商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1（完整版）

目錄

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)..........................................4

-、房地產(chǎn)的概念................................................4

二、商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型..............................................6

三、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞..............................................8

四、建筑識(shí)圖...................................................18

第二章商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研...........................................26

第三章目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn).......................................27

一、發(fā)展商背景介紹.............................................27

二、項(xiàng)目地理位置及分析.........................................30

三、項(xiàng)目總體規(guī)劃...............................................31

四、商業(yè)部分基本資料...........................................32

五、項(xiàng)目商業(yè)部分的定位.........................................34

六、商業(yè)部分功能分布...........................................36

第四章商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)流程與銷(xiāo)售策略...........................44

一、尋找客戶(hù)...................................................44

二、現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)...............................................46

三、談判.......................................................48

四、客戶(hù)追蹤...................................................50

五、簽約.......................................................52

六、售后服務(wù)...................................................54

第五章相關(guān)商業(yè)合同文本講解.......................................55

第六章銷(xiāo)售人員的禮儀和形象.......................................56

第七章電話(huà)禮儀及技巧.............................................57

第八章商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧...........................................58

一、分析客戶(hù)類(lèi)型及對(duì)策.........................................58

二、逼定的技巧.................................................63

三、說(shuō)服客戶(hù)的技巧.............................................65

四、如何塑造成功的銷(xiāo)售員.......................................71

五、如何處理客戶(hù)異議...........................................76

六、房地產(chǎn)銷(xiāo)售常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法...............................81

第九章個(gè)人素質(zhì)和能力培養(yǎng).........................................87

第十章員工架構(gòu)、守則及職責(zé).......................................88

說(shuō)明

該銷(xiāo)售手冊(cè)共分十章，需要一個(gè)月的時(shí)間，共（）個(gè)課時(shí)，一個(gè)課時(shí)60

分鐘。主要安排如下：

第一章商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（）個(gè)課時(shí)

第二章商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（）個(gè)課時(shí)

第三章目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（）個(gè)課時(shí)

第四章項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售速建與策略（）個(gè)課時(shí)

第五章相關(guān)商業(yè)合同文本講解（）個(gè)課時(shí)

第六章銷(xiāo)售人員的禮儀和形象（）個(gè)課時(shí)

第七章電話(huà)禮儀及技巧（）個(gè)課時(shí)

第八章商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧（）個(gè)課時(shí)

第九章個(gè)人素質(zhì)和能力培養(yǎng)（）個(gè)課時(shí)

第十章員工架構(gòu)、守則及職責(zé)（）個(gè)課時(shí)

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

一、房地產(chǎn)的概念

1、房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托

于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整

體性和不可分割性。包括：

1）土地

2）建筑物及地上附著物

3）房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地

使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

2、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)

指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及

各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地

使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方

面：

a）實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b）從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地

產(chǎn)價(jià)格；

c）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括兒個(gè)方面：

a）二者屬性不同；

b）二者增值規(guī)律不同；

c）權(quán)屬性質(zhì)不同；

d）二者價(jià)格構(gòu)成不同。

3、商業(yè)房地產(chǎn)的含義

人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既

有能滿(mǎn)足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿(mǎn)足

商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。

二、商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型

1、商業(yè)物業(yè)分類(lèi)表

1分類(lèi)方法種類(lèi)舉例1

大型商廈天河城廣場(chǎng)、廣百新翼

按市場(chǎng)形式分類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈

小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街

購(gòu)物中心天河城、中華廣場(chǎng)

小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街

按物業(yè)用途分類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)南岸裝飾材料城、美居中心

批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市

餐飲及美食廣場(chǎng)百福廣場(chǎng)

商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)

住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位

按建筑特征分類(lèi)臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪

步行街露天商鋪北京路步行街商鋪

地下商城流行前線、康王商業(yè)城

商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)

按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位

近郊物業(yè)順德國(guó)際商業(yè)城、五洲裝飾世界

以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)

按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)不售的商業(yè)物業(yè)

分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）

綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪

按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)

單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲及美食廣場(chǎng)

銷(xiāo)售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主

按銷(xiāo)售方式分類(lèi)租售物業(yè)廣州國(guó)際玩具精品中心

出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)

產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)

按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi)

非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪1

2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)

類(lèi)型

編內(nèi)容

號(hào)名稱(chēng)

1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋

2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造

承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、

3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物

承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房

4混合結(jié)構(gòu)屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是

木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制

5石專(zhuān)木結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類(lèi)。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、

6其它結(jié)構(gòu)

窯洞等

三、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞

1、建筑專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)

1)城市規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

A)城市規(guī)劃

對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間

布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。

B)城市基礎(chǔ)設(shè)施

城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)

性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)。

0城市用地

①城市用地

按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公共設(shè)

施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣

場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和

其它用地的統(tǒng)稱(chēng)。

②居住用地

在城市中包括住宅及相當(dāng)于居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的

公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。

③公共設(shè)施用地

城市中為社會(huì)服務(wù)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、

體育、科研及設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。

④工業(yè)用地

城市中工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房、堆場(chǎng)、構(gòu)筑物及其

附屬設(shè)施（包括其專(zhuān)用的鐵路、碼頭和道路等）的建設(shè)

用地。

⑤倉(cāng)儲(chǔ)用地

城市中倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車(chē)間及其附屬

設(shè)施的建設(shè)用地。

⑥對(duì)外交通用地

城市對(duì)外聯(lián)系的鐵路、公路、管道運(yùn)輸設(shè)施、港口、機(jī)

場(chǎng)及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。

⑦道路廣場(chǎng)用地

城市中道路、廣場(chǎng)和公共停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施的建設(shè)用地。

⑧市政公用設(shè)施用地

城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地

包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、

施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)

用地。

⑨綠地

城市中專(zhuān)門(mén)用以改善生態(tài)、保護(hù)環(huán)境、為居民提供游憩

場(chǎng)地和美化景觀的綠化用地。

⑩特殊用地

一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用

地。

(11)水域和其它用地

城市范圍內(nèi)包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)

用地、露天礦用地和棄置地，以及江、河、湖、海、水

庫(kù)、葦?shù)?、灘涂和渠道等常年有水或季?jié)性有水的全部

水域。

?保留地

城市中留待未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的或禁止開(kāi)發(fā)的規(guī)劃控制用

地。

D)居住區(qū)規(guī)劃

①居住區(qū)規(guī)劃

對(duì)城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、

道路交通和市政公用設(shè)施所進(jìn)行的綜合性具體安排。

②居住小區(qū)

城市中由居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基

本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其

居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化

生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。

③居住組團(tuán)

城市中一般被小區(qū)道路分隔，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相

應(yīng)的、居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居

地。

2)建筑面積密度

每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。

3）容積率

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

4）建筑密度

一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。

5）道路紅線

規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。

6）建筑紅線

城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）

靠臨街面的界線。又稱(chēng)建筑控制線。

7）建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。

8）綠地率

城市一定地區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比

例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的

比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所

屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、

曬臺(tái)的人工綠地。

9）占（基/用）地面積：

指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地

水平投影面積，不包括代征地的面積。

10）總建筑面積:

也叫“建筑展開(kāi)面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，

包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積指建筑

物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居

住建筑中的使用面積也稱(chēng)“居住面積”。輔助面積是指建筑

物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例

如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔

助面積的總和稱(chēng)“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面

中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

11）城市基礎(chǔ)設(shè)施

城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類(lèi)。

工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵

電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施

則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施

多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。

2、設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)

1）建筑面積

房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面

積，如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。

建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯

走道面積、其他公攤面積等。

2）使用面積

房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈

面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚

度計(jì)入使用面積。

3）公用面積

房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶(hù)出入方便、正常消費(fèi)或生

活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的

總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積

的分?jǐn)倖?wèn)題。

4）實(shí)用面積

它是〃建筑面積〃扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

5）計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

6）套內(nèi)面積

俗稱(chēng)“地磚面積〃。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻

體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章

可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

7）竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣

工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.

8）共有建筑面積

系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

9）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面

積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面

積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。

10）層高

層高是指房產(chǎn)高度以"層〃為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在

設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面

或樓板面到上層樓板面之間的距離。

11）凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

12）實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實(shí)

用率二套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄灿媒?/p>

筑面積

3、銷(xiāo)售術(shù)語(yǔ)

1）產(chǎn)權(quán)證書(shū)

產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證〃。房屋產(chǎn)權(quán)

證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、

房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)

權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。

2）使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住

宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。

3）公房

公房也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、

事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)

的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。

目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是

可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。上述兩類(lèi)房均為使

用權(quán)房。

4）不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居

民的公有房產(chǎn)。

5）已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。

6）單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、

系統(tǒng)房。

7）二手房

二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，

第二次交易則為“二手

8）期房

期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)

權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這

--階段購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)"

樓花〃，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方

式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)

且。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住

的房子。

9）現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，

消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽出售合同。

10）準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝

修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

11）共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不

分份額地享有平等的所有權(quán)。

12）尾房

尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，

是空置房中的一種。?般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80%以

后，?般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段,此時(shí)所銷(xiāo)售的

房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。

13）爛尾房

爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤

判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法

回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓

樓宇。"爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候

的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

14）銷(xiāo)售面積

銷(xiāo)售面積是指商品房按"套"或"單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)

房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面

積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

15）均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建

筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售

價(jià)。

16）起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格,即是

起價(jià)。

17）預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不

是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核

定的價(jià)格為準(zhǔn)。

18）一次性買(mǎi)斷價(jià)

一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)

斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或

賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

19）定金

定金是指當(dāng)事人約定由?方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的

一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于

促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我

國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形

式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金

合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約

定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之

后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定

金；如果開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定

金。

20）違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)

方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，

具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違

約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要

支付違約金。

四、建筑識(shí)圖

1、建筑圖紙的內(nèi)容及用途

一套完整的建筑圖紙，根據(jù)其專(zhuān)業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一般包

括：

1）圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱(chēng)、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程圖紙

由哪兒個(gè)專(zhuān)業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。

2）設(shè)計(jì)總說(shuō)明

主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：

A）設(shè)計(jì)依據(jù)（如規(guī)劃限制、設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)

的地質(zhì)、氣象資料等）；

B）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（如建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)荷載等級(jí)、抗震要求等）；

C）施工要求（如施工技術(shù)、材料要求以及采用新技術(shù)、新

材料或有特殊施工的工藝說(shuō)明）。

以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可以分別在各專(zhuān)業(yè)圖紙

上寫(xiě)成文字說(shuō)明。

3）建筑施工圖

包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示

建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工

要求等。

4）結(jié)構(gòu)施工圖

包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的

布置情況，構(gòu)件類(lèi)型，尺寸大小及構(gòu)造做法。

5）設(shè)備施工圖

包括給水、排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系

統(tǒng)圖和詳圖。表示上下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)

設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

2、建筑圖紙中的常用符號(hào)及圖例

為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國(guó)制

訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，其中兒項(xiàng)主要的規(guī)

定和常用的表示方法如下：

1)定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的

軸線畫(huà)出，并進(jìn)行編號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖

紙，這些軸線就是定位軸線。

定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表示。軸線編號(hào)的圓圈用細(xì)實(shí)線，

在圓圈內(nèi)寫(xiě)上編號(hào)。在平面圖上水平方向的編號(hào)采用阿拉

伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。垂直方向的編號(hào)采用大寫(xiě)英

文字母，自下而上依次編寫(xiě)，英文字母中的I、0、Z不得

作軸線編號(hào)，以免與數(shù)字1、0、2混淆飛

對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸

線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。墳?zāi)贡硎厩耙?/p>

軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。

2)標(biāo)高

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符

號(hào)表示某一部位的高度。各種圖上所用的標(biāo)高符號(hào)如下所

示：

9.000

6.000

9450..-()451)、.6、如()、.，。煩

▼\ZXZXZ

標(biāo)高數(shù)值以米為單位(不標(biāo)單位)，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后

三位數(shù)。

標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。

絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定位絕對(duì)標(biāo)高的

零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室

外地面標(biāo)高中采用的一般都是絕對(duì)標(biāo)高。

相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把

首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工

程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地

面標(biāo)高-0.450表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。

3）尺寸標(biāo)注

施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸，尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺

寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字四個(gè)部分組成。根據(jù)《房屋

建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸

以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰,

尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。

標(biāo)注數(shù)字

尺寸界線

尺寸起止符號(hào)

尺寸線

在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，一般應(yīng)與被標(biāo)注

的長(zhǎng)度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和

中線來(lái)代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，而不能用其他線

代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，且不宜超過(guò)尺寸界線。尺寸線

的起止點(diǎn)用45°的中粗斜短線表示，短線的方向應(yīng)以所標(biāo)

注數(shù)字為準(zhǔn)，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)

注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。

4）常用圖例

名稱(chēng)圖例名稱(chēng)圖例

新設(shè)計(jì)建筑物1____11____原有的建筑物1

計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)i___________地下建筑物或

留地或建筑物構(gòu)筑物□o

拆除的建筑物X

-----------

1

建筑物下面的1散狀材料

：i：

通道1露天堆場(chǎng)X4

5）建筑施工圖的識(shí)讀方法

一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指

導(dǎo)，一般一套圖紙有兒十張到兒百?gòu)垺ｉ喿x這些施工圖紙要

先從大方面看，然后再一次閱讀細(xì)小部分，先粗看，再細(xì)看，

平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說(shuō)，要先從建

筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚

新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、

設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶(hù)型情

況；平面圖與立面圖對(duì)照，看外觀及材料做法；配合剖面圖

看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細(xì)部構(gòu)造和具體尺

寸與做法。

3、建筑材料

建筑材料是建筑物的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價(jià)格

等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價(jià)。

1）建筑材料的分類(lèi)

根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可以分為天然材料和人造材

料；根據(jù)使用部位不同，可以分為墻體材料、地面材料和屋

面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、

保溫材料和吸聲材料等。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般將材料的

化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類(lèi);

建筑材料的分類(lèi)

黑色金屬：鋼、鐵

金屬材料

有色金屬：銅、鋁等及其合金

天然石材：沙、石、各種巖石制品

無(wú)機(jī)燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃

材料等

非金屬材料

膠凝材料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、

水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽

水泥制品等

植物類(lèi)材料木材、竹材及其制品

有機(jī)

高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等

材料

瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

無(wú)機(jī)材料基復(fù)

鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土

復(fù)合合材料

材料有機(jī)材料基復(fù)

瀝青混凝土、膠合板、纖維板等

合材料

2）建筑材料的基本性質(zhì)

A）材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

>密度：材料再絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下

單位體積的質(zhì)量。

>體積密度：材料再自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松

散材料的體積密度一般成為堆積密度。

>孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。

>密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，即材

料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比。

密度何體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實(shí)

度主要反映材料中孔隙的多少。一般情況下，材料的孔

隙率越高（密實(shí)度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸

聲性能和吸濕性能越好，而材料的強(qiáng)度降低，抗?jié)B透性

能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能、耐久性能越低。

B）材料的力學(xué)性質(zhì)

>強(qiáng)度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱(chēng)為強(qiáng)

度，用材料在被破壞時(shí)的最大應(yīng)力（單位面積承受

的力）值來(lái)表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料

強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度、抗壓強(qiáng)度、抗折強(qiáng)度和抗剪

強(qiáng)度。不同的材料，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣。如

水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。

>彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去

除后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱(chēng)為材料的彈性。反

之，當(dāng)外力去除后，不能完全恢復(fù)原狀的性質(zhì)稱(chēng)為

材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時(shí)具有彈性和塑

性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形，當(dāng)外力

超過(guò)一定數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。

>韌性與脆性：材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形

就突然破壞的性質(zhì)稱(chēng)為脆性，具有此性質(zhì)的材料稱(chēng)

為脆性材料，如石材，磚、素碎等。脆性材料一般

抗壓強(qiáng)度高于其抗拉強(qiáng)度。材料在沖擊、振動(dòng)力作

用下產(chǎn)生較大變形而不至被破壞的性質(zhì)稱(chēng)為韌性，

具有此性質(zhì)的材料稱(chēng)為韌性材料，如鋼材、木材等。

>硬度與耐磨性：材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能

力稱(chēng)為硬度。材料抵抗磨損的能力稱(chēng)為耐磨性。在

建筑工程中，用于路面、地面、樓板面的材料都需

要較高的硬度和耐磨性。

C）材料的物理性質(zhì)

>耐水性：材料長(zhǎng)期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的

能力稱(chēng)為耐水性。建筑工程中易于受水作用或易于

受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。

抗?jié)B性：材料抵抗壓力水或其他液體滲透的能力稱(chēng)

為抗?jié)B性。如衛(wèi)生間的地面所使用的材料就要求有

很好的抗?jié)B性。

抗凍性：抗凍性是指材料在吸水飽和狀態(tài)下抵抗多

次凍結(jié)和融化的作用而不被破壞，同時(shí)也不嚴(yán)重降

低強(qiáng)度的性質(zhì)。寒冷地區(qū)建筑物的外墻與外界接觸

的構(gòu)件所使用的材料，要求具有較好的抗凍性。

吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱(chēng)為吸濕

性。室內(nèi)裝飾材料具有一定的吸濕性，可以調(diào)節(jié)、

穩(wěn)定室內(nèi)的濕度。

導(dǎo)熱性：材料傳到熱量的能力稱(chēng)為導(dǎo)熱性，用物理

學(xué)的導(dǎo)熱系數(shù)表示。導(dǎo)熱系數(shù)越小，則材料的保溫

隔熱性能越好。材料的導(dǎo)熱性能，取決于材料的化

學(xué)組成、孔隙率、含水率、溫差等因素?？紫堵矢?，

保溫性好；含水率高、溫差大，保溫性差；建筑物

外墻一般度采用多孔的保溫材料，如粘土磚、加氣

磴等。

熱容量：材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱(chēng)為熱容

量。建筑工程中采用導(dǎo)熱系數(shù)消，熱容量大的材料

可以起到保溫隔熱、保持室內(nèi)溫度恒定、節(jié)約能源

的作用。一般情況下，磚混結(jié)構(gòu)房屋較之鋼筋佐結(jié)

構(gòu)房屋具有更好的保溫隔熱性能。

耐燃性與耐火性：材料抵抗然受的性質(zhì)稱(chēng)為耐燃

性。建筑材料按耐燃性分為4級(jí)：A級(jí)，不燃燒體；

B1級(jí)，難燃體；B2級(jí)，可燃體；B3級(jí)，易燃體。材

料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力，稱(chēng)

為耐火性。耐火性與耐燃性不同，如鋼材是不燃燒

體，但在高溫或火的作用下短時(shí)間內(nèi)就會(huì)變形，失

去原有的強(qiáng)度，甚至熔融，因而不術(shù)語(yǔ)耐火材料。

建筑材料或構(gòu)件的耐火性用耐火極限表示，即從受

火作用到失去支持能力、完整性被破壞或失去防火

作用的時(shí)間。

>吸聲性與隔聲性：聲能穿透材料和被材料消耗的性

質(zhì)稱(chēng)為材料的吸聲性。阻止聲能穿透材料的性質(zhì)稱(chēng)

為隔聲性。一般情況下，多孔材料吸聲性較好，體

積密度大的材料隔聲性好，多層材料和帶夾層的材

料隔聲性也較好。

第二章商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義

二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要新性

三、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

四、調(diào)研的方法

第三章目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

一、發(fā)展商背景介紹

1、漢集團(tuán)介紹（略）

.紅的核心價(jià)值觀一創(chuàng)造健康豐盛人生

令客戶(hù)是我們永遠(yuǎn)的伙伴

令人才是萬(wàn)科的資本

令持續(xù)增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

令陽(yáng)光照亮的體制

2、aL置業(yè)有限公司介紹（略）

XX大事記（略）

二、項(xiàng)目地理位置及分析

1、地塊分析

項(xiàng)目鄰近區(qū)政府。項(xiàng)目東邊的石化路以南北向?yàn)橹鳌⒛线叺拇笊硸|路以

東西向?yàn)橹?，是目前本?xiàng)目賴(lài)以生存的城市道路，也是黃埔區(qū)非常重要

的城市干道。整個(gè)區(qū)位為城市的行政中心、商業(yè)中心，同時(shí)也是一個(gè)輻

射力最強(qiáng)的商圈。

2、地塊周邊的情況：

■東面是石化路與廣州石化大院宿舍；

■南面是建筑密度很高的民建村落，是文沖村的東西坊地塊；而在大沙地

東路南端建筑群具有很強(qiáng)的文化脈絡(luò)，是海上絲綢之路的起點(diǎn)，有古宗

祠街等清朝時(shí)期保留下來(lái)的具有100多年歷史古跡，因此地塊的文化內(nèi)

涵非常豐富；

■西北面有區(qū)政府及未來(lái)規(guī)劃的公園；規(guī)劃公園的現(xiàn)狀為坡地，種植有大

樹(shù)；

■東北面為石化廠辦公樓，項(xiàng)目距離石化廠的煙囪最近直線距離只有一公

里。

3、歸納地塊最主要特點(diǎn)：

交通

令目前和城市最主要的接觸界面為石化路；而從市中心方向到項(xiàng)目則主要

是通過(guò)大沙地東路。

令項(xiàng)目規(guī)劃的西面、北面兩條規(guī)劃路亦是將來(lái)重要的車(chē)行路，這兩條規(guī)劃

路的開(kāi)通時(shí)間目前尚不確定。

三、項(xiàng)目總體規(guī)劃

規(guī)劃簡(jiǎn)介（設(shè)計(jì)師的解決方案）

規(guī)劃脈絡(luò)基本上與之前的地塊功能劃分吻合：

令沿石化路內(nèi)近60M,約1萬(wàn)平方的商業(yè)區(qū)和5000平方的L0FT；

令地塊中部為住宅區(qū)；

令西南三角地帶為教育區(qū)，配套了18個(gè)班的小學(xué)，占地約4000平方米；

一個(gè)9個(gè)班的幼兒園。占地面積約1500平方米，充分滿(mǎn)足了教育需求。

并通過(guò)交通組織對(duì)城市開(kāi)放。

四」商業(yè)部分基本資料

1、商業(yè)分析

1）商業(yè)的設(shè)計(jì)思路：

令城市化、時(shí)尚的信息，因此須有有足夠的城市接觸面，并設(shè)計(jì)了都市

核心路，通過(guò)都市核心路連通住宅、商業(yè)空間。

令創(chuàng)造了和諧統(tǒng)一的內(nèi)界面與外界面，例如在植物選擇、鋪地方面與城

市接近，充分制造商業(yè)面。

2）商業(yè)廣場(chǎng)的形象特點(diǎn)：集品位、趣味、時(shí)尚于一體的現(xiàn)代休閑商業(yè)街

區(qū)

令風(fēng)格色調(diào)明快、簡(jiǎn)約，造型以體塊、變異為主。

令強(qiáng)調(diào)飄逸的橫向線條和線條的開(kāi)放性。

令造型從體塊變化中營(yíng)造豐富的城市界面，從材質(zhì)的軟硬及虛實(shí)變化中

營(yíng)造豐富的城市形象，如石頭、鋼、玻璃的材質(zhì)對(duì)比。

令在商業(yè)組團(tuán)方面則提出“口袋廣場(chǎng)”的概念——來(lái)源于歐美的休閑商

業(yè)概念，令項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值充分發(fā)揮，強(qiáng)調(diào)脈絡(luò)延續(xù)城市語(yǔ)言。

3）商業(yè)廣場(chǎng)和屋頂花園:

通過(guò)營(yíng)造全開(kāi)放的商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)成為城市的一部分。商業(yè)街收放自

如，天際線起伏錯(cuò)落，在商業(yè)街中行走，感受到變化有致的室外空間,

豐富多彩的商業(yè)生活，感覺(jué)不到脫離城市，反而是城市的一個(gè)亮點(diǎn)，

人流聚集之處。除了一層臨街面，二樓也通過(guò)商業(yè)入口的樓梯（自動(dòng)

扶梯）、臨街的通道，室外的花園將二層也塑造出街鋪的效果，吸引

人流。

令首層商業(yè)街：天然采光的商業(yè)街，將外部商業(yè)空間延伸進(jìn)內(nèi)庭。

令二層商業(yè)室外花園：提升商業(yè)價(jià)值，為住戶(hù)和該區(qū)顧客提供一處休

閑、輕