第8章編寫一校二校

P179凈收益的求取、率的求P181

的雙方，以公平方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行的金額抵押價(jià)值是房地產(chǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去法定優(yōu)先（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）P1811·單選題】房地產(chǎn)在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值是（【答案】P181

，，過且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)然后將它們與估價(jià)對象★在具體一宗房地產(chǎn)中雙方可能有利害關(guān)系，可能對對象不象搜集實(shí)P1812·多選題】下列屬于市場法估價(jià)步驟的有（搜集實(shí)核算成【答案】（1）（2）（3）（4）考點(diǎn)三搜集實(shí)例、選取可比實(shí)搜集實(shí)例、選取可比實(shí)價(jià)格；④日期；⑤付款方式；⑥情況，如目的、方式稅3·單選題】可比實(shí)例的數(shù)量并不是越多越好，一般選取數(shù)量為（）1～33～100～1515【答案】P182考點(diǎn)四

將分期支付的可比實(shí)例價(jià)格折算為在日期付清＋in1i＋in統(tǒng)一幣種和貨幣單位。①不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，、、港幣等，通常都采用“元”P183考點(diǎn)五情況修

，，可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為情況修特殊情稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的：應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，協(xié)議由對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的修正，是將價(jià)格修正為依照稅法及和自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)修正正常價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)得金額應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 賣方實(shí)得金 正 價(jià)格1－應(yīng)由賣方繳納的稅 買方實(shí)付金 正 價(jià)格價(jià)格的10%，稅費(fèi)均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格（A.3000元B.3000元C.2700元D.3300元【答案】【解析】本題考查情況修正的相關(guān)計(jì)算。稅費(fèi)由買方繳納，意味著3000元/m2是3000元/m2高。P1846·2011320000元/m220119100【答案】【解析】本題考查市場狀況調(diào)整。9月價(jià)格＝3月價(jià)格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)/m2P1847·單選題】下列不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容的是（【答案】P1879·多選題】收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用合適的（，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。【答案】P188A～PniV＝Y(jié)P189則該項(xiàng)目每年可以獲得的凈收益為（）萬元?！敬鸢浮縑＝AY

n]，

30，A＝530.4（萬元

益年限沒有限制，則該項(xiàng)目的年收益率為（?！敬鸢浮俊窘馕觥勘绢}考查無年限限制的收益法的計(jì)算。Y＝A100%＝

【例12·單選題】某寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后，持有期的凈收益每年216萬元，時(shí)的價(jià)格為5616萬元，率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元。【答案】 V＝A ]＋

＝216

]＋

520（

2

8%2P190【例13·單選題】凈收益＝潛在毛收入－（）＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用【答案】P190【例14·單選題】率的計(jì)算為（【答案】【解析】本題考查率的計(jì)算。率的計(jì)算為：率＝投資回報(bào)/所投入的P191考點(diǎn)十三成本法概述15·（）【答案】P191考點(diǎn)十四成本法的P，【例·單選題】某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是年前以樓面地價(jià)元/m2取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元/m2用銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為（）元/m2。，【答案】安裝工程費(fèi)＋用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤，即3000＋2000＋（3000＋2000）×50%＝/m217·單選題】某房地產(chǎn)商要重新接受開發(fā)一個(gè)停工的住房建設(shè)項(xiàng)目，已知該公司已經(jīng)建設(shè)中的住房花費(fèi)900萬元，該土地花費(fèi)了700萬元，該片住房的折舊為400萬元，則接手前該項(xiàng)目的價(jià)值為（）萬元?！敬鸢浮?00＋900－400＝1200萬元。P19218·單選題】利用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將被估價(jià)建筑物的歷史成本調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的成本來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法屬于重新構(gòu)建價(jià)格求取的（?！敬鸢浮縋193

計(jì)算因素（環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境、環(huán)境污染、交通擁擠建筑物自然：竣工至不能使有效：價(jià)值時(shí)點(diǎn)顯示的剩余剩余自然＝自然－實(shí)際剩余經(jīng)濟(jì)＝經(jīng)濟(jì)－有效年限法中最主要的是直直也是最簡單最普遍的折舊方法其步 N—經(jīng)濟(jì)有效為t年的建筑物折舊總額E＝D t V＝C－Et）Nt）Nt—N于建筑物折舊的（?！敬鸢浮績r(jià)格為600元/m2，年折舊額為1440元，用直計(jì)算該建筑物的成新率是（?！敬鸢浮縋194考點(diǎn)十七假設(shè)開發(fā)法P195

P196似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均率，它體現(xiàn)了的利率和開發(fā)利潤率兩P19621·單選題】房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是（【答案】【例（【答案】（2）（3）P196考點(diǎn)十八房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般應(yīng)當(dāng)采取形式報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告（4）房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在該中簽名但非房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該中簽名。該對簽名的房地產(chǎn)估價(jià)師也可以起著一種警示作用23·單選題】便于委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體的了解，易于找到感的內(nèi)容是指房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的（）部分。【答案】【解析】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的。通常是按照前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成24·多選題】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）【答案】P201下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中所涉及的“價(jià)值”概念的是（（）要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值3.（）是選取一定數(shù)量發(fā)生過且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，然后將它比較法適用于評估（采用比較法估價(jià)時(shí)，要求選取的可比實(shí)例的日期應(yīng)與（）接近某套商品住宅的建筑面積為100m2套內(nèi)建筑面積為80m2建筑面積的單價(jià)為5000元/m2，套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為（）元/m2。某套商品住宅的建筑面積為120m2，套內(nèi)建筑面積為80m2，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為元/m2，則其建筑面積的價(jià)格為（）元/m2進(jìn)行面積內(nèi)涵換算時(shí)，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×（120m2，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為（）某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為1000/m2，該類房地產(chǎn)以為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)與的市場匯率2006年1月30日為1＝7.98元，2006年9月30日為1＝7.95元，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為（）元/m2。3000元/m2120m2，套內(nèi)住房面積的單價(jià)2400元/m2，則該住房的使用面積為（）m2。市場法估價(jià)時(shí)，因可比實(shí)例價(jià)格不正常而對其進(jìn)行的處理，屬于（格為（）萬元。以3000元/m2的價(jià)格了某住宅小區(qū)的一套住房，稅費(fèi)全部由負(fù)擔(dān)；同日，以3100元/m2的價(jià)格在該小區(qū)了一套幾乎相同的住房，稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)住房中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為價(jià)格的4%。與的實(shí)際價(jià)格相比（。的實(shí)際價(jià)格兩人的實(shí)際價(jià)格相不能判斷誰的實(shí)際價(jià)格某宗房地產(chǎn)，在合同中寫明買方付給賣方2400元/m2，中涉及到的稅由買方來負(fù)擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的5%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為（）元/m2。201133000元/m210020117月的價(jià)格為（）元/m2需要設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”為基準(zhǔn)進(jìn)行比較的房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法是（某房地產(chǎn)，收益年限為無限，率為8%，每年可以獲得凈收益40萬元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為（）萬元。某房地產(chǎn)收益年限為50年，率為10%，每年可以獲得凈收益60萬元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為（）萬元。房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。某套住宅未來每年的潛在毛收入為2萬元空置和收租損失為潛在毛收入的10%，20%，該住宅的年凈收益是（）萬元。價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)方法是指（。如果物業(yè)的年凈收益不變，率不變，則收益年限為無限年計(jì)算出的物業(yè)的收益價(jià)值一定（）收益年限為有限年的物業(yè)的收益價(jià)值。房地產(chǎn)在被充分利用、沒有空置情況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入是（收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是（從全社會(huì)來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則（）率無風(fēng)險(xiǎn)在建設(shè)館、學(xué)校等設(shè)施時(shí)，一般采取的估價(jià)方式是（1000元/m21500元/m2，管6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/m2。在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格－（某舊住房因沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間所造成的價(jià)值損失，屬于（建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價(jià)值損失，屬于（）/m2。該幢住宅的這種價(jià)值損失屬于（某建筑物實(shí)際與有效的關(guān)系是（實(shí)際＝有效實(shí)際＞有效實(shí)際＜有A、B、C100m210500經(jīng)濟(jì)為30年，殘值率為5%。用直計(jì)算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（）元50年，則利用直計(jì)算的該建筑物的成新率為（元/m2，年折舊額為1800元，用直計(jì)算該建筑物的成新率為（用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，建筑物現(xiàn)值＝（B.建筑物重新購建價(jià)格－年折舊額×經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)估價(jià)中，以下（）利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，下列情形中會(huì)使評估價(jià)值高的是（在下列估價(jià)方法中，需要投資利息估算的是（在建工程、待開發(fā)土地等房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛力估價(jià)時(shí)，一般采用的方法是（評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用（房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（）成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是（評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值應(yīng)遵循的原則有（下列選項(xiàng)屬于房地產(chǎn)估價(jià)比較法適用對象的有（房地產(chǎn)估價(jià)搜集實(shí)例時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（房地產(chǎn)估價(jià)中，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（C.類型與估價(jià)目的的吻E.價(jià)格是付采用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格只有經(jīng)過了（）等處理后才可房地產(chǎn)估價(jià)的市場法中，建立比較基礎(chǔ)一般要做的工作有（房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（將多個(gè)可比實(shí)例的估價(jià)對象價(jià)值綜合成一個(gè)最終估價(jià)對象價(jià)值的方法有（根據(jù)收益法，房地產(chǎn)價(jià)值的大小，主要取決于（以下屬于收益法的估價(jià)方法有（房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用是有區(qū)別的，是從估價(jià)角度出發(fā)，不包含（抵押的還本付息求取率的基本方法有（下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的有（下列關(guān)于房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的表述正確的有（正常使用造成的建筑物物質(zhì)磨損與（）求取建筑物折舊的方法有（對寫字樓在建工程進(jìn)行估價(jià)，適用的估價(jià)方法有（用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的主要區(qū)別在于（假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的敘述，正確的有（房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要包括（P207D/m2C/m2x，8000×100＝120x，解得：x＝6666.67（元/m2/m2B＝2400×120÷3000＝96（m2賣方還需交納稅費(fèi)，所以題中的297萬元，是買方實(shí)際支出的。根據(jù)：設(shè)正常的價(jià)格為X，則應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為8%，則X＝297－8%X，X＝275（萬/m2，/m2，3300＞3224，X＝400÷（1－7%【解析】本題考查可比指數(shù)形式的市場狀況調(diào)整的計(jì)算。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格/m2（萬元V＝AY

n

50

萬元

V＝A

44

萬元 Yn

1035價(jià)格V＝A/Y與收益年限為有限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價(jià)格（1＋Y）n]進(jìn)行判斷，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有限年的還要乘以[1－1/（1＋Y）n]，所以本題答案，與投資風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其率也高，反之則低。，/m2/m2B因素所造成的建筑物價(jià)值的減損不利因素包括經(jīng)濟(jì)因素區(qū)位因素政策等其他因素。物維修養(yǎng)護(hù)情況比正常情況差的，則實(shí)際＜有效。R＝5%NEt＝C（1－R）t/N＝1583.3×10＝15833（元筑物現(xiàn)值＝重新構(gòu)建價(jià)格－折舊總額 V＝C－E N

）N）

]發(fā)利潤－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。AB兩項(xiàng)都會(huì)使評估價(jià)值偏低，而依據(jù)可知評估價(jià)C。（（2）（3）（4）（5）標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)用地等數(shù)量較多經(jīng)常發(fā)生且具有一定可比性的項(xiàng)目不適合特殊廠房、）））（1）（2（3（4（5）））（6）情況，如目的、方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式等。在搜集實(shí)例時(shí)，無需（1）（2）（3）（4）【解析】本題考查對可比實(shí)例價(jià)