長春寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)況分析

博大華夏長寫字樓市場(chǎng)況分析一、長春市有寫字樓市現(xiàn)況分析CBD是商務(wù)中心區(qū)CentralBusinessDistrict的縮寫，起源于20世紀(jì)20年代的美國。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地點(diǎn)一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代都市中的重要地區(qū)，國外人適應(yīng)上稱之為“市中心”。目前，世界上專門多國家都建有，全球性的要緊有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國長春、上海屬地區(qū)性。長春市地處東北平原腹地，隨著國家對(duì)“振興東北老工業(yè)基地政策”的不斷落實(shí)，長春地區(qū)也從較落后的工業(yè)化都市向服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。在振興和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)老工業(yè)基地優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，努力進(jìn)展新興的高附加值產(chǎn)業(yè)。使得與之相關(guān)的寫字樓市場(chǎng)愈發(fā)變得受人矚目。一個(gè)都市的，應(yīng)是集中本地區(qū)金融、商業(yè)、文化、商務(wù)辦公、1/14

交通及酒店等的云集之地，能夠滿足公司和個(gè)人這些商務(wù)需求的區(qū)域，才能符合寫字樓的生存和進(jìn)展需要。從長春市現(xiàn)今的寫字樓分布來看，可歸納為：兩大既有辦公區(qū)域并存，新興商務(wù)區(qū)域跟進(jìn)！1、現(xiàn)的兩大辦商務(wù)區(qū)域是人民廣場(chǎng)中心，西安路沿線的早期商務(wù)辦區(qū)域。案名

光明商務(wù)大廈

中銀大廈

百聚商務(wù)廣場(chǎng)

新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)

潤天國際

國際大廈

地

路

2路

點(diǎn)路336

11

產(chǎn)品規(guī)

325928

25

2/14

劃工程進(jìn)

度7至2.4

A經(jīng)營方式

;17至252.18

1.58-2.09/

1.89/B座1.582元

4600價(jià)格

6338元/

3850/

/

5000/

租/

3售

60%

15%65%80%率

60%用

寫樓

3/14

途配套心中設(shè)中施

心

身心

境

體共530

109

B施

商

市

3

101

在率,4F-9

A

均

128

及備注

3500.宅24110

。格業(yè)

482分析此區(qū)域有較完善的商務(wù)辦公氛圍，地處市中心商業(yè)發(fā)達(dá)，以百貨大樓、國貿(mào)中心、沃爾瑪超市、卓展購物廣場(chǎng)等成為市內(nèi)唯一的4/14

發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū)；人民銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、人民保險(xiǎn)公司等金融單位齊聚于此；香格里拉飯店、吉隆坡酒店、國貿(mào)飯店、吉林省賓館等高檔酒店林立；長春市市委、市政府、市公安局、電信局、郵政局、廣播電臺(tái)、市電視臺(tái)均圍繞周邊；兒童公園、牡丹園近在眼前；市內(nèi)超過一半的公交線路在此始發(fā)或通過，符合都市存在的基礎(chǔ)；?有如此多的商業(yè)和政府部門，交通便利，符合都進(jìn)展所需的各方面配套行業(yè)，極盡地利之勢(shì)，順理成章的成為長春市的政治、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂中心，成為辦公人士最理想的工作區(qū)域之一；?著都市的進(jìn)持續(xù)上漲和人們對(duì)寫字樓環(huán)境要求的不斷提高，此區(qū)域的一些寫字樓客流出現(xiàn)了外流跡象，慢慢失去了寫字樓選址的首選地位；?年下半年，朝陽區(qū)政府推出打造西安大路沿線樓宇經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)政策，全力促進(jìn)該區(qū)域?qū)懽纸艹鍪袌?chǎng)的全面升級(jí)，恢復(fù)該區(qū)域的寫字樓經(jīng)濟(jì)；?10月龍嘉新機(jī)場(chǎng)的投入使用，使得西安大路作為原有機(jī)場(chǎng)必經(jīng)道路的商務(wù)優(yōu)勢(shì)完全喪其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化副中心的不斷確立，本區(qū)域的寫字樓主體地位受到挑戰(zhàn)。5/14

2解放大路沿線已聚攏了許多商住和寫字間，成為長春第二個(gè)商務(wù)辦公區(qū)域。案名地點(diǎn)產(chǎn)品規(guī)劃

星宇名座場(chǎng)2

光大大廈121

中吉大廈路6228

21世國際商務(wù)總部路8681

長春國際商務(wù)中心路36

權(quán)石中心街大處2工程進(jìn)

9

10

度價(jià)3850-4500格元

3.5/

1.45-1.823450-5000//

2770-38504500-50006/14

注注租/售率

80%80%80%90%80%

用途

配套設(shè)施

會(huì)

中

套

銀,樂5-15層,1-4鋪16500/㎡,二11500備/㎡,三7500元/㎡,7000元/,商購必.:18/個(gè)

干,心,的圍,施較.

干省內(nèi)名駐.中完入商務(wù)勢(shì)

住2004瓦轉(zhuǎn)以住主.位12南站.

干,售1.8-2.4/.期分析：市政府欲在解放大路沿線建長春市乃至東北的金融商務(wù)一條街，吉林省政府的政務(wù)中心已入住中吉大廈，關(guān)于解放大路沿7/14

線的進(jìn)展有了較大促進(jìn)。但與傳統(tǒng)商業(yè)中心相比存在較大差個(gè)地區(qū)性商業(yè)氛圍還沒有形少大的金融單位進(jìn)駐；不具備良好的商業(yè)前景預(yù)期；沿線的規(guī)劃配套設(shè)施還沒有完全到位，阻礙更多的商家進(jìn)駐；?字樓的投資者對(duì)大的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景不看好，首付多和較短的還款期限，使中長期投資者壓力增大，減少了對(duì)此類項(xiàng)目的投入。而中小企業(yè)關(guān)于辦公場(chǎng)所的需求則以租賃為主，購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大；?產(chǎn)品利用率上來看，寫字樓因?yàn)榕涮自O(shè)施的完善，普遍公用面積較大，致使實(shí)際利用面積降低；同樣使用功能的商住樓市場(chǎng)在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競爭對(duì)手。8/14

3、火車站前商圈，生便捷交的新生商務(wù)間。案名

長春太商務(wù)銀座中心

銀座座

長春昆侖

太平洋大廈

建設(shè)大廈

春鐵大廈地

街

52路34水

街點(diǎn)

57

8

7號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃

111

地層上

25工程進(jìn)度

200210

戶31

45-16632-16633-16652-97

88.7\211.73\300.458-1589/14

型200

面積價(jià)格

3300

52001.2-2.5/3650-39502560-32001850-22001021F,價(jià)5400

19802300租/售

95%

70%85%95%90%

30%95%率

1-2

1-3用途

3-11

3-19層

字

寓

宅

10-21對(duì)

4-25配套設(shè)施

5A

,室,,寬啡寬職工,,職餐商務(wù)中,心

,,心

10/14

2001

江街

1-4集太四面,只租二備大部1-6注樓書是6-13內(nèi)商進(jìn).

步1-3連4-18住

為店改出

4-7務(wù)22-36設(shè)10-21售,聲,奇.

4.2一

11/14

分析：區(qū)域臨近火車站和公路客運(yùn)中心，與外地區(qū)交通聯(lián)系便利，吸引了大部分以手機(jī)、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意；江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設(shè)立，使本區(qū)域的注冊(cè)商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件，關(guān)于中小寫字樓的市場(chǎng)起到了一定促進(jìn)作用；價(jià)不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流和大量的商貿(mào)流淌，使站前區(qū)域的商住樓投資成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，受到中小寫字樓投資者的青睞；區(qū)域純寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)較少，大部分以商住樓形式進(jìn)入市場(chǎng)，成為站前寫字樓市場(chǎng)的主流。12/14

總結(jié)：產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項(xiàng)目，除地段優(yōu)勢(shì)明顯外，周邊都有完善的功能配套存在，自身服務(wù)性設(shè)施齊全，主題鮮亮的樓盤銷售較好，但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品；經(jīng)營形勢(shì)上看：現(xiàn)有寫字樓中差不多上在開盤時(shí)出售，后因各種緣緊是銷售不暢而以租賃的形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營的。此類樓盤有：國際大廈、吉發(fā)廣場(chǎng)、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等；這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃，可見長春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場(chǎng)容量不大；客戶構(gòu)成看：已售客戶中有超過60%用戶是以自用為主，投資客較少。投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價(jià)值，而投資客關(guān)懷的無非是他的投資能否順利回收。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等差不多上投資客的考量重任一環(huán)節(jié)有所缺失都有會(huì)成為投資客回避的緣市場(chǎng)構(gòu)成泰·鼎盛國際鴻源廣場(chǎng)【鑫鑫商貿(mào)城】等項(xiàng)目的面世，不管從地段依舊周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢(shì)，而長春地區(qū)商住樓的較低按揭首付、較長的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)拿娣e操縱，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。商住樓和純寫字樓用途的13/14

混淆，是長春寫字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷的重要緣故；潛在客源看：長春地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期，也是人們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。國家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控可不能短時(shí)刻過去，人民幣升值等對(duì)投資領(lǐng)域的消極阻礙還將持續(xù)一段時(shí)刻，因此持幣觀望的投資者和自用客源逐步退出市場(chǎng)，擇