房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理探討1.計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最重要的內(nèi)容1.1管理的四個(gè)基本職能計(jì)劃職能：是指事先確定目標(biāo)和確定實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的手段的管理活動(dòng)。所謂計(jì)劃，就是要預(yù)見未來，要預(yù)見未來所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的具體行動(dòng)方案。計(jì)劃也是預(yù)測(cè)和決策。1.1管理的四個(gè)基本職能組織職能：是為組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)一個(gè)有效的組織結(jié)構(gòu)框架。組織職能的目的是通過組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和組織中各種關(guān)系的處理，使人們能在組織中既分工又合作地社實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)而共同努力。計(jì)劃所確定的目標(biāo)，是開展組織工作的基礎(chǔ)。而組織職能是為了計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1.1管理的四個(gè)基本職能領(lǐng)導(dǎo)職能：通過領(lǐng)導(dǎo)者的領(lǐng)導(dǎo)行為和領(lǐng)導(dǎo)方式來影響組織成員的行為，從而調(diào)動(dòng)組織成員的工作積極性，為實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)而共同努力。最好的計(jì)劃和完美無缺的組織結(jié)構(gòu)，如果沒有有效的領(lǐng)導(dǎo)去統(tǒng)一該組織成員的行動(dòng)，很有可能產(chǎn)生混亂，從而影響組織成效。1.1管理的四個(gè)基本職能控制職能：對(duì)計(jì)劃本身的修正和對(duì)計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果的偏差的調(diào)整。人的認(rèn)識(shí)能力有限，不能定出完全符合客觀實(shí)際的計(jì)劃。由于未來環(huán)境的變化使原來的計(jì)劃不能有效地指導(dǎo)實(shí)際的工作。在計(jì)劃的貫徹執(zhí)行過程中，也可能產(chǎn)生計(jì)劃的執(zhí)行結(jié)果與原來的計(jì)劃要求發(fā)生偏差。仔這就要求組織潑采取一定的措熊施來糾正偏差敲。龍1.2缸計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)主令動(dòng)控制的前提潤(rùn)，是考核的依宇據(jù)。誘所謂控制，是捆對(duì)組織中的所莫有活動(dòng)進(jìn)行衡歪量和糾正，以倒確保組織的目打標(biāo)和為此而制路定的計(jì)劃得以打?qū)崿F(xiàn)。劣換名句話說，忍控制就是要消橡除計(jì)劃與實(shí)踐訴的正負(fù)偏差，貌使組織的一切給活動(dòng)都能按有盾利于實(shí)現(xiàn)組織棟目標(biāo)的方向進(jìn)繞行，使組織運(yùn)抖行方式更加可如靠，更加便利鳳和更加經(jīng)濟(jì)?？恐鲃?dòng)控制是在飄偏差尚未發(fā)生陡前，采取的一虜系列預(yù)防偏差赴的措施?；?.1.盲計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)主尊動(dòng)控制的前提罰，是考核的依影據(jù)。誤現(xiàn)在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)仙是越來越激烈馳，其控制也從鳥過去的被動(dòng)控饒制轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)攻控制。司由于上述提到霜的原因，計(jì)劃既執(zhí)行過程中將馳會(huì)產(chǎn)生偏差，揉我們的組織就柳要發(fā)揮管理的驟控制職能來消午除這種偏差。自要進(jìn)行控制或魂考核就要有個(gè)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。而這個(gè)星標(biāo)準(zhǔn)就是計(jì)劃擠工作所確定的糟計(jì)劃目標(biāo)。攔沒有計(jì)劃目標(biāo)梨，就無所謂控皺制也無法進(jìn)行壟考核，所以說雁計(jì)劃為組織的眼控制提供了根解據(jù)。巧計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)主曠動(dòng)控制的前提害，也是考核的邊依據(jù)。坐1.3涂計(jì)劃是組織職箭能、領(lǐng)導(dǎo)職能棗開展各項(xiàng)工作啞的基礎(chǔ)賺沒有計(jì)劃確定倘的目標(biāo)，就沒培有必要實(shí)現(xiàn)設(shè)收計(jì)一個(gè)有效的邪組織結(jié)構(gòu)框架舟，即使設(shè)計(jì)了褲一個(gè)組織結(jié)構(gòu)防框架將在具體仆的工作中無所串事事。同樣，龍沒有計(jì)劃確定清的目標(biāo)，沒有急組織結(jié)構(gòu)，沒躺有組織結(jié)構(gòu)中撓的人員，就不牧需要有領(lǐng)導(dǎo)，醬更不需要通過滴領(lǐng)導(dǎo)者的領(lǐng)導(dǎo)測(cè)行為和領(lǐng)導(dǎo)方香式來影響組織努成員的行為，腹因?yàn)榻M織成員倚沒有計(jì)劃，沒漢有目標(biāo)需要共爹同努力來工作平。樣從上述四項(xiàng)管卵理職能來看，李除計(jì)劃職能外林，其余三項(xiàng)管緩理職能都是以侍計(jì)劃、目標(biāo)為得前題條件的，相即沒有計(jì)劃、元沒有目標(biāo)，組形織就沒有存在毫的必要，領(lǐng)導(dǎo)略也無從領(lǐng)導(dǎo)，批控制更談不上苗。壟所以講，計(jì)劃斷是管理職能中沿最基本的一個(gè)亂職能，是管理壞的首要職能。尾組織職能、領(lǐng)把導(dǎo)職能和控制鐮職能是圍繞著盾計(jì)劃職能而展團(tuán)開的，以保證則達(dá)到計(jì)劃規(guī)定簡(jiǎn)的目標(biāo)。歉計(jì)劃的類型從饑不同的角度出筐發(fā)，有不同的綠表現(xiàn)形式。應(yīng)目標(biāo)、策略、默政策和程序、潛規(guī)劃、規(guī)則、蠢以及預(yù)算都是詢計(jì)劃的表現(xiàn)形駕式。奇2掠、房地產(chǎn)項(xiàng)目馳計(jì)劃管理的任然務(wù)是什么？廊房地產(chǎn)計(jì)劃管喪理的任務(wù)就是相：使參與項(xiàng)目湊管理的所有人誓員（團(tuán)隊(duì)）能腦夠按照事先確秧定的統(tǒng)一目標(biāo)超，在房地產(chǎn)項(xiàng)弓目的生命周期粒的各個(gè)階段有新組織地開展工師作。最終來實(shí)盯現(xiàn)事先確定的鞠目標(biāo)。更房地產(chǎn)項(xiàng)目的蔑生命周期分五詢個(gè)階段：決策幫階段，設(shè)計(jì)階健段，招投標(biāo)階粉段，施工階段伯，保修階段（縫運(yùn)營(yíng)階段）。勝每個(gè)階段都涉符及了參與市場(chǎng)崖競(jìng)爭(zhēng)的基本要州素：質(zhì)量、進(jìn)援度、成本。別然而參與房地特產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大相關(guān)單位又有摧：業(yè)主，設(shè)計(jì)滾，承包商，供士貨商，物業(yè)管計(jì)理及政府；各歡個(gè)參加單位在線房地產(chǎn)項(xiàng)目的腐生命周期中分?jǐn)硠e有不同的角忍色。洗業(yè)主參與全過違程的管理守設(shè)計(jì)僅在設(shè)計(jì)決階段、施工階歲段參與醒承包商參與施級(jí)工階段的管理暫供貨商在設(shè)階孫段末期、施工徹階段及保修階葉段出現(xiàn)爽物業(yè)管理單位記出現(xiàn)在保修（載運(yùn)營(yíng)階段）述政府對(duì)房地產(chǎn)只的管理僅處理董宏觀的控制威不同參與方在棒房地產(chǎn)項(xiàng)目管饞理子系統(tǒng)所對(duì)映應(yīng)的項(xiàng)目生命晚周期的不同階俯段揮從上面的分析杠可以看出，房織地產(chǎn)企業(yè)在房耐地產(chǎn)項(xiàng)目中參尼與的程度是任憑何一個(gè)參與單君位無法替代的砍，房地產(chǎn)企業(yè)主在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)決過程中的主動(dòng)獻(xiàn)性也是參與單濕位無法替代的構(gòu)，盡管政府也券參與了全過程煉的管理，但管嘩理的深度與角爽度完全不同于士房地產(chǎn)公司。吸房地產(chǎn)企業(yè)的厲產(chǎn)品與承建商駕的產(chǎn)品盡管是妹一樣的，但他匠們建房子的目君的不同，地產(chǎn)完公司建房子的絞目的是將建好釀的房子想辦法床賣（租）出去須，完成了竣工拍驗(yàn)收并不是它幟的最終目標(biāo)，釋而房子建好后司完成竣工驗(yàn)收劈是承建商的目渡標(biāo)。暗將房子這個(gè)蹄“炕產(chǎn)品閘”粉賣（租）出去點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)缺的最終目標(biāo)，析因此房地產(chǎn)企駐業(yè)在編制計(jì)劃淹時(shí)從一開始就捎要考慮房子建桑好后賣給誰(shuí)，略何時(shí)賣，怎樣咬賣的問題?？戏康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目的鞭計(jì)劃管理必然不是房地產(chǎn)企業(yè)昨工作重點(diǎn)之一興。顏房地產(chǎn)工程項(xiàng)辭目管理計(jì)劃管起理的任務(wù)就是肚以營(yíng)銷為中心詢將企業(yè)的發(fā)展鞏戰(zhàn)略、發(fā)展計(jì)專劃具體落實(shí)到任開發(fā)項(xiàng)目工程杯實(shí)施階段上來衣。跟使房地產(chǎn)企業(yè)怒的各職能部門欲根據(jù)批準(zhǔn)的計(jì)懶劃體系內(nèi)容開僵展各項(xiàng)工作，忌從而時(shí)刻保持督項(xiàng)目管理的主午動(dòng)性。期房地產(chǎn)項(xiàng)目管濃理計(jì)劃管理體白系的主要內(nèi)容珍房地產(chǎn)項(xiàng)目管必理計(jì)劃管理體腔系的主要內(nèi)容蘭首先應(yīng)該是全著方位的，即房撒地產(chǎn)項(xiàng)目管理跳計(jì)劃管理體系漢應(yīng)該包括工程能、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)意、財(cái)務(wù)等方面批。缺其次是包括房盾地產(chǎn)項(xiàng)目生命領(lǐng)周期的全過程塔，即房地產(chǎn)項(xiàng)仰目管理計(jì)劃體拘系應(yīng)該包括全挪過程中的五個(gè)浩階段：決策階說段段、設(shè)計(jì)階吃段、施工階段額、營(yíng)銷階段及銜售后服務(wù)階段傾。醬3?￠及房地產(chǎn)項(xiàng)目管主理計(jì)劃管理體洪系的主要內(nèi)容賤即計(jì)劃管理體政系應(yīng)該在項(xiàng)目糊發(fā)展的各個(gè)階熱段都應(yīng)該有計(jì)迎劃，且計(jì)劃的濫內(nèi)容應(yīng)包括工回程、營(yíng)銷、設(shè)弊計(jì)及財(cái)務(wù)等內(nèi)砍容。框房地產(chǎn)項(xiàng)目管昨理工作中需要困編制哪些具體愿的計(jì)劃？晉1￡?別項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃暈——藍(lán)項(xiàng)目開發(fā)整體隊(duì)時(shí)間上作出安皆排；憑2￡?博項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告駕——譽(yù)指導(dǎo)項(xiàng)目各項(xiàng)莊工作的開展，滑是項(xiàng)目開發(fā)的警基本法；遇1￡?辣項(xiàng)目施工組織斯總策劃哲——撲進(jìn)一步考慮項(xiàng)狗目施工過程中鑰具體工作安排川。蟲2￡?碼工程施工進(jìn)度濃計(jì)劃囑——謹(jǐn)解決工程進(jìn)度效拖延的問題；緞3￡?婦項(xiàng)目分包隊(duì)伍廊進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃雙——距解決工序搭接工的問題；親4￡?庫(kù)項(xiàng)目甲供材料山進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃拳——被解決甲供材料靈供應(yīng)不及時(shí)的晉問題；再5￡?銜項(xiàng)目出圖計(jì)劃衛(wèi)——汽解決施工過程丑中等圖的問題飛；奮6￡?話樣板確認(rèn)計(jì)劃勿——思解決圖紙與實(shí)撈際材料的偏差溜；喬7￡?善項(xiàng)目營(yíng)銷策劃惑——憲解決被動(dòng)營(yíng)銷啞等問題；眾對(duì)于《項(xiàng)目發(fā)圣展報(bào)告》、《亞項(xiàng)目施工組織覆策劃》兩份公奏司級(jí)的文件，璃其編制時(shí)應(yīng)考末慮如下幾個(gè)方溜面的問題：深1.1.釋產(chǎn)品的定位，嶄市場(chǎng)分析，營(yíng)暑銷策略，入市裳時(shí)機(jī)、入市價(jià)嚴(yán)位等等。榴1.2.釘工程實(shí)施過程社中組織架構(gòu)及孔人員的安排；沾重點(diǎn)考慮采取豆何種組織形式催，職能型、矩賢陣型、項(xiàng)目型望等等；悄1.3.差工程范圍劃分耽及相互搭接關(guān)挺系分析；省項(xiàng)目范圍劃分噴（包括單位工忍程的劃分、分臉部工程劃分、脅分項(xiàng)工程的劃畜分），種工程時(shí)間計(jì)劃登管理，重點(diǎn)說肌清楚單位工程豪之間、分部工廳程、分項(xiàng)工程叫之間以及與其季它專業(yè)（或部縮門）工作的時(shí)淘間先后關(guān)系、獨(dú)搭接關(guān)系；公之所以要編制拿上述計(jì)劃，主投要是發(fā)現(xiàn)影響勿進(jìn)度的主要因咐素并不是某一陸工作的耽誤，悟而是工序之間鵲的搭接，業(yè)主讓的影響非常巨扶大。岔工程質(zhì)量規(guī)劃畏：覽重點(diǎn)說清楚項(xiàng)戰(zhàn)目的質(zhì)量檔次勤，客戶的質(zhì)量殃要求及質(zhì)量控悄制點(diǎn)和重點(diǎn)部扇位的控制要點(diǎn)棒工程投資（成盼本）規(guī)劃：干重點(diǎn)說清楚根紙據(jù)范圍劃分后步各分部分項(xiàng)工灌程的控制重點(diǎn)秘、方法、指標(biāo)追等；管信息溝通與傳對(duì)遞規(guī)劃；析合同簽訂程序?qū)O；圖紙發(fā)放程淹序；會(huì)議程序氣；簽證程序；閉工程款支付程銹序等有關(guān)溝通愈、傳遞方面的合事情；碰工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)偏對(duì)措施；盆時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)或——判無法按期完成果工程的原因；謹(jǐn)投資風(fēng)險(xiǎn)汪——甲合同形式（總盯價(jià)包死、還是顫可調(diào)）；資金滲無法收回時(shí)的域應(yīng)對(duì)措施；撲質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)襲——研產(chǎn)品的設(shè)計(jì)跟絨不上市場(chǎng)的變嚴(yán)化如何應(yīng)對(duì)；倚工程材料、產(chǎn)必品檔次與成本桌出現(xiàn)矛盾時(shí)的驟對(duì)策等等。張產(chǎn)品交接及運(yùn)壟行規(guī)劃。烏誰(shuí)來接收、何鞏時(shí)接收、怎樣里接收運(yùn)營(yíng)等等證怎樣編制房地盯產(chǎn)項(xiàng)目管理計(jì)望劃孕編制計(jì)劃需要哭考慮的原則：灰為了使計(jì)劃工再作富有成效，研計(jì)劃工作的指蠟導(dǎo)原則是必不蘇可少的。古計(jì)劃工作原則呀確定了計(jì)劃工吼作的時(shí)限、計(jì)辣劃的內(nèi)容、執(zhí)爆行計(jì)劃的過程赴以及其它相關(guān)興的內(nèi)容。天1道）綜合平衡的顆原則：若該原則有兩層賽含義：握第一，計(jì)劃要魯使組織中各個(gè)優(yōu)部門、各個(gè)環(huán)及節(jié)的目標(biāo)服從輛于組織的整體逃目標(biāo)。組織中騾各部門、各個(gè)標(biāo)環(huán)節(jié)計(jì)劃的執(zhí)攻行能保證組織什整體計(jì)劃的落六實(shí)。如《項(xiàng)目姿施工組織策劃匯》要服從《項(xiàng)芬目發(fā)展報(bào)告》鴨；《分包隊(duì)伍宿進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》要融服從《施工進(jìn)咬度計(jì)劃》等等奮。命第二，短期計(jì)凍劃與長(zhǎng)期計(jì)劃侍的平衡與協(xié)調(diào)勤。短期計(jì)劃服朗從長(zhǎng)期計(jì)劃，爆長(zhǎng)期計(jì)劃指導(dǎo)途短期計(jì)劃。如獄《月度工作計(jì)轟劃》要服從《蝶年度工作計(jì)劃他》。主2怕）承諾原則：爺承諾原則體現(xiàn)體在計(jì)劃本身就稅是一種承諾，煤計(jì)劃編制完成油，承諾就已形遼成。液為了承諾能夠驟實(shí)現(xiàn)，編制計(jì)覺劃時(shí)應(yīng)考慮各卻種不定因素，吃并將不定因素雙采取的對(duì)策考電慮進(jìn)去，從而切使計(jì)劃的實(shí)行譽(yù)有一定的嚴(yán)肅想性。維3巴）靈活性原則襖：融計(jì)劃意味著承籍諾，一種約束偵，它規(guī)范了執(zhí)嫂行計(jì)劃的有關(guān)聽部門的發(fā)展方口向、行為等?？h因此，計(jì)劃一麻旦確定，就使委得組織失去了漆一定程度的適隨應(yīng)外部環(huán)境變妻化的能力。篇而組織的計(jì)劃燥期限越長(zhǎng)，不窯肯定性也就會(huì)腥增加，而且即特使是最精確的洲預(yù)測(cè)，也免不碼了存在未來的孕不肯定性和可頌?zāi)艹霈F(xiàn)的差錯(cuò)屑，出所以，理想的陶計(jì)劃工作是有標(biāo)靈活性的閘——嶺當(dāng)出現(xiàn)意外情燦況時(shí)，有能力跨改變方向而不辦需花太多的投鑒入。籮能在計(jì)劃中體性現(xiàn)的靈活性越境大，由意外事富件引起的扣失濾的危險(xiǎn)就越小少，但人們必須近對(duì)使計(jì)劃具有摸靈活性所需的淚費(fèi)用與將來承候擔(dān)的任務(wù)所含扮的風(fēng)險(xiǎn)加以權(quán)就衡。撞靈活性是為了鉛解決計(jì)劃的內(nèi)甜在缺陷侮——硬計(jì)劃對(duì)組織行爬為等的約束所介導(dǎo)致的應(yīng)變能摟力的削弱妨與高質(zhì)量的計(jì)潤(rùn)劃所依賴的前灰提南——陣預(yù)測(cè)技術(shù)的內(nèi)司在的不精確性親，所以，對(duì)于狐許多主管人員割來說，靈活性尾是計(jì)劃工作的洞最重要原則。侵主管人員既要?dú)w使所制訂的計(jì)伴劃本身具有彈抗性，同時(shí)又必勾須將為了使計(jì)木劃富有彈性而嫌花的費(fèi)用控制何在一定限度內(nèi)身。小戶型改大張戶型等。遍4丹）改變航道原嶄則：降改變航道原則震是為了彌補(bǔ)靈絲活性原則而提嫂出的。靈活性尾原則是使計(jì)劃枕本身具有適應(yīng)篩性，但這種適京應(yīng)性是有一定條限度的，因?yàn)槿菸覀儾荒芸偸敲褚酝七t決策的摩時(shí)間來確保決杠策的正確性，汗計(jì)劃靈活性所濟(jì)需要的費(fèi)用和虹客觀實(shí)際情況顯限制了計(jì)劃本帖身的靈活性。絮因此，無論怎摘樣，計(jì)劃本身朵的靈活性還不贊能解決真正的孝計(jì)劃難題，自體然而然地，需憂要在計(jì)劃的執(zhí)謠行過程中按照意實(shí)際修正計(jì)劃水，也就是說使緒計(jì)劃工作過程杰具有靈活性水——恐改變航道。太“片主管人員是管乞理計(jì)劃的，他孫們不是被計(jì)劃耍管理的。峰”堪5街）限定因素原厘則：悶是指妨礙目標(biāo)父得以實(shí)現(xiàn)的決斤定性因素，又涌稱戰(zhàn)略因素。跪主管人員越能御清楚地了解、姜認(rèn)識(shí)并解決對(duì)遵實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)暈起限定或關(guān)鍵輩作用的因素，墓就越能準(zhǔn)確和紀(jì)明確地選擇最召有利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)鹿的方案。僑它是決策的精牽髓。結(jié)論旺1.1.澇房地產(chǎn)工程計(jì)揮劃管理人員要匪清楚房地產(chǎn)的屋整個(gè)開發(fā)流程返，并對(duì)營(yíng)銷、邁設(shè)計(jì)、施工及挺保修階段的主客要工作有所了賀解，要有一定志的組織能力，釣?zāi)軈f(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)末的工作。厲——帶通盤考慮的計(jì)織劃是好計(jì)劃。殃——垂綜合平衡原則結(jié)論惠1.1.濱編制房地產(chǎn)項(xiàng)瞧目計(jì)劃時(shí)要充度分認(rèn)識(shí)企業(yè)的認(rèn)資源狀況，包趙括資金的準(zhǔn)備百及投入、項(xiàng)目盛班子的搭建及寬現(xiàn)有人員的安翼排、公司現(xiàn)已借開發(fā)或正在開功發(fā)的項(xiàng)目情況紗。朝在認(rèn)識(shí)到自身謹(jǐn)?shù)馁Y源情況下址考慮項(xiàng)目范圍抖的劃分，充分位給足每項(xiàng)工作來需要花費(fèi)的時(shí)窄間，充分考慮衡實(shí)施時(shí)風(fēng)險(xiǎn)情槳況，編制出可館行的各項(xiàng)計(jì)劃翅。姻——被符合企業(yè)實(shí)際會(huì)情況的計(jì)劃是康好計(jì)劃。固——須限定因素原則結(jié)論呆1.1.頭房地產(chǎn)工程計(jì)溫劃管理人員要裂對(duì)市場(chǎng)上的工枯作方法進(jìn)行研停究，熟悉完成裳流程中的各項(xiàng)幕工作需要的時(shí)椅間，并對(duì)此時(shí)燒間內(nèi)完成工作這內(nèi)容的深度有躬所了解，能夠腫橫向研究其它市房地產(chǎn)公司開居發(fā)項(xiàng)目所需時(shí)養(yǎng)間、周期，注距意收集有關(guān)項(xiàng)平目開發(fā)、項(xiàng)目婚操作等方面的凈資料，以便利匪用。特別是新尚到一個(gè)地區(qū)進(jìn)乓行項(xiàng)目開發(fā)，糧一定要了解當(dāng)豈地的情況。禿——惰符合市場(chǎng)規(guī)律偽的計(jì)劃是好計(jì)令劃?！兄Z原則結(jié)論漫計(jì)劃編制要分莫層次，誰(shuí)干的止工作誰(shuí)編計(jì)劃秒。肺按照計(jì)劃的性另質(zhì)不同，可以儉把計(jì)劃分成戰(zhàn)辛略計(jì)劃（規(guī)劃善）吉——窗發(fā)展計(jì)劃；管符理計(jì)劃影——灘售樓準(zhǔn)備工程跳施工策劃；業(yè)直務(wù)計(jì)劃開——駛出圖計(jì)劃、樣漸板確認(rèn)計(jì)劃、儀分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)知計(jì)劃、材料進(jìn)爽場(chǎng)計(jì)劃等等；結(jié)論粥市場(chǎng)上有些房速地產(chǎn)企業(yè)也知慌道計(jì)劃管理的肯重要性，經(jīng)常群是不管哪個(gè)層宅次的計(jì)劃全部禿由公司組織了職精通業(yè)務(wù)的專自業(yè)人才負(fù)責(zé)計(jì)謠劃管理，運(yùn)用怎先進(jìn)的項(xiàng)目管抄理軟件編制了奧詳細(xì)周密的計(jì)蜻劃，把各個(gè)層楊次的計(jì)劃全部顯編制在一起，訊其計(jì)劃值精確方到勸“帖天塞”棚，把工作分到槳了每一套房間短。友這樣的計(jì)劃看大上去很好，也晶很詳細(xì)，但真年正落實(shí)則非常趟困難，因?yàn)檫@劫種計(jì)劃讓操作寫人員讀清楚不傘是一件容易的杰事情，更何況辭現(xiàn)場(chǎng)是千變?nèi)f返化的，等到讀圾懂了計(jì)劃又要身調(diào)整了，可想母而知，這樣的滑計(jì)劃是無法落姥實(shí)的。結(jié)論撕為了保證計(jì)劃煉編制不流于形非式，計(jì)劃編制寨最好分層次。兇領(lǐng)導(dǎo)編制領(lǐng)導(dǎo)薄的計(jì)劃，部門中編制部門的計(jì)充劃，員工編制駁員工的計(jì)劃。藝領(lǐng)導(dǎo)的計(jì)劃宏畢觀，定目標(biāo)，蹤定方向，定階籍段性時(shí)間控制卻點(diǎn)；部門的計(jì)粒劃，沿著方向史落實(shí)目標(biāo)，確暴定具體的工作冬事項(xiàng)和完成時(shí)退間；員工的計(jì)抵劃，按部門計(jì)菌劃落實(shí)執(zhí)行。結(jié)論必誰(shuí)干的工作誰(shuí)燒編計(jì)劃，層層株編制，層層執(zhí)些行，做到人人弄心中有數(shù)，避霞免計(jì)劃與落實(shí)暫兩張皮。痰——夕能夠操作執(zhí)行滿的計(jì)劃是好計(jì)近劃。址——延靈活性原則及別改變航道原則缸如何有效保證沈房地產(chǎn)工程進(jìn)犬度耳在不增加工程會(huì)成本、工程質(zhì)返量正常的情況解下，我們認(rèn)為叢保證工程進(jìn)度豎的方法有二種觸：提前安排工作區(qū)搶工序搭接的藍(lán)時(shí)間丙房地產(chǎn)項(xiàng)目管糠理探討濫深圳市金地集我團(tuán)技術(shù)管理部朱重敏200年6月掙一、問題的提批出柔1推、市場(chǎng)上有部巾分房地產(chǎn)公司潛對(duì)于高層建筑歲在售樓前已將握臨街面的廣場(chǎng)男、架空花園、趣樣板房以下的包裝修全部施工箱到位。對(duì)于多留層則已經(jīng)將通春往樣板房、示委范單位周邊的滲環(huán)境施工到位雨，而更多的地構(gòu)產(chǎn)公司沒有這滾樣做，難道大叫家不知道這樣胃做的好處嗎？申2儲(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)封養(yǎng)頂后，準(zhǔn)備進(jìn)勾行裝修施工時(shí)貫，發(fā)現(xiàn)鋁合金錫窗或塑鋼窗沒倉(cāng)有最終確定。架一、問題的提科出揮3跑、在小區(qū)施工灌時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)勺的配電房隨著水工程的進(jìn)展不寬斷搬遷。音4清、現(xiàn)場(chǎng)施工道播路在整個(gè)小區(qū)蘿施工過程中也奉是不斷的改變平，不斷地要修聯(lián)新的道路。護(hù)5后、電梯機(jī)房已豪經(jīng)施工出來，磚但電梯遲遲不中能進(jìn)場(chǎng)安裝。央一、問題的提置出瓦6化、還有一個(gè)月素就要售樓了，似但樣板房還沒棗有施工，隊(duì)伍捉剛進(jìn)場(chǎng)，更不未用說為配合銷開售的配套工程嗓還沒開始。散7箏、施工到廚房釘，衛(wèi)生間了，伶但施工詳圖還疫沒有提供到位質(zhì)。昂8吉、工程施工過餐程中發(fā)現(xiàn)室外粥管線到處首“牌打架商”攏，室內(nèi)也不例浮外：廚房、衛(wèi)東生間水電氣管籍線、門窗等到喝處同“市打架橡”致。歡一、問題的提致出創(chuàng)9熄、會(huì)所主體施仆工已完成廊6鋸個(gè)月，還有三餓個(gè)月才入伙，悟但由于種種原封因會(huì)所需要融60疾天后使用。這繡時(shí)裝修圖紙還瀉沒有確定。送10滋、決算出來后情，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目比牧原計(jì)劃少賺了賭幾千萬(wàn)元。分嘆析原因，售價(jià)帥也不低，現(xiàn)場(chǎng)東簽證控制得也未很嚴(yán)，合作伙燃伴的選擇都是碰按規(guī)定進(jìn)行的但，工程沒完時(shí)晚誰(shuí)也不知道究鑰竟要投入多少接資金。停一、問題的提疼出成11成、一個(gè)報(bào)告遞強(qiáng)交上去，請(qǐng)領(lǐng)丑導(dǎo)決策，但批鍛示遲遲下不來馬，是領(lǐng)導(dǎo)決策摔太慢，還是別世的原因？急所以講項(xiàng)目不艦?zāi)苋缙谕旯?，餃?zhǔn)枪绢I(lǐng)導(dǎo)的挑問題？皂是施工隊(duì)伍的酸問題？?jī)斒潜O(jiān)理公司的日問題？勻是材料供應(yīng)部團(tuán)門問題？番是設(shè)計(jì)圖紙的抬問題？討還是別的問題根？良一、問題的提畢出頌12郵、由于種種原榨因（市場(chǎng)的不機(jī)確定、營(yíng)銷的扇需要等）小區(qū)份開發(fā)一般是分瓣期開發(fā)，而在壓分期開發(fā)過程恩中施工隊(duì)伍的塊臨時(shí)住所一般肚是一期的安排照在二期居住，擁二期安排在三掃期居住，以此姿類推；時(shí)但最后一期的扣臨建搭在何處捕，是否有考慮旅？倍業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)辦公背室設(shè)在何處？臘二、上述問題件的本質(zhì)是什么絕？閘華為集團(tuán)總裁零任正非在《認(rèn)伴識(shí)駕馭客觀規(guī)聞律》提到：竭“炎在資源和生產(chǎn)臉過剩的情況下擱，競(jìng)爭(zhēng)的要義僻是什么？就是而看誰(shuí)的集質(zhì)量好、服務(wù)陽(yáng)好、成本低棕。這是傳統(tǒng)企蚊業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顛撲遞不破的真理。博”彈華為任總的看瘋法同樣也適合驢我們房地產(chǎn)公嘉司。膛從短期來看，鎮(zhèn)我們的產(chǎn)品是陶供過于求的，陶所以要使企業(yè)酬處于競(jìng)爭(zhēng)的不耍敗之地，唯一帳的辦法就是：培在屈“滔質(zhì)量、服務(wù)、幅成本障”鴨上做足文章。亦我們要求我們精的產(chǎn)品：既要儲(chǔ)質(zhì)量好、還要息售價(jià)低，且產(chǎn)倦品在銷售前、討銷售中以及銷信售后服務(wù)好。妖怎樣才能做到吉售價(jià)低？除了夢(mèng)其它很多的因謠素外，項(xiàng)目快字速開發(fā)、快速明銷售是使售價(jià)雀低的一個(gè)重要犬手段。仍質(zhì)量好就意味純著：除了設(shè)計(jì)柔質(zhì)量外，產(chǎn)品裙的實(shí)體質(zhì)量也針非常重要。狠服務(wù)好就意味呢著：除了售前堂、售后服務(wù)外登，對(duì)業(yè)主的承榆諾要能夠完全殼兌現(xiàn)是非常重爐要的。欣成本低則意味他著：除工程本董身的建造成本郵外，資金成本乒也是我們必須夫考慮的工作之劈一。所以我們掙在開發(fā)地過程火中對(duì)生產(chǎn)要有鳥進(jìn)度要求，要冬使資金的使用談成本盡量降低艷。退三、市場(chǎng)使得漠我們必須進(jìn)行猜質(zhì)量、進(jìn)度、刺成本控制孕由于房地產(chǎn)產(chǎn)開品供過于求，技地產(chǎn)商之間的增競(jìng)爭(zhēng)越來越激珠烈，而購(gòu)房者猛對(duì)產(chǎn)品的要求戶是：質(zhì)量要高積，價(jià)格要低。查地產(chǎn)商要在市顆場(chǎng)處于不敗之握地，必須提供縣符合市場(chǎng)的產(chǎn)畝品繪——榜質(zhì)量高、價(jià)格販低的產(chǎn)品。奪要使產(chǎn)品質(zhì)量兵高、價(jià)格低就喚要進(jìn)行質(zhì)量控固制、進(jìn)度控制秘、成本控制工屈作。吸四、如何開展冬質(zhì)量、進(jìn)度、悉成本的控制工廢作？未如何進(jìn)行質(zhì)量小控制？預(yù)觀點(diǎn)：找個(gè)好雀一點(diǎn)的施工隊(duì)敲伍就什么事情牽都沒有了。漁這種觀點(diǎn)是錯(cuò)注誤的。產(chǎn)品的剃質(zhì)量不僅僅體黃現(xiàn)在施工質(zhì)量鞠的好壞，如果占產(chǎn)品的設(shè)計(jì)天柳生就有缺陷，值后期再補(bǔ)救是撤沒有多大用處貍的。那么設(shè)計(jì)粉沒問題了，是束不是就萬(wàn)事大武吉了，也不是拉。高四、如何開展勤質(zhì)量、進(jìn)度、冒成本的控制工蔽作？蛛這還要看誰(shuí)去殘做，怎么做，萬(wàn)用什么去做的悅問題。所以講胃設(shè)計(jì)出來了我宏們還要選擇好初的施工隊(duì)伍，和用好的材料，象加上我們有效暴的管理。經(jīng)那么什么是好濤的隊(duì)伍，好的蝴材料及有效的約管理呢？鮮四、如何開展霉質(zhì)量、進(jìn)度、簽成本的控制工址作？滾是不是要價(jià)高嚷的隊(duì)伍一定是胃好的隊(duì)伍呢？蠻是不是價(jià)錢高飯的材料就是好恢材料呢？挖是不是我們的條人派出的多管類理就有效呢？現(xiàn)答案是：不一零定。進(jìn)四、如何開展測(cè)質(zhì)量、進(jìn)度、更成本的控制工具作？嘩好的隊(duì)伍應(yīng)該途是技術(shù)上能滿繁足要求，管理嬸上也能滿足要無求，誠(chéng)信上一友定要有保證，努在業(yè)界口碑要贈(zèng)好，同時(shí)要對(duì)衡我們的項(xiàng)目有道足夠的重視?，F(xiàn)怎樣判斷合作亂伙伴（施工隊(duì)林伍、材料供應(yīng)扛商等）對(duì)我們財(cái)?shù)捻?xiàng)目重視了焦呢？熔四、如何開展藏質(zhì)量、進(jìn)度、敞成本的控制工姜作？點(diǎn)我們可以調(diào)查猛合作伙判目前虹手工的項(xiàng)目有鵝多少，管理力框量是否足夠，悼如果調(diào)查情況陵表明，他們的泰項(xiàng)目很多，管出理跟不上，這蘿個(gè)時(shí)候合作伙悲伴怎么說他們匹如何如女何重視也是沒插有用的，耽因?yàn)樗馁Y源連已經(jīng)無法使他柏對(duì)你的項(xiàng)目重御視了。沒四、如何開展落質(zhì)量、進(jìn)度、嫌成本的控制工賺作？嗚好的材料應(yīng)該絞是在滿足設(shè)計(jì)悲圖紙以及國(guó)家險(xiǎn)的質(zhì)量要求外許，還能夠滿足寨產(chǎn)品的定位要泄求，營(yíng)銷策劃煩的要求，同時(shí)衣它必須與產(chǎn)品爆的區(qū)域位置有好關(guān)。呆例如：同樣一儉種材料，在我井們深圳不同的拿區(qū)域就會(huì)有不桌同好壞之說。獵那么材料的好萬(wàn)壞由誰(shuí)去確定作，怎么樣地確愧定？彎這就要建立一佳個(gè)晉“帳工程技術(shù)管理和體系歉”陣。雹四、如何開展播質(zhì)量、進(jìn)度、卡成本的控制工跌作？乒什么是有效的帥管理？慨有效的管理就歸是：通過工作凱使預(yù)先確定的舒各項(xiàng)目標(biāo)在不晝?cè)黾淤Y源（人哈力、物力、財(cái)缺力）的前提下啟得以實(shí)現(xiàn)。濫那么什么又是還管理呢？斷管理的含義：爆在現(xiàn)代社會(huì)中靠，管理一詞已遺為人們所熟知鞏，但要為管理東下個(gè)定義卻不環(huán)是件容易的事屋。白四、如何開展風(fēng)質(zhì)量、進(jìn)度、溜成本的控制工朗作？梅美國(guó)著名管理子學(xué)家孔茨（怖Harold范Koontz挎）認(rèn)為?！皦?mèng)管理就是設(shè)計(jì)強(qiáng)、創(chuàng)造和保持胃一種良好環(huán)境京。使置身于其承中的人們能在岡群體中一道高扒效工作，以完貌成預(yù)定的使命拿和目標(biāo)。徹”漏同濟(jì)大學(xué)艇丁仕昭水教授的觀點(diǎn)是墨：騰管理就是由多魄個(gè)工作環(huán)節(jié)組慈成的有限循環(huán)衛(wèi)過程。寒四、如何開展敏質(zhì)量、進(jìn)度、困成本的控制工須作？馳這個(gè)過程就是甲：鴿首先提出問題局——熊然后進(jìn)行規(guī)劃腫（提出解決問悲題的多個(gè)可能座的方案，并對(duì)貞可能方案進(jìn)行塘比較）斗——綿再就是進(jìn)行決指策（從多方案浮中選擇）抬——謀然后由相關(guān)單躬位或部門執(zhí)行蒜（執(zhí)行決策）廁——觀最后進(jìn)行檢查讓（決策是否執(zhí)慶行，決策執(zhí)行馳效果）。百四、如何開展伐質(zhì)量、進(jìn)度、蹄成本的控制工趨作？鉤質(zhì)量控制的結(jié)效論：房地產(chǎn)公府司產(chǎn)品的質(zhì)量怒是一個(gè)綜合概蛇念，對(duì)質(zhì)量的硬控制及管理是統(tǒng)一個(gè)系統(tǒng)工程糠，是全方位的鎖以及全過程的蘆。刪為了做好房地?fù)飘a(chǎn)公司的質(zhì)量身管理工作，我左們提出了一個(gè)件所謂的甘“臣質(zhì)量管理體系直”瓣。熟四、如何開展懶質(zhì)量、進(jìn)度、異成本的控制工拼作？進(jìn)度控制：朝觀點(diǎn)煤1若：認(rèn)為編制一查個(gè)施工總進(jìn)度雹計(jì)劃就萬(wàn)事大踐吉了。甘這個(gè)觀點(diǎn)有一增定的問題。至級(jí)少是沒有考慮持計(jì)劃的方方面響面。制觀點(diǎn)腥2播：在主包單位宮進(jìn)場(chǎng)后，所有軍的進(jìn)度控制工槳作應(yīng)該由主包勻（總包）單位發(fā)完成。輔這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)如誤的。因?yàn)槟肯糖胺康禺a(chǎn)公司嚴(yán)尋找的合作伙椅伴攏——賓總（主）承包阿施工單位已經(jīng)同無法完全承擔(dān)牧起現(xiàn)場(chǎng)的總協(xié)定調(diào)工作了。窗四、如何開展男質(zhì)量、進(jìn)度、滴成本的控制工梨作？悔換句話說，他欣們已經(jīng)不能擔(dān)若當(dāng)傳統(tǒng)意義上梢的總承包單位論的角色了。予因?yàn)樗麄儫o法肺掌握總協(xié)調(diào)所輩需要的資源欠——乒資金資源、信借息資源。糞因?yàn)樗麄儾恢碌赖禺a(chǎn)公司的坡營(yíng)銷策略，而支營(yíng)銷策略將會(huì)右根據(jù)市場(chǎng)的變持化而變化的。訊這種變化需要瞎反應(yīng)迅速。班四、如何開展浙質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)成本的控制工素作？殲進(jìn)度控制的結(jié)開論：房地產(chǎn)公陡司要有部門、發(fā)機(jī)構(gòu)充當(dāng)傳統(tǒng)亡意義上總承包喊的角色西擔(dān)當(dāng)起項(xiàng)目開求發(fā)過程中總協(xié)律調(diào)的工作拔主動(dòng)編制或牽但頭編制施工總驚進(jìn)度計(jì)劃，以杜及其他的為目捕標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而編技制的各項(xiàng)計(jì)劃順，徹底解決工趙程進(jìn)展過程中扶的工序搭接不碌上的矛盾。幟這項(xiàng)工作應(yīng)貫鴨穿項(xiàng)目開發(fā)的酸全過程、全方昌位。股那么怎樣編制雅計(jì)劃？誰(shuí)來編陷制計(jì)劃？掉建立一個(gè)必“傳計(jì)劃管理體系偵”旨。派四、如何開展機(jī)質(zhì)量、進(jìn)度、憲成本的控制工縣作？成本控制：沃觀點(diǎn)稀1匠：招投標(biāo)時(shí)將打施工隊(duì)伍的造冠價(jià)壓到最低就販行了。嚼觀點(diǎn)濫2四：控制好現(xiàn)場(chǎng)饅簽證控制住就豈行了。拉對(duì)于成本控制嬸，僅僅做這么傲一點(diǎn)工作是遠(yuǎn)熱遠(yuǎn)不夠的。啟工程成本控制冷的大頭還是在忍項(xiàng)目定位及項(xiàng)旦目設(shè)計(jì)階段。趙四、如何開展浙質(zhì)量、進(jìn)度、陣成本的控制工烤作？元對(duì)于是否應(yīng)不舊應(yīng)該采用最低臣標(biāo)的問題，這巧里有一個(gè)具體漿的問題需要說續(xù)明。驗(yàn)首先，選擇參物與投標(biāo)的單位溜水平、信譽(yù)等糊應(yīng)該是同一水州平的。盆其二，這些單擴(kuò)位提供的產(chǎn)品掏（服務(wù)）應(yīng)與基我們的營(yíng)銷定纖位一致。揉其三，我們自言己要對(duì)產(chǎn)品（剝服務(wù)）比較了提解，知道合理古的價(jià)格范圍。笑四、如何開展典質(zhì)量、進(jìn)度、筐成本的控制工晴作？咱滿足上述條件男后，我們才可艘能采取此方法佩，否則我們將歷承擔(dān)較大的風(fēng)湖險(xiǎn)。閃怎樣才能做到移上面講的幾點(diǎn)槍。淘研究市場(chǎng)，了泉解市場(chǎng)，掌握妙市場(chǎng)。粱四、如何開展嫁質(zhì)量、進(jìn)度、右成本的控制工傳作？夜那么設(shè)計(jì)階段脊要控制成本，嬌招投標(biāo)階段要成控制成本，施進(jìn)工階段要控制句成本，如何控腐制？才結(jié)論：實(shí)際上程房地產(chǎn)項(xiàng)目成顫本的控制也是噸一個(gè)體系，是將一個(gè)系統(tǒng)，對(duì)略它的控制或?qū)ζ⒊杀旧仙墓茏窭響?yīng)該是全方調(diào)位、全過程的側(cè)，為此我們提首出了一個(gè)專門錯(cuò)的體系聲——“攪成本控制體系闖”看四、如何開展臥質(zhì)量、進(jìn)度、催成本的控制工海作？副房地產(chǎn)公司進(jìn)遍行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)憑是不是做好上琴面講的檢“聚四個(gè)體系綿”徒的工作就能使彼項(xiàng)目開發(fā)成功根呢？抗回答是不全面唉。畫因?yàn)榉康禺a(chǎn)公程司還涉及了其哭它很多不定因無素，因此我們講還提出了諷“槳風(fēng)險(xiǎn)管理體系導(dǎo)”以。拴因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)管理疑的好壞也影響白項(xiàng)目開發(fā)的成摘功與否，所以痛我們又提出了站“午現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)球化杰”經(jīng)。風(fēng)四、如何開展擊質(zhì)量、進(jìn)度、踐成本的控制工頂作？均為了做好肚“就現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)露化斑”燈工作，我們?cè)诩y這里引進(jìn)了及——“驕六個(gè)流程己”標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃管理鋼流程呢現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)丹管理流程筑現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量倒管理流程潔現(xiàn)場(chǎng)合同管理灶與現(xiàn)場(chǎng)簽證管膠理流程網(wǎng)甲供材料管理帆流程撒現(xiàn)場(chǎng)文件管理仆流程肆四、如何開展霧質(zhì)量、進(jìn)度、狂成本的控制工欲作？爆是不是做好了屈上面的各項(xiàng)管忘理工作，項(xiàng)目釘?shù)拈_發(fā)一定就境能成功？答案間是：不一定。鈴但反過來講：臥如果不進(jìn)行上兇述各項(xiàng)管理，襯項(xiàng)目的開發(fā)一銅定不成功。除交非我們的產(chǎn)品皺在開發(fā)地段正倒好稀缺。但這嚇是暫時(shí)性的。污四、如何開展費(fèi)質(zhì)量、進(jìn)度、欄成本的控制工扔作？榴長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，我坐們做好了上述午各項(xiàng)工作，如筒果再加上這里母提到的四個(gè)延啞伸，項(xiàng)目的開孩發(fā)將會(huì)獲得成惹功。模四個(gè)延伸：建敏筑產(chǎn)品人性功摔能開發(fā)；建筑抹產(chǎn)品高新技術(shù)長(zhǎng)應(yīng)用；建筑產(chǎn)沃品質(zhì)量缺陷維笑修；員工與合默作伙伴的培訓(xùn)漠。樹四、如何開展示質(zhì)量、進(jìn)度、漂成本的控制工已作？碌為什么歸納成酸上述六大體系餓、六個(gè)流程及霞四個(gè)延伸，首淹先看一下房地辟產(chǎn)開發(fā)流程。鵝一般工程項(xiàng)目哪生命周期：營(yíng)開始艦——而決策階段主——弱立項(xiàng)痰——女設(shè)計(jì)階段畜——男招投標(biāo)階段葉——偉施工階段曠——城使用前準(zhǔn)備階量段稍——尿竣工仔——另移交名——貼運(yùn)營(yíng)階段蹄——扁結(jié)束脖四、如何開展鈔質(zhì)量、進(jìn)度、閥成本的控制工鳳作？智房地產(chǎn)項(xiàng)目生睛命周期：潮開始鳥——悔決策階段徑——纏立項(xiàng)菊——熱設(shè)計(jì)階段吉——疊招投標(biāo)階段秩——把施工階段暴——奶使用前準(zhǔn)備階過段干——尚竣工討——棍移交傘——數(shù)保修階段峽——卸結(jié)束蜻另外我們應(yīng)從摸一開始就要考州慮賣的問題非,越這就是所說的噸營(yíng)銷工作粒.坊四、如何開展咐質(zhì)量、進(jìn)度、基成本的控制工僻作？?jī)敹總€(gè)階段又棒重復(fù)項(xiàng)目管理躲的五個(gè)過程：部啟動(dòng)韻——器計(jì)劃版——滅執(zhí)行祖——駁控制者——選結(jié)束。親由于房地產(chǎn)項(xiàng)患目與一般工程拒項(xiàng)目來講更市轟場(chǎng)化些，從競(jìng)恭爭(zhēng)的意義上講焰也要更加激烈趴些，項(xiàng)目在實(shí)捆施過程中一定袋還穿插許多營(yíng)音銷方面的工作跟。侵因此，在整個(gè)嗽項(xiàng)目生命周期紹內(nèi)還將開展一爐些項(xiàng)目推廣、煙項(xiàng)目銷售方面混的工作。頓四、如何開展弦質(zhì)量、進(jìn)度、舟成本的控制工目作？稀四、如何開展核質(zhì)量、進(jìn)度、考成本的控制工才作？煉從上表可以看黎出：在整個(gè)房目地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)查過程中，其參款與開發(fā)的單位河有：業(yè)主、設(shè)染計(jì)院、承包商值、供應(yīng)商、政巨府。備對(duì)于項(xiàng)目的質(zhì)六量、進(jìn)度、成慢本控制來說，劇上述參與單位慈都將有自己的蠶工作，每個(gè)單喘位又涉及不同椅的管理部門，川特別是業(yè)主方廣也不是哪一個(gè)記部門（業(yè)務(wù)口厭）的事情，它掙實(shí)際上是一個(gè)應(yīng)系統(tǒng)，涉及了戰(zhàn)項(xiàng)目開發(fā)的全羨過程及全方位腥（各業(yè)務(wù)）圾四、如何開展暢質(zhì)量、進(jìn)度、得成本的控制工統(tǒng)作？蕩這些管理工作賊由誰(shuí)牽頭去做餃？當(dāng)然是業(yè)主吉自己，而業(yè)主棚自己由于各部政門的分工不同別，對(duì)于不同的挪控制、管理將蜜由不同的部門爪去做，也就是址要確定項(xiàng)目的墊質(zhì)量、進(jìn)度、維成本控制工作壓何時(shí)由誰(shuí)來牽育頭做，何地由盟誰(shuí)來做罷了。青四、如何開展日質(zhì)量、進(jìn)度、漿成本的控制工護(hù)作？柴一個(gè)項(xiàng)目的建趟設(shè)是否成功，頁(yè)取決于項(xiàng)目實(shí)園施各方棕PM或的成效，其中顫業(yè)主的管理將框起主導(dǎo)作有。喚那么業(yè)主在管典理過程中針對(duì)糧質(zhì)量、進(jìn)度、例成本具體有哪賢些工作：左對(duì)于質(zhì)量控制打——釀質(zhì)量管理體系于；工程技術(shù)管跡理體系；現(xiàn)場(chǎng)板管理標(biāo)準(zhǔn)化（參六個(gè)流程加以衛(wèi)支持）；風(fēng)險(xiǎn)淺管理體系；植四、如何開展呼質(zhì)量、進(jìn)度、潔成本的控制工絡(luò)作？憲四個(gè)延伸（建仇筑產(chǎn)品人性化掘功能開發(fā)、建膊筑產(chǎn)品高新技爺術(shù)應(yīng)用、建筑晃產(chǎn)品質(zhì)量缺陷茅維修、員工與乓供應(yīng)商培訓(xùn)）聯(lián)。速對(duì)于進(jìn)度控制挪——鄰計(jì)劃管理體系縱；現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)亮準(zhǔn)化（六個(gè)流頃程加以支持）以；風(fēng)險(xiǎn)管理體置系；懸對(duì)于成本控制矛——壯成本管理體系順；工程技術(shù)管第理平臺(tái)；現(xiàn)場(chǎng)妄管理標(biāo)準(zhǔn)化（田六個(gè)流程加以易支持）；風(fēng)險(xiǎn)東管理體系；獅五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)員的力量，共同臺(tái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)槳目標(biāo)砌眾所周知：房孟地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際鵝上是一個(gè)資源紹整合型企業(yè)。殖為什么這樣說咐？峽因?yàn)榉康禺a(chǎn)生傾產(chǎn)的煙“蘿產(chǎn)品于”燥都是由別人幫稈助實(shí)現(xiàn)的。如夾設(shè)計(jì)有設(shè)計(jì)院樓完成，施工有絡(luò)施工單位完成劇，建筑材料有毅各種建筑材料歡生產(chǎn)單位生產(chǎn)密，并由各種供住應(yīng)商提供，晃五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)畝力量，共同實(shí)旬現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目賤標(biāo)哪那么，房地產(chǎn)休項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)宵際上是一個(gè)什孔么樣的工作？評(píng)它有哪些主要牽的工作呢？吧房地產(chǎn)項(xiàng)目開墊發(fā)實(shí)際上是房屯地產(chǎn)公司整合掌各種社會(huì)資源捎的過程。汗換句話說房地咽產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)飄際上就是對(duì)上火述提到的社會(huì)蠅資源進(jìn)行管理澤五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)忽力量，共同實(shí)暖現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目渡標(biāo)瞇房地產(chǎn)公司的亞工作就是將上鋒述合作單位提固供的產(chǎn)品（服塌務(wù)）加以整合倍利用。尾房地產(chǎn)公司并概不具體地生產(chǎn)吃某種產(chǎn)品，但脊他們必須對(duì)上鞋述五“逢產(chǎn)品鴉”慧進(jìn)行驗(yàn)收堤對(duì)各包“弱產(chǎn)品望”岔的投入秩序進(jìn)漢行安排，進(jìn)行樸控制。撲五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)絲力量，共同實(shí)營(yíng)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目湖標(biāo)蓋它主要的工作撤有：碎土地的獲得；植產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；秧產(chǎn)品的生產(chǎn)（遞建設(shè)）；產(chǎn)品駛交付后的服務(wù)企?？隙鵀榱藢a(chǎn)品改交付出去，這巡里就有一個(gè)租糖、售問題上為了更好地租價(jià)、售，這里又頭有了一個(gè)產(chǎn)品齒定位問題，以維及銷售的策劃昌問題。安五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)欺力量，共同實(shí)筆現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目順標(biāo)叮當(dāng)然在上述問虜題之前有一個(gè)澇資金的問題。搏這就是要有資紋金將土地購(gòu)回您，要有資金將夸產(chǎn)品設(shè)計(jì)出來班，勒要有資金將產(chǎn)袖品建設(shè)出來等井等。君五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)約力量，共同實(shí)隨現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目允標(biāo)叢所以說房地產(chǎn)愁項(xiàng)目的開發(fā)是棄一個(gè)系統(tǒng)工程搖，在這個(gè)系統(tǒng)析中它包括了如依下的專業(yè)及管婦理：邀即：設(shè)計(jì)管理蔽、工程管理、禍營(yíng)銷管理、財(cái)痛務(wù)管理等等。隨在這個(gè)系統(tǒng)工牢程中缺了任何律一項(xiàng)管理、或?qū)O缺了任何一個(gè)裝環(huán)節(jié)都會(huì)對(duì)預(yù)鉗期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)耀帶來負(fù)面影響者。央五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)肯力量，共同實(shí)焦現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目禾標(biāo)社換句話說：系容統(tǒng)中的各個(gè)專準(zhǔn)業(yè)及各項(xiàng)管理燈對(duì)于房地產(chǎn)的芒項(xiàng)目開發(fā)來講姻其重要性應(yīng)該書是一樣的，缺界一不可。露那么為什么我喜們?cè)谄綍r(shí)的管州理中，經(jīng)常能覽夠聽到導(dǎo)“噸工程管理最重責(zé)要盲”伐，或者消“披營(yíng)銷管理最重叛要勇”忍，或科“績(jī)財(cái)務(wù)管理最重價(jià)要膠”篇，或其它某某鍋管理最重要等曲等丈.牢五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)緣力量，共同實(shí)罵現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目矛標(biāo)倒之所以這樣說斥，是因?yàn)槟氵@軍項(xiàng)管理在某某墻特定的時(shí)期相隨對(duì)其它專業(yè)（脫部門）的管理賞要重要一點(diǎn)罷幕了。中這種情況的發(fā)異生并不是說這拳項(xiàng)管理在企業(yè)安中的任何時(shí)候爭(zhēng)都是最重要的顛。澆五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)帶力量，共同實(shí)跑現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目混標(biāo)蓄正如植物學(xué)中就某定律：短缺守元素定律所說校的那樣：任何晝一個(gè)植物的生薄長(zhǎng)都需要一定赴的元素，例如奏：鉀、氮、磷露酸等。而在某暈一個(gè)進(jìn)期，植揚(yáng)物缺少的只是志某一種元素。忙這個(gè)元素被稱日為短缺元素。更對(duì)于植物的生林長(zhǎng)，只要增加烘這個(gè)元素，植晝物會(huì)有一輪新趁的生長(zhǎng)，人們遵不必去做任何陸其他的事情，述植物就能依靠遼自己的自我組攔織能力成長(zhǎng)；友對(duì)于不缺少的丈元素即使增加迷再多，對(duì)植物胃的生長(zhǎng)也沒有行用處。通常會(huì)燥有負(fù)作用。這錘種短缺元素永來遠(yuǎn)在變化當(dāng)中諸：在補(bǔ)足了原揀來所缺的元素終之后，總會(huì)有元新的短缺元素究產(chǎn)生。跪五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)鉤力量，共同實(shí)樸現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目室標(biāo)減所以講，對(duì)于燥房地產(chǎn)項(xiàng)目的這開發(fā)實(shí)際上也邊是一個(gè)多政“臣元素凈”裂共同對(duì)墨“籌植物溜”屯產(chǎn)生影響，共葛同促使毫“鵲植物洗”礙生長(zhǎng)的過程。蟲只不過我們這糊講的元素不是白氮、磷、鉀，借而是設(shè)計(jì)、施扎工、營(yíng)銷、財(cái)弊務(wù)管理等等?；乙龊庙?xiàng)目開指發(fā)工作，必須標(biāo)各業(yè)務(wù)共同工怒作，步調(diào)一致岡。割五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)綿力量，共同實(shí)螞現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目汪標(biāo)職前面已經(jīng)提到波：歪“手管理就是設(shè)計(jì)杠、創(chuàng)造和保持虛一種良好環(huán)境煙。使置身于其寨中的人們能在扇群體中一道高晨效工作，以完塵成預(yù)定的使命功和目標(biāo)作”舊。坊“凳管理就是由多倘個(gè)工作環(huán)節(jié)組綱成的有限循環(huán)象過程娛”床，良管理由誰(shuí)去實(shí)裹現(xiàn)的呢？由人致，由組織去實(shí)側(cè)現(xiàn)?；ó?dāng)某種專業(yè)或謀管理在企業(yè)中漏處于較弱的狀燕態(tài)時(shí)，最高管往理者為了加強(qiáng)困這方面的管理豬提出其重要而虛已。其最終的獄目的還是要發(fā)渾揮團(tuán)隊(duì)的力量真?？菸?、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)傘力量，共同實(shí)燒現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目傳標(biāo)幟房地產(chǎn)公司項(xiàng)碧目管理回顧：漸買一塊地，找鍋一個(gè)設(shè)計(jì)院設(shè)筍計(jì)，然后找一佳個(gè)施工單位施歷工，組織幾個(gè)嫂人去賣，賣完拒了回來算賺了攜多少錢；沾買一塊地，找午一個(gè)設(shè)計(jì)院設(shè)已計(jì)，多找?guī)讉€(gè)景施工隊(duì)來報(bào)價(jià)帥，自己去賣或群與專業(yè)的銷售豈公司聯(lián)些合起來共同銷女售（利用專業(yè)男公司的銷售渠辟道）循五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)灑力量，共同實(shí)的現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目崖標(biāo)壇從多塊地中選近擇一塊土地將史其買下來，多乳找?guī)准以O(shè)計(jì)院疤進(jìn)行比較，選拉擇一家滿足要追求的進(jìn)行設(shè)計(jì)上，找總承包隊(duì)雷伍、找分包隊(duì)檔伍施工，材料扁供應(yīng)一部分，屆物業(yè)管理要上污檔次脖——痕建立物業(yè)公司替。詠土地研究部門三，設(shè)計(jì)管理部魯門，施工、材囑料管理部門，野成本管理部門顆等等。吸五、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)騙力量，共同實(shí)雁現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目俱標(biāo)蠻總之，房地產(chǎn)編企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)丸目開發(fā)過程中所必須發(fā)揮團(tuán)隊(duì)抵的力量，通過如采取各種管理貪手段使團(tuán)隊(duì)中艱的每一個(gè)人在羞企業(yè)整體戰(zhàn)略初、整體目標(biāo)的史指導(dǎo)下，充分飽發(fā)揮每一個(gè)人拘聰明才智，使穗團(tuán)隊(duì)中的每一陰個(gè)人盡最大的氏可能完成團(tuán)隊(duì)百賦予他的工作皺任務(wù)，并達(dá)到呼目標(biāo)。六、案例介紹犁中海怡翠山莊檢四期施工組織貧策劃介紹就七、項(xiàng)目管理寇中的哲學(xué)思想略房地產(chǎn)項(xiàng)目工誕程管理哲學(xué)思與想貼——婚只有頂明確目標(biāo)選（投資、進(jìn)度頑、質(zhì)量）的項(xiàng)燕目才稱得上項(xiàng)三目管理意義上鞭的陣“杰項(xiàng)目陳”蝶；沒有明確目庸標(biāo)的項(xiàng)目不是櫻“燈項(xiàng)目島”槍，因而漏不需要發(fā)控制，也炕無法御控制。訪變是絕對(duì)的，耗不變是相對(duì)的忍；不平衡是永錦恒的，平衡是料暫時(shí)的；有干故擾是必然的，耍無干擾是偶然僵的；插——軟正因?yàn)槿绱瞬疟队斜匾M(jìn)行項(xiàng)泉目管理。筍七、項(xiàng)目管理?yè)浦械恼軐W(xué)思想描現(xiàn)代項(xiàng)目對(duì)管損理的挑戰(zhàn)：斥變化不斷增加晚和加快：風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)、不確定性；料利益相關(guān)者不版斷增加：利益之細(xì)分，價(jià)值鏈記延長(zhǎng)；眼客戶和自身不忙斷提高的要求鉤：質(zhì)量、時(shí)間襖、成本、效益訂、競(jìng)爭(zhēng)力；顫項(xiàng)目復(fù)雜性不伯?dāng)嗵岣撸侯I(lǐng)域植、組織、環(huán)境梨、關(guān)系；奸——壽正因?yàn)槿绱瞬刨e需要主動(dòng)控制掀。愚目標(biāo)決定了組邀織，組織是目奮標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的斗決定性因素；工程項(xiàng)目管理朱重敏惱深圳市金地集舒團(tuán)技術(shù)管理部姐工程項(xiàng)目管理甘基本知識(shí)司1變、項(xiàng)目的定義冒項(xiàng)目是用來創(chuàng)報(bào)建唯一性的產(chǎn)良品或服務(wù)的臨默時(shí)性努力。臨樸時(shí)性是指每一漸個(gè)項(xiàng)目都有明拒確的開始和結(jié)放束。唯一性是蒸指任何產(chǎn)品或雄服務(wù)以一些顯拐著的方式區(qū)別衫于其他任何相惡類似的產(chǎn)品或揪服務(wù)。注------疊AGuide獨(dú)totheP振roject兇Manage務(wù)mentBo瘦dyofKn懼owledg狀e(PMI)項(xiàng)目途建立一個(gè)新企側(cè)業(yè)貓開發(fā)一個(gè)新產(chǎn)溉品沈?qū)嵤┮豁?xiàng)新工抗程陳規(guī)劃一項(xiàng)新活趴動(dòng)宰承接并實(shí)施一搶個(gè)合同訂單挑戰(zhàn)：悠一切都將是項(xiàng)貫?zāi)?，汽一切都將變成鉗項(xiàng)目！閘從項(xiàng)目的開始翻到項(xiàng)目的完成飼，俊通過扛項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃繩(把PP)帥和遭項(xiàng)目目標(biāo)控制嘗(柴PC)梅以達(dá)到項(xiàng)目的斤費(fèi)用目標(biāo)（投雜資目標(biāo)、成本樓目標(biāo)）、質(zhì)量晃目標(biāo)和進(jìn)度目猴標(biāo)。金劈賄丙PM=PP+斃PC亦2再、項(xiàng)目管理的題定義酬項(xiàng)目管理就是嶼項(xiàng)目的管理者蘋，在有限的資臂源約束下，運(yùn)升用系統(tǒng)的觀點(diǎn)嘴、方法和理論兼，對(duì)項(xiàng)目涉及禮的全部工作進(jìn)舉行有效地管理厚。即從項(xiàng)目的懇投資決策開始屠到項(xiàng)目結(jié)束的輩全過程進(jìn)行計(jì)狼劃、組織、指彈揮、協(xié)調(diào)、控猴制和評(píng)價(jià)，以谷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目鍛標(biāo)。航2芹、項(xiàng)目管理的符具體內(nèi)容枝1齡）項(xiàng)目范圍管折理肝是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)氣目的目標(biāo)，對(duì)聾項(xiàng)目的工作內(nèi)助容進(jìn)行控制的貫管理過程。它搬包括范圍的界渡定，范圍的規(guī)愉劃，范圍的調(diào)愧整等。遞2說）項(xiàng)目時(shí)間管衫理庸是為了確保項(xiàng)槐目最終的按時(shí)正完成的一系列缺管理過程。它穩(wěn)包括具體活動(dòng)婆界定，活動(dòng)排苦序，時(shí)間估計(jì)過，進(jìn)度安排及戰(zhàn)時(shí)間控制等項(xiàng)針工作。遍2盟、項(xiàng)目管理的給具體內(nèi)容（續(xù)攝）墳3兩）項(xiàng)目成本管濱理踏是為了保證完暑成項(xiàng)目的實(shí)際愿成本、費(fèi)用不矩超過預(yù)算成本凈、費(fèi)用的管理距過程。它包括娃資源的配置，塞成本、費(fèi)用的勵(lì)預(yù)算以及費(fèi)用道的控制等項(xiàng)工意作。迫4去）項(xiàng)目質(zhì)量管遍理輛是為了確保項(xiàng)罵目達(dá)到客戶所肢規(guī)定的質(zhì)量要鹿求所實(shí)施的一捷系列管理過程業(yè)。它包括質(zhì)量臥規(guī)劃，質(zhì)量控秒制和質(zhì)量保證架等。半2眨、項(xiàng)目管理的鑄具體內(nèi)容（續(xù)鉛）懶5卵）人力資源管螺理粥是為了保證所側(cè)有項(xiàng)目關(guān)系人板的能力和積極屋性都得到最有琴效地發(fā)揮和利吼用所做的一系窗列管理措施。礙它包括組織的制規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)的喉建設(shè)、人員的霧選聘和項(xiàng)目的輪班子建設(shè)等一殊系列工作。報(bào)6脅）項(xiàng)目溝通管勒理摸是為了確保項(xiàng)印目的信息的合批理收集和傳輸替所需要實(shí)施的測(cè)一系列措施，甘它包括溝通規(guī)識(shí)劃，信息傳輸易和進(jìn)度報(bào)告等暑。轎2處、項(xiàng)目管理的填具體內(nèi)容（續(xù)屆）凡7坐）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管餐理鄙涉及項(xiàng)目可能旁遇到各種不確弊定因素。它包掉括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，銳風(fēng)險(xiǎn)量化，制牌訂對(duì)策和風(fēng)險(xiǎn)女控制等。丘8酒）項(xiàng)目采購(gòu)管蘿理蘿是為了從項(xiàng)目淡實(shí)施組織之外球獲得所需資源恭或服務(wù)所采取投的一系列管理夕措施。它包括席采購(gòu)計(jì)劃，采丸購(gòu)與征購(gòu)，資盲源的選擇以及厭合同的管理等環(huán)項(xiàng)目工作。匠2糞、項(xiàng)目管理的甚具體內(nèi)容（續(xù)約）轟9前）項(xiàng)目集成管崗理亮是指為確保項(xiàng)今目各項(xiàng)工作能算夠有機(jī)地協(xié)調(diào)萍和配合所展開炮的綜合性和全痕局性的項(xiàng)目管液理工作和過程悄。它包括項(xiàng)目添集成計(jì)劃的制廣定，項(xiàng)目集成縮計(jì)劃的實(shí)施，橫項(xiàng)目變動(dòng)的總摟體控制等。確1944,竄英國(guó)土木工程副學(xué)會(huì)在《戰(zhàn)后叮國(guó)家發(fā)展》中巷提出對(duì)于公共挑工程項(xiàng)目需要襯采用一種系統(tǒng)賄化工作方法喪1950s己－，置PM窗起步篩1950s,是美國(guó)海軍界“糾北極星計(jì)劃本”放參加項(xiàng)目的遍捕及美國(guó)細(xì)48墻個(gè)州驗(yàn),200扒多個(gè)主要承包拔商和婦11000族多個(gè)企業(yè)幸1960s,晨美國(guó)航空航天顏局崖“抽阿波羅計(jì)劃督”彼耗資丈400硬億美元兄,放有兩萬(wàn)多個(gè)企肉業(yè)參加的危1965偉：國(guó)際項(xiàng)目管記理協(xié)會(huì)（軋IPMA方）成立抄1969治：美國(guó)項(xiàng)目管案理學(xué)會(huì)河（部PMI賴）成立辜目前有極5故萬(wàn)名會(huì)員。冷致力于向全球違推行項(xiàng)目管理文。廣是項(xiàng)目管理領(lǐng)胖域最大的全球膊性專業(yè)組織。黃1970s-色1980s:跳PM業(yè)開始向信息系姿統(tǒng)研發(fā)與實(shí)施闊、建設(shè)工程、推城市發(fā)展和教鍵育等領(lǐng)域滲透萌1980s-互1990s屑：現(xiàn)代項(xiàng)目管湯理興起掃1984授：經(jīng)PMP鴉認(rèn)證開始雄1987父：敘PMI截開始著手創(chuàng)建戒PMBOK竟1996:P華MBOK秀被世界項(xiàng)目管漢理界公認(rèn)為一查個(gè)全球性標(biāo)準(zhǔn)翅2000困：佳PMBOK2保000蹦出版，療被美國(guó)國(guó)家標(biāo)偉準(zhǔn)學(xué)會(huì)（刑ANSI騾）接受為美國(guó)卵標(biāo)準(zhǔn)（賺2001.3麻）送ISO徑以覆PMBOK均為框架，制定霉了基ISO100詞06歸標(biāo)準(zhǔn)。蛙是項(xiàng)目管理者穗，膜不一定就會(huì)項(xiàng)句目管理！厚現(xiàn)代項(xiàng)目管理刷是一個(gè)開放的稈并在不斷發(fā)展干的科學(xué)體系；波現(xiàn)代項(xiàng)目管理跟既是一門科學(xué)院，也是一門藝園術(shù)宗(崗項(xiàng)目管理更多尖的是行為的藝番術(shù)而不是數(shù)量宗的分析，委Harold撞Kerzne您r)塊；倡現(xiàn)代項(xiàng)目管理遣需要學(xué)習(xí)，并紐且在實(shí)踐中學(xué)熔習(xí)，是一個(gè)終畏身教育過程。易現(xiàn)代項(xiàng)目管理進(jìn)變革時(shí)代的觀渣念轉(zhuǎn)變淘傳統(tǒng)項(xiàng)目管理縮：?jiǎn)渭兊赝瓿蓱嵓榷ǖ娜蝿?wù)。莫現(xiàn)代項(xiàng)目管理舊：痛項(xiàng)目管理注重竭結(jié)果，目的性肝和成果性強(qiáng)；癢項(xiàng)目管理注重驚團(tuán)隊(duì)合作，單翠個(gè)個(gè)體力量有壟限；敬項(xiàng)目管理提供堤跨職能部門的牌解決方案；兵項(xiàng)目管理借助負(fù)外部資源以有蛾效降低成本，弦獲取信息；幫項(xiàng)目管理是柔竹性和靈活的。持案例：云南魯贈(zèng)布革水電站介恒紹工魯布革水電站舍位于云南羅平崖和貴州興義交庭界處。電站由批三部份組成，繪第一部分首部初樞紐攔河大壩斤為堆石壩，最術(shù)大壩高婚103.5牽米。第二部份逝為引水系統(tǒng)，忍由電站進(jìn)水口劈、引水隧洞、即調(diào)壓井、高壓蠟鋼管四部份組方成，引水隧洞逝總長(zhǎng)掙9.38露公里，開挖直愈徑伍8.8躍米，差動(dòng)式調(diào)斃壓井內(nèi)徑光13賭米，井深際63古米。第三部份陜?yōu)閺S房樞紐，遠(yuǎn)主付廠房設(shè)在孩地下，總長(zhǎng)溉125災(zāi)米，寬戲18惹米，最大高度股39.4它米，安裝抄15濃萬(wàn)千瓦的水輪斧發(fā)電機(jī)四臺(tái)，勻總?cè)萘抗?0榆萬(wàn)千瓦，年發(fā)獄電量邊28.2待億千瓦時(shí)。構(gòu)案例：云南魯格布革水電站介護(hù)紹寶早在一九七七被年，水電部就偉著手進(jìn)行魯布招革電站的建設(shè)簡(jiǎn)，水電十四局途開始修路，進(jìn)翅行施工準(zhǔn)備。淋但由于資金缺期乏，工程一直爸未能正式開工夾，每年國(guó)家撥晴給工程局的少佳量資金，大部?jī)敺萦脕砭S持施數(shù)工隊(duì)伍，準(zhǔn)備鋒工程進(jìn)展緩慢丘，前后拖延關(guān)7份年之久。八十僵年代初，水電漆部決定利用世烏界銀行貸款，糧使工程出現(xiàn)轉(zhuǎn)懸機(jī)。魯布革向鋪世界銀行貸款瘋總額度為呼1.454準(zhǔn)億美元。根據(jù)屑世界銀行的要背求，魯布革將久引水系統(tǒng)工程撐進(jìn)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)啄性招標(biāo)。訓(xùn)案例：云南魯霧布革水電站介訓(xùn)紹承魯布革引水系待統(tǒng)進(jìn)行國(guó)際競(jìng)把爭(zhēng)性招標(biāo)標(biāo)底勉價(jià)為兵14958角萬(wàn)元（人民幣為），工期為乎1597羨天，有座15芳家購(gòu)買了招標(biāo)退文件，虹8漿家進(jìn)行了投標(biāo)庸。魯布革引水兇系統(tǒng)工程原為膀水電十四局的械工程，已經(jīng)作脆了大量施工準(zhǔn)銳備，但是在投聚標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中，日遵本大成公司投碰標(biāo)價(jià)為披8463盡萬(wàn)元（人民幣究），工期為迷1545昌天。十四局和吼閩江局及挪威徐聯(lián)合的公司投里標(biāo)價(jià)嗎12132.制7瞎萬(wàn)元（人民幣播），比大成公走司高了展30%譯。日本大成公焰司以最低評(píng)標(biāo)境價(jià)中標(biāo)。極案例：云南魯擱布革水電站介割紹飲84耍年唱11稍月仿24夜日貝引水系統(tǒng)工程平正式開工。與穿此同時(shí)，國(guó)家羅直接投入資金蘭6.9接億元，由水電日十四局承擔(dān)首釘部樞紐工程和忌地下廠房工程伍施工和永久機(jī)噴電設(shè)備安裝。鐵1982顆年傍11貴月導(dǎo)流洞正式驢開工，咽1985艦?zāi)旯?1死月截流，悶1988尾年踏7此月大成公司承退擔(dān)的引水系統(tǒng)喪工程全部完工箱，中1988固年底第一臺(tái)機(jī)岔組發(fā)電，杰1990刑年電站全部竣洪工。速一個(gè)工程，兩括種體制生成功＝科學(xué)技遙術(shù)＋項(xiàng)目管理燥日方禍33夾人帶來了什么職？影中國(guó)工人巖8.8奶米隧道施工月元進(jìn)度晌373.5至米的奇跡說明扛了什么？衣水電十四局就抱地取經(jīng)取得的賺成績(jī)又說明了紐什么？飲“三三分技術(shù)，七寧分管理潛”組織手段微云南魯布革水佛電站前后采用錦了兩種管理體曬制汗——麗組織手段見舊體制弓——榴資金由國(guó)家無絨償劃撥；業(yè)主默責(zé)任模糊；讓新體制姿——屯世界銀行貸款克；實(shí)行項(xiàng)目業(yè)少主負(fù)責(zé)制；管理手段祖通過計(jì)劃、執(zhí)暮行、控制有限近的循環(huán)過程達(dá)墾到管理的目的馬。骨舊體制連——田沒有明確的項(xiàng)申目目標(biāo)；人員銀勞動(dòng)生產(chǎn)率低線下；或走進(jìn)大工地；追腳踩人民幣；培新體制框——蟲有明確的項(xiàng)目主目標(biāo)；看33每人日方項(xiàng)目管仗理班子＋粱424海人中方勞務(wù)人驢員；工期提前挺122創(chuàng)天；日本大成保公司盈利炮40%經(jīng)濟(jì)手段辛通過合同、工欲程款、材料款擇的支付管理項(xiàng)東目其作用也是乞有目共睹的。件重賞之下必有折勇夫說得就是炕這個(gè)道理猛計(jì)件工資、按另項(xiàng)目提成；銷竄售時(shí)的提成都詢是這個(gè)道理；合要使項(xiàng)目成功隙僅僅采取經(jīng)濟(jì)庸手段是不夠的技術(shù)手段鋤項(xiàng)目成功同樣并也要有技術(shù)手兆段；丑如果不懂技術(shù)綠，女8.8倘米隧道如何施爬工，施工過程酷中可能出現(xiàn)的原問題如何解決碎不知道，就談跡不上成本控制脹；談不上質(zhì)量右控制；談不上盜進(jìn)度控制；揭PM自的工作對(duì)象集整個(gè)項(xiàng)目生命艘周期項(xiàng)目階段喉PM昌的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)過貧程（果PMI苗）啟動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行控制結(jié)束鄰項(xiàng)目過程與項(xiàng)憤目階段（１）帥項(xiàng)目過程與項(xiàng)刮目階段（２）嗽美國(guó)項(xiàng)目管理訂學(xué)會(huì)（酸PMI檔）提出的項(xiàng)目明管理九大知識(shí)茂領(lǐng)域妨現(xiàn)代項(xiàng)目對(duì)管禾理的挑戰(zhàn)泥風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)（主補(bǔ)動(dòng)控制）風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)量化風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)跟蹤監(jiān)控被動(dòng)控制怎房地產(chǎn)項(xiàng)目工即程成本管理的脈思考盧衛(wèi)東鋒房地產(chǎn)項(xiàng)目工商程成本管理思運(yùn)路惠不同部門觀點(diǎn)慎的辯論廢目前流行的工如程成本觀點(diǎn)預(yù)工程成本控制呢的投資理念酷套用傳統(tǒng)定額越計(jì)價(jià)體系的誤抹區(qū)答工程量清單的將威力洋工程成本動(dòng)態(tài)垮控制的思路，童詳見動(dòng)態(tài)控制棚表咸堅(jiān)持工程招標(biāo)杯低價(jià)中標(biāo)的原求則句工程考察的重耕要性宿工程招標(biāo)后是通否還需要砍價(jià)庭99藥條理由與忠1輸條理由煩工程成本控制吐體系中最難的窗是什么？濾工程成本管理既思路的要點(diǎn)顛某公司目前控古制工程成本的烏流程紋土地階段的工墨程可行性分析鋒，見護(hù)工程部擋LG-QR-眨PR011追工程前期策劃娘程序?yàn)?，思鹽田項(xiàng)目工程陳可行性分析報(bào)讓告覺，流某庭項(xiàng)目發(fā)展袋報(bào)告誼方案設(shè)計(jì)階段娘：主要是建筑育參數(shù)控制。床擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段達(dá)：建筑參數(shù)控制登結(jié)構(gòu)選型及參討數(shù)控制雄設(shè)備參數(shù)控制醫(yī)，卵見侍LG-QP-臂PR009無規(guī)劃設(shè)計(jì)管理樹程序文件瘡，兇某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)庸任務(wù)書議施工圖設(shè)計(jì)階串段：主要設(shè)計(jì)遵細(xì)部控制，蟲見某庭施工圖削設(shè)計(jì)指導(dǎo)書全選材用料標(biāo)準(zhǔn)掛確定：號(hào)見某庭選材用登料標(biāo)準(zhǔn)絡(luò)編制項(xiàng)目成本司控制指標(biāo)：見召LG-QP-如PR005避工程成本控制暴程序驅(qū)，關(guān)某庭成本控制好指標(biāo)纖承建單位考察除、工程技術(shù)調(diào)乒研，見止工程部稱LG-QR-跌PR012提工程技術(shù)管理飛程序煙，毀某庭電梯梯調(diào)仰研報(bào)告持確定工程技術(shù)慧標(biāo)準(zhǔn)，組織招醒標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)候見：映某庭鋁型材技鞏術(shù)標(biāo)準(zhǔn)愉，并某庭鋁合金門店窗施工技術(shù)標(biāo)石準(zhǔn)任技術(shù)標(biāo)分析、植商務(wù)標(biāo)分析，僚見：幣某庭鋁合金門擴(kuò)窗技術(shù)標(biāo)分析察、毒某庭鋁合金門歡窗商務(wù)標(biāo)分析粉、殲?zāi)惩ネ鈮ν苛先技夹g(shù)標(biāo)分析窩定標(biāo)：低價(jià)中滾標(biāo)確定中標(biāo)單暮位，施見合約部工程陜分判流程圖競(jìng)項(xiàng)目部執(zhí)行合酷同，把好現(xiàn)場(chǎng)漸簽證關(guān)，蒙見項(xiàng)目部成本平控制流程犬、怪甲方認(rèn)價(jià)流程華工程竣工，進(jìn)從行決算，悼見預(yù)算部結(jié)算究、保逗固叔金支付等等流闖程謝謝大家。怒不同部門觀點(diǎn)床的辯論呼觀點(diǎn)一：合約裳預(yù)算部門是控?zé)o制工程成本的袋核心部門。跪觀點(diǎn)二：規(guī)劃洲設(shè)計(jì)部門是控沉制成本的核心每部門。懸觀點(diǎn)三：現(xiàn)場(chǎng)睛項(xiàng)目部是工程計(jì)成本控制的核歐心。返回員目前流行的觀碎點(diǎn)臭工程成本控制貞是由設(shè)計(jì)階段纏和工程實(shí)施階令段二個(gè)階段完翁成的。設(shè)計(jì)階其段（包括選材則用料）占有射70喂～饞80塑％的份量，工狠程階段（包括罷合約和實(shí)施階排段）頓30約～服20蹄％，這是目前湯比較流行的觀扛點(diǎn)。返回與工程成本控制斃的投資理念辛選用技術(shù)方案信的標(biāo)準(zhǔn)是什么丟呢？驢我們進(jìn)行項(xiàng)目樣設(shè)計(jì)時(shí)，首先埋要明確項(xiàng)目的霧檔次定位，這友是超越技術(shù)本沒身的問題。銜投資決定技術(shù)粉標(biāo)準(zhǔn)。策承建單位的成抱本控制和房地胳產(chǎn)企業(yè)的成本僅控制的區(qū)別。誤房地產(chǎn)企業(yè)真貧正體現(xiàn)水平的課、真正具有挑相戰(zhàn)性的成本控染制，是在一定扎的合理預(yù)算成獄本下，如何做召出性能檔次最歇好的產(chǎn)品，并掀保證同一樓盤蝴各部件的質(zhì)量悟檔次一致性。返回僻套用傳統(tǒng)定額箭計(jì)價(jià)體系的誤償區(qū)呆誤區(qū)之一：費(fèi)耗率誤區(qū)。讓誤區(qū)之二：套啞用定額計(jì)算工止程量進(jìn)行招標(biāo)發(fā)控制工程成本浴的誤區(qū)?；j誤區(qū)之三：套互用定額價(jià)格計(jì)筒算直接費(fèi)控制素工程成本的誤遭區(qū)。返回次工程量清單的橋威力響惜為什么采用工柳程量清單可以櫻有效控制成本型呢？為什么事傲后算帳房地產(chǎn)與企業(yè)的工程師閥算不過施工單蓮位的工程師呢歸？摩這是信息對(duì)稱權(quán)與不對(duì)稱的問科題。喪完工程量清單招餅標(biāo)，計(jì)價(jià)方式昏簡(jiǎn)潔，一目了虹然，便于分析號(hào)招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，到容易比較投標(biāo)艙單位的報(bào)價(jià)優(yōu)擺劣，有利于選頂?shù)綀?bào)價(jià)合理的拳承建單位，有健利于工程順利猴實(shí)施；征味工程量清單報(bào)政價(jià)，能夠比較樣準(zhǔn)確地反映市申場(chǎng)的價(jià)格水平以，有利于房地幼產(chǎn)企業(yè)依照市什場(chǎng)規(guī)律控制工費(fèi)程成本；穴廣工程量清單范美圍涉及的施工譽(yù)措施，可以在憲合同中有效約想定，有利于規(guī)失范現(xiàn)場(chǎng)簽證；局劉設(shè)計(jì)變更套用適工程量清單單顆價(jià)，有利于提識(shí)供設(shè)計(jì)變更簽閑證效率，便于胖動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際福工程成本情況倦，使動(dòng)態(tài)控制雜工程成本成為倆可能；傻趴工程量清單不笨作調(diào)整，結(jié)算千時(shí)只算設(shè)計(jì)變字更引起的工程蚊量增減，有利犯于提高結(jié)算效求率。返回畫工程成本動(dòng)態(tài)嘉控制的思路纏其一，工程成鄭本控制標(biāo)準(zhǔn)的基定位。挖其二，各分部乘工程的成本測(cè)著算。飄其三，招標(biāo)控辜制和簽證、設(shè)棵計(jì)變更迅速反洗饋。返回衡堅(jiān)持工程招標(biāo)松低價(jià)中標(biāo)的原饑則焰工程招標(biāo)低價(jià)腫中標(biāo)的原則沒新有錯(cuò)，低價(jià)中扮標(biāo)的原則要堅(jiān)懶持。慎出現(xiàn)爭(zhēng)論的問捕題不在低價(jià)中收標(biāo)原則本身，混而在技術(shù)原則谷上。返回壽工程招標(biāo)后是弟否還需要砍價(jià)源工程招標(biāo)，低葛價(jià)中標(biāo)，不再每砍價(jià)。妹工程招標(biāo)，定痛標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)攜。死一位知名的房綠地產(chǎn)專家曾經(jīng)憤講過這樣一句滿話：向承建單貢位或供應(yīng)商砍梨價(jià)，誰(shuí)要是砍煮到了他們的利智潤(rùn)，那誰(shuí)有本塔事，砍下來的蘭往往是樓盤的病品質(zhì)。返回漠99她條理由與芬1銅條理由抬一個(gè)不懂造價(jià)邊的工程師，在融房地產(chǎn)企業(yè)不俯可能是一個(gè)優(yōu)扣秀的工程師。息一個(gè)不懂專業(yè)侮或者說不夠?qū)?dòng)業(yè)的造價(jià)工程尖師，在房地產(chǎn)后企業(yè)不可能是候一個(gè)優(yōu)秀的造拳價(jià)工程師。返回高朗鉅工程成本剝控制體系流程尚管理上需要完響善的工作厚美工程款支付與瞞財(cái)務(wù)現(xiàn)金流的膀關(guān)系。旨技流程思路體系楊化。傘產(chǎn)操作方式表格按化。懶細(xì)技術(shù)原則具體辣化。兄通工程成本數(shù)據(jù)蒜庫(kù)的建立與完辦善。森侮工程合同文本粒規(guī)范化。引進(jìn)僚FIDIC乒合同思路，改灰進(jìn)現(xiàn)有的合同紗文本模式。勒息分判任務(wù)、甲漆供材料的劃分女有待優(yōu)化。康仙結(jié)算協(xié)議一定角要簽。芝行保固金的支付扁問題。晨嬸現(xiàn)場(chǎng)簽證規(guī)范遠(yuǎn)化。返回嘉工程成本控制讀體系中最難的望是什么？興工程成本控制銅體系中最關(guān)鍵伍的和最難的工竭作應(yīng)該是對(duì)社叛會(huì)資源的把握挖。宇在我們目前不唱規(guī)范的建筑市急場(chǎng)中從事房地折產(chǎn)工程管理，負(fù)工程成本也好恢，工程質(zhì)量也魯好，最重要和位最核心的是對(duì)由社會(huì)資源的把米握與配置。玻對(duì)工程社會(huì)資仙源把握不清楚多，源頭上都有峽問題，談流程栗管理，談質(zhì)量詞控制，談成本掙控制，都可能淋是事倍功半的藥事情。擺坐在辦公室研徹究定額是控制脅不了成本的。返回外工程成本管理攝思路的要點(diǎn)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的臥工程成本控制銹，需要突破傳券統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方嶄式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)芽定價(jià)，反映市羞場(chǎng)的工程成本頃是科學(xué)的成本顛。給房地產(chǎn)企業(yè)的險(xiǎn)工程成本控制甚，需要突破承降建市場(chǎng)的成本覺控制觀念，建宿立投資控制的尊理念。躺房地產(chǎn)企業(yè)的頂工程成本控制知，需要建立、究完善以項(xiàng)目營(yíng)箱銷定位和技術(shù)陳管理為依托的鄉(xiāng)成本控制體系誕，實(shí)現(xiàn)工程成浴本的全程控制撥。賺房地產(chǎn)企業(yè)的抵工程成本控制銜，要堅(jiān)持工程謠招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)肯的原則。發(fā)對(duì)于低價(jià)中標(biāo)爸后再砍價(jià)，不雞應(yīng)采用，因?yàn)橘€這樣會(huì)做亂我驟們自己的工程炮市場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)軍來看，不管是填對(duì)規(guī)范管理還向是控制工程成杜本都是不利的茂?；忠粋€(gè)不懂專業(yè)腳或者說不夠?qū)０蜆I(yè)的造價(jià)工程倉(cāng)師，在房地產(chǎn)襖企業(yè)不可能是筍一個(gè)優(yōu)秀的造陶價(jià)工程師。最房地產(chǎn)企業(yè)的焰工程成本控制奏體系中最關(guān)鍵秤的工作是對(duì)社予會(huì)資源的把握跪。返回憶房地產(chǎn)企業(yè)工凡程管理講座盧衛(wèi)東講座提綱群房地產(chǎn)工程管畝理模式探討純房地產(chǎn)工程管錄理可分為嫁6梁大體系倘6德個(gè)流程丹4情個(gè)延伸。岸房地產(chǎn)項(xiàng)目工慮程成本管理的伶思考槍房地產(chǎn)企業(yè)工屯程技術(shù)管理出房地產(chǎn)工程技攝術(shù)研究案例釋從我國(guó)建筑總絹承包施工的裂沈變看房地產(chǎn)工宅程管理發(fā)展方疼向般探討房地產(chǎn)工福程管理模式的條背景紋國(guó)際工程總承你包管理模式及隔其特點(diǎn)（不詳妙介紹）吼我國(guó)工程總承奪包管理的發(fā)展遍情況（重點(diǎn)介佳紹工程總承包鬧的基本情況及塑優(yōu)點(diǎn)）唱工程總承包這籮么好，為什么倆在我國(guó)推行不話了？粒建筑施工總承圾包裂變分析冰近期我國(guó)房地機(jī)產(chǎn)工程管理的跌發(fā)展方向緒影響房地產(chǎn)工悉程管理模式改屬變的幾種可能峰房地產(chǎn)工程管設(shè)理系統(tǒng)的經(jīng)典拘劃分?jǐn)R房地產(chǎn)工程管悔理可以分為降6屬大體系狼6柄個(gè)流程往4船個(gè)延伸。爽6潮大體系為計(jì)劃羅管理體系、成械本管理體系、投技術(shù)管理體系搬、質(zhì)量管理體景系、風(fēng)險(xiǎn)管理吧體系、現(xiàn)場(chǎng)管葵理標(biāo)準(zhǔn)化。頓另見理論文章賤。啞6示個(gè)流程為現(xiàn)場(chǎng)飄管理標(biāo)準(zhǔn)化的侄6纏個(gè)操作流程：渣計(jì)劃管理流程黨、現(xiàn)場(chǎng)工程技皮術(shù)管理流程、撓工悉程質(zhì)量控制流續(xù)程、合同管理焰與現(xiàn)場(chǎng)簽證管撫理流程、甲供藥材料管理流程喇、文件管理流隆程。除監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)化恒、活項(xiàng)目部標(biāo)準(zhǔn)化率4犯?jìng)€(gè)延伸：建筑隆產(chǎn)品人性化功波能開發(fā)、建筑鳴產(chǎn)品高新技術(shù)誓應(yīng)用、建筑產(chǎn)蹄品質(zhì)量缺陷維點(diǎn)修、員工和供德應(yīng)商培訓(xùn)。揪房地產(chǎn)項(xiàng)目工剃程成本管理思饅路僅另見成本管理增講義。輔房地產(chǎn)企業(yè)工霉程技術(shù)管理癥另見技術(shù)管理擴(kuò)講義。謝謝大家遇探討房地產(chǎn)工藏程管理模式的戰(zhàn)背景專我國(guó)工程管理根現(xiàn)狀劈我國(guó)理論界情樹況，理論層次演國(guó)際工程管理莊的趨勢(shì)：老Design防-Build雀ing饑一體化擺。蠟□漢房地產(chǎn)工程管栗理研究的理論末層次繡PM旦（咳Projec商tmanag棍ement)壓項(xiàng)目管拳理本→秋OPM暴（蘇OwnerP滾M哄）業(yè)主管易理手→妻Reales婚tatePM搬房地產(chǎn)業(yè)主管楊理。緩在標(biāo)PM辭中，與渣OPM腎并列的還有：銳Design恨PM底設(shè)計(jì)管理、悟Constr怠uction持PM熊施工管理、餃Supply指PM迫采購(gòu)管理?！鲋媒谖覈?guó)房地岔產(chǎn)工程管理的殃發(fā)展方向皮誰(shuí)控制了工程項(xiàng)資源，誰(shuí)就要撞承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)考任。幕目前，房地產(chǎn)梢企業(yè)牢牢地把腫控著工程資源寶，所以工程管起理的宏觀控制標(biāo)必須由房地產(chǎn)棵企業(yè)自己完