龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項目全程策劃報告精

羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告廈門鳳凰房地產(chǎn)投資顧問有限公司二零零四年二月八日羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告目錄第一部分：區(qū)域市場分析篇一、區(qū)域概況…………5二、區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場分析………61、龍池開發(fā)區(qū)商品房市場供應(yīng)不斷增加………62、2003年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征……………73、2004年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢……………7三、區(qū)域房地產(chǎn)需求市場分析………7四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目調(diào)查………………9聽（一）本項目紹主要競爭對類手革趕………………認(rèn)………………知………………綠……提9吸（二）個案分仔析蕉理………………龍………………券………………甲………………抄…熊10系五、不同區(qū)域愁內(nèi)房地產(chǎn)競爭枯項目分析讓………………證………………掙16街1始、角美鎮(zhèn)房地條產(chǎn)項目護(hù)………………遣………………意………………涉……………押16斤2兩、海滄房地產(chǎn)田項目屈………………調(diào)………………撞………………敢………………疲17綱六、區(qū)域房地套產(chǎn)市場租賃狀鍋況分析病………………寄………………宴…費(fèi)18蟲第二部分：項贊目概況篇罪一、驢項目疤概況要………………魔………………頑………………扁…………朵19趙二、項底目蝕SWO邀T壞分析燭………………嬌………………釀………………旋…們19芝第三部分：項料目定位篇足一、產(chǎn)品性質(zhì)睜定挖位渠單………………摔………………個………………送…凡21想二、客源定豬位丹湊………………愿………………賣………………脫………豎21齊第四部分：產(chǎn)艇品規(guī)劃篇濱一、產(chǎn)品總體缸規(guī)劃設(shè)揀計態(tài)直………………雄………………衰………豆23緞二、住宅規(guī)劃朗設(shè)計回………………泥………………圾………………散……革24石三、店鋪規(guī)劃敏設(shè)計桌………………浮………………濟(jì)………………益……匠24健第五部分：項皺目投資經(jīng)濟(jì)效氧益分析挽項目經(jīng)濟(jì)效益消分男析傷酷………………準(zhǔn)………………挽……………久26泥第六部分：產(chǎn)伴品營銷推廣篇蔽一、市場主題頓的確立及入市扇的整體形象諷………………坊……………秋28尋二、案名建議沫：桌可“捧羅馬假壺日辦”執(zhí)………………貌………………籍……褲28乒三、項目推廣木………………仰………………磚………………塊…………進(jìn)28灣（一）策略思盼考炸沒………………鞠………………塌………………淋………………杯…銅28掀1孔、品牌策略睛………………故………………蔽………………味………………針………傻28珠2慈、廣告策略：駝分階段主題駱………………狹………………捷………………東………跨28未（二）銷售進(jìn)背度控男制喉虜………………拾………………方………………彈……………者30卻（三）建坤花酒園的價格與銷放控體唯系墓以………………搏………………取……………嘩30室1嗎、價格與銷控拘體系橡………………推………………敏………………降………………萌30沈2隔、小結(jié)粱………………回………………烘………………奇………………四……………速31編（四）項目分像階段推廣思上路另哈………………犬………………昨………………濁……案31析1墓、銷售第一階忘段：項目導(dǎo)入釣期子………………息………………弄………………宮…餐31稅2初、銷售第二階餡段：項目開盤鎖期及強(qiáng)銷期?！劇鳌瓭u33裁3口、銷售第三階姓段：持續(xù)期蘋………………襯………………鞏………………件………扯34唉“渠凱徐撒鍛”亦商業(yè)街營銷推異廣方案凝第一灣篇糞:該市場概述童一、鏈區(qū)域（習(xí)龍池開發(fā)區(qū)勻）商業(yè)概邁述逐………………求………………固…興36舒二攝、區(qū)域（好龍池開發(fā)區(qū)加）商業(yè)結(jié)競構(gòu)細(xì)………………替………………疏…愚36劇三癢、區(qū)域（淘龍池開發(fā)區(qū)脖）商業(yè)物業(yè)開云發(fā)現(xiàn)狀和趨城勢佩………………伍36筋四雄、消費(fèi)者狀雙況得………………捎………………釀………………熊………椅37朵五英、經(jīng)營戶狀況狼………………肚………………亭………………脆………勸37項第二旅篇廉:賢商業(yè)物業(yè)競爭鞋對手篇垃一、飛直接競爭對護(hù)手怒——睜【金山家園】洗………………驚………………撲39添二、談間接競爭對板手炊——擊龍哲池減·左好望角腿………………齊………………荒40常三淚、間接競爭對蘆手葡——徑瑞鑫公寓景………………濾………………投……肅40碼四次、間接競爭對商手煙——疤燦美陽光振………………謠………………場……黑41別五啟、間接競爭對石手典——嫌云龍海岸痰………………就………………敵……療42牲六、其他類比卷項目調(diào)研暴………………貴………………泡………………姿42壇第三篇：項目鴨SWO羅T會分析追一、啟優(yōu)勢和機(jī)會狠點爸………………娃………………醉………………摧……勁43緞二、犧問題與威脅堂點壞………………養(yǎng)………………景………………主……說43旨第四篇：項目裝定位儲第五篇：皆營銷籌備跡第六篇：銷售泊政策醋第七篇：廣告揭策略奇羅馬假日（建皇坤花園）全程板策劃報告帽以專業(yè)的市場破調(diào)研為基礎(chǔ)，納根據(jù)整體市場嫌的現(xiàn)狀和區(qū)域芽市場的特性，湖通過項目專業(yè)踐策劃來并發(fā)掘項目的優(yōu)副點氧并你加以專業(yè)發(fā)揮破，配合盡快完港成項目的銷售猛目標(biāo)。逐策劃是促進(jìn)銷想售的有效手段灣和必要措施，記制定系統(tǒng)的、敞科學(xué)而全方位療的策劃計劃是掛完成本項目銷榮售任務(wù)的重要這環(huán)節(jié)。演通過策劃我們誓還將有效的刺求激市場需求，徑樹立樓盤形象督，而重點和難刃點在于本案店課面的銷售引導(dǎo)后；對于住宅單礦位的銷售，將淋循感“嚇投資自住兩相而宜括”柿路線平行展開部。秩第一部分：區(qū)炎域市場分析篇區(qū)域概況：捆1部、區(qū)域地理位斷置：稠付瘦漳州龍池開發(fā)毛區(qū)位于漳州角耕美鎮(zhèn)東南部，行緊接廈門海滄賠投資區(qū)，東于蔬海滄交界，西殲至規(guī)劃龍池一霧路，南至九龍獅江邊，北至龍狗池山，坐山面扁水，號陵稱蘋“末閩南小金三芝角己”跟，是通往廈門恨海滄、漳州的睜必經(jīng)之路。龍趴池開發(fā)區(qū)被定徑為省級重點投脖資開發(fā)區(qū)。孝2溜、開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀腐：凡龍池開發(fā)區(qū)總老規(guī)劃面積腫達(dá)單13.5煎2傳平方公里，內(nèi)苗設(shè)燦坤、白礁鏈、金山、鴻浙疏和臺灣紡織城芹等五個工業(yè)園由，其中燦坤工陳業(yè)園、臺灣紡煌織城、鴻浙工德業(yè)園等三個大逐型工業(yè)企業(yè)所完需員工人數(shù)可暑達(dá)撿1窗3擱萬人必。汪200至3虧年，燦坤集團(tuán)胖在此設(shè)立燦坤飲工業(yè)園，并被健省政府列為省懇重點建設(shè)項目潑。工業(yè)園占喝地也16絲0頑萬平方米，投弊資漏6矛億多美元，擁響有訓(xùn)3倆萬多名一線工服人。其生活配刺套由社會提供前。墊3鴨、開發(fā)區(qū)房地稠產(chǎn)市場：瞎龍池開發(fā)區(qū)總輩規(guī)劃面積岡達(dá)位13.5無2鏡平方公里，政姜府規(guī)劃開發(fā)區(qū)論共有六個房地武產(chǎn)項目，他們嗽分別是：云龍說海岸、瑞鑫公振寓、金山家園視、燦美陽光、辣龍緒池豪·示好望角、【本知案】。到目前刑為止，有些項批目（如瑞鑫公驗寓）已經(jīng)完成在一期的銷售工王作。脹在大規(guī)模工業(yè)摔項目開發(fā)的同皆時，催生了區(qū)肉域房地產(chǎn)開發(fā)步熱潮。在一年潔的時間里，已屢經(jīng)有瑞鑫佳園爬、金山家園、秧燦美陽光等項賓目相繼推出，姨而且區(qū)域市場府開發(fā)產(chǎn)旬品報“飯同質(zhì)刃化筍”討現(xiàn)象嚴(yán)重。隨徑著產(chǎn)品供應(yīng)量耍的逐漸增多，喪市場競爭愈加鉆激烈。贈4氧、區(qū)域人口預(yù)綢測：涂隨著燦坤落戶垂漳州，緊鄰海則滄的龍池開發(fā)底區(qū)已成為新的設(shè)投資熱點，今悅后獸的現(xiàn)5墨至穗1浮0照年，龍池開發(fā)術(shù)區(qū)的人口規(guī)模劉將由現(xiàn)在桿的泳1433槍9蒸人遞增貝至黨1那2失萬人以上。憲目前開發(fā)區(qū)內(nèi)咬，僅燦坤的員拘工數(shù)量就已經(jīng)蹈達(dá)到滋了販2來萬建3肅千多人。根據(jù)刃燦坤公司高層法介紹，燦坤員塘工總數(shù)量將達(dá)恐到三萬人。政墳府規(guī)劃方案也仇明確表示：開抵發(fā)區(qū)建成后，辭區(qū)域內(nèi)的人口天總量將達(dá)香到協(xié)1蟲6蓮萬左右?？?講、居民收入水須平：林燦坤員工的待懂遇分為五個檔鋤次：第一，普橋通工人跑：放700壇～廳80殖0慮元兇/斷月；第二，技橫術(shù)工察：站1000午～創(chuàng)120爪0后元給/善月；第三，班詢長拍：糧1200賽～框150跑0譯元肆/灰月；第四，中纏層管理人員首：武200物0殿元茫/筍月左右；第五貫，高層管理人鐵員：無法獲取查，但至少釣在訪300釘0腳元憤/冶月以上。都開發(fā)區(qū)內(nèi)居民話以前主要靠外膛出打工、經(jīng)商筐或種地為生，耽但是開發(fā)區(qū)成皂立后，很多村耕民將自己的房牢屋出租給外來銷工廠工人，以購賺取房租。我渡們在市調(diào)過程法中獲知一個村翠民單單房租，賣一個月就達(dá)到篇了一萬元左右飾?？傮w而言，弄開發(fā)區(qū)的居民菜生活環(huán)境得到轟了很好的改善宗，尤其在消費(fèi)柿水平上已經(jīng)得帝到了一個很大嚼的提高。斬二、區(qū)域房地紛產(chǎn)供應(yīng)市場分咽析：棍1育、龍池開發(fā)區(qū)四商品房市場供猴應(yīng)不斷增加：叼（腎1丘）住宅供應(yīng)市國場分析：文在三年左右的鼓時間里，區(qū)域穗房地產(chǎn)項目逐亦年增加，而且翻仍以較快的速扛度入市碗。灌200漢3辨年區(qū)域房地產(chǎn)聰總供應(yīng)量將恭近季3乒0蒼萬平方米，再抽加上往年空置更量，目前在區(qū)讓域銷售市場上泄的房地產(chǎn)總供窄應(yīng)量已經(jīng)達(dá)暴到論3寧5凈萬平方米左右辮，而且一些房墾地產(chǎn)項目二期經(jīng)持續(xù)開發(fā)，已妻經(jīng)造成了區(qū)域猾住宅市場短期胸供應(yīng)量偏大，距房地產(chǎn)供應(yīng)市長場競爭日益激港烈。旗（格2塔）派商鋪供應(yīng)市場懼分析：芝目前龍池開發(fā)級區(qū)的商鋪銷售劃市場嚴(yán)峻。由吼于商鋪開發(fā)的潑高額利潤，開稍發(fā)商往往不顧賀市場是否供武應(yīng)品“饞飽美和猜”白，大肆開發(fā)商財業(yè)項目。目前笛在龍池開發(fā)區(qū)異房地產(chǎn)市場上獻(xiàn)約有水32退0窮間左右（面積捷約仿為享1刑1貨，色00組0宜㎡）欣的店面在售，杜而且數(shù)量還在城持續(xù)增長。題2落、耀200錯3遲年龍池開發(fā)區(qū)閥樓市呈現(xiàn)特征資：替龍池開發(fā)區(qū)現(xiàn)倦有的房地產(chǎn)項獻(xiàn)目由于產(chǎn)玉品寄“笑同質(zhì)泥化蒜”娛嚴(yán)重，因此在辛銷售過程中不日可避免的遭受蒜著同行的競爭翻。在區(qū)域市場櫻上，住宅的價胳格大部分雪在持140睜0峰元瞧/啊平方米左右；擱而商鋪的價格因則相差很大。地根據(jù)市場調(diào)查抽反饋的情況：寧相對于龍池開維發(fā)區(qū)住宅市場房的銷售，商鋪感銷售難度很大乒，主要原因在吵于：商品房短揪期市場供應(yīng)量仆大，供求關(guān)系貝失衡，房地產(chǎn)字銷售周期延長糖，空置現(xiàn)象較擴(kuò)為嚴(yán)重。乞由于之前普遍首對區(qū)域市場持斥樂觀態(tài)度，大符部分開發(fā)商二園期項目接踵而近至，而商鋪項腹目卻被在毅“隙開發(fā)熱爺潮閑”但中越積越多。威所以在目前的產(chǎn)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)塘供應(yīng)市場上，跪各開發(fā)公司的惹競爭是很激烈抗的，尤其是商惱業(yè)物業(yè)。命3疑、郊200冤4學(xué)年龍池開發(fā)區(qū)上樓市總體走勢雖：籃開發(fā)區(qū)內(nèi)的房享地產(chǎn)總供應(yīng)量睬在兩年之內(nèi)持減續(xù)增長，住宅果市場面臨壓力壯；而商鋪銷售角市場在短期內(nèi)城，其價格已經(jīng)朽可見下滑的危暑險。撓三、區(qū)域房地丈產(chǎn)需求市場分忙析：副1礙、目前客戶構(gòu)陸成：洗以投資為主的粉廈漳泉周邊地紙區(qū)的投資客。耽尤以廈門本地談的投資客為主輛?？蛻袈殬I(yè)類俯型包括有工薪醬階層、中小型典私企業(yè)主、政頭府公務(wù)員、白滅領(lǐng)階層等。這守些客戶收入較鄉(xiāng)為穩(wěn)定。必2鋤、購房目的：旗由于開發(fā)區(qū)建租設(shè)不成熟、生展活配套設(shè)施不煌齊全以及遠(yuǎn)離謝廈門和漳州市協(xié)區(qū)等因素，使誰得目前在開發(fā)蛛?yún)^(qū)內(nèi)的購房客管戶，他們的目思的均為投資。含3鑒、購房考慮因習(xí)素：螞第一，區(qū)域發(fā)店展?jié)摿Φ念檻]納；第二，出租透的可能性；第野三，收租金的嘆煩瑣性以及房失產(chǎn)管理的困難煉性等。元4裝、住宅建筑類擁型選擇：開大部分投資客喪對于建筑類型眾沒有明顯偏好砌，他們最在乎瘡的是：投入的執(zhí)資金什么時候攜可以產(chǎn)生效益康？投資的市場準(zhǔn)風(fēng)險究竟有多站大？所以在龍且池開發(fā)區(qū)內(nèi)的唱房地產(chǎn)項目的雷建筑都沒什么栗特色可言。其述實這也可以成另為【本案】的僅突出賣點，【黨本案】外立面唉可以設(shè)計歐式粘風(fēng)情建筑，吸胞引投資者的注粱意。錢5適、配套需求：惡旬朝商業(yè)配套方虎向發(fā)展懲開發(fā)區(qū)內(nèi)的房券地產(chǎn)項目大多忘是出租投資型域物業(yè)，所以購編房者對社區(qū)配振套并不是很在右意；但是如果證項目的商業(yè)物匯業(yè)比例較多，息那么配套設(shè)施塔就變得很重要惹了?！颈景浮筐嚨呐涮自O(shè)施應(yīng)偉以商業(yè)輔助設(shè)胸施為設(shè)計原則潑，一切朝商業(yè)聲配套方向發(fā)展牙。古6掙、住宅空間形億式：盞購房者大都愿傳意購買多層建錫筑，目的在于教減少投入，快燙速回收成本。蓄所以住宅的空稼間形式大多表狂現(xiàn)為多層建筑藥，房屋實用面錫積較大等。討7無、戶型選擇：擠目前在龍池開糞發(fā)區(qū)內(nèi)購房的慘投資者大都愿出意購買小戶型齡住宅，而店面礙也以小面積暢凝銷。雖然在市娃場上二房、三殲房也比較多，冰但是其銷售進(jìn)邊度與單身公寓斗相比，時間會型長些。粘8悅、挑選具體單拍元考慮的因素意：插投資者在選房剛時主要考慮層濃高、朝向、面今積大小、樓層埋差價、周邊及尚小區(qū)的配套等櫻。診9冤、小區(qū)規(guī)劃要劃求：熟開發(fā)區(qū)現(xiàn)有房彎地產(chǎn)項目規(guī)劃挺設(shè)計單一，小瞇區(qū)內(nèi)大多沒有揭特色景觀資源如。住宅和商業(yè)晉營業(yè)場所幾乎牙覆蓋了小區(qū)的余全部。住宅投華資者對規(guī)劃設(shè)穴計并沒有很大頑的要求，但是最商業(yè)物業(yè)投資西者對小區(qū)規(guī)劃糊設(shè)計要求比較腸大，他們要求津小區(qū)商業(yè)場所殃劃分合理，可舅以帶動整個小他區(qū)商業(yè)的發(fā)展挑。巡1至0木、物業(yè)裝修要柜求：洽由于片區(qū)內(nèi)大禿部分是出租型鹽物業(yè)，所以投午資者對住宅和奮商鋪的裝修要謹(jǐn)求不高，他們溜往往只是要求以將房產(chǎn)簡易裝繭修而已，便于批直接出租。拳1藏1攪、支付能力：副開發(fā)區(qū)內(nèi)的房打產(chǎn)價位很低，爸比如一間單身槍公寓只殘要室3嘆萬多元，而且雁投資者大都才漿大氣粗，他們他往往是整層整前層的購買，所綠以說對于大部雖分投資者來說絨，是具備支付扯能力。議四、相同區(qū)域范內(nèi)房地產(chǎn)競爭先項目調(diào)查：勢（一）本項目伯主要競爭對手液：撲食龍池開發(fā)區(qū)商瘦品房用地主要鵝有金山家園、羽燦美陽光（保貝生公寓）、云愁龍海岸、龍怎池擴(kuò)·抄好旺角（唯方短公寓）、瑞鑫貸公寓、【本案凡】，其中套在扔200坊4騰年龍池開發(fā)區(qū)杠竣工商品房項嫌目面積比例表御：帝200耕4頓年龍池開發(fā)區(qū)摧竣工商品房項芒目面積比例一衫覽表內(nèi)項目名稱川面積（㎡）明主力戶型蓬戶型面積（㎡售）逮交房時間貞燦美陽光限2.1烏萬笨二房體95每2004.1客0尋瑞鑫公寓二期息3.5伍萬鉗一房擠/昌二房很50-120壁2004.0飯6橋金山花園折4勉萬傍二房燃/屬三房脆50-60畜、革90棕2004.0宮7枕云龍海岸一期診4.6騰萬縫單身公寓攝/懸二房撿37聲、謠60-80薄2005.2篇龍睛池椅·放好望角蜘2.助7組萬龍單身公寓憶30-35踢2004.1近2波【本案】一期孤3.5火萬緞單身公寓為主俊22-70尸合計勢20.4期萬臥（二）個案分應(yīng)析：金山家園鍛1房、項目概況：濁【金山家園】損是由漳州市華粘坤房地產(chǎn)開發(fā)腥有限公司開發(fā)膚的。該公司的來主要成員是漳晚州市一建的員陜工。爪（卡1孫）產(chǎn)品規(guī)劃和頑價睡格準(zhǔn):莖【金山家園】部位于燦坤工業(yè)墓園餡3漸號廠門口，與補(bǔ)【本案】相鄰命，總建筑面廉積勸4媽萬多平方米，立共有住有宅疊50鋤0好多戶，分二期武開發(fā)。其中一纏期陣有贊7剃棟，二期撒有災(zāi)3遣棟，工程已開媽工近五個月，勵一期工程承寫諾花0憑4仍年十月交房。曲其中一倦期靈30左0耳多戶主要戶型咸比例漲是諒5贈2疫平方米的一房團(tuán)二廳約賀占蹄40燥%王，慨70-9鮮0余平方米的二房酬二廳約你占道45營%穿，于11捉0共平方米的三房暑二廳約靈占首15眼%位。一期工程有政沿街店漂面碰4勻7抖間，面積察從雙2負(fù)0剝多平方磚至吐60暈0粘平方米均有?；@住宅的起價閃是術(shù)140嘆0爭元夠/熊平方米（含裝和修）調(diào)至紋154墻9陣元裙/殲平方米（含裝存修），店鋪的層起價臣是絲5600-6筒00撿0體元老/悄平方米。蠟（堂2俘）產(chǎn)品銷售進(jìn)于度：詠從銷售現(xiàn)場調(diào)迎查得知住宅銷條售約匹為慧40黎%求（含銷控），礦其中一房、小膽二房的產(chǎn)品銷幟售比較多；店遮面的小面積戶警型已全部售完歲。該項目委托央廈門合正房地詢產(chǎn)銷售代理公陣司銷售，銷售寨現(xiàn)場均從流1柄0具月開始進(jìn)行前正期預(yù)約登記，抵銷售價格在二創(chuàng)個月調(diào)整提高五二次，目前的歷價格體系在龍桶池區(qū)域市場中當(dāng)最高，業(yè)務(wù)員病的折扣空間萄為件20-6病0像元硬/說平方米。梁（合3紐）購房付款方逆式：肅購買該盤的客擴(kuò)戶可以享受國昆家政策性貸款酬：住宅三成首購付，七成按揭心；店面五成首耐付，五成按揭赴。律2讀、項目剖析：給（森1捧）項目優(yōu)勢分污析：啦產(chǎn)品定位優(yōu)勢倉在于其以大戶滿型產(chǎn)品為主，耀戶型設(shè)計常規(guī)兄化，屬城市居族住小區(qū)規(guī)劃，墻產(chǎn)品設(shè)計中體評結(jié)合各種城市米化生活語言比踐較多，這種產(chǎn)啦品定位符合整韻個龍池開發(fā)區(qū)癥宏觀發(fā)展需求厚，產(chǎn)品在區(qū)域追市場上比較完劍美。盼（鈔2劣）項目劣勢分痛析：坦劣勢是總價高斷，產(chǎn)品的定位回沒有考慮最終冊端的使用者，冊在龍池開發(fā)區(qū)濕在鵲2-雜3沃年內(nèi)不會出現(xiàn)移城市居住區(qū)，榴所有的產(chǎn)品終用端使用者多為珠打工者，這批仿消費(fèi)者收入低惱，生活不穩(wěn)定舌，完全沒有能皺力購買本產(chǎn)品瓣，對居住要求淚低，所能承擔(dān)填的租金最高限失度與在華50-15簽0載元真/療間逃·們月，即消費(fèi)本抄項目完全是廈統(tǒng)門周邊地區(qū)的盯投資客。按目施前市場的租賃云情況分析，購悉買該項目產(chǎn)品漆的投資客的投短資回報率會降飲低。（市場調(diào)權(quán)查情況是每間前房間租金蠅在棟250-35禁0枯元棗/搞間漠·禿月，計算本項虎目的一房總價漸在邁7攪萬元左右，首幻付駁款諷2.僅1絹萬元，十年按鎮(zhèn)揭月供需版要花52忠0朝元，而租金最脂高吃300-40爺0私元槽/厘套，與投資客話的期望相腹差漠15摟0堤元左右；兩房覽三房的產(chǎn)品則華投資收益更低序），如果此時月市場上出現(xiàn)總寒價低的產(chǎn)品將謠會馬上截流該熊項目產(chǎn)品的部短分目標(biāo)客層。疼所以，金山花汪園及整個龍池偷開發(fā)區(qū)的商品羅房項目小戶型麻產(chǎn)品銷售情況促整體良好。沙由于其臨近【規(guī)本案】，且工膨程進(jìn)度比【本疏案】提前近半海年時間，因此算在【本案】銷撫售過程中，它番將成為【本案殖】有力的競爭兆對手之一。刮（塘3良）產(chǎn)品價格調(diào)相整：硬通過對金山家黑園近三個月的組銷售觀測，金建山家園早期規(guī)柱劃的大戶型通毯過市場的驗證吵產(chǎn)生很大的市污場抗性，目前械，金山家園對鬼大戶型產(chǎn)品作略了一定的改良棕，調(diào)整出部分核小戶型產(chǎn)品。示銷售價格通過需兩早期兩資調(diào)探整后均價達(dá)隸到康145盼0炭元左右，挖從燭0磁3膊年緩1幸2妹月開始金山家欄園的價格體系駱開始下降，業(yè)凈務(wù)員的直接折浴扣最高達(dá)旅至而6扛0節(jié)元左右。濕建議潔：陣在制定住宅價庸格時應(yīng)當(dāng)考慮躁“巖低開高竿走岸”患的銷售策略，蛋讓前期購買的賣客戶產(chǎn)生消費(fèi)順信心，給項目南作口碑宣傳，德形成群體購買銀效益。云龍海岸斜1筋、項目概況：到【洽云龍海岸】小是由廈門海岸革房地產(chǎn)開發(fā)有眾限公司開發(fā)的睬。貨（懸1肉）產(chǎn)品規(guī)劃和歉價格：進(jìn)該盤在龍池開膚發(fā)區(qū)目前已有把的六個地產(chǎn)項僚目中，云龍海拾岸整個項目占陳地面來積步12敞8骨畝，建筑面積踐達(dá)紋到遇2枝6俱萬平方米，其儉占地面積僅次端于廈門能群房頌地產(chǎn)有限公司渠開發(fā)的瑞鑫項保目。共分三期斧開發(fā)，其中一疾期總建筑面奮積瘋4600秘0亦平方米，公寓棒部具分低3900屋0盜平方米、約顫為定68浸0貸戶，商業(yè)店超鋪崇665刷0們平方米。各種匙戶型齊全，社扶區(qū)規(guī)劃配套全鮮，各種投資類旦型的投資目標(biāo)辰客層均有。它也是分期開發(fā)項音目：一期的開庸發(fā)量大約占總想開發(fā)量的三分圣之一，一期主保要以多層為主姓；而二期以后零的項目開發(fā)將倘有大量的小高技層上市。久云龍海岸一期幅共有十棟多層貪項目，其斜中冶1吩號樓禍、有9栗號取、淚1浸0源號樓盛為候9碧層帶電梯，其完它產(chǎn)品均多層蕉產(chǎn)品。一期產(chǎn)紹品戶型面積比劈例竄是勺30-3舅7丸平方米的單身腐公纖寓投35禽0罷套，原規(guī)劃料的抄67-8考1稠平方米的二房限二廳與三房二菊廳蒸28今0醫(yī)套全部調(diào)整為廣小戶型產(chǎn)品，掛其燃中奇3首6萍平方米左右的叔一房一廳顧及即60-7沫0步的二房二廳戶針型，（由此分藍(lán)析，該項目設(shè)位放市場驗證后訂，小戶型產(chǎn)品復(fù)的市場空間大動）店鋪規(guī)劃常有容7艱8稿間。此小區(qū)投評放市場將使整掘個龍池開發(fā)區(qū)庸配套工程比較界完整。目前此孕項目的售樓處井已搭建好開始蛋對外發(fā)售，據(jù)聽了解住宅已銷陽售頭25蒙%華左右的產(chǎn)品。吸其中，項目規(guī)壞劃有大量的小缸高層項目，目砍前，一期的小稻高層的價格起鏟價誦在趙147醬0促元縫/盈平方米，小高叮層價格體系僅繩比多層價格麗高罪30-4在0徐元喇/售平方米。倉（端2敵）產(chǎn)品價格調(diào)營整：黑調(diào)整后的一期彎項目住宅以單戲身公寓及二房但二廳的小面積歸戶型為主，其滾售價起價俘在典140同0霸元央/脂㎡左右，均價違在蠟145薯0扔元是/引㎡左右，業(yè)務(wù)舅員對外銷售笨有芬20煉—翻5堅0死元的優(yōu)惠。該播項目的店面售示價大約大在及4000須—亮680銹0述元窄/甩㎡左右，而售燈價較高的店面視一般分布在朝遞南及靠近路口擾的位置?？桑ㄩy3甘）購房付款方顫式：飛購買該盤的客絡(luò)戶可以享受國噸家政策性貸款葬：住宅三成首扮付，七成按揭呀；店面五成首渠付，五成按揭脂。乳2向、項目剖析：壁該盤在龍池開懶發(fā)區(qū)是一個中閣型社區(qū)。開發(fā)爸的產(chǎn)品種類很終多，開發(fā)商一眼味的追求利潤欲，項目的客積垃率謠為螺3幟，整個小區(qū)的料密度很高。一極期產(chǎn)品中有推彩出小高層產(chǎn)品蝦，但定價與多升層產(chǎn)品只相置差零5伙0須元海/昂平方米，這種度定價是與小高船層產(chǎn)品的成本唯成反比的。目荒前，一期小高旨層純單身公寓走項目的銷售沒肯有正式啟動，亦開發(fā)商有定向舌的向當(dāng)?shù)毓S仰等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)拋購的預(yù)售?；匦〗Y(jié)：挎龍池開發(fā)區(qū)目宣前的房地產(chǎn)項聞目較多，主要物以多層為主。璃在區(qū)域內(nèi)，小斗高層項目鮮以剪為見。由于小仙高層項目公攤腸大，售價高，姨從投資者的角喝度來看，他們忠通常會選擇多穿層項目以保證膠短期內(nèi)收回成尾本，同時也可攝以有效地減少申房地產(chǎn)市場風(fēng)鍛險，因此在短率期內(nèi)開發(fā)小高這層項目，市場默風(fēng)險很大。瑞鑫公寓蜓1損、項目概況：洲【瑞鑫公寓】如是漳州鴻冠房撥地產(chǎn)開發(fā)有限馬公司開發(fā)的，臨漳州鴻冠地產(chǎn)矩公司的前身是五漳州能群房地杯產(chǎn)開發(fā)有限公殺司。孤（聲1繼）產(chǎn)品規(guī)劃和貨價格：迎瑞鑫公寓一期屯已交付使用，宋早期產(chǎn)品定位潑是帶燦坤租約顫銷售餐的疫20-3葛0劣平方米的單身露公寓，所有住絨宅產(chǎn)品上市雙后鍬100卷%償銷售完畢，目不前燦坤的工人雨已入住。項目陸一期共有店日面戴10豐8堂間，單間面積詳在圖50-6收0歸平方米之間，被現(xiàn)出租情況僅拾達(dá)結(jié)30-40鄉(xiāng)%輕；周邊中介公禽司拋售一期的繡店面比售樓處學(xué)報價便宜，躺僅亂480合0竭元物/帖平方米（價格烏可議）。店面興租金沿金山路鈔朝外的達(dá)度到擺40-4渴5用元奸/玩平方米，朝便內(nèi)懲3盆0紫元綠/章平方米，店面醫(yī)面寬多沃為欄4態(tài)米左右，進(jìn)羅深枝7鹽米?，F(xiàn)已開業(yè)熟經(jīng)營的有一臟家亮20治0數(shù)平方左右的自飛選超市，一家晌藥店、影屯吧閥6價家、電子游戲稍室裝3深家、小屠炒漏6躍家、廣告、中猴介各一家，即穿將開業(yè)的有一赴家大型網(wǎng)吧內(nèi)于設(shè)義有養(yǎng)10遞0擦多臺電腦，大求型娛樂城，已捆開業(yè)的經(jīng)營店終鋪生意較好。統(tǒng)其一期銷售成沃功源菜于用“亦返租戰(zhàn)忙略踐”慧。鳳二期總建筑面月積幅為住3573傘7背平方米，現(xiàn)已明開工的蛇有怪8瑞棟，包括一遮棟寒1趟2竹層的小高層。蠟住宅產(chǎn)品戶型損設(shè)計多樣啦，省33-3道7梨平方米的單身重公寓帆、循5饅5瓶平方的一房二繭廳各約犧為固9譽(yù)0節(jié)套左右降，縫80-9雹0緩平方米的二房代二廳產(chǎn)品約客有伴9擊0漠套盛，姐115-12周0平平方米的三房逼二廳約只為夢12穩(wěn)0森套左右。住宅蛾售價鴉為身2---笑5牲層絡(luò)145津0貞元原/未㎡撥，扔會6棕層匆為卸143準(zhǔn)0已元測/齡㎡；（無裝修漂），小高層售蛙價仁達(dá)慰195叫0拍元起。矛店面規(guī)姑劃遼10慎0淋間，均為沿街黨店面，面旅寬篩4拜米，長愁度敬12.輩2盼米，面積繳在炕50-9億0貿(mào)面規(guī)辛劃噸10井0鎖間，均為沿街外店面，面援寬朽4采米，長辛度師12.虧2盡米，面積漲在熱50-9鏡0友平方米之間不塞等。店面的售精價健為萌380呼0姐元督-6500移/糧平方米起，一穩(wěn)般朝南方向以毅及靠近路口的丟店面價格較高氏。二期的銷售啞進(jìn)展比較快，危項目的預(yù)售許瘋可證已辦理，艷工程進(jìn)度已到訪封頂，今宅年橋1萍0勒月份可完工。秩（缺2請）購房付款方逼式：迅購買該盤的客支戶可以享受國被家政策性貸款農(nóng)：住宅三成首車付，七成按揭度；店面五成首刮付，五成按揭津。仗2痛、項目剖析：緞（同1徐）規(guī)劃設(shè)計合營理：默瑞鑫公寓二期櫻產(chǎn)品種類多樣鴿，大小戶型產(chǎn)宰品平面布局合黃理、可分可合寄，客戶購買的擴(kuò)選擇空間大。應(yīng)開發(fā)商已在龍震池開發(fā)區(qū)已開舅發(fā)一期項目，涼對此區(qū)域市場默非常了解，開冤發(fā)經(jīng)驗相對高疾、客戶中的信典譽(yù)度高，開發(fā)叉工期時機(jī)把握激到位。同時項奇目內(nèi)的小高層子項目開發(fā)商準(zhǔn)咽備作為辦公樓惱出售給當(dāng)?shù)厝胝Z駐企業(yè)。項目典的戶型定位比爸例是二房、三全房的產(chǎn)品，產(chǎn)萍品定位與金山陽花園的產(chǎn)品相殲同，這兩個項細(xì)目將在區(qū)域市震場上平分這部搶分產(chǎn)品的目標(biāo)掩客層。遠(yuǎn)（細(xì)2斗）開發(fā)素質(zhì)較柴高：浴漳州能群地產(chǎn)圓可以說是龍池滲開發(fā)區(qū)地產(chǎn)芽業(yè)旗“扇第一個吃螃蟹堡的夸人?！标?。在項目運(yùn)作凳方面經(jīng)驗豐富趕，且積累了一沿定的客戶，把悔握項目的目標(biāo)敘客層的消費(fèi)心才理及消費(fèi)需求墊比較到位，其孕戶型設(shè)計上有則一定的優(yōu)勢，露可分可合的戶直型定位，相信仁是在一期開發(fā)盟的過程中的經(jīng)蟻驗總結(jié)。目前瞧在二期運(yùn)作方枝面可以看出其節(jié)開發(fā)手法的嫻隔熟。但由于開魂發(fā)商在二期時勺有過調(diào)整，銷污售隊伍重新組浴建，營銷能力鈔相對較差一些伐。其售價偏高穗也容易使其喪季失很多目標(biāo)客顆戶，尤其是小潑高層的價格與弦云龍海岸小高味層的價格相差血甚遠(yuǎn)。燦美陽光殃1脖、項目概況：筍浴牌【燦美陽光】寒是由漳州市東添宸房地產(chǎn)開發(fā)演有限公司開發(fā)途的。忽（妄1母）產(chǎn)品規(guī)劃和糠價格：勸【燦美陽光】炸濱海保生公寓灘目前開發(fā)一期俗為期8撕棟多層，先往售棟4桿棟，售價亮在舅130析0鎮(zhèn)元抱/壯平方米（含裝謊修）起價，樓伴層差厭價繡5貍0肚元大/蔽層，店面售價腫在蘆600壩0困元廚/圾平方米。住宅拔面積比例：一莊房蔑49-5屋6贊平方米拉共粗13糞2作套；二途房研89-10涉2何平方米那共呆9饞6惡套；三賞房丈107-11勒1自平方米晨共莊1類2派套。該項錢目脹1含0湊月績3閘0泄日開盤匹，笛200孟4騎年圈1歌0慣月交房。住宅抬現(xiàn)已訂礙出釀40毅%納左右，已定住買宅產(chǎn)品多為小向面積一房二房跟產(chǎn)品。露（秤2霜）產(chǎn)品定位風(fēng)貍險：項該項目的產(chǎn)品虎定位與金山家壺園、瑞鑫二期隨相差不大，存譽(yù)在的市場風(fēng)險什如前分析的雷肢同。豐（糟3字）購房付款方茂式：扯購買該盤的客衛(wèi)戶也可以享受干國家政策性貸耗款：住宅三成軋首付，七成按嚼揭；店面五成秋首付，五成按棚揭。宴2歷、項目剖析：陳（泊1誰）銷售周期預(yù)四測：背該盤開發(fā)量較片小，由于項目污的位置距離燦挖坤一期較遠(yuǎn)，鞠相對銷售現(xiàn)場斧的人氣相對較匪差，但是由于條規(guī)劃犁的蜂2在4巧米大道及金龍益汽車都規(guī)劃在離此地，所以其騾在銷售方面不貧會存在地域阻峽力，預(yù)計其銷貓售周期不會太政長?？。ㄐ?延）產(chǎn)品推廣策昂略：岸項目的價格體刑系采取低開高呢走的價格策略偶，起價雖然只憑有到130郵0撐元影/躬平方米，但是灰樓層及朝向差蕩價竿為版5即0喪元檔/煮平方米左右，秘其總體對外銷允售的均價與區(qū)摩域個案相差不就大。龍池·好望角紹1快、項目概況：芹【龍延池早·欠好望角】如是由漳州西奧今房地產(chǎn)開發(fā)有星限公司和漳州桂唯方投資有限克公司合作開發(fā)席的。木（鋸1詢）產(chǎn)品規(guī)劃和悄價格：寧龍池行政中心除與該盤在同一旋地塊中位于龍賊池開發(fā)區(qū)管理爬樓旁邊，主力仔戶型是內(nèi)廊干式臟3嘉0陷多平方米的小配戶型，約雞為伙70挑0謠來套，整個項腎目的設(shè)計均為馳內(nèi)廊式的單身罰公寓，一層噴有艱5犁8迅套小套房，一糊層只設(shè)兩個樓含梯出入口，公鋤攤莖20殺%幸，鮮200咬4茅年五月正式簽分定購房合同利，漁200諷4謙年底交房。目來前此項目售樓晨處已開始發(fā)售巧，該盤有兩個申銷售網(wǎng)點：一別個在廈門島內(nèi)更的宏業(yè)大仙廈霧1兔樓；另一個在押燦坤次大門。狠其住宅價格王為宣3撈、豆4儉、勢5販層前145詞0夜元衡/紗㎡墊，旨2帳、酬6于層宮142辨0愛元能/耍㎡乳，裳7政層擦136式0最元步/適㎡，均價巖在圍142邊5蔥元。據(jù)調(diào)查住事宅銷售情況蓮為晴40咳%跳左右。柳店聰鋪惡6惜0于間，每間面積傻在保30-7真0沙平方米之間不臘等，項目商業(yè)音鋪面設(shè)計有小煎區(qū)內(nèi)街店鋪，粱價格報價定位考在蝕3800-6劉80塌0址元疲/窯平方米之間。向其中價位較高狀的店面主要分記布在沿金山路森及朝南一帶。攔（層2捆）產(chǎn)品定位策賓略：禮此項目的定位跌綜合考慮了此鍋區(qū)域產(chǎn)品的最齊終端使用者，議開發(fā)大量的單尸身公寓，把產(chǎn)援品的總價控制鴉在最5霜萬元之內(nèi)，與原目前區(qū)域市場胸上項目產(chǎn)品形移成對比，在有蕩效的市場空間抽內(nèi)開發(fā)市場空庭缺的產(chǎn)品，形拖成產(chǎn)品差異化膏，有利于銷售代。但是這種內(nèi)學(xué)廓式的產(chǎn)品設(shè)灑計，大大降低她了產(chǎn)品的檔次瞎，降低了小區(qū)東居住檔次。她（暢3孩）產(chǎn)品銷售進(jìn)魂度：乒該盤社區(qū)不大供，但是由于其旨與瑞鑫項目相介近，所以瑞鑫你很多的已有的堤商業(yè)設(shè)施都可侵以為其示作賣辱點，特別表現(xiàn)鋤在店面經(jīng)營方鐘面夏。紐“聲成行成董市遙”喪，該盤無論在產(chǎn)住宅還是店面很的銷售方面，街其進(jìn)展是比較價快的。腰（鞭4先）購房付款方桌式：館購買該盤的客痕戶可以享受國概家政策性貸款掩：住宅三成首瓜付，七成按揭乒；店面五成首肝付，五成按揭同。講2壘、項目剖析：闊項目的戶型設(shè)山計及項目內(nèi)廊峰式的設(shè)計規(guī)劃婦，在很大程度次上影響了項目繡的居住品質(zhì)，書公攤高洋達(dá)毛20絹%疫，降低了得房遠(yuǎn)率，所以本項灶目雖然在項目遣的戶型定位上嘩充分考慮了總騎價因素，其價答格體系在區(qū)域粗市場上相對較僑低，但是結(jié)合角項目的得房率傲其價格在區(qū)域盛市場上沒有優(yōu)優(yōu)勢。吸五、不同區(qū)域息內(nèi)房地產(chǎn)競爭笑項目分析：功1胞、角美鎮(zhèn)房地淋產(chǎn)項目：厲（徐1墻）角美鎮(zhèn)簡介投：活角教美寸鎮(zhèn)位于龍海市巨東北部，與廈健門特區(qū)相鄰，杠東省接屑廈門的東渡、軟海圓滄邊，西靠龍文區(qū)陶、漳州市，北溉隔天成山與長礦泰縣接壤，南留靠九成江下游遺與紫泥鎮(zhèn)相峙摟，為九龍江的挖北溪經(jīng)西部與去西溪匯合碼，其地理位置蓬優(yōu)越。剪全鎮(zhèn)總面洞積低1達(dá)4夕．拒8慧平萬公里，同有潑3尖2見個高捉村民委員會執(zhí)，足4陣個居民委員會論，兩個鎮(zhèn)辦農(nóng)癢場恨，寨42障5宅個村民小組，挖鄉(xiāng)村戶凍數(shù)角2459貴5卵戶，鄉(xiāng)村人久口梨1O090杯7揭人。農(nóng)民人均勤純收說入罪409快O丘元，占全市首燕位。全鎮(zhèn)歸僑莖、僑眷、僑宵屬達(dá)491賓9潛戶，分居于印傭尼、菲律賓、營新加坡、馬來努西亞嚷等芽2濤0好多個國家和地睬區(qū)，是我市和剛漳州市重點僑耳鄉(xiāng)之一。勸角美鎮(zhèn)是漳州左市政府重點工足業(yè)發(fā)展區(qū)域。友近年來，角美彩鎮(zhèn)政府在大力懼發(fā)展工業(yè)建設(shè)依的同時，由于安外來務(wù)工人口伍的增加以及區(qū)堡域房地產(chǎn)的大易幅升值，吸引絹了不少房地產(chǎn)達(dá)開發(fā)公司前來地投資建房。師（貌2監(jiān)）角美鎮(zhèn)租賃銜市場概況：圾角美鎮(zhèn)外來人原口較多，他們醬的生活來源主湊要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)蒜開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的塊發(fā)展。由于外儲來人口的不斷哲增加、市場上蘿商品房項目缺卸乏，所以他們瓣大多住在居民只私房里。而由笑于鎮(zhèn)中心的住護(hù)房緊俏等因素叫，使得角美鎮(zhèn)喪的房屋租賃市塑場開始變巾得撇“臘紅梁火認(rèn)”毛。在角美鎮(zhèn)中貨心，二房租金佩大約槐要賭400--6棋0某0暮元弓/奪月左右，而稍牽微差一些的房予屋租金也要正在盞35鍛0爹—循—摔45勁0全元裙/握月左右。越燦坤公司也有險許多員工是住盜在角美鎮(zhèn)的。愿他們大多集體序租房，但是也艦有部分員工是范獨立租房的。之他們來回廠房翅的交通工具是判廠部的員工接青送車。策（土3峽）角美鎮(zhèn)房地詳產(chǎn)與龍池開發(fā)逼區(qū)房地產(chǎn)之比鹿較：瘦首先目前在該挖鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項咳目大多是中低羞檔物業(yè)。上由于龍池開發(fā)蓮區(qū)位置特殊性德以及特色投資照經(jīng)濟(jì)聲，使得龍池開首發(fā)區(qū)前期上市此的房地產(chǎn)項目斧幾乎勢如破竹拼，雖然現(xiàn)在市屢場上短期供應(yīng)嘩量較大，但是校其未來發(fā)展?jié)擆W力不可估量。陸再則在角美鎮(zhèn)銷開發(fā)的房地產(chǎn)籠通常屬于簡單艷的居住型房產(chǎn)鷹，而龍池開發(fā)拍區(qū)是屬于純粹惱的投資型地產(chǎn)織。訓(xùn)最后角美鎮(zhèn)的鑰房產(chǎn)與龍池開挪發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬慎于不同層次的雹，例如在角美應(yīng)鎮(zhèn)一間二房租尼金大約雞要干400--6斤0坑0茅元丟/福月左右，而在謀龍池開發(fā)區(qū)的嚴(yán)房產(chǎn)租金是達(dá)澆不到這種水平錫的。（4）小結(jié)：齡如果綜合多方行因素，我們可循以說：龍池開掉發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)撐與角美鎮(zhèn)的房贏產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性較塌小，但是從物沒業(yè)租賃市場的閑角度來看，角靜美的房產(chǎn)將成貓為龍池開發(fā)區(qū)臥出租房的主要攏競爭對手之一惕。頑2宮、海滄房地產(chǎn)桑項目握（摔1瑞）海滄簡介：豈海滄，位于廈僻漳泉閩南金三鑰角地區(qū)的突出摩部，與廈門島柄隔海相望。海劍滄具有不可替盟代的自然稟賦座和潛在優(yōu)勢，耗被列為廈門拓浴展港口經(jīng)濟(jì)和板迅速發(fā)展大工壯業(yè)的最佳區(qū)域畜，其開發(fā)的最僵大優(yōu)勢在于：昂區(qū)位優(yōu)勢、港臟口優(yōu)勢、政策偏優(yōu)勢及城市依拐托。文廈門市政府際在率“經(jīng)大廈掛門渡”塊城市規(guī)劃方案恨中，首先把海服滄列為廈門市后的主要次級中烏心城市。海滄殘在未來幾年內(nèi)撐將得到長足地徐發(fā)展。友（確2移）海滄房地產(chǎn)洋現(xiàn)狀：榴200慎3率年前三季度海毯滄的房地產(chǎn)項著目均價已經(jīng)突奧破呈235嬌0鄰元，而且依然驅(qū)存在小幅上漲糊的趨勢。以往芽在海滄購房的宗客戶中，很大耽一部分人是沖守著投資來的。群可嶄是青200鵝3綱年由于受到國孟內(nèi)大環(huán)境、廈奸門市投資市場醉混亂以及島外讓購房居住群體佛的不確定等因超素的影響，許避多人都紛紛轉(zhuǎn)職移投資目光。（3）小結(jié)：腳隨著龍池開發(fā)偽區(qū)的逐步建成判，區(qū)域內(nèi)房地勿產(chǎn)項目也在日稈益增多。但是柄現(xiàn)在許多廈門尤的投資自者拼“星撇開廈門島內(nèi)瘋和海滄，轉(zhuǎn)為沾進(jìn)軍角振美蠻”傻。因為從近距件離投資場所而曠言，許多人都活寧愿到角美進(jìn)掃行投資。原因墻在于這種投資餡方式投入少，歸回報率高，而獸且回收期也不填長（住宅大約餃在割1忠0乳年左右，而店燃面也僅蜓在熔9冤年左右）。所紫以說龍池開發(fā)構(gòu)區(qū)的房地產(chǎn)開株發(fā)已經(jīng)分流廈伶門投資客。仇六、區(qū)域房地差產(chǎn)市場租賃狀是況分析：緊1周、以往租賃市懂場概況：稻我司搖于絞200攤3班年號8肢月開始對龍池何開發(fā)區(qū)的住宅腎及店鋪的租賃挨情況進(jìn)行調(diào)查捕，耐10-1豎5塞平方米之間住果宅的租金堡為旺250-35研0嶼元膚/揭間（帶衛(wèi)生間?。?；店面?zhèn)仍诟?00-15悟0約0掏元之間（面積糞在禾15-3伙0筒平方米左右）房；因為需求量最大，整個出租朽市場上的產(chǎn)品碌基本上不考慮比地段因素。蘭2秧、目前租賃市撓場概況：哭而我司拴于糞200稀3麗年緞1取2悅月膝至驗200植4岡年初對租賃作盆調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，廉住宅的租金已軌降常至額170-30雅0煉元飾/自間；店面的空援置率很高，以如往出租率最高東崎巷村在春節(jié)間后店鋪空置也賓很高。設(shè)3喉、租賃價格變唐化原因分析：仁分析其中原因厲：其一是工廠妖的工人在年底壓時辭工；其二竹是村民加蓋了剪大量的民房，術(shù)因求租工人減喂少而使之空置分大量房產(chǎn)后而摟出現(xiàn)的惡性競擇爭，租賃市場跑情況非常敏感瘋。貪第二部分：項確目概況篇丑一、宅項目男概況勇：甚【本案】位于短龍池開發(fā)區(qū)燦每坤工業(yè)賢園渣3閥號門對面，金什山家園后面臨膛鐵軌處。占啄地隔2670制6側(cè)平方米，擬傘建龜1杯0礎(chǔ)幢多層商住樓姜。分二期開發(fā)眾，第一期建彈設(shè)噸5眨幢，其中店孟面告4658.間4椅平方米，住瓣宅慶2836棋7舒平方米。掌本案由廈門中拜信房地產(chǎn)有限祝公司、廈門飛黑耀房地產(chǎn)、廈棗門鳳凰房地產(chǎn)治有限公司三家燃共同投資組建真的漳州建坤置性業(yè)有限公司開孫發(fā)。這也是建刪坤置業(yè)的首個姑開發(fā)項目。躺二、項放目復(fù)SWO曬T貨分析：批項亮目野SWO咱T棒分析攤1虜、優(yōu)勢碼（錦S問）：嘴（父1邀）地理位置上拼毗鄰廈門海滄五，地緣關(guān)系上參接近廈門，適仿合作為住宅郊浪區(qū)化的概念引斷導(dǎo)；扯（遮2半）規(guī)劃面積散為捆17.齡7圾平方公里的海祝滄南部工業(yè)區(qū)釣現(xiàn)已開發(fā)了茂6方平方公里，形遣成了以翔鷺石善化、翔鷺化纖垂為代表的石化疑工業(yè)基地賺。發(fā)展勢頭迅乘猛，但是生活騾配套匱乏，可彈以做適度引導(dǎo)繪；育（妻3砍）綜合配套優(yōu)矛勢：由于是新資興開發(fā)區(qū)，漳探州市政府弱投資六個億元掃人民幣進(jìn)行基勞礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)古，并預(yù)留了公青園、酒店等用們地；具（隔4哥）考慮到龍池椅開發(fā)區(qū)的生活睡配套需求，可愧以與相關(guān)物業(yè)壽簽訂租約，保割障了物業(yè)投資帝客基本的租金姥收益；矮（港5爪）建坤花園是碼區(qū)域商品房規(guī)吹格中較遲入市勤的項目。規(guī)劃良本項目產(chǎn)品定澆位之時可充分迅了解市場需求矩信息，開發(fā)差井異化產(chǎn)品，產(chǎn)快品具有競爭優(yōu)大勢；吼2鈔、劣勢梨（探W圍）：扎（策1豪）距項目怕配套設(shè)施仍然銅未成熟，發(fā)展臉尚須時日助；竹（界2漿）項目依存度戒偏高：目前周辜邊項目銷售主紛打都是作為開商發(fā)區(qū)工薪族的物生活配套，以奮單身公寓為主拍，市場定位單殿一，周邊產(chǎn)品鹿同質(zhì)化嚴(yán)重，諸市場供應(yīng)量不弟斷加大；灑（膚3掃）目前片區(qū)商疤業(yè)氛圍尚未形顧成，商業(yè)物業(yè)效市場尚未啟動盤。作為房地產(chǎn)昆項目重要利潤才來源的店鋪、扯商場的市場啟伸動尚需假以時頃日；雅（姿4乘）建坤花園的當(dāng)商業(yè)物業(yè)體量菊大，且不沿街肺，近三分之一們的店面沿鐵路挽，店鋪的格局瞇差（進(jìn)如深荒1徑5失米，層斯高填3.敘9疊米精）團(tuán),砍與周邊競爭個襲案的商業(yè)店鋪天的格局沒有可態(tài)比性（周邊個老案進(jìn)臟深噸1傘2驗米，層仙高桐4.破5旁米），對店面刑的推廣造成不奇小的障礙；香（何5漲）工程進(jìn)度比澡周邊區(qū)域市場霧進(jìn)度慢五至六死個月，而目前悠此區(qū)域的同質(zhì)璃化產(chǎn)品嚴(yán)重（勁均為投資型產(chǎn)蹤品），短期內(nèi)幼供應(yīng)量大，而陽需求量有限的您客觀市場環(huán)境乎下，工程進(jìn)度串將大大制限項于目的銷售；狗（軍6粗）為提高項目秀的經(jīng)濟(jì)效益即隨增加項目的店測鋪面積，同時倡也相應(yīng)的降低秩了項目檔次及害競爭優(yōu)勢；狠（貼7嬌）燦坤集團(tuán)帶棕租約銷售的方哥案不明確，有彎效的影響了投罩資客的投資。文3抄、機(jī)會點聾（村O饞）：閥（和1?。┘訌?qiáng)產(chǎn)品的拔戶型設(shè)計及營撥銷推廣，定位譽(yù)差異化的產(chǎn)品脈，彌補(bǔ)其它項漁目產(chǎn)品設(shè)計上瓦的缺陷。如規(guī)辮劃覆2灑0瓦平方米的小戶痰型，在平面布湖置上充分利用需空間，總價控斜制苗在青3容萬元人民幣以交內(nèi)，擴(kuò)大了項鴉目的目標(biāo)客層煎面，降低了投朋資門檻，將提崖高項目的銷售壩速度；材（塞2拴）對店鋪的銷城售可結(jié)合住宅斤進(jìn)行套餐式銷囑售，通過各慚種仍S途P村活動提高項目具的知名度。路4帥、威脅與挑戰(zhàn)占（憂T癥）：撒（迷1棉）區(qū)域市場的飾需求量有限而躲短期內(nèi)的供應(yīng)歲量將晚近瞎2奸0愉萬平方米，同姿時，【本案】瞎的項目工程進(jìn)施度比其它項目解慢逮5斃至偉6以個月；篇（默2沈）產(chǎn)品的同質(zhì)勒化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)參重，市場競爭饞激烈。5、小結(jié)：渣在區(qū)域內(nèi)競爭貍項目的工程進(jìn)筆度及各項目的千規(guī)劃特色直接價沖擊【本案】坐銷售的市場環(huán)廳境下，必須創(chuàng)組建【本案】項誰目的銷售賣點渠，制定合理的肯銷售價格體系績；通過項目賣脆點全新的整合辱、完善包裝和蕩銷售手段來加殖速銷售。穴第三部分：項況目定位篇屋一、產(chǎn)品性質(zhì)紀(jì)定位：快構(gòu)寸投資型房產(chǎn)湯龍池開發(fā)區(qū)目燭前的生活環(huán)境吼比較惡劣。開態(tài)發(fā)區(qū)內(nèi)塵土飛民揚(yáng)、噪音四起某，尤其是飲食狡場所很不衛(wèi)生架等。倍該區(qū)域在較長鞏一段時間內(nèi)，飲還無法形成一沃個可以讓購房枯者感覺舒適的鋼生活場所，而騎且在市場調(diào)查招過程中，我們遮發(fā)現(xiàn)：投資購項房是糊龍池開發(fā)區(qū)目戀前房地產(chǎn)銷售妄市場的主要特裁征之一。鎮(zhèn)因此目前在龍陜池開發(fā)區(qū)的房史地產(chǎn)項目只能株以投資型房產(chǎn)則上市。我們可警以在投資型房環(huán)地產(chǎn)方面做文誓章，制定相應(yīng)散的設(shè)計方案及桿銷售策略。仰二、客源定位草：糾1日、主流客戶：僑以投資為主廈糕漳泉周邊地區(qū)便的投資客?？秃畱袈殬I(yè)類型包森括有工薪階層宜、中小型私企盲業(yè)主、政府公連務(wù)員、白領(lǐng)階紙層等。論2煩、收入結(jié)構(gòu)：雙收入較穩(wěn)定，做家庭收入約有乎月伍仟元左右悠，有十萬元左奮右的存款的上醋述各種類型客溪戶為主。這3精、家庭成員結(jié)全構(gòu)：屯購房消費(fèi)不受如家庭成員因素陶的影響。修4體、消費(fèi)習(xí)慣：嗚消費(fèi)理性，有地多次投資的經(jīng)判驗，注重投資科的回報效益的睛高低。同時，尺由于項目的投困資門檻低，聚薦群消費(fèi)的比率違大。在銷售過漠程中須充分利言用此類客層的哀消費(fèi)特性，制能定合理的銷售彈策略，刺激聚著群消費(fèi)的可能唉性。身5券、決策期短：周對區(qū)域市場持呈觀望態(tài)度，閑英余資金可選擇釣投資的空間大殲，所以，在對婦項目特色及投瓜資前景需加以托培育和引導(dǎo)。鳥第三部分：產(chǎn)壤品規(guī)劃篇疲產(chǎn)品總體規(guī)劃惰設(shè)計：盛見扭《銳“豆建坤花灶園休”垂項目規(guī)劃總平什面圖》榜二、住宅規(guī)劃厭設(shè)計：捕以隙“水小戶豎型數(shù)”添為主力開發(fā)戶工型程1辭、市場依據(jù)：塑面對著市場的廁同質(zhì)化激烈競柳爭，我們迫切儀需要找到問題壽的出口。做小西戶型的單身公雀寓開發(fā)，是目太前流行的開發(fā)拔思路，戶型上月照搬照抄目前運(yùn)相當(dāng)成熟的設(shè)甜計（菌如形3稅0例平方米以上五蛙臟俱全的戶型這設(shè)計），是傳芒統(tǒng)的開發(fā)模式紹。但是【本案孟】不能囿于常擁規(guī)的傳統(tǒng)思維購去做。不尋求詞差異化的戶型向設(shè)計，不追求墻項目獨特的賣熔點，【本案】狂將湮沒在市場友。夜2社、戶型設(shè)計：百本項目壹期開歐發(fā)面積住為央4000和0紅平方米，針對席目前市場上缺與乏返2蛙0罰平方米左右小鑒戶型的空檔，穗我們大膽的提翻出，柏以頭2垂0銳平方米左右的沉小戶型作為進(jìn)加入市場的主力舒戶型。厭在壹期住宅類球產(chǎn)品的規(guī)劃上頁，建議全部以斯較小戶型為主宵，面積將控制漲在灰2性0加～伐6資0鏈平方米，這當(dāng)夢中完全可以做戰(zhàn)到戶型配比的聾多樣化。住宅蒼的設(shè)計充分滿懇足不同投資者丑的需求，挖掘騙市場潛力，以吃期將所有類別磁的消費(fèi)者一網(wǎng)禍打盡。如面積尿在景2銷0遇平方米左右療的磚“你非常男槽女戀”伸空間；面積禾在躲3捎0共多平方米幫的芳“濕創(chuàng)意空劉間殼”停；面積杏在汁4拾0班多平方米獅的會“努豪華套毛間機(jī)”妹；面積井在富5龍0晨多平方米鏈的起“工浪漫空種間灣”固等等。慣3污、價格策略：編價格始終是房惰地產(chǎn)開發(fā)初級映階段市場的敏候感因素判，那2半0姐平方米的戶型形總價將打破堅綁冰，降低投資期門檻。投資者取用低軋于幅3蟻萬元的價格入黑市，購買到使烤用價值超然，緒足以滿足出租犁功能的住房，愈相信在龍池開屢發(fā)區(qū)完全可以惹做到獨領(lǐng)風(fēng)騷交，產(chǎn)生石破天晴驚的轟動效應(yīng)維。息三、店鋪規(guī)劃幸設(shè)計：宰1牙、商業(yè)店鋪的灰規(guī)劃：恥目前所在區(qū)域役項目小面積的瘡店鋪銷售情況貌較好，所以總賣價是制約店鋪坦銷售的瓶頸。塵本案店面進(jìn)鴉深鐮1友5嗚米，面寬鼻在貢3.舅3坡米允～秤4.衰9國米之間，這樣鷹一來店鋪的面反積均糕在荷5攜0茶平方米左右，牲店鋪的規(guī)劃及徹整個地塊的位生置沒有優(yōu)勢，底這樣只有加強(qiáng)麻店鋪的軟性包射裝及整合營銷健策略。閉2霞、商場切入點豬：粒銀行利率屢次烈下調(diào)，股市不佳振，房地產(chǎn)宏盜觀市場空前看傅好，投資者店吹鋪的回報率比識住宅高；本區(qū)徹域內(nèi)無大型商勵業(yè)街，社區(qū)的觀配套工程設(shè)施式缺乏，【本案爹】在產(chǎn)品的規(guī)連劃有接崎巷村址有一條商業(yè)街差，符合目前區(qū)損域市場的需求彈及現(xiàn)狀。大肆扒的包裝炒作，勉增加項目的投呈資價值，對于理項目的店面銷古售顯得尤為重蒜要。炒我們提環(huán)出析“養(yǎng)凱撒商業(yè)街嗎”撞的包裝概念，趣（見凱撒商業(yè)疑街策劃建議）千3表、目標(biāo)客層：突與項目住宅的敬目標(biāo)客層相近負(fù)。的4叼、購買考慮因爸素：吩地點、商圈要蔽求具有增值前披景；價格、面劈積、總價要求針具有投資適應(yīng)蘿性，即與住宅邁相比投資總價好不能高出幾倍哀的系數(shù)；經(jīng)營芬管理要求體現(xiàn)葡增值與租金保食障；平面布局驗要求功能合理創(chuàng)；投資風(fēng)險要嗎求最小化。等綜合上述因素違，制定合理的勵價格銷售體系杏，項目商業(yè)內(nèi)酸街規(guī)劃，在制統(tǒng)定價格體系應(yīng)訴與其它項目的懼沿街店鋪有所取區(qū)分，拉開價身格吸引投資客筐投資。趣5倘、商業(yè)包裝策鍛略：珠在商業(yè)包裝上祥應(yīng)在區(qū)域市場歇上鮮明醒目，技定位的主題明辭確，對比性強(qiáng)梳，投資價值高承。躺6嘆、商業(yè)銷售策營略：滅商業(yè)銷售策略奮上應(yīng)與住宅套田餐式搭配銷售滑，如團(tuán)體購五億個店鋪可送一深套小單身公寓參，或是小單位堂的轉(zhuǎn)包銷售。巖第四部分：項婚目投資經(jīng)濟(jì)效炒益分析做概叨棵恩況嬸備注酸用地面積陸26664楚容積率酸2.2須總建筑面積琴58466.惱5這評估內(nèi)容輔合價妻按總建筑面積脫分?jǐn)偅ㄔ獰?及㎡）晝一、項目總成矮本迷659705撿85損1128.3載5奶（一）擊+驢（二）忙+醒（三）溜+去（四）醬+軟（五）勤+睬（六）惰+膜（七）糞+言（八）芝（一）土地費(fèi)僅用丈880000命0載150.51鬼1哀、土地出讓金嶄880000能0仍150.51扣（二）前期工堅程費(fèi)用在125239傳7把21.42址1卡、項目開發(fā)運(yùn)悼作費(fèi)用饒200000政3.42殃2驟、測量、勘察鮮設(shè)計費(fèi)用予105239翼7偉18徑3檢、各類許可規(guī)益費(fèi)腔（三）建設(shè)費(fèi)夠用容496965愚25楊850寒室內(nèi)粗裝修帝1訪、建筑安裝工居程費(fèi)用心467732三00期800最2扮、公用事業(yè)費(fèi)丟用及配套章292332狼5諷50謙（四）不可預(yù)緒見費(fèi)用塑140319則6器24艙建安工程費(fèi)的蛛3%六（五）銷售費(fèi)闖用狗282226窄7.7縮48.27齡銷售收入的怕3%銹（六）監(jiān)理費(fèi)社467732避8物建安工程費(fèi)的拋1%蠅（七）辦公及欄管理費(fèi)賭152846證8架26.14柄建安工程費(fèi)、址前期工程費(fèi)的怒3%欺（八）財務(wù)費(fèi)被用弱全部為自有資攪金投入固二、銷售收入德940755拌90攝1609.0催5牛商鋪面積右7518.5緣㎡住宅面積渣50948芳㎡逼1烏、多層住宅帽677608騎40恥1330湯2索、小高層住宅幕3潮、商鋪撿263147束50伴3500腸4凍、車庫殃三、銷售稅金桌522119仆5.245刺89.30廁銷售收入的緒5.55%墨四、毛利潤這228838泊09臂391.40踏銷售收入擦-帶項目總成本倒-切銷售稅金回五、投資利潤功率初0.3468季78981胞毛利潤睛/錄項目總成本密六、銷售利潤仇率頌0.2432膨49172歌毛利潤聾/鄰銷售收入恒七、所得稅印755165冊7.1氏129.16逢毛利程潤建×菠33%牲八、凈利潤貓153321仗52.29目262.24援毛利潤劍-畜所得稅額找第五部分：產(chǎn)餅品營銷推廣篇答一、市場主題殖的確立及入市餓的整體形象：乏根據(jù)上述的市知場定位和產(chǎn)品莊規(guī)劃，項目總絲體的輪廓已初掠步描繪呈型。足首先，作為龍故池開發(fā)區(qū)最遲婚入市的樓盤，委其脫俗的規(guī)劃顫設(shè)計風(fēng)格以及笛區(qū)域內(nèi)獨有的亂商業(yè)步行街足滿以改變以往區(qū)陳域內(nèi)單純的房顏地產(chǎn)開發(fā)。本詞案將文化與商城業(yè)緊密融合，滴力求打造經(jīng)典蘇樓盤。健因而本案主題根的確立應(yīng)鏟以寒“啟一個全新的商選住社濁區(qū)盲”躁作為立身之本暫，以其獨特的財宣傳，展示本愛項目的綜合優(yōu)玻勢，而作為入辦市的整體形象屆應(yīng)把自身定位吹在咬“撇塑造龍池第一株盤蒸”帝上，以一旋種酬“遷后來者居放上璃”堡的氣勢進(jìn)入市雷場。嗽二、案名建議樣：隔構(gòu)“縣羅馬假石日喬”柜選擇一個好的燭案名，是項目委成功營銷的開肥始。我們礙以引“程羅馬假京日析”扛為主案名，以狠建坤花園為副鎖案名，四個字弱的案名，瑯瑯牛上口，簡練易椒記。更重要的嚴(yán)是，羅馬假日駐代表的既是閑燦適輕松的居住惱，也是浪漫理頂想的美好生活嚷。括■驕笑攔案名詮釋：嗚意大利現(xiàn)代派套風(fēng)格的融入文撥藝復(fù)興時期的卸意大利令人神御往，可以通過復(fù)細(xì)膩的細(xì)部處債理：部件，如提窗戶、門、走暢廊、陽臺、閣額樓、浮雕等；禾圖案選擇意大孕利文藝復(fù)興時幻期的人物、動鬼物、器物等。扇采用奶黃色加癥之獨有的線條捆、圖案表達(dá)意畫大利典雅內(nèi)蘊(yùn)廈的風(fēng)格。使人圖猶如置身于意對大利藝術(shù)之都況羅馬。橫■征己歐在景觀設(shè)計上芬：辯作為意大利形啄象表征的成片陵的向日葵、熏核衣草，在此可漂以得到充分運(yùn)畏用。嗚■誠奴竹在售樓處布置褲上：牙在售樓中心栽煤種仿真較大面燕積的向日葵等梳植物，在有效苗控制成本的前灣提下，又能給枯參觀者帶來視跨覺的沖擊和生極命充盈的驚喜英。瓦三、項目推廣恩：逃（一）策略思遍考：村1芒、品牌策略：房客戶對品牌的達(dá)認(rèn)知程度往往蕩取決于品牌的利個性，沒有個鑰性的商品品牌里極易在市場中防流失。通過對浪項目的分析和羽理解，挖掘內(nèi)共在優(yōu)點加以策訊劃包裝，提泡煉狐“榨個性夠化價”徒的項目形象，篇可以大大提高援項目的知名度鄉(xiāng)，提升項目的愈附加值，從而太促進(jìn)銷售業(yè)績肆的提升。嘩（從1濤）在概念推廣塑上：覆羅馬假日延續(xù)梁投資概念。而莫且我們將以更行加靈活的投資漁方式和更加低謹(jǐn)門檻的投資準(zhǔn)暖入吸引投資者磁。雖（郊2塊）在平面布局芝上：搜引進(jìn)現(xiàn)在已經(jīng)禁相當(dāng)成熟的小沃戶型設(shè)計理念譜，充分考慮小酸戶型的內(nèi)部空象間和生活功能梨設(shè)計，確保小造戶型的居住品委質(zhì)。刃（監(jiān)3灣）在樣板房室增內(nèi)空間的布置普上：眼洗手間根據(jù)生咽活需要做成開領(lǐng)放式，由毛玻季璃隔開，增加鷹生活情趣；廚乘房用大面積的移玻璃墻實現(xiàn)自朝然采光，凸顯睬現(xiàn)代效果。侮在適度的高度瀉空間里，便于粘展示契合的家粉具。母如款“幅喜夢細(xì)寶平”夸家私在展示中巖的一款電腦桌糞椅、樓梯床組聲合，可以充分朵利用空間，讓猴居住空間最大沈限度合理化。崇（燈4嶺）以安全居住踢為賣點謎作為出租戶業(yè)席主，對安全的儉考慮放在了首柏要的位置。我敏們建議在項目婆中增添安全舉塞措的賣點，如孤防火、防漏電障材料設(shè)施的應(yīng)腥用，樓層疏散謊安全出口等等太，標(biāo)杠榜亮“狀4潮A蛇級防護(hù)標(biāo)因準(zhǔn)吊”世，將大大的籠籮絡(luò)投資客的心仗。濱（濕5切）專業(yè)負(fù)責(zé)的亭管理公司笑對租住戶插進(jìn)行管理的同室時，行使代投口資者租賃服務(wù)牛、物業(yè)保值增遼值服務(wù)等等，妙讓投資者節(jié)省仁大量的時間和芽精力。云2逮、廣告策略：幟分階段主題扣壹萬元，你也卡可以當(dāng)房東粗適用于住宅及芬店面的宣傳口凡號，炒作易投斯資概念，強(qiáng)調(diào)婦項目定位，拓柔展市場縱深，墓激發(fā)有效需求享。宿羅馬假日，百逃分百的城市生武活淺適用于住宅部醒分的宣傳，突貌出完善的社區(qū)咱配套，超前的郵開發(fā)理念，居青住在羅馬假日水，將得到仿佛注置身于城市的枝生活便利和心東理感受。一種接方便、快捷、障先進(jìn)、高質(zhì)量還的生活方式。王（二）銷售進(jìn)尋度控制：松銷售周期：涼羅馬假日一期盤的銷售過程設(shè)因定雙為完1扛2找個月蛙時間：呼200蛙4腳年鈔3陪月禽～何200規(guī)5陽年葛3寧月總銷售目標(biāo)：住宅：92%鼠店鋪鴉：離70.8糞%唯（偶見暴“這羅馬假梢日搞”主銷售計劃表）跌（三）謀建坤花園的價小格與銷控體系網(wǎng)：帳1革、價格與銷控禮體系：羽綜合考慮上述爆各種因素的影都響，在保證建香坤花園如期完葡成銷售，同時他，確保項目利死潤最大化的前靈提下，采取低晉開高走的策略載制定建坤花園黨的體系，具體匹按以下五個階昂段執(zhí)行：昂（弊1店）、第一階段父：內(nèi)部認(rèn)購階旨段泊在開始接受內(nèi)凳部認(rèn)購時住宅愚對外銷售報價硬均價控制也在膊139吐0項元排/城平方米左右，渴最低銷售折扣秤為禮9.甜6近折羞，禿折即均蜜價想133尖0府元迎/濁平方米，銷售她面積控制苦在赴300啞0午平方米，約占蠶住宅總銷量云的敘10縱%介。主要銷售產(chǎn)腿品集中在二號疼樓、三號樓。副價格執(zhí)行周期稅為一個月，使么前期購買的客艱戶在替在目標(biāo)訓(xùn)客層中作口碑久傳播，促進(jìn)銷降售。缸店鋪銷售面積噸為雷50車0由平方米，均價服是那350笛0毫元猜/墨平方米，約占山總量點的刪10.7椅%斥。亦（侄2文）、第二階段架：正式對外營喇業(yè)認(rèn)購階段均在接待中心正閘式對外營業(yè)認(rèn)鳴購時，報價提執(zhí)價簡為暈141史0喬元勞/趕平方米，最低御銷售折扣杜為抖9.垮6濾折埋，酒易即均掙價襯135飾4激元濃/控平方米，銷售吵面積控制慚在調(diào)400旦0風(fēng)平方米左右，糟約占住宅總銷英量家的憐14紐%急。店鋪銷售總抬量目標(biāo)黨為簽14橋%弱。第二階段價聾格執(zhí)行周期為漫二個月。仇（慣3猜）、第三個階葵段：正式發(fā)售炊階段幅為正式發(fā)售階乘段，報價提價切為癢143蕩0舞元多/俱平方米，最低毫銷售折扣禍為特9.錢6做折癥-9.臂7綿折達(dá)，幸場即均概價扒1372-1耀38糧5嬸元綢/窩平方米，銷售問面積控制們在石1000線0廳平方米左右，極約占住宅總銷芽量花的棄35祖%陽。店鋪銷售總慌量目標(biāo)知為勁17乏%舒。第三階段價舟格執(zhí)行周期為傍三個月。蟲（燕4茅）、第四個階腥段：工程封頂悅、內(nèi)外裝修階憑段治為工程封頂、淋內(nèi)外裝修階段鞭，報價提價礙為絡(luò)144港0幸元傾/羨平方米，最低氣銷售折扣驗為借9.全6翻折兩-9.紀(jì)7菠折那，判腳即均友價股1382-1估39榨6藥元爽/猶平方米，銷售艦面積控制倍在狹700瓶0架平方米左右，奏約占住宅總銷雪量片的妄25并%謊。店鋪銷售總創(chuàng)量目標(biāo)蜘為間17糠%微。第四階段價黨格執(zhí)行周期為紡三個月。乒（憶5黨）、第五個階瓦段：交房階段爽為交房階段，棄報價提價算為數(shù)1450-1敲46薯0全元闊/午平方米，最低蘆銷售折扣朽為耀9.鏡7獎?wù)鬯?，唇列即均撓價譯1406-1土41捷6錢元嗓/奧平方米，銷售洗面積控制倉在撐400辨0勸平方米左右，衡約占住宅總銷疲量怠的稻14泉%臥。店鋪銷售總府量目標(biāo)菜為狂12勸%役。第五階段價毛格執(zhí)行周期為礙三個月。2、小結(jié)：僻上述價格體系類中建坤花園的然對外銷售底價嘗均價為市137匠2倦元懂/貝平方米左右。關(guān)店鋪均價陡為冰350朝0信元敗/景平方米。上述么各階段均按目鑄前區(qū)域市場情格況制定，在實諷際的執(zhí)行過程揭中將隨著市場悔的變化進(jìn)行調(diào)撥整。寨（四）項目分泳階段推廣思路參：纏銷售時機(jī)的成慮熟與否在相當(dāng)廉程度上決定著疼項目銷售的成糾敗，具體各銷籃售階段劃分及等業(yè)務(wù)工作內(nèi)容李分述如下。吵1炸、銷售第一階奇段：項目導(dǎo)入尚期（1）時間：摔現(xiàn)在起至項目廚正式開盤銷售險前倆（敵2偷）銷售策略：西■閱調(diào)查區(qū)域房地鈔產(chǎn)市場，掌握文競爭樓盤銷售軟動態(tài)。梳■幅進(jìn)行先期的市歇場誘導(dǎo)宣傳，程樹立樓盤形象猾，為開盤產(chǎn)生緒震撼性廣告效縱應(yīng)打下堅實的士基礎(chǔ)。曾■旅銷售人員對廈獲門外來人員聚鼠集的后浦、湖槐里、海滄等所郵有店鋪進(jìn)行地舒毯式訪問，告她知樓盤銷售信起息，擴(kuò)大咨訊粉接觸面，聚集棵人氣，強(qiáng)勢推畫廣。少由于項目周邊廚目前作為開發(fā)世區(qū)工地，購房嗓者客流量低，鋒故如何吸引更器多的客戶到場域，是項目成敗唇的基礎(chǔ)條件。蕩故此，在戶外明媒體、銷售網(wǎng)葉點、單張派發(fā)輕方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)模域性宣傳，增討強(qiáng)傳送項目信綁息的途徑，以責(zé)吸引大量人流檔，宣傳區(qū)域唯版一至垮成熟菜社區(qū)概念。耍（宇3煙）銷售道具準(zhǔn)孩備：■工地圍墻■名片■海報統(tǒng)■撓售樓中心布置篩（模型，看板謙控臺背景及有哄機(jī)玻璃看板，厘燈箱，羅馬旗漿，三角旗，售敗樓中心上漠空鏟PO攻P疊廣告等）。督■潑“步羅馬假葬日氧”簽的售樓處，將傾一改傳統(tǒng)的售濕樓處設(shè)計方案眉，進(jìn)以隙“冬書吧加休閑街難”纏的組合來營造嗚銷售現(xiàn)場的生化活氛圍，療自由取閱的書氧報架，可樂販?zhǔn)钯u機(jī)，調(diào)酒的焦吧臺，留言板鞠，點唱機(jī)，大城頭貼紙相機(jī)，絮磁卡電話，可親供上網(wǎng)的多臺糕電腦諷等，在和煦的降陽光里，輕柔作的音樂背景聲嚴(yán)中營造心動的傻生活氛圍。洽提談空間里，建崗議用脈情侶吊椅慶等給人以休閑滴的感受。洽（繪4輛）廣告策略：兩■移報紙軟廣告：升在海峽導(dǎo)報上膀刊登軟文，介建紹＂羅馬假日扇＂的居住和投余資價值；■定點廣告：勻建筑工地戶外許大型廣告牌更■理選擇多路漳州粉～廈門及海滄浙～島內(nèi)的小巴舞路線做宣傳。紡■放第一波洽海報派發(fā)。（5）目的：繞前期市場造勢泄，積累客戶資泳源，爭取內(nèi)部侵認(rèn)購，強(qiáng)力擠匹壓市場。憲（部6府）具體業(yè)務(wù)行板動：伸■私行動之一：悶銷售專員項目鹽情況全面深度幫了解，現(xiàn)場銷序售控制操演及紅業(yè)務(wù)技巧的培株訓(xùn)。筆時間：持續(xù)進(jìn)礦行。雹目的：使現(xiàn)場頂人員對項目了倦如指掌。巡■醒行動之二：問對我公司原掌爹握的鳳凰名都乓等項目投資意浪向客戶作充分樓說明，爭取內(nèi)箭部先行認(rèn)購。吳時間：持續(xù)進(jìn)憑行。務(wù)目的：消化部遍分單位。防途徑：內(nèi)部途富徑。誕■脅行動之三：知海報派發(fā)式市旺場滲透。（數(shù)笑量截1切萬份左右，鎖協(xié)定廈漳巴士，修廈門湖里、海沃滄等外來人口扎聚集地及中小擇店鋪經(jīng)營者。距散發(fā)登載本項機(jī)目全面信息的回海報。）弊時間：持續(xù)進(jìn)解行。價目的：滲透市翼場，制造銷售葡壓力。慘（誘7宣）銷售預(yù)計：析完成約總剝額扯20唯%炒的認(rèn)購目標(biāo)。板2垮、銷售第二階箱段：項目開盤違期及強(qiáng)銷期（1）時間：桌項目正式認(rèn)購汽至準(zhǔn)200協(xié)4討年叼7湊月曾（侍2岡）銷售策略：廈■橋整理有效客戶傅信息資料，通刪知原先認(rèn)購客突戶開盤訊息，混傳達(dá)踴躍認(rèn)購道消息。阻■征第一次正式公唉開發(fā)售策略悔：繼“記完美投資行玉動抵”哈。秀在媒體上發(fā)布沈公告，營造良忘好的現(xiàn)場銷售冶氣氛。整個營躬銷過程通過各療種途徑網(wǎng)羅買是家，通過低門丙檻將觀望的買蜻家一網(wǎng)打盡。份跟時間賽跑永倚遠(yuǎn)是我們實現(xiàn)稀有效銷售的不俱二法則?；樵诘昝驿N售方璃面，采運(yùn)用視“惑限量發(fā)調(diào)售英”窯，俊“妹精選單方位花”的的方法，有效疼控制銷售節(jié)奏臉，避免貨量過屋多而選擇空間叨增大，延緩銷盲售進(jìn)度；另外?？梢援a(chǎn)生店鋪獻(xiàn)大受歡迎、供小不應(yīng)求的效果做。制造火爆的唯銷售場面和緊雅張的銷售氛圍踢，讓投資者對妄項目有非常熱戀銷的感覺。躲價格低開高走舌，通過銷售折錦扣及售價表的黃調(diào)整來控制成芽交價格。在銷促售折扣不斷減改少和售價表逐派步的雙重作用澇下，實現(xiàn)理想位的售價和銷售角速度。使（催3鞋）廣告策略：顏■舞現(xiàn)場樓盤秀活洋動廣告：朝公開發(fā)售連續(xù)搞三天，在售樓載現(xiàn)場組織多姿勾多彩的活動，甩如紹“盡活力四積溢灑”怖跳舞機(jī)秀、木閉偶戲表演拾等?？怠鲦?zhèn)現(xiàn)喘場晉PO津P底廣告?！龊笈砂l(fā)。（4）目的：勻鞏固客戶資源棕，將內(nèi)部認(rèn)購酬轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購逼，強(qiáng)力刺激市緊場。厲（竿5蔬）具體的業(yè)務(wù)皇行動：鴿■張行動之一：僻以聞N理P叮形象廣告宣布壇項目開盤，推慶出拉“移壹萬元，你也監(jiān)可以做房傻東版”骨的營銷主題，躲樹立樓盤形象金，以強(qiáng)烈的個債性化魅力形象蟻吸引客戶關(guān)注似。傾時間：開盤當(dāng)罰天。吃目的：制造銷雞售熱點。專■雖行動之二：水以竹N伙P迫廣告細(xì)化產(chǎn)品爐優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)糕布熱銷信息。晃強(qiáng)峽化梅“駱1深萬元，輕松抱退得金飯碗府”隙的主題，并拓疼展銷售價格空膊間。失時間：正式開位盤后一周開始汗，持續(xù)兩個月眼，保持每兩周朋一盈篇槳N嘆P擦軟廣告的強(qiáng)度濤。職目的：強(qiáng)化項茂目優(yōu)勢，鞏固墓消費(fèi)者信心，標(biāo)進(jìn)一步刺激和久擴(kuò)大潛在目標(biāo)報客戶的購買行防動。代（化6淹）銷售預(yù)計：挨完成至銷售總窩量馬的貝60至%猾以上。張3驗、銷售第三階杠段：持續(xù)期（1）時間：威200呆4役年智7固月起予（抱2潛）銷售策略：魚經(jīng)過前面兩個顫階段的銷售，澤本項目主力產(chǎn)畏品（住宅，店兇面）應(yīng)銷售完神成叛60唇%伸左右單位，同倆時此時也是銷啞售剩余單位的哪大好時機(jī)。在幟店面銷售大部萄分及項目接近樹現(xiàn)房時，考慮電開拓銷售渠道評和價值空間。聰（勉3婦）廣告策略：洽N鑰P屋廣告加大對投激資型客戶的宣瘦傳，細(xì)化鋪面冷的投資價值分福析，增加工地愁布幅廣告，針不對銷售重點和喬難點，更加有辨的放矢地進(jìn)行晴實質(zhì)內(nèi)容廣告撲。窄（變4岔）具體行動：厭■晚行動之一：辮進(jìn)一步推惡出養(yǎng)“絞羅馬假日易投涌資計歪劃盲”桂的營銷主題。扇■陳行動之二：半證言廣告，請泉已購房客戶做蹲代言人，以其依自身觀點闡明柱購傭買搬“龜羅馬假底日辭”利的理由。訪（荷5螞）銷售預(yù)計：夕完成銷售總量午的什90庫%耕以上。慘我來了。我看號見了。我勝利葛了。客“肢凱填撒著”覆商業(yè)街營銷推治廣方案覆第一篇：市場拒概述喂一蟻、區(qū)域（寺龍池開發(fā)區(qū)談）商業(yè)概述撤：忌1箱、刮以中業(yè)低檔壁商品為主，商康場和專賣店等庫現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)綁僅占醬較飲小比例伍；尤2沒、共商品銷售主要宰集中在日用百愁貨、小商品和井農(nóng)副產(chǎn)品，中脂高檔和品牌商數(shù)品消費(fèi)量有限巷；出3沈、繭娛樂（網(wǎng)吧、驟舞廳）、餐飲錢等產(chǎn)業(yè)方興未閣艾，擁有大量樓的消費(fèi)群體，幕但目前規(guī)模檔粉次較低。駁二絨、區(qū)域（肆龍池開發(fā)區(qū)插）商業(yè)結(jié)構(gòu)攜：桂1衛(wèi)、欺目前通往海滄隨的國道兵商品銷售存集中農(nóng)。字沿侵路以中擺低檔千商品銷售為主窯，形成超市等肉商業(yè)形態(tài)滾；衡2希、賓隨著迅開發(fā)區(qū)規(guī)劃回發(fā)展和大面積辦商業(yè)開發(fā)，孔大量瘋的商業(yè)物業(yè)大協(xié)量供應(yīng)市場，膛龍池開發(fā)區(qū)孟商業(yè)形態(tài)由傳挖統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代唉商業(yè)轉(zhuǎn)型，但猾由于商業(yè)消費(fèi)會市場增長和消刷費(fèi)水平提升有搭限，身消費(fèi)終端層次鑄及收入水平難否以在短期得以抗提升，將歲導(dǎo)致部分商業(yè)期物業(yè)出現(xiàn)滯銷棒，經(jīng)營戶的盈爪利能力開始下嘉降?？?cè)?、區(qū)域（瞞龍池開發(fā)區(qū)搶）商業(yè)物業(yè)開倘發(fā)現(xiàn)狀和趨勢妻：弓1換、畢根據(jù)初步統(tǒng)計紐，已龍池蛇2003-2扎00即4惡年度開發(fā)量東在麥1000你0僻平米以上的規(guī)繁模商業(yè)項目共決6線個，加上數(shù)千劈平米的商業(yè)開虎發(fā)和商住樓底彼商的大量供應(yīng)劫，預(yù)計今明兩踏年在尋龍池原開發(fā)銷售的商蠢業(yè)樓盤總面積悄將突破歸35棕萬平米。犧目前在龍池開負(fù)發(fā)區(qū)出售的一胞層店面就扛達(dá)緣35緒0閥間。墨對于禿一個新的開發(fā)途區(qū)災(zāi)而言，僅消化唱這些樓盤即需液要根3驗——控4校年時間，市場辮壓力和過剩情微況可想而知。冊2丙、杰從商業(yè)發(fā)展趨虛勢判斷，瓣龍池石商業(yè)區(qū)域進(jìn)一功步向征新開發(fā)小區(qū)雹集聚，蹄在短期內(nèi)開發(fā)港區(qū)人口數(shù)量和越消費(fèi)水準(zhǔn)難以賄得到根本性改彩變的情況下榮，商業(yè)市場將乘嚴(yán)重過剩。撕四輛、消費(fèi)者狀況茫：灘1響、放外來人口價占絕對鐵比例特，齊隨著新廠房的子開工建設(shè)，人幕口奮增長迅速書；占2校、照中低檔商品仍鼻是市場消費(fèi)的爪主體旁；保3驕、薄日用品等生活軋必需品是消費(fèi)異的主流商品。勢但是滿足消費(fèi)明人口業(yè)余生活制需求的餐飲娛鳴樂業(yè)將有足夠盤的市場空間；秒4警、糟隨著外來人口桿增加，中檔和刃非生活必需品沃消費(fèi)增長顯著猜。篇五承、經(jīng)營戶狀況殃：筍經(jīng)營戶普遍存肚在一種矛盾的息心證理裕—鎮(zhèn)—紀(jì)對龍池開發(fā)區(qū)密經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景加的看好和對未玩來市場競爭的膨憂慮。造成這臣種現(xiàn)象的主要舅原因，是商業(yè)蹤市場發(fā)展的速運(yùn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了光消費(fèi)增長的速涂度，同時宏觀繪經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)璃濟(jì)的發(fā)展對消換費(fèi)的貢獻(xiàn)不可吉能同步產(chǎn)生，廈一般會出現(xiàn)遲反滯效應(yīng)。伴隨信著商業(yè)樓盤的撒大量供應(yīng)，這燥種矛盾將更加寬突出，并導(dǎo)致棗經(jīng)營戶盈利水扇平進(jìn)一步降低壺，商戶對經(jīng)營丘投資的信心將田更顯不足，持孝幣觀望的心態(tài)屯也將加重。禾對于一個新興蟲的開發(fā)區(qū)而言贏，真正的核心選商圈將會是獨納一無二的。我員們在商業(yè)物業(yè)蜻市場空前嚴(yán)峻看的情況下，要樣做的就是想方鐘設(shè)法掘得第一臘桶金，搶占商而業(yè)物業(yè)核心商哀圈的地位。暮憑借多種業(yè)態(tài)國結(jié)合的商業(yè)炕策劃經(jīng)營盜模式，使該片顆區(qū)的商業(yè)規(guī)模譯和商區(qū)競爭力慨進(jìn)一步提升。聯(lián)第二篇：商業(yè)穴物業(yè)競爭對手流一、肌直接競爭對期手蛾——澇【金山家園吃】輛1達(dá)、誓項目概況砍：?！窘鹕郊覉@】身位于燦坤工業(yè)戒園常3曬號廠門口；瀕億臨滑32幻4攤國道；與【羅析馬假日】相鄰?fù)稀Ｓ烧闹菔腥A翁坤房地產(chǎn)開發(fā)落有限公司開發(fā)環(huán)的。總建筑面介積弊4臨萬多平方米，倡分二期開發(fā)。返其中一期完有交7威棟，二期貢有剃3娃棟，工程已開映工近五個月，志一期工程承昆諾盤0增4剛年十月交房。壞一期工程有沿砌街店懸面諷4綿7芬間，面積則從偏2鼻0燈多平方紹至效60御0禽平方米均有。震店鋪的起價頂是魂5600-6跪00扯0帝元寬/白平方米。目前傅面積較小的店茅面已全部售完冠。該項目委托爆廈門合正房地耗產(chǎn)銷售代理公賄司銷售，銷售芬現(xiàn)場材從跡1粉0旨月開始進(jìn)行前柴期預(yù)約登記，瓶銷售價格在二愚個月調(diào)整提高債二次，目前的奏價格體系在龍衛(wèi)池區(qū)域市場中叨最高，業(yè)務(wù)員新的折扣空間如為突20-6貫0濕元涉/呼平方米。宴2鴉、項目優(yōu)勢：此（愚1使）區(qū)位優(yōu)勢：宣位于燦坤工業(yè)草園俱3儉號廠門口，人必流量較大；瀕敗臨滅32悄4激國道，交通較削為便捷；與【申羅馬假日】相凱鄰。錯（腎2胸）商業(yè)環(huán)境優(yōu)齒勢：極直面龍池開發(fā)板區(qū)規(guī)模最大、南員工數(shù)量最多盆的企妙業(yè)直—擾—洽燦坤工業(yè)園，惹旁邊還有許多臘已經(jīng)營業(yè)的商裳場，周圍商業(yè)啟發(fā)展相對比較桃成熟。獻(xiàn)3農(nóng)、項目劣勢：灑（枯1梁）定位問題：評商業(yè)項目市場事定位過于樂觀所，不利于與其量他房地產(chǎn)項目瑞的競爭；?。ㄎ?朝）價格問題：產(chǎn)價格定位偏高胃，和周邊項目蠶相比不具備競旗爭力。惜二、則間接競爭對共手菌——昏龍竊池波·鉛好望角通【龍招池普·趨好望角】畝是由漳州西奧寸房地產(chǎn)開發(fā)有拍限公司和漳州軋唯方投資有限途公司合作開發(fā)題的。龍池行政級中心與該盤在妻同一地塊中位天于龍池開發(fā)區(qū)獄管理樓旁邊，斬該盤有兩個銷捎售網(wǎng)點：一個余在廈門島內(nèi)的齡宏業(yè)大蛋廈協(xié)1蓋樓；另一個在紅燦坤次大門映。似爐店迎鋪直6含0渣間，每間面積辟在尿30-7末0揉平方米之間不垃等，項目商業(yè)乞鋪面設(shè)計有小儀區(qū)內(nèi)街店鋪，碗價格報價定位走在兇3800-6爽80庸0侵元怎/剩平方米之間。搶其中價位較高淋的店面主要分積布在沿金山路激及朝南一帶。抱該盤社區(qū)不大葬，但是由于其隙與瑞鑫項目相甲近，所以瑞鑫相很多的已有的消商業(yè)設(shè)施都可之以為其示作賣瘡點，特別表現(xiàn)隱在店面經(jīng)營方炮面吃。松“懶成行成照市鞏”季，該盤店面的環(huán)銷售方面，其酷進(jìn)展是比較快柏的。撲三染、間接競爭對嘆手臂——尾瑞鑫公寓鴉【瑞鑫公寓】找是漳州鴻冠房勞地產(chǎn)開發(fā)有限耀公司開發(fā)的。組1泥、才瑞鑫公寓一期忌已交付使用，著項目一期共有脈店招面狂10顆8庫間，單間面積音在只50-6途0此平方米之間，項現(xiàn)出租情況僅巧達(dá)耐30-40晝%仰；周邊中介公悠司拋售一期的婚店面比售樓處鮮報價便宜勉僅魚480穩(wěn)0嶺元唐/暮平方米（價格胖可議）。店面冬租金沿金山路艦朝外的達(dá)喂到豎40-4安5堡元餐/牧平方米，朝奶內(nèi)豆3俘0似元移/福平方米，店面珠面寬多觸為預(yù)4決米左右，進(jìn)記深執(zhí)7涂米?，F(xiàn)已開業(yè)性經(jīng)營的有一彎家窄20新0偵平方左右的自男選超市，一家受藥店、影佳吧怪6贈家、電子游戲川室適3蹈家、小然炒謠6怖家、廣告、中績介各一家，即鍋將開業(yè)的有一嗚家大型網(wǎng)吧內(nèi)絕設(shè)您有蜂10未0猾多臺電腦，大秤型娛樂城，已厭開業(yè)的經(jīng)營店沖鋪生意較好。醬其一期店面銷騎售成功源枕于杰“燒返租戰(zhàn)河略重”鍬。內(nèi)2先、金二期總建筑面貴積踩為發(fā)3573機(jī)7農(nóng)平方米，現(xiàn)已述開工的倦有碧8灰棟，包括一神棟真1牛2倡層的小高層。敢店面規(guī)跟劃雀10潤0六間，均為沿街肌店面，面置寬表4撐米，長扭度叉12.直2毯米，面積弱在蘇50-9嗽0回面規(guī)害劃改10啟0撿間，均為沿街促店面，面鳥寬朋4躬米，長般度西12.逗2麗米，面積亦在態(tài)50-9冷0