樓盤營(yíng)銷策劃方案

市場(chǎng)分析

K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品開發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)，速度放緩價(jià)格起伏，下行趨勢(shì)明顯供需矛盾突出，壓力巨大

風(fēng)雅樂府所在拱墅區(qū)傳承千年運(yùn)河文化，公共配套設(shè)施一應(yīng)俱全。將“文化拱墅”的理念與風(fēng)雅樂府的文化內(nèi)涵完美結(jié)合。工信的城北的中國(guó)的世界的第一頁，共37頁。項(xiàng)目簡(jiǎn)介

工信風(fēng)雅樂府將“水上水、園中園、院上院、樓中樓”的設(shè)計(jì)理念與空中排屋特色有機(jī)的集合，創(chuàng)造城北首個(gè)自然與文化社區(qū)。

K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二頁，共37頁。100000平米20000平米124000平米56323平米住宅面積：約100000㎡商鋪面積：約20000㎡

總占地面積：56323㎡總建筑面積：124000㎡建筑密度：35%綠化率：30%項(xiàng)目簡(jiǎn)介K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第三頁，共37頁。競(jìng)爭(zhēng)者分析1．贊成?美樹地址：城北上塘路高架巨州路下橋口西側(cè)開發(fā)商：浙江金緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：普通住宅2．金瑞?風(fēng)景大院地址：杭州拱墅區(qū)拱宸橋西開發(fā)商：杭州瑞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：普通住宅3．名城燕園地址：拱墅區(qū)運(yùn)河畔開發(fā)商：

杭州名城左岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：

普通住宅K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第四頁，共37頁。SWOT分析交通便利物業(yè)層次高空中排屋躍層式設(shè)計(jì)環(huán)境突出南北通透項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第五頁，共37頁。城北該區(qū)域仍處在開發(fā)階段各公共配套設(shè)施正處于完善之中1臨近周邊還未形成大型商業(yè)區(qū)物流企業(yè)比較多

2SWOT分析項(xiàng)目劣勢(shì)K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第六頁，共37頁。地域優(yōu)勢(shì)臨近處有大型文化產(chǎn)業(yè)園，工信風(fēng)雅樂府這一樓盤的設(shè)計(jì)比較符合文化產(chǎn)業(yè)園人群的口味文化優(yōu)勢(shì)文化內(nèi)涵。方案目標(biāo)可以細(xì)分概念清晰明了，廣告訴求重點(diǎn)明確。通過有效的營(yíng)銷推廣計(jì)劃，把開發(fā)商的品牌形象、產(chǎn)品形象淋漓盡致地表現(xiàn)出來。服務(wù)優(yōu)勢(shì)智能化管理體系與經(jīng)營(yíng)機(jī)制先前一步完善與跟進(jìn)，配套的智能化著實(shí)體現(xiàn)人性化的一面。SWOT分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第七頁，共37頁。項(xiàng)目文化理念能否得到消費(fèi)者的親睞成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵

1項(xiàng)目商鋪的規(guī)劃，對(duì)于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛而言，如何有效的規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵之關(guān)鍵

2SWOT分析項(xiàng)目威脅K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第八頁，共37頁。SWOT分析總結(jié)工信風(fēng)雅樂府具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)潛力

文化建設(shè)品牌建設(shè)杭州樓市本案條件工于天物，信其自然，風(fēng)景如畫，雅致園林，樂感飄渺，府宇精琢品味住宅，品味生活久違的自然，在城市復(fù)興K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第九頁，共37頁。目標(biāo)市場(chǎng)分析及定位高端人群企事業(yè)人員政府機(jī)關(guān)人員需要文化底蘊(yùn)高收入者文化人士教師、作家、書法家等

擬改善原有居住條件的居民

企業(yè)、個(gè)體私營(yíng)老板

政府機(jī)關(guān)大中型企業(yè)中高收入者

少數(shù)帶動(dòng)多數(shù)希望享受生活

自住為主，投資為輔

年齡層次為30—55歲

第二次置業(yè)人士

目標(biāo)人群定位K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第十頁，共37頁。工于天物信其自然風(fēng)景如畫

工信·風(fēng)雅樂府，時(shí)刻沉浸于中華文化的積淀與熏陶，打造出一個(gè)文化底蘊(yùn)社區(qū).以運(yùn)河文化為依托，以蘇州園林為藍(lán)本，提出了“水上水、園中園、院上院、樓中樓”四大居住理念，構(gòu)建環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū),追求一種中國(guó)古典園林的最本初的風(fēng)格。

雅致園林樂感飄渺府宇精琢項(xiàng)目產(chǎn)品定位K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第十一頁，共37頁。品牌文化定位久違的自然在城市復(fù)興品味住宅品味生活文化品牌文化品牌K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第十二頁，共37頁。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新空間布局設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)建筑風(fēng)格創(chuàng)新

環(huán)境及藝術(shù)風(fēng)格創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第十三頁，共37頁。項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第十四頁，共37頁。K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新第十五頁，共37頁。K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新第十六頁，共37頁。文化天堂概念11、設(shè)立運(yùn)河文化展覽區(qū)2、通過文化服務(wù)體系中的少兒會(huì)所、老年人藝術(shù)團(tuán)的設(shè)立，整體促進(jìn)文化天堂的貫徹和實(shí)施3、廣場(chǎng)音樂為幽雅的中國(guó)古典樂曲，既提升生活質(zhì)量，又促成人們的積極生活心態(tài)項(xiàng)目文化品牌創(chuàng)新第十七頁，共37頁。新城市文化理念21、戲曲交流平臺(tái)——發(fā)揚(yáng)國(guó)粹，傳承文化古韻2、社區(qū)文化生活交流研討會(huì)——定期召開，集思廣益3、文化教育用品商店聯(lián)合大酬賓——長(zhǎng)期贊助老年合唱團(tuán)和少兒會(huì)所4、商業(yè)街鋪中專門設(shè)立一個(gè)區(qū)域?yàn)槲幕逃髽I(yè)機(jī)構(gòu)區(qū)，招商時(shí)以文化教育企業(yè)機(jī)構(gòu)為主，方便大眾文化消費(fèi)項(xiàng)目文化品牌創(chuàng)新第十八頁，共37頁。園林文化31、園林游園會(huì)——輔以各家庭間的文化教育主題交流2、家庭園林游藝活動(dòng)——每季度舉辦一屆，通過中國(guó)傳統(tǒng)文化相關(guān)的游藝活動(dòng)增進(jìn)各家庭的親情，并豐富園林文化項(xiàng)目文化品牌創(chuàng)新第十九頁，共37頁。品味住宅品位生活41．具有藝術(shù)美的建筑品味，體現(xiàn)一系列細(xì)微的、在自然流露的品質(zhì)；2．“實(shí)用時(shí)代”追求房子的安全、實(shí)用；“發(fā)展時(shí)代”追求房子的華貴、典雅；3．標(biāo)志是細(xì)節(jié)的盡善盡美，有文化、有個(gè)性、得體的、適合的、有藝術(shù)感的住宅項(xiàng)目文化品牌創(chuàng)新第二十頁，共37頁。久違的自然，在城市復(fù)興51．陽光的，燦爛的，多彩的——一種愉悅心境，或是一種健康的生態(tài)的生活方式。2．新時(shí)代住宅——產(chǎn)品良好的采光通風(fēng)條件，體現(xiàn)空間藝術(shù)美；新時(shí)代住宅——人與人之間良好的互動(dòng)，注重?zé)釔凵畹纳鐓^(qū)文化；新時(shí)代住宅——為人們創(chuàng)造積極精神，為人們提供健康的精神家園；3．文化自然社區(qū)倡導(dǎo)——追求天人合一的和諧居住環(huán)境及人文文化的渲染項(xiàng)目文化品牌創(chuàng)新第二十一頁，共37頁。工信風(fēng)雅樂府五大基本文化品牌要素6景觀是品牌科技是品牌方位是品牌文化是品牌便利是品牌項(xiàng)目文化品牌創(chuàng)新第二十二頁，共37頁。-少兒會(huì)所-老年藝術(shù)團(tuán)-園區(qū)運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)河文化展覽館大型書畫展-親子奇趣樂園-寵物樂園-商業(yè)街

-家庭宴會(huì)私人PATTY服務(wù)中醫(yī)養(yǎng)生館項(xiàng)目服務(wù)體系創(chuàng)新K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十三頁，共37頁。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十四頁，共37頁。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十五頁，共37頁。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十六頁，共37頁。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十七頁，共37頁。

階段預(yù)計(jì)銷售率預(yù)熱推廣期0引爆推廣期1—30%開盤強(qiáng)銷期31—45%持續(xù)保溫期46—60%結(jié)頂沖刺期61—85%現(xiàn)房掃尾期基本銷售完（95%）營(yíng)銷推廣項(xiàng)目周期規(guī)劃K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十八頁，共37頁。預(yù)熱推廣期引爆推廣期開盤強(qiáng)檔期結(jié)頂沖刺期現(xiàn)房掃尾期持續(xù)保溫期促銷活動(dòng)一：內(nèi)部員工價(jià)促銷活動(dòng)二：保價(jià)計(jì)劃促銷活動(dòng)三：試住促銷促銷活動(dòng)四：VIP客戶活動(dòng)促銷活動(dòng)五：工信地產(chǎn)文化節(jié)促銷活動(dòng)一：無理由退房促銷活動(dòng)二：直接降價(jià)促銷活動(dòng)三：媒體交流見面會(huì)促銷活動(dòng)四：利用交樓入伙的時(shí)機(jī)樹立本項(xiàng)目的口碑促銷活動(dòng)一：公關(guān)直銷活動(dòng)促銷活動(dòng)二：減首付促銷活動(dòng)三：房產(chǎn)中介促銷促銷活動(dòng)一：團(tuán)購(gòu)促銷活動(dòng)二：免費(fèi)送禮促銷活動(dòng)一：先租后賣促銷活動(dòng)一：深度優(yōu)惠活動(dòng)促銷活動(dòng)二：佳節(jié)促銷活動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第二十九頁，共37頁。廣告策略K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第三十頁，共37頁。廣告策略K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第三十一頁，共37頁。K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第三十二頁，共37頁。廣告策略K.O.策劃工作室榮譽(yù)出品第三十三頁，共37頁。

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