合肥廬陽項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書

合肥廬陽項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書戴德梁行上海工業(yè)部提交2012年7月第一頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案本項(xiàng)目開發(fā)類型第二頁，共八十七頁。研發(fā)辦公類地產(chǎn)物流倉儲類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概念工業(yè)房地產(chǎn)又可以從不同的產(chǎn)業(yè)角度分為：物流類地產(chǎn)、科學(xué)園類（研發(fā)辦公類）地產(chǎn)、以及制造業(yè)類地產(chǎn)生產(chǎn)制造類地產(chǎn)多在W類土地上開發(fā)，但在M類土地上開發(fā)在很多地區(qū)也沒有受到限制；傳統(tǒng)的低端倉儲多以磚混和簡易彩鋼板為主，結(jié)構(gòu)簡單，租金低廉，但不能滿足高端物流，特別是一些國際性第三方物流公司的需要；現(xiàn)代高標(biāo)準(zhǔn)倉庫多以混凝土和鋼結(jié)構(gòu)為主，輔以高層高、卸貨月臺、噴淋系統(tǒng)等特點(diǎn)，從層數(shù)上更突破了原來倉庫單層的限制，出現(xiàn)了立體多層高標(biāo)倉庫;物流類地產(chǎn)是目前市場上最具活力的工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，目前已進(jìn)入該領(lǐng)域的代表包括：Prologis，MapleTree，NewCity，Gazaley，深圳赤灣等多在C6類土地上開發(fā)，但在M類土地上開發(fā)在很多地區(qū)也沒有受到限制；研發(fā)辦公類地產(chǎn)的目標(biāo)客戶是高端的研發(fā)和總部類企業(yè)，產(chǎn)品特征與辦公樓比較接近，但在層高、承重、電力、通信等方面的要求又接近于工業(yè)廠房；研發(fā)辦公類地產(chǎn)通常位于市郊接合部，需要一定的軌道交通系統(tǒng)，園區(qū)要有一定的中高端住宅與商業(yè)配套支持，從而利于高教育人口的招募；研發(fā)辦公類地產(chǎn)也是目前市場上比較活躍的工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，目前已進(jìn)入該領(lǐng)域的代表包括：新加坡騰飛（Ascendas）集團(tuán)，MapleTreeIndustry，大連軟件園等在M類土地上開發(fā)；制造業(yè)類地產(chǎn)是最傳統(tǒng)的工業(yè)廠房地產(chǎn)開發(fā)，客戶目標(biāo)是各種類型的制造業(yè)企業(yè)；制造業(yè)類地產(chǎn)包括了單層/多層，混凝土/鋼結(jié)構(gòu)等多種類型，電力/層高/承重是其中比較重要的因素；制造業(yè)類地產(chǎn)不是海外投資商的主要投資方向，即使有也是以單個(gè)項(xiàng)目的售后回租為主。目前開發(fā)制造業(yè)類地產(chǎn)（多為小型標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)）的多為國內(nèi)中小型地產(chǎn)投資商工業(yè)地產(chǎn)分類第三頁，共八十七頁。所有的產(chǎn)品類型有單一型和混合型多種組合模式。其中混合型一般有兩種形式：生產(chǎn)制造+物流倉儲、生產(chǎn)制造+研發(fā)辦公。單一型產(chǎn)品多適合地塊面積偏小、區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位明顯的項(xiàng)目，如上海金橋officepark就是以純商務(wù)園區(qū)產(chǎn)品為主的高端工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；對于某些專業(yè)型投資商或開發(fā)商來說，開發(fā)的產(chǎn)品多為單一型產(chǎn)品且規(guī)模較大?；旌闲彤a(chǎn)品大多適合項(xiàng)目規(guī)模較大，或者是一些周邊環(huán)境和市場仍處于發(fā)展期的項(xiàng)目。工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型物流倉儲類單層多層立體（2-3層）多層普通生產(chǎn)制造類多層（3-5層）雙層單層研發(fā)辦公類低密度獨(dú)棟或聯(lián)排（3-5層）小高層（8-12層）高層（12層以上）工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)類型第四頁，共八十七頁。本項(xiàng)目包含兩大職能，屬于混合型開發(fā)：立足區(qū)域成熟的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和國家對戰(zhàn)略性性新產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向，大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)；抓住長三角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)升級和合肥城市地位提升的機(jī)遇，有選擇地導(dǎo)入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本項(xiàng)目應(yīng)包含先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)兩大功能區(qū)，屬于混合型開發(fā)。本項(xiàng)目的兩大職能先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)本項(xiàng)目的地產(chǎn)開發(fā)類型生產(chǎn)制造類地產(chǎn)研發(fā)辦公類地產(chǎn)第五頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案參考案例介紹研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)第六頁，共八十七頁。參考案例—生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)結(jié)論：政府主導(dǎo)的生產(chǎn)制造園區(qū)一般比企業(yè)主導(dǎo)的容積率高。

原因：政府主導(dǎo)的生產(chǎn)制造業(yè)園區(qū)面向的都是較高端的先進(jìn)制造企業(yè)，以輕型生產(chǎn)為主，廠房的層數(shù)較高；而企業(yè)主導(dǎo)的生產(chǎn)制造園區(qū)的客戶參差不齊，許多面向重型生產(chǎn)企業(yè)，廠房高度受限。企業(yè)長期持有項(xiàng)目往往比短期銷售項(xiàng)目容積率低。

原因：長期持有關(guān)注真實(shí)的租賃需求，注重產(chǎn)品的使用性；而短期銷售也關(guān)注投資需求，更加注重產(chǎn)品的投資性。3.企業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)品比政府主導(dǎo)的產(chǎn)品單體面積更小，分割更加靈活，對市場的適應(yīng)性較好。第七頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案參考案例介紹研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)第八頁，共八十七頁。參考案例—研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)第九頁，共八十七頁。續(xù)表：參考案例—研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)結(jié)論：由政府主導(dǎo)的研發(fā)辦公園區(qū)的容積率顯著低于政企合作和企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)，其中政企合作的園區(qū)又低于企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)。這是因?yàn)檎鲗?dǎo)的園區(qū)主要面向高層次客戶，這類客戶對綠地和景觀的要求很高。從地區(qū)差異上來講，容積率低于1.0的園區(qū)主要集中在上海，南京等商務(wù)環(huán)境較好的城市也有一些；二線城市研發(fā)辦公產(chǎn)業(yè)園容積率普遍較高，無錫有些項(xiàng)目甚至達(dá)到2.0。企業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)品比政府主導(dǎo)的產(chǎn)品單體面積更小，形態(tài)更加靈活，對市場的適應(yīng)性較好。第十頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案參考案例介紹研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)第十一頁，共八十七頁。參考案例—創(chuàng)智天地園區(qū)位置：創(chuàng)智天地位于上海市楊浦區(qū)江灣五角場城市副中心的核心地帶，是上海市實(shí)施“知識創(chuàng)新型城市”主戰(zhàn)略社會發(fā)展重大功能性項(xiàng)目。它與眾多知名學(xué)府為鄰，臨近中環(huán)線，軌道交通十號線直達(dá)。開發(fā)背景：創(chuàng)智天地（KIC）由楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)，其中瑞安方面占七成股權(quán)、楊浦政府方面占三成股權(quán)。項(xiàng)目由2005年開工建設(shè)，目前園區(qū)已形成創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊和創(chuàng)智天地科技園三大功能區(qū)。園區(qū)指標(biāo)：占地84萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米，容積率1.2。園區(qū)特點(diǎn)：創(chuàng)智天地的規(guī)劃和靈感來自美國舊金山硅谷和法國巴黎左岸。硅谷執(zhí)著于科技創(chuàng)新和企業(yè)精神；左岸則散發(fā)著濃烈的藝術(shù)學(xué)術(shù)氣息。這兩個(gè)舉世聞名的社區(qū)，周邊都有著名高等學(xué)府和各類科研試驗(yàn)室，豐富的人文資源，強(qiáng)大的創(chuàng)意和學(xué)術(shù)知識背景，使其成為具有極高商業(yè)價(jià)值和廣闊創(chuàng)業(yè)空間的社區(qū)。創(chuàng)智天地打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式與社區(qū)理念的界限，打造“三區(qū)共融”的理念。它將大學(xué)校區(qū)，社區(qū)，科技園區(qū)“三區(qū)”融合為一體，力求人與人之間的即時(shí)交流，行業(yè)與行業(yè)間的即時(shí)互動，能夠滿足知識工作者休閑生活、學(xué)習(xí)、分享知識、溝通合作的地方，同時(shí)也是各大學(xué)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、大小企業(yè)、基金及現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等的經(jīng)濟(jì)互動平臺。

園區(qū)基本情況第十二頁，共八十七頁。參考案例—創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場創(chuàng)智天地廣場是整個(gè)創(chuàng)智天地的核心區(qū)。創(chuàng)智天地廣場的智能化辦公樓將匯集國內(nèi)外高科技企業(yè)的研發(fā)部門、設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心和服務(wù)中心。大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以它為中心。同時(shí)，智能化辦公樓環(huán)繞著一個(gè)大型的下沉式廣場，首層和地下一層會進(jìn)駐各國餐飲品牌，廣場上還會定期舉行活動，為知識工作者、藝術(shù)家、創(chuàng)業(yè)者們營造一個(gè)可以廣泛交流的環(huán)境。創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智天地廣場以北規(guī)劃為規(guī)模宏大的創(chuàng)智天地科技園,計(jì)劃發(fā)展為較高標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)中心。定位方向?yàn)榇蛟斐芍袊臄?shù)碼社區(qū)，是“未來城市”的發(fā)展藍(lán)圖?？萍紙@將遵循創(chuàng)智天地整體的發(fā)展規(guī)劃，具體發(fā)展仍在與楊浦區(qū)政府磋商。物業(yè)特點(diǎn):

萬兆主干光纖無縫電信訊號覆蓋及有備份的全程雙路通訊線路

可靠，即時(shí)的社區(qū)間多網(wǎng)融合和高速互聯(lián)

24小時(shí)自動監(jiān)控系統(tǒng)

離線式保安巡邏系統(tǒng)

自動門控系統(tǒng)

紅外線保安探測系統(tǒng)

綜合性樓宇管理系統(tǒng)

電腦停車管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況第十三頁，共八十七頁。參考案例—創(chuàng)智天地江灣體育中心修復(fù)后的江灣體育中心主體包括足球場、綜合體育館、室內(nèi)游泳館等場館。能容納四萬多人的橢圓形足球場有著上海市最大的體育功能性草坪；綜合體育館提供籃球、排球、羽毛球、乒乓球等項(xiàng)目；游泳館常年提供溫水，擁有50米標(biāo)準(zhǔn)泳道；此外，還有室外球場的籠式足球和網(wǎng)球。創(chuàng)智坊位于創(chuàng)智天地廣場以西；是不同國際級設(shè)計(jì)大師的創(chuàng)意杰作，將多層建筑與庭院式花園結(jié)合，外觀/色彩極富個(gè)性。房型設(shè)計(jì)將居住與辦公功能合為一體，在居住環(huán)境上更適合于年輕的創(chuàng)業(yè)者們的工作習(xí)慣和生活方式，并且從生活設(shè)施、配套服務(wù)等方面也提供便利。長約七百米的林蔭大道“大學(xué)路”直通復(fù)旦大學(xué)，貫穿整個(gè)創(chuàng)智坊直達(dá)創(chuàng)智天地下沉式廣場。這里不僅有年輕人喜愛的咖啡、風(fēng)味小食、茶道、藝?yán)取?、小飾品等各種風(fēng)情小店，還有各種為居民們生活細(xì)節(jié)服務(wù)的配套設(shè)施，如數(shù)碼沖印、干洗及小便利店等。

配套設(shè)施第十四頁，共八十七頁。參考案例—創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地最大的亮點(diǎn)在于貼近市場的開發(fā)模式，以及整體綜合性功能的打造，學(xué)院機(jī)構(gòu)社區(qū)型園區(qū)的概念在整個(gè)項(xiàng)目中得以展現(xiàn)；政企合作開發(fā)的模式更是在政府扶持方面得到了大力支持，完善的政策扶持，以及開發(fā)商聯(lián)合的國際化孵化平臺的搭建，為目標(biāo)企業(yè)客戶提供了良好的技術(shù)和資金支持環(huán)境。一流開發(fā)商結(jié)合一流設(shè)施合作伙伴為園區(qū)打造出以一套獨(dú)具特色的現(xiàn)代化、科技化、高端化的管理系統(tǒng)，成為對創(chuàng)新創(chuàng)意型企業(yè)最大的吸引力?？山梃b的成功因素園區(qū)總體評價(jià)創(chuàng)智天地作為政企合作項(xiàng)目，項(xiàng)目自誕生之日起，就一直備受關(guān)注。作為一家打造過上海新天地的開發(fā)商，瑞安地產(chǎn)的創(chuàng)意實(shí)力實(shí)在是令人關(guān)注，給項(xiàng)目帶來了極大的活力和特色。同時(shí)結(jié)合復(fù)旦等知名大學(xué)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢資源，依托良好的人才基礎(chǔ)，成為上海乃至全國具有特殊代表意義的創(chuàng)業(yè)型商務(wù)園區(qū)之一。租售價(jià)格：園區(qū)產(chǎn)業(yè)物業(yè)全部以租賃方式運(yùn)營，目前創(chuàng)智天地廣場的的租金在3-5.5元/平方米/天之間，物業(yè)費(fèi)21.00元/平米/月。創(chuàng)智天地廣場及創(chuàng)智坊第一期商務(wù)樓的入駐率高達(dá)99.6%。各機(jī)構(gòu)類型包括跨國機(jī)構(gòu)27%，國內(nèi)機(jī)構(gòu)73%，其中高科技企業(yè)38%，多媒體創(chuàng)意公司14%，學(xué)術(shù)科研機(jī)構(gòu)6%，咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)18%，投資服務(wù)機(jī)構(gòu)20%以及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)4%。第十五頁，共八十七頁。參考案例—金橋officepark一期規(guī)劃平面圖項(xiàng)目位置：上海金橋OfficePark（金橋現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚園）位于上海金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，碧云社區(qū)的北側(cè)，毗鄰其綜合配套園區(qū)。開發(fā)商背景介紹：項(xiàng)目由金橋開發(fā)區(qū)主體開發(fā)機(jī)構(gòu)“金橋集團(tuán)”負(fù)責(zé)全面規(guī)劃和開發(fā)運(yùn)營，整體規(guī)劃分三期開發(fā)。項(xiàng)目一期總投資為4億人民幣。項(xiàng)目一二期的設(shè)計(jì)由中海設(shè)計(jì)院完成，三四期的設(shè)計(jì)由中石化設(shè)計(jì)院完成。園區(qū)指標(biāo)：一期：占地：22萬平方米，總建筑面積：4萬平方米。二期：占地：98.12萬平方米，總建筑面積：136.32萬平方米；建筑密度：37%，綠化率：35%三期：占地：102.58萬平方米，總建筑面積：97.98萬平方米；規(guī)劃建筑密度：35%，規(guī)劃綠化率：30%配套情況：區(qū)內(nèi)修建了一個(gè)人工湖，沿湖設(shè)置了如員工餐廳、咖啡廳等綜合餐飲設(shè)施，同時(shí)在園區(qū)臨金橋路一側(cè)，開辟了一條綠地休閑帶，集高檔餐飲、休閑設(shè)施于一體，形成了一個(gè)獨(dú)具特色的高檔商務(wù)休閑區(qū)。入駐企業(yè)：園區(qū)基本情況一期實(shí)景鳥瞰圖第十六頁，共八十七頁。參考案例—金橋officepark園區(qū)一期于2004年開工建設(shè)，目前已經(jīng)發(fā)展成熟。總建筑面積4萬平米，包括大中小三種類型物業(yè)，單體面積在4000-6000平方米，每棟樓宇均有獨(dú)立的地下停車空間，因此地面綠化率更高，園區(qū)整體生態(tài)環(huán)境布置非常有序。每棟樓宇的建筑形態(tài)都各具特色，沒有完全相同的結(jié)構(gòu)，但風(fēng)格統(tǒng)一，形成了獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格。園區(qū)多數(shù)建筑為定建項(xiàng)目，如摩托羅拉中國總部等。園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓開發(fā)情況第十七頁，共八十七頁。參考案例—金橋officepark園區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目位置碧云國際社區(qū)位于中國上海浦東新區(qū)腹部，占地總面積約4平方公里，為迄今上海規(guī)模最大、社區(qū)配套功能最完善、綜合環(huán)境最具創(chuàng)意特色的新型國際社區(qū)，同時(shí)也是上海最適宜外籍人士居住的國際社區(qū)之一。

開發(fā)背景碧云國際社區(qū)由上海金橋（集團(tuán)）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司和上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司全面負(fù)責(zé)規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。整個(gè)國際社區(qū)布局由城市道路劃分為18個(gè)地塊，它西起黑松路，東至金橋路；北起楊高路，南至云間路。目前以“碧云品牌”為系列，投資建成了碧云別墅，碧云花園等歐美風(fēng)格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建筑面積達(dá)20余萬平方米。

項(xiàng)目特色碧云國際社區(qū)堪稱“綠色社區(qū)”，在上海創(chuàng)立了“環(huán)境先行”的開發(fā)模式，是上海首個(gè)通過ISO14001環(huán)境質(zhì)量體系和ISO19001質(zhì)量認(rèn)證的國際社區(qū)。社區(qū)環(huán)境保護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到國際水準(zhǔn)，整個(gè)社區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，根據(jù)不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生態(tài)植物群落，設(shè)有防護(hù)林綠帶、道路綠地、居住區(qū)綠地和公用綠地等，人均擁有綠地相當(dāng)于美國新建城市的綠化水平。碧云國際社區(qū)具有“小聯(lián)合國”之美稱，目前已集聚了來自世界60多個(gè)國家和地區(qū)近1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。全球500強(qiáng)企業(yè)中，已有26家跨國公司亞太區(qū)總裁和高級執(zhí)行官級別的外籍人士入駐社區(qū)。據(jù)預(yù)測，今后3年內(nèi)，碧云國際社區(qū)外籍人士家庭的集聚度將發(fā)展至5000余戶，成為上海和浦東新區(qū)外籍人士家庭集聚度最密集的國際社區(qū)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前碧云別墅的常年出租率近100％，碧云花園一期高級公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花園二期公寓出租率亦處于高峰階段。整個(gè)社區(qū)已形成以“碧云品牌”為主體，以境外人士為目標(biāo)群的高檔住宅產(chǎn)品，社區(qū)呈現(xiàn)出濃厚、現(xiàn)代和時(shí)尚的國際化社區(qū)。第十八頁，共八十七頁。參考案例—金橋officepark碧云別墅I-III期由102棟北美風(fēng)格的獨(dú)立花園別墅組成，北起碧云路，南至明月路，西臨藍(lán)桉路，東接黃楊路，為美加木結(jié)構(gòu)式住宅，占地面積18.5萬平方米。別墅采用澳大利亞設(shè)計(jì)師的規(guī)劃方案，其最主要特色是規(guī)劃了蜿蜒曲折的河道，為小區(qū)營造了最具靈性的自然景觀。

碧云花園是具有濃厚上海歷史底蘊(yùn)的住宅建筑群，為美國學(xué)院派建筑風(fēng)格。小區(qū)占地面積6.1萬平方米，與碧云體育休閑中心一街之隔，它北起藍(lán)天路，南至碧云路，西臨藍(lán)桉路，東接黃楊路，總建筑面積約11.9萬平方米。采用圍合式組團(tuán)設(shè)計(jì)，中央為會所和公共綠地，三個(gè)角形成獨(dú)立而又互有聯(lián)系的三個(gè)組團(tuán)，小區(qū)公寓總計(jì)356套，標(biāo)準(zhǔn)房型有三房、四房、五房、復(fù)式等，面積有217~466平方米不等。同時(shí)碧云花園I期在會所的服務(wù)功能方面獨(dú)具匠心，會所內(nèi)設(shè)有室內(nèi)游泳館、休閑咖啡吧、兒童游戲房、健身中心、桑拿房、舞蹈房、多功能廳等。

其他設(shè)施社區(qū)內(nèi)設(shè)有中國銀行、工商銀行等多家金融服務(wù)機(jī)構(gòu);華美達(dá)酒店、碧云鉆石酒店公寓等為境外人士提供優(yōu)良、周到服務(wù)。同時(shí)建有天主教和基督教教堂，充分考慮到境外人士的全方位生活需求。居住設(shè)施華美達(dá)酒店碧云鉆石酒店公寓教堂碧云花園一期碧云別墅第十九頁，共八十七頁。參考案例—金橋officepark教育機(jī)構(gòu)：社區(qū)內(nèi)建有專供外籍人士子女就讀的上海協(xié)和國際學(xué)校、上海德威英國學(xué)校、由歐盟資助的中歐國際工商學(xué)院、九年一貫制寄宿制平和雙語學(xué)校等涉外學(xué)校，以及針對學(xué)齡前兒童的“兒童藝?yán)仍缃讨行摹斌w育休閑：建有開放式的碧云體育休閑中心，美格菲健身中心是上海金橋（集團(tuán)）有限公司與國際IHRSA組織成員美格菲投入巨資共同建設(shè)的上海最大型的運(yùn)動俱樂部，俱樂部已有4個(gè)綠茵草地網(wǎng)球場、8個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場、5個(gè)壁球館以及1個(gè)恒溫游泳池、兒童游樂健身區(qū)，并配有設(shè)施齊全的健身房、體操房、咖啡休閑吧和豪華的美格菲菲熏SPA等。體育休閑中心附近建有國際標(biāo)準(zhǔn)的足球場和橄欖球場。商業(yè)購物：社區(qū)內(nèi)引入了家樂福、百安居等大型商業(yè)設(shè)施，碧云體育休閑中心還引入了迪卡儂運(yùn)動產(chǎn)品超市、松坊進(jìn)口食品超市、中圖書店、伊人畫廊、Lee’sDécor、米蘭站飾品店等國際品牌和其它商業(yè)項(xiàng)目。新開發(fā)的碧云花園二期商鋪，目前已招入的商業(yè)項(xiàng)目包括法式西服定制店、新秀麗箱包專賣店、煙草專賣店等，并正在規(guī)劃集精品購物、休閑于一體的特色商業(yè)街。醫(yī)療保?。航ㄓ腥珖谝患抑型夂腺Y醫(yī)院華山醫(yī)院（浦東分院）、婦幼保健醫(yī)院、WorldLink診所（合資）等；并設(shè)有德真會牙科診所（日本）等保健設(shè)施。餐飲美食：碧云國際社區(qū)堪稱“世界美食城”，碧云體育休閑中心內(nèi)先后引入了卡美奧意大利餐廳、依聯(lián)墨西哥藝術(shù)餐廳、印度小廚餐廳、拉丁巴西烤肉、隆日本料理、土耳其餐廳、華越樓越南餐廳等一批世界風(fēng)味的餐飲項(xiàng)目，同時(shí)設(shè)有苔圣園酒家、金多利川菜館、湘菜館等中國風(fēng)味餐廳；星巴克咖啡吧、藍(lán)蛙美式運(yùn)動酒吧，新建藍(lán)桉路木屋酒吧；并正在規(guī)劃“紅楓路餐飲酒吧街”，且紅楓路的首棟商業(yè)用房已被開發(fā)成為愛爾蘭酒吧等特色項(xiàng)目。第二十頁，共八十七頁。參考案例—金橋officepark金橋商務(wù)園區(qū)的發(fā)展模式是先開發(fā)高檔現(xiàn)代的配套設(shè)施，碧云社區(qū)可以提供一切高端的配套服務(wù)內(nèi)容，人工造景形成了最明顯的園區(qū)特色，以突出配套服務(wù)設(shè)施吸引了一些國外企業(yè)的目光，為客戶所稱道；總體來講，本項(xiàng)目是一個(gè)相當(dāng)成功的商務(wù)園區(qū)案例，最關(guān)鍵的成功要素是當(dāng)?shù)嘏涮自O(shè)施齊全，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境已經(jīng)形成氣候，同時(shí)品牌的打造也非常成功，盡管物業(yè)租金相對周邊同類功能物業(yè)要高，但依然吸引一些客戶慕名而來。本項(xiàng)目一方面滿足了金橋園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈向高端商務(wù)類型物業(yè)的轉(zhuǎn)型的需求，另一方面由于其毗鄰的外高橋園區(qū)嚴(yán)重缺乏的商務(wù)氛圍，也在一定程度上擴(kuò)大了目標(biāo)客戶范圍，主要目標(biāo)客戶為國外大型企業(yè)總部、研發(fā)中心或商務(wù)辦公中心等?？山梃b的成功因素園區(qū)總體評價(jià)金橋開發(fā)區(qū)作為上海開發(fā)最早，規(guī)模最大的國家級開發(fā)區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常成熟，隨著上海郊區(qū)商務(wù)辦公需求趨勢的不斷增強(qiáng)，以及園區(qū)內(nèi)企業(yè)品質(zhì)的不斷提升，對高端商務(wù)辦公物業(yè)的需求越來越大，金橋商務(wù)園依托碧云社區(qū)的成熟的商業(yè)和居住配套環(huán)境，成功的完成了園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的提升，項(xiàng)目一經(jīng)推廣，就吸引了大批大型知名企業(yè)的落戶，成為眾多跨國公司的企業(yè)總部的首選地之一。租售價(jià)格：園區(qū)物業(yè)全部以租賃方式運(yùn)營，項(xiàng)目將近滿租，近兩年來均無客戶變化，沒有明確的市場租金。可以看出，大型企業(yè)總部對高品質(zhì)園區(qū)具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性。第二十一頁，共八十七頁。項(xiàng)目位置：金領(lǐng)之都坐落于金橋出口加工區(qū)北區(qū)核心位置，面向外高橋保稅區(qū)、張江高科園區(qū)和陸家嘴金融區(qū)，比鄰碧云社區(qū)和聯(lián)洋社區(qū)。距浦東機(jī)場15km，周邊四條規(guī)劃軌道交通直達(dá)，多條公交線路環(huán)繞。開發(fā)商背景介紹：金領(lǐng)之都是上海金陵股份有限公司重點(diǎn)投資的綜合商務(wù)總部園區(qū)。園區(qū)指標(biāo)：園區(qū)總占地面積15.9萬㎡，建筑面積10余萬方，包含20多棟獨(dú)立建筑。園區(qū)規(guī)劃以低密度生態(tài)空間為主題，5棟研發(fā)樓，20棟獨(dú)立總部商務(wù)空間。已有美國迪堡、美國惠而浦、捷豹路虎、通用電氣、美國雅芳、等知名國際企業(yè)入駐，國內(nèi)知名企業(yè)中煙集團(tuán)、國華人壽、通聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)入駐。配套情況：為配合整體規(guī)劃，園區(qū)配套了較為完善的商務(wù)、生活休閑服務(wù)體系，為入園企業(yè)提供多層次全方位的服務(wù)。園區(qū)設(shè)有警務(wù)、稅務(wù)、法律等咨詢服務(wù)；也有銀行、健身中心、會議室、醫(yī)務(wù)室等；超市、咖啡廳、奶茶吧、中西餐廳等商業(yè)設(shè)施也比較豐富。園區(qū)基本情況參考案例—金領(lǐng)之都第二十二頁，共八十七頁。參考案例—金領(lǐng)之都數(shù)量：10棟建筑面積：4023㎡單層面積：328㎡-738㎡出租形式：350㎡起租層數(shù):5層/6層高度：23.7米（1F層高4.1米，2F-5F層高3.85米，6F層高3.6米）電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯）空調(diào)：VRV空調(diào)機(jī)組潔具：進(jìn)口TOTO潔具，24小時(shí)熱水供應(yīng)外墻：中空鍍膜安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：中空鍍膜安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標(biāo)——戶型一第二十三頁，共八十七頁。參考案例—金領(lǐng)之都數(shù)量：7棟建筑面積：3829㎡單層面積：328㎡-738㎡出租形式：半棟起租（約1800㎡）層數(shù):5層/6層高度：23.7米（1F層高4.1米，2F-5F層高3.85米，6F層高3.6米）電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯）空調(diào)：VRV空調(diào)機(jī)組潔具：進(jìn)口TOTO潔具，24小時(shí)熱水供應(yīng)外墻：中空鍍膜安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：中空鍍膜安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標(biāo)——戶型二第二十四頁，共八十七頁。參考案例—金領(lǐng)之都園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標(biāo)——戶型三數(shù)量：3棟建筑面積：11546㎡單層面積：637㎡-998㎡出租形式：500㎡起租層數(shù):11層/12層高度：49.7米（1F層高5.2米，2F-12F層高3.9米）電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯，1臺消防梯（寬度90cm）空調(diào)：VRV空調(diào)機(jī)組潔具：進(jìn)口TOTO潔具，24小時(shí)熱水供應(yīng)外墻：LOW-E中空安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：LOW-E中空安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺第二十五頁，共八十七頁。參考案例—金領(lǐng)之都園區(qū)綜合辦公樓基本指標(biāo)數(shù)量：2棟建筑面積：29300㎡單層面積：1-3層單層面積3688㎡，4F-12F單層面積2030㎡出租形式：整層出租層數(shù):12層高度：53米電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯，1臺消防梯（寬度90cm）空調(diào)：VRV空調(diào)機(jī)組潔具：進(jìn)口TOTO潔具，24小時(shí)熱水供應(yīng)外墻：LOW-E中空安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：LOW-E中空安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺第二十六頁，共八十七頁。金領(lǐng)之都市場定位明確，面向中小體量面積段需求，與附近的知名項(xiàng)目金橋OfficePark形成明顯差異化。金領(lǐng)之都注重商務(wù)園區(qū)的品質(zhì)，從園區(qū)的規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)到外立面，都聘請國際一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司量身打造。金領(lǐng)之都產(chǎn)品多樣，分割靈活，市場適應(yīng)性強(qiáng)?？山梃b的成功因素園區(qū)總體評價(jià)金領(lǐng)之都所在的金橋出口加工區(qū)作為上海開發(fā)最早，規(guī)模最大的國家級開發(fā)區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常成熟，隨著企業(yè)對高端商務(wù)辦公物業(yè)的需求越來越大，出現(xiàn)了像金橋OfficePark這樣極高品質(zhì)的園區(qū)。金領(lǐng)之都面向市場需求更大的中小體量的辦公需求，與金橋OfficePark主推大體量總部型樓形成明顯的差異化，盡管周邊商務(wù)環(huán)境不太成熟，但還是取得了不錯(cuò)的市場反響。租售價(jià)格：根據(jù)企業(yè)的品質(zhì)和租賃的面積，金領(lǐng)之都租金在2.0元/平米/天—3.0元/平米/天之間，其中20棟獨(dú)棟商務(wù)總部樓在2.8元/平米/天，高層辦公樓在2.1元/平米/天左右。參考案例—金領(lǐng)之都第二十七頁，共八十七頁。參考案例—漕河涇松江高科技園園區(qū)基本情況已完工一期項(xiàng)目園區(qū)指標(biāo)：園區(qū)已完工的一期項(xiàng)目占地258畝，總建筑面積為23萬平方米。其中，科技生產(chǎn)樓16棟，總建筑面積94400平方米，容積率為1.4。園區(qū)特點(diǎn)：園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為新興的光儀電產(chǎn)業(yè)，以國際光儀電產(chǎn)業(yè)為主線，著力吸引國際國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)光儀電企業(yè)進(jìn)駐，打造上海乃至世界范圍內(nèi)具有影響力的國際光儀電產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)位置：漕河涇松江高科技園東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路。園區(qū)距上海虹橋國際機(jī)場約15公里，距上海南站僅有8公里。周邊有地鐵一號線及九號線，毗鄰虹橋交通樞紐，徐家匯商圈，松江大學(xué)城，交通十分便捷。開發(fā)背景：漕河涇松江高科技園是由上海漕河涇開發(fā)區(qū)新經(jīng)濟(jì)園發(fā)展有限公司與上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)聯(lián)合于2006年投資組建的。園區(qū)是漕河涇國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在上海西南地區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，同時(shí)也是上海微電子產(chǎn)業(yè)基地松江國際光儀電產(chǎn)業(yè)園。第二十八頁，共八十七頁。參考案例—漕河涇松江高科技園產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況已完工的一期項(xiàng)目目前有三種物業(yè)形態(tài)：十六棟科產(chǎn)樓、九棟研發(fā)樓和兩棟辦公樓，另外配有兩棟配套服務(wù)樓，為企業(yè)提供一體化的解決方案。一期項(xiàng)目入園企業(yè)：第二十九頁，共八十七頁。參考案例—漕河涇松江高科技園租售價(jià)格：園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位比較新興，為光儀電產(chǎn)業(yè)。園區(qū)的發(fā)展也將由工廠而及研發(fā)中心、管理總部，由先進(jìn)制造業(yè)而及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)。園區(qū)內(nèi)建有多種物業(yè)形態(tài)，科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓以及配套服務(wù)樓等各類物業(yè)形態(tài)可為企業(yè)提供一體化服務(wù)。園區(qū)臨近多條高速公路，距離地鐵一號線、九號線、上海南站以及虹橋機(jī)場都比較近，交通便捷?？山梃b的成功因素目前一期現(xiàn)房除了11#辦公樓以外其余都已租售完畢，科技廠房租金平均在1.5元/平米/天。二期已于2011年第四季度開工建設(shè)，廠房工期約1年半左右，期房租金單價(jià)1.6-1.8元/平米/天，售價(jià)約12500-14000元/平米。第三十頁，共八十七頁。參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊園區(qū)基本情況園區(qū)位置：漕河涇浦江高科技園F地塊位于浦江高科技園的東部，東臨萬芳路，西至三魯路，北靠立躍路，南到江月路。毗鄰地鐵八號線的江月路站以及浦江高科站。開發(fā)背景：上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)中國國務(wù)院批準(zhǔn)的第一批以引進(jìn)外資、引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)展新興技術(shù)為主的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。2004年7月，漕河涇開發(fā)區(qū)擴(kuò)地發(fā)展建立浦江高科技園，為國家級的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)指標(biāo)：F地塊為標(biāo)準(zhǔn)廠房，建筑面積18萬平米，容積率為1.2。園區(qū)特點(diǎn)：漕河涇浦江高科技園產(chǎn)業(yè)定位明確，以高新技術(shù)電子信息產(chǎn)業(yè)為依托，集生物醫(yī)藥、環(huán)保、新能源、汽車研發(fā)為主體，并輔以現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集功能。F地塊第三十一頁，共八十七頁。產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊F一期:2006年動工,2007年底竣工，共53000平米F二期:2008年初動工,2009年初竣工，共46500平米F三期：2009年底動工，2010年底竣工,約46000平米F四期：2010年底動工，約25000平米第三十二頁，共八十七頁。入園企業(yè)：東風(fēng)電子科技股份有限公司上海普洛麥格生物產(chǎn)品有限公司和芯星通科技（北京）有限公司上海AREVA電力自動化有限公司嘉里大通物流百事公司斯派莎克工程（中國）有限公司海得控制參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊3M浦江基地上海市質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院市政院阿爾斯通投資有限公司第三十三頁，共八十七頁。園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套完善，是一個(gè)兼具研發(fā)功能、技術(shù)服務(wù)功能和高科技產(chǎn)業(yè)制造功能的科技工業(yè)園區(qū)。園區(qū)為國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立，政策上得到了政府的支持。園區(qū)中編制了環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，并通過ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證，對園區(qū)環(huán)境實(shí)行科學(xué)管理，為入園企業(yè)營造了良好的辦公環(huán)境?？山梃b的成功因素參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊租售價(jià)格：漕河涇浦江高科技園F地塊產(chǎn)業(yè)物業(yè)以租售結(jié)合的方式進(jìn)行?，F(xiàn)房租售率為100%，租金為1.8元/平米/天，售價(jià)為9800元/平米。期房預(yù)計(jì)今年年底建設(shè)完畢，價(jià)格與現(xiàn)房相同，目前期房租售率也已經(jīng)超過50%，租售情況非常良好。第三十四頁，共八十七頁。參考案例—參數(shù)總結(jié)根據(jù)以上案例的數(shù)據(jù)歸納和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，可知目前市場上各種品質(zhì)的生產(chǎn)制造園區(qū)和研發(fā)辦公園區(qū)的基本指標(biāo)參數(shù)如下：第三十五頁，共八十七頁。本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的望江西路與創(chuàng)新大道、潛水西路、文曲路所圍繞區(qū)域。園區(qū)指標(biāo)：規(guī)劃用地面積15.1萬平方米，總建筑面積57.7萬平方米，容積率為3.8。配套情況：動漫產(chǎn)業(yè)基地用地范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)綜合服務(wù)大廈(動漫大廈)、動漫主題科普展示中心、動漫產(chǎn)業(yè)辦公樓以及動漫衍生產(chǎn)品生產(chǎn)廠房等。外包軟件產(chǎn)業(yè)基地用地范圍規(guī)劃建設(shè)軟件研發(fā)中心、獨(dú)立研發(fā)樓、軟件總部大廈、公寓、產(chǎn)業(yè)服務(wù)大廈等。入駐企業(yè)：東華軟件股份公司、上海尚游網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、幸星數(shù)字娛樂科技（北京）有限公司、山東恩源科技有限公司、西安三元創(chuàng)業(yè)投資有限公司等。

園區(qū)基本情況第三十六頁，共八十七頁。本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地園區(qū)規(guī)劃布局第三十七頁，共八十七頁。本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地租售價(jià)格：本項(xiàng)目采用以租代售的營銷模式，平均租金為0.8元/平米/天?，F(xiàn)狀評價(jià)：項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)高但沿襲合肥傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)建筑形態(tài)：單棟樓宇體量大，層數(shù)高，建筑形態(tài)單一，缺乏多樣性。本項(xiàng)目位于國際級開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建設(shè)品質(zhì)較高，但依然沒有突破合肥做工業(yè)園區(qū)的固有模式。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，承租能力較弱，容易搬遷，園區(qū)根植性不強(qiáng)：本項(xiàng)目主要面向動漫產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于起步探索期，行業(yè)發(fā)展不成熟，大多數(shù)企業(yè)盈利能力較弱，存續(xù)期較短。招商不理想，采用以租代售模式，租金較低：由于面向的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，企業(yè)盈利能力較差，本項(xiàng)目招商并不理想，招商方式以租代售為主，租金很低。第三十八頁，共八十七頁。本地參考案例—濱湖辦公服務(wù)區(qū)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于市濱湖新區(qū)玉龍路以東，萬泉河路以北。項(xiàng)目所在的濱湖新區(qū)位于主城東南部，為區(qū)域性金融中心、行政辦公中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心。本項(xiàng)目作為濱湖新區(qū)的重要組成部分，園區(qū)定位為服務(wù)外包、電子商務(wù)基地。園區(qū)指標(biāo)：一期為五幢五層科研辦公建筑，占地面積約2.3萬平米，建筑面積為5.8萬平方米，容積率為2.5；二期為14層商務(wù)辦公樓，占地面積1.8萬平米，總建筑面積約為8,7萬平方米，容積率4.7。入駐企業(yè)：

園區(qū)基本情況濱湖辦公服務(wù)區(qū)一期濱湖辦公服務(wù)區(qū)二期第三十九頁，共八十七頁。本地參考案例—濱湖辦公服務(wù)區(qū)租售價(jià)格：濱湖辦公服務(wù)區(qū)物業(yè)采用全部租賃的形式，租金均價(jià)為1元/平米/天?，F(xiàn)狀評價(jià)：濱湖辦公服務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位準(zhǔn)確，建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)較高，吸引了眾多知名企業(yè)入駐：其中一期包括平安數(shù)據(jù)、日本九五太維、浙江創(chuàng)嘉科技等一批在國內(nèi)外有影響力的服務(wù)外包企業(yè)，二期更是一次性出售給中國人保作為華東運(yùn)營中心項(xiàng)目。本項(xiàng)目建筑空間設(shè)計(jì)很好地契合了不同規(guī)模公司的辦公需求：建筑空間從上到下依次增大，小公司在第一層，中型公司在二、三層，大型公司在四、五層；公司越大獨(dú)立性越強(qiáng)，公司越小可交流性越大，符合了不同公司規(guī)模所需求的公司辦公環(huán)境的選擇。配套商業(yè)設(shè)置合理，提升了園區(qū)的品質(zhì)：在建筑空間設(shè)計(jì)上，建筑的一層設(shè)置為園區(qū)服務(wù)的配套商業(yè)，和基地周圍的商業(yè)形成連續(xù)而互補(bǔ)的關(guān)系；二層設(shè)置為茶餐廳、咖啡間、茶室、健身房、活動室及辦公室，為園區(qū)的辦公人員提供休息、會友的空間，是園區(qū)內(nèi)與外的交流區(qū)。第四十頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)第四十一頁，共八十七頁。本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)根據(jù)所調(diào)研的生產(chǎn)制造園區(qū)的一般情況，其容積率一般都在1.5以下，但合肥生產(chǎn)制造園區(qū)容積率普遍大于2.0，也能被市場接受。這是因?yàn)楹戏瘦^低容積率的生產(chǎn)制造園區(qū)很少，企業(yè)缺乏選擇，但隨著合肥工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，較高容積率的園區(qū)在未來市場上將面臨很大壓力。根據(jù)生產(chǎn)制造園區(qū)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢，同時(shí)考慮合肥市場的特殊性，將本項(xiàng)目先進(jìn)制造功能區(qū)地塊容積率控制在1.8左右。根據(jù)所調(diào)研的研發(fā)辦公園區(qū)的一般情況，租售結(jié)合項(xiàng)目的容積率一般在1.5以下。然而合肥目前容積率小于1.5的項(xiàng)目較少，像高新區(qū)和濱湖新區(qū)品質(zhì)較高的項(xiàng)目容積率也在2.5以上。研發(fā)辦公企業(yè)對環(huán)境要求很高，一旦市場上出現(xiàn)大量景觀綠化較好，容積率較低的產(chǎn)品，會對合肥現(xiàn)有園區(qū)構(gòu)成很大沖擊。為了降低本項(xiàng)目在未來面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)，順應(yīng)市場需求的變化，將研發(fā)辦公區(qū)域容積率控制在1.4左右。先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：第四十二頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)第四十三頁，共八十七頁。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)初步方案—標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)計(jì)要求：從合肥市政府的角度：合肥市規(guī)定工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房單體建筑面積要達(dá)到5萬平米，總共要有20萬平米的廠房面積。從市場發(fā)展趨勢角度：工業(yè)廠房可分割的最小單元面積宜在1000-1500之間。從廠房開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性角度：層數(shù)以6層為主，如需平衡容積率要求，可適當(dāng)做一些8-10層的產(chǎn)品?？紤]政府要求和市場需求，可將單體設(shè)計(jì)如下：將6棟相對獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)廠房采用連廊方式組成一個(gè)單體，南部3棟建筑高度比北部低，形成南低北高之勢。第四十四頁，共八十七頁。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)初步方案—研發(fā)辦公樓研發(fā)辦公樓設(shè)計(jì)要求：根據(jù)政府要求，整個(gè)園區(qū)廠房要達(dá)到20萬平米，且單體體量至少在5萬平米；根據(jù)參考案例分析和本地市場需求狀況，得出北部研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓樓建筑指標(biāo)宜為：3-4層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在500左右；5-6層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在1000左右。3.通過連廊對各相對獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)樓進(jìn)行各種組合，構(gòu)造兩個(gè)5萬的單體。組合方式參考示例：50000=2×6000+2×5000+8×2000+8×1500第四十五頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)第四十六頁，共八十七頁。物業(yè)配比初步方案根據(jù)政府對工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房的要求和市場需求特征，結(jié)合本地塊用地參數(shù)，給出以下兩種產(chǎn)業(yè)物業(yè)的配比方案：方案一生產(chǎn)制造區(qū)：2棟體量為5萬的標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑群研發(fā)辦公區(qū)：1棟體量介于5-10萬的研發(fā)辦公建筑群1棟體量介于5-10萬的高層/小高層辦公建筑群方案二生產(chǎn)制造區(qū)：1棟體量介于5-10萬的標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑群研發(fā)辦公區(qū)：2棟體量為5萬左右的研發(fā)辦公建筑群1棟體量介于5-10萬的高層/小高層辦公建筑群第四十七頁，共八十七頁。方案一配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設(shè)——園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表居住功能配套測算本項(xiàng)目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓；員工宿舍的需求對象為全體藍(lán)領(lǐng)工人，共計(jì)2880人，考慮60%的園區(qū)住宿率、15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍1.30萬平米；人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術(shù)人員，共計(jì)10070人，考慮20%的需求率、30平米的人均需求量和70%的流動率，共需人才公寓1.81萬平米。第四十八頁，共八十七頁。方案一配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務(wù)和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項(xiàng)目商業(yè)配套體量定為10%；生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等；研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務(wù)活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。根據(jù)左表設(shè)定的參數(shù)，同時(shí)假定員工選擇就餐時(shí)間點(diǎn)近似符合標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點(diǎn)作為測算標(biāo)準(zhǔn)，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1642平米和2244平米。區(qū)域第四十九頁，共八十七頁。方案一物業(yè)配比第五十頁，共八十七頁。方案二配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設(shè)——園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表居住功能配套測算本項(xiàng)目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓；員工宿舍的需求對象為全體藍(lán)領(lǐng)工人，共計(jì)3200人，考慮60%的園區(qū)住宿率、15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍1.44萬平米；人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術(shù)人員，共計(jì)9450人，考慮20%的需求率、30平米的人均需求量和70%的流動率，共需人才公寓1.7萬平米。第五十一頁，共八十七頁。方案二配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務(wù)和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項(xiàng)目商業(yè)配套體量定為10%；生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等；研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務(wù)活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。根據(jù)左表設(shè)定的參數(shù)，同時(shí)假定員工選擇就餐時(shí)間點(diǎn)近似符合標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點(diǎn)作為測算標(biāo)準(zhǔn)，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1824平米和2076平米。區(qū)域第五十二頁，共八十七頁。方案二物業(yè)配比第五十三頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)第五十四頁，共八十七頁。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)初步方案—各物業(yè)參數(shù)第五十五頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀第五十六頁，共八十七頁。至滬陜高速至滬陜高速至市區(qū)至市區(qū)蒙城北路汲橋路沱河路本地塊源水路對外交通便利：本地塊臨近兩條快速通道蒙城北路和阜陽北路，直通高速，與外省市交通便利；快速到達(dá)主城區(qū)：本地塊離老城區(qū)僅6公里，通過兩條快速干道可迅速到達(dá)主城區(qū)；貨運(yùn)條件極佳：合肥鐵路貨運(yùn)北站離園區(qū)很近，并且鐵路專用線與南部地塊相切，南部地塊運(yùn)輸極為方便；將有可觀人流量：源水路的開通將大大增強(qiáng)本地塊的通達(dá)性，增加本地塊人流量。阜陽北路靈溪路地塊交通現(xiàn)狀第五十七頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀第五十八頁，共八十七頁。潛在商業(yè)軸潛在商業(yè)軸本地塊本地塊住宅本地塊周邊集聚了許多中小企業(yè)，但缺乏龍頭企業(yè)：本地塊周邊，特別是南面，集聚了大量機(jī)械制造、包裝印刷、鋼材配送等企業(yè)。其中，安徽省徽商鋼材市場和寶鋼鋼材配送公司均在本地塊南部。西南面近150畝的住宅小區(qū)將為區(qū)域集聚一定人氣：根據(jù)《廬陽工業(yè)區(qū)整體項(xiàng)目分布圖》以及現(xiàn)場調(diào)研，可知本項(xiàng)目西南面正在打造近150畝的住宅小區(qū)，一來可以作為本項(xiàng)目的居住配套，二來增加了本項(xiàng)目的人氣。利用現(xiàn)有貨運(yùn)優(yōu)勢，引入龍頭企業(yè)，將南部地塊打造成先進(jìn)制造集聚區(qū)：南部地塊應(yīng)利用貨運(yùn)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引入龍頭企業(yè)，形成整個(gè)南部區(qū)域的先進(jìn)制造核心區(qū)，帶動區(qū)域發(fā)展。北部地塊應(yīng)與市區(qū)聯(lián)動，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。周邊環(huán)境分析59第五十九頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀第六十頁，共八十七頁。結(jié)合周邊環(huán)境分析，將地塊初步劃分為兩大功能區(qū)，分別是南部生產(chǎn)制造區(qū)和北部研發(fā)辦公區(qū)。在南部生產(chǎn)制造區(qū)配置一定體量的員工宿舍，放在地塊南端，在地塊西北方十字路口配置一定量商業(yè)，這樣既保持了標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)的整體性又充分利用了地塊價(jià)值。北部研發(fā)辦公區(qū)沿源水路開發(fā)一定量高層/小高層辦公樓，高層辦公樓配置在東南角便于展示地塊形象。研發(fā)辦公區(qū)開發(fā)一定量的人才公寓，做成酒店式公寓形式，滿足園區(qū)管理者和工程技術(shù)人員的住宿需求。高層/小高層辦公樓、人才公寓低層做成沿街商業(yè)。規(guī)劃布局初步方案阜陽北路源水路標(biāo)準(zhǔn)廠房員工宿舍商業(yè)配套人才公寓高層辦公樓小高層辦公樓研發(fā)辦公樓第六十一頁，共八十七頁。項(xiàng)目研究分析思路設(shè)計(jì)任務(wù)書主體本項(xiàng)目開發(fā)類型本項(xiàng)目參考案例本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案建筑設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)建議第六十二頁，共八十七頁。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見該項(xiàng)目為科技產(chǎn)業(yè)綜合體定位，配合以休閑配套服務(wù)的理念，一方面引進(jìn)市場前沿的先進(jìn)設(shè)計(jì)概念，另一方面充分考量產(chǎn)業(yè)的特征，打造成兼顧合理性和特色性的引領(lǐng)南通工業(yè)地產(chǎn)市場形象的科技地產(chǎn)園區(qū)。在功能結(jié)構(gòu)的分布上應(yīng)考慮到不同階段的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶對于物業(yè)需求特點(diǎn)的不同，為了使不同產(chǎn)業(yè)和檔次的企業(yè)互不影響，因此建議應(yīng)將園區(qū)以各類產(chǎn)業(yè)組團(tuán)集聚的形式進(jìn)行非直接的有效的隔離，以軟性的隔離（如綠化、水體等）形式體現(xiàn)各組團(tuán)的獨(dú)立性；但同時(shí)又不影響園區(qū)整體交通的流動、通暢性。在建筑設(shè)計(jì)上，建議突出“整體風(fēng)格統(tǒng)一，單體特色各異”的宗旨，樓宇外觀要做到各組團(tuán)區(qū)在色彩和風(fēng)格上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一性，在單體建筑結(jié)構(gòu)、體量和形態(tài)上體現(xiàn)形式的多樣化和靈活性。園區(qū)外部空間方面、建議以自然地貌和水體條件為基礎(chǔ)，采用圍合式庭院、空中花園等方式，打造出一個(gè)錯(cuò)落有致的景觀小品，同時(shí)可以根據(jù)不同功能區(qū)的特點(diǎn)，在自然景觀上加以區(qū)分（如以種植不同高度、不同色彩、不同品種的植物、花草等景觀細(xì)節(jié)），打造開放和私密并具的景觀環(huán)境。合理利用地下空間，在設(shè)計(jì)中要積極利用空間資源，實(shí)現(xiàn)集約化和高效率。建議打造局部的集中式地下停車庫。配套服務(wù)設(shè)施主要包括餐廳和商鋪兩大類。形成一個(gè)適合中高端消費(fèi)群體在工作時(shí)能夠充分發(fā)揮活力和創(chuàng)造力，同時(shí)又能充分享受到休閑、愜意、時(shí)尚生活氣息的一個(gè)科技社區(qū)。分析未來的交通量和交通方式，設(shè)計(jì)出便捷、合理、經(jīng)濟(jì)以及高效的園區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，既要滿足園區(qū)內(nèi)部交通的暢通，又要確保與整個(gè)城市公共道路交通系統(tǒng)在連接上的和諧，同時(shí)重視步行/車行系統(tǒng)的合理布置。第六十三頁，共八十七頁。整體產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計(jì)建議拼合形式，最大程度上提高物業(yè)的靈活性。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——拼合式產(chǎn)業(yè)樓鑒于本項(xiàng)目要開發(fā)的產(chǎn)品需要兼顧長短期開發(fā)相結(jié)合的目的，既要適應(yīng)不同階段的市場客戶，又要盡可能體現(xiàn)產(chǎn)品的整體感，建議通過對于單體物業(yè)的不同模式的組合，打造出多功能的組合式產(chǎn)品，使得整體的產(chǎn)品在具備統(tǒng)一性的宗旨下，可以適應(yīng)多種需求。四拼產(chǎn)業(yè)樓（兼生產(chǎn)和研發(fā)功能于一體）設(shè)計(jì)理念：以研發(fā)辦公目前需求度較高的單元面積400-500平方米為單位，結(jié)合生產(chǎn)型廠房規(guī)模需求度較高的面積段（1000-2000平方米）的特點(diǎn)，采用四拼組合形式，形成面積段的匹配和整合。產(chǎn)品優(yōu)勢：本項(xiàng)目由于是南通較早出現(xiàn)的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，且處于發(fā)展在起步時(shí)期的錫通科技園，市場的不確定性很高，這種將小體量產(chǎn)品整合的形式，使得面對的客戶群更廣。對于有生產(chǎn)需求的大面積企業(yè)客戶來說，可以將4個(gè)單元整體打通，則生產(chǎn)功能就能夠很好的體現(xiàn)；如果在早期就有小面積段的研發(fā)辦公類企業(yè)需求出現(xiàn)，則可以分割到最小單元獨(dú)立使用。關(guān)鍵設(shè)計(jì)要點(diǎn)：分割單元：單元面積450平方米，層面積150平方米，三層，底層層高5米，標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米組合單體：單體面積1800平方米，層面積600平方米每兩個(gè)單元的核心筒靠一側(cè)設(shè)計(jì)，便于滿足需要打開大開間客戶的需求。底層承重在1噸/平方米便于部分生產(chǎn)需求企業(yè)放置較重的設(shè)備，標(biāo)準(zhǔn)層不低于在350公斤/平方米。第六十四頁，共八十七頁。兩拼/三拼產(chǎn)業(yè)樓（前期多功能產(chǎn)品向?qū)I(yè)型高端產(chǎn)品的過渡產(chǎn)品）設(shè)計(jì)理念：同樣以研發(fā)辦公目前需求度較高的單元面積400-500平方米為單位，結(jié)合大中型研發(fā)辦公企業(yè)面積段（1000-1500平方米）的特點(diǎn)，采用兩拼/三拼組合形式，形成面積段的匹配和整合。產(chǎn)品優(yōu)勢：主要面對研發(fā)辦公企業(yè)客戶，兩拼/三拼的形式使得產(chǎn)品的面積段比較寬，適應(yīng)的客戶群更廣。如果在早期就有小面積段的研發(fā)辦公類企業(yè)需求出現(xiàn)，則可以分割到最小單元獨(dú)立試用；對于有大中型規(guī)模需求的大面積研發(fā)辦公企業(yè)客戶來說，可以將單元整體打通?？山M合的單體面積點(diǎn)為500平方米、1000平方米、1500平方米；同時(shí)可以采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)理念，將2-3個(gè)單體以組團(tuán)形式再度進(jìn)行整合，這樣如遇到更大面積段的客戶，也可以試用，通過這樣的組團(tuán)整合，還可以形成2000、3000、4000、4500平方米的組團(tuán)面積段，市場適應(yīng)性更強(qiáng)。兩拼產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——拼合式產(chǎn)業(yè)樓第六十五頁，共八十七頁。拼合式產(chǎn)業(yè)樓擁有高得房率的優(yōu)勢，它的好處在于更便于聚集同類、同規(guī)模、同產(chǎn)業(yè)企業(yè)，與商務(wù)公寓結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈?？蚣芙Y(jié)構(gòu)可以實(shí)現(xiàn)橫向打通和百變組合，戶型方正，空間可靈活劃分。通俗地講就是，我們的產(chǎn)品可以分開賣，可以兩個(gè)單元是不同的公司，也可以一個(gè)公司買一棟甚至幾棟，所以說便于關(guān)聯(lián)度較高的公司在一起辦公，形成產(chǎn)業(yè)鏈和集聚。三拼產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——拼合式產(chǎn)業(yè)樓第六十六頁，共八十七頁。設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：外觀設(shè)計(jì)可體現(xiàn)多樣化設(shè)計(jì)，每棟物業(yè)都可以有各自的特點(diǎn)，但在整體基調(diào)上保持和諧，打造出獨(dú)具特色的創(chuàng)意建筑群，是園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓的高端升級產(chǎn)品。設(shè)計(jì)要求：樓板承重：底層：350公斤/平方米，二層以上：250公斤/平方米；考慮樓宇外墻能夠展示企業(yè)標(biāo)志的LOGO牌。底層層高建議在4米以上，用于企業(yè)展示并體現(xiàn)空間感。可在樓宇頂部打造空中花園，并打造地下空間，充分提升空間的利用率。停車為標(biāo)準(zhǔn)建議不低于1位/150平方米。建議采用一部分低技術(shù)節(jié)能建筑產(chǎn)品，打造產(chǎn)品的高端感，增強(qiáng)賣點(diǎn)。獨(dú)棟總部樓設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——獨(dú)棟總部樓設(shè)計(jì)理念：單體面積段略大于拼合式研發(fā)辦公樓產(chǎn)品，約600平方米，地上3-4層，地下一層。第六十七頁，共八十七頁。設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：高層辦公樓是集企業(yè)服務(wù)、會議、展示、商業(yè)配套及辦公于一體的綜合性大樓，將作為園區(qū)的地標(biāo)性建筑，因此在建筑風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、創(chuàng)意的風(fēng)格特色，而大堂內(nèi)部可采用人工造景的方式，營造出生態(tài)型樓宇的氛圍。高層辦公樓功能建議：底樓：銀行、商務(wù)中心、展示中心、會議、培訓(xùn)中心等；辦公樓：中小型租賃型企業(yè)辦公區(qū)其他設(shè)計(jì)要求：樓板承重：底層：350公斤/平方米以上，二層以上：250公斤/平方米以上；裝修設(shè)計(jì)上除了自用部分外，不建議做統(tǒng)一的內(nèi)部裝修，但對于大堂、衛(wèi)生間、電梯間等公共區(qū)域應(yīng)做裝修；樓宇全部安裝煙感噴淋系統(tǒng)；電梯至少3部（2部客梯、1部貨梯）。建議設(shè)計(jì)地下停車空間，總的停車位標(biāo)準(zhǔn)建議不低于1位/100平方米。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——高層辦公樓第六十八頁，共八十七頁。輻射范圍：以服務(wù)園區(qū)整體為核心，輻射周邊3-5公里半徑商務(wù)生活類商業(yè)需求。商業(yè)模式：“商業(yè)綜合配套+區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套”這種“點(diǎn)+面”結(jié)合的模式打造一個(gè)便捷、舒適、活力的持續(xù)性商業(yè)配套體系。商業(yè)功能總體定位：綜合配套（區(qū)域整體配套）功能定位：1.景觀商業(yè)休閑街：融合餐飲、娛樂、休閑功能為一體，成為區(qū)域獨(dú)具特色的商業(yè)配套項(xiàng)目。建議結(jié)合水系和綠地等景觀小品，單體獨(dú)棟型建筑，體現(xiàn)產(chǎn)品的特色性；按照一般市場需求規(guī)律，平均單體體量在200平方米，2層功能包括：中高端中西餐飲、咖啡店、中西快餐、便利店等生活類專業(yè)店。3.產(chǎn)業(yè)配套：滿足產(chǎn)業(yè)樓普通員工的日常需求。單體體量在2000平方米左右（1500平方米為員工餐廳，500平方米為便利店等輔助設(shè)施）；功能包括：員工餐廳、便利店、小型健身中心等。2.會所：在2號地塊建議打造一個(gè)精品高端會所，服務(wù)于高端客戶群。單體體量在3000平方米左右；功能包括：高端中西餐飲、咖啡吧、SPA等。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——商業(yè)配套69第六十九頁，共八十七頁。設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：可打造一條步行街，作為商鋪的露天經(jīng)營場所，以木質(zhì)地板，精致園林小品營造休閑氛圍。沿步行街可打造一條人工水道，一方面以水景營造生態(tài)環(huán)境，另一方面以水道自然分割商務(wù)區(qū)和休閑區(qū)。適當(dāng)在物業(yè)外觀增加鮮艷色調(diào)，增加醒目活躍的輕松氣氛。其他設(shè)計(jì)要求：注意保證商業(yè)街與產(chǎn)業(yè)區(qū)的環(huán)境互不影響體現(xiàn)商業(yè)區(qū)客流交通與貨流交通的獨(dú)立性建議統(tǒng)一規(guī)劃一處地下停車場。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——商業(yè)配套沿街商鋪第七十頁，共八十七頁。員工餐廳設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：盡可能減少該項(xiàng)目占用的土地面積?？紤]到項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)要求的覆蓋率和綠化率，員工餐廳建議以集中式的半地下樓宇為載體，盡量減少占用建筑用地指標(biāo)。建筑結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)較高的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，設(shè)計(jì)方面強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意特色。功能建議：員工基本生活需求的集聚場所，主體功能為員工大餐廳（一般餐飲）、小餐區(qū)（單點(diǎn)區(qū)）、活動中心、書報(bào)閱覽室、24小時(shí)便利店、面包店等。運(yùn)營模式：員工餐廳、便利店、面包店建議引入專業(yè)餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——商業(yè)配套第七十一頁，共八十七頁。接下來，通過對國際、國內(nèi)生態(tài)節(jié)能技術(shù)的跟蹤總結(jié)與研究，整理出幾項(xiàng)最重要、應(yīng)用最為廣泛的建筑節(jié)能技術(shù)，對目前國內(nèi)比較流行的建筑節(jié)能技術(shù)進(jìn)行風(fēng)別闡述。建筑科技生態(tài)技術(shù)主要體現(xiàn)在“建筑節(jié)能”和“綠色建筑”兩方面：“建筑節(jié)能”是指在建筑物的設(shè)計(jì)、建造和使用過程中，執(zhí)行建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)和政策，使用節(jié)能型的建材、器具和產(chǎn)品，提高建筑物的保溫隔熱性能和氣密性能,提高暖通、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行效率,以減少能源消耗。目前我國在建筑節(jié)能領(lǐng)域已經(jīng)從最初90年代的21%，提升至2008年的82%，節(jié)能概念覆蓋率已經(jīng)非常高。“綠色建筑”的關(guān)鍵詞是“健康環(huán)?！薄叭芷凇薄敖档湍芎摹薄袄每稍偕茉础薄皠?chuàng)造能源”，綠色建筑已經(jīng)成為中國甚至未來建筑發(fā)展的趨勢。中國地產(chǎn)正在走低能耗潮流。因此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須從全方位，全生命周期考慮。全方位是指要從與建筑相關(guān)的方方面面著手分析如：建筑與規(guī)劃，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，太陽輻射的控制與改善，自然通風(fēng)與采光，可再生能源的利用，高舒適度，低能耗的室內(nèi)氣候控制系統(tǒng)，噪聲控制，水資高效及源循環(huán)利，供電與照明系統(tǒng)，智能控制系統(tǒng)等等。全生命周期則是要對建筑結(jié)構(gòu)和建材進(jìn)行全新的打造，“誕生”出便于更新改造、具有生命力的“生長建筑”，延長建筑的使用壽命、增強(qiáng)建筑的適應(yīng)性，成為永久的“經(jīng)典”。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——建筑科技生態(tài)第七十二頁，共八十七頁。技術(shù)原理：地源熱泵是利用地表水、地下水或地下淺層土壤地溫為冷熱源，既可供熱又可制冷的高效節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），實(shí)現(xiàn)低溫位熱能向高溫位轉(zhuǎn)移。在冬季，把地能中的熱量“取”出來，提高溫度后，供給室內(nèi)采暖；夏季，把室內(nèi)的熱量取出來，釋放到地能中去。通常地源熱泵消耗1KW的能量，用戶可以得到4KW以上的熱量或冷。節(jié)約能源：節(jié)能和節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用40%左右。地源熱泵設(shè)備及安裝成本：中央空調(diào)造價(jià)一般在400元/平方米，地源熱泵一般約為600-700元/平方米。另外，地質(zhì)狀況不同也左右造價(jià)的高低。在堅(jiān)硬巖石上的工程比在沙石地上的工程造價(jià)多出約100元/平方米。每一個(gè)工程需要拿出開發(fā)地塊的20%—25%面積埋管，一般來說，管子埋得深上面還可蓋建筑，自然就能利用更多土地積，但是管子埋得越深成本代價(jià)就越大。因此選擇土質(zhì)松軟、接近河湖（地下水豐富）的地方安裝地源熱泵，運(yùn)行費(fèi)用可相對降低。另外地源熱泵系統(tǒng)核心技術(shù)——熱交換機(jī)是進(jìn)口技術(shù)，成本較高，國內(nèi)廠家沒有完全掌握這項(xiàng)技術(shù)，因此目前的成本相對較高，但隨著國內(nèi)技術(shù)的進(jìn)步，使用地緣熱泵的成本也會相應(yīng)降低。設(shè)備壽命及維護(hù)周期：設(shè)備投資上，地源熱泵聚乙烯換熱管埋下去可用50年，正常情況下20年維修一次。設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——建筑科技生態(tài)第七十三頁，共八十七頁。太陽能光伏建筑一體化技術(shù)原理：太陽能光伏建筑一體化主要是利用現(xiàn)有的建筑或?qū)⒔ǖ慕ㄖ?，將光伏電系統(tǒng)運(yùn)用到建筑中，從而利用建筑中可利用的屋頂或墻體進(jìn)行太陽能發(fā)電，從而實(shí)現(xiàn)建筑的環(huán)保和清潔能源的生產(chǎn)。solarmax太陽能逆變器技術(shù)類型：采光頂：采光比較理想，發(fā)電效率較高；幕墻立面：示范效果好，形式多樣，美觀；遮陽板：既遮擋陽光，又發(fā)電補(bǔ)充能源；護(hù)欄和地板：充分利用空間，安放簡單方便。節(jié)約能源：采用采光頂是比較常用和便利的方式,它可以充份發(fā)揮屋頂空間的用途,也能夠使太陽能板的發(fā)電效率達(dá)到它的極限,可達(dá)到17%以上。幕墻立面它的主要缺點(diǎn)是壽命較短,大約在12年左右,效率較低,通常在10%左右。遮陽板一樣可以使太陽能板達(dá)到發(fā)電效率的極限，不過因?yàn)橐惭b遮陽板，必須先安裝支架結(jié)構(gòu)，所以從成本上來算，會比采用屋頂略貴，

大約在百分之20%左右。設(shè)備及安裝成本：按5兆裝機(jī)容量來計(jì)算，約為7000萬人民幣。設(shè)備壽命及維護(hù)周期：使用壽命大約為25年。采光頂設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)意見——建筑科技生態(tài)第七十四頁，共八十七頁。中水處理中水，是廢水的二次利用，就是城市污水經(jīng)過處理后達(dá)到國家規(guī)定水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的再生水。中水處理方法一般是按照生活污水中各種污染物的含量、中水用途及要求的水質(zhì)，采用不同的處理單元，組成能夠達(dá)到處理要求的工藝流程。中水處理方法包括生物處理技術(shù)、物化處理法等。技術(shù)類型：生物處理技術(shù)：是利用微生物的吸附、氧化分解污水中的有機(jī)物的處理方法，包括好氧生物處理和厭氧生物處理。這種技術(shù)有很多弊端，如：占地面積大、水質(zhì)不夠理想，且不穩(wěn)定、

傳氧效率低，能耗高、污泥處理費(fèi)用增加、

管理操作復(fù)雜等。物理化學(xué)法：是以混凝沉淀技術(shù)及活性炭吸附相結(jié)合為基本方式，與傳統(tǒng)二級處理