土地估價(jià)理論方法講義

（1）的內(nèi)（2）的表達(dá)了解：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的類型與基本步驟基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的特點(diǎn)：特點(diǎn)表現(xiàn)在6個(gè)方面基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修概適用于已經(jīng)具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城的土地估價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)有基準(zhǔn)日，在一段時(shí)間內(nèi)能夠有效使用，體現(xiàn)了的穩(wěn)定性，但敏感性差。按照規(guī)2～3基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是土地平均條件，一個(gè)具體地塊豐富而詳細(xì)的情況，所以，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修不適合那些需要精確估價(jià)的項(xiàng)目。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的基本、內(nèi)涵和各變量的含義（不需要進(jìn)行開發(fā)程度修正）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的不同基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式的修正及適用條當(dāng)待估宗地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度一致時(shí)，不需進(jìn)行開發(fā)程度修正的宗地地價(jià)計(jì)算：總修正值）×當(dāng)待估宗地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致時(shí)，需進(jìn)行開發(fā)程度修正的宗地地價(jià)計(jì)算：如開發(fā)程度用修正幅度表示，有：先進(jìn)行開發(fā)程度修正：（估價(jià)理論與方法第496頁當(dāng)待估宗地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致時(shí)，需進(jìn)行開發(fā)程度修正的宗地地價(jià)計(jì)算：后進(jìn)行開發(fā)程度修正：（不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第282頁）如開發(fā)程度用修正系數(shù)表示，有2.0，現(xiàn)狀實(shí)際開發(fā)程度為“三通一平”（通電、通路、通訊價(jià)，346020095112.5%；0.11%;1.2。米、616158『正確答案』可能有：待估宗地土地價(jià)格的是（）?！赫_答案』基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修適用范圍和限基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修適用范根據(jù)資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序》（資發(fā)（2001）174號(hào)）規(guī)定：各級(jí)并根據(jù)市場變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。基準(zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容要以適當(dāng)形式在指定場所或上公布，并接受適宜于、抵押等保守性目的土地估價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修使用的限采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修估價(jià)的步驟及方法、要求第三步，分析待估宗地的地價(jià)影響因素，根據(jù)待估宗地所處區(qū)域的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)影響因素條件和修正系數(shù)表；詳見（48-59）。采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修估價(jià)的步驟及方法、要容積率修正系數(shù)表等。（204-208398-401頁，幫助理解）得到基準(zhǔn)地價(jià)資料后，還需要進(jìn)行相應(yīng)的與核實(shí)，特別是從非機(jī)構(gòu)取得的資基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度（一般指投入費(fèi)用，多指宗地紅線外的開發(fā)程度的因素條件（主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素）1）年期修正系數(shù)：Y＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]中：y－－－土地使用年期修正系數(shù)y＝1。2）將基準(zhǔn)地價(jià)年期修正到待估宗地年期的宗地地價(jià)計(jì)算待估宗地地價(jià)＝＝待估宗地用途對(duì)應(yīng)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)＝待估宗地用途對(duì)應(yīng)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)×[1－1/（1＋r）m土地估價(jià)師在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估中，需進(jìn)行年期修正。評(píng)估宗地為商業(yè)用途，設(shè)定年期A.1000C.500『正確答案』『答案解析』經(jīng)年期修正后的地價(jià)＝1000×[1－1/（1＋6%）20[1－1/（1＋6%）40]＝763（元/平期日修正系數(shù)將基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日修正到待估宗地估價(jià)期日的宗地地價(jià)計(jì)算采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行日期修正的基本實(shí)例時(shí)間與估價(jià)期日期間的價(jià)格變化。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行日期修正的基本：比較案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×日期的下一時(shí)期的價(jià)格指1P1/P1/2P2/P2/......Pn-1/Pn-1/Pn-nPn/Pn/Pn-土地價(jià)格（元/平方米20082009201020112012★如果定基或環(huán)比的住宅用地地價(jià)指數(shù)為上表所述，已知某宗地于2009年的地價(jià)為2500元/平方米,2012年地價(jià)年地價(jià)★2010《土地估價(jià)理論與方法》2725.41%、18.97%，20062009（C）。 ★2010《土地估價(jià)理論與方法》5525.41%、18.97%，2006（取四舍五入）為（）?！赫_答案』經(jīng)某商業(yè)用地于2009年3月30日，該區(qū)域從2006年3月至2011年3月的同期環(huán)比價(jià)30（）『正確答案』價(jià)格變動(dòng)率逐期遞增或遞減的期日修正的：數(shù)為：地價(jià)指數(shù)＝（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝100×（1±r%）期日修正的為：比較案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1±r%）n或：待估宗地土地價(jià)格＝待估宗地r★為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：價(jià)格3000元/平方米日期2006年10月1日。另獲知2006年6月1日至2007年2月1日該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均★如某市地價(jià)從2009年5月底至2012年8月底每月都環(huán)比增加0.5%，如果比較案例地價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2010年5月底的土地價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1＋r%）12＋0.5%）12＝1062（元/平方米估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2012年3月底的土地價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格（1＋0.5%）34＝1105（元/平方米★如某市地價(jià)從2009年5月底至2012年8月底每月都環(huán)比遞減0.5%，，如果比較案例地價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2010年5月底的土地價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2012年3月底的土地價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格價(jià)格變動(dòng)率在期內(nèi)平均上升或下降的日期修正的100,以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為日期修正的：比較案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1±r%×n）分點(diǎn)，如果比較案例地價(jià)于2009年5月底是1000元/平方米，問：2010年5月底的土地價(jià)格是多2010年5月底的土地價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1＋r%×n）12）＝1060（元/平方米分點(diǎn)，如果比較案例地價(jià)于2009年5月底是1000元/平方米，問：2010年5月底的土地價(jià)格是多2010年5月底的土地價(jià)格＝比較案例在時(shí)的價(jià)格×（1－0.5%×12的日期是2012年7月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2013年10月，則：案例于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)修正系數(shù)是多先根據(jù)給定的條件，確定案例的日期是2012年7月的地價(jià)指數(shù)為最后求案例于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)修正系數(shù)是地價(jià)修正系數(shù)＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2013年10月的地價(jià)指數(shù)/日期是2012年7月的地價(jià)指均每月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn);在2012年7月至2013年10月間，平均每月環(huán)比上漲0.1%，案例的日期是2012年7月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2013年10月，則：案例于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)修正系數(shù)是多少?先根據(jù)給定的條件，確定案例的日期是2012年7月的地價(jià)指數(shù)為：最后求案例于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)修正系數(shù)是：地價(jià)修正系數(shù)＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2013年10月的地價(jià)指數(shù)/日期是2012年7月的地價(jià)指數(shù)市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中的期日修正可以運(yùn)用（）的變動(dòng)率來計(jì)算『正確答案』容積率修正系數(shù)0.11%3.3，則：容積率修正系數(shù)1.00.121.2。則：容積率修正系數(shù)1.0，4.3。2345689—////1二///1三//1四/1////五/1/////六1//////待估宗地容積率修正后的地價(jià)計(jì)算如：市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中的容積率修正：樓面地價(jià)和容積率的關(guān)系。（略），注意：如果容★2006512、1.5.3。三宗地容積率修正系數(shù)的大小順序正確的是（）『正確答案』2，21.0；1.51，1＋5%＝1.05;關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估，說法正確的是（）B.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修適用評(píng)估各種類型的宗地價(jià)C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修包括區(qū)域因素和個(gè)別因素修『正確答案』2%，則設(shè)定容積率為2時(shí)該宗地地價(jià)為（ 『正確答案』如存在地上使用權(quán)、使用權(quán)（鐵路、管線）等它項(xiàng)權(quán)利存在的減價(jià)修正等將所有修正系數(shù)代入基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的，即可得到待估宗地土地價(jià)格基本（不需要進(jìn)行開發(fā)程度修正當(dāng)待估宗地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致時(shí)，需進(jìn)行開發(fā)程度修正先進(jìn)行開發(fā)程度修正：（估價(jià)理論與方法第496頁后進(jìn)行開發(fā)程度修正：（不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第282頁開發(fā)程度用修正系數(shù)表示，有如存在地上使用權(quán)、使用權(quán)（鐵路、管線）等它項(xiàng)權(quán)利存在的減價(jià)修正（其他值）×2，開發(fā)程度為“七通一平”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天燃?xì)獍l(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整），1.4。經(jīng)和測算，參數(shù)如下下水、通訊及場地平整）6060）×（1＋2.16%）×（1＋10%）×1.25×1.0＝3982.32（元/平方米）修正值）×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)±開發(fā)程度修正幅度（1＋2.16%）×（1＋10%）×1.25×1.0＋60＝3958.04（元/平方米運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估某宗土地價(jià)格，已知其所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為1600元/平方米，因素為（）元/平方米?！赫_答案』正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)±開發(fā)程度修正★2008基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是（）在估價(jià)實(shí)踐中的具體應(yīng)用『正確答案』★2008基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場的（）和性價(jià)格，通過定期公布，向社會(huì)提供土地市場的有關(guān)地價(jià)『正確答案』★2008業(yè)用地坐落在四級(jí)地內(nèi)，達(dá)到“三通通路、通上水、通電）一平”，則其開發(fā)程度修正值為（）元/ 56『正確答案』★200857適用于大批量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法有（）。B.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修『正確答案』★2008基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的（）『正確答案』情景分析題（二）76—80★2009年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》三題情景分析題（二）58小題（《2008年—2009年土地估價(jià)112-113）★2009基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是我國地價(jià)體系的『正確答案』（正確★2009采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需要通過各方面的比較將對(duì)應(yīng)用途和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格，在比較修正的因素中不包括對(duì)（）的修正。 『正確答案』★2009采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需要收集所在地的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，包 ）『正確答案』關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)更新的說法正確的是（）『正確答案』 『正確答案』基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修應(yīng)用中常見的問地價(jià)內(nèi)涵介紹：沒有介紹基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布的文件名、文號(hào)、，缺少估價(jià)期日、容積率、開發(fā)程度、計(jì)算等描述。20052005114070508004500.11%；200711200711＝商業(yè)用整體解題思確后，如何確定商業(yè)用途部分總地價(jià)和住宅用途部分總地價(jià)。關(guān)鍵是確定商住用途1：940004003600選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估得到商業(yè)用途部分土地總價(jià)和住宅用途部分土地總價(jià)。第四，利用：數(shù)等資料，選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估商業(yè)用途部分總地價(jià)和住宅用途部分總地價(jià)，再利用：評(píng)估宗地商住總地價(jià)＝20071月1日的總價(jià)格；再利用：評(píng)估宗地單位面積價(jià)格＝評(píng)估宗地商住總地價(jià)/評(píng)估宗地總面積，得到200711適用1）計(jì)算商住用途業(yè)和住宅各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e1：9，年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)0。×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)＋土地開發(fā)程度修正額3%年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)0。×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)＋土地開發(fā)程度修正額 （元 某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權(quán)抵押，試根據(jù)6000”（通上水、通下水、通路、通電、通訊），0.5%。101.0，0.12價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的，除此之外，沒有告訴可用其他方法評(píng)估地價(jià)的相關(guān)資料，由此可見，估算該宗地于日期的單位價(jià)格和總價(jià)格，最適宜選用的方法只有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。根據(jù)題目所提供資料，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估首先采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估估價(jià)對(duì)象不存在其地帶下埋有高壓電纜的土地價(jià)格；然后根據(jù)已2600.1，2系數(shù)×容積率修正系數(shù)＋開發(fā)程度修正額＝500×（1＋5%）×0.9849×1.0939×1.04＋50＝638（元宗地總價(jià) 8）電纜減價(jià)修 了電纜上蓋地面的長、寬，致使一些對(duì)題意把握的考試錯(cuò)誤地按面積進(jìn)行價(jià)格減損的計(jì)算。0.5%”，其0.5個(gè)百分點(diǎn)”，從而選擇錯(cuò)誤的期日修正系數(shù)計(jì)算。2）關(guān)于容積率的計(jì)算。未扣除代征地面積，關(guān)于期日修正系數(shù)的計(jì)算。通常發(fā)生兩種錯(cuò)誤，一是錯(cuò)誤地運(yùn)用，二是計(jì)算總月數(shù)，沒有200371關(guān)于年期修正。未進(jìn)行年期修正，或剩余年期計(jì)算錯(cuò)誤、年期修正錯(cuò)誤寫法不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)造成的錯(cuò)誤。如步驟、不全，在確定適用的基準(zhǔn)地價(jià)水平時(shí)，僅寫基準(zhǔn)地價(jià)體現(xiàn)土地供應(yīng)的政策，其價(jià)格水平應(yīng)低于估價(jià)基準(zhǔn)日的正常市場價(jià)格『正確答案』（錯(cuò)誤地覆蓋率作用分值為（）『正確答案』201028利用樣點(diǎn)地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)地價(jià)分布特點(diǎn)和（），分析各勻質(zhì)地域內(nèi)土地質(zhì)量與『正確答案』下列地價(jià)中，不屬于區(qū)域平均價(jià)格的是（）『正確答案』201035為（）元/平方米?！赫_答案』2010482.00.15情況下，B（）元/平方米。 『正確答案』201049修正系數(shù)幅度為（）A.-2.9%～B.-3.6%～『正確答案』『答案解析』最小因素修正系數(shù)幅度＝（840－1200）1200×0.12＝-最大因素修正系數(shù)幅度＝（1500－1200）/201064基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修運(yùn)用時(shí)需要考慮的修正項(xiàng)包括（E.情況修『正確答案』200970采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，需要收集所在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，包括（『正確答案』26關(guān)于應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估，說法正確的是（）B.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修