物業(yè)公司規(guī)章制度匯編

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)公司規(guī)章制度前言為加強管理處正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內部規(guī)章制度》，各部門員工應根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應制度，并嚴格加以實施。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應處罰。不盡之處，管理處將適時予以補充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行?？谔枺簽閯?chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)而努力！管理宗旨：愛崗敬業(yè)優(yōu)良服務整潔有序安全舒適管理方針：用心做事真誠服務細致熱情周到工作作風：老老實實做人踏踏實實工作全心全意服務文明禮貌用語消防應急有數(shù)樸素節(jié)約有方想業(yè)主所想急業(yè)主所急員工守則：遵紀守法堅持原則衣著整潔儀表端莊文明語言禮貌待人業(yè)務熟練工作勤奮真誠服務愛崗敬業(yè)行為規(guī)范一、遵守黨和國家的政策、法令。二、嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章管理制度。二、服從安排、認真做好本職工作。四、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛，衣著整潔，言談舉止文明，禮貌待人。五、愛護公韌，愛護集體財產，拾金不昧。六、團結同志，互相愛護，互相幫助，互勉互勵，齊心協(xié)力，努力工作。七、堅持原則，秉公辦事，不謀私利。員工文明服務要求l、熱愛本職工作：①要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。⑧待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。2、文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑”。不能取笑人、不能斥人、不能報復人。③主動熱情：在服務過程中要做到：三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙里閑時一個樣”。④優(yōu)質服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種優(yōu)質服務。⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經營管理中職業(yè)道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。第一部分崗位職責總經理職責1、代表公司參加重大的內外活動；2、審核以公司名義發(fā)布的各種文件；3、領導制定公司的市場運營、發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃；4、領導制定公司年度計劃，中長期發(fā)展計劃等；5、批準公司的年度財務預算；6、領導公司建立各級組織機構，并按公司戰(zhàn)略規(guī)劃進行機構調整；7、領導公司制定各種規(guī)章制度，并深入貫徹實施：8、決定各職能部門主管的任免、報酬、獎懲；9、加強企業(yè)文化建設，搞好社會公共關系，樹立公司良好的社會形象；10、定期主持召開員_二座談會，了解員工動向；U、定期組持召開公司質量分析會。項目經理崗位職責1、對管理處…工作負全責，帶領全體員工認真貫徹執(zhí)行公司經營籬理方針及各項規(guī)章制度、做好物業(yè)管理服務工作。2、嚴格按ISO9001質量管理體系要求進行小區(qū)物業(yè)管理運行，并有責任提出修訂利完善質量管理體系的建議。3、制定和執(zhí)行管理處月度、年度工作計劃，審批管理處日常經費開支，努力增收節(jié)支。4、組織召開每周、每月管理處工作例會，及時了解人員狀態(tài)工作作難點、布置、協(xié)調和總結工作。以身作責，加強思想教育。對職工，既在工作上嚴格要求，又在生活上熱情關心，培養(yǎng)員工的工作責任感和進取精神，增強集體凝聚力。5、堅持開展管理處的各項工作檢查和績效考核。6、熟悉小區(qū)情況．與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時處理住戶的意見。自覺接受業(yè)主委員會、下屬和業(yè)主的監(jiān)督，虛心聽取他人意覽，不斷改進工作方法，提高管理水平。7、與屬地派出所、居委會、房管局等管理機構及供電、供水、有線電視、郵政通訊等服務機構建監(jiān)理建立良好的公共關系，協(xié)調配合，搞好工作。8、及時報告管理處、年度工作，接受公司總經理組織的年度和任期考核，接受獎懲，對總經理和業(yè)主負責。9、認真完成公司交辦的其他任務?？头行闹鞴軑徫宦氊?、以身作則、模范執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，圓滿完成自身工作任務。2、負責本部門員工工作安排，并帶領本部門員工完成本部門所承擔的各項工作任務。同時實施對本部員工工作業(yè)績公正科學的考核，負責的提出獎勵和處罰建議。3、協(xié)助管理處主任編制公司的各項規(guī)章制度的實施細則，并組織實施。4、在管理處主任的領導下，辦理對主管工作業(yè)績考核的具體事務，組織各部門對所屬員工的工作業(yè)績考核。5、負責領導對外聯(lián)絡工作，協(xié)調好外部關系。6、負責領導部門各項收費工作和本部門培訓事務。7負責領導本部門收集、匯總和保管好房屋和附屬設備設施的各類技術資料。8、負責巡視物業(yè)使用情況，以及秩序維護、保潔、維修人員的工作情況；9、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。10、負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔。11、全面掌握小區(qū)綠化、按綠化規(guī)劃做好小區(qū)的綠化工作。12、負責小區(qū)的治安、消防工作，保證小區(qū)治安秩序良好。13、處理小區(qū)內違章、突發(fā)事件的處理。15、完成上級交辦的其他任務。管理員崗位職責在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；2、按照物業(yè)服務的需要，編制采購計劃，并實施采購；3、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳：4、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)卜及時收取、催交各項應收費用；5、負責辦理業(yè)主入住等手續(xù)；6、全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立住戶檔案。7、負責管理轄區(qū)內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；8、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務；9、配合公司其他部門工作，完成公司交辦的其他工作。財務會計崗位職責1、負責本單位的會計工作，做好企業(yè)的經濟核算和財務管理工作。2、嚴格遵守財經紀律和會計制度，認真辦理稅收事務，及時交納稅金。3、對各項費用的收入結算認真審核，并進行分類匯總。4、負責登記分公司的明細分帳和總分類帳，按部門正確核算成本、利率和費用，做到記帳準確、單據(jù)完整、。手續(xù)完備。5、及時、準確、清晰編制和上報各類會計報表和統(tǒng)計表，做到帳表相符。6、負責對發(fā)票、收據(jù)的購買、領用、保管，對發(fā)票、收據(jù)及時銷號登記。定期對財務狀況進行分析，并上報經理。7、負責組織清倉核資，對存貨、采購迸行審核，辦理固定資產、流動資產盤盈盤虧、報廢的報批等會計手續(xù)。8、按會計檔案管理要求，裝訂會計憑證，保管好會計帳冊和各類報表。9、每月對出納的銀行對帳單進行核對，做到帳帳、帳實相符。10、完成上級交辦的其他任務。財務出納崗位職責1、嚴格執(zhí)行國家財經紀律、規(guī)章制度，正確反映公司貨幣資金的收、支、存情況，把好收支關。2、辦理銀行結算和現(xiàn)金收支業(yè)務，認真審核各種收付款憑證，做到合法、合理、手續(xù)齊全，及時做好銀行結算憑證的傳遞、登記和銷帳工作。3、健全支票領用手續(xù)，按規(guī)定簽發(fā)轉帳支票，不得簽發(fā)空頭支票。4、嚴格執(zhí)行銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫存限額，不得以白紙條抵充現(xiàn)金，不挪用現(xiàn)金。5、隨時掌握銀行存款余額，月末做好余額調節(jié)表，對未達帳及時消化。6、整理收付款憑證，填制記帳憑證，登記現(xiàn)金日記帳和銀行日記帳，做好日清月結、帳實相符。7、做好保險箱密碼的保密工作和鑰匙的保管工作，不得委托他人代辦。8、妥善保管好現(xiàn)金和銀行出納員使用的各種專用章。9、不得將出納工作交他人代管，確保庫存現(xiàn)金和各種有價證券完整無缺。物業(yè)維修部主管崗位職責1、對公司經理直接負責，確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行是主管的首要住務，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)沒備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：①主要設備的運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。②檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。③現(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工作質量與進度。④實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施。⑤審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。2、設備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好技術把關工作，保證所管轄系統(tǒng)設備處于優(yōu)良的技術狀態(tài)；做到“三不漏”不漏油、不漏氣、不漏水、“五良好”使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。3、負責制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使本系統(tǒng)設備在保障安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗。4、負責制定所管轄系統(tǒng)設備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備件計劃，定期報送經理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率。5、切實執(zhí)行公司經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”設備干凈，機房趕緊、工作場地干凈、四不漏”不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水。嚴格檢查督導下屬。6、針對下屬員工的技術狀態(tài)和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業(yè)道德、物業(yè)服務意識教育和專業(yè)技術知識培訓7、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。8、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。監(jiān)督施工，驗收施工質量。9、負責裝修管理中有關規(guī)定的審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協(xié)調、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求。工程維修主管職責1、負責工程維修工作，維修做到及時、徹底；2、對業(yè)主住宅內屬保修期內的修繕，及時組織下屬修復，并實施監(jiān)督；3、負責本部門的工作計劃、部門員工的考勤及業(yè)務考評工作，檢查下屬制度實施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出改進措施，并督促改進工作；4、負責對空置房的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；5、做好維修工程量的詳情記錄，對記錄的真實性、準確性負責。每月匯總后交與公司領導；6、及時掌握科技發(fā)展新動態(tài)，并提出推廣新技術、新工藝、新材料的建議，報工程部經理申批后貫徹實施；7、負責定期組織工程人員參加專業(yè)技術培訓和公司相關制度學習。8、維修后報客服中心，建立維修定期回訪制度，對維修的質量隨時掌握，及時改進。維修人貫崗位職責l、執(zhí)行管理處決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識。2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、電施等管線走向。3、負責對小區(qū)內供電設備、線路的保養(yǎng)、維修，公共部位照明設施的維修工作。3、嚴格遵守服務內容與服務標準，對住戶的報修要求承諾及時修理。4、積極為住戶提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴。5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生。工作前在維修范圍內擺放適當?shù)木媾?，完工后立即將警告牌撤離現(xiàn)場。6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，并請住戶在維修單上簽字。7、發(fā)現(xiàn)重大疑難問題要立即向上級報告，并采取相應的措施。8、遇停電、斷電、短路等情況時采取緊急措施，及時報告上級并向有關單位（住戶）發(fā)出通知。9、負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)，并做好相關的維護和保養(yǎng)記錄。10、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。11、完成上級交辦的其他任務。弱電技術員崗位職責1、負責可視對講、門禁、閉路電視、交通管理、監(jiān)控自動計量和消防聯(lián)動等弱點設備實施接管驗收工作，收集、匯總相關技術資科。對接管驗收工作質量負責。2、熟悉小區(qū)弱電設備的技術性能、維修保養(yǎng)要求和操作使用方法，制訂弱電設備設施的維修和保養(yǎng)計劃，與相關保養(yǎng)單位建立的良好業(yè)務關系。3、嚴格執(zhí)行弱電設備維修保養(yǎng)計劃，安全操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程，確保正常運行，堅持遵守操作，杜絕責任事故。設備運行中出現(xiàn)異常情況時，弱電技術員應在5分鐘內趕赴現(xiàn)場進行搶修，對于本單位無能力完成的維修項目，及時聯(lián)系專業(yè)公司進行維修，盡快恢復正常運行狀態(tài)。4、按日、周、年檢制度對控制室，設備房及管線進行巡視檢查，掌握設備的運行狀況，做好運行記錄。發(fā)現(xiàn)問題，正確處理，及時向上級報告。5、認真負責地解決業(yè)主在使用弱電設備遇到的實際問題。6、積極鉆研技術，不斷提高專業(yè)技術能力，注意改善弱電設備設施的技術性能，充分發(fā)揮其使用功能。7、完成上級領導交辦的其他任務。電梯維修工崗位職責1、參加小區(qū)電梯接管驗收工作。嚴把驗收關、杜絕質量隱患。2、掌握電梯機房，升降路、轎廂、底坑結構及電梯，維修養(yǎng)護規(guī)程。熟知況，小區(qū)電梯分步和使用情況，以及房屋的結構，預埋管道及樓道走向。3、每天巡視檢查電梯機房及設備的工作情況、及時發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，排除安全隱患。4、嚴格執(zhí)行電梯維修保養(yǎng)制度。例行檢查時，注意觀察電梯運行事有無震蕩、摩擦聲；底坑有無積水：井道、底坑、轎箱內的照明、警鈴、風扇和通訊電話是否正常；機房設備溫度運轉聲間是否超限等，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，確保電梯正常運行，杜絕電梯安全事故。5、接到電梯故障通知后5分鐘內趕到現(xiàn)場，如有困梯，首先設置故障警示標志，采取適當措施救助被困乘客，然后蔣排除故障。為徹底排除故障，電梯不得運行。如疑難故障無法排除，應及時匯報，聯(lián)系專業(yè)維修公司。6、負責解答和辦理有關電梯的投訴。7、負責向嘉興特種設備檢測院申報電梯年審資料，并張貼電梯年檢合格證。8、完成上級領導交辦的其他任務。秩序維護隊長崗位職責秩序維護隊長在管理處主任的贏接領導下，全面負責秩序維護隊的各項管理工作。1、了解和掌握秩序維護隊的情況，根據(jù)管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理。2、主持秩序維護業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及秩序維護相關規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質。3、經常定期不定期檢查秩序維護隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例。4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好秩序維護隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題。5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平。6、處有關秩序維護方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。8、負責對秩序維護隊員和消防員的業(yè)務和職業(yè)道德培訓，提高其素質。9、完成公司交辦的其它工作任務。秩序維護班長崗位職責秩序維護班長在秩序維護隊長的贏接領導下，負責秩序維護隊日常事務的實施工作。1、負責組織當班的秩序維護工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；2、檢查秩序維護人員的著裝儀容，內務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品：3、負責記錄秩序維護人員獎罰情況，檢查各巡邏點情況；4、按照秩序維護隊制定的培訓計劃搞好組織實施工作，召開班務會，經常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內的各種突發(fā)事件。5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系；6、熟悉在緊急情況下全班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報；7、團結隊員，堅持做好經常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。8、完成領導下達昀其他任務。秩序維護員崗位職責1、門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；③負責做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；2、巡邏崗①嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范；②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛以及住戶支援、報警燈工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責任區(qū)域內住戶情，了解物業(yè)轄區(qū)內其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟悉使用各種消防器材，掌握防火自救知識；⑤巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止；⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質。監(jiān)控室值班人員崗位職責l、熟悉小區(qū)樓宇結構、樓幢的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況。2、掌握本控制室內各系統(tǒng)的簡單原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作，熟悉掌握各類系統(tǒng)的操作。（如電視監(jiān)控屏幕、音響、消防報警及電梯控制等。）每班至少進行一次各類信號檢查，確認正常與否，并做好記錄。如不正常應立即查明原因并及時處理，無法處理的問題，迅速上報管理處工程維修主管。3、堅守崗位，不得擅離職守，要密切注視監(jiān)視視頻及各類控制柜的運行狀態(tài)，不得漏看、漏報、漏操作或誤操作。4、從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應立即通知當值安全員或呼叫巡邏安全員及時跟蹤追查、落實，并報告管理處。5、出現(xiàn)消防報警信號時，要識別、核實報警信號，檢查電動控制閥，確認為真火時，視情況撥打119。并查看噴淋、水幕、卷閘、二氧化碳等滅火裝置信號是否聯(lián)動。如不自動，則迅速手動操作接噴淋、水幕結合器滅火，啟動卷閘隔離火區(qū)。并及時正確關閉客梯。通過廣播和對講系統(tǒng)勸阻住戶切勿搭乘電梯。6、業(yè)主裝修火專業(yè)技術人員需要暫時隔離某報警慮時，應積極配合，及時恢復并做好記錄。7、監(jiān)控室內不準會客，外來人員不得入內。嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及對工作無關的音樂、錄像帶。8、每天打掃機房一次，每月清潔設備一次，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。9、做好值班記錄，認真交接班。下崗值班員應當將值班記錄交給上崗值班員，講清本班發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的問題，上崗值班員應當檢查儀器儀表運行和錄像帶使用情況，雙方均需在值班記錄是簽字。10、完成上級領導交辦的其他任務。消防監(jiān)控值班員（秩序維護班長兼）崗位職責1．、值班人員不得隨意離開消防控制室，每天做好值班記錄。2、不帶任何無關人員進入，做好保密工作，不向無關人員泄露自己的工作任務和監(jiān)控設施。3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班隊員，出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r。4、對異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時查證使用，做好交接班記錄。5、監(jiān)視電梯運作，收聽電梯內警鐘對講電源，有情況及時報告有關部門，并與電梯及物業(yè)維修部聯(lián)系。6、當監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班隊員到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中。7、熟惹所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；8、負責設備的日常巡視、情況記錄；9、保持機房干凈、整潔。消防員（秩序維護員兼）崗位職責l、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；2、積極做好防火宜傳和教育，深入開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn)、及時報告、及時整改。3、做好消防器材、設備的檢查、保證設施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)火警即即可投入使用。4、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避；5、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關部門查清起火原因；6、加強轄區(qū)內動用明火的控制和管理。保潔員崗位職責1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度。2、尊重領導，服從分配，及時完成一工作任務，服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督。3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧。5、按照服務內容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序。6、垃圾日產日清，不能長時間的積存堆放；樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、消防栓箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土；小區(qū)道路、露臺、天臺無積水、墻角無蜘蛛網、塵埃。7、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等。8、對保沽范閘內物業(yè)的異常情況及時向秩序維護員或管理員匯報。9、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時清除。對住戶說話和勸阻有損環(huán)境衛(wèi)生的行為要溫和有禮。10、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。11、管理好保潔的自來水龍頭，節(jié)約用水，做到人走水斷，不準出現(xiàn)長流，開關失靈的水龍頭及時報修。綠化工崗位職責1、遵守公司的規(guī)章制度。2、服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證。3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象。4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮。5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品；嚴格使用化肥和農藥。6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇。7、對花草樹木定期培十、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時慘剪、補苗、澆水，保證成活率達95%以上。8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、冪中植花草、樹木。9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向秩序維護員或管理員匯報。10、管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水斷，不準出現(xiàn)長流，其它開關用水籠頭要及時維修。11、妥善保管好用于綠化的械具工具設備、設施、農藥、化肥及其它用品。第二部分工作流程管理處工作流程根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求，對管理處的工作規(guī)范如下：1、每天工作(1)巡視所管理的地段（幢）一遍，巡視內容為：①檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販）。②小區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴重破損，消防通道是否被堵，室內輸電是否完好，有無亂拉亂搭，小區(qū)有無可疑人員活動）。③小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準（樹木花草有無損壞，房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛、亂晾曬衣物，有無影日向正常休息的噪聲源）。④基礎設施是否完整，設施有無損壞。道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，路口護欄栓、路障是否完好，娛樂以上內容巡視完畢要傲好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應立即處理，重大問題和不能處理的問題應及時向管理處主任匯報。(2)收繳管理費和各項規(guī)定費用及部分水、電費。(3)接待住戶來電、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。(4)解答住戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。’(5)安排房屋、設施設備保養(yǎng)、維修任務，驗收修繕質量。(6)做好工作日記（內容為：記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題，上級領導的指示，等待解決的事務，住戶投訴等）。(7)整理內務（包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公(8)辦理業(yè)主入住手續(xù)和裝修手續(xù)。(9)如有重要情況須書面報告或口頭反映給公司領導。2、一周工作(1)走訪住戶（內容：與住戶交換小區(qū)管理意見；掌握住戶家庭基本情況，包括：戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話，家庭人口以及人口結構，掌握住戶變更或租戶的變更變化情況）。(2)設施設備檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患及時處理。(3)檢查每棟樓宇的公共設施是否完好（內容包括：電梯運行是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品；公共照明是否完好；配電箱、水表設備是否有破損；小區(qū)樓內信報箱是否有破損），發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關部門，并協(xié)助處理。(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓內公共部位是否清潔。(5)檢查房屋使用情況，空置房。3、一月工作：(1)編制本月保養(yǎng)維修報表，制訂下月保養(yǎng)維修計劃。(2)編制管理費收繳報表及辦理交房、裝修戶數(shù)統(tǒng)計表。(3)對月維修項目進行一次同訪，聽取住戶意見。(4)編制員工工資報表，整理業(yè)主資料、檔案。(5)小區(qū)宣傳欄內容編制更新。(6)設施設備檢查，如發(fā)現(xiàn)問題及時處理。(7)辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理）。4、一季度工作：(1)組織檢查小區(qū)和住宅樓宇的消防設施（包括：消防栓、水源、滅火器、消防水帶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等）是否完好無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理。(2)檢查各類井蓋是否缺損，檢查下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理。(3)清理管理費和各項規(guī)費，并編制季度報表：清查是否有漏收、錯收；采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收。(4)組織小區(qū)業(yè)主參加的活動5、一年工作：(1)對本管理地段（片、幢）內的住戶一年一度的滿意度調查。(2)組織消防檢查。(3)編制年度管理費和各項規(guī)費收繳報告。(4)對設施設備全面檢查，編制下年度維修保養(yǎng)計劃。(5)參加市、區(qū)小區(qū)評優(yōu)工作。(6)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會，聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議，提高住戶參與管理的積極性。(7)總結年度工作，寫出書面報告。(8)制定下半年工作計劃。業(yè)主遷入＼遷出手續(xù)及程序一、遷入手續(xù)及程序1、業(yè)主請攜帶有關入住通知書到物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)，并繳交應繳付的本小區(qū)物業(yè)管理費用，并領取有關單元的鑰匙。2、業(yè)主入住前如需進行內部裝修，敬請詳閱《裝修管理規(guī)定》，并按有關程序及規(guī)定向物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)。3、業(yè)主入住時，要確保小區(qū)公共設施、設備不受損壞，管理處有權追討所損壞的公共設施的賠償。管理處要合理安排業(yè)主搬運時間，保證道路暢通。4、業(yè)主辦理入住時要向管理處提供該房入住人員名單及具體聯(lián)系方法，以備發(fā)生緊急事故或特殊情況下聯(lián)絡之用。若上述人員名單或聯(lián)系方法更改時，敬請業(yè)主即時通知本小區(qū)物業(yè)管理處更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡而造成不必要的損失。二、遷出手續(xù)及程序1、業(yè)主如需遷出本小區(qū)，請?zhí)崆鞍雮€月發(fā)出書面信函通知本小區(qū)物業(yè)管理處，注明遷出日期，并按下列程序辦理有關手續(xù)，否則物業(yè)管理處將拒絕單元內的家具、設備、設施搬出本小區(qū)。。2、提出辦理撤消租用沒備、設施以及包括分租車位等服務合約（若有）的書面申請。3、退還從物業(yè)管理處借取的一切財物（若有）。4、繳清有關應付而未付的帳項（若有），包括管理費、電費、電話費、停車費及其他租用設備、設施的服務費等。5、遷出時，業(yè)主＼用戶應保證其委托的搬運公司＼人員遵守本小區(qū)物業(yè)管理處的指示，從指定路徑遷出本小區(qū)并注意保護本小區(qū)公共區(qū)域的設備、設施，如造成損壞，由有關業(yè)主＼用戶負責。住戶報修工作流程1、管理處接到住戶報修要求時，及時登記并填寫《報修記錄表》。2、管理處將記錄的內容，如：住戶房號、住戶姓名、聯(lián)系電話、報修內容、預約維修時間等填入《維修單》（一式二聯(lián)）相應欄目內。3、管理處將維修項目分類，屬質量保修期內的，由工程維修部處理。過了保修期的，將《維修單》送工程部，并請接收人簽字接收。4、工程部接到《維修單》后及時填寫接單時間。5、如住戶報修內容屬“維修服務項目表”內的項目，維修人員應在預約維修時間前到達現(xiàn)場，并回復住戶是否進行維修。6、工程部主管對用戶報修內容進行現(xiàn)場確認后，在《維修單》上據(jù)實填寫維修項目等內容。7、如果維修材料是住戶提供的，則由維修人員進行驗證，并將驗證（合格或不合格）填在“備注”欄內。8、對有償維修服務，維修人員應按煦《維修服務項目表及收費標準》收費，并在《維修單》上注明應收的各項費用金額。9、維修完成后，維修人員應請用戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認。住戶投訴工作流程l、管理處接到住戶投訴后，應先向住戶表示歉意，并在《業(yè)主＼租戶投訴處理登記表》上做好登記。2、根據(jù)投訴內容通知相關部門限期解決，特殊情況應向主任匯報。3、針對住戶較嚴重的投訴，管理處應向主任匯報，由主任組織相關人員進行處理、．落實解決措施及責任人，限期進行處理，并報總經理。4、相關部門在處理完投訴后，要迅速將處理結果報管理處，上交辦公室，由辦公室安排管理員回訪。5、客服主管負責將投訴處理結果填寫在《業(yè)主＼租戶投訴處理登記表》上，并由具體解決部門的負責人簽字認可。6、投訴記錄由辦公室統(tǒng)一進行存檔、管理?；卦L工作流程1、管理處根據(jù)《住戶投訴記錄表》，對投訴百分百進行回訪，回訪時間按投訴內容具體確定或通過電話進行回訪。2、管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務進行回訪。3、回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場查看、檢奄等方式綜合進行。4、管理處安排人員對同訪結果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項目應及時向主任匯報，安排人員限期解決，并再次進行同訪，直至住戶滿意。5、網訪的記錄由辦公室統(tǒng)一進行存檔、管理。放行條辦理管理規(guī)定1、根據(jù)物業(yè)小區(qū)管理的需要及有關規(guī)定，防止違法犯罪分子在小區(qū)內伺機作案，任何人士從小區(qū)搬運物品離開前，必須由物品歸屬者提前在辦公時間內，自行到小區(qū)管理處辦理物品放行的有關手續(xù)，領取管理處核發(fā)的《放行條》，并交當值秩序維護員核查無誤后，方可將物品搬離小區(qū)。2、小區(qū)內所有租戶在辦理放行手續(xù)前，必須由房屋業(yè)主事先向小區(qū)管理處提出書面申請，經批準后方可辦理物品放行手續(xù)。3、任何人搬離小區(qū)前，必須提前在辦公時間內，到管理處繳清所有費用（管理費、水電費等），方可辦理物晶放行手續(xù)。4、凡未辦理物品放行手續(xù)者，小區(qū)秩序維護員可拒絕任何物品的放行。因此而造成的一切后果，由違章者負全部責任。5、凡違反規(guī)定不聽勸告或情節(jié)嚴重者，小區(qū)管理部門將依法移交公安機關處理。第三部分相關制度接待來信來訪來電投訴制度為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：1、實行“首問責任制”，管理處每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主的住何來訪來電、投訴，屬于白己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權范國內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，禾峰物業(yè)”。4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。6、對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了。8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門深入探討并找出解決方法，防止重復發(fā)生。10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。管理處走（回）訪制度為加強物業(yè)管理處與廣犬業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益．及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶走（回）訪制度。1、走（回）訪要求①物業(yè)管理處主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃總結評比中；②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；③走（回）訪中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復；④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。2、走（回）訪時間及形式①管理處主任、管理員縛月登門走（網）訪4次；②有針對性地對業(yè)．主（住戶）作專題調查，聽取意見；③物業(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話；④隨時熱情接待來訪，作好登記。管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范麗的工作責任監(jiān)督區(qū)。2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督要求：①檢查小區(qū)秩序維護員、保潔員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）；②檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂凰、張貼廣告，單元門內車子亂停放等）；③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內有無可疑人員活動）；④小區(qū)內環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，生活垃圾筒衛(wèi)生是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內是否有影響正常休息的噪聲源）；⑤基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好）；⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主任匯報。上門維修服務的規(guī)范要求l、敲門有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返同，寫留言條塞入用戶門內。2、介紹主人聞聲開門或在門內詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是禾峰物業(yè)維修人員XXX，前來為您服務?！?、進門如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。4、維修維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。5、整理修理完畢，做到工完場清。6、收費按規(guī)定標準收費7、填單如實填寫《維修派工單》，請用戶對修理質量、服務態(tài)度與行為進行評價并簽名。8、辭別向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，止門口時，應轉身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見?！?、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。第四部分各崗位制度第一章安全管理制度秩序維護員守則一、著裝儀表1、作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；2、制服要保持整潔、平整一上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范l、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖謠晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東兩、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；3、值班室、監(jiān)控時不得躺臥、打盹、看-時艮、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收錄音機，不得兩、三人聊天；4、無巡邏要求和無情況處理時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收錄音機，不得與無關人員閑聊；5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；6、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；7、不得睡覺；8、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記。9、例會一般不得請假（有醫(yī)院的病歷證明除外）。三、日常管理l、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入疊記；3、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和皮棍、頭盔使用規(guī)定；4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；5、門崗、副崗、值班室不得會客，上班時間不得會客。四、罰則1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作解除勞動合同處理；2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，笫二次記行政警告一次；第三次解除勞動合同；3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。秩序維護員交接班制度1、值班隊員提前15分鐘叫崗，接班員提前10分鐘接班，對小區(qū)檢查完畢后，認為沒有問題方可登記，登記表上要記錄當天確切的交接時間。2、接班員若有特殊事情，不能準時接班，必須提前60分鐘請示，秩序維護部另派人接班。3、接班員若無正當理由，既不請示又不準時接班，按缺勤及處罰條款進行處理。4、交班員要等接班員對管區(qū)巡視一遍并進行驗收后才能交接，但接班員驗收時間無特殊情況不能超過10分鐘。5、交接班時，交班員必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的非常情況需在下班值班過程中繼續(xù)觀察，特別留意或處理的問題，上級的指示，待辦事項及各類物品如實登記清楚，向接班員交代，同時必須督促接班員接受清楚并簽名。一一日．簽名，責任由簽名者自己承擔。6、所有事情交接清楚后，交接后必須分別在登記表上記錄清楚真實的上下班時間并簽名，然后交班員方可離開崗位下班休息。7、接班員若在接班驗收時發(fā)現(xiàn)問題，不具備接班簽名條件時可以拒絕簽名接班，但必須同時報告隊長處理再進行簽名接班，責任由交班員承擔。如果報告處理后不接班，以無故和借故不上班論處。8、接班員白己驗收完畢并以簽名接班，而且交班員己離開崗位之后，無論發(fā)生任何問題，責任一律由當班隊員承擔。9、接班員因故沒有及時接班，交班員不得下班并且擅離崗位。10、若接班員沒有簽名接班，交班員已下班離開崗位，其間發(fā)生的任何問題責任由兩人共同承擔，沒有發(fā)生問題，則按物業(yè)制度及處罰條款進行處罰。11、交班員若發(fā)現(xiàn)接班員無故不簽名接班或拖延接班時間，交班員可以提出抗議，報告隊長，隊長根據(jù)情況對接班員按處罰條款進行處罰。對講機使用制度對講機是秩序維護隊必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。1、使用規(guī)定①使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護；②持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中；③發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊犬靈，持機人應立即向直屬上級報告，由隊長檢查后進行處理，嚴禁自行拆修；④嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用1頻道）；⑤嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告班長。2、對話要求①呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話”；②收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明向”；③對講機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁閣對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情；凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經濟處罰。重大事件報告制度一、重火事件報告制度為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等小區(qū)主要設備設施故障；房屋主體結構遭受破壞等；2、發(fā)生重人或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向主任報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理；3、參與事件處理的當值主管在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交主任，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經過；4、重大事件報告表簽名后上報，事情緊急時，可由當值主管簽名上報；5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結表上報主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。二、緊急事件處理程序1、突發(fā)事件處理程序①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、秩序維護部；③簡要說明事發(fā)的地點、性質、人數(shù)、特征及損失價值；③驅散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況：④奄看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；⑤對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；⑥對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)；⑦對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理；⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、秩序維護部，并由公安機關調查處理；⑨相關責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大；⑩秩序維護部組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經理。2、斗毆等暴力事件的處理程序①處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵：②巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告秩序維護班長，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），如能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待秩序維護部指今；③秩序維護部接報后視情況派適當數(shù)量的秩序維護員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往秩序維護部將受調查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關：110;④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償；⑤如涉及刑事案件，應交公安機關處理；⑥事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；⑦如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯動向3、盜竊等破壞事件的處理程序①巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應想法馬上抓到現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護部的指令；②秩序維護班長（隊長）接報后，應迅速排適當數(shù)量秩序維護員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往秩序維護部接受調查，并撥打110;③事件如有財產或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償；④如涉及刑事責任，應交公安機關處理。4、電梯困人的處理程序①值班人員接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知電梯公司（或維修部）；②監(jiān)控中心使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決；④秩序維護隊長填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經過。5、停電停水的處理程序①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內的業(yè)主；②未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；③秩序維擴部派出適當?shù)年爢T維護秩序，以防有人趁機制造事端。6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理①立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源；②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把電線挑開后把人拉開；③立即進行人工急救，并送醫(yī)院急救。第二章消防管理制度消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1、每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查；2、檢查工作由管理處主任組織，管理員、電工、秩，序維護隊長參與；3、檢查項目：①配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效；②公共區(qū)域、設施是否存在消防安全隱患；③設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。4．、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，報公司處理。消防設備管理制度1、對消防系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、110報警系統(tǒng)、電梯報警以及其他消防、安全設備，每月進行一次維護保養(yǎng)，使運行設備正常工作、備用設備隨時投入運行。2、各儀器儀表的記錄帶、錄像帶保持完整，每月將有關記錄交辦公室歸檔。3、每季度對系統(tǒng)中的閥門、探頭、噴淋等進行一次檢查，確保其良好的工作性能。4、每季度對消防器材進行一次檢查、做好配備和增補工作。5、落實專人負責各儀器、儀表及機房的操作和使用。6、做好巡視、保養(yǎng)、維修各項記錄。7、定期檢查、校對各只消防栓和消防接合器的閥門蓋，保持閥門蓋的靈活。8、每月對消防泵進行一次試運轉。消防泵隨時可投入工作?；馂奶幚碇贫?、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：①及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性盛、火勢蔓延方向；②立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：①帶領消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；②立即指揮在場人員進行滅火撲救；③指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；3、當撲救無效，當值主管及時決定：①將滅火人員撤離至安全距離內；②立即向上級匯報；③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門：119第三章車輛管理制度機動車停放管理規(guī)定1、小區(qū)實行人下分流，購買車位后機動車一律停于地下車庫。車場出入口實行IC卡泊車管理，機動車憑IC卡在停午場出、入口讀卡器處刷卡后通行。2、機動車通過自動道閘機時，不得在閘機下倒車或停留，一車一閘，嚴禁追尾。3、入場車輛必須按交通標識指示行駛，請勿超速和鳴笛。4、IC卡用戶只能駕駛指定車輛進入停車場，不得一卡多用或轉借他人。5、凡車位出租的，出租方和承租方須一起到物業(yè)公司登記，辦理有關手續(xù)后才可停放。6、入場車輛必須有序停放，不得跨位停放或堵塞交通。7、車主離車時請鎖好車門車窗，車內財物的保管責任由車主自行負責。8、嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒等危險品的車輛進入本停車場。9、愛護停車場設施，損壞設施照價賠償。10、禁止在地下停車場內用水洗車、修理車輛（損壞不能行走除外）或試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛。11、請車主妥善保管IC卡，勿留置于車內，遺失責任自負。12、IC卡如有損壞或遺失請及時辦理掛火手續(xù)，并支付工本費50元。13、本停車場不承擔由于不可抗力或第三方蓄意、過失等非管理責任所導致車輛失竊和損害之責任。第四章工程維修類制度電梯維護保養(yǎng)制度l、每天電梯運行前應對電梯作準備性試車，并對轎廂內的所有裝置和機房內的機械和電氣裝備進行巡邏檢查，并及時做好調整、修理、清潔、潤滑工作。2、每周有電梯技工對電梯的主要機構和設備進行一次檢查，并進行必要的除塵、清潔、潤滑和調整工作。3、每季對其一般重要機械和電氣裝置進行比較細致的檢查、調整和修正。4、有電梯技術人員負責，與電梯技工配合對所有的機械、電氣安全設備的有效、可靠程度，主要零部件的磨損程度進行檢查利測試，檢修或更換已超過極限磨損的已壞零件，修復不可靠的機電安全裝置。5、電梯進行定期檢修試車時，電梯轎廂內不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開動”等警告牌。6、若運行過程中發(fā)現(xiàn)異常情況應立即停駛，待認真檢查修復后方可使用，并對維修過程作詳細記錄。7、根據(jù)具體情況確定人修時間。地下水泵運行管理制度1、水泵房屬于小區(qū)重要設施之一，對設備運行每天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并做好日運行情況記錄。2、設備操作需要專人負責，禁止非有關人員隨意進入機房，操作人員須熟悉設備、電器及機械性能，熟悉管線布局，能解決日常一般性故障。3、正常保持電動機外殼清潔，風路暢通，及時解決水泵漏水、漏油現(xiàn)象，防止潮氣進入電機內部。4、正常檢查電器線路，防止端線松動造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應立即停車，查明原因。5、為保持設備良好運行，除日常保養(yǎng)外，每半年檢查一次電機的對地絕緣電阻，每一年打開電機軸承蓋，檢查有否磨損，并更換潤滑油，每二年進行一次整機保養(yǎng)。6、搞好設備使用場所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場地干燥，保證配套部件無缺陷現(xiàn)象。發(fā)電機保養(yǎng)制度為確保人身及設備安全，特制定以下操作規(guī)定：1、嚴格執(zhí)行供電部門所制定的發(fā)電機安全運行條例；2、發(fā)電機必須由專人負責操作，操作人需要熟悉本發(fā)電機實際操作程序，嚴禁閑人隨意進入機房重地；3、發(fā)電機在運行前，必須認真檢查與之配套設施的各機械及電器連鎖控制裝置的正確位置，防止倒送電所造成的惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機各油位、冷卻水箱，蓄電池是否完好正常；4、發(fā)電機在正常運行中經常觀察各種指示及控制儀表，如發(fā)現(xiàn)三相電壓表的缺相、電壓表、頻率表的指示值，超過規(guī)定值和油溫過高應既停機檢查，如發(fā)現(xiàn)嚴重超負荷時，應局部拉閘，減輕負荷至允許范圍內；5、當發(fā)電機長期停機時，做到每10天不小于一次空載運行檢查，每次空載運行的時間應不大于10分鐘，每季度一次常規(guī)保養(yǎng)，每一年對主機大修保養(yǎng)一次；6、定期打掃機房環(huán)境衛(wèi)生，檢查通風口，保持設備外部清潔，一般性故障一經發(fā)現(xiàn)及時解決，認真做好記錄臺帳工作，對保養(yǎng)、維修、試車和正常運行的時間及發(fā)電量，必須做到及時記錄；7、高配值班電工在發(fā)電機上述內容工作時，以監(jiān)護為主，配合發(fā)電機操作人員做好安規(guī)檢查，并負責記錄工作。高低壓變配電闖規(guī)章制度1、電工：必須持證上崗，嚴格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”。2、嚴格執(zhí)行“二票三制”規(guī)定，防止違章操作和錯誤操作，以確保人身安全及設備安全。3、電工進入變配電間工作，應腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時必須戴好絕緣手套，嚴格執(zhí)行安全操作制度。4、進出低壓變配電間，隨手關門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動物，造成不必要的電氣事故。5、非工作人員不得入內，因工作、業(yè)務需要進入，須經主任同意，簽字后方能由當班人員帶領入內。6、每二小時進行一次巡視，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時處理并做好書面記錄，同時向有關部門匯報。7、按規(guī)定巡視路線巡視，防止出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌握、了解用電情況，電量變化。分析出設備與線路的工作狀態(tài)。8、每周至少進行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時處理。9、變配電間必須配備消防用具。工作人員應該掌握消防用具的使用方法，懂得滅火的基本知識。訪客系統(tǒng)使用管理制度訪客系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶服務的重要通訊設施之一。為確保系統(tǒng)的正常運行，特制訂本制度，內容如下1、工作人員操作對講系統(tǒng)，必須按規(guī)定程序操作，其他任何人未經許可不得擅自操作。2、非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權維護對講系統(tǒng)，并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。3、物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時，應態(tài)度和藹、禮貌問答；按壓數(shù)字鍵動作要輕，勿用力過猛，否則將致使按鍵無法復位或復位錯誤，影響系統(tǒng)的正常操作。4、工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎系統(tǒng)有異?，F(xiàn)象時，必須立即報告管理處，有管理處負責派人進行維修確保系統(tǒng)正常運行。第五章清衛(wèi)、綠化類制度清潔衛(wèi)生實施細則1、小區(qū)內的主干道、支道、人行道每天保沽，不定時循壞打掃，確保整潔，無污垢、雜物、。積水。2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內無異味。4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；5、停車場、自行車庫及其商鋪外圍、東方路每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。6、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石7、噴水池、水(魚)池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產生異味。8、樓道梯級、梯級扶手清潔每天至少一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑，如灰塵較多時，增加保潔次數(shù)9、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清掃一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。10電子防盜門、信箱、電表箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防栓，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。11、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。12、公共通道、樓道燈具、開關每月清抹一次，確保無積灰、透明度好。13、露天健身休閑器具每天清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。14、雕飾每周清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；15、雨篷、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。16、消殺工作：(1)滅鼠工作應上下半年各進行一次，期間應注意：A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)：B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；(2)滅蚊蠅工作在5-10月份應每月一次，注意事項：A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。(3)消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應記錄在《消殺記錄表》上。花木養(yǎng)護規(guī)范1、綠化工每天上班后巡查一遍室內外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內雜物，并調整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。2、室內花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。3、花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查；發(fā)現(xiàn)病蟲害應及時噴藥，沒有特別瘸蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。4、對花應每年施肥3-4次，肥料由綠化工定。5、盆花擺放后期，若花盆內時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時‘要求全部更換。6、應做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應責成其照價賠償。草坪養(yǎng)護規(guī)范1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。2、當草坪需要改良時+，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。4、在雨停、草干的情況…對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農藥（對突發(fā)性的病蟲害應及時噴農藥），用何種農藥應由綠化工視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。6、通過人一二除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。7、每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1-2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。病蟲害防治規(guī)范1、綠化工應根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：A、年度及季度的病蟲害預防計劃；B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；C、病蟲害防治的費用預算計劃。2、應堅持預防為主防治結合的原則。當病蟲害發(fā)生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延利擴散。3、綠化工應熟悉小區(qū)中經常出現(xiàn)蟲類和病原菌。4、對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；5、綠化工在噴農藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結果，應歸結原因并作相應的補救措施，同時做好相關記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。7、管理處應每月一次檢查小區(qū)內植物病蟲害防治情況，并對防治結果作相應評價，見《病蟲害防治檢查表》。喬灌木養(yǎng)護規(guī)范l、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月2月對喬術進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤睿瑢υ煨蜆鋺績蓚€月修剪一次外形以保持外形。2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪以及枝型修剪工作；對造型灌術生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。3、喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年5-6月應追施一次復合肥。4、小區(qū)內喬灌木每月慮噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應及時針對性地噴農藥），噴農藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東兩即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔建筑公司規(guī)章制度范本為貫徹執(zhí)行“百年大計，質量第一”的建設方針特定本制度如下：項目經理是建筑施工過程中的管理者，是工程項目的質量法人代表，對承建的項目質量負總責。為了精心組織，精心施工，嚴把質量關，應做到：一、認真貫徹執(zhí)行國家頒布的質量驗收標準，不得隨意降低質量評定標準。二、合理搭配施工技術力量，各級技術管理人員應持證上崗。三、發(fā)揮工程技術人員的特點，落實質量保證體系。四、杜絕不符合國家建材標準的材料進入施工現(xiàn)場，對外物件要有相應資質的工廠加工，到場后經檢驗合格方能進行施工，對分包工程納入標準質量管理體系監(jiān)督管理。五、督查工程技術人員、施工員、質檢員進行工程技術難點、疑點的技術處理，實行各項技術交底工作，嚴格執(zhí)行自檢、互檢.職能部門的質量監(jiān)督管理工作。六、組織落實各分部分項、單位工程的質量評定工作，使技術管理資料歸檔存查。七、組織落實質監(jiān)站對單住工程的總體質量評定工作。八、組織落實竣工移交驗收工作將質量好、工期短的建筑產品奉獻社會。項目經理責任制一、對本單位勞動保護和對所轄范圍內的安全生產工作負具體領導責任，具體貫徹執(zhí)行上級有關安全生產的方針、政策、法規(guī)標準和規(guī)章制足。二、計劃、布置、檢查、總結、評比生產的同時，計劃、布置、檢查、總結、評比安全工作。三、編制施工組織設計，制定安全技術措施，經上級主管部門審核批準后，組織交底與實施。四、實行單位工程經濟承包責任制，承包責任要有安全指標(輕、重傷指標)要求和獎罰措施。五、負責組織對本施工區(qū)內的主要監(jiān)建設施、腳手架、龍門架、井字架、塔吊、施工用電施工機具及其它重要設施的安全技術檢查、鑒定與驗收工作。六、負責組織對本轄區(qū)內施工人員的安全教育，及新工人入廠前的第—級培訓工作，經常組織開展安全活動，并有記錄資料入檔。七、負責組織每周一次安全檢查，針對現(xiàn)場存在的隱患和不安全因素，及時采取有效整改措施，限期定人整改。八、組織實施文明生產和安全達標，發(fā)生事故后及時上報，并認真分析事故原困，實施改進措施。九、嚴格按規(guī)定提留(取)工程安全技術措施經費，并主要用于保證和提高勞動安全生產，總結與推廣安全生產經驗。項目經理安全生產責任一、認真執(zhí)行黨和國家安全生產方針、政策、規(guī)程、規(guī)定和上級指示、決議結合項目實際情況，制定貫徹措施并經常檢查執(zhí)行情況。二、對本項目工程的安全生產負第一責任，必須把安全生產列為重要議事日程，在計劃、布置檢查、總結、評比生產的同時，計劃、布置、檢查、總結、評比安全工作正確處理，安全與生產安全與效益的關系。每周應召開一次安全生產工作會，討論安全生產動態(tài)，解決安全生產中的問題。三、認真貫徹執(zhí)行安全生產制度和安全操作規(guī)程并督促有關部門檢查執(zhí)行情況。四、加強對職能部門和職工的安全教育，提高他們的安全意識和自我防護能力。五、嚴格執(zhí)行施工組織設計和施工方案中的安全技術措施，落實安全經費，確保勞動保護安全技術措施計劃的實施，不斷改善作業(yè)環(huán)境和勞動條件。六、必須按上級要求，設置符合條件的專(兼)職安士管理(檢查)人員并積極支持他們的工作。七、定期組織有關部門和人員開展安全檢查，對查出的隱患必須做到落實人員，落實措施，落實經費，限期整改不留隱患。八、凡發(fā)生輕傷事故應積極組織調查，按“三不放過”的原則提出處理意見并報公司，凡發(fā)生重傷以上事故(含重傷)和重大未遂事故應及時組織搶救，并保護好現(xiàn)場，及時向上級有關部門報告，同時參加事故的調查、分析和處理。九、強對外用工的安全教育和管理。十、有權拒絕不科學、不安全的生產指令。項目生產副經理安全生產責任一、認真貫徹執(zhí)行安全生產方針、政策、法規(guī)、標準和上級指示決議和規(guī)章制度，對本項目的安全生產工作負分管領導責任。二、認真執(zhí)行“管生產必須管安全’的原則，嚴格執(zhí)行安全生產“五同時”的規(guī)定。三、每周組織一次安全檢查及時分析和掌握本項目安全生產動態(tài)，研究解決問題的辦法，責成有關部門對查出的問題進行整改，同時布置下周安全生產工作。四、根據(jù)施工方案中的安全技術措施，分別向工長(施工員)和班組長進行安全技術交底，交接雙方均應在安全技術交底卡上簽字。五、負責督促有關部門和人員對新工人，轉換工種的工人和外用工進行安全教育和培訓，凡未經教育培訓的人員和無操作證的特種作業(yè)人員不得安排工作。六、以身作責遵章守紀，不違章指揮，及時制止違章作業(yè)行為。七、發(fā)生工傷事故，必須及時搶救，并保護好現(xiàn)場，按程序立即報告有關部門，同時參加調查，分析事故，并完善改進措施。八、根據(jù)上級有關規(guī)定，認真執(zhí)行企業(yè)防護用品，防暑降溫飲品的發(fā)放工作，同時做好職工勞逸結合和女工保護工作。丸、有權拒絕上級違反勞動安全法規(guī)的指令。項目技術副經理安全責任一、認真貫徹執(zhí)行國家安全生產方針、政策和安全標準、規(guī)范，結合項目實際情況，制訂貫徹實施的具體措施，并檢查落實情況。二、在項目管理中，對本項目安全生產技術工作負總的責任因而必須把安全技術工作列為重要議事日程，在計劃、布置、檢查、總結、評比生產技術工作時，必須同時計劃、布置、檢查、總結、評比安全生產技術工作。三、組織、編制審查施工方案時，必須根據(jù)施工方法，使用機具設備和施工工藝等情況編制出有針對性的安全技術措施.成為科學指導施工技術依據(jù)。四、經常深入施工現(xiàn)場，進行作業(yè)中的安全檢查，及時研究和處理重大安全技術難題。五、協(xié)助有關部門做好新工人，轉換工種工人及外用工的安全教育培訓、負責對專(兼)職安全人員的安全技術指導。六、負責對項目生產副經理、施工員(工長)進行詳細的安全技術交底，交底后雙方均需在安全技術交底卡上簽字。七、總結交流安全生產技術的經驗。八、對重大傷亡事故和未遂事故從技術上分析原因，提出鑒定意見和改進措施。項目支部書記、政工、工會于事安全生產責任一、認真貫徹執(zhí)行黨和國家安全生產方針、政策、法令及規(guī)定，把安全生產列為重要議事日程，經常研究職工安全思想動態(tài)，抓好安全生產的宣傳教育工作，教育職工牢固樹主安全第一的思想。二、支持和協(xié)助行政領導及有關部門對安全生產獎懲辦法的貫徹實施。三、做好職工的思想政治工作，提高職工遵章守紀和遵紀守法的自覺性。四、組織職工開展勞動競賽把安士工作納入競賽評比內容。五、參加傷亡事故的調查處理，協(xié)助有關部門做好事故的善后工作。施工員責任制一、作到熟悉施工圖及有關技術規(guī)范和操作規(guī)程，了解設計要求及細部節(jié)點做法，弄清有關技術資料對工程質量的要求。二、在施工組織設計及有關技術經濟文件對施工順序施工方法、技術措施、施工進度及現(xiàn)場布置的要求。三、檢查班組作業(yè)前的準備工作，是否符合條件，工人班組能否按交底要求進入施工現(xiàn)場，掌握施工方法和操作要求，能否按規(guī)定時間和質量，節(jié)約安全文明要求完成施工，發(fā)現(xiàn)問題應采取補救措施。四、對關鍵部住要組織有關人員加強檢查，預防事故發(fā)生。五、確保安全雙明施工，在施工中創(chuàng)造安全操作的環(huán)境.制訂各種防護安全事故發(fā)生的有效措施。六、隨時糾正現(xiàn)場施工中各種違章違紀、違反施工操作規(guī)程及現(xiàn)場施工規(guī)定的傾向問題。七、嚴格質量自檢、互檢、交接檢制度及時進行工程隱檢預檢，督促有關人員做好分部分項工程質量評定。八、堅持做好技術資料和驗收資料的積累。質檢員責任制一、熱愛本職工作，對事業(yè)具有較強的責任心，遇事能積極主動，對工作中不足之處能不斷改進，從而達到不斷提高業(yè)務水平。二、遵照公司各項規(guī)章制度和決議，按時完成本職工作認真努力完成技術、質量上所需求的標準。三、不斷加強有關的管理水平，充分加強各處對技術、質量管理，經常深入檢查各項工作質量，努力創(chuàng)造全優(yōu)工程。四、工作上出現(xiàn)較大的問題時，應及時向上級主管部門以口頭或書面匯報，同時提出妥善的措施和方案。五、加強各班組的管理，提高工人對技術、質量方面的操作程序水平。六、工作上自覺帶頭遵章守紀、安