房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理精髓概論及程序圖

房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理精髓概論二OO七年十月八日第一章組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、房地產(chǎn)公司是資金密集型加人才密集型的企業(yè)；工程項(xiàng)目是在特定的資源和環(huán)境等約束條件下、具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)；有如行軍打仗，要有充分的準(zhǔn)備和很好戰(zhàn)略布置，才能取得戰(zhàn)斗的最終勝利。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置原則：（1）不相容職務(wù)要分離；（2）組織機(jī)構(gòu)間要相互控制。三、組織機(jī)構(gòu)框圖江董事會(huì)擴(kuò)董事長、總經(jīng)胃理著營銷部稠財(cái)務(wù)部度人事部些辦公室亞工程部紀(jì)計(jì)劃部押采購部針產(chǎn)權(quán)部廚物業(yè)部第二章部門職責(zé)和任務(wù)一、董事會(huì)：1．負(fù)責(zé)一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)方案；包括土地的征購方案、施工方案、房屋設(shè)計(jì)方案、營銷方案、銷售價(jià)格。收支預(yù)算；利潤分配；勞動(dòng)工資；以及總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人的任免。2．董事會(huì)應(yīng)立足于創(chuàng)新精神，創(chuàng)新是企業(yè)成功的秘訣。由于當(dāng)今房地產(chǎn)已屬買方市場，房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，企業(yè)必須在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷創(chuàng)新。房屋總是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根據(jù)不同地段的環(huán)境，不同的消費(fèi)群體，做出不同的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套；即使在地點(diǎn)、功能、布局上完全一致，也應(yīng)當(dāng)在造型、體量、色調(diào)上有所不同，想住戶之所想（人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量的居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇高生態(tài)的生活氛圍），才能在當(dāng)今諸侯紛爭，硝煙彌漫的房地產(chǎn)開發(fā)市場中脫穎而出，立于不敗之地。二、董事長、總經(jīng)理：負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的重大決策，協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位的各項(xiàng)規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任，每類經(jīng)濟(jì)的授權(quán)批準(zhǔn)程序，建立必要的檢查制度，工程預(yù)決算，工程材料采購的控制措施。對(duì)出現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級(jí)和批準(zhǔn)條件超過某部某級(jí)的批準(zhǔn)權(quán)限時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)。三、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部：1．確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。2．及時(shí)并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸悾?．確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間；4．在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)；梁5陽．按由拆遷費(fèi)用、工勞程管理成本、坑建筑成本、物悠業(yè)管理成本甜進(jìn)行乏核算估；愚監(jiān)督各項(xiàng)建設(shè)念資金的使用捐?？拾偎摹⑦t人事部允、辦公室：腎負(fù)責(zé)單位干部哄、職工的培訓(xùn)疊，重要崗位人骨員的定期輪崗盾，注意職務(wù)分吩工的合理性，醒做到人盡其才剛。五、工程部：修1喊．敞負(fù)責(zé)實(shí)施昏擴(kuò)建蠻項(xiàng)目的建設(shè)，加保質(zhì)保量按期脈完成吃工程項(xiàng)目；蝦2或．在扔項(xiàng)目管理過程詞中，懶充分利用缺外部力量，如鄰招標(biāo)代理公司籌、設(shè)計(jì)院、監(jiān)扇理公胳司費(fèi)…想…捕的力量，秩花小錢辦大事瓶，簽為笛公司的剩開發(fā)令項(xiàng)目京目標(biāo)而努力，灘使之成為共同喉的奮斗目標(biāo)闊；儉3程．棋在怠選擇施工蘆單位報(bào)名后，屬要庭認(rèn)真考察與篩帽選，不符合要乘求的應(yīng)堅(jiān)決剔枕除，不能手軟暖。掌握篩選墓施工購隊(duì)伍的尺度，私雖然要求是非雨常明確的，但氣在操作過程中疊要注意防范表優(yōu)面符合條件背撐后所隱藏的危稈險(xiǎn)。如樣有的施工駝單位參名氣很大，擇但傻報(bào)名的項(xiàng)目端經(jīng)理懼部實(shí)力有限；彩項(xiàng)目經(jīng)理比掛靠大的施工包公司僚等。六、計(jì)劃部：唐1趕．帖負(fù)責(zé)領(lǐng)工程建設(shè)過程偷中的所有合同伯簽訂膛工作始，所需合同基劃礎(chǔ)資料有相應(yīng)弟部門提供，同隱時(shí)對(duì)基礎(chǔ)資料橡進(jìn)行復(fù)核再監(jiān)毅督并做好存檔央工作，合同草幻簽稿完成后需證相應(yīng)部門簽署贊報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)勢、重大合同需卸報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)參方可簽訂；苦2野．辟負(fù)責(zé)工程預(yù)算弄、工程進(jìn)度所勞需資金、工程拜進(jìn)度所需材料逗（可由代理公圓司提供）的計(jì)嘩劃編制，發(fā)放晨并監(jiān)督各部門什使用。鑼3傳．計(jì)劃部在人端員緊缺時(shí)，可俱并入工程部統(tǒng)說一管理。七、采購部：完1兵．邀負(fù)責(zé)秩工程大宗材料羊的采購工作射；愉2問．采購原則：如在確保材料質(zhì)逗量的前提下，饑價(jià)格最低者為怪采購對(duì)象；技3盡．采購方式：待內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)揚(yáng)竟價(jià)；詢價(jià)招兵標(biāo)。八、營銷部親負(fù)責(zé)商品房的望銷售工作始；圍負(fù)責(zé)銷售策略予的制定、宣傳蛾、實(shí)施，開展渴有效的促銷活鋪動(dòng)，從而更加肥快、更加好地偶銷售商品房，巾實(shí)現(xiàn)快速回籠腳資金的目標(biāo)柿。創(chuàng)穿九、匆產(chǎn)權(quán)部徑、短物業(yè)管理部重：蔬1狗．勁負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)脅的交易登記，衛(wèi)含樓宇按揭登金記沉，驚嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)爸籍管理顧。悼塞2歇．組負(fù)責(zé)房屋交付畏使用后的房屋某的維修、治安析、衛(wèi)生清掃等頁物業(yè)管理工作羽。辜企第三勞章所尖鵝主要業(yè)務(wù)循環(huán)喇過程理一、業(yè)務(wù)循環(huán)魂控制程序的建陵立趙控制程順序的建立要圍霸繞如何將各種堂會(huì)計(jì)信息及時(shí)拿、完整、真實(shí)毒地傳送到財(cái)務(wù)累部這個(gè)信息樞殖紐中心。為了倒防止作弊，不擠相容職務(wù)要分箱離，組織機(jī)構(gòu)歷之間要相互控嗓制車。基證二、斤董事長棄、膊總經(jīng)理室可對(duì)各部門報(bào)告呢上來的涉及重倡大決策的事宜唯予以討論、決舟定或上報(bào)董事唱會(huì)，確保提供扛的會(huì)計(jì)信息是音真實(shí)的。嚴(yán)格工把握設(shè)計(jì)草單位的選擇察、承建商的梁確定訪以及材料供應(yīng)食商的確定迫等習(xí)環(huán)節(jié)厲。卷旱三、慣財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部誼及時(shí)籌措資金鉗，保障甚工程建設(shè)往資金的使用，揚(yáng)對(duì)各職能部門鞋提供的會(huì)計(jì)信荒息予以確認(rèn)并輛記錄所有真實(shí)紡的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；遇及時(shí)并充分詳戲細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)男業(yè)務(wù)；計(jì)量經(jīng)攀濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值趨；確定經(jīng)濟(jì)業(yè)宵務(wù)發(fā)生的期間償。著滋三、工程供部涂、計(jì)劃部捆根據(jù)批準(zhǔn)的費(fèi)招標(biāo)惕方案，實(shí)施脆招橡標(biāo)工作，組織蹦監(jiān)理、但施工乳隊(duì)伍進(jìn)場別，保證承建商怖所用的建筑材掀料安全圓合格賠，并做到按時(shí)潔按質(zhì)完成施工勤任務(wù)。每月將申完成的實(shí)際進(jìn)嗓度情況及時(shí)報(bào)憂告給濟(jì)總經(jīng)理室酷，及時(shí)提供給抹財(cái)務(wù)部門安排忙資金以及進(jìn)行逼成本核算全工作逃。址四、采購部被1苦．絹根據(jù)莫計(jì)劃部提供的暗進(jìn)度所需材料孩，按合理的經(jīng)闖濟(jì)批量進(jìn)行采廳購工作；將已榜采購材料的資雪料、驗(yàn)收記錄略等經(jīng)相關(guān)部門橫簽署、批準(zhǔn)后汁報(bào)財(cái)務(wù)部門，悠以便財(cái)務(wù)部按若采購合同支付瓣材料款項(xiàng)。拆2笑．材料控制包兩括材料用量控誠制和材料價(jià)格嗓控制：材料用伴量控制應(yīng)根據(jù)謙工程預(yù)算量進(jìn)奴行限額領(lǐng)料；肚材料價(jià)格控制衫包括：買價(jià)控那制，通過市搭場揉行情的調(diào)查研拆究，在保質(zhì)保衫量的前提下貨斃比三家，擇優(yōu)俯購料經(jīng)（詢價(jià)采購、盆招標(biāo)采購）。五、營銷部濁營銷部將達(dá)到璃可以預(yù)售的商霉品房及時(shí)推出勇銷售，并將市陷場反映情況迅竹速反饋給踢公司決策層臣，以便制定包那括價(jià)格調(diào)整在挑內(nèi)的促銷方案攔，及時(shí)反饋給鮮工程啄部以便抓緊及陵時(shí)調(diào)整施工進(jìn)恰度，將已簽訂厭生效的預(yù)售商居品房合同及時(shí)葬移交給財(cái)務(wù)會(huì)透計(jì)部，以便財(cái)乓務(wù)會(huì)計(jì)部及時(shí)侄回籠資金，合膊理安排資金使江用焦。哥琴六、厲產(chǎn)權(quán)部哥、型物業(yè)管理部黑1封．足對(duì)劍回遷房、拐銷售房已騙銷售成功的，淋且財(cái)務(wù)部反映味銷售款已收齊膝的房疼屋而及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)