中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)真題及答案知識

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位[答案]B[解析]B因此是錯的。[答案]A[解析]中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBHI）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積3.A.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求[試題點評]本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費者對未來的預(yù)期，參見教材P22。[答案]B[解析]方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（）后的余額。6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地（）的行為。[答案]A[解析]制取得集體土地所有權(quán)的行為。[答案]C[解析]常采用成本法評估。[答案]D[解析]征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用[答案]B[解析]還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。[答案]B[解析]建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標(biāo)的物的行為。所以B的說法是的。[答案]D[解析]房地產(chǎn)。13.B.在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓D.實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償[答案]B[解析]物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建[試題點評]本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69。15.16.在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于（）調(diào)研。A.經(jīng)濟環(huán)境[答案]A[解析]對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。18.在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（）調(diào)研。[答案]C[解析]對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。19.A.官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料[答案]B[解析]B項屬于初級資料而不是次級資料。[答案]B[解析]和房地產(chǎn)置業(yè)投資。21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。B.2[答案]B[解析]2米以外23.若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是（）的方案。[答案]B[解析]的盈利水平，故該方案不可行。24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的（）進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。[答案]C[解析]下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。25.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（）的臨界數(shù)值。B.由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮奫答案]A[解析]臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。26.[試題點評]此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。參見教材P153。27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（）的方法。[答案]C[解析]使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。[試題點評]此題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（）個。A.1B.2C.3D.4[答案]D[解析]方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是5004個。29.30.[答案]A[解析]若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0<△IRR＜ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。[試題點評]此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。31.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的（）原則的要求。[答案]B[解析]動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。32.A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程[答案]C[解析]成。33.[答案]C[解析]令來自于縱向和橫向兩個部門。[答案]A[解析]批準(zhǔn)。[試題點評]本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。36.[試題點評]本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。參見教材P203圖8-5。37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目[答案]C[解析]和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去[答案]C[解析]戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。39.[答案]D[解析]房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。40.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5000元／㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6000—6500元／㎡，10％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6500[答案]B[解析]需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調(diào)查，并根據(jù)消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法。41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)[答案]B[解析]200名當(dāng)?shù)夭煌袑儆诜康禺a(chǎn)促銷的活動推廣。[試題點評]此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3500到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（）元／㎡。A.3552．82B.3563．00C.3563．47D.3574．16[答案]C[解析]F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3563．47。43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l440[答案]B[解析]成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知×100%=84%。44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（）萬元。[答案][解析]凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4。[答案]A[解析]凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。[試題點評]本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。47.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，評標(biāo)、驗標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對所有的投標(biāo)人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（）原則。[答案]C[解析]標(biāo)的規(guī)則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)人都是一致的。[答案]C[解析]條件的合同。[答案]D[解析]50.[答案]B[解析]情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。[試題點評]本題考查抵押人的含義。參見教材P299。52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。[答案]C[解析]同意，不得變賣抵押品。53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（）萬元。[答案]C[解析]貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[試題點評]本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。[答案]A[解析]根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當(dāng)首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。[答案]B[解析]的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。B.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一[答案]B[解析]分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。[試題點評]本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326。58.50％但不超過[答案]B[解析]增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%。59.A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額[答案]A[解析]在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。60.A.書立土地使用權(quán)出讓合同[試題點評]此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分）[答案]ABCD[解析]決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預(yù)期。62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（）為主的集市。[答案]BD[解析]城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。[答案]BD[解析]設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進行追償。[答案]ABC[解析]協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價確定的原則不同。[試題點評]本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。65.A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標(biāo)的物進行維護的必要C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同的權(quán)利[答案]ADE[解析]對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標(biāo)的物進行必要的維護，B錯；國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。[試題點評]本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P65。66.[答案]BCDE[解析]房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。[答案]ACE[解析]的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險性、投資決策的專業(yè)性。68.[答案]ABDE[解析]房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營成本、投資收益率。[試題點評]本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。參見教材P141-142。[答案]CDE[解析]用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。70.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)（）等階段循環(huán)的原理建立起來的。[答案]ACDE[解析]PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。[答案]ABCE[解析]招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履[試題點評]本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參見教材P199。[答案]ACE[解析]競爭對等法。B.預(yù)測的未來凈收益偏大[答案]AB[解析]可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/（1+Y）^n]，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的nV他收入－運營費用，DE會導(dǎo)致結(jié)果偏小。B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明C.估價委托合同[答案]BDE[解析]冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。76.A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人[答案]ACD[解析]具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。[答案]ABCE[解析]管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。[答案]ABC[解析]廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以DE是可以抵押的。[試題點評]本題考查不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材P299。79.[答案]AC[解析]等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。80.A.國有土地使用權(quán)出讓[答案]ABC[解析]地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈與和交換。[試題點評]此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328。三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分）某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。81.土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條[答案]BC[解析]農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度質(zhì)量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。[試題點評]本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。[答案]B[解析]民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。83.甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆[答案]ABD[解析]所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。C.企業(yè)[解析]個人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個人。[解析]向銀行貸款總額i=6%÷12=0.5%，按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－[試題點評]本題考查月還款額的計算。參見教材P302。[解析]從本題看對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素為：貸款利率上調(diào)、房價下跌。某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元／㎡，建筑安裝工程費為2500元／㎡，各項規(guī)費為300元／㎡。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下開盤信息；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責(zé)人參加；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l00元／㎡的價格優(yōu)惠。[解析]房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。[解析]該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。所以此題答案是B。91.若該項目預(yù)期成本利潤率為價格應(yīng)為（）元／㎡。[解析]商品房單位價格=[商品房單位成本