商業(yè)地產(chǎn)工程管理2

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商業(yè)房地產(chǎn)項目管理創(chuàng)新與案例

2023-3-1116:40:00關鍵字：商業(yè)房產(chǎn)

一、商業(yè)房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀與研究進展從最廣泛的含義說，項目是一種特別的將被完成的有限任務，它是在一定時間內、滿足一系列特定目標的多項相關工作的總稱。項目管理的知識起源于建筑管理，但是房地產(chǎn)開發(fā)的全過程都涉及到項目管理知識，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，我們深深地體會到擁有一批把握項目管理知識的優(yōu)秀中層干部和骨干是企業(yè)順利運作的基本保障，單一局限在工程項目管理，無法提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營水平。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從賣方市場轉向買方市場，顧客成為商業(yè)地產(chǎn)項目管理服務的核心，不僅施工的進度與施工內容的調整要根據(jù)招商和銷售的要求進行，而且商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必需圍繞顧客對商業(yè)的消費偏好進行服務，通過在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與開業(yè)過程中應用項目管理知識，不斷為顧客提供滿意的服務，滿足顧客的對購物休閑空間的高品味精神需求。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，特別是大型購物中心涉及計劃、招商、設計等多個項目管理過程，其中招商周期可能長達兩年，因此項目管理知識在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全程應用是及其重要的。突破建筑項目管理的局限同濟大學丁士昭教授提出了新的學術觀點，提倡采用房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命管理系統(tǒng)，并且指導學生完成了系列研究生論文，在實踐中具有較高推廣應用價值。

圖一工程項目全壽命管理系統(tǒng)目前國際項目管理界普遍認為，項目管理知識體系的知識范疇主要包括三大部分，即項目管理所特有的知識、一般管理的知識及項目相關應用領域的知識。從電腦軟件開發(fā)實踐來看，采用知識管理手段，降低同類項目開發(fā)成本成效顯著，成本下降幅度可以達到50%以上，但是如何在房地產(chǎn)行業(yè)應用知識管理手段，提高房地產(chǎn)項目管理成效，較大幅度降低商業(yè)房地產(chǎn)項目總成本依舊是難題。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理人才的培養(yǎng)從軟件開發(fā)的項目管理運作開始，我開始重視知識管理，并將知識管理為項目服務；進入房地產(chǎn)業(yè)以后，我感覺大多數(shù)房地產(chǎn)公司項目管理人才缺乏，非建筑項目管理人員，普遍缺乏項目管理知識，特別是大量的高學歷年青人，甚至是具有MBA學歷的人才都不會系統(tǒng)地完成一件事或一個任務。因此，我開始系統(tǒng)鉆研項目管理知識，在可行性分析和招商方面，先后完成深圳東方時代廣場和河南中匯廣場可行性研究與商業(yè)計劃項目。我十分重視投入產(chǎn)出分析和項目風險評估，并將IT項目管理中積累的知識管理經(jīng)驗擴展到地產(chǎn)企業(yè)，在商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)中取得良好經(jīng)濟效益。在茂業(yè)百貨工作時候，我發(fā)現(xiàn)市場部員工對于百貨招商手冊或大型促銷活動，缺乏基本的項目自我評估知識，對項目的難度、面臨的風險、所需的時間與投資以及所需要的企業(yè)資源，心中沒有明了的概念，因此，頻繁出現(xiàn)廣告延誤或招商手冊設計制作延期的失誤，我從大型營銷活動的失誤中體會到培養(yǎng)項目管理人材的重要性。

三、計算機輔助項目管理軟件早在60

年代，我國就引進和推廣了網(wǎng)絡計劃技術，華羅庚教授結合我國統(tǒng)籌兼顧的指導思想，提出統(tǒng)籌法。1966年priskre等提出的圖示評審技術GERT(GraphicalEvaluation其次是商場經(jīng)營管理團隊少,人才稀缺,特別是有管理MALL經(jīng)驗的團隊與人才都很少。而招商與商場管理都是商業(yè)地產(chǎn)運作的重要環(huán)節(jié),關乎項目的成敗。招商進度要以開業(yè)時間為基準，以開業(yè)前三個月作為招商完成的里程碑。表2金光華廣場項目進度表—以招商為核心

金光華廣場整個項目開發(fā)的周期對于

同類購物中心很有啟發(fā)，通過對該項目研究，我們在濱海購物中心項目中正確預計到項目不同作業(yè)的經(jīng)驗周期，對于科學合理安排新項目開發(fā)工作具有重要借鑒意義。主力店招商是整個招商中最重要的作業(yè)，金光華采用自設solar百貨的做法；深圳中心城購物中心采用主力店對外招商，概念設計完成后就與主力店聯(lián)絡，引進家樂福和太平洋百貨，通過事先確定主力店，然后根據(jù)主力店要求深化設計有利于奠定整個項目的地位，確定整個項目成功的大格局。招商成本控制方法：1.選好招商人才。2.正確確定招商周期，把握好招商節(jié)奏。3.集中舉辦招商活動。6、項目工程管理建立一支優(yōu)秀的施工項目經(jīng)理以及甲方項目部及優(yōu)秀監(jiān)理單位組成的團隊十分關鍵，要選擇具有購物中心施工經(jīng)驗的施工隊伍，同樣也要選擇具有購物中心監(jiān)理經(jīng)驗的監(jiān)理隊伍。例如我們在濱海購物中心的施工和監(jiān)理隊伍選擇時候，就要在評標時候優(yōu)先選擇有購物中心項目經(jīng)驗的成熟隊伍，對項目主要負責人要高標準配備。原材料購買：水泥、鋼筋等原材料嚴格執(zhí)行質量規(guī)范。通過我們對將光華局部裝修效果的評估，我們發(fā)現(xiàn)金光華購物中心公共空間地面釉面磚有磨損現(xiàn)象，說明在購買中對材料選擇不當。因此從裝飾設計檔次到材料選擇應當系統(tǒng)的評估與管理，確保裝修效果，只有細節(jié)卓越購物中心才能引人入勝。機電設備購買：機電設備在大型購物中心

購買中，是影響總體造價的重要因素。主要包括空調、電梯和消防設備，低壓電器設備等。例如金光華廣場17部“太空穿梭〞電梯，60部自動扶梯，89套數(shù)字化多媒體影音系統(tǒng)及近百平米的大型LED顯示屏。施工管理：大型購物中心施工管理需要抓好幾個關鍵環(huán)節(jié)，第一時整體施工，重點是基礎工程和結構工程。其次是裝飾施工，由于購物中心裝飾不光要控制好造價，更要通過嚴格的監(jiān)理，保證裝飾施工是室內設計效果的一致性。購物中心裝飾設計要事先進行主題計劃，裝飾設計與建筑設計同樣重要，需要提前進行設計招標，留出較長的方案設計時間，要表達商業(yè)文化內涵。例如香港青衣城就是以航海作為裝飾主題。

圖11航海主題裝飾場景—帆船裝飾造型帶魚景觀

圖12顧客欣賞青衣城的海之夢熱

圖13青衣城中庭作為展示區(qū)域的精致布置在大量發(fā)展商開發(fā)購物中

心過程中，知識管理在工程管理中占有重要地位：購物中心項目相關設備購買需要經(jīng)驗知識，例如比較節(jié)能的中央空調方案與相關設備選購知識。照明與商品羅列，購物中心室內裝飾專門知識，例如與商鋪布局相結合的最正確照明方案等等。消防設計布局和購物中心消防設備選購知識。知識管理對降低購物中心開發(fā)成本十分重要。7、MALL開業(yè)計劃與開業(yè)活動執(zhí)行MALL開業(yè)本身是一個十分大的項目，其作業(yè)分解極為重要。圖14作業(yè)分解圖開業(yè)活動的執(zhí)行的實際效果：1.邀請吳小莉、陳慧琳等名人參與，達到較好效果。2.像個現(xiàn)場造勢比較成功。失誤之處：

圖15出席開業(yè)儀式的香

港演藝名人整個開業(yè)氣勢達到效果，只是現(xiàn)場場地限制，設置隔離觀眾和消費者的做法欠妥，應當設法拉近普通消費者與購物中心的距離，表達參與性和消遣性。

圖16

開業(yè)現(xiàn)場8.項目管理在運營管理中運用鑒于金光華是新開業(yè)的大型購物中心，品牌的樹立需要一段過程，主要競爭對手是中信城市廣場及西武百貨等高檔百貨，因此建議整個金光華的營銷目標如下：１．建立高檔顧客為核心的客戶關系管理系統(tǒng)，根據(jù)不同樓層與主題商品開展針對性較強的營銷活動。２．通過營業(yè)后實際效果觀測，將整個購物中心業(yè)態(tài)調整到優(yōu)化狀態(tài)，使得上層人流較多。３．實現(xiàn)１２億元左右的銷售目標。４．金光華成為華南購物中心第一品牌。經(jīng)營策略：鎖定目標消費群，占領深圳中高端市場，創(chuàng)立全新體驗式消費模式，倡導新生活概念；合理物業(yè)經(jīng)營形態(tài)，建立共贏合作方式，形成金光華獨有的主營模式；樹立以客為尊，顧客至上的服務理念，創(chuàng)造嶄新的企業(yè)價值觀，成為城市生活不可分割的組成部分；建立開放式E化平臺，公開資訊資源，為客戶提供超值服務；建立國際化多種結算方式，加速資金流通，便利客戶，便利消費者；積極開展公益事業(yè)，樹立金光華廣場公眾形象，密切社會關系。運營綜合建議１．根據(jù)不同商品消費特點，建立客戶興趣俱樂部，組織高層次營銷活動。例如與深圳體育協(xié)會合作，成立體育興趣俱樂部，根據(jù)金光華客戶興趣組織各類興趣小組，倡導積極人生健康生活，金光華搭建友情平臺,贊助一些體育活動。建議與高爾夫雜志合作，舉

辦聯(lián)合賽事活動。２．編寫金光華商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專著或作為重點案例，反映金光華廣場開發(fā)歷程，擴大金光華廣場知名度。３．對業(yè)態(tài)進行充實與調整，突出商品群概念，例如增加寶馬生活店。將婚紗攝影與寶貴轎車進行業(yè)態(tài)組合，形成婚禮商品群。五、商業(yè)項目管理案例—茂業(yè)百貨第六屆供應商表彰大會項目目標：通過450人規(guī)模的供應商表彰大會，表達茂業(yè)百貨的雄厚實力與百貨業(yè)旗艦形象。

圖17作業(yè)分解圖里

程碑：12月15日開始計劃方案1月10日完成文藝節(jié)目準備工作，會場設計布置工作，供應商代表名單統(tǒng)計工作。項目牽頭部門：茂業(yè)百貨市場部主管領導：副總楊寶民代表滿意度高低關鍵點把握：會議主題詞、文藝節(jié)目質量、領導講話水平、環(huán)境與氣氛、座次安排、大會主題廣告。大會主題廣告根據(jù)會議主題與供應商表彰大會名單確定，同時根據(jù)公司促銷活動，設計出整體活動廣告，起到供應商表彰與促銷雙重作用。知識共享：我們詳細查閱了2023年供應商表彰大會的詳細資料，對于繁雜項目細節(jié)有了深入認識，供應商表彰大會涉及公司所有部門，是對茂業(yè)百貨綜合實力的檢閱。我們充分借鑒了2023年方案，繼承原有的公共知識，根據(jù)今年的實際狀況和領導要求，突出主題，創(chuàng)造與供應商密切合作的新氣氛。我們首先想到主題是：“造茂業(yè)百貨黃金價值鏈相伴茂業(yè)品牌走向全中國〞，經(jīng)過公司修改為“共建黃金價值鏈打造競爭新優(yōu)勢〞，此主題突出與供應商的合作關系。費用管理：廣告費用、獎品費用以及酒席和場地費用。其中廣告費用通過同等價格選擇最優(yōu)版面以及.63折扣控制成本，獎品主要選擇茂業(yè)百貨自由商品降低購買成本。六、結論項目管理知識人人都應當把握，項目管理知識是群眾的工具。商業(yè)房地產(chǎn)高級人才要把握項目管理的精華，在實踐中靈活運用，這是商業(yè)地產(chǎn)人才培養(yǎng)的一個好途徑。我國是發(fā)展中國家待建項目重多，亟需一大批把握項目管理知識的高級人才，提高商業(yè)房地產(chǎn)項目投資收益。致謝：由于學術研究需要，本節(jié)從項目管理學術角度研究深圳金光華案例，部分引用金光華網(wǎng)站資料和報紙公開報道資料，特此致謝，其余為實際考察拍攝與跟蹤研究。香港青衣城圖片由車啟富先生拍攝。

辦聯(lián)合賽事活動。２．編寫金光華商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專著或作為重點案例，反映金光華廣場開發(fā)歷程，擴大金光華廣場知名度。３．對業(yè)態(tài)進行充實與調整，突出商品群概念，例如增加寶馬生活店。將婚紗攝影與寶貴轎車進行業(yè)態(tài)組合，形成婚禮商品群。五、商業(yè)項目管理案例—茂業(yè)百貨第六屆供應商表彰大會項目目標：通過450人規(guī)模的供應商表彰大會，表達茂業(yè)百貨的雄厚實力與百貨業(yè)旗艦形象。

圖17作業(yè)分解圖里

程碑：12月15日開始計劃方案1月10日完成文藝節(jié)目準備工作，會場設計布置工作，供應商代表名單統(tǒng)計工作。項目牽頭部門：茂業(yè)百貨市場部主管領導：副總楊寶民代表滿意度高低關鍵點把握：會議主題詞、文藝節(jié)目質量、領導講話水平、環(huán)境與氣氛、座次安排、大會主題廣告。大會主題廣告根據(jù)會議主題與供應商表彰大會名單確定，同時根據(jù)公司促銷活動，設計出整體活動廣告，起到供應商表彰與促銷雙重作用。知識共享：我們詳細查閱了2023年供應商表彰大會的詳細資料，對于繁雜項目細節(jié)有了深入認識，供應商表彰大會涉及公司所有部門，是對茂業(yè)百貨綜合實力的檢閱。我們充分借鑒了2023年方案，繼承原有的公共知識，根據(jù)今年的實際狀況和領導要求，突出主題，創(chuàng)造與供應商密切合作的新氣氛。我們首先想到主題是：“造茂業(yè)百貨黃金價值鏈相伴茂業(yè)品牌走向全中國〞，經(jīng)過公司修改為“共建黃金價值鏈打造競爭新優(yōu)勢〞，此主題突出與供應商的合作關系。費用管理：廣告費用、獎品費用以及酒席和場地費用。其中廣告費用通過同等價格選擇最優(yōu)版面以及.63折扣控制