第二季度北京市市場報告

目錄TOC\h\z\t"市場分析報告_1級,2,分析報告大標(biāo)題,1"HYPERLINKHYPERLINK\l"_Toc234660092"表2-1近年來土地供應(yīng)計劃表單位：公頃2HYPERLINK\l"_Toc234660093"表2-22009年第二季度計劃完成情況單位：萬平方米2HYPERLINK\l"_Toc234660094"圖2-12009年各月份土地交易情況3HYPERLINK\l"_Toc234660095"圖2-22009年上半年成交土地城區(qū)分布3HYPERLINK\l"_Toc234660096"圖2-32009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額）4HYPERLINK\l"_Toc234660097"表2-32009年上半年各區(qū)域成交土地樓面地價4HYPERLINK\l"_Toc234660098"表3-1商品住宅供給指標(biāo)5HYPERLINK\l"_Toc234660099"碰圖義3-120良09圓年商品住宅月耳度簽約情況喂6HYPERLINK\l"_Toc234660100"它圖脫3-220葬09突年上半年各月耗存量住宅成交徐情況德6HYPERLINK\l"_Toc234660101"豈表覽3-2頸200糖9蒙年保上半年各區(qū)域漲售租比郵7HYPERLINK\l"_Toc234660102"震圖籃3-3釣房屋銷售價格駐指數(shù)趨勢圖究7HYPERLINK\l"_Toc234660103"躲表囑3-220金09莫年膝第二首季度期房商品從住宅成交均價叉排名擺8HYPERLINK\l"_Toc234660104"康表鳴3-320抽09歪年選第二裝季度現(xiàn)房商品綢住宅成交均價冶排名惑8HYPERLINK\l"_Toc234660105"龍圖攤4-1辟北京寫字樓市韻場情況列9HYPERLINK\l"_Toc234660106"安圖覆4-2啦北京甲級寫字招樓市場情況哪9HYPERLINK\l"_Toc234660107"慧圖么4-32雙009拔年二季度部分殲熱點區(qū)域甲級營寫字樓市場情胖況考10HYPERLINK\l"_Toc234660108"鑒表忠4-120吸09壟年上半年北京陽寫字樓大單交耽易（部分）單見位：平方米恥10HYPERLINK\l"_Toc234660109"乞圖妥5-1先優(yōu)質(zhì)商鋪供需冊情況貢11HYPERLINK\l"_Toc234660110"嚷表分5-120電09蘆年上半年部分襲開業(yè)大型商鋪遮一覽表焰11TOC\h\z\t"市場分析報告_題注,1"栗第一部何分她絞北京市房地產(chǎn)趟市場分析房地產(chǎn)政策妄關(guān)于調(diào)整固定斜資產(chǎn)投資項目險資本金比例的蘆通谷知紅順國蛋發(fā)墾[2009]賽2喬7拘號添跡200思9替年指5僅月他2徑5溉日軍執(zhí)行偏本次調(diào)整將保草障性住房和普潮通商品住房項戲目的最低資本菜金比例竭從仰200恐4甩年陜的度35墊%飼調(diào)低茂至憤20鋼%臉，恢復(fù)瘋到砍199慚6違年的水平，其瓦他房地產(chǎn)開發(fā)處項目的最低資賠本金比例神為億30礙%啄。融資本金是相對評于銀行信貸的清非債務(wù)性資金皇，銀行在提供憂信貸時都需要派項目投資人提憂供足額的項目客資本金才能發(fā)缺放信貸，所以付資本金比例對牲投資的影響，暫類似魚于海"旬法定存款準(zhǔn)備葡金糖率驢"竹對信貸擴張的氧影響。抽本次調(diào)整將加憤強資金的杠桿弓效應(yīng)，緩解房灌地產(chǎn)企業(yè)的資尸金壓力，同時弓能夠降低房地豆產(chǎn)投資的門檻勺，蹲有利于促進房恐地產(chǎn)行業(yè)投資完的增長?？筷P(guān)于個人無償躍受贈房屋繳納考個稅問題的通帖知融拌財站稅拴[2009]劃7堵8冰號趁曲200漸9秩年感5偏月私2餅5領(lǐng)日堂執(zhí)行漸通知隙明確房屋贈與富直系親屬您、鈴撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)帝人有、踩法定繼承人、深遺囑繼承人或事者受遺贈人等球三種情況不征男收個人所得稅索，其他情形的志房屋贈與均征息收個稅。想通上過住“橫贈無與膽”紐方式逃避高煩額滋稅種的房產(chǎn)交奔易，買家將付揀出一筆膏可觀的語個廟人所得奸稅。受贈房屋規(guī)出售時，受贈戴人所繳納的個屢稅將大幅減少至。屯關(guān)于已購經(jīng)適棗房上市交易的屆有關(guān)通闊知筑世京建臨辦帝[2009]蜜4灑3錘號駱維北京市建委禿北京市政府詢第期1丟0先期《政府公報罰》中《關(guān)于已頂購經(jīng)適房上市視交易的有關(guān)通師知》撐表明，經(jīng)適房孩再上市的新老福辦糠法須“眠分界勢線天”住由縣200起9部年行4廉月例8炭日延后了三天儉至昌4唯月的1倒1熔日就。黨200苦9態(tài)年睬4肥月墨1趴1翼日飲之前簽訂購房亞合同腎的經(jīng)適房、酸滿蘆5卸年后再上市交兇易，將仍然執(zhí)弄行床“佳老辦愈法籠”冤，昏即伸5轉(zhuǎn)年后上市交易哪，將按出售價勺格杜的謹(jǐn)10陣%權(quán)補交土地收益笨等價款霸。講另外，北沙京訓(xùn)3撤4壽項重點工程的飄被拆遷戶，再爛次上市銷售經(jīng)姑適房，只要房況屋產(chǎn)權(quán)證華滿瓶5剖年、取得契稅井完稅憑證，簽配訂他“刑購買經(jīng)適房合巧同皮”搞的日期即使過旅了新老辦法的摧分界點，仍執(zhí)冒行老辦法。土地市場土地供應(yīng)分析攜全年計劃供應(yīng)哥總量下降，商烤品房用地降幅構(gòu)較大誓根雖據(jù)躍200唉9撤年土地供應(yīng)計州劃，全年強土地供應(yīng)總量爬在重570剪0頭公頃左右熔，連撓續(xù)費3腥年持續(xù)下降，衣其中商品房用鍋地計劃供應(yīng)量幣比去年下珍降判29息%史。而土地空間佳布局為籠首都功能核心離區(qū)瀉（糊東城、西城、懲崇文、宣武萄）蓄和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)作（含門頭溝、懷柔耀、平谷、密云捐、延慶以及房間山、昌平山區(qū)紡部分護）盲的土地供應(yīng)量襪不高于土地供毒應(yīng)總量駕的氏2銀5召％，城市功能咬拓展區(qū)崇（煌朝陽、海淀、資豐臺、石景山府）貌和城市發(fā)展新至區(qū)自（將通州、順義、呀大興、昌平、鏈房山和亦莊開迅發(fā)區(qū)輝）疑的土地供應(yīng)量工不低于土地供租應(yīng)總量射的條7姐5壽％。娛表壺2麗-SEQ表2-\*ARABIC棄1福近年來土地供足應(yīng)計劃表吩杜單位：公頃戰(zhàn)栗合計點基礎(chǔ)設(shè)施用地根產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地溉工業(yè)倉儲闊科教文衛(wèi)體和塔行政辦公用地州保障性住房用拍地翼住宅商品房用良地亡商服用地宇200間7拒年鞭6300墻2900衫--輝1200棕300弊400蕉1200母300礦200漿8彼年犬6100墻2500攪400習(xí)800袖440魔700謊1000危260嫁200僵9交年遺5700牛2800紅200弱800災(zāi)400頌600描700趁200吐二季度土地供限應(yīng)計劃完胸成淹60堤%可，工業(yè)用地完鉤成情況稍好霉根據(jù)北京市土礙地儲備中心的籍?dāng)?shù)據(jù)信息分析板（感如表霉2跟-2奉）慧，姜200夾9宅年日第二季度成交忽土地危為腿7山0內(nèi)宗，土地面積厘為棋48贈7驢萬平方米，規(guī)圖劃建筑面積疫為自72辦2在萬平方米，完痕成了第二季度隸土地供應(yīng)計幣劃逐60息%于。膚表田2字-SEQ表2-\*ARABIC鳥2劉200引9襪年第二季度計夕劃完成情況垃燈單位：萬平方雪米憤工業(yè)及其他受商服蓬住宅忌總計笛計劃供霧應(yīng)土地面積她195稍223買400谷818嘗成交土地疫面積付173震52種262率487磁計劃完成度墾89%舟23%脆66%鐮60%土地交易分析恩多因素引發(fā)土鍛地市場交易活榨躍陵政策調(diào)整、商簽品房成交回升惹、資金充裕，甲多因素促成開君發(fā)商拿地?zé)崆橹靖邼q。根據(jù)北掠京市土地儲備挺中心的數(shù)據(jù)信仔息分析，截佩至帳200釣9帳年盟6盲月歸3柿0湊日懸，余200漸9厚年刃已成交土地為視11夕1像宗，比去年同識期增擇加艷5定3概宗，土地面積我為瓣62需3頂萬平方米，規(guī)蕉劃建筑面積頑為慧86竄0偵萬平方米。與辱第一季度相比酷，第二季度成泡交土地宗數(shù)增團加挽2普9魄宗，擦土地面積和規(guī)嶄劃建筑面積分鄉(xiāng)別缺增加了謀258寫%屢、牢423蹲%渴。從各月土地賣交易情況可以云看出（如圖夾2桌-島1呼），信與帝200善8盡年次相比勤，訊200處9功年前四個月北峽京土地市場極筐為冷清尼，岡5相月份出現(xiàn)井噴摸似的回暖騎，貝6五月份延續(xù)強勢痰。傍圖長2掘-SEQ圖2-\*ARABIC采1柄200諷9腹年填各月騙份例土地交易情況趟居住用地成交朽由低迷轉(zhuǎn)向井乓噴沈從成交土地的斃城區(qū)分布分析宅（姻如圖巖2鄰-團2男）甩，土地交易比墾較批活躍的是順義汗、已亦莊躬開發(fā)區(qū)、通州余、大興，其中遍順義和搏亦莊開發(fā)區(qū)誠以工業(yè)用地為侍主，通州和大輩興以居住用地存為主。第二季部度居住用地成豪交辱3石0旅宗，比第一季扣度增抱加卸2工5胸宗，土地面積課為第一季度某的陡1鑰3賤倍訊，居住用地成諒交由低迷轉(zhuǎn)向拘井噴各。枝圖雹2卷-SEQ圖2-\*ARABIC瑞2抗200野9聲年上半年成交茅土地城區(qū)分布均圖妥2堡-SEQ圖2-\*ARABIC嫌3賭200遷9蹲年將第二季度催成交土地用途巷分布透（土地面積份粘額）搏地王頻現(xiàn)，拉亦升個別區(qū)域平盯均樓面地價縫，甲“故泡沫位論染”礙再現(xiàn)假兩個月內(nèi)絡(luò)北京腸4宮次刷新疏地王紀(jì)錄架。他5舞月淡2若1炒日巴，話廣渠尼門梨1胃0懲號地鎖以躍10.2庫2辦億元認成為地王；學(xué)6圓月于2敲5稻日，北京通州螞九棵樹地塊棋以裝17.腫4江億元的高價贏取而代之披；誕6菌月菜2估6挨日番，普北京奧運村鄉(xiāng)筒地塊唯又達以翅19.那6價億元眉成交欠；甩四天之后，廣柏渠哈門菌1任5凳號地塊邁以別40.篇6蛛億成新地王，刷樓面地價的高嗽達率1450枯0輕元覆/財平方米荷。容地王的出現(xiàn)拉琴升了個別區(qū)域埋平均樓面地價凍（如沒表廢1-垮3土）孫，被地價房價互推頑升高再次引蜓發(fā)具“析泡沫鬧論瘋”棄。蘇表套2捎-SEQ表2-\*ARABIC武3留200句9很年上半年各區(qū)旬域成交土地樓筍面地價伸城區(qū)仁宗數(shù)舍樓面地價民（央元花/頭平方米）逗西城奴1愛13332頂朝陽掛4秩12754跑宣武稿1兆7478鉆豐臺群1陳6220耐海淀興3眉4219殿石景山家4選3167傍通州隙8襖3166牽昌平密7淘3103威大興勾13斯3004壺順義礦23謎2225東延慶棉2罷1993艇懷柔抖5仙1766涼房山階4瓦1666胃密云丟8測1003趕門頭溝紡1閱850樓平谷伙6鑄628累亦莊開發(fā)區(qū)夸20指564盜合計希111近2751住宅市場鞠新建商品住宅尋供求分析擱投資邊略有費回升謀、涂開發(fā)供給量仍盤顯不足末當(dāng)前我國擴大停投資、刺激內(nèi)雄需的政策初見渡成效，在此背勾景之下，別200幻9誓年挑1-綱5揀月份北京市雹房地產(chǎn)開發(fā)投濤資庸降幅明顯縮小嚇，完成投資額興579.76并億元，比上年柏同期下降險5.9仁%售，降幅比縣200躍9性年橋1-計2蘭月份縮布小赴27.5突個百分點創(chuàng)；斥其中住宅投資鈴降幅僅視比礙1-興2瘋月份縮尖小華3.池5患個百分點。買另一方面討從商品住宅供挑給指標(biāo)（如柜表鼓3-林1欄）來看，叫開發(fā)供給量仍炎顯不足。住宅朋新開工面積連蒜續(xù)四個月目降幅戶超棚過鮮50碧%純，商品房竣工雕面積也由增轉(zhuǎn)走降項。躺表強3接-SEQ表3-\*ARABIC繁1某商品住宅供給制指標(biāo)溉年度執(zhí)施工面積咐新開工面積鍵竣工面積坊比去年同期增寒長肺(禁%)寺(灑萬平憐米傾)咸(毅萬平閱米盛)刺(柳萬平磚米皂)萍施工面積丸新開工面積塑竣工面積黨200市5赴年薯7283.4愈2麥1983.2霧4臥2841.4縱2亮7.8%或-10.1%霜21.2%嬸200湊6鳥年烘6311.2松7瘦1870.2癥6喬2193.3榴2棋-13.3%差-5.7%伙-22.8%困200愧7疫年避5914.4睡9籮1639.9狀4魯1853.9捆5花-6.3%酸-12.3%棒-15.5%雹200順8伴年泥5538.2賢3匯1565.3講1399.3啊-6.4%呼-4.6%寬-24.5%眼200稀9揚年劍1-貓5碗月頸4331.7句339.6斷333.6宵-1.5%貫-54.5恥%有-3.0稈%榆銷售旋總體活躍，蜘價升肝量床跌明，剛性需求受夕到抑制超200賢9禿年第寶二誘季度抹期房住宅共計靈成交漠42979釋套，比去年同句期歸增加匆1睛20在%暑，套環(huán)比上一季度聰增加虜71辭%屠，呀面積達駁4似74盟萬平方米漲；李現(xiàn)房住宅成交倚9蘭995哀套，比去年同憂期彼增加畢1劑8謀7撇%穴，俯環(huán)比上一季度瘦增加節(jié)85業(yè)%過，授面積達慘13即6親萬平方米。迎而從食月度簽約干情況看（如圖織3-1梁），猾4拒月份唱期現(xiàn)房成交量黨達到最高點后竭，繡在價格逐步走柱高的情況跪下轉(zhuǎn)，值5京、姓6框月份成交量下捉降，可見剛性廟需求受到一定曉抑制供。質(zhì)另外，百二季度期房劫住宅簽約中保喪障性住房簽約擱套數(shù)總計珠6套554旺套，占總期房交簽約套數(shù)穗的徐1悼5寸%魂。其中經(jīng)濟適凡用房簽約潔1犯717楚套，面積達期1粘3堤萬平方米；限協(xié)價房簽約套數(shù)僅為蘋4靠837懸套，面積達高4談2咳萬平方米?？鄨D桿3-SEQ圖3-\*ARABIC染1渴200振9戲年商品住宅月衣度簽約情況刪存量房市場供貪求分析掛存量住宅成交政量存仍處高位烤，價格接近歷俱史高位源北京市者房地產(chǎn)交易管匹理網(wǎng)欣公布的數(shù)據(jù)顯樣示由，迷200秧9撲年費第膽二灘季度譯共發(fā)布驟二手房仆源蒼48136線套，其中發(fā)布普的住宅房源為老47198穩(wěn)套要，金為去年同期住躺宅發(fā)布量細的蟻3.黨6悼倍，面比上一季度增呢加性了瘋61武%姻。二手房打簽約套數(shù)為穿66670筑套，其中二手傾住宅為旱64460據(jù)套，遲為去年同期簽鑄約套數(shù)的倘8背倍多間，比上一季度雙增加尿了矮75%葛。紋但犬成交價格不斷霜走高，已接近悠歷史高位，成那交量也隨之出偵現(xiàn)波動。腦圖番3-SEQ圖3-\*ARABIC灶2區(qū)200登9祥年捉上半年防各月錫存量住宅御成交例情況墓房價漲租金降亦，售租比突罪破伍400四，拖投資潛力下降捉200謎9唇年挨上半年北京租善賃市場成交狀瞞況出現(xiàn)了明顯蒼回落，交易總熄量相比去年下揉跌節(jié)了峰3捧%蘆左右。全市租假金均價猶為帖230撇0酸元劫/克月右·全套，環(huán)比微降罷了妻1.5陡%資，同比去年則盞下降夠了殿8.7烤%藥。糕如克表跟3-甲2亡所示，上半年僵各個區(qū)域售租尋比基本超絡(luò)過墓40膠0吳，對應(yīng)的收益穴率介失于哈2.3%-2剖.5券%饑，么與袍當(dāng)前一年期的演存款利率基本慚持平。可見，壟“慰以租養(yǎng)鋒房浩”堤越發(fā)艱難險，煮住宅昏的投資潛力下稅降。繩表活3灶-SEQ表3-\*ARABIC騎2宏200啟9制年粘上半年各區(qū)域敲售租比倍內(nèi)城四區(qū)析朝陽擇海淀玉豐臺原昌平超通州傷石景山石平均租凝金策/暖套月豈2550博2400獲2420敘2200鳳1950夏1820裳1950瘡平均售薪價蒙/鑄單套勤106000釣0輕980000坊950000筒920000脫820000骨760000估800000歡售租比普415芝408竟392癢418龍420散417亞410丸收益率假定計算期70年，租金不變，不考慮交易費用，利用計算收益率烈2.30%侮2.37%蹲2.53%歌2.28%首2.26%勾2.29%家2.35%奪商品住宅價格們分析留新建住宅價格閘環(huán)比漲幅加快爺，演二手住宅價格哪波動回調(diào)蓄由于翹尾因素牲的影響，塵5斃月份緣北京市隨房屋銷售價格嘴同比筑仍秘下俘降劈1.1%盟。貧而佩新建住宅環(huán)比陡價格已連續(xù)三烘?zhèn)€月持續(xù)上漲咐，且漲幅逐月獸加鴨大；二手住宅判價格則在波動旅中回調(diào)。湯圖辮3-SEQ圖3-\*ARABIC哨3俱房屋銷售價格艙指數(shù)趨勢圖燕表閃3華-SEQ表3-\*ARABIC勉3腦200悄9節(jié)年著第二原季度期房商品交住宅成交均價熄排名嫂排名組項目名稱言開發(fā)企業(yè)名稱厚上市套數(shù)碧成交套數(shù)岸成交技面積衡成交均價哨1割東釣魚臺家園銹中赫置地投資銷控股有限公司汪87漿4奪1523跌72803忙2襖新燕都家園倘北京新京潤房防地產(chǎn)有限公司哲224貍1漢434附50000洪3競圣世一品閣鐵北京市雙建房擊地產(chǎn)開發(fā)有限效公司巖67寇2銳733癥41083塞4任三里屯搜候中英心懼北京搜候房地鐵產(chǎn)有限責(zé)任公治司誕658因9州1560信40963協(xié)5被熙典華庭央北京龍湖時代雅置業(yè)有限公司抽164譯30翅2692垂38518桿6今漾晴居赤北京嘉里華遠柿房地產(chǎn)開發(fā)有淺限公司招309融83遮6649余35908捆7識長安融府生北京晨昱泰和連房地產(chǎn)開發(fā)有稈限公司嚷493爺164采22868際35307贊8晉遠洋新干線家肺園（二期）省北京林達華夏朝房地產(chǎn)開發(fā)有喇限公司脅96再9蹄2001疲34961剪9壘紫瑞嘉園刃北京市金夢圓提房地產(chǎn)開發(fā)有抽限公司顫64音22維7607材34785指10圣瑞城中心滑長青有限公司撓211能7咳2107隙33740切表無3園-SEQ表3-\*ARABIC散4怒200脹9紹年題第二季季度現(xiàn)房商品慮住宅成交均價嘗排名摸排名牌項目名稱伯開發(fā)企業(yè)名稱斤上市套數(shù)諒成交套數(shù)俯成交面積雀成交均價衛(wèi)1奏御庭陶然家園廚5紅#擁樓節(jié)壹瓶房地產(chǎn)開旗發(fā)（北京）有余限公司叨52尚3茄1000許54113累2曠御庭陶然家園肯2炸#財樓滴壹瓶房地產(chǎn)開豆發(fā)（北京）有頑限公司演11湯2貞877撒50891障3紐新源國際公寓捆北京千禧房地俱產(chǎn)開發(fā)有限公瘦司齡76疑5薯1136扣44999攤4際天安天地掙國際公寓叨北京天安天地戒房地產(chǎn)開發(fā)有傲限公司段206譯2憑372友41307咽5弓新天嘉園殘2拘0顧、期22炭#訓(xùn)樓掉北京柏宏房地駐產(chǎn)開發(fā)有限公虹司斑6尊2決951何38558錘6托上院天恒公寓表（天盛金大廈莖）攻御嘉置地有限保公司弦90幟4節(jié)1522填37190橡7咽新天嘉園見18洋#史樓耗北京柏宏房地資產(chǎn)開發(fā)有限公斷司伍6賓2惰936隸36755恰8搖新天嘉園讓12初#或樓項北京柏宏房地津產(chǎn)開發(fā)有限公茫司斥3哄2佛934盈33319披9膝鳳凰苑跟北京華潤曙光壁房地產(chǎn)開發(fā)有華限公司篩7認2漁931憐32629蠅10旅當(dāng)代摩碼寓所饅當(dāng)代節(jié)能置業(yè)連股份有限公司凝96嚷20菠4185仇32625寫字樓市場整體情況所由于北京金融霧環(huán)境相對平穩(wěn)而，受國際影響淘較小。喘200痰9郊年屢第藥二季度寫字樓跟新增供莊應(yīng)計38.救2債萬平方米，放千量較為明顯他。峰其中甲級寫字奮樓新增供據(jù)應(yīng)悔33.耽1哀萬平方米，且唯集中糖于街CB蝦D績商圈及其周邊狼。與之相對的裝，融第岸二季度寫字樓忽吸納量豐為攀1橋5欄萬平方米隸，疤并沒有明顯的弱增加婦。椒圖磁4叼-SEQ圖4-\*ARABIC荒1貼北京寫字樓篇市場合情況貪圖邊4嘩-SEQ圖4-\*ARABIC鄰2櫻北京甲級寫字建樓向市場仿情況熱點區(qū)域楊200激9亮年二季度罰，扯CB膛D診及其周邊區(qū)域懂新增供應(yīng)量繭約取2榴5披萬平方米，空急置率由上疫圖痰4戲-SEQ圖4-\*ARABIC救3泳200奪9遍年二季度部分粥熱點區(qū)域甲級龍寫字樓繡市場碗情況態(tài)季度姓的寧22.16妻%鑰上升至本季度識的退24.86漫%捕，甲級寫字樓遵平均租金也進猶一步下跌嚼至睬7.1治1誠元銷/糞平方米啞·所天。該區(qū)域近門期入住的寫字餡樓包括器中海廣場鐵、花金泰國際大廈高、濁陽榮光財富大廈、卻僑福芳草地等各項目。乒去年年底繡東城區(qū)政府推麗出一系列鼓勵飄優(yōu)惠后，管200鮮9雪年上半年恰東二環(huán)的空置鴿率承為什18.90%園，紅有明顯下降，鐘但相較于其他抗片區(qū)吧仍竊較高。二季度蜂該區(qū)域穗甲級寫字樓平苦均租搭金將6.6劫8喬元府/貫平方米紋·據(jù)天，變化幅度懸不大。片盡管假總部基地金融典港啟動招商，既租金水平相對愿金融街墊低，脈但爸由于氛圍欠佳繁，對金融街商行圈的負面影響臭較小。二季度寸金融街商圈租未金輕微下閃降灶0.鵝1撥元探/木平方付米弟/誰天討至煌6.8許4遞元紹/升平方米，空置去率上招升五0.15脂%次至托11.05沉%爪?？棻砭?極-SEQ表4-\*ARABIC狐1稅200血9話年上半年北京意寫字樓大單交卻易（部分蔑）爽礙單位：平方米互季度羞項目名稱慌所屬商圈籮成交類型費成交面積到09Q1轉(zhuǎn)北京雙全大廈緒江購買尺62700壯09Q1口遠洋國際中心蓄朝外喪租賃探4000潔09Q1糟泰康金融中心館CBD部租賃惱4000膚09Q1爹嘉盛中心忽泛該CBD民租賃威8000紹09Q1狐金融街一號扛金融街宋租賃娛9000搜09Q1望東方梅地影亞康D噴座陵CBD疤購買稈11555婦09Q1久豐樹大廈箭CBD搬租賃短2500閥09Q1纏新東安寫字樓釣東長安街怒租賃麻3000漿09Q1臘國貿(mào)西樓宵CBD礎(chǔ)租賃沒4000乏09Q1河北美商務(wù)中心把掙租賃箏5000仗09Q1乳冠城名敦塑道唐A蝴1榴寫字樓法壞購買場25500念09Q2挺朝陽岸門臨SOH墓O蕉一期二號樓煉朝外屈購買擱16000積09Q2雹世貿(mào)工三南樓買CBD用購買罪6700商業(yè)地產(chǎn)市場因200靈9旺年上半年商業(yè)散市場處于調(diào)整棍階段，供應(yīng)量創(chuàng)較同期有明顯堅下降。梯第糾二季度孟金寶匯購物中靠心者、方來福士中心商灶場冷、懸紅星美凱龍北花京北五環(huán)店饒等優(yōu)質(zhì)商既鋪正式開業(yè)據(jù)，新增膽供應(yīng)量衣約義2戰(zhàn)2骨萬平方米左右悅。展另外，懶SOH洽O嗽中國貨以蝴17.訪7浮億元購入前門紐大街挑5469屈1其平方米畢的物業(yè)，其中漢2276饞3孟平方米舒位帝于前門大街，燦并已全部完工臂。折其余辱3192早8輪平方米杯位于前門大街幅東側(cè)。覆6觸月憶2澆7全日上午逮前門大街旺鋪困出租招標(biāo)結(jié)果弟正式揭曉乎：濤北京御膳坊食滾品廠蔑以玉180滲0比元笛/發(fā)平崖米跨/蛇月的報價競攜的膽B(tài)寄1忙—筒10蘭5昨商鋪；北京長伍潤來商貿(mào)有限電公司替以狼153春0滋元項/懸平卻米和/姐月報價中丟標(biāo)靈B見1顫—秤10壺6積商鋪。漿這兩個商鋪租徐金的水平屬于績世界前列。在圖冶5歉-SEQ圖5-\*ARABIC售1摧優(yōu)質(zhì)商鋪供需喊情況幣表侮5叛-SEQ表5-\*ARABIC素1前2009版年文上半年部分哀開業(yè)大型商鋪蒸一覽表厚項目名稱突項目位置趴體量（萬平方叢米）然國瑞購物中心糠崇文門外大街吐12苗來福士中心商愿場斜東直門西南角孝3.9爽紅星美凱龍北券京北五環(huán)店降顧家莊橋西北日角怪6.5仿金寶匯購物中答心根東城區(qū)金寶珠街旦8詳8愿號惱4生第二部配分熟窮仁達看樓市傳200丑8童樓滑市重VS200剛9喬樓市：雁趨置同？煤變踩異？青200笨9慧年咐1-合5串月，乖北京市吧住宅銷售面顏積桌642.證5認萬平方米，同躬比增目長桂1.銜4跪倍，駁比乖200府7囑年增供長中23.6翠%筆。其中，住宅貼期房銷餓售物510.題7歷萬平方米，同較比增辛長訴1.跨5猶倍。隨著住宅蜂市場銷售的活柴躍，銷售價格忙逐步回升業(yè)，閉5胃月份新建住宅并價格環(huán)比在上嚷月上威漲讓0.4黑%絡(luò)的基礎(chǔ)上再昨漲側(cè)0.5沖%生；商品住宅銷博售量出現(xiàn)下降勵趨勢，當(dāng)月住口宅銷敢售哥1516逐4覺套，說比圍4組月份少屢銷奏212僻2尺套。鬧另一方面蒙，并200怒9踩年源1-德5帥月，北京住宅賄施工面積、住炒宅新開工面積甜和住宅竣工面靠積同比分別下愛降咱1.5份%湊、刊54.5擾%脅和蹦3.0消%排。殼200孔7各年以來商品住蹤宅銷售量和銷崖售價格變動趨鑼勢圖宇近軋年來裙北京市商品住上宅開發(fā)情況分200鬧8奏年以來樓市的沒演進呈現(xiàn)量藝跌畫—傘—樸價霧跌誘—勵—熱量俗升堡—奪—治價接漲占—心—拐量跌。那籍么下一階段是利否又將重復(fù)上拔演貧200露8匙年玉的魔集體觀望辮、連成交低迷崗，進而引發(fā)又農(nóng)一輪的調(diào)整呢社？為此不防對暗比分析一驢下提200筒8葉年芽與途200限9向年的樓市。姿經(jīng)濟背景：金耀融危機蔓延，壯經(jīng)濟出現(xiàn)拐額點削VS脆老經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)誕，仍有不確定節(jié)性斬200永8冬年在世界金融蜘危機的影響下殺，我國結(jié)束盛了檢8眉年的經(jīng)濟上升揭期，進入經(jīng)濟止調(diào)整期，新而路2009煮年則是末經(jīng)濟復(fù)蘇的關(guān)箭鍵一年精。雄200辜9起年辯1-艇5稿月份全國規(guī)模拴以上工業(yè)企業(yè)壩增加值同比增革長旗6.3%濱，居民消費價膜格總水平同比戒下降酷0.9%橫，工業(yè)品出廠鏟價格同比下降驗5.5%斜。闊總體而言蓬，供在消費的帶動啦下，經(jīng)濟形勢影日趨好轉(zhuǎn)您。僑然而在國際經(jīng)倆濟環(huán)境堪憂的逢情況下，我國卷經(jīng)濟店尚嶼缺乏穩(wěn)定性，振當(dāng)前的好轉(zhuǎn)并討不具有確定的全持續(xù)性辣，同時通貨膨隱脹的風(fēng)險柳在小加大。交政策環(huán)境：以雪防止經(jīng)濟過熱衰為基點，政策約從緊，資金缺來乏彩VS窩脈以刺激消費為評根本點，政策謝放松，資金充刪裕烏200竄8漢年經(jīng)歷了宏觀航政策的起起伏傲伏，年初群政策爭從緊，信貸規(guī)花模收潛縮謹(jǐn)、利率上調(diào)，暗最終導(dǎo)致何資金的缺乏機，隊樓市走向了調(diào)艦整。年末在經(jīng)幻濟下行背景下各，確定了擴大零內(nèi)需、促進經(jīng)才濟平穩(wěn)較快增上長的一攬子措功施。寬松的貨菊幣政策、擴大烈的信貸規(guī)模、趴積極的消費刺仆激措施者在格200擾9宰年得以貫徹，口并發(fā)揮了明顯鷹的效果。晝信貸規(guī)模仍然層是中國貨幣政跳策和信貸政策冊中不可缺少的東最有效著力點移或者重點。央壯行剛剛發(fā)布的達《一季度貨幣蓄政策執(zhí)行報告盤》也提出，下扶一階段央行將蕉堅定不移地落免實適度寬松的系貨幣政策，繼達續(xù)保持政策的說連續(xù)性和穩(wěn)定積性，保持銀行茅體系流動性充矛裕，優(yōu)化信貸迷結(jié)構(gòu)，采取靈趁活、有力的措羽施加大金融支極持經(jīng)濟發(fā)展的悟力度嗎。榜200奧9喉年全年信貸調(diào)醉控目標(biāo)斑是滿5玻萬億元以上，榨而今年前多5帆個月的銀行信廟貸投放量達到預(yù)5.84屑萬億元墨。太供求關(guān)系：暫托時性供過于求南，滯疤銷揉VS消竭供給受限，剛椅性需求釋放貝200義8服年房地產(chǎn)市場故的調(diào)整，緣于徒宏觀政策的調(diào)誤整，在世界金倉融危機的欄影響央下，消費者的嶄觀望使房地產(chǎn)卻交易龍愈加伙低迷，進而價譽格出現(xiàn)調(diào)整，比供求關(guān)系表現(xiàn)追為暫時性供過缺于求。之后在浮宏觀政策調(diào)整令、放松，進而些信貸、稅收的厲刺激作用下弟，資200密8侍年底定成交量逃開始域不斷攀升。這見主要是由剛性春需求支持，最升明顯的特點是付以中小戶型為預(yù)主的新房和二片手房占據(jù)市場婆主力。牛從荒200酒9工年鄰4攤月份開始，樓第市真正呈現(xiàn)價尖量同漲的局面每，進入五月份球以后總體成交蜓量有所下滑，印但投資性需求劫有所增長。描心理預(yù)期：經(jīng)停濟不確定性，頃觀望情緒濃叫重習(xí)VS咽掏經(jīng)濟利好顯現(xiàn)邀，通脹預(yù)期加廉重負200泳8僑年政策收緊前次提下，世界金吩融危機的爆發(fā)爹，使得經(jīng)濟發(fā)販展呈現(xiàn)較大不釀確定性，消費掌者信心不足，稻集體持幣觀望留，成交愈發(fā)低恥迷些；其200賴9哨年刺激政策效蛾果初步顯現(xiàn)，屬經(jīng)濟呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)萬跡象，消費信槽心增強，此外仍由于黃金、大斬宗商品價格的多攀升，對未來敘通脹的預(yù)期明閱顯加重，在剛鵲性需求和投資值需求的重疊作籮用下，成交量駕大幅反彈。些從本質(zhì)分析，倡樓市的演進始匯終是供求關(guān)系粗的演進：政策頁收緊打擊需求桌壓制供給、經(jīng)隸濟不確定性壓燕抑需求加強觀璃望，另一方面蠟需求的反應(yīng)遠夫快于供給（量翅跌價跌三）自—引—倘政策放松、經(jīng)僚濟環(huán)境壓制供膽給、剛性需求跡釋放（量升價速漲）。雖付然綢5掃月份的交易量束有所放緩，但耗是相較于去年踩以京及窄200者7洗年故還是增長的多，另一方堪面臣200面9鈴年政策環(huán)境、翼經(jīng)濟環(huán)境給與狡200像8騎年不能同日而籠語。此外勝，調(diào)200則8舒年影響消費者憑觀望心態(tài)的主己要因素是經(jīng)濟論不確定性，而乞當(dāng)前消費者通持脹預(yù)期使得剛沸性需求中加入飯了投資需求。使但客值得注意的是傲：芹經(jīng)過一年多的叢樓市調(diào)整，購尾房者預(yù)期正逐粉步轉(zhuǎn)變，其購哪房需求價格彈問性也逐步增大掏，價格變化對房需求的影響將辱較為明顯。蝴200饑9鐵后市發(fā)展性討論負短期內(nèi)，房價拿波動性上漲，液成交量階段性客下歌降每話閆旭臭東洪掘北京仁達總經(jīng)障理漿經(jīng)濟缺乏穩(wěn)定下性，通脹預(yù)期和加大胡對于我國的經(jīng)震濟狀況，人們訪普遍持樂觀態(tài)橫度，認為我國枝的經(jīng)濟將先與手其他國家首先惠復(fù)蘇。根據(jù)發(fā)駐布監(jiān)的猾200宏9析年棄5降月宏觀數(shù)據(jù)，聰工業(yè)增速細（間8.9烏%古）減創(chuàng)近八個月來穴最高，投資消協(xié)費雙加速，流花動性保持充裕吵，奔似乎經(jīng)濟回升偽的態(tài)勢已經(jīng)逐往步明顯。然穴而英5框月份我國全社穿會用電量同比首下豪降王2.57晝%襯，與工業(yè)高增燃速之間的差別桑，也引起了對波于經(jīng)濟狀況的敘廣泛質(zhì)疑。此西外出口下降，猾全球需求萎縮番的形勢依然嚴(yán)跌峻。當(dāng)前的宏連觀經(jīng)濟仍有很些大的不確定性艦，實體經(jīng)濟是澆否復(fù)蘇還有待網(wǎng)驗證，在通脹壯風(fēng)險不斷加大過的情況下不排尾除經(jīng)濟走向全晝面滯漲的可能使。天以刺激內(nèi)需為政基點的政策支稱持升縱觀我國房地廈產(chǎn)市場的發(fā)展疏，調(diào)控政策一照直是其發(fā)展的若指揮棒。遠咬到瓶199勇8默年的房改、近哭到肺200移8疊年樓市的調(diào)整財、尾200擇9番年樓市的好轉(zhuǎn)刪，無一不說明滾了房地產(chǎn)市場速的章“證政策市分”宋特點適。絹0迎9憶年出口大幅下享滑，導(dǎo)致沿海糞大批出口型中事小型企業(yè)破產(chǎn)拐。濫4藏萬億投資的影偶響廣度和深度兩有限，對于社斃會經(jīng)濟整體復(fù)粘蘇的貢獻是擴短暫和局部的覽。從這兩個方既面來看，拉動飼內(nèi)需才是中國呼經(jīng)濟復(fù)蘇的唯幫一出路。而房育地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定偷和可持續(xù)性發(fā)菌展，才能帶動捎其他行業(yè)的健覆康發(fā)展。政府山顯然明白這一咸點，近期信貸年放松、降低最乏低資金比例等屬政策的出臺都誦是在支持房地隆產(chǎn)業(yè)。搬然而著當(dāng)前僅精是燈“舊頭疼醫(yī)頭、腳殘?zhí)坩t(yī)熔腳坐”釀的短視政策，攝缺乏長期指導(dǎo)振性、一貫性的箭政策，悄也是巧樓市發(fā)展的制周約因素。以當(dāng)訊前為例，若政芬策發(fā)生變化，門比如二套房貸訴限制加強、利漆息增加等等，稱需求又將貍受筑到打擊，樓市脫的發(fā)展必將趣再耕次陷入困境。敞開發(fā)商資金壓泥力和庫存壓力愧緩解泳200碗9宵年零1-嗓5臉月份，新建商漏品住宅成交量撐大幅放量短期送內(nèi)緩解了開發(fā)悅商的資金壓力爽。從房交網(wǎng)的米數(shù)據(jù)上看，脈200捆9院年象6狐月夜1擔(dān)7貼日筐，可售期房套機數(shù)也創(chuàng)出今年諸新造低課7929很7迷。散從葬200龍8敞年緒末貼1都1魂萬套恭到蝶6思月中慕的授8濫萬套，經(jīng)歷碧僅批6凍個月時間。去鈔庫存化過程還新是比較理想的蝶。通過房企大嶺腕的一季度業(yè)笨績報告來看，安萬科、保利、咸富力、中海等各經(jīng)過一季度的旁銷售，企業(yè)資危金鏈有了較大我的改善。開發(fā)作商實力的回升墊預(yù)示著其降價倚的意愿在減小轟。槽另一方面，蛙寬松的貨幣政爹策也為房地產(chǎn)蜓企業(yè)贏得了不愧少的時間和空曾間既，存200勸9改年未1-況5五月勞份失的銀行信貸投瘋放量達購到怕5.8冊4央萬億元。資金秧鏈得到改善的跟房企在下半年芽是沒有多少理茫由下調(diào)房價，惰相反會適度上漏調(diào)房價，繼憐續(xù)脹“斧買漲不買辭跌探”捷的營銷手段。您近期期房可售踐住宅套數(shù)圖蛙價格上漲，需臣求將被打壓肺鑒于近期交易值量的放大，部壓分開發(fā)商進一窗步提高的房價組。初步統(tǒng)計，辜北京上半年有忠七成的樓盤選岸擇了漲價這條叛路。北京的房緩價近年來一直政處在偏高的位從置運行，漲價禽的舉動將對下墨半年的成交量認帶來較大的負盜面影響，甚至秘不排除進入第玩二個深度調(diào)整大期亡的可能幫。僚房地產(chǎn)市場會姐平穩(wěn)發(fā)裝展牛市李亞桐明愉困北京仁達市場番研究部經(jīng)理筆經(jīng)濟企穩(wěn)關(guān)鍵潛期，房地產(chǎn)救購中國還是害中傅國懸于一線間董房地產(chǎn)業(yè)之于強經(jīng)濟，是消費滔和投資的雙刃州劍酷。粒200責(zé)9她年故前董5蓄個淚月住房消費的泡大幅增長，是綁消曉費增長的主因雄之一。房地產(chǎn)暈平穩(wěn)發(fā)展，成猛交量穩(wěn)定，是延確保中國經(jīng)濟桂企穩(wěn)仇回升的關(guān)鍵；缺但如果房價高翅漲、成交再度駕陷入低迷，那彎么房地產(chǎn)將桶會使鼓中國經(jīng)濟再次織陷入危機。中摧國政府調(diào)控市錦場的力度和廣東度是世界其蘇他塑國家很難相比洪的桿，戚200怨8館年末開始的一舟系列刺激政策塔，使得房地產(chǎn)透市場憐逐步回暖蝕。逗6蹤月國務(wù)院常務(wù)疫會議定習(xí)調(diào)坐“封經(jīng)濟企穩(wěn)回升驢關(guān)鍵避期訓(xùn)”禾，稱要來堅定不移地繼碼續(xù)實施積極的千財政政策和適竊度寬松的貨幣治政策榜，此時保持房只地產(chǎn)的健康穩(wěn)逃定則是調(diào)控的疑重點。互需求仍是自住墓或改善為主，廁投機需求占少策數(shù)早根據(jù)近期的一顧項居民購房需股求信調(diào)查顯示，戚以改自住殲為勞購房焰目的超過混9爛成苦，占據(jù)蔥絕對加主導(dǎo)力量，而糾投資崖置業(yè)的比例不姐足靈6侍%缸；托在自住性需求陵