張家港市某房地產(chǎn)開發(fā)公司項目整合推廣方案

張家港市某房地產(chǎn)開發(fā)公司美食街項目整合推廣方案目錄引言第一部分：項目綜合描述第二部分：市場環(huán)境及競爭樓盤分析第三部分：我們的推廣目標(biāo)第四部分：項目SWOT分析第五部分：目標(biāo)消費群分析第六部分：項目定位及概念提煉第七部分：整合行銷策略第八部分：部分平面設(shè)計稿引言凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。對開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。對廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式，將產(chǎn)品推介給消費者。首先感謝***房產(chǎn)給了我們這次提案的機會，向我們敞開合作的大門！在正式提案之前，我們想闡述這樣一個觀點：在日趨成熟的市場中，任何一個樓盤都不可能僅僅依靠幾個廣告就可以取得巨大的成功，樓盤推廣是一次整合行銷的過程，在甲乙雙方的合作中，廣告公司必須超越廣告自身的范疇，站在營銷的高度，用“操盤”的思想為開發(fā)商提供從前期規(guī)劃到后期包裝的全程服務(wù)。匠正因如此，在微接到這個項目發(fā)后，盡管時間概非常緊迫，資饅料也十分短缺捉，我們還是投泛入了全部的熱抖情和精力，堵在短短一周內(nèi)藏完成了調(diào)研、魂分析、定位、枝出方案等大量給繁復(fù)的工作。晶這不僅僅證明職了級***嗓一貫的做事態(tài)艙度和工作效率晌；詳更重要的，是神通過我方對項戴目整體策劃建愁議，從開發(fā)理我念的角度，為重發(fā)展商提供一孟個更新的視角醫(yī)，更廣闊的思瑞路腫。獎亞第一部分：項派目綜合描述項目位置響項目地處筑張家港市楊舍告東街趴（美食街）北舅側(cè)新，沙洲東路、貧河西路交匯處拘，草位于步行街郵CB君D帶范圍以內(nèi)，是潮市中心黃金地敗段。叔與步行街、人介民醫(yī)院、街心右公園、石油大嶼廈、東菜場等拘近在咫尺。二、項目規(guī)劃1、項目參數(shù)釘總用地面積腔7785搏平方米自總建筑面積溉29191蠶平方米復(fù)建筑占地面積扇34577耕平方米涌地下室面積兩6290災(zāi)平方米夕（其中停車庫緩4225壤平方米邁91貍車位）嫁建筑密度姐48.20%奮容積率政3.52冬綠化率蝴40%櫻（含商場辰屋面綠化）居住戶數(shù)98潛居民人數(shù)紅357仇住宅建筑面積移鉆仙19724星平方米謀（其中：謀復(fù)式羨6逼戶，每戶授264存平方米透，單平面尼92阻戶，平均每戶排182棕平方米謠）萬商場建筑面積唉行得9412被平方米呀（含二層住宅疫裙房助3740翁平方米腹）訴物業(yè)管理暖1000笑平方米2、建筑類型躲逝本項目為禾開放式小區(qū)，陣由留高層商住樓鴉和群樓組成。熱主樓戒一字分右，總紅長度近陣88.2M注，由三個標(biāo)準(zhǔn)絨單元組成，每蛋單元間高低錯摟落，分別為篩17亂、場19糠、若22刊層網(wǎng)高層住宅的下外部為商鋪歌。蜜群樓上下三層強，采用圍合式踢布局，內(nèi)設(shè)中欲庭。3、工程結(jié)構(gòu)致根據(jù)漫GB5001壁2001精《建筑抗震設(shè)答計規(guī)范》，本細(xì)工程屬內(nèi)類建正筑，按照落6來度區(qū)的抗震設(shè)跪防要求進(jìn)行抗鷹震設(shè)計。摔高層住宅采用艷剪力墻結(jié)構(gòu)，率較大的柱網(wǎng)便浸于室內(nèi)惰分割自如，滿譜足眾多使用者壞的個人愛好。有商業(yè)服務(wù)設(shè)施盼平面布置靈活戶多變，柱網(wǎng)跨體度較大且布局瓜規(guī)整，采用輕桑型鋼結(jié)構(gòu)，按壽照使用功能布按置柱網(wǎng)，層高絮達(dá)變4.5碧米潑，寺開放式中庭洪。拖設(shè)有一層地下紡室，高層住宅柔下為輔助設(shè)備皂用房，停車庫燦根據(jù)停車要求聚，規(guī)則合理地護布置柱網(wǎng)，采鍛用全框架結(jié)構(gòu)撤，框架抗震等猛級三級。4、戶型設(shè)計炮住宅單元及套悉型設(shè)計布局合孟理，流線清晰筑，體現(xiàn)出公私丸、閑靜、清污削三者分離。套墾型除體現(xiàn)方便咐舒適、優(yōu)雅別背致的住家環(huán)境頃外，尚可打通份為開敞通透的滋辦公等功能空焰間。逮A蒙單元：范A1飽（端頭套型）響188m央2駝蔽攀A1咱厘殘（頂層躍層套管型）桑264m偏2儀A2毯嘴燭（中間套型）應(yīng)185m然2著A2務(wù)（頂層躍層套培型）綁273m舊2富視B萬單元：累B寬反雁（中間套型）祖170m抹2賭B爐（頂層躍層套霉型）姿252m粒2三、周邊配套1、交通癢料本案距離港城孕車站拼約映1碑公里左右，且襲處于沙洲東路季、河西路、園殿林路交叉地帶閱，交通四破通八達(dá)。師1線路睛、佛2楊路、蹈3宇路旬、按8抓路、創(chuàng)9園路、坡1妙0營路龍、挽1胃1禍路鍋、鍵1愈3色路持、考1村5略路鍛、口1封9榜路茶等公交線路均偽途徑于此。2、購物步行街楊舍西街便沙洲東路電子紋通信一條街仗建設(shè)中的王府私廣場東菜場……3、餐飲娛樂堡溫美食街眾多飲燃食娛樂場所 肯德基 街心公園 步行街 電影院 中心廣場 大戲院……4、教育閑停實驗小學(xué)城北筑校區(qū) 沙洲小學(xué) 市一中 圖書館……5、醫(yī)療第一人民醫(yī)院敢宗張家港市中醫(yī)凱院撒耗張家港市婦幼元保健院……6、金融服務(wù) 中國銀行濾昏中國建設(shè)銀行居使中國農(nóng)業(yè)銀行……愿7河、其他事服務(wù)配套鞭爽中國移動張家序港分公司銜盜房管局交易大灣廳 舊貨市場鵲魔花鳥古玩市場……四、自然景觀婆淡谷瀆河及兩岸栽綠化帶……修第二部分：市紛場環(huán)境及競爭起樓盤分析鉗一香、跟200旱3致年港城樓市回脹顧般200嶼3菊年我市房地產(chǎn)帽市場主要呈現(xiàn)鋒出以下特點和僵趨勢：西1阿、土供求關(guān)系基本按平衡。２００財３年市區(qū)新開故工的商品房面億積達(dá)到１２０剝多萬平方，比遇去年增加了５陜０多萬平方；銜竣工面積８０們?nèi)f平方，同比申增加２０萬平蠢方；預(yù)銷售面燥積１０６萬平忽方，同比增加邀３６萬平方?？咒N售率近９０障％。這一數(shù)據(jù)喘表明房地產(chǎn)市千場需求持續(xù)旺侮盛，需求拉動圖因素仍是我市強房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仆的強勁動力。錢2壤、價格持續(xù)上帝揚康。讀2003趟上半年，市區(qū)望的商品房價格古平均在每平方適米２１１３元先，而到了年底域，則一路飆升尼到掠300層0慈元冒/蝴平方米。個別蛛樓盤在一年內(nèi)緩竟然連續(xù)幾次神上調(diào)價格。厘3牧、全面進(jìn)入市書場整合推廣階裙段。越來越多轎的開發(fā)商開始使注重樓盤整體梯形象的推廣和堆品牌效應(yīng)，通在過各種傳播手及段進(jìn)行自我宣濃傳，如今日家簡園、國泰現(xiàn)代卷城等樓盤在宣晶傳上都曾轟動時一時。示4遮、代理制日益臉受到青睞。江端南水莊、云龍捕花苑、圣淘沙沸花園、城市綠薪洲、今日家園環(huán)等樓盤的營銷蘿推廣都是交由竿本地或外地的俊專業(yè)廣告策劃倡公司代理，并寫取得了明顯的霉效益。著5燥、值樓盤的開發(fā)凸斑現(xiàn)厚“建板蔑塊按”驚效應(yīng)。除了新遙市河沿岸依然副一枝獨秀外，巾城西和暨陽湖管周邊地區(qū)成為瘋新一輪開發(fā)的雄熱點。劍6鏟、大蟻做購“滋水冤”塌文章嫁。俱200好3灶年喚，規(guī)“鞭親水住然宅膊”榜成為樓市的流泉行概念，今日習(xí)家園、世紀(jì)華發(fā)庭、圣淘沙、壘江南水莊等都鷹把飲“堂水參”紋作為宣傳的亮叨點。杠7術(shù)、出涌現(xiàn)扎“須炒房私族垃”材。伴隨著樓價拉的不斷喊漲，石很多人開始加湊入炒房的行列長，二級房地產(chǎn)防市場已經(jīng)成型論。箱8植、很多開發(fā)商逃屯樓觀望，期縫待更大利潤空沫間。田9魔、高層、小高耕層住宅日漸受劉到港城消費者傍歡迎，云龍花黨苑、世紀(jì)大廈棟的熱銷已證明籮了這一點。耕二塊、示200胃4衫年舅港城樓市分析氏廚如果跡說橋200取3繩年是港城房地甚產(chǎn)的沖天牛市難，那誦么冠200作4外年，這種利好隊局面則出現(xiàn)了被逆轉(zhuǎn)，港城樓烈市的種種跡象啊似乎預(yù)示謝著插“辯冬榨天釣”鋼的來臨。商1膜、去年國家先卸后出臺的房貸礙控制、銀根緊橋縮、停批別墅乎用地等宏觀調(diào)喘控政策對樓市政的影響已棒在疊200妻4吳年逐漸顯現(xiàn)。軋土地控制、融合資不暢已成為楚制約開發(fā)商投金資的主要因素顧。吸2縮、窄自訂200但4榮年件1拳月以來，受全烈國樓市溫腳步放緩的影稼響，我市也出程現(xiàn)膠著狀態(tài)，膝一方面開發(fā)商巷價格高居不下欄，一方面消費悟者持幣觀望。療尤其是績4噸月呢1超日哨二手房轉(zhuǎn)讓增母稅政策出臺后濟，炒房行為已擱復(fù)歸于理性。封加葛之晚200品3吊年部分開發(fā)商涌囤積的商品房型尚未去化淚，帶2004馬年高端樓盤已酸初售現(xiàn)恰“雅飽茄和易”漏現(xiàn)象。拳3狹、構(gòu)樓盤項目開發(fā)送由塵200榮3名年歇的做“交空心勢化神”渡向城市中心地姻帶回歸魯，界200慮3鈔年上市的樓盤趕大多集中在城欄市周邊地帶，書而伸200巨4嘆年則向中心地躁帶集中，已經(jīng)朵或即將上市的頁幾個樓盤如王程府名邸、亨通瞞家園、威隆置斥業(yè)、同馨公寓蟲、包括我們的抹美食街項目等用都集中在步行箱街附近，槳這意味著在步吩行街商圈內(nèi)，璃將上演一場激滋烈的樓市營銷航大戰(zhàn)。巾三袋、奧200百4敗年下半年樓市桶展望音1懼、房價的快速嘗上漲將得到抑友制，進(jìn)入緩慢排增長時期。由準(zhǔn)于目市場對房子的貨需求在２００毅３年得到了充鷹分釋放，以及屋今年開發(fā)總量耳的增長，下半目年將有可能出限現(xiàn)供大于求的織局面。但去年殲房軌市蓮“峽井眠噴喇”芳的慣性，將使知房價繼續(xù)在一偽個較高的價位冒上緩慢運行，柳甚至保持小幅無增長。辟2沃、寸市政府暗日前蘿出臺迎的蜻《關(guān)于科學(xué)發(fā)飄展小高層、高蝴層住宅的實施爸意見》和《張呢家港市小高層樂、高層住宅電喂梯專項補貼資省金管理辦法》罩兩個文件，調(diào)將在一定程度珍上刺激開發(fā)商用介入高層、小釣高層住宅的開透發(fā)。朋3魄、雨用于辦公的商搏住樓尚存在著畢一定傲的需求空間，鹽這一消費群體素將引起開發(fā)商由的重視。挑二、競爭樓盤葬分析篇根據(jù)樓盤在地咐段、價位、規(guī)嘗劃、目標(biāo)消費尖群、策略等各昏方面存在的特杏性，我們將競充爭者分為同域躍性、同質(zhì)性、倚差異性三大類菠。搭1擦、同域性競爭途樓盤王府名?。焊`由華興房產(chǎn)開恒發(fā)，是政府規(guī)傅劃的步行街南識擴重點工程，冷由高層和小高喇層組成的高檔氏商住樓，地段封優(yōu)勢和空中生屬態(tài)花園是其推米廣的兩大亮點五，目前起價即銳已達(dá)撐到銷5南2弓0內(nèi)0會元以上。假日風(fēng)景：貌位于東環(huán)路和測沙洲東路交會減處、新市河西遲岸，主仇打粒“里水生畫態(tài)黃”歌牌，但在宣傳抽上主題比較散憐亂?？?查、同質(zhì)性競爭縮樓盤話目前，在我市慰尚未出現(xiàn)與赴***老·像新時代惰同質(zhì)頭性的烘同期在建樓盤鎖。岔3攪、差異性競爭胖樓盤南城花園：拳由南城房產(chǎn)開琴發(fā)的水景花園移，依傍裁暨陽湖，推桶出蝦“緩運動、健康、讀園擾林誕”禽的主題概念，浸并采用全案代絮理的方式運作永，在推廣上側(cè)型重于新聞炒作在和活動促銷。東方明珠：峰位于城東森林鈴公園附近贈，盞1充2促萬平方米的大肯型高檔社區(qū)，餐由別墅和小高建層建筑組成。濤自然和教育環(huán)凝境是其最大的論優(yōu)勢，在宣傳留方面強驟調(diào)鴉“澡顛峰都市豪溜宅每”秋概念，走高端卡路線。怡景灣：打是長江新城的沿二期工程，與眾東方明珠毗鄰蝶，親水型住宅釀，通過借助長圍江新城的影響姜力進(jìn)行推廣造穴勢。（該地段蛾正在售賣的還簡有揚帆名都、軍興鴻名都）吼算此外，還包括廉亨通嘉園、遇丁香苑、明日咐嘉園旨等競爭對手。五、總結(jié)查1沖、樓市已經(jīng)進(jìn)予入了一個硬件界（規(guī)劃、建筑聚）拼棉“厘綜合實力少”既、軟件（定位盜和推廣）講依“則特色借”許胡和伏“寫差異踐”權(quán)的時代。而硬診件的比拼越來肯越趨于同質(zhì)化玩，所以樓盤與來樓盤之間的競灌爭更加體現(xiàn)在雜軟件方面的較繡量。只有具有潤一定實力、市蝦場定位準(zhǔn)確、挖規(guī)劃布局新穎袖、包裝推廣到沉位的樓盤才受暖市場追捧。雨2媽、競爭樓盤在撲售賣策略上大妥多以炒庫作暖“鉗概罷念上”迷為主，竭如婦TOWNHO克US梨E伍、親水型住宅熊、健康社區(qū)等接等，通過概念梢制造差異性賣疑點，引導(dǎo)消費捐者的觀念。矛3姥、高端樓盤已貸出現(xiàn)險峰狀態(tài)務(wù)，但只要運作納有方，仍有發(fā)堂展的空間。獵4緣、美食街項目扮與競爭宜對手相比，在箭項目地段上具剪有明顯優(yōu)勢，三但在自房地產(chǎn)商品牌遼、價格、規(guī)模春、景觀、物業(yè)垂上都不具有絕董對的優(yōu)勢。只攤有在推廣中塑幻造漫品牌個性梅，提煉出令消款費者心動的睡概念弓，方能彌補其性先天的不足。姑第三部分：我撒們的推廣目標(biāo)敢在預(yù)算年度內(nèi)渡通過整合推廣蒸，完成總量沸的瓶80敘%唇以上的銷售。翅在樓盤的傳播殲推廣過程中，春通過正確的宣忠傳策略和獨特戚的視覺識別，液樹立開發(fā)商良裝好的品牌形象厭，提高其在本收地市場中的知尊名度和美譽度皂。階段性目標(biāo)：兼引爆期：鋸全面包裝痰上市，制造斷開盤蚊的轟動效應(yīng)，她完慎成傳30謙%劍左右的銷售業(yè)普績，取得開門惜紅縮。蝕強銷主期：進(jìn)入全面芳銷售階段，完占成總量灶70-8扛0釣%陜的銷售，并確瞧立樓盤及開發(fā)雜商的品牌效應(yīng)猴。僅掃尾期：利用亂前期銷售慣性枕，完成剩余樓糖盤的銷售，并勵建立起樓盤的津美譽度。逼第四部分：項伶目辨SWO激T恩分析容一、優(yōu)勢（央Streng黨th陣）李1家、地處美食街胞黃金地段，周鉤邊配套齊全。績2浴、較為單一的驅(qū)戶型設(shè)計，使眉我們的消費群聰體更加集中，侍形成有效的市尸場細(xì)分?？?籠、貿(mào)小區(qū)位于美食影街上，來往人現(xiàn)流密集，便于鷹現(xiàn)場宣傳造勢猶。肢4塞、境本案將成為步夾行街東側(cè)地標(biāo)壘性建筑，其趟簡潔、流暢、耗飄逸的樓體風(fēng)莊格，有助于樹錢立其高檔、時懂尚的物業(yè)形象現(xiàn)。棗二、劣勢（股Weakne鏡ss毛）便1掠、由于規(guī)劃所弱限，探小區(qū)采用開放辱式物業(yè)管理，塵并且商住兩用另，商業(yè)環(huán)境影瓣響居住質(zhì)量，襯會對部分消費惹者產(chǎn)生購買抗逢性眼。對2閑、屋本案推廣工作可起步晚，缺乏悼有效的前期宣云傳導(dǎo)入，在競袖爭對手的強大犧宣傳攻勢面前煮處于劣勢。遣3難、移開發(fā)商品牌知撒名度較低，不紙利于樓盤品牌訂形象的確立。岔三、機會點（向Opport反unity樹）硬1巷、罪市政府《關(guān)于敘科學(xué)發(fā)展小高需層、高層住宅爬的實施意見》負(fù)和《張家港市絡(luò)小高層、高層售住宅電梯專項令補貼資金管理劉辦法》教的沈出臺敲，將引發(fā)人們例對本案的關(guān)注理與青睞。卻2寧、長安路主干陜道的改建，使?jié)摵游髀贰⒑訓(xùn)|癥路車流量增加罩，便于本案的噸現(xiàn)場宣傳推廣炸。炒3施、隨著港城投襖資創(chuàng)業(yè)者的日堆漸增多，他們違對辦公空間的抽需求也越來越睜大，本案商住湖兩用，恰恰迎拖合了這一需求燭。者四、問題點（竄Threat圾en?。┳?訊、同一區(qū)域內(nèi)贏眾多樓盤幾乎些同時上市，嚴(yán)潤重擠壓了隔我們的的市場懶空間。野坐2財、忌由于當(dāng)初規(guī)劃煉失誤，導(dǎo)致美似食街長期經(jīng)營批不善，商業(yè)價輪值日漸萎縮，微給人以低檔的皂物業(yè)形象，使打人們對其投資鋤前景顯得有些灰信心不足。凈灣3選、小區(qū)緊靠菜虜場，周邊環(huán)境閘顯得臟、亂、忽差，對于本案妻樹立高檔物業(yè)嶺形象產(chǎn)生一定唐障礙。避止4近、本案在房地麥產(chǎn)銷售出現(xiàn)低增谷的情況下逆招勢推出，本身愚就存在一定的半風(fēng)險。型第五部分：目債標(biāo)消費群分析缸哪些人會買我壤們的房子？饑通過調(diào)查與分攀析，我們將都彼市臨高級白領(lǐng)階層獻(xiàn)和駛私營業(yè)主垮界定為越本案彎的潛在購買者急。俗1倒、年齡排：匠25-4攤5謀歲之間。晨2著、個人收入：慎月倒薪座500醋0身元以上。厭3蕉、職業(yè)：私營此業(yè)主、企業(yè)主譜管、醫(yī)生、律漫師、自由職業(yè)訪者等。傅二、目標(biāo)消費控群基本特征素神描額1醋、收入高，有獲一定社會地位編，思想成熟，芒事業(yè)有成，是赤構(gòu)成社會的中免堅力量。刑2工、他們中的部爐分人處于創(chuàng)業(yè)標(biāo)初期，對未來夫充滿信心和夢適想。扇3偶、他們在選房派時關(guān)心的要素兼依次是樓盤升類值潛力、地段策、價格和景觀削環(huán)境。期4根、具有高明的征商業(yè)頭腦，投喉資意識強烈。挪5郵、工作壓力大親，時間觀念很您強，希望生活牲、工作能夠更侵加便捷，減少捐無謂的時間浪筐費。嬌6酸、已經(jīng)擁有家格庭，且多為三演口以上的家庭學(xué)。愿三、置業(yè)類型喜分析1、二次置業(yè)張笑主要是私營業(yè)樸主和部分高級鴉白領(lǐng)。他們平已經(jīng)擁有房子虛，但對現(xiàn)有居林住條件不太滿揮意或者出于投柴資早的心理，準(zhǔn)備戴換一套更合適驢的。2、辦公購房蹤進(jìn)這些人多為私鬼營企業(yè)主擱和高收入的自虹由職業(yè)者薦，處于創(chuàng)業(yè)的山初期，無力自午建或購置大面虜積的膠高檔新寫字樓，義這種高性價比開的商住樓便成童為他們的首選黨。3、首次購房河筆多數(shù)是企業(yè)的蛾高級白領(lǐng)，事顛業(yè)早成，從外意地到港城數(shù)年舅或剛剛結(jié)婚，決需要一套獨立逗的住房。4、炒房畫錄主要是指那些擦專門從事承倒賣房子閱的楊“真炒房新族加”征。據(jù)調(diào)查連，令200使3劍年樓我市大約境有毫20歡0沈多名這樣的投萄機者，某個樓舞盤一旦被看好飼，往往會一次倍購買數(shù)套。有燭無升值潛力是孝決定他們購買頭行為的最大因羅素。岡但是由于今年侮樓市趨冷，預(yù)尼計炒房族會更撓為謹(jǐn)慎，邪尤其對高端樓椅盤悟不會有較大的排動作。選第六部分：項出目定位及概念暢提煉一、項目定位脈1鼻、市場定位的境前提揭先對樓盤所生錢存的市場環(huán)境迅進(jìn)行細(xì)分，以私便在市場定位盡時區(qū)別于其他析競爭者，挖掘結(jié)出對消費者而間言是有價值、冤有影響力的利孕益點，然后進(jìn)學(xué)行加工包裝。竊2晨、蟲市場定位圖圖一圖二3、定位分析故定位思考一：賊商住嚷樓書=滔商職業(yè)弟+壯住宅？韻在北京，有人歉稱商住樓肆為普“版不男不誘女矩”征，亦即此類樓棉盤上面做住宅燃、底層做商鋪慢，既影響了純廢居住者的生活懲質(zhì)量，又無法擱開發(fā)出更大的增商業(yè)價值，所葬以顯得不倫不障類。正因如此廈，地產(chǎn)大師潘拆石屹徹底顛覆倆了傳統(tǒng)商住樓炎的觀點，鉤將俗SOH跪O赴概念移植到國紀(jì)內(nèi)。所傳謂倆“遙SOH拍O膚”彎即英文?！靶臩mall撲Office額且，鄉(xiāng)HomeO均ffic遣e真”逼的縮寫，意令為尾“臥小型的、家庭蝦的辦公鵝室筆”黃。如今師，達(dá)SOHO新概念已被越來拜越多的人所接進(jìn)受，成為一種穗時尚潮流，人箱們稱在家辦公謹(jǐn)?shù)娜艘蔀轵_“套SOH屈O可一自族置”這?？梢哉f療，跳SOH脆O脹是傳統(tǒng)商住樓脊的升級版，這酸種樓盤將生活幣和工作融合到域一起，既消除稅了傳統(tǒng)商住樓瞇的弊端，又巧兔妙地避開了將甚住宅樓改成商炕務(wù)樓的法律沖銷突，實際上，宋這是一種物美景價廉荷的撈“六準(zhǔn)寫字奸樓袖”最，非常適合小咸公司和創(chuàng)業(yè)族樸。騙池那么，回到我淋們的項目上，療如果將本案定匯位為傳統(tǒng)商住凈樓，同樣面春臨鍋“曉不男不蔑女退”笨的問題；并且蜜，商住樓在港翻城被大量復(fù)制淺，已經(jīng)屢見不壤鮮，無法再吸慶引人們的眼球衣。反倒是純商映務(wù)辦公樓較少呢有開發(fā)商問津貢，這正好為我玩市大量的辦公謎人群留下了需差求空間代。床例如，福港公斬寓也盟是歌典型的商住樓轎，但是很多人泰買來并不去居藝住，而是轉(zhuǎn)租秧給其他公司用濕作辦公場所，特一小套狡13濃0淺平方米的套房熱年租金竟然忙要掩5補、王6際萬元，這給投發(fā)資者帶來了巨織大的利潤升值嬌空間；此外，叫世紀(jì)大廈也是采商住樓變辦公鉗樓的一個范例喂。這充分說明耍了我市水高層商住樓還唉具有較高的升柱值潛力設(shè)，財這是一個長期傅被開發(fā)商忽略胖的潛在市場，贈關(guān)鍵在于我們息如何向消費者鐘進(jìn)行訴求。彎忠與其說讓消費把者自己改變購閃房的用途，不就如由我們主動耍推廣這種在港激城新興的購房返觀念，讓它變落成開發(fā)商獨特扎而鮮明的廣告丟訴求弄點擾。殘SOH么O麗，無疑為我們城提供了一個有弦效訴求的端口援。指建議一：耐做第一個吃螃栽蟹的人，棒將稅SOH多O槽概念率先引入封到港城，通過尼對瓣SOH濤O胃概念的炒作，漠引導(dǎo)投資型業(yè)解主和辦公置業(yè)倚型業(yè)主前來購哨買。芬建議二：弊對主樓的罩部分識平面戶型進(jìn)行氧適度刺規(guī)劃倒，燒使其具有寫字喜樓的某些功能蘿，以符合辦公廈的需要。同時惑，將略加改造諷的平面戶型作潔為似SOH慧O日概念的主體推漫出。穴建議三：港做注“霜SOH尋O辛社扔區(qū)腰”豐概念，將裙樓亮和輔樓宣傳為爽主樓及周邊寫魔字樓（如石油扯大廈）的綜合辯配套服務(wù)區(qū)，私使整個小區(qū)成斯為一個集辦公昆、居住、飲食女、購物、消閑根娛樂、健身等艘為一體的迷綜合罩SOHU材商務(wù)區(qū)校。插定位思考二：質(zhì)一棟樓虧能否躍激活一條街形？貴銳事實證明，美炮食街（楊舍東話街）是張家港多城市規(guī)劃的一因個敗筆。長期易以來，經(jīng)營一術(shù)直不溫不火，波不倫不類班，村“繳美姥食腿”初二字已經(jīng)名不浴符實。問題在糞于：鄭沖其一，助步行街有向西脖延伸的傾向，曬導(dǎo)致西門一帶芳成為餐飲娛樂您的拖集中地段主，搶走了美食槽街的大量客源煮。笛墊其二，缺乏重?fù)砹考壍牟惋媻式虡穲鏊ㄈ缃鸢『ＨA）和地標(biāo)趣性建筑，無法核形成消費磁場資；校而秀一些小飯店缺擔(dān)乏特色，始終斯上不了檔次。鍬其三，街區(qū)規(guī)嚷劃不合理，場蟻地狹小，缺乏標(biāo)停車位，無法灶進(jìn)一步做大。湖銹其四，定位?？v糊向。副要么做成高檔陜次餐飲中心，永要么成為各地革特色小吃言的烏“漆博覽會湊”譯；際實際上兩者都翼不是，只是小稍飯店的簡單羅今列。拌舌以上問題，導(dǎo)圾致美食街的形管象十分低劣冒，其商業(yè)前景辱也不大被看好勝，部分投資置摟業(yè)者缺乏信心筋，這也將成為斥本案銷售的抗紫性之一。碑那么，如何走堡出美食街的經(jīng)更營怪圈？乓穗建議一：慶本案建成后無滋疑將成為美食達(dá)街乃至步行街?jǐn)∫詵|的地標(biāo)性活建筑，我們應(yīng)拐充分利用這一速優(yōu)勢，樹立起胃本外案污“駐美食街地段領(lǐng)描導(dǎo)通者杠”盯的形象。拌軍建議二：嚼以達(dá)“惜領(lǐng)導(dǎo)疲者蕩”光的身份，來通過新聞炒作復(fù)，展開有敘關(guān)青“廊美食街重新定倍位與改蜂造罰”天的討論，并通那過組織相關(guān)的霧主題活動，讓橋投資者的目光樹重新關(guān)注美食集街，并激起他乘們的投資信壺心和熱情。通名過事件炒作，迫讓人們相信：亭本案的開發(fā)，抗將提高整個美惱食街的物業(yè)檔剛次，使美食闖街肺“諸活?！绷饋?，重新煥頁發(fā)商業(yè)魅力。陵膛建議三：擦醉翁之意不在遵酒。實際上，院我們花力氣為群美食街做宣傳敏，其真正用意患還是借勢炒作凡自己。人們只忌有對美食街有得信心，才會對誼本案產(chǎn)生信心拒。至于一棟樓貞能否激活一條差街，則未必是月我們開發(fā)商力塘所能及的事情戲，更不是我們凱的義務(wù)。偷4沈、本案的市場每定位牛一個位于步行胸街旁邊的、高嗓檔的、集辦公提、居住、餐飲夜、購物、娛樂摘于一體的綜合基性鑼SOHO到社區(qū)。二、概念提煉選1詢、本案售賣的荷是什么？復(fù)一廣種么“橡生袖活廁+儉工曲作么”采的超前居住方印式！2、概念升華殲本案核心概念閥（主題、口號惑）：午港端城拉首危席款SOH屑O溪社區(qū)搏本案備選主題拳：財富的發(fā)源地鳴生活工作兩不贊誤佛斥輝指深走進(jìn)新時代，秤更上一層樓瞎傘毯報憂美食街上的新組地標(biāo)啄杰套其牽升級版鉆石商愉住樓雷傳昏譽肢新時代，新高板度……碑第七部分酬：整合行銷壽策略包裝策略案名便本案的案名刊為惜“弊***伐·抗新時代監(jiān)”像，惑雖然通俗、大午氣，瑯瑯上口剃，帶但我們認(rèn)為該南名稱并不能準(zhǔn)賤確概括項目的亂特征。鼻因此，我們經(jīng)袋過討論、篩選猛，向貴方提供線以下兩個案名譯，供參考：***廣場成釋義：廣場乃脖人流聚集之地仔，人氣鼎旺；淚同時擁，逗“廈廣劉場侍”減常被用作大型恥商業(yè)物業(yè)的稱勾呼，酷如涼“固*煮*鋪購物廣壯場刻”芳；校取挨名唇“護***柏廣辱場哀”慢，既將公司名盛稱涵蓋其中，賣又有助于提高壤本案及美食街距的高檔形象。劣***但銀座伏（漫***拜星座）丙釋義：黃金、前白銀皆是貴重萄之物，取躲名軟“菊銀逝座畜”山，意即僅次于袖步行街的極品擇地段；銀座，揮還可以引起對義財富的聯(lián)想，狠暗示投資本案謎，財源滾滾。佛V機I跨系統(tǒng)導(dǎo)喝入付樂V垮I概體系是由企業(yè)臣的標(biāo)志基礎(chǔ)設(shè)丹計系統(tǒng)和其他坐凡是觸及到眼膜睛的所有項目網(wǎng)所構(gòu)成，其基帝本要素包括以顛下幾個方面。貫企業(yè)標(biāo)志（本來案甩LOG罷O象）鴿—摘—悉本案視覺溝通豎的基本形態(tài)，愛它絮是已V窄I歌設(shè)計的核心，旱是設(shè)計的基礎(chǔ)宋。畝個案標(biāo)準(zhǔn)字衣體另—忠—李中英文字體的雜選擇，其應(yīng)當(dāng)瓣在符合本案性友質(zhì)以及決定的幻個案標(biāo)志的要黃求。它會在銷月售的各個環(huán)節(jié)潤上被應(yīng)用，能班達(dá)到完美的契符合。班個案標(biāo)準(zhǔn)色及枝輔助溫色勒—尺—遭這對于本案來里說是一種形象宣色彩，它的功赤用及滲透性是豈極強的，它會若在相當(dāng)廣泛的厘范圍內(nèi)展開使把用。如：標(biāo)志獨、標(biāo)準(zhǔn)字、樓匹書薄、必D鄭M蟻、廣告、橫幅級、引導(dǎo)旗、指早路牌、制服等濟?？乘幸曈X系統(tǒng)西都必須符合以梢上三方面的因場素，去設(shè)計、差組合，才能在荷銷售過程中達(dá)質(zhì)到統(tǒng)一、有序挖的目的。使快用室V鉤I椒視覺系統(tǒng)設(shè)計看可大幅度提高蠟消費者對開發(fā)壞商專業(yè)能力及蒼經(jīng)濟實力的信沾任指數(shù)，在營狐銷策劃中必不戒可少。二、價格策略忠樣樓盤的價格策線略通常由單價斗、總價和付款接方式組成。1、定價模式張規(guī)目前，房地產(chǎn)膜市場上主要采藥用兩種定價方策式，比較如下摘：刊方法混運作順序肆市場定位之特點悲撇脂模式悉高開低走該需求彈性小的炎高收入人群掏階段性高額利喬潤班回收資金，速塌戰(zhàn)速決丸滲透模式凱低開高走萌需求彈性較大詳?shù)闹懈叩仁杖雰H群體資穩(wěn)扎穩(wěn)打獨通過以上比較煙，結(jié)合本案具稈體情況，我們壘認(rèn)幟為輝“停低開高稼走富”瞇的價格策略更仁適合本案，也蠟符族合夠“宣買漲不買氏跌煤”旬的消費心理。左有助于聚斂人筒氣，制造熱銷熄氛圍，樹立樓薯盤的高檔形象凳。同時也給買頃家一種升值的劑信心。2、價格定位皆根據(jù)對競爭樓放盤的價格及未表來價格走勢的乏分析，我們建鏈議本案的價格敬定位如下：械平均價格坡：蟲5500-5學(xué)60求0帝元火/唯平方米，開盤羞后根據(jù)銷售情淚況，每月可上律浮騾50-10當(dāng)0污元殃/駱平方米。3、付款方式葡陡以下四種付款低方式是目前最辨常被采用的，框建議本案將四保種方式組合起勤來，推扎出川“乓自要選證”磨式付款，選擇寒哪種付款方式漏，由消姜費者自己決定形，讓他們感覺重有更大的自主嘴權(quán)。這一政策戒可以作為本案押吸引人氣的一讀個亮點。腦付款方式洗1排2眼3榜4豬一次性付款襯銀行按揭（三亡成）益輕松按揭（三只成）紅免息分期付款債簽署認(rèn)購書抱人民幣一萬元拔整疏簽署認(rèn)購書后籠1綿5纖天內(nèi)緊樓捏價沒10%僅樓價嘉15%摸，同時可向銀帽行申請最高八恐成按揭做樓價樸1預(yù)5菌%塞，同時可向銀靠行申請最高八肚成按揭贈樓價讀10%羨3咐0倉天內(nèi)簽署買賣宵合同侄樓虧價老20%您樓炸價知15覺%赤或根據(jù)銀行按隆揭批復(fù)付清首資期余款哭簽署買賣合同短后抬一個月內(nèi)在65%軋15薪%飼于簽署買賣合餃同后，為20柿個月內(nèi)，分愚20最期支付，每次道支付總樓價的館0.5%火，在每月仍5絲號前付清濾20%涂三個月內(nèi)叔_汗35%偉五個月內(nèi)炊_鼠30%趕7后個月內(nèi)聲_漆_獸發(fā)出入伙通絹知委1高5介天內(nèi)來_印5%臭辦理《房地產(chǎn)曬證》耀后頃7丘日內(nèi)裳5%鮮_駐4婦、分階段價格冊策略拘開盤前褲定價原則：價率格暫不公開，久試探市場反映表。禮主要方式：簽猜定無條件可隨至?xí)r撤換的購買叼意向認(rèn)定書，羊收受定金每戶待若干瞎。妙引爆期困定價原則：行翠情開盤緩慢上旺升，保證基本嘴運轉(zhuǎn)資金的回陜籠。鋼強銷期定價原撤則：高價塑形撫象，付款創(chuàng)佳熟績。族掃尾扇期定價原則：尤微利運作，盤虛活余房。三、推廣策略哀廣告匆（廈A陽D亦）宣+乞促銷（抖SP鼠）尖+打公關(guān)（舟PR溫）識通過廣告、促霧銷、公關(guān)活動左有機組合的整凍合行銷手段展輩開全方位、立元體式的推廣。四、媒體策略拐重點轟般炸缺左+懼天羅地網(wǎng)幼在所有與消費松者可能的接觸考點進(jìn)行廣告信索息的傳播，并莊達(dá)到最大的到唱達(dá)率，形成一綱張細(xì)密的媒介普傳播網(wǎng)。同時骨，集中優(yōu)勢兵臂力在開盤期進(jìn)在行重點轟炸，顯形成轟動效應(yīng)陸。嫩以紙媒體（報雄紙、雜志、樓豈書、海報）和遷電波媒體（電傳視、廣播）為晶主導(dǎo)媒體；以毀戶外媒體（圍鳥欄、盆引導(dǎo)旗告）為輔助媒體熊。寶五、展項目階段推廣詳策略淡根據(jù)房地產(chǎn)的憲運作規(guī)則，在聲項目未確定竣扇工進(jìn)程的情況模下，我們先把痕推廣階段劃分濕為三個階段：故引爆期灘（鮮200需4舊年躲7軟月為-習(xí)8付月）：形象導(dǎo)怕入，利用開盤竄造勢。許強銷期教（肉200向4點年筒9池月浙-1雄1透月）：廣告全臣面投放，強勢伏拉動銷售。窗掃尾期蘭（例200晶4滿年蠅1住2籃月開始）：利界用前期慣性清怪理尾盤，營造傅樓盤美譽度，趕為品牌加分。葉第一階段：引衫爆期虹推廣佛任務(wù)：慧全面包裝孝上市，制造燦開盤貿(mào)的轟動效應(yīng)，遵完長成蒙30杠%業(yè)左右的銷售業(yè)鄰績，取得開門拼紅焰。沸推廣精策略殲：薦在短期內(nèi)以報漠紙和電波媒體獵廣泛造勢，同職時，配合各種晉開盤活動制造石轟動效應(yīng)，引沸爆銷售。嗽硬廣告：生以如SOH牧O國概念為中心，起展開項目整體供形象的宣傳，握強犬調(diào)廚“悅地段、商業(yè)潛大力、樓巾型悟”立等賣點軟廣告：指籍炒作比點體1權(quán)：張家港首阿家喚SOH則O猴概念的小區(qū)。疤遼炒作學(xué)點輝2銜：一棟樓將激鐘活一條街。媒體組合：墓★狠戶外：工地圍套墻貍、引導(dǎo)旗托★梅電波：張家港捆有線臺電影墊頻道、張家港每廣播電腳臺純“岡曉青熱塌線哲”贊欄目。殿★趨紙媒體：秋《張家港日報暗》、《我愛我僅家》。肉★鎖售樓處：歉樓書、單頁、隙手提袋、看板深等推廣節(jié)點：寬推廣節(jié)節(jié)點一：開盤斑“慢***摸·容新時代開盤慶秩典暨美食街發(fā)顫展論漆壇度”絞活動筒活動目的：鄙借助本次活動恥，吸引公眾對評美食街地段及矛本案的關(guān)注，顛為開盤造勢；轟同時，樹立起遼***刺公司良好的社攤會形象?；顒觾?nèi)容：抵上午阿八點：進(jìn)行開樹盤剪彩活動。揉弄上午八點三十煩分：美食街發(fā)靈展論壇以座談登會的形式正式拴開始。完模論壇議題：城障市主題街區(qū)的啄經(jīng)營、美食街晚的功能定位、燙美食街的改造棚與發(fā)展等等。典敢論壇嘉賓：政偏府有關(guān)部門官棍員、港城餐飲羞娛樂業(yè)代表、湊社會知名人士使、有關(guān)專家等跡。詳斧新聞媒體：張洗家港日報、張湯家港電視臺臟開盤辣促銷方案：龍在開盤當(dāng)日連簽訂購房協(xié)議昌的前十名業(yè)主乘可享受全價枕2辣0昂%險的優(yōu)惠額度。巡高在開盤當(dāng)日簽歲訂購房協(xié)議的讓所有業(yè)主均可舌獲得舊***藥·熟新時代開盤紀(jì)桶念卡（純金制付作）一枚。秀推廣節(jié)點二膛：墾“蓋***匹·蒼新時代絮—蠅仲夏夜之夢眠”掩社區(qū)電影月活織動補活動目的：牧通過這一活動摟，配合開盤，即提高本案的知村名度和親和力早，形成一定的條社會影響，營蒼造本案的銷售遭氛圍和良好形青象。暈活動時間：旁8其月份每天晚捧上岡7間點拾-勻9結(jié)點糟活動地點：色市內(nèi)主要社區(qū)源的大型露天場午地及廣場，如吼中心廣場等。旋活動內(nèi)容：朝與各個社區(qū)相斯關(guān)部門合作，傍露天巡回放映飲各類經(jīng)典影片短，片頭和片尾鄙可貼片播放納***啦·獄新時代影視廣臟告及專題片，巨同時現(xiàn)場派發(fā)帳有關(guān)宣傳品。蠅第二階段：強竭銷充期輛推廣既任務(wù)：筐通過全面的整離合宣傳推廣，竹樹立樓盤獨特膠的個性和品牌暖形象，制造火誓熱的銷售氣憤坐，刺激消費者欣產(chǎn)生購買行為短。因推廣熊策略：禿以報紙和電視脈兩大廣告為主拿，其他形式（散包慣括刷S丑P扒、雁P恩R召）為輔，在短王期內(nèi)進(jìn)行密集連性清“宜轟均炸甜”撤，強力引發(fā)銷樂售。息硬廣告：圣全方位深入訴佛求樓盤的主賣貍點（地段、商家業(yè)價值、樓型拴）、次賣點（球景觀、停車位患、大戶型）盛軟廣告：翼重點炒作樓盤跪的商業(yè)價值。媒體組合：眠★絞紙媒體：《張獻(xiàn)家港日報》、散《我愛我家》鉛、樓書、海報傳、手提袋等。托★鉤電波：張家港遠(yuǎn)電視臺財經(jīng)頻縱道、張家港廣鄉(xiāng)播電拐臺循“件曉青熱修線手”昂欄目。賀★協(xié)戶外：工地圍炸墻攜、引導(dǎo)旗脹★娃售樓處：終端鉆物料。推廣節(jié)點：惑