投資估算與財務(wù)評價

3投資估算3.1銷售計劃3.1.1開發(fā)進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目的投資情況及規(guī)劃和運(yùn)營安排，項(xiàng)目建設(shè)期為兩年（2007-2008），銷售期為三年（2008-2010）3.1.2銷售計劃(1)銷售價格本項(xiàng)目根據(jù)市場定位主要采用成本定價法及可比樓盤定價法，結(jié)合項(xiàng)目的市場需求情況，結(jié)合項(xiàng)目所采取的低開高走的營銷策略。住宅、車庫的定價情況為：項(xiàng)目多層住宅均價為6200元/㎡；項(xiàng)目小高層住宅均價為6000元/㎡；項(xiàng)目高層住宅均價為5800元/㎡；車庫100000元/泊位；(2)銷售計劃及收入預(yù)測根據(jù)建設(shè)情況及資金投資和需求狀況確定銷售計劃,同時根據(jù)已確定的均價預(yù)測收入情況如下表:表3-1銷售收入分批按比例預(yù)測間銷售計劃勝建設(shè)經(jīng)營期年藏收入（萬元）首項(xiàng)目封分類券總量臥2007墾2008搶2009處2010愉多層鞭住趟宅麥(掉㎡碧)議30221.蒙00谷20渴%您50%惱30%捉車艱位父(催個肝)辰183.00廁才20%禽50鑼%麗30伏%規(guī)銷售收入盲4113.4菠0將10283.問51熔6170.1燃1敬小高層幣住隊宅糖(標(biāo)㎡駝)泰29333.遲00后30筐%普40枝%梯30友%川車咱位倦(籠個混)躁183.00普壩30紛%己40搶%掙30惕%騰銷售收入逐5828.9帳4殊7771.9驗(yàn)2英5828.9鼓4嫩高層朋住瞧宅縫(筋㎡它)朝26666.免00惰20陜%警50神%室30機(jī)%食車輛位葡(磨個捆)賽183.00剛扮20皆%艘50辰%監(jiān)30駁%泳銷售收入均3459.2紋6獸8648.1鉤4戚5188.8籃8謎合計溜13401.疲60便26703.犁57壘17187.射93總銷售收入：13401.60+26703.57+17187.93=57293.10（萬元）3.2投資估算投資估算編制依據(jù)1）規(guī)劃方案設(shè)計圖紙和相關(guān)技術(shù)資料；2）《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額》；3）《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額應(yīng)用手冊》；4）《山東省安裝工程費(fèi)用構(gòu)成及計算規(guī)則》；魄5妻）《建筑給排紹水設(shè)計手冊》客；預(yù)6月）《山東省建鍛設(shè)工程監(jiān)理收催費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》曉；元7控）《工程設(shè)計豎收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》處；惡8湊)顧山東省建筑材館料市場價秩。開發(fā)成本撞開發(fā)成本包括彈土地費(fèi)用、證建筑安裝工程墊費(fèi)紗、敢前期工程費(fèi)站、銷基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)埋、統(tǒng)公共配套設(shè)施開建設(shè)費(fèi)淹、狠開發(fā)期間稅費(fèi)籌。污（劇1百）掌土地費(fèi)用醒本項(xiàng)目所獲得漸的地塊已經(jīng)完壽成了征地拆遷聞和三通一平，泥開發(fā)商庸所需支付的有全土地費(fèi)用、獲憶取土地過程中矩發(fā)生的費(fèi)用及逐契稅檢。努表銹3聯(lián)-裂2柳形土地使用費(fèi)折序號毀項(xiàng)目擔(dān)金殿額倦(天萬陵元征)飯估算說明箏1膨土地費(fèi)用堂15848.嘆49備1.1映土地獲取費(fèi)用挨15386.躲88鏈64112軟㎡弄×戰(zhàn)240想0暫元預(yù)/縮㎡女1.2細(xì)契稅廚461.61末土地獲取費(fèi)用業(yè)×端3%欺（睡2帝）璃前依期工程費(fèi)襖前期工程費(fèi)熊主要指項(xiàng)目開腹發(fā)的前期調(diào)研廉、規(guī)劃設(shè)計、閣設(shè)可行性研究雨費(fèi)，以及籌建采開班唉費(fèi)等筍，按照建筑安西裝費(fèi)的一定比鎮(zhèn)例托計取。奮表糞3們-3邪源前期工程費(fèi)約序號簽前期工程費(fèi)用顧金額（萬元）船估算說明框1竄規(guī)劃設(shè)計珠438.66白建筑安裝工程菠費(fèi)勒的譜3%水2沫可行性研究費(fèi)獄21.93這建筑安裝工程妨費(fèi)卵的流0.15%慘3揪水文地質(zhì)勘察拘費(fèi)循73.11理建筑安裝工程悼費(fèi)梯的渣0.5%友4雷籌建開班費(fèi)與365.55收建筑安裝工程貧費(fèi)絲的字2.5%誼合計議(觀萬擱元慘)醬899.24予（購3片）租建筑安裝工程乞費(fèi)協(xié)建筑安裝工程孩費(fèi)是指建造房鍬屋所發(fā)生的建濁筑工程費(fèi)用、省設(shè)備費(fèi)用、安裳裝工程費(fèi)用和青地下裝飾費(fèi)用帆等。本項(xiàng)目按聲多誠層、小高層、涼高層分別估算橫，估算的每平瘡方米單價與住漲宅銷售面積的魂乘積誦為建筑安裝工諒程費(fèi)。徹表號3魂-4授衣建筑安裝工程太費(fèi)倉項(xiàng)目么建筑面積土建安工程費(fèi)駛金額合計搜(冊萬元繁)賭單價（元）愉金額（萬元）歲多層揚(yáng)30221.混00羊1600.0逃0啟4835.3禍6文14621.膚85滿小高層塞29333.蹄00票1700.0程0儉4986.6熔1哲高層寒26666.距00粘1800.0浴0向4799.8茫8座（騰4蔽）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)撇表溜3牙-貴5第基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)脊序號服項(xiàng)目匙金額（萬元）鹿分?jǐn)們r（濕元提/紙㎡）籮計算基礎(chǔ)拔1跟供電工程論320.56袋50.00傭用地面積未2秧供水工程媽96.17拴15.00棟用地面積朋3歲電信工程技32.06梯5.00糠用地面積勵4責(zé)煤氣工程正96.17鉤15.00差用地面積刊5烈綠化工程嗎76.93處30.00戚綠化面積蓮6缸道路工程幼256.45咽40.00括用地面積前7險排水工程拔192.34醒30.00漲用地面積不合計糕1070.6俱7憂（允5泳）公共配套設(shè)曾施建設(shè)費(fèi)鋸表飽3酬-6增堪公共配套設(shè)施株建設(shè)費(fèi)通序號貫項(xiàng)目名稱虜金額陽(廟萬劍元箭)忌計算說明暴備注蜜1刻兒童游耍戲場所耀90壞0.15奮×虛600饅面積于6假0竿0挽㎡掉，馬150瓜0象元彩/想㎡游2濕棲息廣場、殲景觀水池仁300杯0.1俱×篇3000己面積偶1000墾㎡航廟，婆造價為醋3陽00壘0絕元方/備㎡按3裝停車場形878.4層0.08豪×司1098它0總建筑面積阻1098濤0宏㎡納(賓549隔個型×滾2籠0豎㎡度)坐，夜造價棕為輕80幕0鷹元稼/類㎡惹4妻變電房艦設(shè)施費(fèi)心15頭0.0姨5野×惹3犬00攪建筑面積甩為迅30刻0僑㎡，造價為瓜5宰0議0機(jī)元臉/頌㎡幅5教垃圾站勞建設(shè)費(fèi)管9辛0.03烘×摧300熄建筑面積松為交30差0炕㎡，造價鍋為柄30榨0亭元逼/眾㎡焰6菌污水處理廠旦9腥0.03伙×裕300脖建筑面積灑為嬌30句0嘉㎡，造價沙為密300欺敞元樣/渠㎡仔合計糾1301.4克（賞6袍）開發(fā)期間稅胃費(fèi)暑表障3絨-諒7凝開發(fā)期間稅費(fèi)爽序號團(tuán)項(xiàng)目名稱所金額（萬元）竿計算依據(jù)說明洲1逗固定資產(chǎn)投資提方向調(diào)節(jié)稅圈0.00腸0.00抵2邪建造工程質(zhì)量野安全補(bǔ)償費(fèi)慕58.49嶺建安工程費(fèi)砌×毛0.4%淺3稿供水管網(wǎng)補(bǔ)償械費(fèi)音20.12駛0.3T繡/飯戶粱，御60錢0俘元宜/食T搞（垃111問8或戶）雙4雄供電用電負(fù)荷疲費(fèi)繭214.66癢4KVA按/困戶寒，座48嘆0伴元顯/KV齊A換（龍111冠8導(dǎo)戶）歲5愧物業(yè)管理基金越292.44獎建安工程費(fèi)葡×捎2%禽6叛其他稅費(fèi)糠292.44懶建安工程費(fèi)谷×動2%觸合計稈878.14獻(xiàn)（桃7蛾）不可預(yù)見費(fèi)摘房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)掀該考慮適當(dāng)?shù)娘@不可預(yù)見費(fèi)。房不可預(yù)見費(fèi)側(cè)包括備用金（喉不含工料價格硬上漲備用金）伙、不可預(yù)見的并基礎(chǔ)或其他附廚加工程增加的臥費(fèi)用、不可預(yù)吳見的自然災(zāi)害瀉增加的費(fèi)用。獨(dú)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)峽雜程度和前述連各項(xiàng)費(fèi)用的準(zhǔn)抱確程度，肢以偽1李）鋸～塔5漫）項(xiàng)之和閑的索3壇%排計算：伐不可預(yù)見壁費(fèi)妄=童（局15848.匙49+899瑞.24+14夠621.85燕+1070.拌67+130無1.勵4捏）乓×潛3%淡娃=雨1038.5們9償（萬元）開發(fā)成本：鼓以告上稍1爺～慌7鑼項(xiàng)之和：布15848.肅49+899夢.24+14巾621.85素+1070.表67+130但1.4+10背38.59暮局因=3烈5658.3卡9蔑（萬元）繞3椅.2.3餅開發(fā)費(fèi)用靠(升1)覺管理費(fèi)用門管理費(fèi)用是指登房地產(chǎn)開發(fā)企慈業(yè)的管理部門殿為組織和管理取房地產(chǎn)項(xiàng)目的桿開發(fā)經(jīng)營活動萬而發(fā)生的各項(xiàng)遍費(fèi)用。取以累上指1滴）裳～滅5悶）項(xiàng)之和由的脆3充%工計算：惹（雪15848.培49+899杠.24+14疲621.85仆+1070.凳67+130場1.4由)扒×擇3%=121損0.6選4測萬元菊(倉2)迷銷售費(fèi)用注銷售費(fèi)用是指抹房地產(chǎn)開發(fā)企腥業(yè)在銷售過程甩中發(fā)生的各項(xiàng)娃費(fèi)用，以及專踐設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或掙委托銷售代理連的各項(xiàng)費(fèi)用。少按銷售收入事的蝴2襖%邊計算：銷售收娛入肢57293.墾10巾×神2精%=倘1145.8個6顛萬元（銷售收酷入詳細(xì)分析見哥銷售收入預(yù)測更表）壽。繭(袖3)疾財務(wù)費(fèi)用：財問務(wù)費(fèi)用主要是雖指房地產(chǎn)企業(yè)擊為籌集資金而乞發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)頸用。本項(xiàng)目主啄要是指借款利棄息。勸本項(xiàng)目采用等拒額本金償還，窩利率按目前的溜中長期貸款年場利女率案6.02凝%揭。寬限丟期驚1秩年胳，古3木年內(nèi)還清。共恰計約緩為禁2000需0私萬元。財務(wù)費(fèi)哨用為掛3082.4咸8風(fēng)萬元。陰詳見表遞3乘-11鉛。訓(xùn)成本費(fèi)用估算爺匯總奇成本費(fèi)用即開茅發(fā)成本和開發(fā)鹿費(fèi)用之和：機(jī)表撞3趕-叫8簡成本費(fèi)用估算會匯總表公序號區(qū)項(xiàng)目名稱躍金額（萬元）摸1閘開發(fā)成本摔35658.娛39違1.1歲土地費(fèi)用趟15848.鼠49任1.2唯前期工程費(fèi)予899.24博1.3挨建筑安裝工程齡費(fèi)伐14621.崗85嘆1.4寄基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)誓1070.6型7獻(xiàn)1.5執(zhí)公共配套設(shè)施灶費(fèi)管1301.4潛0弄1.6弦開發(fā)期間稅費(fèi)鍋878.14轎1.7溝不可預(yù)見費(fèi)壩1038.5匯9巴2鮮開發(fā)費(fèi)用緞5240.5繁9攪2.1艇管理費(fèi)用職1012.2蜜5錯2.2航銷售費(fèi)用鍋1145.8倚6騎2.3彈財務(wù)費(fèi)用穿3082.4式8己合計鏈40898.臘98責(zé)3.誕3救項(xiàng)目建設(shè)用款財計劃與資金籌謎措屯本項(xiàng)目開發(fā)投如資的資金來源甘有三個渠道：碑一是企業(yè)自有擠資金，二是銀弟行貸款，三是竟銷售房收入用宋于再投資的部組分。本項(xiàng)目開球發(fā)商投入自有案資金約肝13000益萬元，作為項(xiàng)警目的啟動資金依，另需銀行貸吵款扶2000陡0舉萬元，剩余部俯分約為姿7898.9泉8識萬元用銷售收攜入補(bǔ)充，總投川資約為瓜40898.浩98膝萬元。鉗其中項(xiàng)目資本歇金奔在前兩年涼投入度，踩銀行貸款全部冊用于第一年投煌入；不足部分錄根據(jù)實(shí)際情況紅通過愚銷伴售收入解決活。扎表贏3飛-礎(chǔ)9罰咬投資計劃與資瞞金籌措表訪惰能值單鏈位犁:走萬元傾計算期乘序號矛項(xiàng)目隙合計撈2007狀2008距2009螺2010工1腳建設(shè)投資虎40898.葉98賄20041.盟46唯17675.疏17唇1912.4譜7腫1269.8沫8余1.1稅土地費(fèi)用屯15848.惕49誰7924.2束4壽7924.2抹4爺0.00失0.00鍵1.2輩前期工程費(fèi)裁899.24咳539.55鈔359.70圓0.00翠0.00田1.3捎建筑安裝工程該費(fèi)滑14621.正85僵8773.1演1卵5848.7蛛4混0.00好0.00榴1.4分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)震1070.6亦7秤642.40珍428.27恢0.00鍋0.00禁1.5秤公共配套設(shè)施叼費(fèi)稼1301.4溪0信520.56集780.84暮0.00屬0.00憂1.6獲開發(fā)期間稅費(fèi)兔878.14動526.88旱351.26提0.00墓0.00爺1.7渴不可預(yù)見費(fèi)終1038.5拐9暖259.65確259.65材259.65篇259.65鍬1.8矛管理費(fèi)用鞏1012.2宏5嘉253.06疑253.06齊253.06柜253.06趣1.9域銷售費(fèi)用勤1145.8混6是0.00疤229.17乘572.93蠶343.76也1.10云貸款利息獅3082.4幼8夢602.00申1240.2旺4娘826.83療413.41抽1.11椅流動資金敬0.00臺0.00穴0.00辣0.00石0.00塌2.遞資金籌措謙40898.衡98夢20041.違46蔑17675.大17園1912.4尼7項(xiàng)1269.8掙8貸2.1截自有資金浙13000.朋00志41.46宗12958.謊54編0.00剝0.00盤2.2谷借款貝20000.趕00屬20000.值00夏0.00吊0.00鄭0.00拋2.3富銷售再投入劇7898.9梁8下0.00客4716.6釋3暢1912.4趨7馬1269.8拘8垂3.4芳財務(wù)評價光評價的依據(jù)與烤原則豎（句1惑）評價依據(jù)牛建設(shè)療部齒200裂0轟年發(fā)布的《房誰地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目明經(jīng)濟(jì)評價方法穗》坦（胳2機(jī)）評價原則夫1卡）費(fèi)用與效益猾的計算范圍的銷一致性原則杜2講）費(fèi)用與效益糞識別的有無對罵比原則敬3丹）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確歸定中的穩(wěn)定性小原則財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)催（巡1蕉）計算期：計自算期批200狂7塘年具-201榜0暮年共計骨4鼠年，其中建設(shè)肝期列為明200蒼7列-葛200綁8修年，共鑒兩配年；經(jīng)營期為雹2008-2暖01駝0州年，共三年冶。蟻（國2份）項(xiàng)目貸款及肢利息恭見借款還本付熔息表忽(仙銀行利姨率霉:6.02%儲)仰表仔3液-1阻0繞廁貸款還本付息袖結(jié)算表緞?chuàng)m(xù)壓單何位甚:泥萬元紅序號刻項(xiàng)目名稱革合計碧計算期物200亦7競年怒200厭8腐年兄200萌9帖年爸201協(xié)0炎年油1短年初借款累計烈0.00怪20602.緣00唯13734.提67賄6867.3木3萍2饞本年借款素20000.縫00讓0.00棟0.00郊0.00他3糞本年應(yīng)計利息拘3082.4輕8奧602.00京1240.2賓4持826.83胃413.41悄4尸年底還本付息隔0.00帆8107.5勤7谷7694.1宰6挎7280.7盟5灰5靠年末借款累計冒20602.替00珍13734.賊67弦6867.3黃3際0.00究（深3據(jù)）丈銷售進(jìn)度與銷扁售收入：見銷勾售常收入預(yù)測表和請銷售收入分批鍛按比例預(yù)測鄰表醒3勺-蜘1救。很（千4洪）銷售稅金及必附加估算：慣詳見銷售稅金敬及附加表：浸表連3芳-1灌1智燒銷售稅金及附體加表竊宣饑虹汗獄單鴿位印:皆萬元槽序號腎項(xiàng)目咸建設(shè)經(jīng)營期垂合計藝計算依據(jù)冬2007摩2008緊2009亂2010漫1銳銷售收入耗0.00怪13401.深60侄26703.丟57窯17187.彈93兆57293.賴10棟2壘銷售稅金及附匹加日804.10薄1615.5耳7戀1039.8修7塊3459.5倘3固2.1店至漿2.5車求和挑2.1叨營業(yè)稅己670.08臂1335.1宋8滲859.40除2864.6觸6打1茂×淚5%跟2.2扁城市建設(shè)維護(hù)兔稅犧46.91饑93.46騙60.16掀200.53隙2.1利×饞7%弊2.3噴教育費(fèi)附加限20.10旱40.06為25.78蚊85.94屯2.1辯×英3%疊2.4負(fù)交易管理費(fèi)兆67.01肥133.52薯85.94扔286.47綠1殘×昂0.5%矛2.5狀交易印花稅群0.00息13.35芬8.59額21.95瞞1惡×吩0.05%元3庭土地增值稅頃1740.8僑7館注：在稅后利初潤估算中，各炕項(xiàng)稅率取值為蛾：營業(yè)稅占銷查售收入疲的洗5波%術(shù)；城市建設(shè)維跨護(hù)稅占營業(yè)稅鋒的櫻7涂%語；教育費(fèi)附加渾占營業(yè)稅屢的敢3列%腰；印花稅占銷假售收入蛋的故0.05拾%磁；交易管理費(fèi)佩占銷售收入老的勾0.5跡%基；孫增值額未超慈過最50伐%老的部分按魯照紫30廚%侮計算防增值稅，暈超梳過速50望%揉的部分按繭照烈40像%盈計算譜，刺超屠過哥10壽0深的部分按滲照姻50嘆%字計算貨。項(xiàng)目財務(wù)評價默財務(wù)評價的基曾本原理是從財灶務(wù)報表中取得苦數(shù)據(jù)，計算財測務(wù)評價指標(biāo)，抓然后與基本參堪數(shù)作比較，決很定項(xiàng)目的取舍屈。財務(wù)評價體海系有三部分組繞成：財務(wù)報表菜、財務(wù)評價指怖標(biāo)和用于財務(wù)索評價的國家和般行業(yè)參數(shù)。熊（渠1雙）基準(zhǔn)收益率銅的確定偷該項(xiàng)目預(yù)計投務(wù)資為們40898.項(xiàng)98依萬元，其中自紹有資剝金陜1欣3000喬萬，銀行兩年繭期貸款什2歪000而0廟萬，年利率魄為綁6.獲02廚%襖，采取等額本迎金償癢還愈方法，從第仁二加年開始償還。許在確定項(xiàng)目的孫基本收益率時擠，應(yīng)不低于單貴位資金的使用而成本；同時本厭項(xiàng)目的資金由斜自有資金和貸吸款構(gòu)成，獎故最低收益率促還應(yīng)不低于行袖業(yè)基準(zhǔn)收益率怕與貸款利率的霜加權(quán)平均收益狀率場，井基本收益率確穗定違為臨10應(yīng)%我。（2）損益表窗反映項(xiàng)目在計聾算期內(nèi)逐年的駱成本、稅后利充潤和收益狀況也。救表喪3胃-1銀2胃晉損益表連師慘誘債更單位：萬元毯序號劃項(xiàng)目貿(mào)合計美建設(shè)經(jīng)營期宏2007辱2008欠2009熄2010曲1驕銷售收入貨57293.捆10醬13401.弦60工26703.略57突17187.逝93淹2乳總成本費(fèi)用唱40898.裳98翠20041.凝46匪17675.診17覆1912.4柏7燒1269.8啞8紗2.1歪開發(fā)成本繞35658.燙39友19186.販39擠15952.跪69葬259.65博259.65宜2.2童開發(fā)費(fèi)用袋5240.5薄9英855.06鑄1722.4郵8突1652.8北2往1010.2恭3嘩3覆銷售稅金及附聯(lián)加包3459.5妹3傷804.10芹1615.5起7壓1039.8鴿7丑4厘土地增值稅吧1740.8保7出407.21偷811.40酬522.26逆5球利潤總額機(jī)11193.芒72贈-20041搭.46瓜-5484.潛88傭22364.望14風(fēng)14355.造92斑6命所得稅糧2798.4薦3肝7童稅后利潤襪8395.2接9有總投資利潤率近27.37%妖自有資金凈利霧潤率孝64.58%肚（鈔3限）現(xiàn)金流量表訓(xùn)反映項(xiàng)目在全斗部計算期內(nèi)的敗經(jīng)濟(jì)活動狀況彈全部現(xiàn)金流量邀表狂:鍵表報3凱-1兵3義雄全部現(xiàn)金流量蔬表娘傅綢惹烏單位：萬元文序號癥項(xiàng)目昂合計購2007顯2008殃2009墳2010煉1寨現(xiàn)金流入賴57293.既10茶0.00符13401.吩60云26703.喘57帖17187.茅93溪1.1稿銷售收入稿57293.莊10驚0.00撈13401.氧60屈26703.蒼57為17187.陜93減2位現(xiàn)金流出番48897.稍81甜20041.摧46犧19541.構(gòu)07近5643.7猜4魚3671.5噴4施2.1猴建設(shè)投資核40898.渣98鄉(xiāng)20041.括46簡17675.出17蛛1912.4站7額1269.8慎8態(tài)2.2他銷售稅金及附仆加慚3459.5催3踐0.00曠804.10噴1615.5幣7進(jìn)1039.8冒7沙2.3火土地增值稅或1740.8膠7才0.00砍407.21學(xué)811.40賊522.26犯2.4寧所得稅浪2798.4鹽3奪0.00釀654.59掃1304.3元1進(jìn)839.53驢3室凈現(xiàn)金流量遮8395.2性9裕-20041詠.46輸-6139.胃47繭21059.倍83敲13516.禁39窯累計凈現(xiàn)金流馬量公-20041斃.46祝-26180借.92策-5121.濁10必8395.2掩9肅現(xiàn)值系數(shù)花0.91尋0.83銷0.75賴0.68欺4肢折現(xiàn)凈現(xiàn)值額-18219蹤.51陷-5073.彩94餡15822.午56予9231.8釘7籮累計凈現(xiàn)金流系量丟-18219擾.51受-23293省.45姥-7470.么89舊1760.9通9虜內(nèi)部收益率贊稅前鐵18.24%疤稅后使13.79%適財務(wù)凈現(xiàn)值首3855.3紋3扛1760.9纖9朝自有資金流量萍表袋:峰表么3捧-1令4訪梨自有資金流量濱表換壞濾嶄哥單位：萬元江序號著項(xiàng)目架合計磨建設(shè)經(jīng)營期虛2007哪2008諸2009哈2010奪1兵現(xiàn)金流入夫57293.避10棗0.00臥13401.穗60抽26703.倍57撫17187.害93領(lǐng)1.1泡銷售收入瘋57293.陷10脫0.00蛛13401.狠60毒26703.敬57李17187.慮93岸2獅現(xiàn)金流出而51980.前29跨41.46委27648.恒64蕩13337.求91您10952.穗29潔2.1衫自有資金甩13000.誠00苦41.46倦12958.漿54交0.00寇0.00危2.2海銷售收入蟻7898.9抹8圈0.00拋4716.6饒3輕1912.4羨7野1269.8粱8花2.4慎償還貸款本金舅及利息哄23082.慈48便0.00奶8107.5形7吹7694.1賠6巡7280.7叫5塊2.5置銷售稅費(fèi)及附小加利0.00立804.10妄1615.5逢7休1039.8似7兵2.6疏土地增值稅勸0.00累407.21訪811.40倉522.26屆2.7岸企業(yè)所得稅揀0.00突654.59眉1304.3堤1棄839.53香3羞凈現(xiàn)金流量將-41.46息-14247音.04妹13365.灣66的6235.6胖4泉4按累計凈現(xiàn)金流嘆量斥-41.46濕-14288眨.50幼-922.8兵3燦5312.8陣1商現(xiàn)值系數(shù)誦0.91慰0.83仁0.75遍0.68忙5療折現(xiàn)凈現(xiàn)值挪-37.69慘-11774棕.41累10041.賤82潤4259.0拔3熊6楊累計折現(xiàn)凈現(xiàn)餃值粒-37.69億-11812晉.10蓋-1770.轉(zhuǎn)28錦2488.7煙5奮評價指標(biāo)默稅后低財務(wù)凈現(xiàn)值挽2488.7主5夏內(nèi)部收益率匯27.63%態(tài)投資回收期（好靜態(tài)：年）咳3.07康投資回收期（箏動態(tài)：年）差3.42憂由現(xiàn)金流量石表躺.果計算項(xiàng)目的凈尊現(xiàn)值得竄=并1760.9央9盤萬元唱傲邊當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值奴大藥于厘0輝，表示項(xiàng)目的完收益水平達(dá)到皆行業(yè)的基準(zhǔn)收精益率，項(xiàng)目可棚實(shí)施。奔項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)董部收益率怎即凈現(xiàn)值為零最時的收益率喪根據(jù)程全部投資阿現(xiàn)金流量表（賴見項(xiàng)目全部資燃金現(xiàn)金流量表申）用內(nèi)插法計何算可得項(xiàng)本項(xiàng)目總投資棍的財務(wù)內(nèi)部收蜻益率駛（聯(lián)IR賭R寨）胖13.79%戀。在本項(xiàng)目中伐，熄IR完R補(bǔ)大于長期貸款寬利率稻6.02奮%宰，也大于基準(zhǔn)達(dá)折現(xiàn)率（冤10檔%杰），因而風(fēng)險搞較券低，盈利機(jī)會辦很大，適于投違資。倍根據(jù)染自有投資固現(xiàn)金流量表（角見項(xiàng)目職自有侵資金現(xiàn)金流量旦表）用內(nèi)插法房計算可得本項(xiàng)傾目軌自有資金葡的財務(wù)內(nèi)部收捕益率默（眉IR汪R東）浸27.63%劉。在本項(xiàng)目中禽，件IR賠R渣大于長期貸款趟利率鎖6.02遺%臺，也大于基準(zhǔn)每折現(xiàn)率（隔10蘆%者），因而風(fēng)險勞很低，盈利機(jī)酬會很大，適于俱投挨資。芬項(xiàng)目總共投資進(jìn)40898.幅98何萬元，自有資冬金準(zhǔn)13000飄萬元，銀行籃四拿年期貸款膨20000探萬元。剩余的堆資金由銷售收案入補(bǔ)充。表爐3愉-1晚5限為項(xiàng)目的資金?；I集與運(yùn)用表號。雁3.5姜償債能力分析擾表波3挖-1類5始敢資金籌措與運(yùn)趨用表（策償債能力分析瞇）儀嘆風(fēng)恩單位：萬元峰序號娘項(xiàng)目莖合計奔建設(shè)經(jīng)營期腫2007部2008隆2009腿2010賞1喜資金籌措回90293.賞10曬20041.鎮(zhèn)46津26360.跡14漫26703.忙57濾17187.籍93生1.1梳自有資金僚13000.碗00劉41.46那12958.鄙54烤0.00弟0.00嶺1.2灣借款戒20000.竄00臟20000.鞭00巧0.00男0.00袖0.00箭1.3匆銷售收入驟57293.觸10險0.00臨13401.紀(jì)60傾26703.櫻57根17187.蹦93請2休資金使用焦39051.神90幫4460.7滋0短15996.璃40似17678.油90挪16479.餃10尼2.1錢建設(shè)投資精40898.參98熊20041.震46慰17675.潛17憂1912.4茶7籃1269.8閥8滾2.3巾償還貸款本息光23082.冊48窄0.00蒼8107.5查7觀7694.1告6射7280.7允5馳2.4沉營業(yè)稅及附加侄3459.5無3怒0.00假804.10窩1615.5估7揮1039.8俘7燭2.5棒土地增值稅執(zhí)1740.8念7肚0.00亮407.21乞811.40濤522.26無2.6匠所得稅高2798.4偵3趕0.00榨654.59述1304.3善1搭839.53團(tuán)盈余資金漫51241.櫻20呀15580.伸76藏10363.風(fēng)74益9024.6扭7疑708.83徒從以上的表中屑數(shù)據(jù)分析，每儲年的盈余資金眨均為正，故從府償債能力上分哪析項(xiàng)目是可行假的。舅由于本項(xiàng)目的助還款方式是從澡第四年開始等棒額本金償還方被式，故可以采仰用利息則備付率和償債原備付率來評價沈項(xiàng)目的償債能雹力。勺1西)末利息備付率魄項(xiàng)目的利息備塑付原率而=笑稅息前利畫潤爹/雖當(dāng)期應(yīng)還利息渣。取本項(xiàng)目的借款樓償還期是笑200模8粘年班到次201繭0估年。徑200券8現(xiàn)年的利息備付歪率為（穿10363.怨74逼+比654.59牛+膊1240.2歉4柱）武/需1240.2粱4賀=兔9.88所20圖09碎年的利息備付魄率為（緊9024.6融7畢+車1304.3嫩1象+826.8葉3授）鵲/計826.83鵲=盯13.49笛20寶10永年的利息備付繞率為（匆708.83據(jù)+淺839.53殺+413.4似1聚）議/換413.41娘=勇4.75自2酬)臂償債備付率磨償債備付名率趴=距可用于還本付眨息資鋒金隱/陪當(dāng)期還本付息咐額。酒200黃9卡年的償債備付鴉率窮=斷(硬10363.蹈74在+建8107.5行7司)/茂8107.5德7擔(dān)=2.判28潛200央9捐年的償債備付鐵率農(nóng)=(撈9024.6紹7訓(xùn)+回7694.1青6前)/傾7694.1親6索=傘2.17圾201歡0貓年的償債備付忘率黃=(變708.83螺+昌7280.7赴5緣)/錦7280.7精5旗=鳥1.10晃從以上的分析答可以看運(yùn)出竄,盡項(xiàng)目在第洞二典年開始還款后站，在循200灘8繞到篩2贈01竊0煌年項(xiàng)目的利息搞備付率（遠(yuǎn)大殺于劈2繭）和償債備付勇率（大踏于扛1張）都偉較甘高。故項(xiàng)目的監(jiān)償債能力痰較睬強(qiáng)。園3.6膊項(xiàng)目不確定性亞分析路在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)誕效益評價分析拾中，引用了大欄量經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)樣據(jù)如銷售單價排、投資的估算境等，這些數(shù)據(jù)哪都是根據(jù)資料欣對未來做的預(yù)光測，所以都有嫂一定的不確定椅性。誠不確定性分析惱就是借助盈虧頓平衡分析、敏能感性分析等方絕法對項(xiàng)目的投鞠資效益可靠程聰度做進(jìn)一步的核分析。嘗影響本項(xiàng)目的縱不確定因素主農(nóng)要有總投資、青售價、氏銷售率鬼等班幾個方面隱。施總投資可能受文到蛇到上游市場，傳如味原材料市場、艦勞動力市場的伍影響間，月也可能會受到燃金融市場（如保利率變化餐）的影響動，尖使項(xiàng)目的成本島具有較大的不彼確定性雷；杯同時睬還可能受到政投府政策、法律念法規(guī)的限制弄及社會環(huán)境的脂影響使售價等羨具有一定的不疤確定性鉤?？傊?，參與播房地產(chǎn)建設(shè)或嚴(yán)與房地產(chǎn)相關(guān)炒的各個領(lǐng)域的鳴變化都可能會饒增加項(xiàng)目的風(fēng)哈險，影響項(xiàng)目采的經(jīng)濟(jì)利益，童甚至導(dǎo)致項(xiàng)目船的失敗。仁本項(xiàng)目熱運(yùn)用風(fēng)險分析擴(kuò)常用的兩種方笨式磚—總—狀盈虧平衡分析懼與敏感性分析責(zé)對本項(xiàng)目的風(fēng)撥險進(jìn)行分析評。泥3.6蛇.1獲項(xiàng)目盈虧平衡哨分析饞盈虧平衡弱即膝投資項(xiàng)目的收池入和支出達(dá)到娃平衡時的最低汽開發(fā)規(guī)模和銷季售價格水平。流當(dāng)項(xiàng)目的開發(fā)拿規(guī)?；蜾N售價培格水平達(dá)到這熱個平衡點(diǎn)時，寺項(xiàng)目嶺既不虧本也不有盈利，稱之拆為術(shù)“動保紡本測”霜狀態(tài)。風(fēng)在影響項(xiàng)目的翠不確定因素中草，把調(diào)開發(fā)成本晉、銷售收入兩桿個因素作為不墻確定性因素進(jìn)桶行敏感性分析逮，并通過項(xiàng)目裁的財務(wù)凈現(xiàn)值杠和財務(wù)內(nèi)部收問益率等指標(biāo)進(jìn)拳行分析。宣總的來看，本張項(xiàng)目的總投賭資搭T矮為靜40898.疾98塌萬元，平均售元價愉P奇為銳5894.3灘5套元，正常銷售負(fù)率迅L膝為份100嗎%來，總右銷售才面積哀97200亭㎡遷。計算如下：蕩1椒）灘假設(shè)其他因素性不變，計算總憑投資的盈虧平敗衡點(diǎn)欲P皮×?xí)僉搜×擺S俗－熱T=漸0場，代入計算：會T=P止×策L傲×柔S=飼5898.9班8遙×鼓100%次×尺97200辮=掩57293.諸10閣萬元唱2厘）假設(shè)其他因址素不變，計算移平均銷售價格兔的盈虧平衡點(diǎn)驅(qū)P拌×緞L倉×添S妄－伸T=竟0感，代入計算：卻P=T/(L勉×登S)=貼40898.獄98詠×園10000/箏(100%央×孝97200膚)=蔽4207.7蓋1啞元功/牲㎡記3泡）假設(shè)其他因嶄素不變，計算紐平均銷售率的病盈虧平衡點(diǎn)圍P俗×爐L硬×蒙S法－生T=盈0邁，代入計算：燕L=T/(P濫×妨S)=蕉40898.燒98滔×卡10000/只(攔5894.3平5惡×逆97200)英=71.39個%酷即盈虧平衡時成的銷售面積盜為漢97200踩×慘71.39%微=69391彼.0階8閃㎡虧損區(qū)虧損區(qū)盈利區(qū)0銷量（㎡）97200㎡69391.08㎡收入/成本筋圖黨3方-莖1腫獄盈虧平衡分析齒圖陰此從圖中可以明冠顯地看出，浴69391.濾08罵㎡形為銷售量的盈霞虧平衡點(diǎn)，此索時項(xiàng)目不盈利旱也不虧損：鑄當(dāng)銷量超過樹69391.雙08怕㎡時，項(xiàng)目將駱一直處于盈利貞狀態(tài)。假如未并達(dá)到握69391.群08擦㎡的銷量，則尤項(xiàng)目更處于虧損狀態(tài)載，不具有投資校價值。采各因素的造具體情況見盈尋虧平衡分析表島：風(fēng)表隔3淋-1戚6筋盒盈虧平衡表振項(xiàng)目怖不確定因素訪總投資（萬元困）花平均銷售價格崗（炸元天/薦㎡）梨銷售率豐正常情況蜜40898.忽98峰5894.3投5交100%鹽各因素盈虧平串衡點(diǎn)變化百分管比偷40.08%祖-28.61寫%踏-28.61折%腹因素盈虧平衡遼點(diǎn)值忙57293.絞10館4207.7炊1育71.39%濫稅前利潤艦0哥0挎0欺稅前利潤變化勵幅度鍛﹣嫩100%片﹣積100%蚊﹣諸100%濱影響本項(xiàng)目稅捧前利潤的因素蹄主要有投資額些度，銷售價格條以及銷售率等值。從表診3-16腰可以看出，當(dāng)秩項(xiàng)目的投資總贏額增年加幼40.醉08緊%貓，其他因素不嘆變時，達(dá)到盈棉虧平衡點(diǎn)。如上果項(xiàng)目能正常攀運(yùn)營，不發(fā)生摘重大的安全和摸質(zhì)量事故，材截料價格平穩(wěn)，由一般不會超攔過夕10匪%街，所以本項(xiàng)目拾在投資變動方和面的風(fēng)險很小欠。當(dāng)項(xiàng)目的平施均銷售價格下侄降不超滋過箱28.始61化%傷（也就是說，襲只要住宅的價捐格不低耳于鄭42穩(wěn)07.71司元店/柏㎡卡）拆其他因素不變客，則該項(xiàng)目一筋定不會虧損。匪從目前的市場孕動態(tài)來看，房星地產(chǎn)市場的價址格很少有下降石的趨勢。從長鹿遠(yuǎn)來看，健康苦的房地產(chǎn)市場偏其價格基本上而是穩(wěn)中有升。窗3.6否.2揉敏感性分析派敏感性分析是抗研究投資效益悠預(yù)測中某些不億確定因素對預(yù)焰測結(jié)果的影響驢及其影響程度平的分析。敏感榴性分析借助于盞某些指標(biāo)如單厭價、成本、稅缸率等隨變量的石變化而變化的奸計算分析，從紋而查找影響項(xiàng)厭目投資效益最末大、最敏感的逮因素：確定這欲些因素的最佳