)系統(tǒng)珠：微周邊采用圍墻主和景觀綠化將惜小區(qū)與外界隔討開(kāi)，同時(shí)小區(qū)逐保安負(fù)責(zé)對(duì)小障區(qū)周邊進(jìn)行巡吵邏；辰第二章項(xiàng)目開(kāi)咱發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分吉析梁一臟、檢200膜5喉前三季度南寧土市經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)渠析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況秋[GDP]陷200糧5夠年寸1-富3蔬季度，南寧市裁經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)如保持穩(wěn)健的增筋長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全帳市默GD咳P摟達(dá)雹477.0松2瑞億元，同比增像長(zhǎng)鍋13.2燈%碼，增速比去年命同期加稱(chēng)快忘0.3乖8博個(gè)百分點(diǎn)。其圣中，第一產(chǎn)業(yè)匯增加輔值青65.3漢8月億元，同比增學(xué)長(zhǎng)膀7.7灰%開(kāi)，第二產(chǎn)業(yè)增瓦加石值霸149.5福5沒(méi)億元，同比增崖長(zhǎng)嗽17.4棚%驢，第三產(chǎn)業(yè)增慕加傾值籃262.0勵(lì)8禿億元，同比增訂長(zhǎng)詠12.6踢%巨。蘇[旁財(cái)政金辟融央]桃財(cái)政收入增加辯，金融機(jī)構(gòu)存愛(ài)貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)拿。毅1-民9壯月版，過(guò)疤全市組織的財(cái)陰政收須入觸7清1隔億元，同比增淺長(zhǎng)家16.57畜%殼，其中一般預(yù)參算收漿入摘31.4鹿3棋億元，同比增訊長(zhǎng)貍20.30滔%振。一般預(yù)算支叛出躲47.7蜜7股億元，同比增資長(zhǎng)搭18.16言%竹。其中基本建膀設(shè)支孕出完4.8遇2城億元，同比增掙長(zhǎng)凱36.48朱%救；企業(yè)挖潛改扭造資金支奶出犯1.9汁0知億元，同比增覺(jué)長(zhǎng)創(chuàng)29.49匹%祖；科技三項(xiàng)費(fèi)騙用支獻(xiàn)出存0.4架7剪億元，同比增秀長(zhǎng)疊31.63債%奧。葉[押投嫁資淘]砌全社會(huì)固定資鞭產(chǎn)投資增幅有籍所回落，但仍箭保持較快增長(zhǎng)挪。今年以來(lái)，楊全市投資雖有警所回落，但鐘在低“擴(kuò)百項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)目案大會(huì)騎戰(zhàn)貍”牌、泳“塵13萌6韻”稍城建工程等大榮項(xiàng)目推動(dòng)下，插增幅一直保持撫在欠28懇%蘭以上，九月份創(chuàng)達(dá)到了今年以坦來(lái)的最高速度恒。向1-駱9繼月，全市完成市全社會(huì)固定資間產(chǎn)狐229.5沸1冠億元，增紙長(zhǎng)統(tǒng)38.10山%性。其中，城鎮(zhèn)獲固定資產(chǎn)投美資晝218.4撥8屠億元，增舌長(zhǎng)咳39.81襪%裂；基本建設(shè)投飽資肉102.4婚9建億元，增宅長(zhǎng)奪26.61歇%洽；更新改造投納資美37.0枯9烤億元，增損長(zhǎng)及60.71筐%荒；房地產(chǎn)業(yè)投話資榴68.9邊7嘩億元，增陰長(zhǎng)染61.17褲%消。豎[伏國(guó)內(nèi)貿(mào)暮易鳥(niǎo)]答社會(huì)消費(fèi)品零怎售額穩(wěn)步增長(zhǎng)誘。扎1-滲9巴月，社會(huì)消費(fèi)陵品零售總貞額船241.9叼9扁億元，同比增繼長(zhǎng)尿13.63姨%項(xiàng)。其中，批發(fā)聞零售貿(mào)易業(yè)零績(jī)售較額存213.1企1盟億元，召同比增啊長(zhǎng)芒13.41謎%或，餐飲業(yè)零售況額叫28.2勾7紐億元，同比增妻長(zhǎng)吧15.25蒼%礎(chǔ)。林小結(jié)：持續(xù)升腦溫的固定資產(chǎn)碰投資，強(qiáng)勁的麻消費(fèi)能力，良蠅好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行隔環(huán)境為房地產(chǎn)挨開(kāi)發(fā)投資奠定唱了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)擔(dān)基礎(chǔ)。普二、南寧市房禾地產(chǎn)市場(chǎng)分析瞧1雹、南寧市成交勤情況分析宋1-迷1鑼、整體市場(chǎng)供念求情況傭a距）季度供應(yīng)情晝況富2005籠年件3泄季度商品房類(lèi)委別供求狀況表圍時(shí)間同單位耽:是萬(wàn)㎡倡住宅懶商業(yè)胸辦公暑合計(jì)搭200提5雁年迫7養(yǎng)月份栗批準(zhǔn)預(yù)售面積臟9.6甜1.5歸0暫11.1鴨合同備案面積碼34.6頁(yè)1.8與0.5晉36.8宵供求比么1:3.6宇1:1.2毛/羨1:3.3大200問(wèn)5拍年粉8恭月份叨批準(zhǔn)預(yù)售面積幕28.4阿3碰2.1割33.5度合同備案面積蒜32.5壁1.7社0.1蠅34和供求比潑1:1.1無(wú)1:0.6護(hù)/剝1:1.0給200債5牢年殲9籮月份供批準(zhǔn)預(yù)售面積野62.3步15騰0.2酸77.5而合同備案面積組37.8縮1.2喝0.9抄39.8置供求比戶1:0.6賊1:0.1貓1理：斑4.5幸1:0.5絮合計(jì)步批準(zhǔn)預(yù)售面積角100.3淹19.5呢2.3割122.1田合同備案面積技104.9串4.7臂1.5毅110.6乖供求比具1畫(huà)：譽(yù)1.0皺1射：懸0.2怖1俱：金0.7嘆1眼：聰0.9撐◎欣200蛇5楚年筒3赴季度商品房供地應(yīng)量贊為我122.1揉萬(wàn)㎡尿，去化量加為獲110.6猛萬(wàn)㎡套，整體呈現(xiàn)供均大于求的態(tài)勢(shì)怕，供求相比上摧個(gè)季度有大幅唇度提升。智◎溝造仰商業(yè)用房供應(yīng)升量增長(zhǎng)較多，置空置量較大，羽商業(yè)用房的嚴(yán)謙峻形式進(jìn)一步方加深。辦公房脅的供求形勢(shì)依藥然沒(méi)有得到改球變。遠(yuǎn)b荒）同期比較情販況鍋2005奉年爪3甲季度供求關(guān)系妄環(huán)比、同比對(duì)聚比表但時(shí)間蜜批準(zhǔn)預(yù)售面積冠（萬(wàn)㎡）備合同登記備案曉面積（萬(wàn)㎡）烏供求比乓200碗5久年傍3廁季度堵122.1誼110.6換1耍：早0.9戴200些5美年跳2煌季度西56.1譯62.3濫1慕：尼1.1次2004道年汗3洲季度隱72.95氣73.4館1挺：漠1.1具◎漫200飾5縮年乏3申季度供應(yīng)票量弓122.1銀萬(wàn)㎡榨。環(huán)比上季度差增腥長(zhǎng)摩117.6丸%俊，比去年同期襯增菜長(zhǎng)犁67.4也%趕，本季銷(xiāo)售備勤案登戲記鍋110.6區(qū)㎡罷，環(huán)比上季度蔽增奧長(zhǎng)習(xí)78.3鹽%扁，比去年同期漸增鍵長(zhǎng)逝51.4武%中。本季度的供跡求量對(duì)比上季沙度及往年都有工較大幅度提高若，但供求狀況頌卻是供大與求自，主要是受商跑業(yè)類(lèi)產(chǎn)品影響豬。頁(yè)1-拐2岔、各區(qū)域市場(chǎng)蓋供求情況覽a破）各區(qū)域商品逐房供求狀況分復(fù)析岸2005際年聰3阿季度各區(qū)域商姐品房供求關(guān)系屆狀況表鏈各板塊射批準(zhǔn)預(yù)售面積餅比重研登記備案面積痕比重庫(kù)供求比驕青秀區(qū)射16.6杰13.60%灶14.1馳12.75%姿1:0.8僵瑯東板塊脾36.4朽29.81%呀35.3尊31.92%接1:1.0種仙葫板塊獎(jiǎng)8.6休7.04%辮15.3焰13.83%訊1:1.8式江南區(qū)植6.2花5.08%憐13.4仇12.11%吃1:2.2轎西鄉(xiāng)塘區(qū)貌30.1坊24.65%翼16.5齊14.92%勉1:0.5棍興寧區(qū)煙18.2產(chǎn)14.91%倦4.3籃3.89%艷1:0.2秒良慶區(qū)數(shù)6院4.91%瘋11.7熔10.58%候1:2.0恩南寧市冰122.1傾100.00緊%標(biāo)110.6紅100.00硬%集1:0.92005年3季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%2005年3季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11%碎◎望200者5怒年湖3闊季度南寧市商典品房供求比掏為軟1天：尸0.霧9紙，青秀區(qū)、西值鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧犧區(qū)呈現(xiàn)供大于較求的狀況。瑯譜東板塊供求基逆本持平，其他炒城區(qū)供小于求屈。整體來(lái)講，騎供求關(guān)系仍處數(shù)于良好狀況。篇◎校魚(yú)苗瑯東板塊供應(yīng)蜘量達(dá)到全美市留29.81組%嘗，去化量達(dá)到汁全平市州31.92餃%包，雖然供求仍權(quán)是全市的首位節(jié)，但比重已經(jīng)竊有所降低；西誓鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)饞量占全孫市蓮24.65票%遲，去化量占全絲市嫂14.92雹%準(zhǔn)，位列全市第賓二。午b請(qǐng)）各區(qū)域住宅勁供求狀況分析安2005荷年曲3鳳季度醉各區(qū)域住宅批礦準(zhǔn)預(yù)售及合同泄登記備案情況悲一覽菌各板塊靈批準(zhǔn)預(yù)售面積況（萬(wàn)㎡）融比重俱合同登記備案羞面積（萬(wàn)㎡）磚比重決供求比劍青秀區(qū)愚13.3覺(jué)13.26%轎13段12.44%熔1:1.0盈瑯東板塊晃31.4疏31.31%鐵34.1筐32.63%礙1:1.1晝仙葫板塊邀7.9眨7.88%貫14.8廚14.16%巖1:1.9偶江南區(qū)欣5.1努5.08%嚴(yán)12.2振11.68%尊1:2.4藏西鄉(xiāng)塘區(qū)忌22.4級(jí)22.33%迎15.7墳15.02%膝1:0.7贊興寧區(qū)鞠14.7籠14.66%誠(chéng)3.5奶3.35%桐1:0.2男良慶區(qū)犧5.5頂5.48%搖11.2騙10.72%淹1:2.0討南寧市指100.3笨100.00枝%涼104.5鎖100.00移%賴1:1.02005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖2005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11%搶◎罵200益5玩年體3怒季度，南寧市療商品房住宅的雖供求比汁是仍1孕：牛1.摔0證，供求基本持脾平。西鄉(xiāng)塘區(qū)描和興寧區(qū)呈現(xiàn)活供大于求情況確；青秀區(qū)和瑯務(wù)東板塊供求基尤本平衡；其他毫城區(qū)呈現(xiàn)供小肚于求。晨◎匹民填瑯東板塊依舊御占據(jù)著供應(yīng)量嘩和去化量第一度的位置，供應(yīng)變量占全絨市剩31.31吼%劍，燃去化量占全驢市友32.63仆%稅。西鄉(xiāng)塘區(qū)供剖應(yīng)量占全殖市活22.33猶%章，去化量占全符市猜15.02哀%播，位列第二。遼江南區(qū)和良慶歷區(qū)供應(yīng)量較少春，而興寧區(qū)去余化量最低。盈c子）各區(qū)域商業(yè)警供求狀況分析崖2005阿年?duì)?照季度央各區(qū)域商業(yè)批溪準(zhǔn)預(yù)售及合同忘登記備案情況州一覽犧各板塊減批準(zhǔn)預(yù)售面積訪（萬(wàn)㎡）冶比重錦合同登記備案徑面積（萬(wàn)㎡）逢比重童供求比回青秀區(qū)在2.7酬13.85%腰0.8湯16.67%冰1:0.3什瑯東板塊賴3.3炸16.92%耕0.7老14.57%掃1:0.2竿仙葫板塊肝0.7窄3.59%怎0.3臨6.25%暢1:0.4蔥江南區(qū)營(yíng)1.1只5.64%腦1.2竊25.00%滋1:1.1應(yīng)西鄉(xiāng)塘區(qū)津7.7露39.49%樸0.8鞏16.67%匪1:0.1嶺興寧區(qū)報(bào)3.5策17.95%勝0.5艷10.42%胞1:0.1瑞良慶區(qū)榨0.5絹2.56%川0.5時(shí)10.42%水1:1賀南寧市紙19.5齊100.00舌%抄4.8濁100.00畫(huà)%盯1:0.2勞◎此200莖5播年送3勵(lì)季度，南寧市冤商品房商業(yè)供研應(yīng)量我為真19.5搭萬(wàn)㎡，去化量冰為耽4.用8自萬(wàn)㎡，供求比速為預(yù)1可：轎0.牽2鳳。壟◎唇材亮各區(qū)均有供應(yīng)庫(kù)量和去化量，切西鄉(xiāng)塘區(qū)接的供應(yīng)量最高倚，達(dá)諸到芒39.49貍%狠。去化量方面仇，江南區(qū)占據(jù)蛇著第一的位置泡。熄◎脆爸杠全市商業(yè)的供傳應(yīng)量較上季度棗增長(zhǎng)較多，去飽化量變化較小脊，商業(yè)供過(guò)于鎮(zhèn)求的情況進(jìn)一按步加深。并d昂）各區(qū)域辦公芽供求狀況分析尤2005唇年姿3渠季度漏各區(qū)域辦公批蘭準(zhǔn)預(yù)售及合同無(wú)登記備案情況篩一覽犧各板塊冰批準(zhǔn)預(yù)售面積濤（萬(wàn)㎡）境比重箭合同登記備案斷面積（萬(wàn)㎡）婦比重煌供求比紡青秀區(qū)辮0.6啦26.09%先0.3涼23.08%娃1:0.5堵瑯東板塊揪1.7繭73.91%乏0.5平38.46%杜1:0.3掩仙葫板塊主0擁0.00%宵0.2慮15.38%鋸/禍江南區(qū)臥0執(zhí)0.00%照0替0.00%斤/釀西鄉(xiāng)塘區(qū)舒0努0.00%不0湖0.00%若/識(shí)興寧區(qū)較0出0.00%每0.3碌23.08%芹/漿良慶區(qū)征0暈0.00%作0廁0.00%范/鑰南寧市梯2.3典100.00擠%斬1.3披100.00勉%亮1:0.6蝦◎信200威5介年繞3險(xiǎn)季度南寧市辦隆公只有青秀區(qū)旅和瑯東板塊有坡供應(yīng)量跪，去化量宵為隨1.須3盟萬(wàn)㎡。盞◎悲擁鄙全市辦公成交天情況不夠理想未，每個(gè)區(qū)域成鐘交量都較少，當(dāng)可比較性不大痰。蜓1-蜜3駁、價(jià)格分析拌a慶）成交價(jià)格分右析掛200期5蓄年麥3墓季度南寧市住責(zé)宅均價(jià)狀況表容1塊月御2兩月浩3郵月吉4漏月品5寇月屈6寺月甩7李月孝8五月復(fù)9棄月嚼2821輩2742脹2964扔2863黨2781繞2700哄2223景2548盛2674素◎滔200羨5縣年賓3倡季度，南寧市間商品房住宅均她價(jià)懸2486角元失/割㎡，京較靠0川5償年殺2塑季度均庸價(jià)籮278母0刷元零/霧㎡相比，下銅降康10.6鄉(xiāng)%菊。涼3擦季度價(jià)格夾走勢(shì)呈上升趨駛勢(shì)殘，釘8東月您較按7滴月上田升禁14.6骨%紅，睡9貞月否較枕8理月上遍升遮4.9原%刻，數(shù)7栗月時(shí)均價(jià)低撞于辟3剖季度均價(jià)，同俱時(shí)系，充7漸月份均價(jià)也咽是揭1-沫9挽月份價(jià)格最低憐的月份。傳b罵）成交總價(jià)分酒析注（根據(jù)南寧市挎房產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)療與總價(jià)的區(qū)分碎，我們將總價(jià)奔劃分四個(gè)檔愛(ài)：蒸1糾5崇萬(wàn)以下為低端豬產(chǎn)品揪、池15-3芒0給萬(wàn)為中低端產(chǎn)叨品挪、條30-4和5頌萬(wàn)為中高端產(chǎn)趣品番、堅(jiān)4飄5宗萬(wàn)以上為高端隨產(chǎn)品。）別2005股年掛3弓季度南寧市成青交總價(jià)分析表寸1艱5咬萬(wàn)以下棋15-3塵0醒萬(wàn)京30-4菜5亡萬(wàn)顏4撒5知萬(wàn)以上否合計(jì)穩(wěn)青秀區(qū)系280村405選439句130壺1254銀瑯東板塊榆70鞠672勻940喬730示2412桑仙葫板塊轟85帶656霉166徐91它998玩江南區(qū)斥549霧578譜150鋪61白1338方西鄉(xiāng)塘區(qū)北562信694咱311妨102劑1669鄉(xiāng)興寧區(qū)鞏191皺185頂55墾20帝451皆良慶區(qū)魯556磁613禁37通5昏1211侮南寧市爬2293緞3803碧2098殘1139貫9333揪總面積（率㎡統(tǒng)）狼129718伶.99和385171暖.31是303253擦.85掛229888至.41北104803鄉(xiāng)2.56務(wù)◎顯映香從成交量上看船，發(fā)15-3私0蠢萬(wàn)價(jià)格段為成償交峰值，占全壞南寧市總成交革量死的堤41超%宿，邪1恥5指萬(wàn)以下產(chǎn)品成殃交量位居第二鵲，占全南寧市額總成交量仁的戰(zhàn)25石%鄭。凳◎篇飛公從成交面積上既來(lái)看對(duì)，俯15-3礎(chǔ)0附萬(wàn)所占份額最苦大，優(yōu)占鄙37詳%港，其次狠是達(dá)30-4騰5策萬(wàn)，攜占紫29甚%宇。辜◎察爆眠無(wú)論是從成交碧量上來(lái)看，還探是從成交面積攔上來(lái)看，與二夫季度相比，各碗總價(jià)段的序位途沒(méi)有發(fā)生變化宗，供求維持著波一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定糖的狀態(tài)。縮◎鉗復(fù)3被季度南寧梅市脅1文5挨萬(wàn)以下的產(chǎn)品袋成交主要集中漂在西鄉(xiāng)塘區(qū)，禿成交量最大的筍項(xiàng)目是迷你新串景小區(qū)，其次搭是良慶區(qū)和江礎(chǔ)南區(qū)通。注貿(mào)◎嚇江3邊季專(zhuān)度湯15-3持0舍萬(wàn)的產(chǎn)品成交覽較為分散，除噸青秀區(qū)和興寧夾區(qū)外，其他各藥區(qū)域所占比重限相差無(wú)幾。曾◎昌30-4危5辰萬(wàn)的產(chǎn)品成交羅主要集中在瑯渴東板塊，占全住市上44晚%炒，成交量最大蛛的項(xiàng)目是城市棉花園和建興苑送。其次是青秀趟區(qū)，占全閉市姜21魚(yú)%伙。西鄉(xiāng)塘區(qū)排刪在第三位。灌4腰5附萬(wàn)以上的產(chǎn)品馳成交主要集中輝在瑯東板塊，古占全市泉的把65耽%肉，成交主要集評(píng)中在城市花園賽和萬(wàn)派昌帽·室南湖景園，其旬他城區(qū)此檔產(chǎn)熟品銷(xiāo)售仍較少葉。小結(jié)：饑200誘5擊年國(guó)前婚3摸季度，槽除卡2誘季度受?chē)?guó)八條弄影響，供應(yīng)及堅(jiān)去化量收縮比織較嚴(yán)重外勾，頌1延、申3屋季度供求關(guān)系峽正常，總量增爺加趨勢(shì)明顯。澇住宅物業(yè)在市時(shí)場(chǎng)上受到追捧鞭，商業(yè)、辦公速物業(yè)現(xiàn)狀堪憂息。走瑯東板塊稱(chēng)雄座樓市，價(jià)格、濱開(kāi)發(fā)規(guī)模、項(xiàng)逝目品質(zhì)等成為巡南寧樓市的風(fēng)偵向標(biāo)。啞三、有利投資炮經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因認(rèn)分析棄1鄙、中國(guó)東盟自土由貿(mào)易區(qū)的形還成文南寧以其得天題獨(dú)厚的地緣優(yōu)略勢(shì)，既區(qū)別于源云南省所具有時(shí)的同類(lèi)概念，齊又作為中國(guó)西潑部經(jīng)濟(jì)區(qū)、華余南經(jīng)濟(jì)區(qū)與現(xiàn)級(jí)東盟北部經(jīng)濟(jì)悅區(qū)的中心地位脖，建立起面向犁東南亞的全面淹發(fā)展戰(zhàn)略，其侄發(fā)展?jié)摿κ求@脆人的。南寧東—滲憑祥的高速公癢路已基本建成證。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)季展的重大意義卸在于其未來(lái)所祖面對(duì)的將是一鎖個(gè)區(qū)域性的國(guó)蠢際市場(chǎng)。支2喇、西南大通道豈的形成童從成都到北海弄的高等級(jí)公路拉已全線貫通，盲往廣東的兩條鉤高速公路的全蜘通也將為時(shí)不伏遠(yuǎn)，大流通、戲樞紐城市的格耽局正成雛形。譯南寧對(duì)中國(guó)西塞部和南部地區(qū)狹的集聚和幅射副能力將會(huì)倍增扮，區(qū)域性的資頁(yè)源、資金等將怒會(huì)在更深層次獸、更大范圍以正南寧為中心的平重組與分催配編.銅喚自然，市場(chǎng)對(duì)飛房地產(chǎn)的需求回將會(huì)增加。牢3受、國(guó)內(nèi)會(huì)展中臟心城市的定位魯成功翻隨著南寧國(guó)際肆?xí)怪行牡穆湄洺梢约坝尽氨瑑晒?jié)一會(huì)麻”咱的舉訪措壓,煙定位于國(guó)內(nèi)會(huì)遭展中心城市的宵南離寧蒜,美會(huì)展業(yè)的發(fā)展榨對(duì)其總體經(jīng)濟(jì)顯的發(fā)展將起到貓極大的推動(dòng)作檔用谷.哲南寧對(duì)全國(guó)市構(gòu)場(chǎng)的輻射能力種也將得到提高填。寄4恢、城市化進(jìn)程盟的順利匆作為省會(huì)城雪市凳,荒建作為城市化程性度較低的廣西痰的首府陳，咐掀隨著城市化進(jìn)嗚程的逐步加快拍，女龜南寧的人口數(shù)嶄將從目前夏的蘿15負(fù)0犁萬(wàn)人，校2020釋年增加銷(xiāo)到勾30費(fèi)0杯萬(wàn)人的中期規(guī)哥劃要求。廣西太的城市化程度舅將從目前聰?shù)镍?0儉%比提高業(yè)到水2曾0貓年后虛的態(tài)50競(jìng)%貴。顯然，人口鍵增加對(duì)房地產(chǎn)肥業(yè)則是重大利滿好，因?yàn)橄M(fèi)雨者對(duì)住房和商槳業(yè)物業(yè)的需求滅必將隨之增加難。國(guó)內(nèi)其他一嘩些城市有著同闊樣的歷程，如間成都、重慶、忌廈門(mén)。對(duì)比國(guó)驗(yàn)內(nèi)其他一些城容市高猴達(dá)負(fù)50魄%艱的外地居民購(gòu)畜房的現(xiàn)象景，書(shū)腰南寧目前期約萄40私%木的比率正反映簽出城市化進(jìn)程府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I的巨大潛力。故5熊、南寧杯匙“齊中國(guó)綠城臟”滲計(jì)劃的實(shí)施成列功民將推動(dòng)南寧城潤(rùn)市各個(gè)方面的戰(zhàn)綜合發(fā)展與進(jìn)綠步，使城市在診區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心頑的地位得到強(qiáng)他化，使這座城快市以其特有的只居住環(huán)境吸引粒大量的居住消禾費(fèi)者。小結(jié)：?jiǎn)∧蠈幨凶鳛橹欣韲?guó)大西南的出欄海大通道樞紐鋸城市及中貪國(guó)滴—胃東盟自由貿(mào)易勤區(qū)橋頭堡的地蠟位，在國(guó)內(nèi)、寒國(guó)際上的政治蔬經(jīng)濟(jì)地位日益菜凸顯，因此城厘市建設(shè)也相應(yīng)幟需要提升到一緩個(gè)國(guó)際化城市覆建設(shè)的新的高絲度，在全國(guó)房津地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)掩整期的情況下湖，南寧市的房景地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)震數(shù)年保持高速濤健康的發(fā)展，柴吸引了國(guó)內(nèi)外望大資本的入駐坐，如馬來(lái)西亞變東方資本集團(tuán)舟與廣西航洋投晉資集團(tuán)聯(lián)合投鮮資焦達(dá)堤2亂8辮億元的香榭里瓣花園、大連萬(wàn)只達(dá)集團(tuán)投資愧達(dá)掏1累1虜億元的萬(wàn)達(dá)商鐵業(yè)廣場(chǎng)，以及辭新加坡財(cái)團(tuán)投舟資開(kāi)發(fā)筆的鷹18羞0堅(jiān)畝榮寶華商城傅等。加劇了房植地產(chǎn)激烈的競(jìng)彈爭(zhēng)，使南寧市習(xí)房地產(chǎn)業(yè)加速繞了與國(guó)際市場(chǎng)叉接軌的進(jìn)程。吼第三章項(xiàng)目周塘邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)誰(shuí)查分析鴿項(xiàng)目調(diào)查是可巾行性研究工作凝的基礎(chǔ)，是在街地域選擇后進(jìn)泰行的多項(xiàng)生活送指標(biāo)的調(diào)查。逢本次調(diào)查分析豆主要是針對(duì)擬隙投資地塊的地蠶理環(huán)境，肌**屑**散區(qū)域房地產(chǎn)市叨場(chǎng)，地區(qū)既有址的生活消費(fèi)條膛件，郊**疊**嘴住宅消費(fèi)者等隸幾個(gè)方面的調(diào)筆查，為項(xiàng)目的色可行性分析和仗研究提供充實(shí)淋的研討依據(jù)?；@該項(xiàng)目位于南過(guò)寧市螞**薄**列，現(xiàn)在先對(duì)塘**稠**枯房地產(chǎn)市場(chǎng)作蘿簡(jiǎn)要的概述。噴一、投資地塊艱的地理環(huán)境師土地是不可再裕生資源，一個(gè)拴項(xiàng)目的土地價(jià)秧值是有多種因表素綜合作用的拒結(jié)果。土地所余處的地理位置輛，周邊的自然煮環(huán)境，人文環(huán)蛇境，市政配套照及臨近樓盤(pán)的險(xiǎn)品質(zhì)等，決定棉了此地塊大部拜分的市場(chǎng)價(jià)值嫩，因此，我們楊首先從地塊環(huán)傅境入手調(diào)查分歷析。田1替.終土地性質(zhì)及地牢理位置綜述鹿地塊面積：凈警用地面積伯10600烏0代平方米糊，近似不規(guī)則舞的三角形，較荒平整。頭該地塊位于希**葵新區(qū)水，遠(yuǎn)為農(nóng)田，菌整個(gè)地塊較平虧整，無(wú)丘陵、牙小山包，且地恒塊的延伸四周的也大致是一望呈平蜓原蹤守2臂.霉地塊自然景觀層及環(huán)境質(zhì)量美2.舉1展自然環(huán)境辮以下為地塊四病個(gè)方向的環(huán)境總情況：綱1凱.播南向：牙規(guī)劃水系，多嚼宗尚未開(kāi)發(fā)的掏住宅用地。嘴2錦.究北向：癢邕江水系，刻****默。敬3憤.藝東向：滾南寧大橋及規(guī)筋劃道路。獄4它.剛西向：趙規(guī)劃中的市政框公園。原歐地塊周邊地勢(shì)園平坦，自然環(huán)圣境優(yōu)美，邕江額蜿蜒而過(guò)，無(wú)冊(cè)工業(yè)污染。尚殘未進(jìn)行大規(guī)模竟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，堤狠園路南岸綠化誕美化工程及市葡政規(guī)劃的綠地精、休閑廣場(chǎng)、儉公園等，整個(gè)棍片區(qū)的景觀環(huán)宵境將得到進(jìn)一后步提升。符二、萍**課區(qū)域分析殼1默.乏基礎(chǔ)設(shè)施狀況癥分析自1丘．夾1幸交通狀況窮目前帶**鋒新區(qū)道路建設(shè)話中，南寧大橋蠻也尚未通車(chē)，悟從市中心過(guò)瘋**攏新區(qū)必須繞行賭江南區(qū)才能到駕達(dá)，路程較遠(yuǎn)默。正在根據(jù)目怕前規(guī)劃路網(wǎng)圖熊顯示，叨**敵新區(qū)主路網(wǎng)由徑環(huán)晴**驚提園路及三橫格三縱組成，預(yù)秘計(jì)在南寧大橋隔通車(chē)后，主要詠道路建設(shè)將同查期全部竣工，型這將大大縮短軍**面新區(qū)與市中心點(diǎn)的距離，車(chē)程春約惕在蔑2池0牲分鐘左右，距葵離城市副中心惑金湖廣場(chǎng)的距隔離也將縮短到路車(chē)宗程盈1坊0糕分鐘左右。但陽(yáng)由于新區(qū)建設(shè)僑過(guò)程將感有仿3佳年左右時(shí)間才港能達(dá)到基本居旨住需求，預(yù)計(jì)鋸公交配套至少鈔在另200凳8維年前后才能基渡本完善。犬1逝．廁2貪人文環(huán)境及生阿活配套設(shè)施竭目前涼**患新區(qū)的憐人文環(huán)境及生勻活配套設(shè)施析尚屬空白。律三、項(xiàng)目周邊啦主要物業(yè)分析是1廟．項(xiàng)目地區(qū)總桐體規(guī)劃及土地炮出讓情況（附圖）近2貝．項(xiàng)目地區(qū)開(kāi)綠發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)屋**燃新區(qū)目前尚無(wú)羞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根筒據(jù)自然條件及岡區(qū)域環(huán)境，畏****較是目前南寧市造市場(chǎng)上具有一四定可比性的區(qū)野域。蹦****嚼與識(shí)**舌新區(qū)一橋之隔尚，由于歷史原蹈因多年來(lái)未進(jìn)幫行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聾。去年以來(lái)開(kāi)陳始進(jìn)行開(kāi)發(fā)，零****可首個(gè)項(xiàng)目恩**匠香隔里拉以全謹(jǐn)高層建筑中大榜戶型入市，銷(xiāo)堡售情況良好，童每平米銷(xiāo)售均衛(wèi)價(jià)要280洗0州元左右，實(shí)現(xiàn)裁了漲****味房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的你開(kāi)門(mén)紅，在此熄區(qū)域的后續(xù)項(xiàng)殖目也加快進(jìn)度靈，整個(gè)斜****片成為南寧又一摟方高檔居住區(qū)極的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。陵**驕新區(qū)與爪****塔自然條件相似色，規(guī)劃條件更旱佳，估計(jì)克在竊2去、巾3膠年之內(nèi)道路交摟通，配套逐漸疾完善之后，新筐區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目榨將以較高的姿終態(tài)進(jìn)入南寧樓奶市，但以目前婚條件來(lái)支撐房亭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)垂際價(jià)值難以體謠現(xiàn)，初期價(jià)格績(jī)將比較低。釋四、幕**臺(tái)區(qū)域消費(fèi)者調(diào)間查分析節(jié)孤在后期市場(chǎng)推至廣中，將對(duì)目緣標(biāo)消費(fèi)群體作忠具體的分析了怕解。目前只能找依據(jù)從事房產(chǎn)田多年經(jīng)驗(yàn)加以濟(jì)粗淺的判斷。咽項(xiàng)目依托于地辜理位置優(yōu)勢(shì)及害周邊優(yōu)異的景巴觀條件，結(jié)合禮整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)檔尚、高檔定位帽，我們主要對(duì)樓住宅部分的目扎標(biāo)客戶進(jìn)行分旋類(lèi)分析，營(yíng)造群出清晰的市場(chǎng)份形象。自用型客戶虜由使用用途可屆分為純居住型瑞和自住投資結(jié)擠合型。純居住型：雁可分為原住型六（南寧市的客舌戶）、外來(lái)型但客戶（區(qū)內(nèi)外閃欲移居南寧的植客戶）。A、原住型1）客戶特征攝年齡吃在漂30剪—畢4塞5溜歲之間的事業(yè)遣成功人士，是墊同齡人中的佼寄佼者；某個(gè)性獨(dú)立、思也想前衛(wèi)、樂(lè)于這接受新事物；久社會(huì)地位與文率化層面較高，萌閑暇時(shí)間多；凈追求高品質(zhì)的褲居住環(huán)境與生橡活環(huán)境；柏目前居住區(qū)域聲以新城區(qū)居多擋。B、外來(lái)客戶1）客戶特征恥區(qū)內(nèi)各地成功勸人士，消費(fèi)層輩次較高，有一杏定經(jīng)濟(jì)實(shí)力付,刺認(rèn)可本項(xiàng)目的且生活理念；衛(wèi)家庭居住人口腸多且居住人數(shù)錦經(jīng)常變動(dòng)情的外地人；窮意欲移居南寧年，向往城市繁偵華；知2擋）濫躺影響客戶購(gòu)買(mǎi)吃的因素膊對(duì)居住環(huán)境及獄戶型要求較高托；秘樓盤(pán)的社會(huì)影癢響力，是否代卷表時(shí)尚、現(xiàn)代駕，能否體現(xiàn)其好社會(huì)地位；艷對(duì)南寧市房地?cái)钞a(chǎn)市場(chǎng)有一定隨了解，主要通襯過(guò)電視、報(bào)紙則廣告及親戚朋煮友處了解。稅自用洋投資制結(jié)合啟型客戶濃本項(xiàng)目因戶型平面積較大，總?cè)齼r(jià)相對(duì)較高，個(gè)且屬于新區(qū)域薯住宅項(xiàng)目，預(yù)閘計(jì)長(zhǎng)期投資型咐客戶較少，短堵期投資客戶（叔又稱(chēng)炒作型客懇戶）相對(duì)多。1）客戶特征騾以南寧市的客贏戶為主，身份榆復(fù)雜，多為專(zhuān)擠業(yè)炒家；此資金較為雄厚回，投資慎重理播性，等候機(jī)會(huì)蘭出手投資，屬軋例行性購(gòu)買(mǎi)客踩戶；柴愛(ài)讀書(shū)看報(bào)，銹密切關(guān)注南寧揮市的城市發(fā)展引熱點(diǎn)，熟悉南港寧市的房地產(chǎn)宴發(fā)展?fàn)顩r；綠對(duì)南寧市的房掘地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知他程度深刻，有嚴(yán)一定的專(zhuān)業(yè)知?jiǎng)t識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)租有潛質(zhì)的物業(yè)管，由于近期推蓬出的新概念住稍宅成交及升值泄較為明顯，看餃好本項(xiàng)目的升砍值空間；披以短線投資為始主，力求快進(jìn)講快出，轉(zhuǎn)手即鎮(zhèn)賺錢(qián)，具一定出的冒險(xiǎn)性；靜第四章項(xiàng)目開(kāi)合發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)孫與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析洲一、房地產(chǎn)投喘資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)星營(yíng)機(jī)會(huì)形成?；锸截M經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)店質(zhì)是尋求、識(shí)攻別、把握企業(yè)轉(zhuǎn)可進(jìn)取的市場(chǎng)歪空間。食經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外鑄部市場(chǎng)、環(huán)境院條件中的有利材條件的綜合態(tài)窮勢(shì)與企業(yè)本身寒優(yōu)勢(shì)的結(jié)合?；沤?jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化吧為項(xiàng)目個(gè)性以姿后，即成為在驗(yàn)激烈的市場(chǎng)競(jìng)佛爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)頓勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)便、賣(mài)點(diǎn)。概二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)移經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)駐源本報(bào)告一、二應(yīng)、三部分對(duì)該楚項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)律營(yíng)環(huán)境分析時(shí)材，已作了許多橡討論?，F(xiàn)對(duì)該農(nóng)項(xiàng)目真正的、游突出于項(xiàng)目住畫(huà)宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)服點(diǎn)集中如下?；?于．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)抓營(yíng)期幾年內(nèi)相崖關(guān)的經(jīng)濟(jì)狠大輪“齡勢(shì)甜”燥。燒①瘡國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)幻逐步穩(wěn)定，近滑年內(nèi)我國(guó)房地梅產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入荒一個(gè)上升繁榮驅(qū)期，本項(xiàng)目的扶開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期將標(biāo)正處于此階段蜓。磁②挑房地產(chǎn)市場(chǎng)日專(zhuān)趨規(guī)范，住宅急業(yè)房改、金融考、投資、財(cái)政吃、市場(chǎng)管理等漫政策逐步到位續(xù)，住宅業(yè)將面招臨有利的政策悟法規(guī)環(huán)境。過(guò)③瘦置業(yè)意刊識(shí)拉—憤—止古往今來(lái)中國(guó)稍文化觀念的組行成部分，已經(jīng)榜重新泛起，并欲將成為全社會(huì)棵占主導(dǎo)地位的度消費(fèi)觀念。全佳社會(huì)小康后的浮家庭消費(fèi)將首霉先集中在住房組條件的改善方柜面。赴2凈．項(xiàng)目的區(qū)位禿優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)粒勢(shì)及其發(fā)展空首間與規(guī)模追①稈項(xiàng)目的自然環(huán)為境，在南寧市電得天獨(dú)厚：面握朝邕江，后有控規(guī)劃的一條水灌系，項(xiàng)目西面芹有一規(guī)劃的小盤(pán)公園，是較難散得的居住用地嚴(yán)?？勺鳛槠笫聦?xiě)業(yè)單位人盯員，私營(yíng)、民貍營(yíng)企業(yè)家理想碼的生活基地；春②矩本項(xiàng)目離市中艦心繁華去距離慨適中虜，同200記7境年南寧大橋建旗成通車(chē)后，項(xiàng)漂目進(jìn)出交通將賀更為便捷；音③興項(xiàng)目占地規(guī)模判適中，可開(kāi)發(fā)瞧建設(shè)中高檔次鐮的住宅小區(qū)，抄是置業(yè)的理想歇地方。佛3性．項(xiàng)目所需投頂資規(guī)模中等，生風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)韻合理慌本項(xiàng)目占閉地垮18延9酷畝，其中細(xì)有吩3性0尼畝為訪**能局預(yù)留辦公用得地，實(shí)際住宅竹開(kāi)發(fā)面積胡為竿15寧9段畝；煩**喇局定向開(kāi)發(fā)的炮職工住宅約占句地曉9材9屬畝。本項(xiàng)目土蟻地購(gòu)置費(fèi)用約廟為視850棚5交萬(wàn)元血（竟4凱5移萬(wàn)米/柏畝），其中讓**殿局?jǐn)M出料資陶750尖0決萬(wàn)，剩棄余件100絡(luò)5校萬(wàn)由開(kāi)發(fā)商承炒擔(dān)；開(kāi)發(fā)商另廣需承擔(dān)項(xiàng)目的更立項(xiàng)、報(bào)建、勝建設(shè)等費(fèi)用。慎本項(xiàng)目定向開(kāi)晴發(fā)的部分約占借總開(kāi)發(fā)量倚的掌63覆%評(píng)，有效地降低沉了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)奔。由于土地費(fèi)鎖用基本由唇**都局承擔(dān)，項(xiàng)目練的建設(shè)也可分梅批分期開(kāi)發(fā)，龜降低了開(kāi)發(fā)商禍所需項(xiàng)目啟動(dòng)伯資金投入，更擴(kuò)降低了項(xiàng)目的殺風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，勒更可以以較低工的資金投入獲巾得較豐厚的回沉報(bào)。脂上述這些優(yōu)勢(shì)鑼點(diǎn)的正確運(yùn)用針，有利于開(kāi)發(fā)歸項(xiàng)目的打造良銹好的基礎(chǔ)。斜三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盒經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)頃1涉、整個(gè)南寧經(jīng)州濟(jì)快速增長(zhǎng)，給居民純收入不其斷增加，近年剪來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)舞一直十分火爆倚，有利于新項(xiàng)集目的上馬；擔(dān)2蟻、南寧大橋的繁建成，將使項(xiàng)染目距離市中心越的路程縮短一火半，進(jìn)出交通竊更為便捷，物著業(yè)的增值可能鷹性是顯而易見(jiàn)匹的。未來(lái)幾年下里，周邊配套租設(shè)施將逐步完蜓成，那么后項(xiàng)豈目銷(xiāo)售將適逢扎其時(shí)。另3葛、項(xiàng)目區(qū)域位溫置遠(yuǎn)離市中心起，自然環(huán)境得離天獨(dú)厚，加之川其成本較市中痰心同類(lèi)物只業(yè)便宜，而且黨未來(lái)幾年，如芬一些黨政機(jī)關(guān)晝將搬至潘龍區(qū)酬，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)端將又有大規(guī)模踐的開(kāi)發(fā)建設(shè)，恒整個(gè)區(qū)域內(nèi)的病基礎(chǔ)設(shè)施，市擱政設(shè)施不斷完斧善和健全，這碗就更有利于項(xiàng)提目未來(lái)的前景突，而且整個(gè)項(xiàng)帶目的潛在購(gòu)買(mǎi)快力也是相當(dāng)有綠分量的，這也風(fēng)正是項(xiàng)目的開(kāi)淺發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。構(gòu)第五章項(xiàng)目定班位判面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈每的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)，公司要建立戲自己的品牌與煎形象，就必須跑長(zhǎng)、短目標(biāo)兼療顧，為實(shí)施品板牌戰(zhàn)略，在本賄項(xiàng)目定位時(shí)，邪須將區(qū)域，交尊通環(huán)境、配套宇設(shè)施，人文文蝴化等各種因素?fù)炀C合考慮。竄一、目標(biāo)市場(chǎng)視定位理1.謎導(dǎo)高校、科研院秒所高級(jí)職稱(chēng)人制士核2.塞漆民營(yíng)或私營(yíng)企恰業(yè)家或個(gè)體老律板急3.疑品行政企業(yè)事業(yè)搭單位的主管級(jí)駁領(lǐng)導(dǎo)株4.承究附近居民區(qū)部線分富裕居民購(gòu)膨房和二次換房敗的需要底年齡判斷范在寄3校0黨－許4盲5短歲餡購(gòu)買(mǎi)目的比例坊依次判斷為：彩純自住、自住席兼投資型、其療它。二、產(chǎn)品定位闊愧采根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周雹邊環(huán)境及物業(yè)蛛市場(chǎng)的調(diào)查分捎析，將項(xiàng)目定識(shí)位為中高等檔姥次，這是基于鼻激烈競(jìng)爭(zhēng)的市別場(chǎng)狀況以及項(xiàng)話目所處的環(huán)境術(shù)和位為的前提害而作出的明智程決策，主要原腹因燦是鴉:絨1秀．相對(duì)而言，攀項(xiàng)目區(qū)位位置鐮遠(yuǎn)離市中心，童成本較低。乒2下．項(xiàng)目自然環(huán)乎境得天獨(dú)厚；覺(jué)3壽．從項(xiàng)目區(qū)位宿內(nèi)同類(lèi)物業(yè)分乎析得出結(jié)論。蒼4厚．隨著南寧大懼橋的建成和市語(yǔ)政府的搬遷，校各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施槽和市政設(shè)施都艦會(huì)很快跟上。上（產(chǎn)品定位的坊具體建議見(jiàn)第煮七章項(xiàng)目規(guī)劃全、建筑設(shè)計(jì)建冒議。）粥第六章項(xiàng)目規(guī)錦劃、建筑設(shè)計(jì)英建議不一、項(xiàng)目總體煎規(guī)劃建議拒①擔(dān)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)素周期不是很長(zhǎng)浴，但在規(guī)劃設(shè)鼠計(jì)中既要立足軍現(xiàn)實(shí)，又要著靜眼未來(lái)，充分映體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)芬展的策略，建癢議在總體規(guī)劃智設(shè)計(jì)中，因此茶在規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)一定要充分根槽據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市辭場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)惑計(jì)。晴②譽(yù)總體規(guī)劃中應(yīng)馳盡可能兼顧到饒本地塊的周邊速環(huán)境，尤其要見(jiàn)注意項(xiàng)目建成嬌后的周邊景觀飲以及社區(qū)人員抹的視覺(jué)效果。填突出環(huán)境設(shè)計(jì)師的宗旨，旬以澡“私綠地中的公輸建驅(qū)”過(guò)和議“串公建中的綠驗(yàn)地穩(wěn)”贏（政府部門(mén)規(guī)煮定的綠化廣場(chǎng)戶部分）兩個(gè)手賓法營(yíng)造兩個(gè)中嶺心，形成集中舌景觀，有效利河用土地，發(fā)揮風(fēng)投資潛能，突不出圈2啊1際世紀(jì)居住社區(qū)鏟的整體特色。晶③界總體上來(lái)說(shuō)，章此項(xiàng)目的規(guī)劃三方案中建筑單米體設(shè)計(jì)應(yīng)采用呈靈活的戶型和恭變化的立體效俯果。巾④冬小區(qū)的目標(biāo)顧妙客屬中高收入盡的階層，在規(guī)零劃上，停車(chē)泊肆位，按文件規(guī)因定住宅不少散于幼0.攝5期車(chē)崖位蓄/研戶，商業(yè)辦公臣按湊0.踩6薦車(chē)兵位美/葡戶，業(yè)主中因凳為項(xiàng)目位置的桿原因?qū)⒉糠謸頃冇兴郊臆?chē)，因來(lái)此，建議在小僵區(qū)的交通方面宿，充分做到人輩車(chē)分流并且規(guī)異劃好停車(chē)位。惜⑤撐在設(shè)計(jì)規(guī)劃上復(fù)，建尺立培“店城鼓市歉—壓—園社爪區(qū)叢—濱—旁小該區(qū)繡—拿—箭組快團(tuán)拉—辜—甚院愈落惰—故—聰家燥庭稍”令的尺度序列，抱綜合考慮內(nèi)外腳交通，公共設(shè)舊施，行政管理腥，環(huán)境保護(hù)，昏技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求爸，合理布局，惠站在城市的高歪度看社區(qū)建設(shè)備，為居民創(chuàng)造捆與城市完美和過(guò)諧的居住環(huán)境舞。劈二、住宅建筑左設(shè)計(jì)建議蹤1伐、住宅的設(shè)計(jì)農(nóng)要適度超前。嘩這里的超前不止僅僅是面積問(wèn)遇題，更重要的卸是功能、質(zhì)量粘方面的適度超購(gòu)前，這就要求棚設(shè)計(jì)人員必須越考慮到今后至秤少富1曉0芹年內(nèi)人們生活浙方式與需求的宜變化。如果我昂們今天設(shè)計(jì)開(kāi)學(xué)發(fā)的住宅能想譽(yù)到明天的話，伏那么我們的住毅宅將肯定會(huì)備元受青睞，也肯逆定會(huì)成為銷(xiāo)售氏中的一個(gè)強(qiáng)力皺賣(mài)點(diǎn)。個(gè)2酬、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)柜充分體撈現(xiàn)眠“負(fù)以人為橋本川”晉的原則，想住嶄戶之所想，每牢一細(xì)節(jié)的處理布都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)怒人的關(guān)懷和尊告重蛇,咱實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)羨，潔污分開(kāi)。探特別是對(duì)兒童堵居室，要更多灌地予以周到細(xì)峽致考慮。正如胡人們所說(shuō)?。禾帯罢匀藶楸?，就悄是以孩子為國(guó)本蛇”輛。每一戶型內(nèi)騾部布置都應(yīng)按礦內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)府靜分區(qū)、生理位分室、功能分頓室等要求設(shè)計(jì)誰(shuí)3襲、住宅外觀設(shè)妄計(jì)采用目前流縣行的歐式風(fēng)格疫，色彩以簡(jiǎn)潔橫明快為主，并顯在陽(yáng)臺(tái)、天溝弓、局部墻等細(xì)習(xí)部以其他色彩唐點(diǎn)綴，做到統(tǒng)艷一中有變化。偵4凡、在建筑材料守方面，大量采洞用新材料、新昆產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)劇數(shù)據(jù)表明，在宴已建成或正在固建成具裳有挑“雅后小康時(shí)琴代奇”孔特征的住房中問(wèn)，新材料、新擴(kuò)產(chǎn)品、新技術(shù)菊的采用率，外帖墻材料留為漢60宅%長(zhǎng)，屋面保溫防常水材料繭為嶄90浩%頃，管線集中綜矛合布置矩為亂40誓%臣。姜5雞、戶型設(shè)計(jì)多性樣化，包括平般面布局的多樣榴化，建筑面積吼規(guī)模大小多變心、房型設(shè)計(jì)的叢多樣化（平面謊、復(fù)式），物誼業(yè)檔次的多樣獲化（多層小洋艙樓、小高層、僑）等。蔑三、小區(qū)配套草設(shè)施建議西1杯、會(huì)所是未來(lái)皆社區(qū)檔次的標(biāo)臥志之一，建議福建設(shè)一個(gè)中型果豪華會(huì)所，內(nèi)執(zhí)設(shè)兒予童游樂(lè)場(chǎng)、健夜身房，圖書(shū)館估、影視廳、娛民樂(lè)室等休閑活受動(dòng)設(shè)施。橫2暑、當(dāng)今時(shí)代已迎進(jìn)入數(shù)字化信園息時(shí)代，住宅沒(méi)小區(qū)的智能化深成為發(fā)展的必纏然趨勢(shì)。為與廟時(shí)代合拍，擬列建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)迫智能化生活新夾潮流，建議引參進(jìn)有線電視、銳電信、計(jì)算機(jī)場(chǎng)三網(wǎng)合一線路車(chē)并全部采用地演下電纜，整個(gè)菠小區(qū)實(shí)鳳行品2筋4被小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控菊，提供自動(dòng)抄住表，多媒體服劉務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育診、衛(wèi)星電視等桑多方位的網(wǎng)絡(luò)柄服務(wù)。換3暈、每戶設(shè)獨(dú)立躺的水、電、煤誕氣表，小區(qū)內(nèi)觀采用變頻供水步系統(tǒng)及自來(lái)水停凈水系統(tǒng)，保鄉(xiāng)證用戶生活用吧水質(zhì)量。購(gòu)4拐、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)視有小型超市、苗商場(chǎng)、幼兒園貫等公共建設(shè)配脊套設(shè)施，為用幕戶的日常生活筍提供方便，充豈分體現(xiàn)出社區(qū)挖生活的現(xiàn)代化倘。責(zé)四、環(huán)境藝術(shù)熄設(shè)計(jì)建議影蠻蝶隨著人們生活紡水平的提高免，津“帝買(mǎi)環(huán)劫境萄”稀的觀念已為大村多數(shù)居民所接姜受，景觀優(yōu)勢(shì)功也成為眾多小瘋區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)怎。在當(dāng)前以及等未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的緒一段時(shí)間內(nèi)，最人們買(mǎi)房除了宗考察室內(nèi)布局添、質(zhì)量及小區(qū)點(diǎn)的整體規(guī)劃等福因素外，也越文來(lái)越重視其環(huán)服境，這實(shí)際上唯也反映了人們扭追求人與自然寨的和諧統(tǒng)一，若遠(yuǎn)離喧鬧、鬧艘騰、嘈雜的都塔市的一種心態(tài)算。疫通裙基于上述原因拴和項(xiàng)目自身的盟環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)掉發(fā)公司在進(jìn)行竊本地塊的整體蠶規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，池不僅兼顧到地觸塊的周邊環(huán)境蓋，更要注意小品區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝鄙術(shù)設(shè)計(jì)，建議凍公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)瞎的環(huán)境藝術(shù)設(shè)甩計(jì)人員進(jìn)行設(shè)熄計(jì)，以期達(dá)到義較好的環(huán)境效始果。毯望平上述優(yōu)化建議邊僅僅是一個(gè)思田路，設(shè)計(jì)人員波在把握總體原詞則的前提下，喘可以有更多的膜突破。廢第七章項(xiàng)目開(kāi)震發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及炒投資估算餓根據(jù)本報(bào)告前抬六章的論述與升分析，本章著倘重討論項(xiàng)目的洋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略鎖，并對(duì)項(xiàng)目的襲投資進(jìn)行估算雖，對(duì)工程實(shí)施猜進(jìn)度作出安排什，并制訂相應(yīng)蔬的項(xiàng)目籌資計(jì)花劃和投資計(jì)劃駛。曠一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)父經(jīng)營(yíng)策略刊惱依據(jù)本項(xiàng)目及錫開(kāi)發(fā)公司的實(shí)澡際情況，本項(xiàng)鼓目宜采喚取協(xié)“先合作開(kāi)發(fā)，源整體規(guī)劃、分型期實(shí)施、力創(chuàng)病精參品乎”燒的靈活多變的冠開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略嗎。1、合作開(kāi)發(fā)任本項(xiàng)目由那**管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有督限公司與午**敬局（以下屬三額產(chǎn)單位名義）維合作開(kāi)發(fā)，綱雙方的合作一鞠方面可使項(xiàng)目輸擁有較高自有光資金，利于項(xiàng)膝目的實(shí)施；另嚇一方面，可利競(jìng)用顧**喪局的客戶資源敢（定向開(kāi)發(fā)職科工住房），降廈低了項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2、整體規(guī)劃突這是大面積、篇大規(guī)模房地產(chǎn)怒開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯躁著特點(diǎn)，本地算塊占地面積雖偶不大，拿為揚(yáng)15墻9喇畝，但因?yàn)椴商в昧硕喾N建筑蹲形式，因此必續(xù)須對(duì)地塊進(jìn)行閣整體規(guī)劃，分紗期實(shí)施。3、分期實(shí)施跑該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總凡建筑面積達(dá)繩212000廊M皂2揭，預(yù)計(jì)總投資塞約奇3瞎.6民6牌億元人民幣左然右，如此大規(guī)仰模的投資，一備次性開(kāi)發(fā)資金配籌取難度較大榮。同時(shí)，房地堤產(chǎn)市場(chǎng)的變幻沙莫測(cè)決定著其過(guò)風(fēng)險(xiǎn)也較大，盾分期實(shí)施有利灘于根據(jù)市場(chǎng)需怒求變化及時(shí)調(diào)障整物業(yè)功能，快重新定位，規(guī)劃避風(fēng)險(xiǎn)。繁根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地撕塊的現(xiàn)狀分析孟，建議項(xiàng)目以杰地塊以南部分鄉(xiāng)為突破口。其麻依據(jù)有：滲①疲地塊南面環(huán)境妹、交通條件相喝對(duì)較好，宣傳禍也更為方便；鐮②辰從規(guī)劃方面考齊慮，該區(qū)域具悟有相對(duì)獨(dú)立性窮，可作為一個(gè)佳獨(dú)立的項(xiàng)目看艘待；薪③鐵從景觀效果考程慮，北向風(fēng)景尾較好，而房地梁產(chǎn)項(xiàng)目一般都炎是將較好區(qū)位粗項(xiàng)目放在最后宮階段實(shí)施。4、力創(chuàng)精品猾項(xiàng)目所在地塊禁的素質(zhì)較好，敞具有很強(qiáng)的可咳塑性，通過(guò)項(xiàng)眾目的品牌地塑隨造，可有效地糧帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售炸。同時(shí)借助于河該項(xiàng)目的品牌床，可迅速提升設(shè)開(kāi)發(fā)公司在南消寧市房地產(chǎn)業(yè)浩界的知名度。章5套、先環(huán)境、后灣房屋，全面發(fā)殘動(dòng)宣傳攻勢(shì)墳建議項(xiàng)目首期獸預(yù)售之前，先廳做好環(huán)境和配唇套等形象工程呀，這既是公司勾實(shí)力的展示，株又可借助于這吃些形象工程增去強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本污項(xiàng)目的信心。享二、項(xiàng)目投資免估算透項(xiàng)目總投資由甘建設(shè)投資和建孝設(shè)期利息兩部杏分組成。經(jīng)估嗎算，本項(xiàng)目總鉆投資為蘭38042杯萬(wàn)元人民幣，蹄其中建設(shè)投資傍為逆2899售2瞧萬(wàn)元。皮詳見(jiàn)夕表等-辟1軋：《項(xiàng)目總投殺資估算表》，依更詳細(xì)的投資朋計(jì)劃可能隨設(shè)名計(jì)及實(shí)施的改鞏變而調(diào)整。表一、樹(shù)項(xiàng)目總投資估清算表杠序號(hào)勇費(fèi)用名稱(chēng)細(xì)費(fèi)用明互細(xì)巨/哥標(biāo)準(zhǔn)果收費(fèi)金額遺備注膀一貼土地成本喝1湯土地成本里4陜5擋萬(wàn)思元衫/茫畝磁715500巧0敵0吐元欠15珠9震畝（扣績(jī)除秒3績(jī)0愛(ài)畝辦公預(yù)留地?fù)疲┱卸捌诠こ藤M(fèi)用濾1棕總體規(guī)劃費(fèi)民建虹面傅×斬2誓元溫/拾㎡帳42400漿0座元標(biāo)按建筑面積齊212000布M燕2騰2宮土地平整糠用地面紐積凡×1瀉2良元煌/今㎡宣254400免0稼元屑3炒設(shè)計(jì)費(fèi)贈(zèng)建調(diào)面沉×學(xué)8伐元罩/李㎡業(yè)169600灑0料元姓4誰(shuí)勘察費(fèi)奉用地面接積涌×1.責(zé)5燦元艱/俘㎡專(zhuān)31800雙0附元下5參臨時(shí)水電費(fèi)占建飄面屬×西4揉元拜/斥㎡唱84800鋤0飲元炒6謎合計(jì)嘩27.獄5棕元架/M乎2慰583000久0園元臨三途報(bào)建費(fèi)用墻1惡城建配套費(fèi)阿建安娛費(fèi)犬×3%知598500芹0核元事2扶教育附加費(fèi)頂建安猛費(fèi)跳×1%謠199500意0蛛元帽3荷質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)楚建安年費(fèi)三×2.5%剃498750太0悲元抖4市招標(biāo)管理費(fèi)魯建安帽費(fèi)濱×1%岡199500亡0焦元稼5鴉防洪費(fèi)月建適面煩×爺2汁元諷/獲㎡農(nóng)42400乖0項(xiàng)元罩6嶺人防費(fèi)額建組面挺×1疼0值元瞧/李㎡絲212000替0規(guī)元姨7促測(cè)量費(fèi)客20孟0掏元羽/茫棟窩640陽(yáng)0差元雀按拋3搖2喜棟計(jì)算粒8留白蟻防治費(fèi)浙建游面屆×屆2頭元脈/膏㎡榴42400零0墓元州9汗墻改押金效建研面匙×4.閱6正元檔/僑㎡擠97520悠0圓元銳10艦規(guī)劃服務(wù)費(fèi)趁建爬面轎×升2爆元強(qiáng)/煎㎡程42400源0榴元儉11樹(shù)垃圾處置費(fèi)林建轎面登×1.偶5梯元棗/擾㎡昂31800來(lái)0揭元嗎12揉散裝水泥保證透金骨600暮0匠元書(shū)—隱10,000肉.揚(yáng)元雀10000咽13首合計(jì)缸92.7皂6秤元竄/恥㎡泰196641泛0肝0嶼元只四鉆建安工程費(fèi)織1圾土蛋建顆塔多層及連排別呢墅桶70恢0貧元?dú)?遼㎡花504000點(diǎn)0徹0金元乞2亡土塑建琴鼓小高層置100絲0箏元減/婚㎡候120000疏00苦0麗元劈3全土洪建格本配套商業(yè)征100貞0鐮元紫/械㎡印150000案0憑0悲元糠4晶土壟建柿錦公共生活設(shè)施冤70美0房元至/你㎡輔350000緩0術(shù)元誤5烘水電工程皆建宗面誕×5余0最元親/仇㎡聯(lián)106000外0魂0遼元幫6子合計(jì)座94印1.0疲4穴元肺/銅㎡該199500醫(yī)000蠻元腹五染基礎(chǔ)設(shè)施株1思供水曠建鷹面坦×1要0歌元誤/院㎡鵲212000務(wù)0奮元嚼2訓(xùn)供電鄉(xiāng)建吵面缺×1插5施元域/里㎡懸318000掃0就元軌3統(tǒng)道路膠建躬面波×30%×6停0末元窯/織㎡蜜381600推0但元榆4嗽污、雨水工程積建弱面軍×1椅0朝元兔/導(dǎo)㎡灑212000議0煉元填5踩電視果建蛋面餅×部5稅元鴉/阻㎡旺106000泊0緞元區(qū)6頑電話孤建望面芹×界4竭元姜/膀㎡晌84800傍0阿元逝7搶消防胡建乘面他×1.蕩5席元否/點(diǎn)㎡議31800溜0濱元宜8慧合計(jì)管63.5淘元贏/稅㎡裕134620蝕0尸0根元帖六找配套設(shè)施擺1祥綠化夾建既面它×1侍2局元匠/率㎡烈254400痰0瞇元負(fù)2凍景觀小品袍建亞面溪×景5屠元粱/考㎡翼106000必0循元被3來(lái)庭園燈攤建癢面四×3.賠5袋元儉/翻㎡額74200念0禿元笨4綱大門(mén)及入口廣蝴場(chǎng)虎20000晶0田元薯5鏟圍墻鋪12點(diǎn)0筋元搶/烏㎡敏36000何0掏元綁按止300說(shuō)0更米翠計(jì)算惜6雙紅外線保安系臨統(tǒng)湖70000鉆0爬元柜7值門(mén)鈴對(duì)講釀400商/延戶湯64000年0醬元范按焦160鋼0遺戶武8緣合計(jì)美29.孟5挪元慢/底㎡切624600梅0語(yǔ)七佳管理費(fèi)用紫1健管理費(fèi)沸一至齒六累×5%瞇158126困0卸5糊元興2疤監(jiān)理費(fèi)觸建安印費(fèi)高×1.2%熱239400慈0咱元酒3修銷(xiāo)售費(fèi)用掃總銷(xiāo)金蘆額咸×3.5%并175140杏00譽(yù)元華八鵝財(cái)務(wù)費(fèi)用王1癥財(cái)務(wù)費(fèi)用輝約蛙189600摘00搬元噸九刮不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用圣1淋一至憲六違×3%連948756縱3抗元召十當(dāng)總成本量1毅一乏＋遲…抄＋九僅38042鞋0268炸元洋十一只銷(xiāo)售收入貞1償定向開(kāi)發(fā)部分祥商品房騙均乘價(jià)皆220乓0吵元全/趴㎡謙290400假000系元制13200閣0騙㎡據(jù)2碧外銷(xiāo)商品房部中分慰均持價(jià)頸250及0臂元回/狀㎡斗150000綿000楚元輸6000嫁0議㎡身3略商業(yè)配套玉均復(fù)價(jià)憑400廊0郊元堂/寧㎡皂600000胳00謝元供1500布0零㎡茶4美車(chē)位晃約個(gè)裕元蔽5辣500400何000頁(yè)元陰2360.3牛8稻元浸/肉㎡脹十二廟稅費(fèi)怖1騾營(yíng)業(yè)稅及附加追費(fèi)漁總銷(xiāo)售奪額查×5.725淚%題286479劈00番元宵2怪房產(chǎn)登記費(fèi)觸總銷(xiāo)售梁額鳴×1.雞5扯‰緊750600販元泥3勵(lì)產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費(fèi)鷹公寓銷(xiāo)售希額藥×1.5%期660600丈0庸元瞞4兇印花稅誰(shuí)公寓銷(xiāo)售訓(xùn)額沖×桶5封‰者220200亞0線元威5借合計(jì)晨382065躍00豆元腦十三微房屋維修基金針1拿建安介費(fèi)偏×3%功598500碧0輝元陶十四暈項(xiàng)目利潤(rùn)稿項(xiàng)目利門(mén)潤(rùn)粗=往猾銷(xiāo)售收入－總洽成本－稅費(fèi)－匙房屋維修基巖金惜組降極蛾誤=500忍400000炭-每380420澆268欺-輝382065岸00茫-陶598500槽0束=囑757882伍32衡元建設(shè)投資佛建設(shè)投資包括斑土地取得費(fèi)用并、建安工程費(fèi)帖用、小區(qū)配套徐費(fèi)用、道路、紗綠扇吼喚沾晃股毫協(xié)肆建設(shè)投資估算僅依據(jù)：贈(zèng)整個(gè)項(xiàng)目檔從釣200嚇6損年浙1買(mǎi)月開(kāi)始丙，鮮200劈9歸年瑞1題2索月底全面完成霜。昂各種稅費(fèi)按南逼寧市目前的取賄費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。桶整個(gè)項(xiàng)目按中盜、高水平計(jì)算樣?；腿㈨?xiàng)目實(shí)施下進(jìn)度安排茄老整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)沸應(yīng)面向市場(chǎng)，寨進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)別，并隨時(shí)根據(jù)掙市場(chǎng)變化，不嘉斷地調(diào)整項(xiàng)目捕實(shí)施的進(jìn)度。岸由于項(xiàng)目投資示費(fèi)用和建筑總合面積較大，根衡據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情韻況，建議將整墊個(gè)項(xiàng)目分成三晝期，依次由北屠到南逐次開(kāi)發(fā)諷（配套及公建她中心放在第三秀期），先開(kāi)發(fā)拔建設(shè)定向開(kāi)發(fā)甲部分的住宅小賓區(qū)，后開(kāi)發(fā)建臂設(shè)外銷(xiāo)商品房袋住宅小區(qū)，整戀個(gè)項(xiàng)目賽從膚200黃6澡年內(nèi)1府月開(kāi)始，近至接200思8伍年運(yùn)1朝2兵月結(jié)束，歷偽時(shí)儀3蚊4閘年。項(xiàng)目定向枝開(kāi)發(fā)部分安排劇在一、二期工衫程完成，外銷(xiāo)命部分安排在三解期工程完成，任項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度孟計(jì)劃詳見(jiàn)痛表負(fù)—撕2攏。猛表?！?婆界項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度識(shí)計(jì)劃表（年、罷季度）吸實(shí)施步驟價(jià)2006成2007委2008元1換2協(xié)3狹4哄1解2侍3雁4偽1照2榜3膊4鳥(niǎo)工程前期貍首期工程喜二期工程憐三期工程畜四、項(xiàng)目投資帳與籌資計(jì)劃退1勾、項(xiàng)目投資估烤算散項(xiàng)目總投資約盜為隔38042死萬(wàn)元。其中：甜（宵1專(zhuān)）土地費(fèi)擊用僻715游5悶萬(wàn)（扣押除娛3捷0輔畝辦公預(yù)留地情）醉.飼（迫2通）前期工程費(fèi)英：匆58唱3校萬(wàn)元沿（作4圍）建安工程費(fèi)擠用：訪19950靜萬(wàn)元級(jí)2懇、項(xiàng)目投資估毒算依據(jù)及說(shuō)明熊（誼1筋）設(shè)備費(fèi)用按嘉詢價(jià)或類(lèi)似工訂程設(shè)備投資估消算。棍（部2廣）建筑工程費(fèi)燦參照《廣西省掘建筑工程單位受估價(jià)表》及當(dāng)背地類(lèi)似工程概蘆算指標(biāo)估算。厚（折3踏）安裝工程費(fèi)漏依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)巴一安裝工程概覺(jué)算定額廣西省節(jié)單位估價(jià)表》甚及類(lèi)似工程造執(zhí)價(jià)調(diào)整。鋸（返4錄）其他費(fèi)用及標(biāo)建筑安裝費(fèi)用忌定額按照《廣婚西省建筑安裝雷費(fèi)用定額》及雨建設(shè)部有關(guān)規(guī)覽定執(zhí)行。品（旁5斤）不同年份的疏價(jià)格資料均調(diào)皮整勺至紛200腦5秩年價(jià)格水平。舍（仔6繁）項(xiàng)目建設(shè)單蔬位提供的相關(guān)胸?cái)?shù)據(jù)。喊（拘7泥）行業(yè)類(lèi)似工役程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。征3霧、項(xiàng)目資金籌安措逐項(xiàng)目計(jì)劃總投春資：約員38042毫萬(wàn)元很前期由廢**杜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有悅限公司出辨資輪200哭0篇萬(wàn)，質(zhì)**畏局出妥資招220柱0宜萬(wàn)啟動(dòng)項(xiàng)目倆，聲**杯局占加股哄55夕%育，炒**錄占篇股廣45魄%并。項(xiàng)目資金不幅足部分由銀行哄融資貸款解決撓。鞋項(xiàng)目土游地婦購(gòu)置狡款約玉850矛5會(huì)萬(wàn)蠅元（卵含僵3使0顏畝辦公用地款研），扶3漫0釘畝辦公預(yù)留地澡的土地購(gòu)置款黃約蠶135辮0債萬(wàn)由娃**欄局承擔(dān)，不計(jì)呈入項(xiàng)目成本。侄項(xiàng)目實(shí)際土地陷款襯為跪715斧5錦萬(wàn)元。母扣除發(fā)項(xiàng)目實(shí)際蜓土地彎款畫(huà)715徐5厘萬(wàn)元及項(xiàng)目規(guī)悲劃設(shè)計(jì)等前期突費(fèi)兵用你58圓3艦萬(wàn)，項(xiàng)目建設(shè)仇投資槐約犧2840遲8蛇萬(wàn)元，其中：欄項(xiàng)目一期工程鐵約突5200五0役平方米陽(yáng)，投資博約潑696斬8澡萬(wàn)元基，二期約撇8000序0嶄平方米辟，投資蝶約我1072攝0宰萬(wàn)元，三期約梳8000監(jiān)0膠平方米瘡，投資源約專(zhuān)1072餡0具萬(wàn)元。豈廢項(xiàng)目建設(shè)期歷釘時(shí)可3悉年，瘡從煌200物6元年甚1遲月直至拒200糠8勾年夜1腰2創(chuàng)底全面完成，截項(xiàng)目建設(shè)期較暢長(zhǎng)，魔由于耐本項(xiàng)目一、二乒期均為定向開(kāi)次發(fā)，實(shí)際運(yùn)作弦中，上一期項(xiàng)摸目的銷(xiāo)售收入潔中相當(dāng)一部分佩可用于下一期麥的建設(shè)資金。傻在實(shí)際運(yùn)作時(shí)壞，可根據(jù)本項(xiàng)乖目實(shí)際情況作萬(wàn)如下安排：更乎1番、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)男批手續(xù)辦妥后來(lái)，可以項(xiàng)目抵濃押獲得銀行貸靜款支持。掌寧2陜、工程發(fā)包前婦，事先約定由講施工單位墊付范部分工程款。陶3殿、隨著工程的耳動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)滲境及內(nèi)部設(shè)施扛達(dá)到一定程度草并有一定的氛榮圍后，盡快辦孩理《房屋預(yù)售貫許可證》，并冠開(kāi)盤(pán)預(yù)售。蝦具體見(jiàn)寒表賴—琴3扔：亞《項(xiàng)目投資計(jì)丸劃表》御第八代章玩績(jī)籮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)賢狀況分析蘇本章對(duì)本項(xiàng)目奔銷(xiāo)售分期計(jì)劃跨作出安排，估在算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)夫營(yíng)收入、成本涌、利潤(rùn)、投資傍利潤(rùn)，并計(jì)算改項(xiàng)目資金現(xiàn)金扔流量、財(cái)務(wù)凈賺現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)弱部收益率。嫂本項(xiàng)目中包括玉公寓式住宅、拖小高層住宅以隨及幼兒園、配告套商業(yè)、車(chē)庫(kù)蝴等公建項(xiàng)目。峽其中，前者采朵用銷(xiāo)售形式，賴商業(yè)配套項(xiàng)目才可采用銷(xiāo)售或藝出租，或自行浙經(jīng)營(yíng)等多種形而式，為測(cè)算方倍便，本報(bào)告在免項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算潛時(shí)，所有商業(yè)厚配套項(xiàng)目以銷(xiāo)猾售方法考慮。戀公建項(xiàng)目中，誕部分為非經(jīng)營(yíng)設(shè)性物業(yè)，如物覺(jué)業(yè)管理辦公室辭、變電站，部臨分為收益較少饅的物業(yè)，且要奧投入一定的經(jīng)采營(yíng)費(fèi)用，如幼剃兒園等。故公罩建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)筆收入僅考慮商故業(yè)配套的銷(xiāo)售螞收入目，其他歐項(xiàng)目在本報(bào)告俘中均未考慮。弓一、項(xiàng)目的價(jià)弓格定位分根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周民邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)項(xiàng)格及銷(xiāo)售情況信的分析，結(jié)合踏本項(xiàng)目的建筑嘆成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)沉手和市場(chǎng)需求記等對(duì)方面的情紫況，對(duì)項(xiàng)目作癢如下價(jià)格定位塘：介委定向開(kāi)發(fā)部慣分灌220佩0汪元靠/松m予2賀外銷(xiāo)商品房部偏分現(xiàn)250勵(lì)0清元失/m緞2獸商業(yè)配來(lái)套勢(shì)400打0辨元抱/m寺2形二、項(xiàng)目銷(xiāo)售飲計(jì)劃瓶根據(jù)本報(bào)告的鋸項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略建、實(shí)施進(jìn)度安儲(chǔ)排、本物業(yè)供告需狀況的調(diào)查舞，以及本物業(yè)在的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，雹確定本項(xiàng)目銷(xiāo)裁售計(jì)劃。本項(xiàng)狂目一、二期住儀宅部分為定向彼開(kāi)發(fā)部分，不害對(duì)外發(fā)售。三知期為對(duì)社會(huì)銷(xiāo)講售部分，小區(qū)麗的商業(yè)配套等累集中在第三期發(fā)建設(shè)。蝶三、項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)收入估算逢據(jù)前文確定的糊項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)位癢與上述物業(yè)銷(xiāo)周售預(yù)期計(jì)劃，趴測(cè)算該項(xiàng)目銷(xiāo)竿售收入情況如邊下表偵四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)施成本結(jié)算寇項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本予包括：建造成抽本、銷(xiāo)售成本短、銷(xiāo)售稅金和硬財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：摸建造成語(yǔ)本毅=澇（當(dāng)年銷(xiāo)售收唱入守/寸項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收給入綿）祥×肌總建筑投資異上述公式僅為屈近似計(jì)算。杏②候銷(xiāo)售成本含廣瓜告費(fèi)、人員工坦資、辦公費(fèi)等哲，按銷(xiāo)售收較入赴3瓶.5傷%古計(jì)取。旨③丙銷(xiāo)售稅金包括屋營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)艘建設(shè)維護(hù)稅、峽教育費(fèi)附加。悠三者合計(jì)為銷(xiāo)鵲售收入太的鬧5.725柏%登。剖④頂財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)悅目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期剛間的利息支出史。膏項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本炮的各項(xiàng)估算見(jiàn)砌表吵—凝6綱五、項(xiàng)目利潤(rùn)津估算批根據(jù)本項(xiàng)目投壟資安排、籌資豬方式、建設(shè)進(jìn)呢度、銷(xiāo)售情況絕，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)搜算如表蔑第九紹章孩悔淋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)液風(fēng)險(xiǎn)分析無(wú)本章擬對(duì)本項(xiàng)虎目進(jìn)行盈虧平忌衡分析、敏感獲性分析，以測(cè)咱度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)辣風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)攝項(xiàng)目運(yùn)作中的份主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行啊定性研究并提半出相應(yīng)對(duì)策。個(gè)一、項(xiàng)目盈虧蹈平衡分析們膠本項(xiàng)目盈虧平衡柴分析包括項(xiàng)目瞞經(jīng)營(yíng)收入保本扛點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)蹈成本點(diǎn)分析。臟吸1縱、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收改入保本點(diǎn)分析帆項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成作本芽=淹380420些268熱/情（囑1-5.72更5些%乏）潔=郊4集035218手9孝7混元，保本悠點(diǎn)洞=彎4取035218鑄9慘7軌/50040糠0000=貸80.64牽%果桶器即銷(xiāo)售收入達(dá)瞎預(yù)測(cè)收入的峰80.64在%咸時(shí)，項(xiàng)目處于區(qū)盈虧平衡狀態(tài)陵。侮尊2碼、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成撒本保本點(diǎn)呀嚇腰項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)鋸經(jīng)營(yíng)成講本軋=5064槽0斤萬(wàn)元，保本包點(diǎn)陷=50040朝/榴38042濱=呈13牢1胡.5胞4天%末即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)佛營(yíng)成本達(dá)到預(yù)劃測(cè)成本的核13丙1鐘.5涌4浮%怎，項(xiàng)目處于盈摔虧平衡狀態(tài)。歉實(shí)際上項(xiàng)目盈商虧平衡點(diǎn)在開(kāi)施發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段眼是不同的，這核是按照計(jì)算期幣平均狀態(tài)計(jì)算寺的結(jié)果。老二、項(xiàng)目敏感連性分析誠(chéng)膜蠢本項(xiàng)目敏感性委分析主要針對(duì)奮項(xiàng)目總投資和拉項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入泉兩項(xiàng)因素進(jìn)