麗陽御府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

麗陽御府工程可研報(bào)告一、融資需求融資額度：10億元融資期限：2資金用途：用于麗陽御府工程的后續(xù)開發(fā)二、工程概況〔一〕沈陽是遼寧省省會，中國十大城市之一，東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科教、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是長三角、珠三角、京津冀地區(qū)通往關(guān)東地區(qū)的綜合樞紐城市129482023822.8GDP7,223.7GDP到達(dá)8.8工程地地理環(huán)境格外優(yōu)越，交通格外便利，有完善的配套設(shè)施。地處沈陽市政府規(guī)劃的五里河商貿(mào)區(qū)內(nèi)，如今的五里河就是“高端”的代名詞。五里河區(qū)域各種市政配套比教成熟完善。除了五星級酒店、高端寫字間以及高端住宅外還有科學(xué)宮、圖書館等公共建筑配套。另外三好街的IT產(chǎn)業(yè)以及北方傳媒等傳媒產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展進(jìn)一步豐富了五里河區(qū)域的業(yè)態(tài)。如今的成為最有潛質(zhì)成為沈陽CBD的區(qū)域。政府部門大力扶持五里河的進(jìn)展，除了招商引資還供給2號線的建設(shè)都將為“大五里河”的進(jìn)展建設(shè)提速?！捕?0234202338107元㎡，其中和平區(qū)均價(jià)為8685元㎡，房價(jià)大體上保持平穩(wěn)狀態(tài)，僅有小幅度的波動，推想將來還將會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但是漲幅并不會太大。圖：沈陽市房價(jià)走勢圖〔三〕稀地塊。距桃仙機(jī)場只有20分鐘車程，距沈陽站4公里，距沈陽青年大街〔即“金800米，東臨三好街；北臨東北大學(xué)；南臨大二環(huán)。〔四〕已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證尚未取得〔2023年數(shù)據(jù)〕80%以上；剩余地塊西側(cè)住宅樓因尚有46戶居民未簽約而暫未撤除〔市土儲表示不影響土地招拍掛，和平區(qū)政府承諾將在2023年3月份完成全部征收工作；〔五〕總建筑面積地上建筑面積㎡㎡辦公建筑面積20230㎡公寓建筑面積住宅建筑面積地下建筑面積58937㎡35948㎡㎡建筑密度20.1%容積率8.50綠地率30%土地性質(zhì)商住用地土地面積土地性質(zhì)商住用地土地面積23216.70㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚建筑高度145米〔該建筑高度已取得沈陽空軍司令部批準(zhǔn)〕60—14060%60平方米一室一廳的小戶型也占有40%的份額。寫字樓暫不明確〔七〕工程地目前進(jìn)展較為成熟，周邊配套齊全，實(shí)現(xiàn)便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然的生態(tài)IT產(chǎn)業(yè)、文化傳媒以及會展業(yè)的進(jìn)展，已經(jīng)形成了深厚的商務(wù)氣氛和產(chǎn)業(yè)根底。本案〔八〕本案圖：工程周邊樓盤分布圖樓盤名稱樓盤名稱開盤時(shí)間類型戶型㎡均價(jià)世茂五里河2023-6-26住宅90-200/㎡御景·世界2023-03-29住宅104-154/㎡匯景世界2023-03-24住宅165-270/㎡世貿(mào)鉑晶宮2023-04-13住宅66-200/㎡夏宮城市廣場2023-03-30住宅75-178/㎡華強(qiáng)廣場2023-12寫字樓/㎡表：工程周邊樓盤狀況表依據(jù)數(shù)據(jù)可見工程周邊樓盤多為住宅，工程住宅局部競爭壓力大。本工程目標(biāo)客戶群為在五里河商圈區(qū)域內(nèi)或周邊工作6080寫字樓局部，競爭優(yōu)勢不明顯。〔九〕1.總投資估算合計(jì)工程 分項(xiàng)單位單價(jià)面積〔萬元〕〔萬元〕土地出讓金元/㎡23216.757,288.00土地契稅4.00%572882,291.5263191城建配套費(fèi)元/㎡1833,611.36前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑設(shè)計(jì)3050699.871,166.4583,028.01景觀設(shè)計(jì)費(fèi)元/㎡5116.65住宅元/㎡202323,681.00土建工寫字樓元/㎡20235893711,787.40程公寓元/㎡2023202304,000.00地下元/㎡2500359488,987.00電梯安裝費(fèi)元/㎡150.003,499.35給水元/㎡35.00816.52排水元/㎡13.00303.28中水回用元/㎡10.00233.29門窗安裝元/㎡-0.00煤氣元/㎡60.001,399.74供電元/㎡90.002,099.61小區(qū)綜弱電元/㎡20.00466.58合配套元/㎡50.001,166.45墻大門、道路供暖元/㎡110.002,170.76物業(yè)用房及物業(yè)元/㎡30.00699.87開辦裝修費(fèi)用元/㎡1,000.0019,734.20工程監(jiān)理費(fèi)元/㎡8.00186.63政府行面積測繪備案登24,388.68政收費(fèi)元/㎡4.0093.32記費(fèi)工程通郵地名費(fèi)元/㎡1.0023.33勘察規(guī)劃治理費(fèi)元/㎡3.0059.20質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)元/㎡1.8041.99室內(nèi)環(huán)測、雷測、元/㎡5.00116.65測招投標(biāo)費(fèi)0.3%81,045.0243.14交易稅1%48,455.4484.55工程治理費(fèi)元/㎡1001,973.42不行預(yù)見費(fèi)用元/㎡501,166.45財(cái)務(wù)費(fèi)用〔兩年〕元/㎡20,000.00建筑本錢小計(jì)〔㎡〕170,607.69每平方米建筑本錢0.2.銷售額估算13500254～525%序號序號名稱層單層面數(shù)量/總價(jià)高積平方米)1住宅13500.752公寓589371350079564.953車庫出租合計(jì).70總銷售額總銷售額稅率稅額利潤利潤率.7010.50%25138.228543,665.910.〔十〕遼寧容川房地產(chǎn)進(jìn)展是一家集房地產(chǎn)開發(fā)及開發(fā)的商品房銷售、租賃、金屬材1995928100004公司相繼開發(fā)了文體路七號道路工程、小橋巷住宅樓工程、南湖旅社擴(kuò)建工程、五里河家園工程、麗陽商務(wù)大廈、麗陽馨苑等工程，開發(fā)總面積近30多萬平方米。其中五里河家園、麗陽商務(wù)大廈工程，被評為“遼寧省明星樓定為30大亮點(diǎn)工程之一，而麗陽馨苑則被評為“遼寧省五十佳樓深受沈城市民的追捧和青睞。公司屢次被評為“遼寧省誠信單007年公司信用等級被評為AAA級。三、還款來源以遼寧容川房地產(chǎn)進(jìn)開放發(fā)的工程“麗陽御〕為還款來源。以“麗陽御府”將來申請的開發(fā)貸款作為還款來源。以遼寧容川房地產(chǎn)進(jìn)展名下物業(yè)“麗陽國際商務(wù)大廈”其他物業(yè)對外出租的租金100四、風(fēng)險(xiǎn)把握措施20238房產(chǎn)經(jīng)沈陽實(shí)誠房產(chǎn)評估事務(wù)所評估總價(jià)值為38011.6561麗陽國際商務(wù)大廈〔麗陽國際飯店經(jīng)營使用及容川對外出租局部物業(yè)中國工商銀行沈陽市皇姑支行申請的經(jīng)營型物業(yè)貸款15202310202310202360004000〔20236000〕其他抵押物不明。五、工程優(yōu)劣勢優(yōu)勢：圈。東臨三好街，北臨東北大學(xué)，南臨大二環(huán)，緊隨市交通局辦公大樓，與沈陽播送電臺隔路相望，地理位置優(yōu)越，是二環(huán)以內(nèi)幾近絕版的珍稀地塊。周邊配套完善：目前五里河地區(qū)集合了萬豪、喜來登兩家五星級酒店，西武百貨，華國際、華陽國際、五里河城等高端寫字間，河畔花園、世界花園、東方威尼斯、萬科紫金苑等中高端住宅。此外，五里河擁有沈陽科學(xué)宮、沈陽圖書館、兒童活動中心等公共建筑配套。自然環(huán)境優(yōu)越：由于工程接近渾河，五里河區(qū)域有著良好的自然資源。五里河公園以及沈陽市圖書館前的綠地都成為消遣休閑的好去處。產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，迎合目前沈陽市及三好街人群的消費(fèi)需求。工程方房地產(chǎn)開發(fā)閱歷豐富，已獲房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，其開發(fā)的樓盤獲得多項(xiàng)榮譽(yù)，信用評級為AAA劣勢：周邊住宅較多，競爭壓力大，寫字