房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的管理思路和方法

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的管理思路和方法房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目全壽命過程中時(shí)間周期最長、管理工作涉及面最廣、資金消耗最大的一個(gè)階段，實(shí)施階段的成功與否直接關(guān)系到整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的成敗，所以抓好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的各項(xiàng)管理工作是項(xiàng)目管理的重中之重。優(yōu)選施工單位承擔(dān)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工任務(wù)施工單位是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目參建主體中最重要的主體，優(yōu)選與施工任務(wù)相匹配的、自身管理素質(zhì)較好的施工企業(yè)承擔(dān)工程建設(shè)的施工任務(wù)是項(xiàng)目管理成功的前提條件。施工企業(yè)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)必須配備能適應(yīng)工程建設(shè)需要的管理人員（項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工員、質(zhì)檢員、安全員、材料員、資料員等）且應(yīng)具備相應(yīng)職能崗位的專業(yè)素質(zhì)。施工項(xiàng)目部能夠按照甲方的要求確定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母黜?xiàng)管理目標(biāo)，建立完善的各項(xiàng)施工管理目標(biāo)控制管理體系，并保證其有效運(yùn)行。施工項(xiàng)目經(jīng)理是施工管理的組織者和指揮著，他的管理意識(shí)和態(tài)度直接決定施工管理體系正常運(yùn)行的成敗，所以在選擇施工單位的同時(shí)，要考察其施工項(xiàng)目經(jīng)理的各項(xiàng)管理素質(zhì)和他的信譽(yù)和聲譽(yù)。二、業(yè)主方項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員的配備及要求業(yè)主方不僅是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總集成者，而且也是建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總組織者，所以業(yè)主方的項(xiàng)目管理在整個(gè)項(xiàng)目管理中處于核心地位。作為建設(shè)工程項(xiàng)目管理的核心，業(yè)主方必須配備綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）和專業(yè)素質(zhì)好的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理配備，一般應(yīng)配備項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）、土建工程師、電氣工程師、水暖空調(diào)工程師、造價(jià)控制工程師、資料員、以及可由公司相關(guān)部門配合的材料員和財(cái)務(wù)人員等。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）在公司授權(quán)的范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行全面的領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一指揮并全面負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）在建設(shè)項(xiàng)目管理中處于核心地位，起著決定性作用。其最主要的作用是科學(xué)地組織項(xiàng)目、編制項(xiàng)目計(jì)劃并進(jìn)行優(yōu)化，以及有效地控制項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）應(yīng)具備的素質(zhì)要求:品格素質(zhì):包括性格品質(zhì)和道德品質(zhì)性格品質(zhì)：性格開朗，心胸開闊豁達(dá)；易與人相處，善于溝通，易于容人缺點(diǎn)和錯(cuò)誤；工作勤奮，意志堅(jiān)強(qiáng)，能接受挫折和失敗，做事鍥而不舍；性格、情緒穩(wěn)定，不會(huì)因沖擊和挫折失去應(yīng)有的冷靜和理智，也不會(huì)因獲得些許成就而忘乎所以，以致失去自我行為的把握；處理問題果斷冷靜，既不優(yōu)柔寡斷，又不盲目沖動(dòng)，有自己獨(dú)到的見解，做事靈活善于變通，又不失原則。道德品質(zhì)：人的價(jià)值觀和道德觀，決定著認(rèn)得為人處事的準(zhǔn)則。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）必須具備良好的道德品質(zhì)，必須對(duì)社會(huì)的安全、文明、進(jìn)步和發(fā)展負(fù)有道德責(zé)任。知識(shí)素質(zhì)：項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，廣博的知識(shí)面和專業(yè)的管理知識(shí)。能力素質(zhì)：項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)能力、人力資源開發(fā)能力、溝通能力、良好的人際關(guān)系處理能力、處理壓力的能力、解決問題的能力、管理時(shí)間的能力、應(yīng)付危機(jī)和解決沖突的能力。項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)如下：代表企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，貫徹國家法律、法規(guī)、方針政策和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行企業(yè)管理制度，維護(hù)企業(yè)合法利益；履行“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”規(guī)定的任務(wù)；組織編制“項(xiàng)目管理總體實(shí)施規(guī)劃”，并得到公司批準(zhǔn)；組織成立項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、配備人員、制定規(guī)章制度、明確崗位職責(zé)，建立內(nèi)部和外部溝通渠道等；對(duì)進(jìn)入項(xiàng)目的生產(chǎn)要素和資源進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理；欄建立并指導(dǎo)項(xiàng)啄目管理人員參杠與質(zhì)量管理體猛系、安全管理朗體系和環(huán)境管住理體系；極在授權(quán)范圍內(nèi)噴負(fù)責(zé)與公司決燭策層和管理層喂、各協(xié)作單位濃，以及勘察、須設(shè)計(jì)單位、施虎工單位、監(jiān)理下單位、材料設(shè)蟻備供應(yīng)單位、材政府管理部門調(diào)等方面的協(xié)調(diào)筆，解決項(xiàng)目中將出現(xiàn)的各類問念題，取得項(xiàng)目雙建設(shè)和銷售的警許可證；邊按險(xiǎn)“著項(xiàng)目管理目標(biāo)交責(zé)任遮書淚”配處理項(xiàng)目部與荒國家、企業(yè)、尾部門及職工之塞間的利益分配松；騰進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全猜文明施工管理榮，發(fā)現(xiàn)和處理片突發(fā)事件；以1梅0紫、參與工程分遍部工程驗(yàn)收和枯竣工驗(yàn)收，準(zhǔn)晚備結(jié)算資料和培分析總結(jié)，接排受審計(jì)；妻1廉1預(yù)、處理項(xiàng)目部戰(zhàn)的善后工作；慧1宿2純、協(xié)助公司進(jìn)坊行項(xiàng)目的檢查隔鑒定和評(píng)獎(jiǎng)申每報(bào)。帖其他項(xiàng)目管理里人員按照各自鴉的崗位職責(zé)分茄管各專業(yè)內(nèi)的通各項(xiàng)目標(biāo)控制以和管理工作，梯向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)散責(zé)。遇到自己湖能力和權(quán)限范謠圍內(nèi)解決不了競(jìng)的問題及時(shí)向趙項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)暴，尋求項(xiàng)目經(jīng)訪理的支持和指令導(dǎo)，盡快解決摸問題。項(xiàng)目經(jīng)腔理應(yīng)檢查和督歪促團(tuán)隊(duì)人員的系工藝作許姥，協(xié)調(diào)項(xiàng)目各幻管理和技術(shù)結(jié)就合界面之間的紀(jì)關(guān)系，處理矛過盾和沖突。項(xiàng)索目經(jīng)理和項(xiàng)目鑒團(tuán)隊(duì)都要重視我建立暢通的信敲息溝通渠道和痛指揮系統(tǒng)，以坡確保指令的傳友達(dá)和落實(shí)。慘示三、建立健全券完善的目標(biāo)控屈制系統(tǒng)和目標(biāo)匆控制措施季項(xiàng)目管理的核天心任務(wù)是目標(biāo)遇控制，即投資本目標(biāo)、工期目零標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)峽的控制。在建蔑設(shè)工程實(shí)施開籍始，應(yīng)針對(duì)不零同的控制目標(biāo)根進(jìn)行層層分解圈，以便分階段雹、分時(shí)段，分溉部位進(jìn)行有效組的控制。臂一般情況下，闊投資目標(biāo)分解宏為時(shí)間階段目酷標(biāo)（年度、季粥度、月度）和揉施工階段（單塘項(xiàng)工程、單位吳工程、分部工垃程、分項(xiàng)工程何）投資目標(biāo)；肅工期目標(biāo)分解厲為年度、季度郊、月度進(jìn)度目照標(biāo)或階段里程哨碑（基礎(chǔ)、主令體、裝飾、竣許工等）事件進(jìn)街度目標(biāo)；質(zhì)量咐目標(biāo)分解為單鄙位工程、分部藥工程、分項(xiàng)工迷程和工序質(zhì)量多目標(biāo)，以工序思質(zhì)量保證分項(xiàng)冬工程質(zhì)量，以鞠分項(xiàng)工程質(zhì)量掠保證分部工程速質(zhì)量，以分部翼工程質(zhì)量保證結(jié)單位工程質(zhì)量址。醉建設(shè)工程項(xiàng)目消的各參建主體葉均應(yīng)建立各自第的目標(biāo)控制管憤理體系，并保讓證其有效運(yùn)轉(zhuǎn)賠，業(yè)主方應(yīng)檢匹查并督促其他冊(cè)主體目標(biāo)體系縱建立健全情況罪。軌具體的目標(biāo)控誓制程序和目標(biāo)減控制措施可根滲據(jù)不同的建設(shè)更工程情況制定踏，各項(xiàng)目標(biāo)控蕉制程序制定后櫻，所有參建主刻體均應(yīng)按照程異序?qū)Ω黜?xiàng)目標(biāo)余進(jìn)行控制，目魚標(biāo)控制過程發(fā)斜現(xiàn)偏離目標(biāo)應(yīng)齊采取有效地糾胖偏措施進(jìn)行糾移偏，私確保各項(xiàng)目標(biāo)礦控制在總目標(biāo)賓之內(nèi)。那投資目標(biāo)控制祥主要按照施工徹合同、材料設(shè)師備供應(yīng)合同以蹈及專業(yè)分包合壁同對(duì)各階段價(jià)緊款支付進(jìn)行有臨效控制，同時(shí)建與工程進(jìn)度、抹工程質(zhì)量、工伏程安全文明施塔工掛鉤，工程辮價(jià)款的支付保脅證工程產(chǎn)品合雄格、滿足工期住要求，同時(shí)施駱工能夠達(dá)到預(yù)熱定的安全文明濃標(biāo)準(zhǔn)，以促進(jìn)轟其他控制和管湯理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)妄。料工期目標(biāo)的控唇制主要按照施繩工合同雙方約財(cái)定的工期和施昂工單位報(bào)批的雖施工進(jìn)度計(jì)劃爛進(jìn)行控制。在號(hào)施工過程中，牛要求施工單位泉分解總工期進(jìn)炒度計(jì)劃到月度枝進(jìn)度計(jì)劃和周魚進(jìn)度計(jì)劃，以噸便分時(shí)段進(jìn)行網(wǎng)有效控制管理域。如發(fā)現(xiàn)周實(shí)鋤際進(jìn)度偏離周武計(jì)劃，應(yīng)要求堪施工單位采取省有效措施在下翠周內(nèi)趕上計(jì)劃銷要求，施工方漢未及時(shí)采取有呼效措施趕上進(jìn)栽度計(jì)劃要求時(shí)平，業(yè)主方應(yīng)馬吸上采取措施（鳴組織措施、技雖術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)最措施、合同措駱施）督促施工濱方加快施工。螞質(zhì)量控制主要咬包括承包方的豎資質(zhì)控制、承伐包方施工準(zhǔn)備餅控制、施工過曬程的全面控制青、隱蔽工程控敏制、不合格控諒制和施工過程焰各類資料記錄廢控制，每個(gè)控彈制過程都應(yīng)按允照程序進(jìn)行有儉效控制。質(zhì)量蒙管理工作應(yīng)堅(jiān)凍持八項(xiàng)原則：叉以顧客為關(guān)注燥焦點(diǎn)；領(lǐng)導(dǎo)作妨用；全員參與壯；過程方法；悶管理的系統(tǒng)方眼法；持續(xù)改進(jìn)櫻。質(zhì)量問題的佩出現(xiàn)主要受到尚人、材料、機(jī)賓械、環(huán)境和方脆法這五方面因舒素的影響，所笨以在工程質(zhì)量邊控制管理過程戲中重點(diǎn)把好這匆五個(gè)方面的關(guān)淋，認(rèn)真分析造惑成質(zhì)量問題的沙主要原因，從繁主因加以解決眨。尖質(zhì)量控制是由勵(lì)若干個(gè)連續(xù)的部、循環(huán)廉的別“蘿計(jì)左劃抗—欲—?dú)W實(shí)蚊施像—毛—盤檢奴查謎—報(bào)—皆處辟置那”團(tuán)過程組成。每匹一過程都必須逃根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)魔制定合理而嚴(yán)掙密的計(jì)劃；執(zhí)佳行計(jì)劃關(guān)鍵是襲依靠員工的能螺力和質(zhì)量意識(shí)欲，爭(zhēng)取每道工硬序芝“導(dǎo)一次成爹功晌”枯；質(zhì)量管理人業(yè)員對(duì)過程的輸平入、實(shí)施和輸聯(lián)出進(jìn)行檢查，蓮并及時(shí)將執(zhí)行躍情況與計(jì)劃進(jìn)掏行比較、發(fā)現(xiàn)竄問題；管理層期應(yīng)根據(jù)檢查發(fā)餃現(xiàn)的問題，準(zhǔn)能確定性，快速厭處理，及時(shí)反飄饋、采取相應(yīng)橋的糾正和預(yù)防玉措施，不斷改炸進(jìn)。千繡四、質(zhì)量管理探的晉“簽三全管占理鋪”萍和昆“迎三階段控測(cè)制慕”律書椅轎全面質(zhì)量管理粘提出的全過程絞、全員、全面廊管理熟的抽“費(fèi)三全管出理幅”矩，對(duì)建設(shè)工程械項(xiàng)目管理尤為淘重要。她全面管理就是柏指從勘察設(shè)計(jì)愧、材料供應(yīng)、貝設(shè)備制造、施橡工安裝、安裝洗調(diào)奶試貍?cè)?、竣工?yàn)收到村使用維修，只傻有各個(gè)環(huán)節(jié)和含各個(gè)接口（界國面）的質(zhì)量都險(xiǎn)得到有效控制式，才能實(shí)現(xiàn)整億個(gè)項(xiàng)目的總體蔑質(zhì)量目標(biāo)。瀉全員管理就是角指參與建設(shè)的擁各方的所有人碼員都應(yīng)該提高畢管理能力和質(zhì)微量意識(shí)、不斷框?qū)T工進(jìn)行各逆種方式的培訓(xùn)糖教育，增強(qiáng)全杰面質(zhì)量管理的舞基礎(chǔ)。粗全面管理是指頂參建各方、各頁職能部門都是研質(zhì)量管理體系跳中不可缺少的華組成部分。只尾有所有參建方臟對(duì)質(zhì)量的精心捐投入，才是質(zhì)域量管理體系有晴效運(yùn)轉(zhuǎn)的可靠虎保證。漢業(yè)主方的項(xiàng)目塑質(zhì)量管理要充鮮分抓好全過程稈管理，實(shí)現(xiàn)全衛(wèi)員參與管理，霸督促參建各方肌全面的進(jìn)行質(zhì)羨量管理，才能威保證質(zhì)量目標(biāo)墓的最終實(shí)現(xiàn)。虹三階段控制是壤指實(shí)施質(zhì)量活止動(dòng)的事前控違制辨—吉—直事中控衡制由—挑—?jiǎng)兪潞笄】刂?。此事前控制主要袋是做好?zhǔn)備工密作，根據(jù)質(zhì)量正目標(biāo)制定相應(yīng)考的質(zhì)量計(jì)劃和黨施工組織設(shè)計(jì)恩及必要的施工正方案、技術(shù)措耀施，各項(xiàng)工作僵之前做好準(zhǔn)備盟工工作，經(jīng)業(yè)澇主方代表和監(jiān)謹(jǐn)理工程師審批恨和認(rèn)定準(zhǔn)備工櫻作合格后進(jìn)行霧各項(xiàng)工作施工錘。議事中控制即過竭程控制，是對(duì)計(jì)實(shí)施過程的技偶術(shù)交底、過程召輸入的檢驗(yàn)、要工藝流程、監(jiān)抗視檢驗(yàn)點(diǎn)、檢稼驗(yàn)器具以及變獲更、不合格處舍理、質(zhì)量資料漸文件等進(jìn)行全沒面控制。關(guān)鍵算是增強(qiáng)各級(jí)管咳理層和員工的謎質(zhì)量意識(shí)，始尊終堅(jiān)拘持誘“機(jī)質(zhì)量第凡一我”郵的原則嚴(yán)格按蝕程序運(yùn)作，不碼斷提高工作技瞞能，力爭(zhēng)一次幸成功。愉事后控制的重炎點(diǎn)是產(chǎn)品質(zhì)量荷控制，質(zhì)量發(fā)摧生偏差，及時(shí)箭采取措施糾偏隙，事后對(duì)質(zhì)量扒活動(dòng)的結(jié)果進(jìn)眨行評(píng)價(jià)。膝海五、加大管理葉力度，狠抓工稠作落實(shí)勿由于施工操作序?qū)拥募夹g(shù)水平轟和質(zhì)量意識(shí)偏撐低，所以在施宜工操作過程中儀不可避免的出進(jìn)現(xiàn)一些問題，仇首先作為施工拳方必須配備相些應(yīng)的檢查人員吩，對(duì)每道操作怖過程進(jìn)行跟蹤核檢查，發(fā)現(xiàn)問閑題及時(shí)糾正，縮避免在驗(yàn)收發(fā)椒現(xiàn)時(shí)返工?，F(xiàn)夾場(chǎng)監(jiān)理人員和荷甲方專業(yè)工程泛師在巡視過程更發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)拒及時(shí)要求施工掩方進(jìn)行整改，順并限時(shí)整改完掌畢。如施工單鈔位拒不整改或獸不按時(shí)整改，搬監(jiān)理和甲方工青程師應(yīng)及時(shí)報(bào)此告甲方項(xiàng)目經(jīng)饒理（工程負(fù)責(zé)形人），甲方項(xiàng)斤目經(jīng)理應(yīng)馬上披通知施工方主明要負(fù)責(zé)人進(jìn)行沸按期整改，并賽對(duì)未按期完成稱的給與經(jīng)濟(jì)處漿罰。宣拉建立通暢、快斑捷的上下溝通寫渠道，及時(shí)做鳥到上情下知、零下情上知，下蒜級(jí)無力解決的暑問題及時(shí)向上模級(jí)匯報(bào)，得到援上級(jí)支持以便朽盡快解決問題躁。項(xiàng)目經(jīng)理（曾工程負(fù)責(zé)人）便經(jīng)常了解工程貧狀況，對(duì)于關(guān)圖鍵環(huán)節(jié)和工程粥關(guān)鍵部位須親展自查看，針對(duì)乒下級(jí)反映的情疊況召集由各方廈主要負(fù)責(zé)人參承加的工程會(huì)議投，使具體落實(shí)蹦者統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、窯統(tǒng)一思想，切蘋實(shí)將問題在最致短的時(shí)間內(nèi)落腳實(shí)到位，且在么后續(xù)的施工中忽避免重復(fù)出現(xiàn)彈。嗽灶亭業(yè)主管理人員巷，特別是項(xiàng)目比經(jīng)理（工程負(fù)領(lǐng)責(zé)人）在日常幟工作中應(yīng)經(jīng)常侍找施工方項(xiàng)目卸經(jīng)理（主要負(fù)指責(zé)人）進(jìn)行溝砌通，只有使施贏工主要負(fù)責(zé)人釣的管理意識(shí)提宋高，才能影響軍和提高整個(gè)施荒工方的管理意竊識(shí)和管理水平擺。對(duì)于施工方飯主要管理人員屬管理意識(shí)淡薄柄，且屢教不改逢者，應(yīng)堅(jiān)決要攻求施工方給以擠撤換。督六、嚴(yán)把時(shí)段孝已完工程量審胃查關(guān)和付款審霞批關(guān)傲藏認(rèn)按照施工合同物的約定，施工嘗方按期報(bào)送月嶄度已完成工程遮量審核和付款疑申請(qǐng)，業(yè)主方們應(yīng)嚴(yán)格審查程良序和簽字手續(xù)手。一般情況工漸程量審查首先夠應(yīng)由相關(guān)專業(yè)徑工程師、監(jiān)理治人員審查已完茂工程的時(shí)間節(jié)鼻點(diǎn)、已完工程泄的質(zhì)量是否達(dá)愧到要求、階段鋤工期計(jì)劃的完爬成情況，由安瞞全工程師簽署洪已完工程在施仙工過程的安全虧文明施工情況走，再由造價(jià)人送員審查其工程菌量計(jì)算的正確