水榭山莊提案淺山

水榭山莊提案淺山第1頁/共83頁本次溝通主要針對項(xiàng)目的八個(gè)問題，運(yùn)用八張大表詳加探討，刪繁就簡，共同勾勒出2008年水榭山莊的推廣策略圖譜。市場與競爭對手分析1項(xiàng)目價(jià)值體系和區(qū)隔競爭資本2目標(biāo)客戶群的定位分析34傳播核心與階段執(zhí)行體系56銷售節(jié)點(diǎn)與18個(gè)渠道應(yīng)用7整體執(zhí)行大表及費(fèi)用估算8我在哪？我是誰？對誰說？說什么？如何說？何處說？推廣原則和推廣手段匯總推售亮點(diǎn)執(zhí)行總結(jié)傳播步驟與推廣體系第2頁/共83頁市場與競爭對手分析1第3頁/共83頁十余年來，中央首舉貨幣從緊政策，似乎為樓市的走向做了最好的注解。政策問題，是最大的路障。2008，水榭將會(huì)面臨著雙級(jí)競爭的復(fù)雜態(tài)勢，我們不僅會(huì)直面同House產(chǎn)品的分流攔截，也可能會(huì)遭遇復(fù)合產(chǎn)品的背后冷槍?？梢灶A(yù)見的是，整個(gè)2008年，前有欄桿，后有追趕。水榭，如何博取頭名？第4頁/共83頁級(jí)別名稱區(qū)域優(yōu)勢劣勢我們的王牌一級(jí)競爭（低密度物業(yè)）卓越維港后海片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有生態(tài)濱海資源，有一定的豪宅區(qū)知名度；距離城市中心近，后海中心成為深圳新中心之一；高端國際化生活配套比較豐富，臨近華僑城文化名片區(qū)；位于口岸區(qū)，交通較為發(fā)達(dá)，出行便利。高端配套不完善；容積率高2.0，建筑密度大；周邊空氣、噪音等污染，影響較重，植被少。項(xiàng)目糅合高層、聯(lián)排多種產(chǎn)品混合。產(chǎn)品綜合價(jià)值：容積率和純粹性星河丹堤龍華湖山資源（13.47萬平方米郊野公園，9.1萬平米湖），官邸頭銜，復(fù)合型高尚社區(qū)，成熟社區(qū)，高級(jí)生活配套，CBD的星河平臺(tái)資源，D區(qū)（最后一期）別墅待推梅林關(guān)堵車，人群不純粹，封閉性管理差，且受豐澤湖山莊的干擾，超高容積率1.8舒適度和產(chǎn)品綜合價(jià)值：容積率，居住純粹，產(chǎn)品調(diào)性萬科寶安寶安占地7.25萬平米，容積率0.6；北美風(fēng)格；100多套（60多套獨(dú)棟，其余為雙拼，少量聯(lián)排）。位于寶安地段和區(qū)位，高端生活氛圍招華曦城寶安尖崗山總占地230萬平方米，是全國最大的純別墅住宅區(qū)；容積率0.5，以獨(dú)立別墅、雙拼別墅為主；四周環(huán)山，水庫資源。擁有過4萬平米的社區(qū)山體中央公園。廣深高速北側(cè)，寶安出口處，保安尖崗山。地段和區(qū)位，產(chǎn)品調(diào)性和形象，品質(zhì)高度觀湖園寶安觀瀾地塊居住環(huán)境條件優(yōu)良，森林、山湖資源豐富；容積率：0.44，大社區(qū)：占地37萬；純別墅：獨(dú)立別墅、雙拼別墅、山地別墅、疊加別墅；開發(fā)商和記黃埔實(shí)力、品牌較強(qiáng)。寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)四黎路，位置偏，較遠(yuǎn)，交通不便。片區(qū)的城市定位為中部工業(yè)組團(tuán)，其未來前景不夠優(yōu)越。尚未形成一個(gè)集中的豪宅區(qū)，缺乏“豪宅”的片區(qū)血統(tǒng)。周邊缺乏高端生活配套。地段和區(qū)位，生活的高端氛圍和涵養(yǎng)理念聯(lián)泰紅樹灣紅樹灣片區(qū)城市規(guī)劃起點(diǎn)高，擁有稀缺的生態(tài)濱海資源；處于城市核心地段，臨近華僑城文化名片區(qū)，高端國際化生活配套比較豐富；隨著后海中心成為深圳新中心之一，將更加凸現(xiàn)其城市資源優(yōu)勢。容積率低0.62，是市區(qū)稀少的高端別墅類社區(qū)。規(guī)模小，占地6.4萬平米。居住舒適度，社區(qū)規(guī)模與純粹性二級(jí)競爭（偏HOUSE產(chǎn)品）十二橡樹坂田總占地：13萬平米，A區(qū)容積率：0.99，B區(qū)容積率：1.2；項(xiàng)目地塊3級(jí)臺(tái)地，總落差11米。位于龍華，以TH為主，輔以少量疊墅、高層產(chǎn)品地段和區(qū)位，產(chǎn)品價(jià)值和品質(zhì)高度蘭江項(xiàng)目福田北位于香蜜湖北，一個(gè)完全生態(tài)化的片區(qū)，擁有兩座水庫，三面山景住宅，片區(qū)規(guī)劃發(fā)展齊全，交通便利。占地僅6萬，規(guī)模小；容積率2.9，高層與TH多樣產(chǎn)品。品質(zhì)感與形象站位容積率、低密度社區(qū)城市假日西麗山地建筑,高科技智能化生活,品牌產(chǎn)品眾多.占地面積55608平米.新穎規(guī)劃設(shè)計(jì),與地勢配合出峽谷地形,入口山體與自然水體組成20米瀑布.社區(qū)成熟片區(qū)價(jià)值尚待發(fā)掘，容積率2.2產(chǎn)品綜合價(jià)值高端市場形象萬科塘廈東莞塘廈總建面17.8萬，容積率0.75，獨(dú)棟、連排.新中式建筑,山水資源融入其間.地理位置尚未被認(rèn)可，比較偏僻，屬于東莞。地段和區(qū)位品質(zhì)感與形象站位第5頁/共83頁由此可見，水榭的核心競爭力，首先在于其地處城市中心的區(qū)域，擁有獨(dú)特的原生資源；其次是綜合價(jià)值實(shí)力（純粹的低密度物業(yè)，罕有北美風(fēng)格等）；再次是水榭強(qiáng)調(diào)財(cái)富之上涵養(yǎng)的調(diào)性，強(qiáng)調(diào)修為、責(zé)任建構(gòu)的涵養(yǎng)觀點(diǎn)。單純?nèi)魏我粋€(gè)價(jià)值點(diǎn)都不足以擊潰所有對手，抱成一團(tuán)打出組合拳形成體系才能一一化解競爭。城市區(qū)位+資源+產(chǎn)品形態(tài)及綜合價(jià)值+純粹性低密度社區(qū)第6頁/共83頁項(xiàng)目價(jià)值體系的提煉2第7頁/共83頁A，地段D，推廣C，產(chǎn)品B，資源水榭的價(jià)值體系和區(qū)隔競爭資本CBD城市價(jià)值：從未被開發(fā)過的城市凈土；超低容積率片區(qū)；城市未來規(guī)劃帶來的無限發(fā)展?jié)摿Γ?福龍路開通，四號(hào)線動(dòng)工，龍華中心城、學(xué)校、商場等等。)繁華配套與靜謐自然渾于一身，鬧中取靜，生活工作的最佳尺度。CBD城市優(yōu)勢，將眾多遠(yuǎn)郊競爭對手擊斃如萬科塘廈、萬科寶安、觀湖園、美麗十二橡樹莊園等。城市原生資源：城市罕見的原生自然資源；三千年沉淀的山/湖/坡地建筑；高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃，造就純粹高圈居住者片區(qū)。城市原生山水資源，讓先天不足者退場如萬科寶安、城市假日2期、曦城等。純粹TH低密度社區(qū)：密度——0.6超低容積率；形態(tài)——全HOUSE產(chǎn)品；建筑——不為時(shí)間妥協(xié)的厚重美式；園林——百年大樹掩映；物管——分組團(tuán)式；設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)——中西合璧、雕梁畫棟。形態(tài)+純粹性+低密度區(qū)隔高密度不純粹的復(fù)合物業(yè)：丹堤、維港、蘭江、城市假日2期、十二橡樹。關(guān)注財(cái)富上涵養(yǎng)：小眾圈層營銷重視意見領(lǐng)袖影響；關(guān)注客戶內(nèi)心精神世界；尊貴的客戶體驗(yàn)式服務(wù)；差異化、文化內(nèi)涵式推廣。重視推廣附加值：準(zhǔn)確把握客戶，會(huì)形成更強(qiáng)的牽引力與向心力，從而擺脫所有競爭對手。第8頁/共83頁目標(biāo)客戶群的定位分析3第9頁/共83頁★40—50歲，深圳傳統(tǒng)行業(yè)、金融行業(yè)等第一批私營企業(yè)主，房地產(chǎn)老板，國有企業(yè)老總，享有企業(yè)股權(quán)的企業(yè)高層管理，政府現(xiàn)任或退休的高官。他們可能是15—20年前就進(jìn)入深圳的第一批創(chuàng)富者。現(xiàn)住在蛇口、香蜜湖或華僑城為主。對更高形態(tài)更高品質(zhì)生活的需求（比如健康的居住環(huán)境），使得他們開始尋求新的居住區(qū)域?！镓?cái)力非常雄厚，處于財(cái)富金字塔的頂端，同時(shí)也具有很高的社會(huì)地位。★含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富。生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊，具有國際化觀念，對文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑?！镌卺尫懦晒Φ耐瑫r(shí)，有自我堅(jiān)持的原則和個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位?！锉容^關(guān)注國家政治、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云?！锉容^喜歡諸如財(cái)經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志?！锕ぷ鞅容^繁忙，出差機(jī)會(huì)多，往返于市內(nèi)、機(jī)場、大城市之間?！锶粘＝浑H，高級(jí)應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場所，如星級(jí)酒店、俱樂部、高爾夫球場等。我們現(xiàn)在在哪？——目標(biāo)客戶物理界定第10頁/共83頁

林語堂先生在《談涵養(yǎng)》里說道：“英國式的陶養(yǎng)，性格越養(yǎng)越剛，中國式的陶養(yǎng)，越養(yǎng)越柔，到了優(yōu)柔寡斷地步，已經(jīng)德高望重了?！彼可角f是一個(gè)有涵養(yǎng)、有智慧的老人。這種涵養(yǎng)是：內(nèi)斂、穩(wěn)重、深邃?！锼驼{(diào)，內(nèi)斂。含蓄內(nèi)斂，深藏不露。謙和親近，儒雅大氣，不喜歡拋頭露面和太過張揚(yáng)。★他，沉淀，修為。智慧和性情經(jīng)歷時(shí)間的磨礪，已然堅(jiān)定、平和。有深厚的見識(shí)和能力，也沉淀出超然出眾的修為和品格。★他，練達(dá)，知天命?！叭饲榫氝_(dá)即文章，世事洞明皆學(xué)問”，在收獲了巨大的財(cái)富和名望后，開始清楚的知道自己想要什么，清楚的知道財(cái)富的位置和人生的真正意義。洞明世事后，終于“看山還是山”，回歸了“善”與“不爭”。懂得了“中庸才是最高明的經(jīng)世哲學(xué)”、“內(nèi)斂才是最高明的張揚(yáng)”、“寧靜才是最強(qiáng)大的影響力”。★他，格物致知，涵養(yǎng)自我。重視物，又超然物外，真正追求的是內(nèi)心真實(shí)的平靜和精神的富足。正因?yàn)槿绱饲逍训淖晕?，讓他洞悉本質(zhì)，往往一語就能點(diǎn)破真相，淡定中投射出尊崇和威嚴(yán)。我們將要到哪里去？——品牌遠(yuǎn)景第11頁/共83頁Ⅰ“浮躁、喧囂、炫富、張揚(yáng)的調(diào)子，滿足了很多人的虛榮心。其實(shí)，這些所謂的富人，在我們眼中，他們還沒有入流?！雹?/p>

“追求是無止境的，在占有財(cái)富的前提下，我想知道哪些是過眼煙云的，哪些是永恒有價(jià)值的，怎樣才能擁有這些狀態(tài)?！雹蟆拔易砸暚F(xiàn)在的自己，已經(jīng)登頂人生了，但我知道耀眼與輝煌往往是暫時(shí)的，我考慮最多的，不是今天，而是明天的人氣和地位！”Ⅳ“物質(zhì)富足之后，低層次的精神愉悅也早已得到了滿足，我需要追求更好的品質(zhì)生活、更高的人文關(guān)懷，希望能得到內(nèi)心的平和、慰藉?！雹酢岸嗄甑娘L(fēng)雨人生，早已默認(rèn)了“把情緒說出來，而不是做出來”哲理，閱歷與修養(yǎng)，情緒與境界才是最引人注目的資本，我需要一個(gè)這樣的生活環(huán)境?！必?cái)富之后的人生困惑：第12頁/共83頁他們的生活，是不會(huì)離開城市的CBD的，但他們更懂得如何去鬧中取靜、享受愜意人生；未來的視野更能占據(jù)他們的內(nèi)心；沒有人可以永久地持續(xù)輝煌，把握未來才能真正贏得人生；前瞻的視野、低調(diào)的氣質(zhì)、穩(wěn)重的選擇，是他們生活追求的法則。第13頁/共83頁傳播步驟與推廣體系4第14頁/共83頁水榭山莊，既有儒家的積極適中仁愛，又有道家的養(yǎng)生淡泊平和。儒家的環(huán)境，道家的建筑，中庸適度、溫文儒雅。建筑與環(huán)境多了厚重與沉淀，在這個(gè)浮躁的城市里保持穩(wěn)重的風(fēng)度。沒有一定閱歷積淀和財(cái)富，是無法得到真正的穩(wěn)重和沉淀的。這里，不是為炫耀財(cái)富，只為收藏一份深具價(jià)值的心靈江山。并用新穎的形式與東方的心靈達(dá)成了一次強(qiáng)烈的共鳴。第15頁/共83頁市場站位產(chǎn)品對位策略核心與“涵養(yǎng)”傳播的三個(gè)層次一個(gè)時(shí)代，財(cái)富的涵養(yǎng)建筑涵養(yǎng)重構(gòu)時(shí)代涵養(yǎng)人的涵養(yǎng)消費(fèi)者對位貫穿線索：階段主題：第16頁/共83頁傳播步驟和體系財(cái)富的涵養(yǎng)“時(shí)代的涵養(yǎng)”“人的涵養(yǎng)”“建筑的涵養(yǎng)”區(qū)域價(jià)值資源品質(zhì)產(chǎn)品建筑STEP3江山更勁繼水榭花都后，又一力作重構(gòu)時(shí)代涵養(yǎng)深國投地產(chǎn)水榭山莊{價(jià)值線概念線傳播線產(chǎn)品線未開發(fā)的城市凈土超低容積率片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿α己贸鞘信涮滓粋€(gè)時(shí)代，財(cái)富的涵養(yǎng)稀缺的城市自然資源高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃純粹高圈居住區(qū)考究的園林景觀厚重的美式建筑分組團(tuán)物業(yè)管理獨(dú)特的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)君至水榭，淡看天下銷售線導(dǎo)入期項(xiàng)目導(dǎo)入引起關(guān)注市場站位標(biāo)高形象公開期消費(fèi)者對位注入內(nèi)涵現(xiàn)場開放一期銷售強(qiáng)銷期形象深化形成聲望示范開放二期熱銷STEP12007.12-2008.5STEP22008.6-2008.82008.9-2008.12第17頁/共83頁傳播核心與階段執(zhí)行體系5第18頁/共83頁傳播核心與傳播序列（一個(gè)時(shí)代，財(cái)富的涵養(yǎng)）時(shí)代的涵養(yǎng)2008.32008.52008.10.182008.12人的涵養(yǎng)2008.8.29建筑的涵養(yǎng)1期開盤2期開盤圈地，確立站位圈人，注入內(nèi)涵圈房，確認(rèn)購買江山，更勁啟承品牌亮相未開發(fā)的城市凈土超低容積率片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿?yōu)越城市配套考究的園林景觀厚重的美式建筑分組團(tuán)物業(yè)管理獨(dú)特的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)稀缺城市自然資源高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃純粹高圈居住區(qū)項(xiàng)目形象核心屬性營銷節(jié)點(diǎn)階段主題推廣重點(diǎn)傳播渠道階段目標(biāo)戶外物料戶外物料媒體戶外物料媒體巡展活動(dòng)戶外物料媒體巡展活動(dòng)第19頁/共83頁創(chuàng)作示意第20頁/共83頁一，導(dǎo)入期2007.12—2008.3階段目標(biāo)：姿態(tài)亮相，建立關(guān)注發(fā)布內(nèi)容：項(xiàng)目LOGO+品牌過渡第21頁/共83頁項(xiàng)目LOGO

深國投地產(chǎn)階段主題第22頁/共83頁戶外第23頁/共83頁第24頁/共83頁第25頁/共83頁第26頁/共83頁第27頁/共83頁濱河路燈箱廣告第28頁/共83頁第29頁/共83頁第30頁/共83頁第31頁/共83頁第32頁/共83頁第33頁/共83頁第34頁/共83頁二，形象期2008.3—-2008.5階段目標(biāo)：確立站位，目標(biāo)截流第35頁/共83頁重構(gòu)時(shí)代的涵養(yǎng)

深國投地產(chǎn)水榭山莊階段主題第36頁/共83頁戶外第37頁/共83頁第38頁/共83頁第39頁/共83頁第40頁/共83頁第41頁/共83頁軟文第42頁/共83頁1、片區(qū)的時(shí)間不可替代性【沉寂百年，涵養(yǎng)別墅的時(shí)空重現(xiàn)】

——從1936美國流水別墅，到2008中國水榭山莊①沉淀于歷史洪流中的非凡結(jié)晶體——賴特百年“流水別墅”②中國·深圳·香蜜湖北，塵封百年的瑰麗土壤，與流水別墅精神團(tuán)聚。③“淺山別墅區(qū)”，喚醒沉睡的城市涵養(yǎng)居住觀。④2008水榭山莊，重構(gòu)一個(gè)時(shí)代財(cái)富的涵養(yǎng)。第43頁/共83頁2、地段與區(qū)域未來【沉潛于CBD近旁的至深涵養(yǎng)——“淺山別墅區(qū)”

】①沉默CBD身后27年，只為守護(hù)低密度的純粹。（距離市中心最近的低密度別墅區(qū)；區(qū)域低容積率）

②未來20年，城市涵養(yǎng)價(jià)值的交匯點(diǎn)——“淺山別墅區(qū)”。（山水資源；未來規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院及北側(cè)的山體公園等，二線拓展區(qū)還將有大型購物中心……）

③淺山別墅區(qū)“水榭山莊”，重構(gòu)一個(gè)時(shí)代的涵養(yǎng)。第44頁/共83頁3、精神傳承性【時(shí)代涵養(yǎng)的重構(gòu)者——“水榭山莊”】①城市涵養(yǎng)居住觀，被淺山細(xì)水喚醒在香蜜湖北。②水榭精神，為當(dāng)代涵養(yǎng)建立新標(biāo)準(zhǔn)③水榭山莊，重構(gòu)一個(gè)時(shí)代財(cái)富的涵養(yǎng)第45頁/共83頁硬廣報(bào)版第46頁/共83頁第47頁/共83頁第48頁/共83頁第49頁/共83頁第50頁/共83頁第51頁/共83頁第52頁/共83頁三，公開期2008.6—2008.8階段目標(biāo)：目標(biāo)客戶對位，市場期待第53頁/共83頁階段主題一個(gè)時(shí)代財(cái)富的涵養(yǎng)

第54頁/共83頁戶外第55頁/共83頁第56頁/共83頁第57頁/共83頁硬廣示意第58頁/共83頁沒有人可以賺到整個(gè)世界，歷史不因財(cái)富而復(fù)原，黃河也從未因財(cái)富而停止干涸。三千年來，不為時(shí)間擱淺的山/林/湖/岸/坡，卻沉淀了一個(gè)人影響世界的世界觀。他姓孔名丘。——一個(gè)時(shí)代財(cái)富的涵養(yǎng)從水榭山莊開始自然資源第59頁/共83頁水榭從歷史中走來，回到歷史中去。只有時(shí)間駐留在墅蔭的近旁，隱臥于叢林的至深涵養(yǎng)，讓你一直成為歷史的主角。財(cái)富早已被忘卻?！粋€(gè)時(shí)代財(cái)富的涵養(yǎng)從水榭山莊開始低容積率第60頁/共83頁四，強(qiáng)銷期2008.9—2008.12生活方式區(qū)隔現(xiàn)場體驗(yàn)品牌累加階段目標(biāo)：第61頁/共83頁君至水榭淡看天下

階段主題第62頁/共83頁戶外第63頁/共83頁第64頁/共83頁第65頁/共83頁硬廣示意第66頁/共83頁是的。在陽明山仕林官邸的新蘭亭，也是這些包容著西學(xué)的雕梁畫棟，淺吟在淡靜的身后?！鏉?jì)天下后，君至水榭，淡看天下中西結(jié)合的小品第67頁/共83頁似乎身外一切的擁圍，都是為著那一路連天的古榕。腳下散盡繁復(fù)的枝節(jié)，幾百年才能長成一棵樹?！鏉?jì)天下后，君至水榭，淡看天下樹蔭第68頁/共83頁推廣原則和推廣手段匯總6第69頁/共83頁推廣原則線上線下明線暗線大眾小眾軟硬結(jié)合以高帶低推售交錯(cuò)廣告線：硬廣產(chǎn)品形象＋軟文價(jià)值炒作＋雜志、航空、戶外、物料、電視產(chǎn)品線：項(xiàng)目落點(diǎn)，區(qū)域資源、產(chǎn)品規(guī)劃、建筑風(fēng)格、核心概念、價(jià)值體系活動(dòng)線：特別營銷，一期18個(gè)特殊渠道，產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，高端品牌聯(lián)動(dòng)、客戶經(jīng)營推廣立體火力網(wǎng)大眾做證言，小眾做溝通線上做形象，線下做體驗(yàn)概念核心為明，項(xiàng)目賣點(diǎn)為暗高端媒介確立級(jí)別，區(qū)域訴求展示價(jià)值項(xiàng)目調(diào)性硬形象，產(chǎn)品價(jià)值軟滲透外圍推廣訴求，銷售終端圈層品牌聯(lián)動(dòng)累加品牌，聚攏影響力第70頁/共83頁推廣原則執(zhí)行手段媒體應(yīng)用目標(biāo)客戶訴求目的線上戶外；報(bào)紙；雜志；航空；電視《特區(qū)報(bào)》；《生活》；《財(cái)經(jīng)》；《東方企業(yè)家》;《財(cái)經(jīng)》；《三聯(lián)生活周刊》；TVC；《DOMUS》；《天眾》；《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》；《哈佛商業(yè)評論》客戶開發(fā)（地產(chǎn)、金融、物流類老板）認(rèn)可形象感知力量線下點(diǎn)對點(diǎn)直效傳達(dá)；宣傳物料樓書；DM；賀卡臺(tái)歷；銷售折頁；筆記本水榭花都業(yè)主；國投客戶；中原、國際客戶客戶維護(hù)客戶圈層大眾形象戶外、報(bào)紙、航空《特區(qū)報(bào)》；《生活》；《財(cái)經(jīng)》；《東方企業(yè)家》;《財(cái)經(jīng)》；《三聯(lián)》；TVC；《DOMUS》；《天眾》；《南航》客戶開發(fā)（高端有閱歷人士）傳播涵養(yǎng)涵蓋調(diào)性小眾溝通活動(dòng)事件，目標(biāo)圈層涵養(yǎng)別墅區(qū)品牌巡展中國脊梁：默默改變時(shí)代的人欄目特約針對所有目標(biāo)，確立市場形象不斷攻心傳遞信念硬廣大眾媒體，姿態(tài)站位《特區(qū)報(bào)》；《生活》；《財(cái)經(jīng)》；《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》；《東方企業(yè)家》客戶開發(fā)（高端有閱歷人士）產(chǎn)生神秘好奇感軟文主題炒作，滲透賣點(diǎn)《深圳特區(qū)報(bào)》；《生活》市場關(guān)注者，業(yè)內(nèi)人士等認(rèn)可價(jià)值感知力量以高帶低高端雜志、專業(yè)證言《生活》；《DOMUS》面對市場，所有目標(biāo)客戶做形象，做專業(yè)證言品牌聯(lián)動(dòng)品牌累加；新品發(fā)布LV，愛馬仕，范思哲（三選一）新品水榭樣板發(fā)布，品牌聯(lián)動(dòng)媒體現(xiàn)場開放直播，品牌巡展（萬象城、中信正佳）新聞發(fā)布會(huì)顧問營銷系統(tǒng)啟動(dòng)系列講座（常春藤/伊頓公學(xué)）高爾夫、馬球會(huì)活動(dòng)，圍棋交流面對市場，所有目標(biāo)客戶，品牌追隨者互動(dòng)提升形象明線氣質(zhì)、調(diào)性、品質(zhì)報(bào)紙等大眾媒體釋放信息給市場制造聲音激起關(guān)注暗線賣點(diǎn)、價(jià)值、氛圍廣告軟滲透價(jià)值體系，營造良好氛圍給心領(lǐng)神會(huì)客戶契合內(nèi)心外圍戶外牌南坪；項(xiàng)目山頭；深南立交；廣深高速客戶開發(fā)與圈定釋放信息姿態(tài)特殊營銷一期18套業(yè)主渠道篩選客戶，圈定渠道，以老帶新在各自領(lǐng)域傳播暈輪效應(yīng)滲透第71頁/共83頁銷售節(jié)點(diǎn)與18個(gè)渠道應(yīng)用7第72頁/共83頁兩步走產(chǎn)品集中上市10月開盤18居，首席運(yùn)作8月開盤試水之舉，投石問路，驗(yàn)證市場把水榭的形象和站位表達(dá)出來推動(dòng)產(chǎn)品的市場爆發(fā)力致力于品牌的建設(shè)和鞏固兩個(gè)節(jié)點(diǎn)第73頁/共83頁客戶維護(hù)銀行證券客戶中原國際風(fēng)火客戶基金渠道客戶信托渠道客戶國投自身客戶客戶圈層客戶開發(fā)客戶策略水榭系追隨者水榭花都業(yè)主地產(chǎn)行業(yè)老板金融行業(yè)高管國有企業(yè)老總私營企業(yè)主政府高官要員目標(biāo)客戶群來源推售重點(diǎn)重點(diǎn)照顧原則，親情維系，強(qiáng)化追隨形象和推廣高度挖掘從氣質(zhì)和理念上區(qū)隔從實(shí)在的利益點(diǎn)誘引特殊營銷，重點(diǎn)梳理篩選首批18個(gè)目標(biāo)社區(qū)客戶第74頁/共83頁整體執(zhí)行大表及費(fèi)用估算8第75頁/共83頁水榭山莊2008年度策略思路梳理12月08年2月4月5月6月8月9月10月12月品牌導(dǎo)入，建立關(guān)注明確站位，確立級(jí)別升華期深入內(nèi)涵線上訴求預(yù)埋管線江山，更勁（企業(yè)涵養(yǎng)）（經(jīng)典再續(xù)）重構(gòu)時(shí)代涵養(yǎng)（時(shí)代涵養(yǎng)）時(shí)代需要涵養(yǎng)

財(cái)富之上的涵養(yǎng)（人的涵養(yǎng)）財(cái)智階層的涵養(yǎng)觀品質(zhì)解讀（建筑的涵養(yǎng)）支持線上線下①戶外②報(bào)紙硬廣③報(bào)紙軟文江山，更勁重構(gòu)時(shí)代涵養(yǎng)一個(gè)時(shí)代，財(cái)富的涵養(yǎng)logo案名出街涵養(yǎng)氣質(zhì)系列經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)深圳特區(qū)報(bào)（炒作區(qū)域、涵養(yǎng)別墅區(qū)）樣板房開放;首席開盤集中開盤①重點(diǎn)物料重點(diǎn)活動(dòng)精美臺(tái)歷、新年賀卡、禮物TVC、DM、產(chǎn)品樓書精美樓書、戶型手冊、DM①7月產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（洲際酒店）；②品牌巡展旺銷期鞏固內(nèi)涵answer階段體系居住格調(diào)分解君至水榭，淡看天下產(chǎn)品居住系列經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)濟(jì)花都接待處①現(xiàn)場體驗(yàn)②客戶維護(hù)、積累“涵養(yǎng)別墅”、“涵養(yǎng)人”關(guān)鍵詞展DM直郵、邀請函答案支持支持④雜志品牌累加（教育；名菜；馬會(huì)等）①現(xiàn)場活動(dòng)（懷舊主題）；顧問營銷②經(jīng)典名牌新品樣板房發(fā)布會(huì)（愛馬仕）伊頓公學(xué)、常春藤系列活動(dòng)專署雜志：東方企業(yè)家、財(cái)經(jīng)、生活、航空雜志、天眾傳媒、哈佛、世界經(jīng)理人時(shí)代涵養(yǎng)系列經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)財(cái)經(jīng)、東方企業(yè)家、哈佛、世界經(jīng)理人、天眾傳媒、鳳凰衛(wèi)視電影貼片產(chǎn)品發(fā)布會(huì)②渠道滲透高爾夫/星級(jí)酒店/機(jī)場/奢侈品渠道形式：DM、內(nèi)刊、展示階段目標(biāo)財(cái)經(jīng)、南航、Domus雜志執(zhí)行總結(jié)深圳特區(qū)報(bào)（炒作資源、規(guī)劃、品質(zhì)）深特報(bào)（炒作產(chǎn)品風(fēng)格、社區(qū)、綜合價(jià)值）第76頁/共83頁鏈接費(fèi)用預(yù)算8張大表\071221費(fèi)用預(yù)算.xls第77頁/共83頁附：客戶接受矩陣示例第78頁/共83頁

AM9：00開車上班。在路口遇到車輛堵塞而停下發(fā)現(xiàn)了路口的廣告牌：“水榭山莊，……”*注釋：戶外是傳播效率最高、形象最好的傳播工具，是項(xiàng)目第一重要的媒體。好的戶外能讓項(xiàng)目的推廣事半功倍，一氣呵成。于形象、于銷售都是重中之重。*重要度：*參照案例：中信紅樹灣、星河丹堤

AM10：00辦公室。秘書遞上每日簡報(bào)。簡報(bào)里附帶著《深圳特區(qū)報(bào)》：一翻開：“水榭山莊，……”*注釋：報(bào)紙媒