田園綜合體項目建設策劃書

#二、成本估算1、各項原材料成本,按現(xiàn)行市場行情進行估算。2、投資采用平均年限法分類進行折舊攤銷攤銷折舊20年。3、管理費用按銷售收入的20%計算。（包括防疫請臨時工土地租用費等辦公用品）4、銷售費用按銷售收入的3%計算。5、職工年平均工資按8000元計算，管理人員工資2.5萬元，技術人員工資2.0萬元。包括工資性補貼及福利。6、稅金:交易稅按收入3.3%計算，營業(yè)稅按收入5.5%計算，租用按租金收入17.5%計算，農(nóng)業(yè)特產(chǎn)按8%計算。三、所得稅按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條件》及其它實施細則，所得稅按25%計取。四、利潤估算根據(jù)本報告擬定的項目收益成本費用和稅收等水平，通過相關工作表格計算分析，（詳見損益表）整個項目建成后，運營利潤1927萬元。（稅后利潤）五、財務指標分析本項目從經(jīng)營角度編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如下指標。財務內部收益率稅前35%財務內部收益率稅后20%每年利稅為：3372萬元每年收益為：1927萬元投資回收期含折舊攤銷期6.33年。經(jīng)過年收支預測和財務分析得出項目全部經(jīng)營收益率按平均收益率20%，大于中國人民銀行發(fā)布的貸款利率，項目財務凈現(xiàn)值為1927萬元。則本項目在財務效益評價下是可行的。六、資金籌措采取有效措施，組織和引導全社會各方面的力量，多渠道多形式籌集資金，建設和完善農(nóng)業(yè)投入增長機制，增加項目投入。1、積極招商引資園區(qū)辦公室根據(jù)項目建設發(fā)展需要，制定有關鼓勵投資開發(fā)的政策，并優(yōu)化項目建設的外部環(huán)境，吸引企業(yè)個體工商戶到項目區(qū)投資。同時要擴大對外宣傳力度，提高項目的知名度，吸引要多的外來業(yè)主對項目投資。2、鼓勵農(nóng)民投入組織農(nóng)民擴大勞動積累，用于基礎設施建設，努力改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。幫助農(nóng)民解放思想，引導閑置資本參與項目開發(fā)，增加對家庭旅館庭院經(jīng)濟的投入。3、爭取國家政策資金和社會資金投入適當擴大項目專項資金的投入，積極向政府爭取專項資金，如小流域綜合治理專項資金農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)專項資金。同時要注重證券資金的投入，抓住機遇，創(chuàng)造條件，積極主動向上市公司靠攏，搞聯(lián)合，上市融資，吸收社會資本。在擴大融資渠道的同時，要經(jīng)化資金管理，加強監(jiān)督，堅持專款專用，專戶儲存，提高資金的使用效率。第十三章風險分析一、發(fā)展高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)是防范農(nóng)業(yè)風險的根本途徑改革開放以來，某某省農(nóng)業(yè)有了巨大發(fā)展。但是，農(nóng)業(yè)問題尚未從根本上得到解決，農(nóng)業(yè)風險尚存，農(nóng)業(yè)依然是高風險產(chǎn)業(yè)。防范風險，必須依賴于一套完整的風險防范體系，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光則是防范農(nóng)業(yè)風險的根本出路。二、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園面臨的風險資源風險此處的“資源”，特指農(nóng)業(yè)自然資源，它是人類從自然條件中攝取前用于人類生產(chǎn)和生活所必需的各種自然組成成分，主要有土地土壤水森林草地濕地海域原生動植物微生物等。通常，人們把自然資源分為土地資源水利資源生物資源氣候資源海洋資源五大類，或將其分為非耗竭性資源（如太陽能空氣風降水氣候等）耗竭性資源（如動物資源植物資源微生物資源土地資源水資源等）。資源風險，則是指農(nóng)業(yè)資源的有限性與社會索取資源的無限性之間的矛盾，給農(nóng)產(chǎn)品的安全供給帶來的危害。農(nóng)業(yè)是一個資源密集型的產(chǎn)業(yè)，各種資源的存在和有效供給，是農(nóng)業(yè)安全的前提。1）人均耕地不足。“土地是財富之母”，耕地乃農(nóng)業(yè)賴以發(fā)展之根本。2）農(nóng)業(yè)生態(tài)惡化。從資源經(jīng)濟學的角度看，現(xiàn)實中的農(nóng)業(yè)技術可分為合理利用資源承載力的技術和超越資源承載力極限的技術兩種類型。過去，在推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的過程中，出現(xiàn)了消耗大量非再生資源又產(chǎn)生大量廢棄物農(nóng)藥殘毒等生態(tài)環(huán)境問題，造成農(nóng)業(yè)生態(tài)的日益惡化，威脅著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。三、自然風險。自然風險，是指惡劣的自然環(huán)境對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成的損害。由于自然因素的不可控性不可抗拒性自然條件的差異性及其變化的頻繁性，可能造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在地區(qū)季節(jié)年度之間的巨大反差，給農(nóng)業(yè)造成不可估量的風險。四、市場風險市場風險，是指農(nóng)產(chǎn)品供求失衡導致的價格波動和價值實現(xiàn)的困難。近年來，市農(nóng)業(yè)市場風險增加，已影響到農(nóng)民收入的增長。農(nóng)民收入增長減緩已經(jīng)制約了市經(jīng)濟的快速增長和城鄉(xiāng)經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展，成為影響國民經(jīng)濟全局的突出問題。五、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光是化解生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園風險的關鍵農(nóng)業(yè)發(fā)展的推動力量主要來源于三個方面：投入的增加（包括土地投入資本投入和勞動投入）制度的變革科技的進步，其中，后兩種力量對農(nóng)業(yè)增長的貢獻并稱為農(nóng)業(yè)技術進步的貢獻率（周洪文，2001）。隨著社會的發(fā)展，技術對農(nóng)業(yè)發(fā)展作用日益增大。歷史用事實反復論證了一個鐵的定律：科技是農(nóng)業(yè)發(fā)展的不竭動力，是解決農(nóng)業(yè)問題的根本出路；具有了農(nóng)業(yè)高新技術，就控制了農(nóng)業(yè)發(fā)展的制高點。當前，科技對農(nóng)業(yè)增長的貢獻份額，發(fā)達國家達到70％—80％，我國也達到了42％，農(nóng)業(yè)科技進步已成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力?，F(xiàn)在，農(nóng)業(yè)已成為現(xiàn)代生物技術和信息技術應用最廣闊最活躍最富有挑戰(zhàn)性的領域，高科技農(nóng)業(yè)的發(fā)展，將使農(nóng)業(yè)發(fā)生革命性變化。六、防范風險措施1、制度安排與政策機制。它直接關系到能否調動各方面的積極因素，使農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展充滿生機和活力?，F(xiàn)有的以家庭經(jīng)營為基礎的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟制度，充分調動了農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營的積極性，但小規(guī)模的分散經(jīng)營，增大了生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展成本，使生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展受到了嚴重制約。如何在堅持和穩(wěn)定現(xiàn)有制度的基礎上，擴大經(jīng)營規(guī)模，降低生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展成本，是我們的一項重要任務，這涉及到政策的基本走向。農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展，在相當長的時期內離不開政府的扶持，在當前我國農(nóng)村生產(chǎn)力水平比較低的情況下，離開了政府扶持，農(nóng)業(yè)科學研究和開發(fā)就難以進行，真正把發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)擺在重要的位置，為生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展指出方向。2、市場調節(jié)機制。農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展更應充分發(fā)揮市場機制的作用，遵循價值規(guī)律，講求經(jīng)濟效益和社會效益。從長遠意義上說，離開了市場機制，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的研究開發(fā)和成果的推廣應用就難以發(fā)展。市場需求是農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展的方向。3、資金投入機制。發(fā)展農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園是一項高投入的系統(tǒng)工程，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的產(chǎn)出率在很大程度上取決于各投資主體對高新技術的投入數(shù)量。所以，在發(fā)展的過程中，逐步形成以政府為主導的多元投資主體。首先，進一步明確政府投資的主體地位。其次，鼓勵企業(yè)和社會團體投資高新技術農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)經(jīng)營實體及農(nóng)業(yè)科技經(jīng)營開發(fā)公司農(nóng)業(yè)專業(yè)技術協(xié)會等組織，應著力投資于農(nóng)業(yè)高新技術的開發(fā)推廣和應用研究，由此而形成相互依存各有側重的投資機制。第三，積極推進利用外資，爭取合作與援助。第四，通過股份制籌集資金。即以項目為募股或集資的主體，向社會定向或公開募集農(nóng)業(yè)技術項目所需資金，并按照股份制的要求進行組織和運作。4、科技創(chuàng)新機制?？萍紕?chuàng)新是農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展的必由之路，我們一定要構建科技創(chuàng)新機制，為高科技農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供支撐。抓住農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園產(chǎn)業(yè)結構的關鍵與重點，選擇關系到培育新產(chǎn)業(yè)生長點與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造等關鍵的高新技術。對這些技術要集中力量重點突破，爭取時效，強調效益。5、推廣應用機制。新的推廣應用機制應突出兩條，一是由政府行為逐漸轉變?yōu)樯鐣袨?，二是農(nóng)戶成為推廣應用的主體。社會在進行技術推廣應用的過程中，應以農(nóng)戶為中心，形成“自下而上”的推廣應用機制。因為農(nóng)戶是技術的最終需求者，而不是技術的被動接受者。6、風險控制與管理機制。農(nóng)民收入水平長期得不到應有的提高，對風險的承受能力極低，農(nóng)民的文化素質不高和市場經(jīng)濟觀念仍較淡薄，使農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展“險上有險”。7、人才培育機制。農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園必須調動全社會的力量，其中的核心問題是人才隊伍建設。我們要通過體制改革環(huán)境優(yōu)化觀念轉變，不拘一格，發(fā)現(xiàn)人才，使用人才，對有突出貢獻的農(nóng)業(yè)科技人員要實行重獎，鼓勵農(nóng)業(yè)科技人員為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化作出貢獻。要做好吸引國外留學生的工作，按照“支持留學鼓勵回國來去自由”的原則，鼓勵和引導留學人員留居海外的農(nóng)業(yè)科技人員回國工作或在國外為農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展獻計獻策。第十四章研究結論與建議一、推薦方案總體描述生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動增添了新景觀，有助于生態(tài)保護和環(huán)境優(yōu)化，使環(huán)境恢復魅力，永保秀麗；另一方面改變了傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生態(tài)結構，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的組合，開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領域，強化農(nóng)業(yè)自我積累自我發(fā)展的運行機制，增加農(nóng)產(chǎn)品的商品量和農(nóng)業(yè)附加值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉變，是振興農(nóng)村經(jīng)濟優(yōu)化農(nóng)業(yè)結構的有效措施。圍繞建設旅游大產(chǎn)業(yè)面向旅游大市場，進一步調整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結構，通過生態(tài)農(nóng)業(yè)園的建設，引導和推動某某縣農(nóng)業(yè)結構調整。二、結論與建議在經(jīng)過經(jīng)濟效益，社會效益，環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項目可行性研究結論：某某田園綜合體建設項目建設具有重大社會經(jīng)濟環(huán)境效益，項目可行，建議有關部門盡快批準！建議一：本項目建筑工程量較大，工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議，有關論證設計監(jiān)理施工要緊密配合，對于建設過程中出現(xiàn)的問題，應用科學的方法進行分析比較論證。在設計監(jiān)理和施工中，吸取省市類似規(guī)模的市場建設經(jīng)驗，采用合理可行有效的技術手段，確保工程萬無一失。建議二：加強宣傳，營造一種良好的旅游文化氛圍。要結合中國人的特點，細說旅游消費不僅僅是一種生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是人通過與人文景觀與自然景觀的接觸，體驗生活的樂趣，它對于消解現(xiàn)代社會由于工作緊張城市喧囂所帶來的身心疲憊的亞健康狀況很有幫助。從這個意義上講，它是一種十分有效的保健措施。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游使人樂觀開朗，有助于形成一種積極向上的人生態(tài)度。同時，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游能夠開闊人的視野，增長知識與才干。還有助于增添家庭生活樂趣和睦家庭關系增強家庭凝聚力等等?？傊焉鷳B(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游與現(xiàn)代人的生活方式聯(lián)系在一起，造就一種旅游人生的觀念，營造一種良好的旅游文化氛