商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)全程實(shí)戰(zhàn)攻略

2023/4/101前言行業(yè)解析第一頁，共349頁。通用定義：

通常指用于商業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)通俗定義：以租金收入為目的的長期不動產(chǎn)投資廣義和狹義“商業(yè)地產(chǎn)”定義2第二頁，共349頁。開發(fā)建設(shè)招商管理規(guī)劃設(shè)計項目選址2023/4/103后期運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)第三頁，共349頁。高難度的例子4第四頁，共349頁。2023/4/105目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理第五部分項目與企業(yè)案例第五頁，共349頁。2023/4/106第一部分定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題第六頁，共349頁。2023/4/107社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在3公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在5萬平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心第七頁，共349頁。2023/4/108輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類第八頁，共349頁。2023/4/109便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照服務(wù)的規(guī)模分類第九頁，共349頁。2023/4/1010底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類第十頁，共349頁。2023/4/1011散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類第十一頁，共349頁。2023/4/1012內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類第十二頁，共349頁。2023/4/1013社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。第十三頁，共349頁。2023/4/1014中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類第十四頁，共349頁。2023/4/1015大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；1.5萬戶以上居住區(qū)脫離社區(qū)等級，類似于鎮(zhèn)或城的概念,做區(qū)域型或超區(qū)域型商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類第十五頁，共349頁。2023/4/1016社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務(wù)親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色第十六頁，共349頁。2023/4/1017社區(qū)商業(yè)的角色忽悠買房者？服務(wù)業(yè)主者？品牌支撐者？利潤獲取者？敷衍指標(biāo)者？自我作品者？其它……社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？第十七頁，共349頁。2023/4/1018社區(qū)商業(yè)的角色局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了！第十八頁，共349頁。2023/4/1019社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系第十九頁，共349頁。2023/4/1020

從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力；景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項目自身的差異化優(yōu)勢；除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系第二十頁，共349頁。2023/4/1021社區(qū)商業(yè)的問題雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵物業(yè)：管理還是經(jīng)營步行街還是不行街第二十一頁，共349頁。2023/4/1022小結(jié)搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？搞清楚你要什么？第二十二頁，共349頁。2023/4/1023第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)定位策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局第二十三頁，共349頁。2023/4/1024社區(qū)商業(yè)市場分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計周邊消費(fèi)群特征分析競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）周邊人車流量統(tǒng)計分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析周邊市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析第二十四頁，共349頁。2023/4/1025社區(qū)商業(yè)市場分析---調(diào)研模板1.項目周邊環(huán)境調(diào)研分析1)項目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布2)項目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項目3)項目商圈調(diào)查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）項目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項目客流監(jiān)測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項目規(guī)劃概念測試等）3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析5.項目概念測試（設(shè)計項目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）第二十五頁，共349頁。2023/4/1026社區(qū)商業(yè)的定位策劃市場定位顧客定位規(guī)模定位主題定位第二十六頁，共349頁。2023/4/1027社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。第二十七頁，共349頁。2023/4/1028顧客是誰顧客規(guī)模顧客特征：肖像描繪社區(qū)商業(yè)顧客定位第二十八頁，共349頁。2023/4/1029商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響項目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）競爭性項目對項目規(guī)模的影響市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響項目自身條件對規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位第二十九頁，共349頁。2023/4/1030商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風(fēng)格項目片區(qū)的整體氛圍主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位第三十頁，共349頁。2023/4/1031社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居和休閑九大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實(shí)際情況；能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。第三十一頁，共349頁。2023/4/1032社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合—租戶角色定位第三十二頁，共349頁。2023/4/1033社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)人流動線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開間/進(jìn)深比例第三十三頁，共349頁。2023/4/1034商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：社區(qū)商業(yè)布局類型第三十四頁，共349頁。2023/4/1035底商滿布型示例：錦繡江南入口商街型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣散點(diǎn)列布型示例：海濱廣場社區(qū)商業(yè)布局類型—各類型示例第三十五頁，共349頁。2023/4/1036根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)第三十六頁，共349頁。2023/4/1037一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。

各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—萬科金色家園第三十七頁，共349頁。2023/4/1038

東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—東海坊第三十八頁，共349頁。2023/4/1039

波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。

各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—波托菲諾第三十九頁，共349頁。2023/4/1040

在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。

人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。

人流動線規(guī)劃第四十頁，共349頁。2023/4/1041人流動線規(guī)劃第四十一頁，共349頁。2023/4/1042人流動線規(guī)劃第四十二頁，共349頁。2023/4/1043人流動線規(guī)劃第四十三頁，共349頁。2023/4/1044從以上6個社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動線和端點(diǎn)型人流動線的主要特性是：人流動線規(guī)劃第四十四頁，共349頁。2023/4/1045綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃第四十五頁，共349頁。2023/4/1046硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積第四十六頁，共349頁。2023/4/1047鋪位面積第四十七頁，共349頁。2023/4/1048從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積第四十八頁，共349頁。2023/4/1049

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。

鋪位面積第四十九頁，共349頁。2023/4/1050內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。

鋪位面積第五十頁，共349頁。2023/4/1051三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比第五十一頁，共349頁。2023/4/1052經(jīng)統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關(guān)系第五十二頁，共349頁。2023/4/1053社區(qū)商鋪的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間：鋪位開間/進(jìn)深比第五十三頁，共349頁。2023/4/1054底商設(shè)計要點(diǎn)客流量與面積大小正相關(guān)客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要面寬進(jìn)深〈1：3面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）預(yù)留上下水,DN40/100室內(nèi)外高差〈100-300毫米電量至少100W/平米廣告位預(yù)留空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn),管道穿梁問題剪力墻優(yōu)化問題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價值足夠消火栓安裝完成,但要暗裝第五十四頁，共349頁。2023/4/1055第三部分招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售考慮社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理第五十五頁，共349頁。2023/4/1056社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項目的租售前景預(yù)判。第五十六頁，共349頁。2023/4/1057租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價定位第五十七頁，共349頁。2023/4/1058主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表）：社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位第五十八頁，共349頁。2023/4/1059根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的銷售均價，約：13800元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位第五十九頁，共349頁。2023/4/1060售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。還以中海坂田項目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約50—60元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位第六十頁，共349頁。2023/4/1061收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報率一般為6％：均價＝租金/投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項目售價在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位第六十一頁，共349頁。2023/4/1062無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）：明天內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例第六十二頁，共349頁。2023/4/1063總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略第六十三頁，共349頁。2023/4/1064社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式第六十四頁，共349頁。2023/4/1065社區(qū)商業(yè)租金模式純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金第六十五頁，共349頁。2023/4/1066社區(qū)商業(yè)租金模式第六十六頁，共349頁。2023/4/1067租金收取模式及計算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營的商品業(yè)種店鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點(diǎn)角色市場可參考類比租金第六十七頁，共349頁。2023/4/1068租金收取模式及計算依據(jù)新開業(yè)正常期成熟期……臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。第六十八頁，共349頁。2023/4/1069銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲備宣傳造勢租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理第六十九頁，共349頁。2023/4/1070目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略第七十頁，共349頁。2023/4/1071優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式第七十一頁，共349頁。2023/4/1072優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售策略—帶租約銷售模式第七十二頁，共349頁。2023/4/1073優(yōu)勢：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售策略—短期返租(1-3年)第七十三頁，共349頁。2023/4/1074優(yōu)勢：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售策略—短期返租(8-10年)第七十四頁，共349頁。2023/4/1075從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常??；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。銷售策略—長期與短期返租比較第七十五頁，共349頁。2023/4/1076第四部分營銷與運(yùn)營管理社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略社區(qū)商業(yè)租賃推廣策略社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理案例第七十六頁，共349頁。2023/4/10771.著重強(qiáng)調(diào)項目的重要賣點(diǎn)；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點(diǎn)加以推廣。3.媒體組合：造勢：從項目外包裝開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外展點(diǎn)設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。

社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略第七十七頁，共349頁。2023/4/1078由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理第七十八頁，共349頁。2023/4/1079一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險的能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理第七十九頁，共349頁。2023/4/1080第五部分項目與企業(yè)案例項目案例

上海碧云社區(qū)、深圳京基百納、廣州星河灣、番禺祈福新邨、北京國美第一城、香港青衣城企業(yè)案例

蘇州鄰里中心、重慶龍湖、新加坡凱德第八十頁，共349頁。2023/4/1081案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)占地4平方公里，是上海市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)，居住人口有10000人，60%多為外籍人士，第一個通過ISO14001環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的高檔涉外居住社區(qū)。特色：在綜合配套設(shè)施方面，形成富有極佳創(chuàng)意的綜合環(huán)境特色。體育休閑中心、異國風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。

第八十一頁，共349頁。2023/4/1082案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)第八十二頁，共349頁。2023/4/1083案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)第八十三頁，共349頁。2023/4/1084案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)第八十四頁，共349頁。2023/4/1085案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)TOD模式相對集中分散結(jié)合契合社區(qū)業(yè)態(tài)齊全家樂福迪卡儂百安居美格菲……第八十五頁，共349頁。2023/4/1086案例分析-京基百納社區(qū)購物中心位置：周邊多個居住小區(qū)的交通次干道旁第八十六頁，共349頁。2023/4/1087案例分析-京基百納社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)第八十七頁，共349頁。2023/4/1088案例分析-京基百納社區(qū)購物中心服務(wù)內(nèi)容：齊全細(xì)致第八十八頁，共349頁。2023/4/1089案例分析-京基百納社區(qū)購物中心廣告牌應(yīng)用第八十九頁，共349頁。2023/4/1090案例分析-京基百納社區(qū)購物中心免費(fèi)班車第九十頁，共349頁。2023/4/1091案例分析-京基百納社區(qū)購物中心精致的導(dǎo)示系統(tǒng)第九十一頁，共349頁。2023/4/1092案例分析-京基百納社區(qū)購物中心貼心的服務(wù)設(shè)施第九十二頁，共349頁。2023/4/1093案例分析-京基百納社區(qū)購物中心舒適的空間與布置第九十三頁，共349頁。2023/4/1094祈福新村商業(yè)與居住區(qū)基本分離，位于外圍；商業(yè)由祈福超市、菜市場、食街及幾條包括金融郵政在內(nèi)的商業(yè)街構(gòu)成，社區(qū)內(nèi)部僅一個小型超市和小型菜市場；商業(yè)與會所執(zhí)行各自功能；商業(yè)與租售部、酒店、俱樂部、公交站；會所（3個）、學(xué)校（包括幼兒園與中小學(xué)）、醫(yī)院和服務(wù)內(nèi)部的一個巴士總站在社區(qū)內(nèi)部；公交系統(tǒng)多達(dá)16條，發(fā)達(dá)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--祈福新村第九十四頁，共349頁。2023/4/1095社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--祈福新村第九十五頁，共349頁。2023/4/1096社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--星河灣第九十六頁，共349頁。2023/4/1097社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例--星河灣第九十七頁，共349頁。2023/4/1098香港最具代表性的社區(qū)主題商場，位于香港葵涌的青衣島，作為最具情景特色的購物中心，是香港地鐵公司管理商場的代表作。耗費(fèi)巨資營造的“航?！薄昂Ｑ蟆敝黝}，海洋生物、海員、海盜、海船等構(gòu)成了一幅異國風(fēng)情的美麗畫卷。項目案例—青衣城第九十八頁，共349頁。2023/4/1099項目案例—青衣城第九十九頁，共349頁。2023/4/10100青衣城—布局與外部環(huán)境組合第一百頁，共349頁。2023/4/10101青衣城—與外部客流的連接第一百零一頁，共349頁。2023/4/10102青衣城—內(nèi)部標(biāo)識與連接第一百零二頁，共349頁。2023/4/10103青衣城—主/次力店與配套第一百零三頁，共349頁。蘇州鄰里中心企業(yè)案例2023/4/10104第一百零四頁，共349頁。2023/4/10105

蘇州鄰里中心公司成立于1997年11月，注冊資本9500萬元，截止2012年6月，總資產(chǎn)16億元，是目前國內(nèi)最專業(yè)的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)提供商。

借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念，結(jié)合園區(qū)商業(yè)開發(fā)，經(jīng)過多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。

目前，公司運(yùn)營有新城等項目12個，“鄰里匯”項目1個，鄰里生鮮超市4家，經(jīng)濟(jì)型酒店6家。公司運(yùn)營項目總建筑面積約25萬平方米。預(yù)計到2012年底，公司在建和擬啟動的社區(qū)型購物中心項目8個，新增建筑面積將近40萬平方米。以“社區(qū)商業(yè)”為軸心，發(fā)展社區(qū)型購物中心、連鎖生鮮超市和連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店三大業(yè)務(wù)板塊，積極拓展社區(qū)型購物中心項目設(shè)計、定位、招商和運(yùn)營的管理輸出模式，構(gòu)筑社區(qū)商業(yè)全程產(chǎn)業(yè)鏈的多元發(fā)展態(tài)勢已初具雛形。企業(yè)簡介第一百零五頁，共349頁。2023/4/10106第一百零六頁，共349頁。2023/4/10107組織架構(gòu)第一百零七頁，共349頁。2023/4/10108管理架構(gòu)第一百零八頁，共349頁。2023/4/10109

鄰里中心公司以“社區(qū)商業(yè)”為軸心，形成社區(qū)型購物中心、連鎖酒店餐飲事業(yè)、連鎖生鮮超市等核心業(yè)務(wù)板塊，各板塊相互支持、相互提升，充分發(fā)掘聯(lián)動效應(yīng)，形成社區(qū)商業(yè)全程產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)品線第一百零九頁，共349頁。2023/4/10110鄰里中心借鑒新加坡鄰里中心區(qū)域東東北北西中發(fā)展指導(dǎo)圖55個（GDP）27個新鎮(zhèn)4～10萬戶5～8個鄰區(qū)3000～9000戶6～7個鄰里1000～2000戶4～8幢組屋第一百一十頁，共349頁。2023/4/10111新加坡的鄰里中心第一百一十一頁，共349頁。2023/4/10112國內(nèi)借鑒下的功能第一百一十二頁，共349頁。2023/4/10113第一百一十三頁，共349頁。2023/4/10114產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建鄰里假日酒店鄰動文體中心、鄰典咖啡、宜可鄰連鎖洗衣店也已于2011年8月起陸續(xù)運(yùn)營生鮮超市445-1880第一百一十四頁，共349頁。2023/4/10115新城鄰里中心簡介地址：園區(qū)現(xiàn)代大道158號

建筑面積：20,828.61平方米

開業(yè)時間：1998年5月30日

停車位：

150余個

公交：13條

12項基礎(chǔ)服務(wù)菜場：鄰里生鮮新城店

修理：哈里修理洗衣：溫莎士美容美發(fā)：登琪爾

超市：華潤萬家銀行：農(nóng)行郵政：中國郵政通訊：中國移動

餐飲：肯德基、賽百味（漢堡類快餐）、朱鴻興、高麗宮韓國料理、艾大米中式快餐、他舅家快餐

藥店：禮安醫(yī)藥衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

文化用品：新華書店東來儀

文化活動中心：新城鄰里中心民眾聯(lián)絡(luò)所、蘇州圖書館新城鄰里中心分館休閑類：樂扣樂扣旗艦店、來伊份、好利來、綠優(yōu)有機(jī)生活館、寬心園有機(jī)生活館

培訓(xùn)類：蒙特梭利早教中心、東方現(xiàn)代第一百一十五頁，共349頁。2023/4/10116師惠鄰里中心簡介地址：蘇州工業(yè)園區(qū)星海街169號

建筑面積：15282.79平方米

開業(yè)時間：2004年5月30日

停車位：

90余個

公交站點(diǎn)：4條線路

社區(qū)服務(wù)：湖西一站式服務(wù)中心休閑類：柯達(dá)彩擴(kuò)、芭蕉林、知音花店、藏酒窖紅酒坊、洞庭山凈水

商務(wù)辦公：安德信、園區(qū)拆遷事務(wù)中心、飛鳥科技、南方經(jīng)緯進(jìn)出口有限公司、上海豐辛電子有限公司、蘇州陽森環(huán)境工程公司

酒店：師惠鄰里假日酒店第一百一十六頁，共349頁。2023/4/10117沁苑鄰里中心簡介地址：蘇州工業(yè)園區(qū)星港街278號

建筑面積：11933平方米

開業(yè)時間：2007年5月30日

停車位：

80余個

公交站點(diǎn)：6條線路

12項基礎(chǔ)服務(wù)

菜場：鄰里生鮮沁苑店修理：哈里修理鋪陽光車仆

超市：華潤萬家銀行：中信銀行（柜員機(jī)）

餐飲：近水臺衛(wèi)生所：婁葑醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心

文化用品：彩虹書屋、瑞昕文化

文化活動中心：沁苑文體中心、沁苑閱覽室休閑類：帝愛慕、倍樂兒童文化、春雁美容、瑪卡玩具屋

培訓(xùn)類：大腦地圖少兒英語，韓國伊甸教育、艾美舞蹈形體、舞靈培訓(xùn)中心、沐音琴行、齙牙兔兒童情商培訓(xùn)第一百一十七頁，共349頁。2023/4/10118湖東鄰里中心簡介

地址：蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街178號

建筑面積：29,660平方米

開業(yè)時間：2004年8月18日

停車位：

313個

公交站點(diǎn)：14條線路

12項基礎(chǔ)服務(wù)

菜場：鄰里生鮮湖東店

修理：冬冬修理鋪車之緣洗車鄰里針線坊、奇靚鞋吧（修鞋）

洗衣：溫莎士洗衣

美容美發(fā)：經(jīng)典美發(fā)、金莎美容

超市：華潤萬家

銀行：工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行

通訊：中國移動、江蘇有線湖東營業(yè)廳

餐飲：好利來、肯德基、壇香膳、東臨閣大酒店、渝味軒、波菲特咖啡、周漁美食城、陸振興

藥店：禮安醫(yī)藥

衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

文化用品：席殊書屋、晨光文具

文化活動中心：鄰里撞球館、蘇州圖書館湖東鄰里中心分館零售類：嬰之愛、嬰知島、優(yōu)の良品、來伊份、杏花樓、綠優(yōu)有機(jī)生活館、吳良材眼鏡

培訓(xùn)類：智慧樹教育、魅軒舞蹈、東方現(xiàn)代、糖老虎、寶元英語、太陽花、水木清華、漢華語言、艾美舞蹈、南山棋院、超腦力心算

休閑類：寶力豪健身俱樂部第一百一十八頁，共349頁。2023/4/10119方洲鄰里中心簡介

地址：蘇州工業(yè)園區(qū)方洲路528號

建筑面積：28,973.71平方米

開業(yè)時間：2011年1月10日

停車位：

180余個

公交站點(diǎn)：10條線路

12項基礎(chǔ)服務(wù)

生鮮店：鄰里生鮮超市方洲店

修理：家園修理

洗衣：好搭檔

美容美發(fā)：曼都美發(fā)

超市：萬寧

銀行：工商銀行、建設(shè)銀行（柜員機(jī)）

通訊：中國移動

餐飲：好利來、克里斯汀、鄰語軒餐廳、肯德基汽車穿梭餐廳、米蘿咖啡、昆山奧灶面、百歲魚、新概念789、韓國料理、日本料理、蘇阿姨、艾大米中式快餐、沁園湘菜館、川御天下等

藥店：禮安醫(yī)藥

衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

文化用品：學(xué)而思書店

文化活動中心：方洲鄰里中心民眾聯(lián)絡(luò)所、蘇州獨(dú)墅湖圖書館方洲鄰里中心分館、鄰動文體零售類：樂扣樂扣店（韓國生活館）、來伊份、都可、三萬昌、城市之間進(jìn)口食品、嬰知島、母嬰坊

培訓(xùn)類：貝生少兒美語、大拇歌兒童情商樂園、培正逗點(diǎn)早教、萬象跆拳道、貝斯琴行

休閑娛樂類：愛樂游親子樂園、皇足一號足浴、佐登妮絲美容、寶貝不哭兒童理發(fā)第一百一十九頁，共349頁。龍湖“區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)發(fā)展”模式第一百二十頁，共349頁。企業(yè)簡介發(fā)展歷史：1994年，長于重慶，發(fā)于全國，“追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)專業(yè)地產(chǎn)公司”，總部北京，2009年在香港聯(lián)交所主板（HK960）掛牌上市。業(yè)務(wù)領(lǐng)域：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。企業(yè)能力：集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力。產(chǎn)品涵蓋：普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。第一百二十一頁，共349頁。企業(yè)簡介整體發(fā)展戰(zhàn)略：2004年起，實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，進(jìn)入全國化擴(kuò)張的發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。城市發(fā)展戰(zhàn)略：在每個城市，堅持進(jìn)行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭取在每一個進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。8/12,前10重慶,8,10%成都北京,前376%忠誠度第一百二十二頁，共349頁。2023/4/10123培育階段起飛階段騰飛階段單業(yè)態(tài)單項目串聯(lián)單業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)異地擴(kuò)張有組織的區(qū)域聚焦深入全國重點(diǎn)城市擴(kuò)張1997-19981999-20012001-20042005-20062007-20082009-2011龍湖企業(yè)發(fā)展歷程第一百二十三頁，共349頁。2023/4/10124區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長，成為城市NO.1或者NO.2龍湖戰(zhàn)略運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險在少于競爭對手城市布點(diǎn)的情況下，運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)內(nèi)規(guī)模在城市領(lǐng)先于新城市進(jìn)入發(fā)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入第一百二十四頁，共349頁。龍湖地產(chǎn)版圖截至2012年8月，業(yè)務(wù)已拓展至重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、常州、沈陽、杭州、青島、大連、煙臺、玉溪、廈門、紹興、泉州、寧波17個城市。第一百二十五頁，共349頁。商業(yè)地產(chǎn)—現(xiàn)狀及未來龍湖商業(yè)是龍湖集團(tuán)旗下的三大業(yè)務(wù)板塊（住宅、商業(yè)、物業(yè)）之一，全程開發(fā)、持有和運(yùn)營龍湖的商業(yè)地產(chǎn)項目。2010年，集團(tuán)建立商業(yè)地產(chǎn)部，設(shè)置招商、研策、運(yùn)營、技術(shù)、品牌推廣、酒店等多個業(yè)務(wù)中心，專門負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項目的發(fā)展運(yùn)營。每年開工量的12%以內(nèi)將作為商業(yè)項目留存。截止2012年上半年，總土地儲備3503萬平米，土地儲備成本1879元/平米，上半年收購2294元。商業(yè)土地儲備近350萬平米。計劃到2015年，開業(yè)運(yùn)營商業(yè)面積338萬平方米，覆蓋北京等十三座城市。包括12個大型區(qū)域購物中心（龍湖天街系列），北京長楹天街等5個20萬平方米以上的超區(qū)域購物中心。未來3年每年至少1個區(qū)域型購物中心開業(yè)，預(yù)計用15年時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升到30%。截至2012年6月，持有商業(yè)地產(chǎn)43.9萬平，出租率98.6%，上半年租金收入2.27億元，天街、星悅薈、家悅薈占比79.4%、16%、4.6%。2011年租金收入毛利率79%，接近甚至高于新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)等香港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盈利水平。

第一百二十六頁，共349頁。龍湖2012年上半年租金收入構(gòu)成2023/4/10127第一百二十七頁，共349頁。商業(yè)地產(chǎn)—服務(wù)客戶，一脈相承戰(zhàn)略：商業(yè)與住宅板塊一脈相承，執(zhí)行“區(qū)域聚焦”的發(fā)展戰(zhàn)略。即在每個進(jìn)入的城市深耕細(xì)作，根據(jù)區(qū)域和客群特點(diǎn)，靈活運(yùn)用產(chǎn)品線，持續(xù)開發(fā)項目。以高品質(zhì)產(chǎn)品和客戶體驗，培育美譽(yù)度、忠誠度俱佳的品牌。執(zhí)行：依托住宅開發(fā)的成功優(yōu)勢，龍湖商業(yè)具備優(yōu)秀的市場研判和產(chǎn)品定位能力，在研發(fā)設(shè)計中前置客戶體驗要素，增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，并形成以集團(tuán)為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項目聯(lián)動運(yùn)營推廣的模式。理念：繼承龍湖地產(chǎn)“善待你一生”理念，龍湖商業(yè)旨在為客戶提供一種更具品質(zhì)生活方式，在消費(fèi)體驗中發(fā)現(xiàn)生活之美，并在此過程中致力于成為中國成功運(yùn)營商業(yè)類型最豐富、專業(yè)能力最全面商業(yè)運(yùn)營管理公司。第一百二十八頁，共349頁。商業(yè)地產(chǎn)—三條產(chǎn)品線目前在北京、重慶、成都等城市成熟運(yùn)營三類主要產(chǎn)品線：天街系列：超區(qū)域/區(qū)域購物中心，集購物、飲食、休閑、娛樂等多種消費(fèi)類型于一體的一站式商業(yè)綜合體，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)。2003年開業(yè)的重慶龍湖?北城天街是今天重慶的生活中心和時尚地標(biāo)之一。星悅薈：社區(qū)型生活中心，面向中產(chǎn)階級家庭的綜合消費(fèi)，旨在打造更具品質(zhì)、更加愉悅的生活方式。家悅薈：家居生活購物中心，面向中產(chǎn)階級以上客群，引領(lǐng)品位與潮流，彰顯客戶的身份價值。第一百二十九頁，共349頁。商業(yè)地產(chǎn)---三條產(chǎn)品線天街系列家悅薈系列星悅薈系列第一百三十頁，共349頁。拿地策略原則上不做純持有物業(yè)項目，盡量做銷售物業(yè)和持有物業(yè)并存的項目。單個項目通過銷售物業(yè)回款覆蓋持有物業(yè)投入。第一百三十一頁，共349頁。2023/4/10132重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介第三批全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)背景：共5個組團(tuán)，包括高層住宅、花園洋房與聯(lián)排別墅，高檔綜合住宅。特色：引入“以人為本”的新社區(qū)商業(yè)模式—主動式居?。糊埡焉鐓^(qū)商業(yè)規(guī)劃的主動權(quán)交給了不同年齡段的業(yè)主，綜合他們的意見，為小區(qū)引進(jìn)大多數(shù)人希望的商業(yè)。

第一百三十二頁，共349頁。2023/4/10133重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介第一百三十三頁，共349頁。2023/4/10134重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介第一百三十四頁，共349頁。2023/4/10135重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介已建成的高層公寓社區(qū)水晶酈城（70萬平米）第一百三十五頁，共349頁。2023/4/10136重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介第一百三十六頁，共349頁。2023/4/10137重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介第一百三十七頁，共349頁。2023/4/10138重慶龍湖社區(qū)商業(yè)簡介第一百三十八頁，共349頁。2023/4/10139契合高端層次分明逐步推進(jìn)不同組團(tuán)實(shí)現(xiàn)不同功能管理：善待你一生紫都城：沃爾瑪、百安居水晶酈城：商務(wù)酒店、健身（3097）、大型餐飲（3970）、重百超市（1363，免租半年）、法拉利汽車展示其它：各社區(qū)都有底商或獨(dú)立商業(yè)重慶龍湖社區(qū)商業(yè)小結(jié)第一百三十九頁，共349頁。凱德資本運(yùn)營兩強(qiáng)模式2023/4/10140第一百四十頁，共349頁。企業(yè)簡介—嘉德集團(tuán)新加坡嘉德置地集團(tuán)（CapitaLand）是亞洲最大的房地產(chǎn)商之一，由新加坡百騰置地（PidemcoLand）和發(fā)展置地（DBSLand）合并而成。截止2011年6月，集團(tuán)管理的總資產(chǎn)值約RMB2760億。2023/4/10141第一百四十一頁，共349頁。企業(yè)簡介---凱德中國2023/4/10142凱德中國于1994年進(jìn)入中國。以上海為起點(diǎn)，在中國40個城市擁有和運(yùn)營約110個項目，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅、綜合商務(wù)房產(chǎn)、商場、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)金融，建立起一條從投資、開發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)管理、財務(wù)咨詢到房地產(chǎn)金融的整合性房地產(chǎn)價值鏈第一百四十二頁，共349頁。企業(yè)簡介---凱德中國2023/4/10143包括凱德置地、凱德商用（中國）、雅詩閣（中國）和凱德惠居（中國）四大業(yè)務(wù)單位以及其所涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，由凱德中國常務(wù)委員會協(xié)調(diào)管理。凱德置地自1994年來一直致力于全國高品質(zhì)住宅、寫字樓及綜合商業(yè)項目的投資、開發(fā)與管理。凱德置地在中國華北、華南、華東、西南四大區(qū)域開發(fā)高品質(zhì)住宅、商業(yè)項目，規(guī)模逾1,000萬平方米，管理資產(chǎn)約500億人民幣。其中標(biāo)志性的綜合商業(yè)項目品牌來福士由凱德置地自行開發(fā)管理，集住宅、商場、辦公樓、服務(wù)公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，在城市交通樞紐區(qū)域打造“城中之城”。凱德商用一直致力于高品質(zhì)零售商用地產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理，在35個大中城市擁有并管理56個商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積約576萬平方米，物業(yè)總值約110億新元（約688億港元/541億人民幣）。標(biāo)志性項目包括：北京的凱德MALL?西直門（原北京嘉茂購物中心?西直門）、凱德MALL?望京(原北京嘉茂購物中心?望京)、北京來福士中心、上海來福士廣場等。第一百四十三頁，共349頁。集團(tuán)戰(zhàn)略：集中、平衡、規(guī)模“集中”：明確自己的業(yè)務(wù)專長和立足之本，業(yè)務(wù)范圍集中在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，不會以多元化的名義拓展房地產(chǎn)行業(yè)以外的業(yè)務(wù)，更不會退出房地產(chǎn)行業(yè)；“平衡”：各項業(yè)務(wù)之間保持均衡，在房地產(chǎn)領(lǐng)域之內(nèi)充分實(shí)現(xiàn)投資組合多元化?！捌胶狻卑▍^(qū)域的平衡和業(yè)態(tài)的平衡，前者是指在區(qū)域布局時充分考慮資產(chǎn)在地域方面的分散化和均衡性，后者是指多業(yè)務(wù)體系齊頭并進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展；“規(guī)模”：在內(nèi)外部條件許可情況下盡量充分做大，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，達(dá)到強(qiáng)化品牌、優(yōu)化流程、降低成本的目的。2023/4/10144第一百四十四頁，共349頁。相關(guān)基金2023/4/10145第一百四十五頁，共349頁。中國戰(zhàn)略：合作伙伴互惠雙贏凱德置地采取了“多元本土化”的發(fā)展策略，即為本地客戶建造物業(yè)，組成本地董事會，通過與目標(biāo)城市大型企業(yè)進(jìn)行合作，更加快速地融入當(dāng)?shù)厥袌?，開發(fā)本土項目2004年12月，嘉德商用與深圳國際信托投資有限公司(深國投)簽署合作框架協(xié)議書，以9.8億元收購深國投商置6個項目51%的股權(quán)，共同開發(fā)和持有以沃爾瑪連鎖超市為主力店的購物中心。2005年11月，深國投商置以33.73億元將持有的14個項目的65%股份轉(zhuǎn)讓給凱德商用,深國投商置持有其余35%股份。2005年4月，嘉德置地以17.46億元人民幣整購買北京安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。2005年12月，嘉德以400萬新元(合1912萬元人民幣)將西友百貨新加坡轉(zhuǎn)賣給北京華聯(lián)集團(tuán)。2007年7月10日，凱德商用與萬科簽署合作協(xié)議。2023/4/10146第一百四十六頁，共349頁。企業(yè)模式：全業(yè)務(wù)地產(chǎn)價值鏈2023/4/10147第一百四十七頁，共349頁。企業(yè)模式：資本地產(chǎn)雙管齊下私募基金上市REITZ信托銀行貸款：2009年6月5日，嘉德置地分別與中國銀行和中國工商銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得總計250億元的綜合授信。2023/4/10148截至2010年12月，集團(tuán)旗下管理著6支房地產(chǎn)投資信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有1支，私募基金有9支。第一百四十八頁，共349頁。資本之私募基金2003年，“凱德置地中國住宅基金”，籌資0.61億美元，北京和上海，投石問路。2005年，“凱德中國發(fā)展基金”，規(guī)模4億美元，7天后，寧波拿地。2023/4/10149第一百四十九頁，共349頁。資本之私募基金嘉德置地又設(shè)立了嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國發(fā)展基金（6億）和嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國孵化基金（4億）,共募集10億美元專注于中國的商業(yè)項目。兩支基金定位各有不同，一個投資于開發(fā)環(huán)節(jié)（主深國投），一個投資于持有培育和改造環(huán)節(jié)（如西環(huán)廣場），兩者結(jié)合，可以有效涵蓋房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)。2023/4/10150第一百五十頁，共349頁。資本之私募基金雅詩閣酒店式服務(wù)公寓：雅詩閣服務(wù)公寓（中國）基金來福士品牌城市綜合體：來福士中國基金（11.8億美金）嘉德商業(yè)：中信凱德科技園區(qū)基金2023/4/10151第一百五十一頁，共349頁。資本之上市REITZ嘉德置地旗下有五支上市REITs，其中雅詩閣公寓信托（ART）和嘉茂中國信托（CRCT）在中國境內(nèi)持有物業(yè)。CRCT是新加坡首個專注于中國零售型房地產(chǎn)的REITs，主要投資目標(biāo)是對中國境內(nèi)的（包括香港和澳門）持有型商業(yè)零售設(shè)施進(jìn)行長線投資。CRCT投資組合包括分布于中國五個主要城市的8個商業(yè)零售購物中心，定位于一站式家庭型購物、餐飲和娛樂中心。其中位于北京的四個購物中心貢獻(xiàn)了絕大部分的租金收入，這種把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和一般資產(chǎn)一起打包裝入上市REITs的做法非常普遍，可以借助優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的吸引力，有效提高一般資產(chǎn)的估值狀況。2023/4/10152第一百五十二頁，共349頁。資產(chǎn)之上市REITZ

CRCT在新加坡交易所上市，接受投資人認(rèn)購基金單位，由嘉德商用中國基金管理公司擔(dān)當(dāng)CRCT基金的管理人，該基金通過離岸注冊的殼公司持有位于中國境內(nèi)的購物中心資產(chǎn)，并由嘉德旗下的商用物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。在持有商業(yè)物業(yè)一定比例權(quán)益、獲取租金和升值收益的同時，還可以通過提供基金管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)收取費(fèi)用。通過REITs結(jié)構(gòu)，嘉德置地可以不斷將成熟商業(yè)項目注入套現(xiàn)，減少商業(yè)項目中的資金沉淀，加速資本的高效流動，充分提高資金利用率。2023/4/10153投資人CRCT管理人：CRCT基金管理公司受托人：匯豐機(jī)構(gòu)信托公司BVI各項目公司商業(yè)物業(yè)嘉德旗下物業(yè)管理公司第一百五十三頁，共349頁。資本之私募基金與REITZ互動按照合同約定，CRCT對嘉德商用旗下的另外兩支私募基金（嘉德商用中國發(fā)展基金、嘉德商用中國產(chǎn)業(yè)孵化基金）所持的物業(yè)擁有優(yōu)先收購權(quán)嘉德商用旗下幾支基金之間就構(gòu)成了一條完整的投資鏈條：從開發(fā)或收購到持有，從培育到上市套現(xiàn)，都可以在體系內(nèi)部完成2023/4/10154第一百五十四頁，共349頁。凱德的盈利模式2023/4/10155第一百五十五頁，共349頁。社區(qū)型購物中心特點(diǎn)2023/4/10156收購物業(yè)交通便利客群年輕風(fēng)格時尚規(guī)模不大：5-6超市主力第一百五十六頁，共349頁。社區(qū)型購物中心規(guī)劃布局特點(diǎn)2023/4/10157商業(yè)得房率高：65-70樓層5層以內(nèi)建筑風(fēng)格簡潔啞鈴型動線布局，原則上單一主動線餐飲垂直分布加平面集中超市布局：2-3或B1臨時租賃點(diǎn)位預(yù)留第一百五十七頁，共349頁。望京嘉茂平面布局—B12023/4/10158第一百五十八頁，共349頁。天津灣嘉茂平面布局2023/4/10159第一百五十九頁，共349頁。凱德嘉茂的類似者和學(xué)習(xí)者2023/4/10160北京華聯(lián)購物中心深國投：印象城、新一城第一百六十頁，共349頁。2023/4/10161目錄第一部分商業(yè)街特征分析第二部分商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計第三部分商業(yè)街招商銷售第四部分商業(yè)街運(yùn)營管理第五部分案例分享第一百六十一頁，共349頁。2023/4/10162第一部分商業(yè)街特征分析定義特征起源發(fā)展國內(nèi)國外存在問題第一百六十二頁，共349頁。商業(yè)街定義2023/4/10163商業(yè)街就是由眾多類型百貨店、專業(yè)店、專賣店餐飲店、服務(wù)店等共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)態(tài)、多業(yè)種，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游等綜合功能于一體的商業(yè)集合體第一百六十三頁，共349頁。2023/4/10164商業(yè)街特征特點(diǎn)：1.功能多2.品種多3.分工細(xì)4.環(huán)境美5.服務(wù)優(yōu)第一百六十四頁，共349頁。商業(yè)街類型--按規(guī)模劃分大型：1000米中型小型：上海吳江路2023/4/10165第一百六十五頁，共349頁。綜合型商業(yè)街專業(yè)型商業(yè)街：杭州健康路絲綢街福州榕城美食街2023/4/10166商業(yè)街類型--按功能劃分第一百六十六頁，共349頁。綜合型區(qū)域型社區(qū)型專業(yè)特色型2023/4/10167商業(yè)街類型--按輻射范圍劃分第一百六十七頁，共349頁。餐飲街：方莊餐飲街酒吧街：星吧路酒吧街文化休閑街：琉璃廠特色購物街：新街口樂器街旅游休閑街：天津古文化街，5A產(chǎn)業(yè)特色街：北京中關(guān)村電子市場、浙江各種各樣的小商品市場、虎門服裝市場專業(yè)特色商業(yè)街第一百六十八頁，共349頁。全步行街半步行街允許公交通行的步行街2023/4/10169步行商業(yè)街類型--按開放程度劃分第一百六十九頁，共349頁。全步行街與半步行街及公交通行的步行街相比，是一種復(fù)興城市中心的大不相同的方式。人車完全分離，在保證緊急消防、急救車輛通行外，禁止其他車輛進(jìn)入。盡管全步行商業(yè)街在20世紀(jì)60-70年代非常普遍，但目前很難判斷其經(jīng)濟(jì)活力，因為它們至今有的成功，有的不成功，不少全步行街已經(jīng)或者正在準(zhǔn)備重新對社會車輛部分開發(fā)。全步行街第一百七十頁，共349頁。

城市全步行街商業(yè)街區(qū)要成功，還必須要有豐富的商業(yè)類型，要有不斷刺激和吸引人的活動而且要和城市中心其他亮點(diǎn)如文化設(shè)施、市民中心、娛樂甚至居住設(shè)施緊密聯(lián)系。城市中心的特色和識別性包括歷史建筑、高質(zhì)量的街道景觀、方便且合理的停車設(shè)施、方便的公共交通和安全的環(huán)境。全步行街第一百七十一頁，共349頁。以時段管制汽車的進(jìn)入，并對街道寬度及形式進(jìn)行限制半步行街實(shí)際上就是人們道加寬便于行人使用的街道，沿街停車現(xiàn)象大大減少或完全不允許，它可能是小城市中心的良好選擇。它能使商業(yè)設(shè)施有良好的可視性并且因為人車有控制的混流而產(chǎn)生更多的活動。半步行街可以通過材料裝修、街道樹木等提供統(tǒng)一連續(xù)的街道景觀。應(yīng)該選擇檔次較高的材料進(jìn)行門面裝飾和人行道鋪裝，維護(hù)和安全同樣是整體管理中的重要環(huán)節(jié)。人行道寬度應(yīng)該至少有4-6米，以便提供空間安排座凳區(qū)和視覺焦點(diǎn)如雕塑等。事實(shí)上，半步行街是既車行便利又有舒適優(yōu)美人行道的商業(yè)街。半步行街第一百七十二頁，共349頁。

公交通行的步行街是只允許公共交通行駛，限制其他機(jī)動車輛通行，如王府井大街在三種不同類型的步行街區(qū)，國外相關(guān)的分析總結(jié)資料認(rèn)為公交通行的步行街是最成功的。因為在有的城市，步行街中的公交車除了起到將人們從郊區(qū)、居民區(qū)帶來的作用外，還承擔(dān)著把各種零售商店、咖啡店、娛樂場所聯(lián)系起來的通道作用。允許車輛通行的步行街第一百七十三頁，共349頁。

在大城市中，僅靠步行交通或公共交通都不可能完全解決步行街的交通問題，而公交通行步行街中的行人交通和公共交通可以互為補(bǔ)充，有的步行街甚至在傍晚會開放某一段街區(qū)或一條車道允許社會車輛通行。這種做法一方面可以發(fā)展公共交通提供一種可識別的城市意象；另一方面也使許多商家滿意，因為他們認(rèn)為汽車可以帶來經(jīng)商成功所必需的生機(jī)無論是哪一種步行街，共同成功要素是：合理的商業(yè)業(yè)態(tài)、高質(zhì)量的安全環(huán)境、吸引人的社會活動、有中央商務(wù)區(qū)強(qiáng)大的顧客群支持、完善的動靜交通系統(tǒng)、豐富的城市文化和生活氛圍。允許車輛通行的步行街第一百七十四頁，共349頁。幾種特殊步行街2023/4/10175在全步行街中，還包括室內(nèi)步行街地下步行街空中步行街第一百七十五頁，共349頁。室內(nèi)步行商業(yè)街的出現(xiàn)是隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，特別是鋼鐵和玻璃材料的使用，使人們能夠為露天的公共空間加上透明的玻璃頂蓋而得以形成。豐富多彩的頂蓋形式加上舒適宜于人的室內(nèi)步行環(huán)境，為現(xiàn)代商業(yè)建筑的共享空間注入新的活力。形成于十七世紀(jì)的意大利米蘭埃馬努爾世長廊是以玻拱廊作為頂蓋的早期室內(nèi)步行商業(yè)街的雛形在西方舊城商業(yè)中心區(qū)的復(fù)興過程及商業(yè)中心的興建中，室內(nèi)商業(yè)街扮演了重要角色。加拿大多倫多市的伊頓商業(yè)中心的巨大玻璃拱廊，將商業(yè)中心變成了一個富有浪漫情調(diào)的購物世界。室內(nèi)步行街第一百七十六頁，共349頁。地下步行街隨著地鐵在世界各大城市的發(fā)展，地下商業(yè)街也蓬勃發(fā)展起來。尤其是在人口稠密的城市中心區(qū)，它結(jié)合地鐵車站、防空通道等地下空間建設(shè)，不僅回避了地面建設(shè)的具體困難、室外的酷暑嚴(yán)寒及嘈雜車流，還大大節(jié)省了工程投資，提高了土地有效利用率，并擴(kuò)展了城市的立體空間，形成了安全舒適的地下步行環(huán)境。德國漢諾威地下商業(yè)街，采用“下沉”方式，有許多大型采光井及下沉庭院，光線充足，空間富于變化；金源大酒店地下步行街藍(lán)天白云的頂棚設(shè)計比金源購物中心更有活力；中關(guān)村地下購物廣場改變了中關(guān)村電子市場亂象?？梢?，通過設(shè)計、組織，地下商業(yè)街完全可以形成一個富有魅力的城市空間。第一百七十七頁，共349頁?？刹恍柰L(fēng)裝置和統(tǒng)一中央空調(diào)，省卻大量建筑運(yùn)營成本以步行街作為一個主要建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開放式的街區(qū)空間建筑依托于樓與樓之間的自然間距，形成了自然的街區(qū)基于建筑形式的開放性，無消防、通風(fēng)、空調(diào)等要求開敞式商業(yè)街與封閉式MALL區(qū)別第一百七十八頁，共349頁。商業(yè)街發(fā)源于中國，唐代時期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于法國等西方國家。2023/4/10179商業(yè)街起源街，行，四通的大道，圭，兩個土，表示建筑工事，，造字本義：城市兩側(cè)有相關(guān)建筑的商業(yè)大道

。第一百七十九頁，共349頁。美國在1923年提出“商業(yè)區(qū)”的概念，解釋為商業(yè)活動的會聚場所。而商業(yè)街是商業(yè)區(qū)的一個形態(tài)。商業(yè)街是由若干個大型店鋪與眾多中小零售商店組成的，能夠相互依存共生共榮的商業(yè)設(shè)施。此外商業(yè)街還包括各種娛樂活動中心、運(yùn)動休閑和公共設(shè)施等，是一個復(fù)合型的，由購物、休閑、文化娛樂等要素構(gòu)成的商業(yè)聚集地。2023/4/10180西方商業(yè)街概念第一百八十頁，共349頁。商業(yè)街在中國發(fā)展2023/4/10181//第一時期集市貿(mào)易//第二時期店鋪格局//第三時期形成小型商業(yè)中心//第四時期出現(xiàn)大型商業(yè)街//第五時期商業(yè)街的主力業(yè)態(tài)商場和規(guī)范化的超市出現(xiàn)//第六時期商業(yè)街出現(xiàn)低谷（住宅郊區(qū)化）//第七時期功能增加，步行化第一百八十一頁，共349頁。商業(yè)街特征---綜合型商業(yè)街第一百八十二頁，共349頁。商業(yè)街特征---綜合型商業(yè)街第一百八十三頁，共349頁。商業(yè)街特征---綜合型商業(yè)街第一百八十四頁，共349頁。1、良好的交通條件一流的步行商業(yè)街一般都具有區(qū)位優(yōu)勢，具有良好的交通可達(dá)性、足夠的停車空間，人流、車流通暢無礙2、多種功能組合一流的步行商業(yè)街一般都混合了多種功能的設(shè)施，在整體商業(yè)服務(wù)功能上集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游等一體。而且和城市商務(wù)中心區(qū)、重要的旅游資源等耦合關(guān)系。3、良好的硬件設(shè)施市政設(shè)備完備、環(huán)境品質(zhì)高尚、商業(yè)空間流光溢彩、休閑場地與設(shè)施富有魅力等等，使人心情愉悅、流連忘返商業(yè)街成功規(guī)律---綜合型商業(yè)街第一百八十五頁，共349頁。4、深厚的歷史文化沉淀不僅包括眾多的、歷史悠久的、富有特色的歷史建筑，還包括商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營歷史、國家或地區(qū)的文化背景等等。深厚的歷史沉淀，則不是后起的商業(yè)街能夠在短期時間內(nèi)模仿和達(dá)到的5、獨(dú)特的建筑一般聚集了歷史悠久的傳統(tǒng)建筑，有的將傳統(tǒng)與現(xiàn)代有機(jī)地融為一體，使得人在其中，既能夠體驗到悠久的歷史與文化，又能感受到現(xiàn)代文化氣息。6、著名商業(yè)品牌云集、業(yè)態(tài)業(yè)種豐富著名的商業(yè)與服務(wù)品牌的加入，吸引了大量的消費(fèi)者，同時吸引了各種商店的加入，保證了精品、名品、時尚，且品種齊全的商品在商業(yè)街的聚集，能夠保證長期吸引大量的顧客。商業(yè)街成功規(guī)律---綜合型商業(yè)街第一百八十六頁，共349頁。7、一流的管理水平具有統(tǒng)一的商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)