武漢寫字樓市場(chǎng)狀況

武漢寫字樓市場(chǎng)狀況分析武漢高檔寫字樓分布布局漢口的中心商業(yè)區(qū)是從解放大道航空路口至江漢北路路口。這附近坐落有武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、福星國際商會(huì)大廈、偉業(yè)大廈、良友大廈等寫字樓。幾年前，商業(yè)區(qū)是寫字樓的密集地和黃金地帶，而近兩年來，這種領(lǐng)先地位被商務(wù)區(qū)所取代。江北商務(wù)區(qū)位于建設(shè)大道中段，從青年路至香港路一帶。目前，這里是武漢高檔寫字樓最密集的地方，該地段匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)、商業(yè)銀行大樓等眾多高檔寫字樓。江北的漢陽區(qū)，大型商務(wù)寫字樓相對(duì)比較匱乏，目前主要集中在鐘家村周圍，除了新改造后的漢商——漢元中心和宏陽大廈之外，一些分散的商住樓成為該區(qū)域企業(yè)辦公的主要場(chǎng)所。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場(chǎng)到亞貿(mào)廣場(chǎng)段，商務(wù)區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端——洪山廣場(chǎng)之北至徐東大街，亞貿(mào)一帶到光谷地帶。寫字樓主要有華銀大廈、中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)、匯通大廈、江南大廈等。在江南板塊中，以“光谷”概念為旗幟，也匯集了一批寫字樓，如聯(lián)合國際、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、洪山創(chuàng)業(yè)中心等。表1：漢口部分寫字樓租售情況跪樓盤名稱孤租賃恰價(jià)咸（弱元圈/懲平遭方米曬/榆月）們售價(jià)足（著元臭/沙平方米鷹）乏用途翠租賃情況伐物業(yè)管理企業(yè)劣建筑面積成（平方米）際瑞通廣場(chǎng)錦75~85桑（旗含物管費(fèi)姓）編6500~7挖800酷純寫字樓吵出秒租因30復(fù)%籌出灌售師40顯%具自泥用椒5松%染空目置捉25%逐瑞通物業(yè)脫7.消8慰萬擊招銀大廈秒50~70行（式含物管費(fèi)仇）墨6800~8驢000捐純寫字樓倒出醬租庫20割%橫出柳售愧60廳%趟自恐用仔5棚%望空悶置滴15%辟招商局物業(yè)燭5.飯5縮萬臂建設(shè)銀行大廈稀80摩（溉含物管費(fèi)戀）云純寫字樓宅出房租惰80猴%云自刮用箱10剃%孤空棍置您10%址建爐苑物業(yè)賞121600歡新世界酸國貿(mào)大廈牽85馬（而含物管費(fèi)沸）篩12000甚純寫字樓額出朗租腿95色%列空照置旨5%綿漢鵬物業(yè)阻156000挪武漢廣場(chǎng)續(xù)36~56.摟5掌3190~4例650親純寫字樓志出態(tài)租硬24館%咬出獵售泉60始%畏自赴用之5算%仗空跟置順11%堂華信物業(yè)撐175000壇泰合廣場(chǎng)龜30~50逢4300~6清000(13奴.滅5塘元詠/蝦平方惑米飼·陡月乘)胡純寫字樓瘦出泡租挖60準(zhǔn)%擠出票售巾20蛙%令自介用洽10額%掉空揚(yáng)置詳10%充泰合物業(yè)叮73157.房01淡佳麗廣場(chǎng)就25~38屋4600立純寫字樓穴出賊租書50飯%輸出探售幟20制%伏自泰用秤10儀%匯空薯置閉20%迫佳爵物業(yè)著231451

摸房地產(chǎn)交易大涌廈蛋55~75漢(聚含物管身費(fèi)治)枕純寫字樓鏟出騾租坦30群%鎖自壤用牙40悔%娘空姓置古30%感34000拴信合大廈林75站(資含物管剃費(fèi)駝)績(jī)純寫字樓愉出死租鏡90付%飽自仁用卡5披%壟空朵置趁5%岔中航物業(yè)碑36900續(xù)表1：妻樓盤名稱委租賃示價(jià)菜（范元蛇/炭平方達(dá)米突·宿月）塊售價(jià)圍（貿(mào)元飼/宰平方米漸）頂用途裁租賃情況息物業(yè)管理企業(yè)態(tài)建筑面積（平蓮方米）鞭中力企業(yè)大廈會(huì)4600盒純寫字樓饑未銷售曬未定倘16000疼亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)道4880~6疊300超純寫字樓袖出恩租喘55常%去出工售瘦30偉%變自觸用菜5瘡%隙空娛置罵10%掀內(nèi)部煉120000礙武漢商業(yè)銀行吊大廈蘿75壩（圖含物管費(fèi)?。┳思儗懽謽俏怀鰡咀鈼?0棉%夢(mèng)自代用舅10內(nèi)%奧空校置國10%誤中信實(shí)業(yè)銀行贏大廈債75~80膜(直含物管嬌費(fèi)攀)萌純寫字樓模出春租扣90制%沈自凍用恐10%武漢江南、江北的區(qū)域地位和定位比較江南、江北的區(qū)域地位和定位不同，其寫字樓市場(chǎng)也表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：寫字樓類型不同，客戶群也不一樣。從客戶特點(diǎn)看，江北寫字樓市場(chǎng)主要由大企業(yè)驅(qū)動(dòng)，而江南寫字樓市場(chǎng)則主要由中小企業(yè)以及個(gè)人驅(qū)動(dòng)。江北寫字樓為金融區(qū)匯集地，客戶多為集團(tuán)客戶；而江南寫字樓客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶。分析認(rèn)為：江南寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)空間巨大。大客戶的數(shù)量有限，而中小企業(yè)數(shù)量眾多，這正是江南寫字樓市場(chǎng)的主要服務(wù)對(duì)象。從寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格來看，江北板塊價(jià)格高于江南板塊。從武漢多家寫字樓了解到，建設(shè)大道商務(wù)區(qū)價(jià)位最高，解放大道商業(yè)區(qū)價(jià)格次之，江南區(qū)域中南商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)價(jià)格再次，光谷地段寫字樓價(jià)格最低。武漢寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)分析我們選取武昌部分寫字樓和商住樓進(jìn)行調(diào)研分析（見表2）。以上調(diào)研樓盤總數(shù)為24個(gè)；建筑面積3萬平方米以上的有13個(gè)樓盤；平均租賃價(jià)格為29元/平方米·月；平均銷售價(jià)格為4045元/平方米；平均空置率為15.2%；平均入住率為82.5%；平均物業(yè)管理費(fèi)為4.5元/平方米·月。其中，純寫字樓平均物業(yè)管理費(fèi)為5.7元/平方米·月；建筑面積3萬平方米以上的為10個(gè)樓盤。所調(diào)研樓盤平均物業(yè)管理費(fèi)為4.5元/平方表2武昌主要寫字樓、商住樓綜合指標(biāo)一覽表：代樓盤名稱化租賃牲價(jià)右（討元仰/幸平方鞠米役·單月冰）昂售價(jià)燦（紗元謠/腸平方米）點(diǎn)用途階租賃情況或物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)送（懼元腳/測(cè)平方烈米染·達(dá)月繡）召建筑面積里（平方米）功東方怡景大廈孝25票3800暈商住樓薪租售告罄露1.2歡21000淋書香門第尺25媽4000嚷商住樓態(tài)70鹽%伸出某租焰98墳%大出售絮226000鐮湖北信息產(chǎn)業(yè)妥大廈御25~30合4000森純寫字樓隱租售尾期蔥3.5架28881源華樂商務(wù)中心脈30草4000浩純寫字樓蛋80貨%像出甩租田70鑒%斷出售尿3.8它41129.謠38潑武漢電腦大世突界嚼35賣4300陶純寫字樓早80睜%榨出租條4.5遷27000沫兆富國際大廈球25~30疏5000吼商住樓附70挑%農(nóng)出謝租榜100丹%困出售李3退37686.鉗5每亞貿(mào)廣場(chǎng)而20~30成5300竟純寫字樓篩85籌%絡(luò)出租從3.5下120000仰江天大廈巷20~27泡3700肌純寫字樓社80豆%謊出摸租槐10叫%垮自用吵6.6雙24000藝聚豪華庭港15~25嫂4500慌商住樓銷85紗%喉出放租訓(xùn)5蔑%要自用甚1.4叫77000惱弘業(yè)俊園蔥15~20潮商住樓株租售尾期周1.3雨84000通武漢保利文化固廣場(chǎng)推35富4500~5喉000罩純寫字樓胃尚在籌劃蛋126000苦華銀大廈烈35~40籍5400~6眉000紙純寫字樓尾租售尾期盡28000記鵬程時(shí)代努25~30悉4500~5愈000承商住樓演售濾罄圓2.5岸548000此世紀(jì)廣場(chǎng)唉40~50具5900~6船500誤純寫字樓只租售尾期愁75000創(chuàng)科教大廈隙35~40題純寫字樓腥租售告罄朋8.5雨31000匹櫻花大廈山35擦4500~5囑000乓商住兩樓葡租售尾期鍋24000嗚創(chuàng)富商務(wù)會(huì)館科3400~3紙800吸純寫字樓腹租售尾期艱232170眨國際企業(yè)中心蓬2300~3旦000熟純寫字樓拴租售尾期詳1.9節(jié)400000頂國際商務(wù)大廈傳均兩價(jià)宵5300托純寫字樓壇28000唱文泉?jiǎng)?chuàng)展商務(wù)呀大廈昂均剛價(jià)所3160沸純寫字樓言銷超售短95%錦2.5趨8600撓首義順民大廈遺均件價(jià)清4300尼商住樓道35%永1.5逝42271砍現(xiàn)代大廈鏈均租價(jià)糾3900紋商住樓覽銷獨(dú)售鍵45%攏1.2鄉(xiāng)33030季高科大廈援22~33喉3200想純寫字樓犯銷濁售播40%鑒慧谷時(shí)空率均灰價(jià)件3950號(hào)純寫字樓階銷異售宰70%其中，純寫字樓平均物業(yè)管理費(fèi)為5.7元/平方米·月。從該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)收費(fèi)及綜合其他租售情況來分析，其物業(yè)管理費(fèi)較合理。從武昌推出寫字樓項(xiàng)目的分布上，我們看到這些項(xiàng)目基本上是沿“徐東路—中南路—武珞路—光谷”的路線沿街排列。而在武昌寫字樓的布局中，光谷片區(qū)約為12.98萬平方米，占武昌寫字樓推出量的40%。相比而言，漢口新的寫字樓推出量很少，僅占全市的18%。以往武漢市寫字樓供應(yīng)主要集中在漢口，在市場(chǎng)消化能力有限的情況下，很多寫字樓到現(xiàn)在還未實(shí)現(xiàn)銷售；武昌的寫字樓供應(yīng)遠(yuǎn)小于漢口，而近年武昌科技型企業(yè)的快速發(fā)展積累了一定的市場(chǎng)需求，于是武昌的“后來居上”也就不足為奇了。以此分析總結(jié)出武漢寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)有以下幾點(diǎn)：浮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的失發(fā)展帶動(dòng)商務(wù)雷寫字樓的放量表隨著近幾年武抵漢經(jīng)濟(jì)的快速譯發(fā)展，東風(fēng)汽圣車、美的等大割型支柱產(chǎn)業(yè)總榮部的遷入，武塔漢的現(xiàn)代化服塘務(wù)業(yè)得到快速伍的提升。受此前影響，武漢寫?yīng)z字樓的銷初售情況加從飛200駛4脅年年底開始走掩向復(fù)興，從武統(tǒng)昌中南的世紀(jì)跡廣場(chǎng)受用陽“直三大拒絕：拒壟絕期房、拒絕置偏遠(yuǎn)、拒絕總巡有回甩報(bào)揭”獻(xiàn)系列再度打破復(fù)了武漢寫字樓記滯銷的僵局之膽后，接著武漢禾廣場(chǎng)寫字樓也蛇改頭換面以武米廣福布斯中心燥全新面市，再偉次激起人們對(duì)截武漢寫字樓的桿火熱關(guān)注。與撿此同時(shí)，武漢科市最早的純寫鍋?zhàn)謽翘┖蠌V場(chǎng)零也如夢(mèng)初醒，并以國際商暮務(wù)色BAS門E畝入市，將武漢奴寫字樓市場(chǎng)的呈熱度升級(jí)到頂吐點(diǎn)。用200疲5醋年年初隨著武澡廣商圈和中南挨商圈的標(biāo)志性怖樓盤廣告的集可中轟炸，使不薄少消費(fèi)者對(duì)武欲漢寫字樓的關(guān)聞注逐漸增多，晝武漢寫字樓市么場(chǎng)再次被激活籃，也打破了寫刷字樓在武漢房展地產(chǎn)市場(chǎng)上長(zhǎng)攝期被冷落的局捕面診。銳200閉5奔年武漢寫字樓命集中放量和銷濤售的看好，表襖明武漢寫字樓晉市場(chǎng)已逐漸擺朝脫長(zhǎng)期低迷的脅狀態(tài)，重新獲晚得市場(chǎng)信任。州回顧以往，寫忍字樓市場(chǎng)低迷鎮(zhèn)的主因是武漢址現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)鉤發(fā)展不夠，仍豪以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)娘為主，而寫字丹樓的主要客戶著群奪—壁—著金融、法律等蹲現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市選場(chǎng)還不夠活躍子。隨著社會(huì)經(jīng)元濟(jì)和現(xiàn)代化服惡務(wù)業(yè)的發(fā)展，仙武漢的寫字樓私市場(chǎng)有著廣闊現(xiàn)的發(fā)展前景。蠻重點(diǎn)商務(wù)區(qū)寫界字樓聚集效應(yīng)賣顯現(xiàn)挨漢口地區(qū)先是寒有世貿(mào)、武廣烏商業(yè)圈，后由重于市政規(guī)劃，公現(xiàn)已移鍛至蹦“則金融一條遇街連”蔽建設(shè)大道的建小銀、瑞通商務(wù)眨圈；中山大道怕從老牌商業(yè)中保心江漢路段延煮伸到三陽路，萬與佳麗廣場(chǎng)、料德潤大廈、金替源大廈、武漢脫數(shù)碼港等商務(wù)穿樓一氣貫通；爸武昌地區(qū)則相渾對(duì)集中于中南飛路的武昌公司勤總部區(qū)，中商弱廣場(chǎng)、世紀(jì)廣孤場(chǎng)、洪廣大廈鎖、發(fā)展大廈等姜寫字樓項(xiàng)目聚練集；而隨著光割谷地區(qū)日漸成窯熟，信息科技榮公司越來越多瓶，寫字樓也已天成氣候嶺，穩(wěn)SB畢I診創(chuàng)業(yè)街、湖北娘信息產(chǎn)業(yè)大廈棉、華樂商務(wù)中怪心等均主要針車對(duì)科技公司做勵(lì)宣傳。武漢寫參字樓基本形成交以漢口建設(shè)大渡道金融一條街襖、解放大道、第世貿(mào)、武廣商做務(wù)商業(yè)圈為主籮，中山大道江區(qū)漢路直至三陽汽路的次商務(wù)商夕業(yè)圈；以武昌顧中南路商務(wù)商晃業(yè)圈為主，光觀谷地區(qū)次之；籃而青年路、武衰珞路、珞喻路奮、徐東路、中黨北路、和平大聯(lián)道等地區(qū)附隨素的格局。牲分析認(rèn)為，寫頸字樓都圍繞重遞點(diǎn)商務(wù)碎區(qū)濟(jì)“尺扎集堆慌”鴿，扎堆的區(qū)域古大都位于城市下中心比較繁華芬、交通便利的鋼地區(qū)，依附于罩周邊的各項(xiàng)配斥套，如賓館、骨飯店、商場(chǎng)、允公寓等，往往松形成一琴個(gè)樓“責(zé)商務(wù)群況落挽”艙。這種聚集效迅應(yīng)可以使入駐描企業(yè)和來訪企微業(yè)減小信息成床本、交通成本謝、交易費(fèi)用，下可以共享配套挑設(shè)施。寫字樓靠分布格局中，惱另一特點(diǎn)則是倘，商業(yè)區(qū)和商句務(wù)區(qū)在分流，御商務(wù)區(qū)成為寫禁字樓市場(chǎng)的黃夏金地帶。業(yè)內(nèi)檢人士告訴筆者民兩個(gè)代表性的葬案例：解放大懂道商業(yè)區(qū)某知蹄名寫字樓，銷煌售單價(jià)忠從劑199義6旗年這的吸1恰萬元上下降追到教200綱5啟年年初速的恭400獨(dú)0棟元左右，每平克方米月租價(jià)兆從顧5銷0票多元降到了現(xiàn)遵在幟的艦3泉0答多元；位于建版設(shè)大道的建銀漿大廈月租金則眠從最初的每平寒方按米危5氧0碑多元上漲到現(xiàn)丟在的每平方匠米澇8嘉0心元左右。究其睬原因，筆者認(rèn)煩為，商業(yè)區(qū)一雀般都是人流、波物流最大的地拆方，而寫字樓仰希望處于人流動(dòng)、物流、信息摧流、資金流匯農(nóng)集地，又不受段過度嘈雜的干宅擾。從功能上派看，商務(wù)區(qū)寫綁字樓優(yōu)勢(shì)明顯蔬強(qiáng)于商業(yè)區(qū)。彩寫字樓定位趨煮向于明確的主難題溫從武漢寫字樓們分布情況以及決客戶分析中，前我們不難得出床：武漢的寫字手樓定位更清晰仔，主題日益凸唐顯，而與該主廈題相關(guān)的客戶堡也成為該類寫鏡字樓的主力客抬戶。漢口的武吐漢數(shù)碼港和武曾昌的兆富國際歪大廈是很好的小兩個(gè)例證。武這漢數(shù)碼港定位憑于通信產(chǎn)業(yè)主踢題寫字樓，為紙周邊手機(jī)銷售協(xié)商提供便利的折辦公場(chǎng)所，在臉其推出短短時(shí)僑間內(nèi)銷售一空剃；而兆富國際典大廈則在武昌斬電腦城旁豎起慕第三代寫字樓涂的大旗，為眾梯多的電腦商和頂銷售商搭建良庸好的工作和交觀流平臺(tái)，得到茅市場(chǎng)的充分認(rèn)兇可?？梢姡瑴?zhǔn)士確的定位是寫妖字樓銷售或租洽賃的關(guān)鍵因素丑。岔小型商住樓依藝然受到市場(chǎng)青先睞底武漢目前正處假在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展巴的特殊時(shí)期，鍵中小企業(yè)、成坑長(zhǎng)型企業(yè)、個(gè)用體經(jīng)營者、自避由職業(yè)者相對(duì)胃比較多，同時(shí)工，網(wǎng)絡(luò)丑、央I各T匪、廣告、公關(guān)腥等新興行業(yè)也底有著巨大的商葉務(wù)需求，但對(duì)茄于這類實(shí)力還冊(cè)不是足夠強(qiáng)大閘，或者尚處于叮起步階段的企傘業(yè)和創(chuàng)業(yè)者來刑說，單獨(dú)租賃助高檔寫字樓顯獅然不太現(xiàn)實(shí)。剛這種單體面熟積不大，可以倚將工作與居住費(fèi)合二為一的商鍵住樓剛好可以猶滿足這類企業(yè)轎和創(chuàng)業(yè)者的需妥求，而住宅禁留商的政策還沒甩有在武漢真正急落實(shí)。借此契棚機(jī)，武漢的開輛發(fā)企業(yè)紛紛打鐮擦邊球，建設(shè)潮了一大批類似扣的項(xiàng)目。比如綁武昌的鵬程時(shí)脾代、光谷國際崗、金都華庭，拿漢陽的吉祥國接際，漢口的新沙祥國際、同城雕廣場(chǎng)、百姓佳念園、江座漢那·寸世紀(jì)新城等一葉大批商住兩用駁項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生釋，根據(jù)市場(chǎng)銷門售反應(yīng)來看，璃也確實(shí)受到客敘戶的廣泛認(rèn)同績(jī)，取得了不錯(cuò)暗的銷售業(yè)績(jī)。守在未來一到兩貢年里，此類項(xiàng)室目作為一種過即渡性產(chǎn)品還會(huì)告有一定的市場(chǎng)教空間，但長(zhǎng)遠(yuǎn)揪來看，商住兩樹