天津某商住樓保修方案和實(shí)施措施

天津某商住樓保修方案和實(shí)施措施一、保障體系目標(biāo)全方位、全過(guò)程為用戶提供“至誠(chéng)至信的完美服務(wù)、百分之百的用戶滿意”。相關(guān)文件《中華人民共和國(guó)建筑法》《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程保修合同》建設(shè)部80號(hào)令維修工作原則及標(biāo)準(zhǔn)原則：站在客戶的立場(chǎng)上考慮問(wèn)題、解決問(wèn)題，把客戶的需求和滿意放到一切考慮因素之首，同時(shí)兼顧企業(yè)的利益，使客戶利益與企業(yè)利益相得益彰，雙贏才能永不敗。標(biāo)準(zhǔn)：信息交流暢通；反應(yīng)快速準(zhǔn)確；質(zhì)量保證完善。組織機(jī)構(gòu)和管理體系組織機(jī)構(gòu)工程竣工后，由公司用戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)工程竣工后保修期內(nèi)售后服務(wù)的組織工作和保修期結(jié)束后為業(yè)主提供物業(yè)管理的維修計(jì)劃。用戶服務(wù)的管理體系用戶服務(wù)的管理運(yùn)行程序過(guò)程精品服務(wù)：在施工過(guò)程中，要考慮業(yè)主的需要和利益，盡可能滿足業(yè)主潛在的要求，以“精品工程”回報(bào)業(yè)主。同時(shí)，我公司可利用技術(shù)優(yōu)勢(shì)，為工程提供細(xì)部結(jié)點(diǎn)的深化設(shè)計(jì)或者提出合理化建議供業(yè)主和設(shè)計(jì)單位參考。嗽為了更全面的距為業(yè)主服務(wù)，邪滿足業(yè)主的使抵用功能和舒適棉性，確保業(yè)主拘在保修期內(nèi)享癥受到良好的服膠務(wù)，工程交工蝶前，項(xiàng)目經(jīng)理飽部要編制《用門戶手冊(cè)》和機(jī)生電設(shè)備《操作繭與維護(hù)手冊(cè)》僻，并將其及時(shí)塵提供給用戶及策其物業(yè)管理部磁門，同時(shí)向業(yè)牽主提供保修卡芬和使用說(shuō)明書輩，為業(yè)主的物流業(yè)管理人員提拳供技術(shù)和操作睛維護(hù)培訓(xùn)。郊售后滿意服務(wù)衡：最保修階段根據(jù)頓工程情況制訂勻保修計(jì)劃，并賤報(bào)業(yè)主的物業(yè)務(wù)管理部門備案廉，以保證保修套工作的順利進(jìn)塔行。同時(shí)根據(jù)其業(yè)主的要求及醋工程特點(diǎn)制訂悲季節(jié)性回訪計(jì)裙劃，及時(shí)了解劈、處理物業(yè)管吃理部門發(fā)現(xiàn)的墳問(wèn)題，以便更付好為用戶服務(wù)兵。該階段的服誓務(wù)模式為拼：客“示一、二、三、布四米”陡模式：訪一個(gè)結(jié)禾果懲--偽亮用戶完全滿意序二個(gè)理絹念飼--驗(yàn)悉帶走用戶的煩自惱，留下我們眠的真誠(chéng)剩三個(gè)降危低穩(wěn)--尊覺(jué)降低用戶投訴亮率，降低服務(wù)曉遺漏率，降低慚服務(wù)質(zhì)量不滿粥意度俘四個(gè)不境漏遣--犬孕一個(gè)不漏的記偵錄問(wèn)題，一個(gè)蹲不漏的處理問(wèn)濕題，一個(gè)不漏洞的復(fù)查結(jié)果，噴一個(gè)不漏的反宴饋信息應(yīng)后期延伸服務(wù)辱：怎保修期過(guò)后，末根據(jù)業(yè)主的要脾求，我公司可愛(ài)為業(yè)主提供其徑它特殊的服務(wù)說(shuō)。屈保修方案的主戶要內(nèi)容革建立工程檔案究；哪指定專人負(fù)責(zé)展工程的保修工邊作；依制訂保修計(jì)劃?jì)?，季?jié)性回訪衛(wèi)計(jì)劃；氏對(duì)于保修過(guò)程報(bào)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題奸，項(xiàng)目管理部禿將組織原項(xiàng)目沃工程技術(shù)人員刮制訂切實(shí)可行蒜的有針對(duì)性的霜方案，及時(shí)、居保質(zhì)的解決問(wèn)耳題，盡最大的浸可能滿足用戶驕的要求。喂二、桶竣工工程移交偵竣工工程在正秀式移交后，由攏用戶服務(wù)部部消門經(jīng)理正式委托任保修責(zé)任人暢。保修責(zé)任人狡在接受委任之份后，與竣工工視程項(xiàng)目相關(guān)人歐員聯(lián)系，與業(yè)乖主確定訪問(wèn)日腫期。在與項(xiàng)目臺(tái)相關(guān)人員共同貫回訪時(shí)，保修搭責(zé)任人應(yīng)記錄做業(yè)主代表和保腥修聯(lián)系人的姓拋名、職務(wù)和聯(lián)戲系電話，在回素訪結(jié)束后將該菜信息填入《保冰修工程業(yè)主一嘩覽表》中。工程回訪匪每年要進(jìn)行定臥期回訪：雨季及回訪、采暖期菜回訪、節(jié)日回補(bǔ)訪，特殊情況會(huì)隨時(shí)進(jìn)行。報(bào)雨季回訪，在哪每年反的魄6雹7基月間進(jìn)行，由令用戶服務(wù)部部雹門業(yè)務(wù)經(jīng)理制無(wú)定雨季回訪計(jì)鉤劃，各保修主眠辦根據(jù)委任項(xiàng)努目的特點(diǎn)填寫菊《雨季注意事腹項(xiàng)》，并按照謝計(jì)劃要求進(jìn)行骨回訪，向業(yè)主握遞交《雨季注傅意事項(xiàng)》，配酸合業(yè)主進(jìn)行檢糖查，并填寫《漫工程回訪記錄潮》?；卦L結(jié)束選后部門業(yè)務(wù)經(jīng)脫理匯總《工程巾回訪記錄》，徹對(duì)雨季回訪進(jìn)碑行總結(jié)。推供暖期回訪：葉在每年統(tǒng)一供劑暖期（慶1顯1是月贏1買5梯日楚）前一個(gè)月進(jìn)掉行，由項(xiàng)目管釣理部部門業(yè)務(wù)映經(jīng)理制定供暖后期回訪計(jì)劃，軟各保修主辦根宮據(jù)委任項(xiàng)目的烈特點(diǎn)填寫《供閉暖期注意事項(xiàng)罵》，并按照計(jì)征劃要求進(jìn)行回蛾訪，向業(yè)主遞害交《供暖期注訊意事項(xiàng)》，配企合業(yè)主進(jìn)行檢滔查，并填寫《歲工程回訪記錄晝》?；卦L結(jié)束戒后部門業(yè)務(wù)經(jīng)獨(dú)理匯總《工程龜回訪記錄》，養(yǎng)對(duì)供暖期回訪賠進(jìn)行總結(jié)。節(jié)日回訪閣在每年春節(jié)前鞭，由部門業(yè)務(wù)菠經(jīng)理制訂春節(jié)熔回訪計(jì)劃，各班保修主辦按照妙計(jì)劃要求對(duì)負(fù)烤責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行柄回訪，向業(yè)主頁(yè)進(jìn)行節(jié)日慰問(wèn)淋，并進(jìn)行用戶山意見(jiàn)調(diào)查。蓄特殊回訪：特億殊情況的回訪置指業(yè)主的來(lái)人耽、來(lái)函和電話披反映的急需處印理的問(wèn)題，必摘須按質(zhì)量保修肥書中規(guī)定的時(shí)拳間內(nèi)進(jìn)行回訪乘，并填寫《工賽程回訪紀(jì)要》收。用戶投訴電話投訴妻各項(xiàng)目保修責(zé)席任人在接到用督戶投訴電話后邀，立即填寫《歷電話登記表》摟，并在保修責(zé)盤任書中約定的繡時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回歸訪，查明質(zhì)量墳缺陷的原因，雞并按《工程回?fù)煸L保修辦法》案的規(guī)定確定?？坌挢?zé)任。趟信函、傳真投脖訴侵各項(xiàng)目保修責(zé)世任人在接到用電戶信函、傳真絡(luò)后，立即將信史函、傳真上報(bào)碼業(yè)務(wù)經(jīng)理和部逐門經(jīng)理，由業(yè)彈務(wù)經(jīng)理進(jìn)行歸讀檔并安排相關(guān)優(yōu)人員處理，并僑在質(zhì)量保修書植中約定的時(shí)間克內(nèi)進(jìn)行回訪，棉查明質(zhì)量缺陷麗的原因。維修記錄艘對(duì)由分包負(fù)責(zé)兆維修的質(zhì)量缺驚陷，要對(duì)分包含下達(dá)《工程維己修指令單》，藍(lán)對(duì)業(yè)主上報(bào)《奮工程維修確認(rèn)嚷單》。當(dāng)維修左完畢時(shí)，將確暑認(rèn)后的《工程亡維修指令單》稠和《工程維修魔確認(rèn)單》歸檔鏈。歇對(duì)出現(xiàn)需要由瘦公司承擔(dān)費(fèi)用茄的質(zhì)量缺陷的宿維修時(shí)，需及睡時(shí)上報(bào)部門業(yè)朵務(wù)經(jīng)理，由部前門業(yè)務(wù)經(jīng)理組睜織相關(guān)部門以涼及其他相關(guān)人臺(tái)員共同確認(rèn)。瓣若確認(rèn)由公司蛾承擔(dān)費(fèi)用，則笛由部門業(yè)務(wù)經(jīng)街理報(bào)部門經(jīng)理魔按照《合約管僵理實(shí)施細(xì)則》峽的要求，確定蒼施工方，簽署燒合同，進(jìn)行維量修和付款。向儀業(yè)主上報(bào)《工歲程維修指令單汗》，將確認(rèn)后化的《工程維修個(gè)確認(rèn)單》歸檔獸。背若出現(xiàn)分包不冶能及時(shí)維修或針不能確保維修晶質(zhì)量時(shí)，需及烏時(shí)上報(bào)部門業(yè)放務(wù)經(jīng)理，由部搜門業(yè)務(wù)經(jīng)理報(bào)偉部門經(jīng)理按照略《合約管理實(shí)磨施細(xì)則》的要膏求，確定施工佩方，簽署合同仇，進(jìn)行維修和莖付款，同時(shí)抵肆扣相應(yīng)分包的賞預(yù)留保修金。段向業(yè)主上報(bào)《注工寫程維修確認(rèn)單越》，將確認(rèn)后例的《工程維修項(xiàng)確認(rèn)單》歸檔殲。填對(duì)出現(xiàn)業(yè)主責(zé)凍任造成的質(zhì)量財(cái)缺陷，設(shè)計(jì)原唱因造成的質(zhì)量兵缺陷等特殊情齡況，及時(shí)向部敞門業(yè)務(wù)經(jīng)理匯部報(bào)，由業(yè)務(wù)經(jīng)兇理根據(jù)各個(gè)項(xiàng)脆目的不同特點(diǎn)滔采取相應(yīng)辦法榆和措施。磚項(xiàng)目移交資料言：項(xiàng)目移交的國(guó)所有資料冠回訪記錄：《酬雨季注意事項(xiàng)支》、《供暖期盾注意事項(xiàng)》、姥《工程回訪記征錄》領(lǐng)維修記錄：《唱工程維修指令獸單》、《工程瞞維修確認(rèn)單》保修工作計(jì)劃塌本工程將按照帖有關(guān)規(guī)定及業(yè)蟻主招標(biāo)文件要碰求進(jìn)行保修工狹作，由公司用顛戶服務(wù)部全面蝶負(fù)責(zé)保修工作俯。保修小組成死員由總包項(xiàng)目冶負(fù)責(zé)人任組長(zhǎng)尚，組員為土建主、裝修及機(jī)電己等各專業(yè)人員懲。紗將保修小組組錯(cuò)織機(jī)構(gòu)圖上報(bào)虜業(yè)主及物業(yè)公耳司，其中包括潤(rùn)保修工作組人托員專業(yè)、姓名茄、聯(lián)系方式，卡方便業(yè)主能及澡時(shí)聯(lián)絡(luò)。（見(jiàn)于表）保保修工作組聯(lián)豐絡(luò)表肺職務(wù)廟姓名爭(zhēng)專業(yè)恐聯(lián)系電話傭人員數(shù)量垃組長(zhǎng)式土建跡1吹組員肅土建挑3競(jìng)組員腐給排水染3探組員愿電氣壟3橡組員因通風(fēng)空調(diào)社2書專業(yè)人員根據(jù)乒實(shí)際情況，及倉(cāng)時(shí)調(diào)整。葬保修人員在接脾到業(yè)主修補(bǔ)指者示后必須愿在伏4撇8鍛小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修衫補(bǔ)，對(duì)于緊急芹突發(fā)事件等必究須立即處理。五考慮將維修工濤人住宿安排在軍現(xiàn)場(chǎng)附近，在滔業(yè)主規(guī)定的第致一時(shí)間內(nèi)達(dá)到趨現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解念決現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，煎并配備部分常燙用材料在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)附近庫(kù)房?jī)?nèi)，妹以便節(jié)省時(shí)間福，盡快修復(fù)完喜成。背保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容稠及范圍屋面滲漏水；為煙道、排氣孔倡道、風(fēng)道不通俯、漏氣；奪室內(nèi)地坪空鼓皆、開(kāi)裂、起砂鴨、面磚松動(dòng)；直有防水要求的敞地面漏水；晃內(nèi)外墻及頂棚公抹灰、面磚、恨墻紙、油漆等飼飾面脫落，墻粥面漿活起脫落棉；匹門窗開(kāi)關(guān)不靈仆或縫隙超過(guò)規(guī)繞范規(guī)定或滲漏蛇水；雜外墻保溫裂縫壞、破損、脫落塊、滲漏等；魔廁所、廚房、小盥洗室地面泛嫁水倒坡積水；奴有防水要求的潮地下室及其它蘇地區(qū)漏水；棟室內(nèi)上下水、洽供熱系統(tǒng)管道戲漏水，漏氣，競(jìng)暖氣不熱，電勁器、電線漏電扣，照明燈具墜梨落；得室外上下水管礙道漏水、堵塞恨、小區(qū)道路沉憂陷；腸鋼筋混凝土、旅磚石砌體結(jié)構(gòu)捏及其它承重結(jié)膨構(gòu)變形、裂縫涼超過(guò)國(guó)家規(guī)范國(guó)和設(shè)計(jì)要求；松因施工單位造昌成的其它質(zhì)量身問(wèn)題。維修服務(wù)內(nèi)容歲保持系統(tǒng)在任臥何時(shí)間正常運(yùn)像行而需要的修全理；無(wú)定期例行保養(yǎng)俗，包括為設(shè)施稈作檢修、清潔計(jì)和必要的潤(rùn)滑秩工作。調(diào)準(zhǔn)和犁保養(yǎng)所有設(shè)備社及控制器等，弱以維持其準(zhǔn)確幅、順滑和安全俯的操作。界提供一切所需壞的潤(rùn)滑劑及清且潔材料等；許保養(yǎng)所有指示紅燈；竟無(wú)論白天或晚身上，派遣有能晌力的員工進(jìn)行求緊急保養(yǎng)或處桐理任何機(jī)械故娘障。在任何情抽況下，工作人梢員須在接獲機(jī)兆械故障通知后縱當(dāng)天內(nèi)達(dá)到現(xiàn)原場(chǎng)，處理故障與；撐每三個(gè)月提交狼有關(guān)系統(tǒng)操作照維護(hù)情況的報(bào)庸告；育按需要或根據(jù)夫有關(guān)系統(tǒng)操作乒試驗(yàn)法規(guī)或規(guī)棒定進(jìn)行試驗(yàn)和裝檢查；鵝免費(fèi)提供、修僚理或更換所有熱機(jī)械或電器零任件以確保設(shè)施槐的有效運(yùn)作；厲在本保養(yǎng)期結(jié)扒束前，再一次后免費(fèi)進(jìn)行試驗(yàn)呼以證明系統(tǒng)的源運(yùn)行正常，并傾盡快免費(fèi)矯正攤所有被發(fā)現(xiàn)的腎缺陷；偶此保養(yǎng)檢修服勤務(wù)不得轉(zhuǎn)讓與液任何代理人或些分包人；竿所有作更換的頂零遣件巷/檢材料，須是真掛正原廠標(biāo)準(zhǔn)生孝產(chǎn)的零撐件曾/料材料。保修期限拐主體結(jié)構(gòu)工程細(xì)為設(shè)計(jì)文件規(guī)針定的該工程的業(yè)合理使用年限霧；遵屋面防水工程毀、有防水要求吳的衛(wèi)生間、房康間的外墻防滲組漏，保修期尖為敞5充年；旱裝修工程析為顏3儲(chǔ)年；讓電氣管線、給付排水管線、設(shè)鼠備安裝差工程宰為談2犯年；牽施工合同內(nèi)全孟部工程內(nèi)容的決保修期卡為招2頁(yè)年；膊供熱及拳供冷宣系統(tǒng)贏為藍(lán)2鑰個(gè)采暖期勿、耳供冷期；武其他項(xiàng)目保修戒期限約定這為舅3隔年；南保修期自竣工立工程驗(yàn)收取得財(cái)《建設(shè)工程質(zhì)芝量合格證書》概及《竣工接收騎證書》之日起胃計(jì)算，以較后執(zhí)者為準(zhǔn)。寬本工程保修工進(jìn)作按最終的保腎修合同執(zhí)行。避竣工培訓(xùn)和操融作及維修手冊(cè)竣工培訓(xùn)青在工程完工及斧移交工程前，棵我單位將負(fù)責(zé)吼組織及督促相驢關(guān)專業(yè)承包商菜對(duì)業(yè)主的員工孤及其物業(yè)管理道人員進(jìn)行機(jī)電記設(shè)備、設(shè)施及凈系統(tǒng)等的操作設(shè)和維護(hù)的培訓(xùn)鈴，以確保業(yè)主摩的工作人員和償物業(yè)管理人員敵在工程投入使穴用后能獨(dú)立進(jìn)警行必要的設(shè)備診和系統(tǒng)操作、團(tuán)維護(hù)和故障排糟除。上我單位將組織舅及督促相關(guān)專善業(yè)分包商對(duì)所遍提供設(shè)施、項(xiàng)揉目編寫維修手及冊(cè)和操作說(shuō)明抵。并根據(jù)工程貌特點(diǎn)編制詳細(xì)蕉的培訓(xùn)計(jì)劃。厚具體培訓(xùn)將在偵交工前一個(gè)月腦進(jìn)行?？⒐づ嘁阌?xùn)計(jì)劃一覽表埋見(jiàn)表。侮竣工培訓(xùn)計(jì)劃除一覽表半培訓(xùn)內(nèi)容蒜培訓(xùn)組織單位雄總承包單位膝指定分包商漿日常使用及維脾護(hù)取√方強(qiáng)電系統(tǒng)斷√寨給排水系統(tǒng)弦√卻暖通空調(diào)系統(tǒng)積√武消防系統(tǒng)月√森信息顯示系統(tǒng)饒√繳布線系統(tǒng)裙√眉通訊系統(tǒng)蘋√吩廣播系統(tǒng)士√謹(jǐn)廚房、洗衣房府設(shè)備閃√強(qiáng)閉路電視監(jiān)測(cè)蛋系統(tǒng)覆√毀車庫(kù)管理系統(tǒng)改√摟安全防范系統(tǒng)芳√莖有線電視系統(tǒng)左√眨樓宇設(shè)備自動(dòng)售化系統(tǒng)鳴√搏用戶使用及維逢修手冊(cè)繭為便于業(yè)主使殼用和管理，我然們將在系統(tǒng)計(jì)甜劃試運(yùn)行前土一個(gè)月，組織刻各專業(yè)分包商掩擬定一份手冊(cè)諷格式的系統(tǒng)運(yùn)盟行操作大綱呈猾交監(jiān)理工程師扭審核，無(wú)誤后起草擬一份包含虜臨時(shí)性的記錄灣圖則、操作和暴維修保養(yǎng)程序廟的《用戶使用掀及維修手冊(cè)》乒，供業(yè)主工作洪人員和物業(yè)管賺理人員能預(yù)先獎(jiǎng)對(duì)有關(guān)裝置有夫所了解，系統(tǒng)沸調(diào)試時(shí)請(qǐng)他們涌一起參與，使畝之以最短的時(shí)孤間熟悉各個(gè)系主統(tǒng)。工程交工師前一周，我們沸將組織和督促闊各專業(yè)分包商譯將編制整理好禍的《用戶使用羅及維修手冊(cè)》間呈交業(yè)主。手將冊(cè)包含系統(tǒng)的軟說(shuō)明、技術(shù)說(shuō)矩明和維修保養(yǎng)談內(nèi)容，具體如棒下：唱正常時(shí)間及緊凡急事件發(fā)生時(shí)轉(zhuǎn)的聯(lián)絡(luò)電話。系統(tǒng)說(shuō)明陶詳盡介紹每個(gè)督系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)摔、控制、監(jiān)測(cè)包和調(diào)校的說(shuō)明澇；致系統(tǒng)各主要裝蘆置和部件的大陡小規(guī)格和功能宜；徐提出每個(gè)系統(tǒng)拆的可調(diào)節(jié)部件唱和保護(hù)裝置的繳最初調(diào)校參數(shù)剃；洪正常系統(tǒng)設(shè)備掌運(yùn)作程序和在豪不正常條件情掩況時(shí)的應(yīng)變程夜序，使部分部用件能維持運(yùn)作蹈；歪有關(guān)供電系統(tǒng)扮，配電屏和控瞎制屏的詳細(xì)說(shuō)啞明。技術(shù)說(shuō)明捏技術(shù)說(shuō)明包括忙合同內(nèi)所提供湖安裝的設(shè)備和珠部件的技術(shù)資居料和功能的說(shuō)堂明。釋所有系統(tǒng)和裝摘備的技術(shù)資料合；株管道和接線圖逃；嚴(yán)所有設(shè)備需附蹲有原廠所發(fā)的叉圖紙，如有需熄要須同時(shí)提供價(jià)部件分解圖以兄顯示各部件的咳位置；餡設(shè)備表：列出脫生產(chǎn)制造廠商爬、型號(hào)、系列占編號(hào)、經(jīng)調(diào)試融運(yùn)行后所核定扶的調(diào)節(jié)定位參廁數(shù)；亦提供所有裝置搶設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)宜明書以及性能揪指標(biāo)表等資料闊。維護(hù)保養(yǎng)攀包括全部裝置薄所要求的運(yùn)作泡、維修及故障梅監(jiān)測(cè)指示