沈陽大廈建設(shè)項目投資估算書成本收益

沈陽**大廈項目投資估算書項目概況本案位于遼寧省沈陽市沈河區(qū)電器家電一條街----文翠路**號南側(cè)，近天壇一街十字路口，距南塔中國鞋城、東北日雜市場幾百米，周邊錦繡江南、天河花園、世紀(jì)天壇家園、等高尚住宅小區(qū)，沈陽市**幼兒師范學(xué)校、中國科學(xué)院金屬研究所、建設(shè)銀行等單位，金思羽電器商行、美菱小家電、三星電器、鵬發(fā)電器、金億來電器、華光照明、浩天商貿(mào)等幾十家家電、電器為主的商行。屬于沈陽太原街、中街、五愛市場、南塔中國鞋城4個最聚人氣的商業(yè)中心之一的南塔鞋城核心商圈內(nèi)。容積率目前3.6，可爭取至少到4.2，可能達(dá)到4.5。共5985㎡土地，約8.98畝。用地性質(zhì)為工業(yè)用地?，F(xiàn)狀有地上15層，共21785.7㎡已結(jié)頂寫字樓及2層地下室。根據(jù)地塊現(xiàn)狀及形狀，臨街尚余東西長60——70m南北進(jìn)深50——60m的空地,可建地下2層、地上3層的商鋪。預(yù)計開發(fā)及銷售周期為3年。分期滾動開發(fā)。項目過橋資金為7000萬元。規(guī)劃建議根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場分析及以上假設(shè)和估算依據(jù)初步規(guī)劃如下：地塊北端地上15層小高層改為精裝修酒店式公寓：21700㎡/50㎡/套=434套。地塊北端地下2層中：地下第1層為服務(wù)設(shè)施，地下第2層為停車場。地塊南端地上建2層臨街商鋪，各退讓紅線間距為：5m，樓間距18m,局部與北樓1—3層相連，內(nèi)部道路6m。南端建地上2層臨街商鋪，地下建2層地下室，地上1、2層、地下1、2層每層面積為：50*40=2000㎡。地下1層、地上1—2層為商場，地下2層為車庫。地塊南端地下1層，地上2層臨街商鋪每層高：5m。5.地下停車場可停車約70輛。6.根據(jù)以上規(guī)劃，各類建筑面積為：酒店式公寓單間面積：50㎡酒店式公寓可銷售總面積：21700㎡酒店式公寓總套數(shù)：434套。北樓酒店式公寓地下：1452*2=2904㎡，地下第1層為輔助用房，地下第2層可停車50輛。商鋪每層面積：2000㎡商鋪為3層，總銷售面積：6000㎡，其中可分割產(chǎn)權(quán)面積4000㎡，以租代售面積2000㎡。雜以上畫總建筑面積挖合計：識21785師+罰8000榜+圍1452*2掙(紹北樓驟地格下艇)=觀32689誘㎡挖實際月容積率：躲4.3宮。若三、友銷售收入：斯酒店式公寓單斧價框：剖16000/序㎡治。洞酒店式公寓可洞銷售總充價侮：許3472垂0很萬元。稀酒店式公寓斬每間總價兵：遞8憐0懸萬元夜。齊北樓酒店式公蠟寓地下停車匠位：糊5允0覆輛托*亂8企萬抱元鍬/膊個五。填=40孔0蹦萬元錦。還南樓亞商鋪鴉地撒上蔑1斑、箱2螺層單價欲：嗓3譜萬家元氧/才㎡。魂南樓商鋪地故下賀1雄層單價坊：詳2革萬孝元冬/悲㎡。盼南樓商鋪銷售安總價的：熔1600階0產(chǎn)萬元。勤南樓酒店式公辯寓地下停車位門：你7觸0右輛坐*才8齡萬著元燭/益?zhèn)€更?？?56伯0素萬元。輛以上笨銷售跡收入褲總價合計醬：蘋5168子0化萬元。遷四、投資與費(fèi)揮用昏到沈陽究**搜大廈犧法院拍賣價殖：域400續(xù)0鵝萬元。擠變更為商業(yè)用軟地沸補(bǔ)交土地出讓塵金套：痰180教0教萬元。號酒店式公寓精神裝修公工程款臟：譯1500父㎡需/傳元拘*21785睡.挎7證㎡漠=326吸8朱萬元燕地塊南端臨街吉商鋪厚樓建安費(fèi)思：抵1500記*罩8000=1秋20奸0疏萬元秋沈陽合作方辦響理拍賣、土地守變性、容積率孟等相關(guān)手續(xù)，嶼占旨20補(bǔ)%扇股份。張過橋資金案銀行利息：顯700泰0雹萬美元毒*滴2.5符年先*適8險%=1絡(luò)400丙萬元。乏五、哨投資成本收益軌估算灑項目投資成本燭收益估算表飼通1鞏．開發(fā)成本核來算培序號葛項目名稱勢單位成本欺總成本竿建筑面積（巾M回2恐)灰備牌蒜注從(旺元潔/M藏2籃）葡（萬元）嫩一陶土地相關(guān)成本犧1蛙、土地費(fèi)用濾2257雞5800煩幟25700捏2傳、契稅閃54比小計宣2278橡5854釘25700蕉二催前期工程笨1碗、拆遷費(fèi)尊0蜜0沃2岸、各種規(guī)費(fèi)亮28側(cè)72蛇25700迷3悟、場地平整拌0丟0頃4械、設(shè)計、咨詢可費(fèi)辱1睡35盞350垃25700權(quán)5廈、開發(fā)間接費(fèi)未用治1子35該350蓮25700表6砌、項目融資利辟息礙545矮1400太25700冶7000肢萬元獲，惰2攻.5離年，利率諸8外%兩小計講845鞭2172棋25700午三工基礎(chǔ)設(shè)施掏1注、景觀綠化信誼58呢150掘25700核2目、市政及水電釋煤等其他基礎(chǔ)艦配套設(shè)施篩78炸200嫩25700摧小租略計備135敞350閱25700靈四泊建筑安裝戶室內(nèi)裝潢為1739西4468少25700仍小決個計普1735柴4468夾25700束五佩公共配套設(shè)施衫78且200倆25700律小兼落計盡78言土地開發(fā)、建炕筑成本合計橋5075紗1炊30火44疲25700球六剝期間費(fèi)用蛙1攔、財務(wù)費(fèi)用防見融資利息著2死、管理費(fèi)用播177他456果25700惡二，三，四，食五項合計些3.5席%娃預(yù)計哪3鷹、營銷費(fèi)用揮583恥1500朱25700壓按收入的圣3胸%養(yǎng)預(yù)計液七甚營業(yè)稅及其附沈加葵1數(shù)120魯2879于25700版按收入俊的侍5.57領(lǐng)%豬預(yù)計待八踐土地增值稅寨301外775脊25700夕按收入的劫1.師5螺%盼預(yù)計網(wǎng)九勒所得稅臘1408間3618包25700嬌按收入勿的孕7遷%然預(yù)鉗征摧合方尋計著3590謠9228含25700行具十猴不可預(yù)見撇十一燃開發(fā)成本總計寸22272戒25700看十二胞可售面積單方探成本品8666亭25700部2勾．收入核算器項目名稱障銷售均價奪總收入康京可售面積鴿(順M右2績)秀備鹽謹(jǐn)注歷(漸元綱/M奧2故）瀉（萬元）暑銷售收入妖20110償25700確收入合計卷51680立25700培3雜、利潤核算秘序號暑項目名稱憐金額（萬元）處備注態(tài)1疲成本合計幻22272油25700惡2沒收入合計抽51680欺25700膀3襖稅后談毛揪利潤稿29408嗽25700或4悉稅后凈利潤費(fèi)23526兔除去合作方衣20%凳5雖稅后單方利潤本9154斜按可售面積婆25700舞6污總投資回報率很105%晨稅后利潤柿(龍除以艘)留總成本駁7綁凈資產(chǎn)投資回社