晉江東石鎮(zhèn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGEii晉江東石鎮(zhèn)xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1、項(xiàng)目概況 11.2、投資單位簡(jiǎn)介 61.3、報(bào)告編制依據(jù)與范圍 7第二章政策環(huán)境分析 92.1、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸 92.2、2010年房地產(chǎn)政策 162.3、政策分析小結(jié) 19第三章投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 213.1、宏觀投資環(huán)境 213.2、2009年泉州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 283.3、2009年泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 343.4、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷 36第四章SWOT分析與項(xiàng)目定位 384.1、項(xiàng)目SWOT分析 384.2、項(xiàng)目定位 39第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 425.1、項(xiàng)目選址 425.2、建設(shè)條件 42第六章項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 456.1、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 456.2、項(xiàng)目基本規(guī)劃 466.3、建筑設(shè)計(jì)方案 47第七章環(huán)境影響分析 557.1、環(huán)境現(xiàn)狀分析 557.2、環(huán)境影響分析 55第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 628.1、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 628.2、消防 66第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與工程招標(biāo) 719.1、建設(shè)工期 719.2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 719.3、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 719.4、工程招標(biāo) 73第十章投資估算與資金籌措 7610.1、編制依據(jù) 7610.2、投資估算 7710.3、資金籌措 78第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8011.1、評(píng)價(jià)依據(jù) 8011.2、銷售收入分析 8111.3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8211.4、不確定性分析 83第十二章研究結(jié)論與建議 8512.1、結(jié)論 8512.2、建議 86相關(guān)附表與附件第一章總論1.1、項(xiàng)目概況1.1.1、項(xiàng)目名稱晉江東石鎮(zhèn)“xxxx”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。1.1.2、投資單位晉江xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。1.1.3、建設(shè)地點(diǎn)晉江市東石鎮(zhèn)永湖村，總用地面積為53816.0平方米，其中實(shí)際用地面積為50515平方米，分?jǐn)偟缆访娣e為3301平方米，用地性質(zhì)為商住用地。1.1.4、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，總用地面積為53816.0平方米，實(shí)際用地面積為50515.0平方米，主要建設(shè)內(nèi)容如下表：項(xiàng)目數(shù)量備注總用地面積53816.00㎡道路面積3301.00㎡實(shí)際用地面積50515.00㎡地上建筑面積98813.68㎡其中一期91793.83㎡其中住宅80642.00㎡商業(yè)11151.83㎡二期（商業(yè)）7019.85㎡含配套設(shè)施地下建筑面積22000.0㎡建筑占地面積20105.00㎡其中一期17305.00㎡二期2800.00㎡建筑密度（%）39.8%容積率1.96綠地面積17680.25㎡綠地率（%）35.0%總戶數(shù)617戶其中住宅戶數(shù)515戶單身公寓戶數(shù)102戶停車位860位其中地上停車位334位地下停車位526位社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站60.00㎡為配套設(shè)施，不出售部分居住小區(qū)文化室60.00㎡社區(qū)居委會(huì)辦公用房120.00㎡社區(qū)物業(yè)管理用房212.00㎡社區(qū)警務(wù)室20.00㎡1.1.5、投資估算與資金籌措投資估算本項(xiàng)目總投資估算為32080.25萬(wàn)元，其中建設(shè)投資為30437.05萬(wàn)元，建設(shè)期利息為432.0萬(wàn)元。建設(shè)投資包括工程費(fèi)用為23201.61萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用為7235.44萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)用為1211.2萬(wàn)元，建設(shè)期利息為432.0萬(wàn)元。詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資估算表》。資金籌措本項(xiàng)目總投資估算為32080.25萬(wàn)元，目前投資方晉江xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已付清土地出讓金及其它相關(guān)稅費(fèi)6213.03萬(wàn)元，已辦理并取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，證書(shū)編號(hào)為：晉國(guó)用（2004）第01549號(hào)。因此，投資者目前需籌措資金總額為25867.22萬(wàn)元，其中計(jì)劃向銀行貸款8000萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金17867.22萬(wàn)元。資金籌措與資金計(jì)劃運(yùn)用表，如下表：序號(hào)內(nèi)容合計(jì)第一年第二年第三年第四年1項(xiàng)目總投資32080.2513843.607846.577846.572543.521.1土地取得成本（已付清）6213.036213.031.2建設(shè)投資24224.027267.2067267.2067267.2062422.4021.3預(yù)備費(fèi)1211.2363.36363.36363.36121.121.4建設(shè)期利息4322162162資金籌措32080.2513843.5967846.5667846.5662543.5222.1銀行貸款8000400040002.2企業(yè)自籌24080.2513843.5963846.5663846.5662543.5222.2.1土地取得成本（已付清）6213.036213.032.2.1建設(shè)投資等17867.227630.573846.5663846.5662543.5221.1.6、經(jīng)濟(jì)效益分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)得出指標(biāo)，詳見(jiàn)《項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表》：靜態(tài)指標(biāo)1）總銷售收入為47396.48萬(wàn)元；2）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為7576.96萬(wàn)元；3）銷售利潤(rùn)率為15.99%；4）投資利潤(rùn)率為23.62%；動(dòng)態(tài)指標(biāo)1）項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1779.16萬(wàn)元（i=12%）；2）項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15.59%；3）項(xiàng)目稅前投資回收期為3.4年；4）項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為162.86萬(wàn)元（i=12%）；5）項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12.35%；6）項(xiàng)目稅后投資回收期為3.96年；綜合以上分析，項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為162.86萬(wàn)元>0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12.35%>12%，因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)均達(dá)到了同行平均水平，因此，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。1.1.7、社會(huì)、環(huán)境效益社會(huì)效益對(duì)居民收入的影響：項(xiàng)目建成后屬高尚住宅主要銷售對(duì)象為當(dāng)?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營(yíng)企業(yè)管理層人員、個(gè)體工商業(yè)主等，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難的分期付款；對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響：良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也增加了物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮；對(duì)當(dāng)?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生的影響：補(bǔ)充了周邊中、小學(xué)校生源，為住戶提供信息；對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響：完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程適當(dāng)擴(kuò)大服務(wù)范圍不盲目擴(kuò)建

。“xxxx”項(xiàng)目建成后，周圍生活設(shè)施齊全，交通方便，環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高東石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高當(dāng)?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善東石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。環(huán)境效益本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。項(xiàng)目建成后將在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。所以，項(xiàng)目建成后將改善周邊居住與商業(yè)環(huán)境，提升城市品位，具有顯著的環(huán)境效益。1.2、投資單位簡(jiǎn)介企業(yè)名稱：晉江xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)住所：晉江市東石工業(yè)園區(qū)企業(yè)注冊(cè)號(hào)：350582100064409法定代表人：許金舉注冊(cè)資本：壹仟萬(wàn)圓整實(shí)收資本：壹仟萬(wàn)圓整公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（以上經(jīng)營(yíng)范圍涉及許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的，應(yīng)在取得有關(guān)部門的許可后方可經(jīng)營(yíng)）成立日期：一九九三年九月二十八日營(yíng)業(yè)期限：一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日企業(yè)主要管理人員姓名性別國(guó)籍最高學(xué)歷陳耀高

男

中國(guó)

大專

張新河

男

中國(guó)

大專

何水生

男

中國(guó)

其他

吳榮勝

男

中國(guó)

大專

嚴(yán)昌忠

男

中國(guó)

大專

余思彬

男

中國(guó)

大專

楊麗英

女

中國(guó)

大專

黃上游

男

中國(guó)

本科

張文如

男

中國(guó)

大專

黃建新

男

中國(guó)

大專

許金舉

男

中國(guó)

大專

1.3、報(bào)告編制依據(jù)與范圍1.3.1、編制依據(jù)1）中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)）；2）中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法（中華人民共和國(guó)主席令第70號(hào)）；3）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法（中華人民共和國(guó)主席令第23號(hào)）；4）中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（中華人民共和國(guó)主席令第22號(hào)）；5）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第115號(hào)）；6）《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》7）《晉江市東石鎮(zhèn)總體規(guī)劃》8）晉江市城市規(guī)劃建設(shè)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》9）投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南10）委托單位提供的本項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)等。本報(bào)告編制主要根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項(xiàng)目編制小組調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。1.3.2、編制范圍本可行性研究報(bào)告主要對(duì)晉江xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的晉江xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性問(wèn)題進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要包括政策環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、選址、節(jié)能環(huán)保、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，以供決策者參考。

第二章政策環(huán)境分析2008年，在世界金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重外部壓力下，在行業(yè)自身調(diào)整的內(nèi)部推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了周期性變化，由增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變?yōu)樗ネ似?，與之相適應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策亦發(fā)生了明顯的方向性變化，持續(xù)五年的緊縮型調(diào)控慢慢放松，過(guò)渡到2009年的擴(kuò)張型調(diào)控軌道上去。2.1、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸

2009年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細(xì)則，貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件。2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。

2009年1月9日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議暨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政、精神文明建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在會(huì)上作了《落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》。會(huì)議要求，2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要著力做好九方面工作。其中相對(duì)比較重要的是前面兩條：一是，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決80萬(wàn)戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問(wèn)題；新增經(jīng)濟(jì)適用住房130萬(wàn)套。二是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，以合理價(jià)格促進(jìn)銷售；繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)職責(zé)；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展--這是2009年我國(guó)房地產(chǎn)政策趨向的兩條主線。同時(shí)，這也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控的沿襲、加強(qiáng)、深化。圍繞這兩條政策主線，2009年初房地產(chǎn)調(diào)控政策主要從金融、市場(chǎng)、稅收和保障住房幾方面進(jìn)行，其表現(xiàn)出政府希望通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之盡快回暖的態(tài)度。2009年2月10日，繼中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)房貸細(xì)則后，中國(guó)工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。"對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策"。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購(gòu)買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。進(jìn)入2009年第二季度以來(lái)，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開(kāi)始了繼2007年之后的新一輪購(gòu)地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施。2009年2月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》明確：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對(duì)違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問(wèn)題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。2009年4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。2009年5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào))。針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2009年5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》（國(guó)土資發(fā)[2009]58號(hào)），要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010-2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。2009年5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào))中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始"松綁"。2009年5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。2009年6月10日，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，"小產(chǎn)權(quán)房"實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的"小產(chǎn)權(quán)房"等違法用地、違法建筑行為。這一系列措施有力地維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。由于2009年上半年采取的積極寬松的財(cái)政、稅收、金融政策，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的剛性需求和強(qiáng)烈的改善型、投資型意愿，2009年年中，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了"地王頻出"、"量?jī)r(jià)齊升"、"一房難求"的火爆場(chǎng)面。2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要宏觀背景。各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。受年底一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策即將到期的影響，2009年10月中旬以來(lái)國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量逐漸走高，政策可能要改變的心理預(yù)期導(dǎo)致部分購(gòu)房者集中入市顯著影響了樓市。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)最火暴的名詞無(wú)可爭(zhēng)議的是"地王"。北京、上海、重慶、杭州、成都……"50.5億元"、"72.45億元"、"40.6億元"……"地王"可謂無(wú)處不在。"地王"的頻頻出現(xiàn)不僅使得房?jī)r(jià)大幅上漲，更是引起了國(guó)土部的關(guān)注。2009年11月10日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開(kāi)發(fā)商占地周期。2009年年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策刺激下逐漸復(fù)蘇，并迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。而房?jī)r(jià)也在市場(chǎng)的火速逆轉(zhuǎn)中升至歷史新高。為遏制部分城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，2009年12月以來(lái)，中央接連釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控信號(hào)。在2009年12月9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，中央政府決定不再延長(zhǎng)2008年年底出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。這雖在預(yù)期之中，但也被認(rèn)為是對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為的打壓。

在取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策僅僅5天后，樓市的另一只"靴子"終于落下。2009年12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。會(huì)議認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。這些政策對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。會(huì)議提出，"未來(lái)的政策重點(diǎn)是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭"。會(huì)議提出了"增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)"四條具體措施(簡(jiǎn)稱"國(guó)四條")。在房地產(chǎn)信貸政策方面，會(huì)議要求"繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。"這是中央政府2009年內(nèi)首度對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)作正面表態(tài)。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，住建部給部分地方建設(shè)部門下發(fā)了"關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)"。此次將公共租賃房作為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的內(nèi)容首次提出，下一步可能鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲比較快的一線城市做公共租賃房。2010年，公共租賃房的具體政策將出臺(tái)。

2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》》(財(cái)綜〔2009〕74號(hào))，要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，保障土地出讓收入及時(shí)足額征收和繳入地方國(guó)庫(kù)?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》對(duì)土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范，明確開(kāi)發(fā)商"首付比例不得低于全部土地出讓款的50％"，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目可約定在2年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。這一規(guī)定標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止。開(kāi)發(fā)商拿地的資金門檻提高，會(huì)對(duì)"囤地"起到一定的遏制作用，進(jìn)而有望幫助土地市場(chǎng)降溫。但同時(shí)也將會(huì)使土地市場(chǎng)的集中度進(jìn)一步提高。對(duì)于大型實(shí)力開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地門檻的提高同樣會(huì)降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度。從地價(jià)和房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系上看，土地市場(chǎng)的降溫，將有助于改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。2009年12月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在近期舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2010年要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，并公布了目標(biāo)任務(wù)。具體是：要通過(guò)棚戶區(qū)改造和新建、改擴(kuò)建(購(gòu)置)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開(kāi)工建設(shè)的套(戶)數(shù)比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。另外，安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。爭(zhēng)取用三年左右的時(shí)間，基本解決城鎮(zhèn)1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。2009年12月23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕157號(hào)）對(duì)此進(jìn)行了明確。該通知提出，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2.2、2010年房地產(chǎn)政策為避免銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取房貸業(yè)務(wù)資源競(jìng)相向房貸中介支付高"返點(diǎn)"費(fèi)用，引發(fā)銀行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)銀行（601988）業(yè)協(xié)會(huì)正式下發(fā)［2009］138號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》，全面叫停房地產(chǎn)交易中介返點(diǎn)；要求各會(huì)員銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)自律。自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的"返點(diǎn)"費(fèi)用。此外，《通知》還要求，各會(huì)員銀行要進(jìn)一步規(guī)范與房貸中介機(jī)構(gòu)的合作行為，對(duì)房貸中介機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)及日常管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對(duì)不良中介要杜絕合作。為防范可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，各會(huì)員銀行要規(guī)范貸前審查制度。銀行要做好盡職調(diào)查，堅(jiān)持獨(dú)立審貸，重點(diǎn)審核借款人的信譽(yù)程度、收入證明、償還能力的真實(shí)性。要與借款人面談貸款申請(qǐng)，面簽貸款合同。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向房貸中介高"返點(diǎn)"會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序，也將影響銀行信貸安全和房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，損害銀行和消費(fèi)者的利益。《上海證券報(bào)》2010年1月5日?qǐng)?bào)道：從接近國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉，2010年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。據(jù)了解，國(guó)家稅務(wù)總局在一個(gè)工作會(huì)議上，布置了2010年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對(duì)這一工作的十余項(xiàng)要點(diǎn)進(jìn)行討論。此外，會(huì)議還對(duì)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，以及應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。這是物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"試點(diǎn)工作進(jìn)行6年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開(kāi)征方面邁出的一大步。從2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。物業(yè)稅一旦開(kāi)征，哪怕是試點(diǎn)開(kāi)征，都將釋放一個(gè)信號(hào)，那就是國(guó)家要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（"國(guó)十一條"），要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?，《通知》中明確了調(diào)控的行動(dòng)綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任，并針對(duì)性地提出了十一條措施。這十一條措施是：加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。"國(guó)十一條"綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從"調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任"四個(gè)方面加快遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而調(diào)控的具體實(shí)施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)管理等多個(gè)方面，關(guān)系到財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土資源部、國(guó)資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)。"國(guó)十一條"的出臺(tái)必將對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)相關(guān)部門將會(huì)出臺(tái)具體落實(shí)的細(xì)則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)接踵出臺(tái)。遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，信貸政策的收緊沒(méi)有懸念。在"國(guó)十一條"出臺(tái)后的第三天，信貸政策從緊的信號(hào)已經(jīng)發(fā)出。2010年1月13日，央行發(fā)布消息，決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年6月以來(lái)，央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。中國(guó)貨幣政策開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而實(shí)行的"適度寬松"貨幣政策開(kāi)始逐步退出，并向收緊方向靠攏。2010年1月13日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星重申二套房貸要嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于40％的要求。

在2010年1月15日召開(kāi)的2010年工作會(huì)議上指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。顯然，監(jiān)管層有意控制銀行"輸血"房市，以此來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2.3、政策分析小結(jié)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)人的生活關(guān)聯(lián)甚大，于中國(guó)金融安全的關(guān)聯(lián)甚大，也就是說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)關(guān)乎社會(huì)和諧、關(guān)乎經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，中央政府不可能坐視2009年房?jī)r(jià)這種非理性上漲，也因此在2010年開(kāi)年之際，即通過(guò)對(duì)大城市高房?jī)r(jià)及投資需求實(shí)施打壓，奠定一個(gè)調(diào)控基調(diào)，平衡一下民意，樹(shù)立一個(gè)價(jià)格抑制標(biāo)桿。未來(lái)政策的著力點(diǎn)是增加供給，遏制不合理需求。未來(lái)的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會(huì)從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費(fèi)、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎?。上述前三?xiàng)致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項(xiàng)調(diào)節(jié)需求，第六項(xiàng)則指向土地價(jià)格太高推高房?jī)r(jià)問(wèn)題。從增加供給著力點(diǎn)看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢(shì)群體基本居住需要，這與當(dāng)前房地產(chǎn)商滿足的對(duì)象之間基本不存在重合，因而，對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)壓力。而打擊捂盤和囤地，會(huì)加快房地產(chǎn)商的土地開(kāi)發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價(jià)格，這些措施將對(duì)2010年房?jī)r(jià)漲幅起到一定的遏制作用。在房地產(chǎn)基本需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的情況下，對(duì)2010年全國(guó)商品房成交影響最大的因素將是投資投機(jī)性的需求，而這一需求的強(qiáng)弱將取決于2010年的信貸政策。從2009年年底和2010年年初政府連續(xù)出臺(tái)的這些政策，我們可以勾勒出政府2010年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過(guò)度投資、遏制過(guò)度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。管理層將會(huì)從綜合角度考量整個(gè)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅一個(gè)方面出發(fā)，搞好綜合平衡。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒(méi)有新的消費(fèi)和投資需求增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢(shì)必會(huì)投鼠忌器，為了避免"驚群"現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財(cái)政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合?？偠灾瑥淖罱幌盗械恼{(diào)控政策來(lái)看，主要是搞好綜合平衡，既不想過(guò)早地扔掉拐杖，也不想讓房地產(chǎn)過(guò)熱尾大不掉，挾持整個(gè)經(jīng)濟(jì)。

第三章投資環(huán)境與市場(chǎng)分析3.1、宏觀投資環(huán)境3.1.1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體回升向好2009年是新世紀(jì)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對(duì)百年不遇的國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，科學(xué)決策，帶領(lǐng)全國(guó)人民萬(wàn)眾一心，共克時(shí)艱，堅(jiān)持實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實(shí)施并不斷完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的一攬子計(jì)劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的局面，實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。初步測(cè)算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.7%，增速比上年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長(zhǎng)6.2%，二季度增長(zhǎng)7.9%，三季度增長(zhǎng)9.1%，四季度增長(zhǎng)10.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長(zhǎng)9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長(zhǎng)8.9%。1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)六年增產(chǎn)全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到53082萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)0.4%，連續(xù)6年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量12335萬(wàn)噸，增長(zhǎng)2.2%；早稻3327萬(wàn)噸，增長(zhǎng)5.3%；秋糧37420萬(wàn)噸，下降0.6%。油料產(chǎn)量預(yù)計(jì)增長(zhǎng)5%左右，糖料下降9%左右。肉類產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量7509萬(wàn)噸，增長(zhǎng)5.0%。其中，豬肉產(chǎn)量4889萬(wàn)噸，增長(zhǎng)5.8%。生豬出欄6.4億頭，增長(zhǎng)5.7%；生豬存欄4.7億頭，增長(zhǎng)1.5%。2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)由大幅下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)11.0%，增速比上年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增長(zhǎng)5.1%，二季度增長(zhǎng)9.1%，三季度增長(zhǎng)12.4%，四季度增長(zhǎng)18.0%。分經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng)6.9%；集體企業(yè)增長(zhǎng)10.2%；股份制企業(yè)增長(zhǎng)13.3%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng)6.2%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長(zhǎng)11.5%，輕工業(yè)增長(zhǎng)9.7%。分行業(yè)看，39個(gè)大類行業(yè)全部實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長(zhǎng)9.7%、12.1%和15.5%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到97.67%。1-11月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)25891億元，同比增長(zhǎng)7.8%，比上年同期加快2.9個(gè)百分點(diǎn)。在39個(gè)工業(yè)大類中，30個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。3）投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，涉及民生領(lǐng)域的投資增長(zhǎng)明顯加快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，比上年增長(zhǎng)30.1%，增速比上年加快4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資194139億元，增長(zhǎng)30.5%，加快4.4個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資30707億元，增長(zhǎng)27.5%，加快6.0個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)49.9%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)26.8%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)33.0%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長(zhǎng)23.9%，中部地區(qū)增長(zhǎng)36.0%，西部地區(qū)增長(zhǎng)35.0%。涉及民生領(lǐng)域的投資大幅增長(zhǎng)。全年基礎(chǔ)設(shè)施（扣除電力）投資41913億元，增長(zhǎng)44.3%。其中，鐵路運(yùn)輸業(yè)增長(zhǎng)67.5%，道路運(yùn)輸業(yè)增長(zhǎng)40.1%，城市公共交通業(yè)增長(zhǎng)59.7%。居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)61.8%，教育增長(zhǎng)37.2%，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)增長(zhǎng)58.5%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，增長(zhǎng)16.1%，增速比上年回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。4）市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)平穩(wěn)較快，部分產(chǎn)品銷售快速增長(zhǎng)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額125343億元，比上年增長(zhǎng)15.5%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.9%，實(shí)際增速比上年同期加快2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零售額85133億元，增長(zhǎng)15.5%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額40210億元，增長(zhǎng)15.7%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額105413億元，增長(zhǎng)15.6%；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額17998億元，增長(zhǎng)16.8%。在限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)商品零售中，除通訊器材類外，其他20類商品零售均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。其中，服裝、鞋帽、針紡織品類增長(zhǎng)18.8%，家具類增長(zhǎng)35.5%，汽車類增長(zhǎng)32.3%。5）居民消費(fèi)價(jià)格和生產(chǎn)價(jià)格全年下降，年底出現(xiàn)上升全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，農(nóng)村下降0.3%。分類別看，八大類商品價(jià)格四漲四落：煙酒及用品上漲1.5%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲1.2%，食品上漲0.7%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲0.2%；居住下降3.6%，交通和通信下降2.4%，衣著下降2.0%，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)下降0.7%。居民消費(fèi)價(jià)格11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲0.6%，12月份上漲1.9%。全年工業(yè)品出廠價(jià)格下降5.4%，12月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲1.7%。全年原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降7.9%；商品零售價(jià)格下降1.2%。6）進(jìn)出口總額全年下降，自11月份由降轉(zhuǎn)升全年進(jìn)出口總額22073億美元，比上年下降13.9%。11月份進(jìn)出口總額同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月增長(zhǎng)9.8%，12月份增長(zhǎng)32.7%。全年出口12017億美元，下降16.0%；進(jìn)口10056億美元，下降11.2%。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差1961億美元，比上年減少994億美元。7）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，就業(yè)形勢(shì)好于預(yù)期全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長(zhǎng)8.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.8%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長(zhǎng)9.6%，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng)5.2%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)11.6%，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)14.9%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，比上年增長(zhǎng)8.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。其中，工資性收入增長(zhǎng)11.2%，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)2.2%，二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)10.0%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)12.9%，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)23.1%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬(wàn)人。年末農(nóng)村外出務(wù)工勞動(dòng)力1.49億人，比一季度末增加170萬(wàn)人。8）貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，新增貸款大幅增加12月末，廣義貨幣（M2）余額60.6萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)27.7%，增幅同比加快9.9個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1）22.0萬(wàn)億元，增長(zhǎng)32.4%，加快23.3個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)貨幣流通量（M0）38246億元，增長(zhǎng)11.8%，回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額40.0萬(wàn)億元，比年初增加9.6萬(wàn)億元，同比多增4.7萬(wàn)億元。3.1.2、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，供銷兩旺1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長(zhǎng)12.8%；房屋新開(kāi)工面積11.54億平方米，增長(zhǎng)12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長(zhǎng)5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長(zhǎng)6.2%。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比上年下降18.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積23006萬(wàn)平方米，下降19.9%。2）商品房銷售情況2009年，全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)30.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長(zhǎng)75.5%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)80.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%。3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長(zhǎng)16.9%；其他資金27459億元，增長(zhǎng)71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長(zhǎng)63.1%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。4）70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.8%；商品住宅銷售價(jià)格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲2.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、?？?3.4%、北京13.2%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：唐山下降2.0%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有66個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：錦州微降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：深圳23.9%、溫州19.2%、杭州13.9%、廈門13.2%、金華12.1%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：唐山下降1.8%。與上月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有60個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：三亞3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、?？?.3%、廈門2.0%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：昆明微降0.1%。新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲4.3%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比11月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。與上年同月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲6.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲2.7%，其他用房銷售價(jià)格上漲4.1%。與上月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲0.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲0.6%，其他用房銷售價(jià)格上漲0.3%。四季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價(jià)格上漲6.4%，二手住宅銷售價(jià)格上漲5.6%；房屋租賃價(jià)格與上年同期價(jià)格持平；物業(yè)管理價(jià)格同比上漲0.4%；土地交易價(jià)格同比上漲13.8%，其中住宅用地交易價(jià)格同比上漲19.4%。5）全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為105.47，比去年12月份提高1.83點(diǎn)，比去年同期提高10.61點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為101.83，比去年12月份提高1.41點(diǎn)，比去年同期提高9.95點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為119.67，比去年12月份提高8.90點(diǎn)，比去年同期提高27.06點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為88.39，比去年12月份回落7.3點(diǎn)，比去年同期回落3.87點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為97.99，比去年12月份提高1.21點(diǎn)，比去年同期提高2.53點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.30，比去年12月份提高6.79點(diǎn)，比去年同期提高14.44點(diǎn)3.2、2009年泉州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值3002.29億元，比增12.5%，高出預(yù)期目標(biāo)1.5個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的4.4：59.4：36.2調(diào)整為3.9：59.9：36.2。2009年，全市上下認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見(jiàn)》，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市的目標(biāo)，按照市委、市政府“穩(wěn)住大盤、固本培源、項(xiàng)目帶動(dòng)、奮力發(fā)展”的工作思路，克服國(guó)際金融危機(jī)的不利影響，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，努力破解發(fā)展難題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。3.2.1、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢(shì)明顯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明顯。14項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值、驗(yàn)資口徑實(shí)際利用外資、社會(huì)消費(fèi)品零售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等9項(xiàng)指標(biāo)增速均高于或達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；居民消費(fèi)價(jià)格總水平低于控制目標(biāo)；第三產(chǎn)業(yè)增加值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、出口商品總值和財(cái)政一般預(yù)算收入增幅分別低于預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)0.1、6.5、8.3和4.6個(gè)百分點(diǎn)。1）市場(chǎng)信心持續(xù)回升，八大行業(yè)均恢復(fù)至景氣區(qū)間

企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)自去年下半年跌入不景氣區(qū)間以來(lái)，今年二季度首度恢復(fù)到景氣區(qū)間，并持續(xù)上升，至四季度已分別達(dá)122.6和116.9，比上年同期分別高出30.1和30.3點(diǎn)。八大行業(yè)全部恢復(fù)至景氣區(qū)間，其中建筑業(yè)以159.9的景氣指數(shù)居高度景氣區(qū)間，工業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息業(yè)處于中度景氣，房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)處于低度景氣。從八大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)看，除貨款拖欠、企業(yè)融資外，生產(chǎn)總量、產(chǎn)品訂貨、固定資產(chǎn)投資、勞動(dòng)力需求、盈利變化和流動(dòng)資金等6項(xiàng)指標(biāo)景氣指數(shù)均已回升到景氣區(qū)間。

2）物價(jià)水平不斷回升，市場(chǎng)需求逐步擴(kuò)大

受國(guó)際金融危機(jī)影響，泉州市物價(jià)水平同比有所回落，全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降2.2%，但比上半年回升0.9個(gè)百分點(diǎn)。從調(diào)查商品看，呈現(xiàn)“三升五降”格局，其中，煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品同比分別上漲2.0%、1.1%和0.7%，食品、衣著、交通和通信、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住同比分別下降1.6%、5.3%、2.7%、3.1%和5.0%。從工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)看，同比仍呈下降，全年累計(jì)同比下降2.36%，但比上半年回升0.35個(gè)百分點(diǎn)。從單月物價(jià)水平看，兩大指數(shù)均從6月份起連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，顯示市場(chǎng)需求正逐步擴(kuò)大。

3）金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境得到改善

積極貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境得到改善。年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá)2718.37億元，比年初增加518.26億元，是去年新增存款額的1.6倍。其中，人民幣存款余額2685.74億元，同比增長(zhǎng)23.5%，比年初增加510.70億元，同比多增186.92億元。充裕的存款為金融信貸的快速增長(zhǎng)提供了保障，年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額2160.24億元，比年初增加524.06億元，是去年新增貸款額的2.2倍。人民幣貸款余額2056.66億元，比年初增加466.88億元，是去年貸款增量的2.0倍，其中：短期貸款新增244.46億元，是上年貸款增量的3.0倍；中長(zhǎng)期貸款新增226.27億元，是上年新增貸款額的1.9倍。從人民幣貸款投向看，私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款新增54.02億元，占短期貸款增量的22.1%，是去年同期新增貸款的13.7倍，有效緩解了中小企業(yè)融資難問(wèn)題；個(gè)人消費(fèi)貸款隨著“汽車以舊換新”、房貸優(yōu)惠政策等擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)政策的落實(shí)，增長(zhǎng)迅速，全年新增貸款96.44億元，同比多增74.12億元；基本建設(shè)貸款新增75.90億元，同比多增47.27億元，有效支持了重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。3.2.2、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)步回升

2009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值3002.29億元，比增12.5%，高出預(yù)期目標(biāo)1.5個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的4.4：59.4：36.2調(diào)整為3.9：59.9：36.2。

1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展

2009年，全市上下努力克服臺(tái)風(fēng)、干旱等影響，積極轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，認(rèn)真貫徹落實(shí)各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值205.00億元，比增2.5%，高出預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

2）工業(yè)大盤穩(wěn)步回升

2009年，全市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值5688.13億元，比增15.5%。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值4875.86億元，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的5%、7.2%和11.8%至全年的17.2%，高于預(yù)期目標(biāo)0.2個(gè)百分點(diǎn)。3）服務(wù)業(yè)加快發(fā)展全年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值1086.23億元，比增11.9%。其中，金融業(yè)增加值94.83億元，增長(zhǎng)25.1%，比上年加快16.7個(gè)百分點(diǎn)；批發(fā)零售業(yè)增加值240.53億元，增長(zhǎng)16.7%，增幅同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)增加值114.53億元，增長(zhǎng)13.6%，同比加快10.6個(gè)百分點(diǎn)。3.2.3、三大需求總體回升，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)動(dòng)力增強(qiáng)

1）投資需求有所回升

2009年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資976.47億元，增長(zhǎng)13.5%，比上半年加快3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)項(xiàng)目完成投資740.31億元，增長(zhǎng)14.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資146.72億元，比增8.8%；農(nóng)村投資89.44億元，增長(zhǎng)12.2%。2）消費(fèi)需求保持旺盛

受益于國(guó)家“家電下鄉(xiāng)”、“汽車摩托車下鄉(xiāng)”、以舊換新、農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼、住房購(gòu)置優(yōu)惠等各項(xiàng)促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需政策的實(shí)施，泉州市城鄉(xiāng)消費(fèi)需求保持旺盛，全年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1055.46億元，增長(zhǎng)15.7%，比預(yù)期目標(biāo)高出1.7個(gè)百分點(diǎn)。

3）出口扭負(fù)為正，外經(jīng)貿(mào)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)

2009年，全市出口商品總值達(dá)58.92億美元，比增1.7%，自11月份以來(lái)連續(xù)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)增幅正增長(zhǎng)，出口壓力有所緩解。外商投資實(shí)際到資情況較好。全年新批外商投資企業(yè)103家，同比下降26.4%，降幅較上年縮窄38.1個(gè)百分點(diǎn)。驗(yàn)資口徑實(shí)際利用外資17.20億美元，比增1.2%，比預(yù)期目標(biāo)高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。3.2.4.三大收入穩(wěn)步增加，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)效果顯現(xiàn)

1）財(cái)政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實(shí)

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和企業(yè)效益的逐步回升，財(cái)政收入逐月回升，全年完成財(cái)政總收入316.15億元，增長(zhǎng)19.9%，增速分別比上年和今年上半年加快2.8和14.9個(gè)百分點(diǎn)，比年初預(yù)期目標(biāo)高出4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，一般預(yù)算收入150.05億元，增長(zhǎng)9.4%，增幅雖比上年和年初預(yù)期目標(biāo)低10.3和4.6個(gè)百分點(diǎn)，但比上半年高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等增長(zhǎng)迅速，增幅分別高達(dá)28.0%、15.7%和16.5%；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復(fù)，從上半年的下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)2.2%和7.5%。

2）企業(yè)利潤(rùn)逐步回升，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)好轉(zhuǎn)

隨著工業(yè)生產(chǎn)的逐步恢復(fù)，企業(yè)利潤(rùn)穩(wěn)步增加，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)好轉(zhuǎn)。2009年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成利潤(rùn)總額263億元，比增32.8%，增幅分別比2008年和今年上半年高出27.7和23.8個(gè)百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額9.75億元，同比下降66.6%。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)195.1%，同比提高10.1點(diǎn)。

3）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)升級(jí)換代步伐加快

2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)22913元，增長(zhǎng)8.0%，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來(lái)源的工薪收入15007元，增長(zhǎng)15.1%；財(cái)產(chǎn)性收入達(dá)1897元，增長(zhǎng)13.1%。全年農(nóng)民人均純收入達(dá)8563元，比增7.4%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)1654.52億元，占人民幣存款余額的61.6%，比年初增加285.30億元。收入的穩(wěn)步增加，為居民消費(fèi)的升級(jí)換代提供了條件。全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出14558元，增長(zhǎng)6.8%，比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，醫(yī)療保健、居住、交通通訊、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出等增長(zhǎng)迅速，分別增長(zhǎng)23.7%、17.0%、15.3%和13.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于食品、衣著等溫飽型消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。農(nóng)民人均消費(fèi)支出6235元，增長(zhǎng)9.0%。隨著“家電下鄉(xiāng)”和“摩托車汽車下鄉(xiāng)”等擴(kuò)內(nèi)需政策的進(jìn)一步落實(shí)，農(nóng)民家庭設(shè)備用品、交通與通訊消費(fèi)支出增長(zhǎng)迅速，增速分別達(dá)11.1%和15.7%。3.3、2009年泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其進(jìn)入第三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始企穩(wěn)回升，市場(chǎng)銷售理性回調(diào)，土地市場(chǎng)日趨活躍，房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)。2009年1-9月，全市商品房累計(jì)銷售面積384.2萬(wàn)平方米，比增108.0%;其中商品住房銷售31210套，銷售面積340.9萬(wàn)平方米，同比分別增加96.1%和110.8%.從季度的商品房累計(jì)銷售面積、商品住房累計(jì)銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴(kuò)大。從泉州市區(qū)銷售情況看，1-9月市區(qū)商品房累計(jì)銷售面積145.8萬(wàn)平方米，同比增141.9%;其中商品住房銷售11329套，銷售面積130.8萬(wàn)平方米，分別比增58.7%和163.4%;商品住房銷售面積是2007年同期銷量56.7萬(wàn)平方米的2.3倍。分季度1-3季度當(dāng)季度分別銷售22.66萬(wàn)、52.31萬(wàn)和55.78萬(wàn)平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)。1-9月，全市存量房交易面積107.8萬(wàn)平方米，比增20.0%;其中，存量住房交易7047套，交易面積89.3萬(wàn)平方米，分別比增63.5%和20.1%.泉州市區(qū)存量房交易面積44.5萬(wàn)平方米，比增79.3%,較上半年提高了26.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，存量住房交易3705套，交易面積37.9萬(wàn)平方米，分別比增109.4%和118.1%,較上半年分別提高了38.3和34.9個(gè)百分點(diǎn)。從近期走勢(shì)看，泉州市區(qū)存量住房逐月交易情況同商品住房類似，同樣是在7月份達(dá)到峰值后，8月、9月開(kāi)始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市場(chǎng)的回調(diào)輻射的聯(lián)動(dòng)影響，居民購(gòu)房意愿有所下降。從商品住房銷售戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，中小戶型主導(dǎo)市場(chǎng)。1-9月，泉州市區(qū)120平方米以下的中小戶型商品住房銷售套數(shù)占了總量的59.2%,較上半年提高4.0個(gè)百分點(diǎn)。從近期市區(qū)幾個(gè)具有代表性的樓盤銷售情況來(lái)看，新的項(xiàng)目一開(kāi)盤，其中的中小戶型住房基本上都會(huì)受到搶購(gòu)，并在短期內(nèi)銷售一空。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，泉州市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下逐步調(diào)整。1-9月，泉州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房中，120平方米以下的占了總量的71.0%,較去年同期提高了17.6個(gè)百分點(diǎn)。2009年以來(lái)，部分大戶型樓盤為了迎合市場(chǎng)需求，紛紛變更為中小戶型重新報(bào)規(guī)劃審批調(diào)整預(yù)售。2009年泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好，商品房銷售面積成倍增長(zhǎng)，平均銷售價(jià)格為4282元／平方米，比增7.7%；由于銷售區(qū)域的外延化，市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為5692元／平方米，同比略有下降。2009年全年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資146.7億元，比增8.8%；商品房銷售面積548.19萬(wàn)平方米，比增116.7%，創(chuàng)歷史最高水平；存量房交易面積159.8萬(wàn)平方米，比增20.4%。全市商品房銷售44020套，比增115.9%。市區(qū)商品房銷售面積195.8萬(wàn)平方米，比增145.8%；其中商品住房銷售15845套，銷售面積176.9萬(wàn)平方米，分別比增87.9%和169.1%。從全年銷售運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逆市上揚(yáng)，增勢(shì)強(qiáng)勁。自3月份起，泉州市區(qū)商品住房銷售保持良好增長(zhǎng)勢(shì)頭，單月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平(2007年單月最高銷售面積9.31萬(wàn)平方米)，全年月均銷售14.7萬(wàn)平方米，7月份達(dá)到26.2萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回升回好不僅得益于全市經(jīng)濟(jì)的回升向好，更重要的還在于一系列房地產(chǎn)扶持政策的落實(shí)到位，包括調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整稅費(fèi)，寬松信貸，簡(jiǎn)化商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，優(yōu)化預(yù)售資金撥付流程等。2009年全年，全市存量房交易面積159.8萬(wàn)平方米，比增20.4%，其中存量住房交易10712套，比增90.0%。泉州市區(qū)全年存量住房交易5504套，比增150.9%。2009年下半年以來(lái)住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)較為明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)。房?jī)r(jià)走高主要因素在于市場(chǎng)的供需矛盾，2009年市場(chǎng)需求大量釋放，供給相對(duì)緩慢，可售房源持續(xù)減少，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求量，全年全市批準(zhǔn)預(yù)售商品住房327.6萬(wàn)平方米，銷售達(dá)到493.27萬(wàn)平方米，供不應(yīng)求，在市場(chǎng)杠桿機(jī)制作用下，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢(shì)。3.4、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷

對(duì)于2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界已有一個(gè)基本共識(shí)：像2009年下半年那樣瘋狂是不現(xiàn)實(shí)的，市場(chǎng)沒(méi)這么傻，政府也不會(huì)答應(yīng)，因此樓市適當(dāng)?shù)恼{(diào)整勢(shì)在必行。但是現(xiàn)今在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整依然艱難、實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢、外需不振內(nèi)需疲軟、仍然需要寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保駕護(hù)航的宏觀背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)巨大、地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政、房地產(chǎn)公司較為充裕的行業(yè)環(huán)境中，房?jī)r(jià)不可能有大的跌幅。

當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。我國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時(shí)期。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。不少人似乎都在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國(guó)家都無(wú)法逃避的一個(gè)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大帶動(dòng)作用，其實(shí)并不是我們當(dāng)前要回避的問(wèn)題。我們關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是，如何盡可能延長(zhǎng)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)巨大的帶動(dòng)作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。這意味著，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有大約15年至20年的黃金發(fā)展期。那么，就讓我們一起期待我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從2010年開(kāi)始步入一個(gè)持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。

第四章SWOT分析與項(xiàng)目定位4.1、項(xiàng)目SWOT分析4.1.1、優(yōu)勢(shì)分析（S）◆項(xiàng)目位于晉江市東石鎮(zhèn)門戶位置，地勢(shì)平緩，項(xiàng)目北側(cè)為中國(guó)傘都傘具五金專業(yè)市場(chǎng)。安東公路西側(cè)，市政配套設(shè)施完善，交通便捷，人流，物流集中；◆項(xiàng)目由xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，公司實(shí)力雄厚，資金充足，為項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施提供了保障，并將傾力將項(xiàng)目打造成區(qū)域CBD；◆項(xiàng)目從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)明顯，將成為東石鎮(zhèn)一座新的地標(biāo)建筑；◆別具一格的建筑風(fēng)格，讓居住的人感覺(jué)到高貴與典雅；◆中高檔的市場(chǎng)定位，還將提升城市的品位。4.1.2、劣勢(shì)分析（W）◆項(xiàng)目基地呈三角形狀，給項(xiàng)目的規(guī)劃布局及施工帶來(lái)一定的難度；◆較高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)投入，使項(xiàng)目成本增加，無(wú)形中提升了銷售價(jià)格；◆項(xiàng)目位于鎮(zhèn)門戶位置，周邊噪音以及空氣質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目有一定的影響?！繇?xiàng)目必須承擔(dān)起開(kāi)拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。4.1.3、機(jī)會(huì)分析（O）◆目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)供不應(yīng)求的階段，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來(lái)人口的進(jìn)入，將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)居住的需求；◆項(xiàng)目定位適合區(qū)域發(fā)展定位，在一定程度上也彌補(bǔ)了作為CBD應(yīng)該具備的項(xiàng)目空白，使項(xiàng)目消化的機(jī)會(huì)點(diǎn)進(jìn)一步增加；◆經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的洗禮，房地產(chǎn)市場(chǎng)由以前的過(guò)火過(guò)快增長(zhǎng)，現(xiàn)在慢慢地趨向于理性增長(zhǎng)，購(gòu)房者也更理性，地理位置、配套設(shè)施等更為人們關(guān)注，而本項(xiàng)目正順應(yīng)了人們的這種理性認(rèn)識(shí)。4.1.4、威脅分析（T）◆本項(xiàng)目客源必然是社會(huì)上層及收入較高的人群，客源層面的相對(duì)狹窄使本案的存在一定的市場(chǎng)威脅點(diǎn)；◆國(guó)家近期對(duì)樓市采取從緊政策，使多數(shù)購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)，在一定的程度上對(duì)本項(xiàng)目造成一定的威脅。4.2、項(xiàng)目定位4.2.1、項(xiàng)目形象定位充分利用本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展商的實(shí)力營(yíng)造一個(gè)健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，充分體現(xiàn)投資商品牌經(jīng)營(yíng)理念。地塊周邊主要為自然村，高素質(zhì)住宅較少。項(xiàng)目定位為中高檔高層住宅社區(qū)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)，同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。4.2.2、客戶定位由于晉江市及東石鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要構(gòu)成。住宅區(qū)主要客戶群定位在有一定事業(yè)基礎(chǔ)的人士；商業(yè)區(qū)主要客戶定位在擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)企業(yè)，團(tuán)體或個(gè)人。4.2.3、價(jià)格定位考慮到本項(xiàng)目在地理位置、設(shè)計(jì)、及產(chǎn)品定位等方面的特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法，將本項(xiàng)目住宅區(qū)初售均價(jià)定位在3600元/平方米，一期商業(yè)部分均為一層商鋪，定價(jià)為12000元/平方米，二期商業(yè)部分，一層商鋪定價(jià)為12000元/平方米，其它商業(yè)部分定價(jià)為5000元/平方米，停車位主要是指地上停車位，以80%出售，定價(jià)為50000元/個(gè)，地下停車位及部分地上停車位可做為臨時(shí)停車場(chǎng)或采取其它形式贈(zèng)送給業(yè)主等，4.2.4、物業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)居住的需求也在不斷地升華，從簡(jiǎn)單地滿足居住條件，到追求舒適，安全，再到追求高檔，追求品味，追求高貴與典雅。物業(yè)已經(jīng)成為人們選購(gòu)住宅時(shí)考慮的主要因素之一。因此，物業(yè)的好與不好也將直接影響到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，物業(yè)定位也具有同等重要的作用。本項(xiàng)目為中高檔高層住宅樓盤，聘請(qǐng)實(shí)力雄厚的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化，保證業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，生活舒適，環(huán)境和諧，氣氛融洽。使人們真正感受到一種家的溫馨。

第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件5.1、項(xiàng)目選址5.1.1、地理位置本項(xiàng)目用地位于晉江市東石鎮(zhèn)永湖村，地處東石鎮(zhèn)門戶位置。規(guī)劃用地位于安東公路西北側(cè)，園東路西南側(cè)，遠(yuǎn)東路北側(cè)為東石傘都。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。5.1.2、環(huán)境狀況項(xiàng)目用地地勢(shì)平緩，場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)為空地。周邊無(wú)大型污染型企業(yè)，環(huán)境狀況良好。5.2、建設(shè)條件5.2.1、晉江市概況晉江市位于福建東南沿海，泉州市東南部，晉江下游南岸。北緯24°30′-24°54′，東經(jīng)118°24′-118°43′。東北連泉州灣，東與石獅市接壤，東南瀕臨臺(tái)灣海峽，南與金門島隔海相望，西與南安市交界，北和鯉城區(qū)相鄰。海岸線長(zhǎng)121公里，陸域面積694平方公里，海域面積6345平方公里。集閩南金三角經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)、全國(guó)著名僑鄉(xiāng)、臺(tái)灣同胞主要祖籍地于一體。晉江市作為中國(guó)縣級(jí)市中唯一的榮獲2009年“品牌