購(gòu)物中心的租戶角色劃分及核心租戶角色分析

精品文檔購(gòu)物中心的租戶角色劃分及核心租戶角色分析時(shí)間:2009-09-2015:02來(lái)源:作者:天使之翼點(diǎn)擊:15次提起租戶在購(gòu)物中心的功能與角色問(wèn)題，我們首先會(huì)想到“租戶組合”這個(gè)名著各自不同的功能，其中既要有主角、配角、還要有跑龍?zhí)椎?、敲邊鼓的，他們需要有機(jī)組合，缺了任何一個(gè)，都會(huì)使得大戲的謝謝閱讀來(lái)源：萬(wàn)商俱樂(lè)部主任楊澤軒感謝閱讀感謝閱讀揮著各自不同的功能，其中既要有主角、配角、還要有跑龍?zhí)椎?、敲邊鼓的，他謝謝閱讀精品文檔放心下載整臺(tái)大戲的“失敗”。那么到底購(gòu)物中心的租戶功能到底有哪些呢？一般來(lái)講，主要有人流貢獻(xiàn)、感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀功能四維平面圖（圖一）來(lái)形象地說(shuō)明上述判斷，示例的不同顏色的四邊形（當(dāng)感謝閱讀謝謝閱讀形的面積則代表了其在購(gòu)物中心中所起的作用大小。1歡迎下載。精品文檔圖一：租戶功能四維面積圖謝謝閱讀作如下的角色劃分，形成下表一的租戶角色列表中的6類租戶類型。精品文檔放心下載表一：購(gòu)物中心租戶類型租戶類型租戶說(shuō)明人流貢獻(xiàn)型娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等租戶，通常承受租金能力相對(duì)最低感謝閱讀品牌引領(lǐng)型各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌如ZARA、NORTHFACE、必勝客，承租能力感謝閱讀相對(duì)一般，視地段、客流、交通等情況高低不一。租金貢獻(xiàn)型部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、臨時(shí)租戶，有些租戶可能是謝謝閱讀非品牌型租戶，承租能力相對(duì)最高面積消化型以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮，承租能力一般很低精品文檔放心下載綜合功能型百貨、超市等既有客流吸引能力、又有面積消化要求，同時(shí)在購(gòu)物精品文檔放心下載謝謝閱讀租能力一般較低2歡迎下載。精品文檔配套服務(wù)型感謝閱讀賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低感謝閱讀一般性劃分，比如說(shuō)ZARA可能主要承擔(dān)的是品牌引領(lǐng)的角色，但由于其品牌號(hào)感謝閱讀精品文檔放心下載的角色，另一方面，由于其體量越來(lái)越大，面積消化者的角色也難以回避。而百感謝閱讀謝謝閱讀如裁剪洗衣、修理、藥店、銀行、中介機(jī)構(gòu)等服務(wù)類租戶扮演。感謝閱讀特別說(shuō)明下，我們國(guó)內(nèi)經(jīng)常使用的“主力店”與“次主力店”在購(gòu)物中心的謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀作學(xué)術(shù)性探討。個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論是主力店還是次主力店，都應(yīng)該區(qū)別于一般性租戶，而歸于謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀起核心影響作用的品牌租戶。其包括如下六點(diǎn)主要特征：第一，核心租戶是行業(yè)（業(yè)態(tài)業(yè)種）品牌企業(yè)，這個(gè)品牌企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)謝謝閱讀(至少年）具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位，且其核心產(chǎn)品（服務(wù)）、企業(yè)團(tuán)隊(duì)、管謝謝閱讀謝謝閱讀租戶的內(nèi)在特征。第二，核心租戶是項(xiàng)目定位的主要體現(xiàn)者或功能的主要支撐者，其經(jīng)營(yíng)形態(tài)精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀別核心租戶雖然不代表購(gòu)物中心的主題或特色，但卻體現(xiàn)購(gòu)物中心的主要功能，精品文檔放心下載感謝閱讀心的核心租戶。3歡迎下載。精品文檔第三，核心租戶是項(xiàng)目客流的主要貢獻(xiàn)者或主要貢獻(xiàn)者之一，一般而言，由精品文檔放心下載謝謝閱讀磁石點(diǎn)”的名稱的由來(lái)。第四，核心租戶是項(xiàng)目的品牌引領(lǐng)者，就是說(shuō)，別的租戶會(huì)因?yàn)楹诵淖鈶舻母兄x閱讀精品文檔放心下載的，這也是項(xiàng)目招商順序上先招核心租戶、后招小型租戶（或稱寄生性租戶）的感謝閱讀原因。第五，核心租戶是項(xiàng)目主要的收入貢獻(xiàn)著或之一，涵義有三，其一，盡管其感謝閱讀謝謝閱讀貢獻(xiàn)起到舉足輕重的作用；其二，它對(duì)小型租戶的租金拉升也很明顯，因此，它感謝閱讀對(duì)項(xiàng)目整體的租金收入拉動(dòng)貢獻(xiàn)也比較大；其三，也是一般企業(yè)比較忽略的是，謝謝閱讀由于其“大船的抗風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)”，它對(duì)收入的安全性或穩(wěn)定性起到關(guān)鍵作用，間接謝謝閱讀地保證了項(xiàng)目的主要收入穩(wěn)定。第六，核心租戶是項(xiàng)目面積的主要占比構(gòu)成者，這里的含義包括絕對(duì)性和相謝謝閱讀感謝閱讀比較高；另一方面，單個(gè)核心租戶相對(duì)而言，其至少是所屬業(yè)態(tài)（業(yè)種）內(nèi)面積謝謝閱讀比較大的或者就是旗艦店。上述六個(gè)特征中，第一個(gè)特征為核心租戶的內(nèi)在特征，第二個(gè)特征則是核心謝謝閱讀租戶的前提特征，后面四個(gè)特征都是核心租戶對(duì)項(xiàng)目而言的外在特征。感謝閱讀需要說(shuō)明的是，核心租戶一般在一個(gè)購(gòu)物中心里通常不止一個(gè)，而且隨著購(gòu)感謝閱讀物中心的發(fā)展，有些購(gòu)物中心出現(xiàn)了“去主力店化（去核心租戶化）”，其本質(zhì)感謝閱讀精品文檔放心下載某類核心租戶的功能。在核心租戶定義下，我們來(lái)區(qū)分主力店和次主力店。主力店是指在項(xiàng)目設(shè)定精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀4歡迎下載。精品文檔謝謝閱讀種的品牌（有時(shí)是檔次）引領(lǐng)特征或功能體現(xiàn)特征，面積大小不一。謝謝閱讀如果用一部大戲中的角色來(lái)對(duì)主力店、次主力店和一般租戶做個(gè)形象地比謝謝閱讀喻，主力店是一部大戲中的“主角”或“領(lǐng)銜主演”，而次主力店是“配角”或謝謝閱讀“主演”，而“一般租戶”就是其它眾多演職人員了。實(shí)踐中，需要我們大家對(duì)購(gòu)物中心租戶組合要有整體規(guī)劃，才能更清晰地形精品文檔放心下載成有效的組合效應(yīng)。附：臺(tái)灣部分購(gòu)物中心核心租戶列表SC名SC面積SC定位租零售：餐飲：休核心租戶（M2）謝謝閱讀稱（M2）戶閑娛樂(lè)比例數(shù)環(huán)亞生25,365都市型生活15868:15:17FNAC(圖書、影音、攝影、3C產(chǎn)品)(2,333感謝閱讀活購(gòu)物精品購(gòu)物中(2,574

廣場(chǎng)心㎡、登琪爾SPA&咖啡(1,040㎡)謝謝閱讀謝謝閱讀臺(tái)茂南95,000郊區(qū)區(qū)域型380ACE歡影城(15,868m2)、百歡集電玩世界謝謝閱讀崁家庭家庭娛樂(lè)購(gòu)(2,310謝謝閱讀娛樂(lè)購(gòu)物中心身中心(2,975感謝閱讀物中心場(chǎng)(1,322㎡、東方青瓷泰式料理餐廳)精品文檔放心下載大江國(guó)76,033郊區(qū)區(qū)域型195SBC星橋影城(9,917㎡)、誠(chéng)品書店(991

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