山東淄博某綜合性地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃報告

****項目產(chǎn)品策劃報告前言承蒙貴司委托，我司為***項目提供全程策劃，我司在此深感謝意。在經(jīng)過與貴司多次接觸及我司對當(dāng)?shù)厥袌龅恼w把握的基礎(chǔ)上，我們提出了本項目的產(chǎn)品策劃思路及理念，并形成文字，共雙方討論實施。本著一切為了銷售的策劃原則,我們在本產(chǎn)品策劃案中系統(tǒng)地闡述了項目開發(fā)及銷售力提升各種措施及方法，力求把項目打造新一代的物業(yè)典范，在淄博成就首個特色文化商廈，從更高、更遠(yuǎn)、更深、更廣、更具體的層面體現(xiàn)淄博未來商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，從而奠定項目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)市場上的領(lǐng)先地位。在策劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度對項目進(jìn)行大膽、新穎的設(shè)計創(chuàng)新，從根本上樹立項目鮮明、超前、時尚的形象，務(wù)求使之從眾多的競爭對手中脫穎而出，提高項目的競爭及吸引能力。我們還會在未來的營銷推廣中通過概念包裝對項目現(xiàn)代、休閑、時尚的定位予以系統(tǒng)的闡釋，從而有效地促進(jìn)銷售，實現(xiàn)項目的商業(yè)價值，從專業(yè)的角度體現(xiàn)了營銷的本來面目。目錄一、項目產(chǎn)品策劃的三大原則二、競爭策略三、構(gòu)筑核心競爭力四、項目產(chǎn)品開發(fā)理念思路五、建筑平面設(shè)計思路六、交通組織七、公共空間八、停車場九、景觀設(shè)計十、照明設(shè)計十一、建筑風(fēng)格十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的發(fā)展模式十三、SOHO商務(wù)公寓具體操作模式則一、斜項目產(chǎn)品策劃嗽的四大原則況1鉆、以銷售為導(dǎo)揚向原則艱**勸項目的產(chǎn)品策查劃首先考慮的轉(zhuǎn)因演素深—泛—算如何做一個能翼夠被市場接受椅，而且能夠暢瘦銷的產(chǎn)品?；膳c這一點，在泥產(chǎn)品策劃之始凝，即是圍繞如臟何做一個能夠備賣出去的產(chǎn)品短，而不是去討搭論實施一個不壤被市場與消費惑群所接受的過末期產(chǎn)品。畜2脾、快速銷售原捕則鮮根據(jù)市場狀況協(xié)，針對項目的儉自身特點與優(yōu)濾勢，制定超前康創(chuàng)新的開發(fā)理雷念與產(chǎn)品設(shè)計飼概念，通過良聞好、系統(tǒng)的銷溜售模式的運作捉，從而達(dá)到快局速實現(xiàn)銷售目站。在短時間為娘發(fā)展商實現(xiàn)合黑理利潤的資金鑼快速回籠。輪3騾、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的剩原則躺便緩在項目執(zhí)行的神過程中，整合調(diào)專業(yè)公司進(jìn)行鋪全方位的合作惠，能夠系統(tǒng)的多提升項目素質(zhì)摔，全力打昆造襯“前過程精述品忍”陪。波4雙、愉構(gòu)繡筑糠“袋**大”簽的品牌平臺原腎則團(tuán)良好的品牌就熔是質(zhì)量的保證否，成功的品牌叉就是信譽，就嫂是擁攜有一句批硬“共鐵桿消費猜群坦”腫，就是讓客戶旺具有強(qiáng)烈的心妙理認(rèn)同，實哀現(xiàn)數(shù)“叮**絲”煩品牌質(zhì)的飛躍視，注入新的活銳力郵—服—軍為開發(fā)商的長老遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅周實的平臺。二、競爭策略仔1算、競爭策略選足擇貌1.1曠滋競爭策略類型?。合钩鮾r格競爭策略成：貌以低于競爭者美的價格贏得市自場。肢差異化競爭策雕略：公顧名思義，采挖取與其他樓盤暈相差異的產(chǎn)品超設(shè)計與形象包姐裝等，形成差鄉(xiāng)異化競爭。倘全面領(lǐng)先競爭洪策略：憲即以我為主，勇開發(fā)理念先進(jìn)摩、產(chǎn)品精良、勻價格合理的產(chǎn)陡品，從而取得伯全面領(lǐng)先的市放場地位。結(jié)論：絡(luò)饑茫本項目選擇全瞞面領(lǐng)先競爭策半略。剩為保證全面領(lǐng)防先，必須構(gòu)建級他人不可模仿竹與超越儀的攻“質(zhì)核心競爭免力隊”泥，才可以立足自市場，并在競盈爭中占據(jù)有利秋的地位。灣三、構(gòu)筑核心崇競爭力基本思考點:械1勁、符冬構(gòu)筑他人不可看模仿和超越的病核心競爭優(yōu)崗勢該;伴2砍、醬房傳統(tǒng)痛的左SWO技T農(nóng)分析只能找到柴市場粗略位置侍，無法找到項應(yīng)目的核心競爭棕力，在此我們吉采取核心競爭夢價值分析展核心競爭力的爭實宮現(xiàn)明:我1盯、虎***戶代表著權(quán)威、呆專業(yè)、高品質(zhì)首、是信心的保青證。躺2現(xiàn)、肆**考品牌文化為產(chǎn)盤品構(gòu)建核心永“塑**刺”星已經(jīng)是一個非燭常悠久的老字藝號品牌。它最冠能夠直接地給揭予人們聯(lián)想到疾的純文化革類辜—券—始古玩，字畫等青。對于句*數(shù)*乒品牌的理解僅佳僅只是局限于奧一個狹義上的飽文化。如何將使常人認(rèn)厭同縮**濫品牌狹義文化俯進(jìn)行拓展與創(chuàng)小新，與項目產(chǎn)蹦品形態(tài)進(jìn)行有飯效地對接，包憂容現(xiàn)代的新文省化，形成項目樓產(chǎn)品形態(tài)在市江場上的獨創(chuàng)性粥與不可模仿性士。暈3晚、埋地段優(yōu)勢最大饞化扇項目的核心優(yōu)并勢正是顯而易余見的地段優(yōu)勢功。地段優(yōu)勢也晴恰恰是競烘爭對手無法模均仿與復(fù)制的。踏因此，將地段熟優(yōu)勢進(jìn)行最大虎化，在項目的珍產(chǎn)品規(guī)劃與銷緩售中真正將地糕段價值進(jìn)行升鍛華，達(dá)到地段遲商業(yè)價值最大脆化的最終目的梅。沾4拾、產(chǎn)品形態(tài)獨都特化糊項目的獨特買湊點是以項目的音地段為基礎(chǔ)，渣在此基礎(chǔ)上，憐結(jié)合當(dāng)?shù)鬲M市場進(jìn)行產(chǎn)品詞的規(guī)劃設(shè)計，翅形成檢了裂“移人無我有，人嗎有我肉新啄”斑的局面。尋找西當(dāng)前市場的空道白點，做符合童市場需求同時嶺又在市場上暢插銷的產(chǎn)品。在奴對于項目的獨番特買點的設(shè)計誘中，必須要結(jié)天合地段優(yōu)勢從公投資角度來進(jìn)壘行考慮，這是蟲項目獨特賣點易考慮重點。亭正是投資型物周業(yè)，樸這才是吸引人哨們最基本也是框最核心的利益勢點，因為從太淄博市目前的駝狀況來看，潛濱在買家對營業(yè)帳房的需求尚處節(jié)于上升狀態(tài)，屋市場對可以銷勁售的營業(yè)房特折別是黃金路段濟(jì)營業(yè)房的需求誘十分旺箱盛，人們對共湯青團(tuán)路段的營尿業(yè)房十分看好芝，有很強(qiáng)的投吼資購買欲望，磚不少的經(jīng)營者絹和投資者正伺肺機(jī)購買。我四、望項目產(chǎn)品開發(fā)稍理念思路旬開發(fā)理準(zhǔn)念辦=欣核心競爭水力毫+絲與消費者取得近共鳴夢核心競爭力：初必須是別人不繪可模仿和不可侍超越的。乓與消費者取得棟共鳴：暮必須是針對目初標(biāo)消費群的潛序在投資心理為炒出發(fā)點，同時檔引導(dǎo)投資消費篩。成項目的刺開發(fā)理念源于鍵市場，體現(xiàn)在滿引導(dǎo)市場需求慕，男是源于對富“儉體驗經(jīng)傲濟(jì)謝”蠅下介商業(yè)形態(tài)兔變遷的深刻思赴考。撐設(shè)計項目開發(fā)溝理念的核心在每于確立項目核靜心競爭優(yōu)勢，笛在競爭化社會役，只有不斷推調(diào)陳出新，獨樹昆一幟，避免產(chǎn)策品同質(zhì)化，項塑目才能找到生電存之道。奸因此，霸**獨項目的開發(fā)理茅念為：刮淄旨博晉CB尚D哭上具有獨特文叢化魅力與標(biāo)識登的地標(biāo)物業(yè)理念闡釋：之項目正是位于關(guān)淄博縣的違CB滅D遇上的核心地段殘。擁有了獨一繞無二的核心優(yōu)宵勢，不僅僅是堤如此，在淄博阿文化強(qiáng)市的背攜景下，項目以筆高檔次、高水史準(zhǔn)、高起點橫榴空出世將成為象淄奇博遼CB乖D的上當(dāng)只無愧的妖地標(biāo)志物業(yè)。滑項目具備了成果為地標(biāo)物業(yè)的糠兩個因素：第槍一，建筑設(shè)計早的獨特性。從逆目前產(chǎn)品的概譯念規(guī)劃來看，爸項目的產(chǎn)品設(shè)離計將力求打造喪成為一流淋國際型的建筑車造型，項目從判建筑形象上能脖夠獨樹一幟。跑正是由于在這壁一地段上，周污邊的配套設(shè)施塞非常完善與成象熟。隨著本地再段新商圈的形持成，構(gòu)筑了淄恒博姥的鄙CB剩D失（中央商務(wù)區(qū)廁）。而項目恰訪恰是位于淄瀉博患CB第D逮的標(biāo)志性地段林，將成為地段扮上的形象所在盼。殺第二個方面，飯**委品牌文化的導(dǎo)句入，創(chuàng)造了淄冷博乃至齊魯?shù)夭[區(qū)文化地產(chǎn)的奸新模式，形成辭了新一輪地產(chǎn)哄新思維的聚焦慧，賦予項目鮮堡明的時尚的現(xiàn)塑代文化內(nèi)涵，不能夠真正地豐古富產(chǎn)品形象內(nèi)迫涵，從建筑視廣覺沖擊上能夠阻給予視覺的震竭撼，同時，它淡不僅僅是一個攻建筑混凝土的羽建筑物，而是心富有文化內(nèi)涵努，成為淄博Ｃ轉(zhuǎn)ＢＤ上的文化袍代名詞。不**夫項目不僅僅是寫將文化與商業(yè)慈進(jìn)行有機(jī)的結(jié)科合；同時，它越更是一種文化免的創(chuàng)新與變革腥，引領(lǐng)一種新食文化潮流，成刃為一種新的文脆化支撐點，它明也是以后項目少進(jìn)行推廣時的優(yōu)參考依據(jù)。這可以想象，慨**次項目的出現(xiàn)，留為淄博地產(chǎn)帶昆來了一場文化倚地產(chǎn)的裂變。杏也正是如此，隙**渾項目正以一種庭不可思義的文藥化地產(chǎn)方式來靜徹底地征服淄趴博人。夾五、建筑平面廈設(shè)計思路猛一）報建筑平面設(shè)計失原則早一個成熟的商行業(yè)區(qū)的形成決堤非一朝一夕可宗以形成的，需宋要機(jī)遇與時間驅(qū)的配合，這一脖點對于大多數(shù)遙開發(fā)商來說都屯是不具備也無膨法改變的。因載此，我們應(yīng)該滲更多地考慮項擔(dān)目自身的規(guī)劃纏設(shè)計，使項目亡的規(guī)劃能夠很井好地融合到整禽體規(guī)劃中，在標(biāo)特定的商業(yè)環(huán)蹲境中締造出項螞目的競爭優(yōu)勢蕉，這才是開發(fā)吼商業(yè)物業(yè)的制奇勝之道。知本項目地處當(dāng)斗地最繁華的商債業(yè)地帶，本身允已經(jīng)具備了開樂發(fā)商業(yè)物業(yè)的諷條件，因此，它在進(jìn)行整體規(guī)脊劃時，要考慮身幾方面的問題弱，包蕩括：奧區(qū)餡域銳功能倆規(guī)劃，必須對讓項目所在區(qū)域亦的功能定位有僵深刻的理解，稍并能把握項目踐所在地段未來曾規(guī)劃變動的脈允搏，特別要對忽項目所在地段銹商業(yè)功能觀規(guī)劃有清晰的玉概念。項目所鈴在的區(qū)域是淄靈博拉的溫CB彎D桶區(qū)域，它成露為暮CB躁D拋核心圈的一個元重要組成部分支。她交通末功能規(guī)劃，對丟城市交通狀況懲及城市發(fā)展態(tài)茄勢做出明確的財判斷，掌握住您城市居民消費宋流向的規(guī)律。京它屬貓于剝CB千D飄區(qū)域，但它所歡服務(wù)的不僅僅營是匙CB絮D遭的人群，而是普淄博高層面的敏消費群體。宅要有一定的前斜瞻性榨，要適應(yīng)未來緞商業(yè)市場發(fā)展沫的需要園。奧項目的設(shè)計，蘇既保證產(chǎn)品的貝暢銷性，同時喉更需要產(chǎn)品的即前瞻性，引領(lǐng)貫市場。充二）建筑平面并功能分布沒建筑的平面設(shè)強(qiáng)計其目的是獲患得一個理想的仙商業(yè)銷售平面食，滿足商業(yè)活玻動的要求。在苗結(jié)合前期與發(fā)假展商進(jìn)行良好蛙溝通的基礎(chǔ)上吼，建議項目總蒸層高模為柴1蝦7榨層，具體各樓控層功能分布規(guī)糕劃如下：剃5淹層為商場部分賣；跑某簽其值中鍵1太—襯3念層為名店城覺撞4白層為文化藝術(shù)半名城盞5粗層為記**扶辦公自留部分闖6臥層為轉(zhuǎn)換層，嶼為空中會所，綁作為本樓宇的刺配套設(shè)施部分誠。絞2踐）浮7拼—金1脂7寸—梳2舌1紡層暑為眼SOH甲0信公寓銅3楚）地下為負(fù)一日、二層設(shè)計為悅停車庫。紫斯躍其中負(fù)一層可吸以將一部分作書為商場的銷售輕面積。劑三）建筑平面花布局思路1、商場部分務(wù)在對于項目建蘭筑平面布局集啟合今后經(jīng)營的捆商店群與空間脾的組合，各種慶相互聯(lián)系的空撤間不是簡單的酷沿著已有的街媽道延伸，而是宅通過規(guī)劃設(shè)計轎使之成為自身棚形成的新的平撞面模式，并結(jié)姐合項目的地段塵與城市道路結(jié)齒構(gòu)等條件。乎1蠶）十字放射性砌布局采在項目整體平碧面布局上我們莊建議在采用中驢心圍合的整體盈規(guī)劃思路。搏通過與中庭廣慮場連接的通道掉，形成放射狀挽通道的處理，姥使得共青團(tuán)西鑄路成為項目的模主體線，使前匪沿營業(yè)房呈對聚稱格局。這樣努就可以充分利掌用周邊原有商中場帶來的客流床量提升自身的推商業(yè)價值，促絮進(jìn)項目的營業(yè)雖房的銷售。介在放射狀的規(guī)楊劃設(shè)計中，步負(fù)行人流流線明兄確，既能夠合展理地將人流引票入到商場中，戒而且要在內(nèi)部呆合理組織人流氏，讓購物者滿黎意，同時有要旬讓經(jīng)營者獲得邪效益，最大限氣度讓人流經(jīng)過勤盡量多的商店銅門口而又不把拳距離拉得太長柴，才能夠達(dá)到耍最佳效果。悟從項目的本身利來看，放射性佛的通道的長度站不超過地5舟0誓米截，將是最理想漫的組織人流的鴉距離。屋2矩）通道的處理砌研究表明，當(dāng)叛商場內(nèi)人均空泥間為堆4m咱2棵時，每位步行逐者可以在各個術(shù)方向自由活動姿，當(dāng)商場內(nèi)人艱均空間減至姥2m嫩2寬時，步行者將抄會對周圍的人洪持警戒狀態(tài)，抽而當(dāng)商場內(nèi)人膠均空間減至曾1.5m煤2貢時，步行者之犯間就會容易產(chǎn)退生逆行的沖突瞧。因此，在研擔(dān)究營業(yè)房間隔獅策略時要充分略考慮政到這些因素。類建議室內(nèi)步行陽街內(nèi)部主要通洞道第寬白2旱—慰3棋米養(yǎng)左右。尿商場整體面積綱與商場部分的蠶公攤面積、通警道面積與的比克例蒸為痛1忠：氏0客.熱4決。也就是說，烈項目商場部分券的實用率初步克規(guī)劃支為疫60見%剖，其中，公攤乖面積包括了電莫機(jī)房、通道、棟電梯井等公共連面積。丸3沃）商鋪面積配恢比建議糠在服從項目總磚體規(guī)劃布局的攏原則下，商場頸一層的外圍部墓分全部做叫成咸“靜復(fù)童式劫”悄的兩層商鋪，辣盡量多做臨街耳的商鋪。績“錫復(fù)質(zhì)式壁”增商鋪面積開間睬與進(jìn)深的比例販為化1快：培3牲，即商鋪位的偏開間為掏4哲.下5刮米樣左右，進(jìn)深為截1胳3叮米仆左右。首層空乒間為面向道路饅開門（臨街商煌鋪），二層空濁間向商場內(nèi)開產(chǎn)門。因此臘，潤“承復(fù)冠式逆”撕商鋪將有兩個串人流的出入口稼，既可以從臨宣街的入口進(jìn)入艱，也可以兼顧守二樓人流，形夕成了了循環(huán)的閑人流。六、交通組織疤從嚴(yán)格意義上費認(rèn)為，項目杏的飄1快—受5針層都應(yīng)該是作褲為一個統(tǒng)一整榮體來考慮。特?zé)拕e是交通組織言方面。除了平糊面的交通組織陜外，項目艇的陜1使—咐5舍層的垂直結(jié)構(gòu)系形式，需要處哭理中心化空間膜和線性空間，宇也就是中庭空膊間和步行街（夠平面布局）之與間的結(jié)構(gòu)形式捏。步行街與中極庭廣場的交叉魚出現(xiàn)能夠使公眠共空間變得生扔動，而且各層手能夠共享中庭挨。垂直交通組織駱對于本項目來斤說，引導(dǎo)人流面垂直向上運動廢是成功的關(guān)鍵風(fēng)，在設(shè)計夸上，需要從下異面幾個方面進(jìn)紡行考慮：振利用中庭廣場終的功能與作用職中庭是垂直交隆通組織的關(guān)鍵際點，是步行空敞間的序列的高蹤潮，這里為人流集中，流棄量大，最可能魂鼓勵層間運動灰。但是，要引隨導(dǎo)購物者做他筆們實際上并不獅想做的事情并改不容易。如果掌通過適當(dāng)?shù)墓δ夏馨才?，將購勇物者向上運動盈處理成一個有挽目的的過程，貿(mào)能夠大大提高鞠上部空間的吸塔引力。等購物者為了觀約賞中庭空間和嗓參與其中的公諒共表演活動，往也會上到更高段的樓層。辦中庭空間的造跑型與空間的交槍流抽中庭空間的造廢型非常重要。鷹例如，圓形中培庭廣場利于開克展公共表仿演活動，圍繞峰中庭的座椅給致共享和參與中僻庭的活動提供蹲了方便。同時悟，在任何一層項能夠看到其他妨層具有吸引力倚的活動與景觀蠶，也會大大促兄進(jìn)購物者在層豈與層之間的運竟動。撞從不同層面上活吸引人流彎一般來說，說剛服人從上往下燦走比說服人從隊下往上走要容怒易得多。懶從項目本身功廟能規(guī)劃設(shè)計來歪看：項目本身睬具招有獎5犁層商場的設(shè)計兼，在對于提升暴商場人流方面咬，主要通過室錯內(nèi)的電梯提升漿人流憐；歪弱4面、兩個中庭的揉設(shè)置第一個中庭須1摸—鑄3燭層設(shè)置一個中晃庭廣場，借助忘于中庭廣場聚啦集人氣的作用念，為中部的營愉業(yè)房帶來充足笑的客源，有助贊于促進(jìn)中部及李北部營業(yè)房的鹽銷售。第二個中庭朗4史—紀(jì)5亭層設(shè)置一個中擁庭廣場，通過墓設(shè)置中空天棚矮進(jìn)行采光。同褲時，設(shè)立室外鬧的大型手扶電傘梯上四層。充5遠(yuǎn)、第二而個儀“調(diào)首貞層領(lǐng)”害設(shè)計聰茶項目在室外設(shè)鞏立大型扶手電饒?zhí)葜苯由纤膶雍?，直接將戶外是人流提升到四偉層，人為制造凡人流的運動，想最大化將共青謠團(tuán)路的人流吸妙納到一樓和通矮過大型室外手監(jiān)扶電梯的人流膊提升到四樓，友實現(xiàn)了第二徒個溪“色首烏層拜”辭的概念，實現(xiàn)哈商業(yè)價值最大績化。手動扶梯腰商場內(nèi)手動扶規(guī)梯不僅僅是人起流的提升，是鋼關(guān)系到商場交鴉通組織的蓄重要部分。對嘩于手扶電梯的工選擇，選擇斜宜度染為純3丑5梯度的扶梯即可彎。在手扶電梯俯的布局方面一狠半采用兩種排再列方式。一種概交叉剪刀式布牌置，上下人口固首尾相接，能她夠從底層直接鉛將一層一層地栗上到最頂層，良中間不需要停更留。另一種是避上下扶梯并排被同向布置，上到下人口置于扶捷梯的兩側(cè)，兩臭層之間上下過和程中需要步行爪一段距離。這皆兩種布置各有狗優(yōu)勢，前者方因便通行；后者透有助于鼓勵購敏物者在各層面桶停留。周本項目建議采香用第二種方式蛛，便于在商場愧內(nèi)形選成革“武循紐環(huán)鼻”久式人流。汽在扶梯的設(shè)置蓬方面，扶梯本咐身是一個視覺伏障礙，它的位愈置選擇需要避洪免造成視覺的題阻礙，一般都老分布在中庭廣昨場的兩側(cè)。皇三）出入口設(shè)壞計及布局駱對于本項目保的水1獸—佳5衛(wèi)層的商場出入音口的設(shè)計不僅患要考慮數(shù)量、優(yōu)朝向，還要顧島及整個商場人燃員流動的安全驅(qū)，人車交通的醒要求也不容忽銹視。在設(shè)計時零要對建筑形態(tài)理進(jìn)行規(guī)劃，與馳其它的建筑符游號組合形成獨章特的識別形象瀉。這樣就不會梯因為周邊環(huán)境戀的變化而被湮顫沒，對整個商紀(jì)業(yè)物業(yè)的延續(xù)蠶和發(fā)展有十分支重要的意義。叫對于本項目，亦主出入口設(shè)置晉在共青團(tuán)西路絨（南向）。主同出入口向內(nèi)凹告入，并以個性喊鮮明的玻璃幕并墻為主基調(diào)，悄同時輔以周邊刊環(huán)境的配合（姓如綠化、小品喇點綴、休閑設(shè)牌施等）來實現(xiàn)抽吸引人氣的目禮的。此外，商呢廈還在多個臨鞠街面應(yīng)設(shè)置多忠個次出入口，岔并根據(jù)每層特符點采用不同的柔設(shè)計樣式，在爭保證有效使用歲的同時，為建眾筑物增加更多向的活潑元素。贏在主出入口（挪共青團(tuán)西路）曬設(shè)置多功能展德示臺，可以用煩作商品展示、家舉辦活動，并樣于節(jié)假日組織步商廈內(nèi)的經(jīng)營洪者、商家或其左他機(jī)構(gòu)聯(lián)手舉順行各種商品的企展示會、促銷猴會及文藝活動浪，借助于這類炭型的活動為整菜個商廈帶來興壺旺的人氣和足雪夠的客流。碼SOH瞎O暖公寓出入口的撤考慮縣SOH步O壘公寓的主出入梨口，主要考慮瞞到私密性和方瓜便性。主要選慕擇的軌位置主要考慮藍(lán)選擇背離人流仗最大的商場出醒入口，在比較翅僻靜的位置設(shè)錢置主出入口位寶置比較妥當(dāng)。跳四）客流導(dǎo)向恭系統(tǒng)設(shè)計悟商場的客流導(dǎo)針向設(shè)計不僅僅膀解決商場內(nèi)部余的人流交通與熊疏散問題，它洪更為注重的是黨商場內(nèi)部人流朗與外部街區(qū)人暢流與溝通關(guān)系西、商場平面或妙立體人流自然槳順暢與平均分捎配關(guān)系。良好聾的客流導(dǎo)向系漲統(tǒng)設(shè)計可以最渴大限度地避免洋商場內(nèi)出現(xiàn)盲籍區(qū)和死角，并蝦考慮到顧客在興商場內(nèi)瀏覽商近品和購物時的漸感受，能夠為脾消費者營造一漏個自然、舒適濃、輕松的購物其環(huán)境。速項目的商場部淚分整體采用循夫環(huán)客流系統(tǒng)。笛各個相對獨立畏的購物空間可殿以通過路面、煙連廊及其它形曉式的通道聯(lián)系西起來，各區(qū)既旗可以單獨成塊泥，又可采用半寬開放布局方式捐，環(huán)環(huán)相扣，鄉(xiāng)形成一個循環(huán)猴的輩“鹽購物稱環(huán)澇”穩(wěn)。澡此外，再通過畏內(nèi)部功能劃分泉，使各購物區(qū)鎮(zhèn)琳瑯滿目的商課品爭相輝映，踏令顧客在商場貝流連忘返，循敏環(huán)購物。七、公共空間準(zhǔn)商場的公共空川間部分包括室液外廣場、內(nèi)庭姐院、中庭院以酬及通道上的各恒個節(jié)點，它們臥在功能上不僅嘆起著聚集和疏趕導(dǎo)人流的作用勺，同時也成為肚了商場的主題脹文化休閑中心奮。誓一）中庭廣場場設(shè)置芳設(shè)置中庭廣場升，其一，作為軟天然采光處，憂避免首層終年租不見陽光的尷播尬；其二，作檢為人流聚集和遙緩沖地帶，起譜到吸引和分流被的作用；其三聞，可以利用廣園場開展各種經(jīng)花營活動，如開憶辟專柜、展示營臺、舉辦一些義小型的室內(nèi)展蛋銷活動和促銷三活動，亦可以佳作為公共休閑扭空間。狀6沒—秤2牧1納層，則是通過急進(jìn)入電梯的空絕間，形成了一舞個小型出入過邁渡、交流的空角間。醋每層設(shè)有休息凈區(qū)曲在每條主通道塞及各個出入口鉤設(shè)置一定數(shù)量五的休閑椅，并延布置相應(yīng)的景憂觀如雕塑、以溝及背景音樂，研供購物者休息漸、欣賞，為消墨費者營造健康訴、舒適的購物毫空間，真正實擴(kuò)現(xiàn)休閑購物的礎(chǔ)享受。裙主題文化休閑繭空間堪從本項目的整叔體規(guī)劃來看，籠商廈應(yīng)留有一擴(kuò)部分空間來設(shè)潮置相應(yīng)的休閑慢空間，可以擺拾放拌設(shè)置小型主題懸休閑區(qū)域，園能夠使消費者封感受到步行街拼內(nèi)溫馨的人情只味，徜徉或坐效落其中，就能滿干受到自然、慮輕松的購物氛家圍，產(chǎn)生情感枯上的共鳴，增傅加購物吸引力釀。浴6濤樓轉(zhuǎn)換層的設(shè)德置奴項目兩種不同漏物業(yè)類型的銜寇接的轉(zhuǎn)換層將像成為本項目的神一個亮械點。送在藍(lán)6知層轉(zhuǎn)換層的設(shè)害置中，主要考玻慮兩個方面的邊作用：味SOH著O番公寓的酒店式眨住戶大堂隔項僵目隨1儉—疤5魂樓屬于商業(yè)物燒業(yè)，商業(yè)價值賤利用非常高。械因此，如何最削大利用商業(yè)面右積創(chuàng)造商業(yè)價戶值成為首要問解題。在一樓設(shè)斥置暫的協(xié)SOH兇O存公寓的電梯堂蛛只是一個狹小責(zé)的通道冷。涌SOH鳴O肢公寓的住戶上團(tuán)升到六樓后，鴉才開始進(jìn)入真驚正的酒店式住喝戶大堂，一方絮面通過酒店式嗓電梯大堂體現(xiàn)朝了項目的高檔個次與價值。另劈一方面迷，靠6粥層的空間不僅摟僅是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)嘉化，還是人流份的轉(zhuǎn)換。住戶妥人流達(dá)罪到探6遇層后將馬上進(jìn)興行分流，分別凱進(jìn)入各個電梯引大堂回到自己坑的樓層。益6朵層的園林、會捎所鹿6獅層的空間分為顏兩個部分，一誓部分是露天的縱，主要考慮是陜園林環(huán)境艷的營造。由于沾項目本身用于邪環(huán)境營造的的闊面積比較少，凝因此，境在禍6樂樓中露天部分份用于園林環(huán)境撇的營造，同時健，在一部分露斷天部分用于網(wǎng)窗球場等戶外活理動設(shè)施的設(shè)立靠。難勁納另一方面，漂在蔽6衰層中的封閉部碰分設(shè)立商務(wù)中訂心、健身中心競、高級壁球室概、商務(wù)會議室犬等大樓的配套點設(shè)施。八、停車場吐對于商場汽車成停車場配套，躁首先要求提供翁足夠的停車位坑數(shù)量；其次要陜考慮到商場停變車場使用方便鎮(zhèn)程度。對于本座項目，按照規(guī)拍劃必須有足夠蠅的停車位，因魂此建議在靠近該共青團(tuán)西路的束沿街面建設(shè)地傳面停車場和建垃設(shè)一層地下停丟車場。南此外，還必須抱建立相當(dāng)數(shù)量公的自行車停放忘點，滿足購物蝴者停放自行車號的要求，建議搭把自行車集體駛停放點設(shè)置在旁靠近東邊的沿令街面。斗在地面停車場睡，良好的平面耀分區(qū)、明確的火行車流線和合底理的停車位排印列對于提高停湯車效率是非常暗有利的。通常牧，停車位和行左車道的角度可嘉以跪有被4裙5揭度貸，督6姓0建度掛，漿9獅0貌度三種，其另中折4雕5絨度排列的占地桑面積較大，但緊能夠加速停車援操作，保證利千用充分。建議求項目在室外采環(huán)用地面停車的細(xì)采福用搭4垃5雹度方式。九、景觀設(shè)計穗項目的景觀設(shè)出計主要體現(xiàn)兩躺個方面：戰(zhàn)第一部分，主覺要是體現(xiàn)項目報本身環(huán)境的營候造認(rèn)室內(nèi)購物環(huán)境仗營造是整個商伙廈環(huán)境營造的真重要組成部分厚，因此必須予缸以足夠的重視盒和規(guī)劃。因此爐，在商場的主熔通道上，除了抱設(shè)置上述的休持閑椅、中庭廣搭場外，還應(yīng)該雙在各主安排適躁當(dāng)?shù)挠^賞植物善、雕塑品及其蠢它形式的各種支藝術(shù)品，并通謹(jǐn)過燈光的配合犧來達(dá)到至佳的煩效果，讓流連按其中的消費者舌感受舒適、優(yōu)捧雅的購物環(huán)境抄，使其成為商袖廈的一大特點洲。鷹環(huán)境的營造除照了應(yīng)該注重內(nèi)合部環(huán)境之外，斗室外環(huán)境也不季容忽略。本項農(nóng)目地處當(dāng)?shù)貍靼そy(tǒng)的商業(yè)旺地芽，外圍環(huán)境不顆是很理想，其酷它已經(jīng)開業(yè)的杠大型購物商場賓也不太注重周干邊經(jīng)營環(huán)境的忍營造，這無疑遲是本項目蹤超越競爭對手羞的大好機(jī)會，智我們建議商廈經(jīng)施工建設(shè)的同招時，開始著手弱進(jìn)行周邊環(huán)境枯的美化。右第二部分，主糖要是通過借景集。充分利用公番園的景觀使之授成為項目稀缺案資源，從而形陷成核心競爭優(yōu)收勢。扮**覽項目與人民公悶園只是一墻之籃隔，在項目借蹦人民公園景觀犯、人流優(yōu)勢，唇主要從以下幾烏個方面來體現(xiàn)只：替“逮私家公梯園睬”味概念設(shè)立問在人民公園與蜻**議項目技（龜SOH誓O修公寓的入口）哪設(shè)立一個單向刃的瓜“葡綠鮮色通御道站”特，業(yè)主通過門遭禁系統(tǒng)，直接李可以進(jìn)入公園者，享受公園設(shè)邁施。而公園的脾人流并不能直地接進(jìn)入項目援的浴SOH星O厚公寓。數(shù)通駝過勵“齊私家公診園雪”網(wǎng)的設(shè)立，能夠船充分利用景觀啟資源，為項目吹增添買點。觀光電梯設(shè)立騾對于項目暖的帽SOH扔O押公寓，面向公杰園的一面可以襪設(shè)立觀光電梯趕，將公膠園的景觀資源鬼最大化與室內(nèi)炸空間進(jìn)行融合榴，拓展室內(nèi)視冤野。減增設(shè)立人民公濁園瓜**爽出入口鑄**班項目的首層商殺場部分與人民孔公園完全打通扎，使之連為一讀體。從人民公慚園出來的游客鬧可以直接通過群增設(shè)在餐**被項目的公園出爪口出去。而進(jìn)細(xì)入公園的游客財也可以直接通舒過設(shè)立在賤**樹的入口進(jìn)入公羽園。在項目經(jīng)婚營前期，可以化通過每天免費報贈送一定數(shù)量下的公園門票來般增加商場人氣注。在經(jīng)營過程孔中，購物者通墾過購物達(dá)到一傾定數(shù)量將可以男免費獲得公園嬌門票，而且規(guī)防定是通過荒**兆項目出入口才絮能進(jìn)入公園內(nèi)施，從而保證了僑商場的人流。十、照明設(shè)計派項目商場室內(nèi)答的照明設(shè)計既釘要滿足展示商草品的功能需要丙，有要滿足美棍學(xué)的要求，室輕外照明設(shè)計對母塑造購物中心臉的形象起著至根關(guān)重要的作用第。境白天和夜間的斤室內(nèi)照明設(shè)計槳室內(nèi)照明的關(guān)倆鍵在于處理步睬行街（通道）要和商店之間的陳照明關(guān)系，雀一方面，無論?dān)検前滋爝€是晚兄上，都要保持比步行街（通道標(biāo)）和中庭有足勉夠的照明水平婦，并通過光線隊的變化來增加旱步行街（通道露）的趣味性。養(yǎng)另一方面，步題行街（通道）侮的照明不能夠丟對商店和店面評造成不良干擾螞，影響和防礙追店面和櫥窗展賭示。因此，店仙面照明比不行托街（通道）的截亮度要高得多兇。賭夜間室外照明悼處理翻購物中心的營膀業(yè)時間有很大在的一部分在夜蘇間，建筑和停慶車場的夜聲間照明對塑造棍良好的星星非拿常重要。夜間掉建筑的照明通浮過對立面特點扣的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)陜，讓商場部分煉和整體項目在賞環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)沉烈的視覺效果句。答在周六、日晚餡開空中玫瑰（修活動式夜空探損射燈），在夜胳幕降臨后不失雜為淄博的一大疼景觀。藏十一、建筑風(fēng)災(zāi)格運商業(yè)物業(yè)的建引筑設(shè)計方案必忌須與項目定位費和功能定位相和符合，充分滿捆足營業(yè)房的銷聚售和經(jīng)營的需押要。包括整體華風(fēng)格、出入口奮設(shè)置、臨街營涼業(yè)房布局、外澤立面式樣、色竄彩及其它的建丈筑元素的配合噴等，整體風(fēng)格鏟設(shè)計原則。爆應(yīng)該能夠融入傷整個城市之中厲能夠形成項目番的形象吸引力拼和識別系統(tǒng)，銳特別是與屑**辭文化進(jìn)行結(jié)合庭，形成獨特的泄**動符號表現(xiàn)出來逝。按1妖、整體風(fēng)格描色述羅本項目作為淄秒博市的可銷售葬的商業(yè)物業(yè)，棕建筑物的整體矛形象將最終決霉定于人們對它灶的整體印象，張因此，在進(jìn)行序建筑物整體風(fēng)撒格規(guī)劃時要遵富循以下幾個方房面的原則：失直線與曲線的搖組合形成明朗技、簡潔的整體梨印象埋體現(xiàn)開放與遮齡蔽的整體效果角體御現(xiàn)摩“互文茄化境”尋與恭“旨商來業(yè)盜”板概念的完美結(jié)嶺合殘有助于加強(qiáng)建義筑物休閑娛樂螺的功能定位剃具有較強(qiáng)的親偉和力飄基于這樣的考典慮，建筑物整霉體呈典雅的設(shè)咸計風(fēng)格，整座爺建筑物外墻采遷用明快的色彩蔽，建筑物整體碼采用藍(lán)色通透雅玻璃外墻，并置點綴紅色、綠進(jìn)、藍(lán)等多種色籮彩，使建筑物屠格調(diào)清新高雅井；賊憶在建筑物外墻男采用外觀通透軟的玻璃墻體及劍頂棚，街景風(fēng)律光一覽無遺；摩中庭廣場采用則天幕采光，一顆通至頂，氣宇飄軒昂，營造舒魚適的購物、休嘆閑環(huán)境；商廈制內(nèi)各種設(shè)施采祥用人性化設(shè)計莊，別具風(fēng)情，銅充滿人性化特慰色筑。泉哈2拉、外立面構(gòu)想概在外立面的設(shè)辯計還可以通過謊透空的框格，父斜向的開窗、名隱約的玻璃墻裁體等來增加建霧筑物外立面的鉆活潑元素，并目通過多種的手暖法來對各個立添面進(jìn)行處理，氣如增加各種幾襪何形狀的廊柱尊、頂飄、樓梯薦等，使得建筑蒜物的外部形象樸變幻、明麗、封具有強(qiáng)烈視覺傅沖擊的整體效緩果。搞二層及以上的窩營業(yè)房外墻設(shè)側(cè)置玻璃櫥培窗半(路SHOWR脆OOM法)蠅，可供商家展銹示商品，實現(xiàn)沿臨街營業(yè)房的富重要功能之猴一脫—溝—贈展示商品；外制墻則設(shè)置一定精數(shù)量的廣告牌來。煩3倉、虛**慌品牌文化的導(dǎo)象入縣歪卡項目必須建立秋核心的競爭優(yōu)阿勢，其重點就苗是全面導(dǎo)入麻**冊品牌文化。在扁項目中主要從遍以下幾個方面歸來體現(xiàn)：薦建筑風(fēng)格與裝慕飾風(fēng)格村建筑的整體風(fēng)每格，無論從整驟體造型還是線航條、色彩都必過須注入遍**砍文化的塔內(nèi)涵，既不失湊穩(wěn)重感覺，同茶時有具有強(qiáng)烈皆的時代感、時御尚的氣息。喝專門的文化藝叨術(shù)城的設(shè)立恰在項目的商場不部分，設(shè)計了別專門的文化藝濾術(shù)城，專業(yè)的紀(jì)市場傳達(dá)占出濃厚的文化禮藝術(shù)氣息，同象時又不失現(xiàn)代問的時尚氣息，挖充分詮釋煎**償文化藝術(shù)內(nèi)涵催。其一樓駕**盾形象展示大廳閃在項目的一樓領(lǐng)設(shè)立霸**嘉的形象展示大兩廳，全面、立守體展示皺**舟形象。讓灑市場對料**英有一個直觀的筒認(rèn)識和了解，昏從而奠定了秤**善的專業(yè)、權(quán)威牌形象，樹立項拾目良好的形象隔。猴整合項目活資頓源，形成風(fēng)格處符號化恐利用處**弟的獨特、稀有夾資源，將名人忽、名家的字、獵畫作為項目裝產(chǎn)飾的載體，在稠電梯間內(nèi)、通滿道上設(shè)立專門撤的書畫欣賞長店廊和字畫的搭捕配形成符號化湊注入到建筑符不號中，全面提懸升項目的價值貫感。馳十二、產(chǎn)品物腹業(yè)類型的發(fā)展魂模式令1決—帆3旨層的名店城神1研、關(guān)府于稈“心名店灶城腹”術(shù)的設(shè)想站“晶名店逮城籠”—頭—顯顧名思義，就毒是名牌產(chǎn)品、四精品的會聚之身地方。它代表僻著城市中具有約相同的生活品蔥位與相當(dāng)經(jīng)濟(jì)峰實力的少數(shù)人雨的消費形態(tài)和須整個城市消費份能力的參考指貌數(shù)。在名店城麻內(nèi)以國內(nèi)一流須、國際名牌產(chǎn)灣品作為高端形淺象的支持。能2錄、名店城的功痰能布局隸侵耽名店城是一個構(gòu)相對高品位高判端消費群的市窗場。因此，在蹤綜合考慮的基乘礎(chǔ)上，具體功針能建議如下。畜區(qū)域拍規(guī)劃經(jīng)營范圍撇劃分依據(jù)賄首層臨街營業(yè)蒸房子化妝品專賣店反、名牌專賣店占、高檔服飾等瘋知名品牌或特罰色商家，有助虧于提高整個商教場的檔次，營債造休閑購物的聞氛圍，這類商效家可以承受較隨高的租金，并怨需要臨街展示四門面。竄二層卵名牌專賣店、休高檔服飾、眼廉鏡鐘表、首飾撲等然可以滿足租客顛對實惠租金的柳要求，可以吸影引更多的消費跪人流，形成從話高至低宴的飛“尾瀑流效醫(yī)應(yīng)裁”互。影三層避運動體育稻類休矛閑用品捏專賣場導(dǎo)形成專業(yè)的經(jīng)土營場所，體現(xiàn)版名店城的專業(yè)肯性。捏四層敲文化藝術(shù)城（捉文具、圖書、頑禮品專賣場）昏文化類銅精品際的欄賞析香交易中心陵。塊五層骨文化藝術(shù)城馳以歪"歸亞洲文化品遷牌親"第和藍(lán)"驕中國文化龍物頭練"貓之稱紫的陡**充對活躍群眾文帽化生活，癥及冤提升淄博地區(qū)國的書畫收集、廳鑒賞和創(chuàng)作水葛平，帶動周邊稈地區(qū)與淄博的丘文化交流蛾起到重大作用分。襪六層纏配套會所（室枕外的小型園林滲、高級壁球室甘、網(wǎng)球場、會助議室損、黎SOH合O歐公寓客戶服務(wù)稈中心）邁建筑物的轉(zhuǎn)換井層面，建議作膚成空中花園，揭以彌補(bǔ)項目沒絨有大環(huán)境營造林的優(yōu)勢。同時衛(wèi)，可以將整個抱建筑物的配套馳全部設(shè)立的這夏一層中，集中區(qū)解決配套問題夢。院十三、槳SOH怠O抱商務(wù)公寓具體衰操作模式蚊墾歐對于商場以上寶部分的樓宇，創(chuàng)其定位為：霉稅榮專業(yè)酒店式管鞠理焰的扮SOH撒O店公寓胸采用了專業(yè)的宮公司進(jìn)行服務(wù)晨與管理，同時好，有具有住宅坐與寫字樓的一引些特點，既可諸以居住，有可馳以辦公，成為攏了一個功能自思由的公寓空間尊，它將空間最怖大化模糊，能怨夠讓市場的接殿受面更加廣，被能夠適合目前站市場的充分需浮求。畫1扁、孩SOH富O錫公寓必須注意綠的幾個問題斥專業(yè)的物業(yè)管薦理服務(wù)敢SOH獻(xiàn)O鍛商務(wù)公寓的真貧正的目標(biāo)消費顯對象的特殊性肥，因此一定需醒要借鑒酒店式辜的管理服務(wù)，貝為獨特的消費餡群體提供一個不所需的服務(wù)與牢物業(yè)管理。等兼顧居住辦公貓兩種職能怎SOH掉O運型公寓中，設(shè)擺有獨立的廚房龍、衛(wèi)生間，居鋪住空間與辦公早空間絹普遍分離，適呈合個人居住以迅及個人或著少茅數(shù)人辦公。損3坊、戶型面積以羽及比例括總體戶型的面鳥積控制肢在抗3筑5折——局8永5券平方米融之間。提采用客廳全挑再空設(shè)計，層高菌控制在虹5貝米章。（一樓飄2濫.逼2裙米言，二樓矮2校.言8極米恒）恥一樓為廚房、忠洗手間與客廳卸，二樓為臥室渣，通過客廳的囑樓梯道直接上恩二樓